Oggetto: San Ranieri Hotel srl, ubicato in via F. Mazzei angolo via S. Biagio – richiesta di deroga per
ampliamento struttura ricettiva, ai sensi della L. R. n. 1/2005, art. 205.
IL CONSIGLIO COMUNALE
VISTA l’istanza presentata dall’amministratore e legale rappresentante della società di gestione
dell’albergo San Ranieri Hotel srl, struttura posta in Pisa via Filippo Mazzei angolo via San Biagio,
accatastata al F. 33 particella n° 84, assunta con il prot. n. 33831 del 05/07/2013 integrazione prot. n.
53171 del 11/10/2013, tesa ad ottenere la deroga ai parametri urbanistici per la realizzazione di un
ampliamento dell’edificio funzionale alle attività ricettive, istanza formalizzata con n. 8 elaborati
compresa la relazione tecnica (all. 1);
VISTO che il Regolamento Urbanistico e l’ atto di governo del territorio (P.A.), nel caso in oggetto, sono
stati adottati in data antecedente all’entrata in vigore della L.R. n. 1/2005, preso atto che il complesso
ricettivo è stato costruito in base a specifico piano attuativo approvato nel 2004;
VISTO che si tratta di una struttura Alberghiera considerata dalla legge tra “gli edifici e impianti pubblici
o d’interesse pubblico”, ubicata in una area precedentemente destinata dal Piano Strutturale a tali
funzioni;
VISTO il Piano Attuativo per la realizzazione di una struttura ricettiva in via S. Biagio in variante alla
Scheda 7.1 approvato con delibera di C.C. n° 30 del 14/05/2004;
VISTO e riportato per esteso l’art. 205 della L.R. n. 1/2005:
Poteri di deroga
1. I comuni esercitano i poteri di deroga agli atti strumenti della pianificazione territoriale e agli atti di
governo del territorio adottati ai sensi della l.r. 5/1995 da ultimo modificata dalla legge regionale 15
maggio 2001, n. 23, nel rispetto di entrambe le seguenti condizioni:
a) per interventi pubblici o d’interesse pubblico da realizzarsi anche a cura dei privati, purché tali
interventi siano previsti su zone precedentemente destinate dal piano strutturale a funzioni pubbliche, o
di interesse pubblico;
b) nel rispetto dei limiti fissati dalle leggi e con esclusivo riferimento ai parametri dimensionali di
intervento (altezze, superfici, volumi e distanze).
articolo che ha surrogato l’art. 35 bis della L.R. n. 5/95;
VISTA la delibera di C.C. n. 11 del 29 marzo 2001 con la quale si approvano i criteri di deroga per le
aziende esercenti attività ricettive, dettandone i limiti quantitativi di seguito esplicitati:
ƒ la volumetria in deroga non potrà superare il 50% di quella attualmente utilizzata dall’azienda;
ƒ l’incremento di superficie coperta non potrà eccedere il 50% dell’area del lotto;
ƒ l’altezza massima non potrà superare quella attuale incrementata di un piano, fatta eccezione per
immobili formati da corpi contigui di altezza e numero di piani differenti, nel qual caso potrà
essere comunque raggiunta l’altezza del corpo più alto;
ƒ le distanze dai confini e dagli edifici di altra proprietà sono derogate fino ai limiti minimi
previsti dal Codice Civile e ferma restando, per le zone B e C come definite dal D.M. 1444/68,
la distanza minima di ml. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
ƒ sono in ogni caso fatte salve le limitazioni derivanti da norme sovraordinate nonché i vincoli
extra urbanistici di qualsiasi natura;
RITENUTO OPPORTUNO richiamare i limiti quantitativi di cui alla delibera di C.C. n. 11 del
29.03.2001;
PRESO ATTO che nella richiesta di deroga è stato dichiarato un volume esistente dell’Hotel in
15.366,28 mc. e che viene richiesto un ampliamento di 5.074,6 mc. (33,02%, inferiore al 50% della
volumetria della struttura esistente) e che la superficie coperta complessiva di 1.906,23 mq è pari al 36%
< del 50%. ;
DATO ATTO che la verifica e il rispetto degli standard e di tutte le norme che regolano la materia nel
suo genere ( L.R. 42/2000 e s.m.e.i) deve essere fatta prima del rilascio del Permesso di Costruire;
PRESO ATTO che prima del Permesso di Costruire la proprietà dovrà sottoscrivere, registrare e
trascrivere atto unilaterale con il quale si impegna a non cambiare la destinazione d’uso ricettiva (Hotel –
Albergo) per un periodo pari e non inferiore a 30 anni dal rilascio del permesso stesso;
VISTA la relazione predisposta dall’ufficio Urbanistica;
VISTO il parere della commissione;
VISTO il parere favorevole espresso ai sensi dell’art. 49, 1° comma del T.U. sull’ordinamento degli Enti
Locali (D.Lgs. 267 del 18.08.2000) che entra a far parte integrante e sostanziale del presente
provvedimento quale Allegato A);
DELIBERA
- di ammettere la deroga, così come previsto dall’art. 205 della L.R. n. 1/2005 (già art. 35 bis della
L.R. n. 5/95), ai parametri del Regolamento Urbanistico la Struttura Alberghiera San Ranieri
Hotel, ubicato in Via Filippo Mazzei angolo Via San Biagio, nel quartiere di Cisanello, nel
rispetto di quanto previsto dalla delibera di C.C. n. 11 del 29.03.2001 e più precisamente come
esplicitato in narrativa, con un incremento volumetrico per complessivi 5.074,6 mc. e comunque
nei limiti descritti negli allegati all’istanza, costituita da n. 8 elaborati compresa la relazione
tecnica;
- di prescrivere che prima del rilascio del Permesso di Costruzione, la proprietà del San Ranieri
Hotel s.r.l. dovrà sottoscrivere, registrare e trascrivere atto unilaterale con il quale si impegna a
non cambiare la destinazione d’uso di struttura ricettiva per non meno di 30 anni dal rilascio della
concessione edilizia stessa;
- che gli standard previsti dal Regolamento Urbanistