I mutui subprime
Giuseppe Squeo
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I mutui subprime
“Finanziamenti concessi a soggetti con una storia creditizia
deficitaria e/o una situazione finanziaria instabile, per i quali,
conseguentemente, le banche applicano tassi di interesse più
elevati rispetto a quelli normalmente applicati nel mercato.”
Rientrano in questa categoria:
• i prenditori con lavoro precario;
• i prenditori lavoratori stranieri;
• i prenditori con problemi di inadempienza.
Il termine subprime è riferito al debitore e non al tasso.
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I mutui subprime
Le condizioni aggravanti al mutuo subprime in Usa:
• valore bene prossimo a valore prestito (minore
copertua e quindi più elevata LGD);
• rata ingresso bassa (illusione di potersi comprare
la casa e innalzamento PD per inadeguato rapporto
rata/debito);
• tasso variabile (potenziale scatenante il default).
Valutazione
banche
italiane
Valore garanzia: tra 50 e 80%
Reddito annuale è 3 volte
maggiore della rata annuale
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I mutui subprime in Usa
Negli ultimi anni è aumentata in misura significativa la quota di
mutui concessi a famiglie con basso merito di credito
(subprime mortgages), salita dal 5 per cento del totale nel
2001 al 14 per cento nel 2006; per i due terzi si tratta di mutui
a tasso variabile.
In questo segmento del mercato i finanziamenti concessi sono
di importo elevato rispetto al valore dell’immobile a
garanzia e utilizzano formule di ammortamento differito nel
tempo, secondo le quali le famiglie iniziano a rimborsare
capitale e interessi a distanza di mesi o anni dall’accensione
del mutuo.
(Bollettino economico Bankit)
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Il mercato dei mutui subprime in Usa
(da sito Sole 24 ore)
I primi 10 operatori privati dei mutui Usa
(Erogazioni 2005 in miliardi di dollari)
Cl. Società
Lavoro diretto Promotori Totale
1 Countrywide Financial Corp.
103,3
233,2
336,5
2 Wells Fargo Home Mortgage
51,8
131,7
183,5
3 Washington Mutual
79,2
66,4
145,6
4 Chase Home Finance
50,4
14,1
64,5
5 CitiMortgage Inc.
13,7
44,8
58,5
6 Aurora Loan Services Inc.
12,7
38,8
51,5
7 Greenpoint Mortgage Funding
36,8
4,1
40,9
8 ABN AMRO Mortgage Group Inc.
28,8
11,8
40,6
9 Indymac Bank
28,1
12,5
40,6
10 Bank of America
26,5
0
26,5
(Fonte: Wholesale Access Mortgage Research and Consulting Inc.)
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Il mercato dei mutui subprime in Usa (2)
(da sito Sole 24 ore)
La relazione del GAO (Government Accountability Office)
sull'operatività delle tre Agenzie federali per la casa (Fannie Mae,
Freddie Mac e Ginnie Mae) alla ricerca delle motivazioni della
loro progressiva perdita di quote di mercato.
Il Gao dimostra che:
• in presenza di una quota dei mutui prime in lieve crescita (+3%),
• vi è un calo del numero di clienti che si sono rivolti alle Agenzie
federali per la casa è calato (dal 19% del 2001 al 6% a fine 2005).
Dove sono finiti i clienti?
La risposta è chiara: vi è stata una traslazione verso i mutui
subprime offerti dagli operatori privati (+13% di quota di
mercato nello stesso periodo).
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Il mercato dei mutui subprime in Usa (3)
(da sito Sole 24 ore)
Il mercato dei mutui Usa
(Quote percentuali sulle erogazioni dei nuovi mutui residenziali, per categoria di contratto e
operatore)
Effetto sostituzione
FHA = Agenzie federali per la casa)
(Fonte: United States Government Accountability Office, giugno 2007)
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Il mercato dei mutui subprime in Usa (4)
Secondo il Gao le motivazioni del minor appeal sulla clientela delle agenzie
pubbliche vanno cercate nella convergenza di numerosi fattori: tra questi:
• le restrizioni al credito gestito dagli operatori pubblici, sia in termini di
valutazione qualitativa della clientela che di mancanza di innovazione
nell'offerta di prodotti finanziari;
• l'innovazione di prodotto e l'aumento dei finanziamenti erogati dagli
operatori privati;
• l'aumento progressivo dei tassi di interesse e dei valori immobiliari.
In sostanza, i clienti hanno abbandonato i mutui pubblici, che non possono
superare il tetto dei 417mila dollari, per inseguire il miraggio di case
sempre più costose, senza verificare però il reale livello degli oneri dei
contratti subprime.
Competizione sempre più esasperata: erogazione spesso senza garanzie,
senza documentazione e con piani di ammortamento "civetta", costruiti su
basse rate iniziali destinate però a decollare in poco tempo, a tutto discapito
della capacità di rimborso, spesso già quasi inesistente, dei clienti.
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I mutui subprime: le cartolarizzazioni
(da sito Sole 24 ore)
Le cartolarizzazioni di mutui residenziali subprime Usa
(miliardi di dollari)
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I mutui subprime: il pericolo
La visione a maggio 2007 (da Relazione Bankit)
Indicazioni rassicuranti circa la solidità patrimoniale delle
famiglie statunitensi emergono da analisi relative alla
distribuzione del debito per classi di reddito. Come in alcuni paesi
europei in cui si segnala:
• una più evidente sopravvalutazione dei valori immobiliari (Regno
Unito, Spagna e Svezia),
• la maggior parte del debito ipotecario è detenuto da famiglie che si
collocano nei decili più elevati della distribuzione del reddito, meno
vulnerabili, quindi, a eventuali shock avversi;
• la quota relativamente contenuta dei debiti ipotecari a tasso variabile,
pari a circa il 30 per cento dello stock complessivo. Tale valore è uno
dei più bassi nel confronto internazionale (50% Regno Unito, 70%
Australia, 83% in Italia e 90% in Spagna.
Il pericolo è rappresentato dai mutui subprime in forte
crescita e per 2/3 (al 2006) dipendenti dai tassi variabili.
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Il settore immobiliare
Negli Stati Uniti, tra il 2002 e il
2005, l’espansione del mercato
immobiliare:
• ha visto crescere gli investimenti
residenziali,
• ha sostenuto i consumi delle
famiglie.
Ne è derivato un forte incremento
dei
prezzi
delle
abitazioni
nell’ultimo decennio (60 per cento
in termini reali), che alimenta
l’ipotesi che tali valori siano
sopravvalutati rispetto alle loro
determinanti di fondo e che sia
pertanto aumentato il rischio di
repentine flessioni dei prezzi, con
potenziali ripercussioni sull’attività
economica.
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I mutui subprime: la crisi
Restrizione monetaria
attuata fino al giugno 2006
Andamento negativo
dell’occupazione in alcuni Stati
(dalla fine dello scorso anno) un aumento delle sofferenze
(la quota di debitori subprime classificati come inadempienti è cresciuta
al 13,3 per cento del totale di questa categoria.)
il dissesto di alcune istituzioni finanziarie non
bancarie specializzate nell’erogazione di tali
mutui (originators).
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I mutui subprime: la crisi (2)
I riflessi nella relazione di maggio
 Contenute ripercussioni dei dissesti degli originators sul resto del
sistema finanziario, per le ridotte dimensioni del segmento dei
mutui subprime.
 Le perdite subite dalle banche sono state ammortizzate dalla fase
di elevate redditività e capitalizzazione del sistema bancario.
 Effetti marginali sul mercato dei mutui ipotecari cartolarizzati
(mortgage-backed securities) e su quello dei derivati su crediti che
utilizzano i mutui subprime come garanzia (collateralised debt
obligations).
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I mutui subprime: la crisi (3)
I riflessi segnati dopo la relazione di maggio
E’ da giungo che si evidenziano ripercussioni più pesanti
sul valore delle attività finanziarie basate sulla
cartolarizzazione dei mutui sub-prime, come:
• le mortgage backed securities (MBS)
• le collateralized debt obligations (CDO),
soprattutto in seguito ai declassamenti del merito di
credito da parte delle principali agenzie di rating.
Dal 9 luglio, i prezzi degli MBS nella classe con rischio
più elevato (BBB-) sono scesi in misura compresa tra il
40 e il 50 per cento.
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I mutui subprime: la crisi (4)
I riflessi nel bollettino economico di ottobre
Dalla metà del 2006 i prezzi
delle abitazioni negli Stati Uniti
hanno iniziato a flettere;
secondo l’indice Case-Shiller
riferito alle 10 principali aree
metropolitane, in luglio erano
calati del 4,5 per cento rispetto a
un anno prima.
Le quotazioni dei contratti
futures sullo stesso indice
prospettano un calo ulteriore del
7 per cento entro l’agosto del
2008.
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I mutui subprime: la crisi (5)
I riflessi nel bollettino economico di ottobre
La flessione dei prezzi si è
accompagnata con un sensibile
aumento della morosità sui mutui
ipotecari.
Le difficoltà di pagamento si sono
acuite prevalentemente nel settore
dei mutui sub-prime, per i quali il
tasso di morosità è aumentato
dall’11,6 per cento della fine del
2005 al 14,8 nel giugno dell’anno in
corso; l’incremento è stato ancora
più marcato per i mutui a tasso
variabile, che alla metà del 2006
rappresentavano circa i due terzi
del totale dei mutui sub-prime in
essere.
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I mutui subprime: la crisi (6)
I fattori che hanno concorso a determinare l’aumento dei casi di
morosità e di insolvenza, sono stati nell’ambito della:
 politica monetaria: il rialzo dei tassi di interesse a breve termine (di
quasi un punto percentuale dall’inizio del 2006);
 politica creditizia:
 una valutazione del rischio di insolvenza da parte degli intermediari
resa meno attenta dalla possibilità di cartolarizzare e rivendere i
mutui concessi;
 un sensibile incremento dei mutui caratterizzati da rate iniziali
molto basse, ma destinate, successivamente, a salire in misura
significativa anche in assenza di variazioni dei tassi di mercato;
 mercato immobiliare: la discesa dei prezzi delle abitazioni, che ha
limitato la possibilità di estrarre liquidità dal valore degli immobili,
mettendo in difficoltà soprattutto i debitori che vi avevano fatto
affidamento per far fronte all’aumento delle rate.
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I riflessi della crisi sulle banche
Riduzione reddito
disponibile
Aumento
rata
Aumento
tassi
Primo riflesso: aumento
inadempienza
crescita
sofferenze
Secondo riflesso:
calo prezzi abitazioni
riduzione
garanzia
Aumento offerta
abitazioni
Vendita volontaria
o coatta immobile
Gravi
perdite su
mutui
Insolvenza
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I riflessi della crisi sulle banche
Riduzione valore
abitazione
Incapacità della garanzia
di ripagare
L’ American Home Mortgage Investment ha
chiuso gran parte delle sue attività con il
conseguente licenziamento di 7.000
persone.
Aumento rata
L’esposizione a default
Perdite per le
banche
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I riflessi della crisi sulle banche
Il Fondo monetario internazionale stima in: 200 miliardi di
dollari le perdite di sistema registrate nel 2007 per i mutui
subprime.
Il Fondo monetario mette sotto tiro le agenzie di rating
evidenziando che:
• «restano ampi problemi di metodologie e processi di valutazione
dei prodotti di credito strutturato».
• dopo una prima impennata di downgrade di Abs decisa dalle
agenzie di rating ad aprile ne è seguita poi un'altra più pesante, nel
pieno della crisi subprime, a luglio, agosto e settembre.
Spesso, rileva il rapporto, gli interventi al ribasso hanno
interessato in modo pesante (anche di 3-4 livelli) emissioni che
godevano della «tripla A», cioè del miglior giudizio di credito.
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Minore impatto della crisi sull’Italia
Tre importanti differenze rispetto ai paesi maggiormente
coinvolti:
 bassa quota di cartolarizzazioni immobiliari detenuta da
investitori e banche italiane;
 minore crescita (rispetto a quella repentina degli Usa) dei
prezzi degli immobili residenziali registrata negli ultimi anni;
 un approccio al finanziamento molto meno aggressivo
(rapporto indebitamento/valore immobile più basso rispetto a
Stati Uniti e Regno Unito).
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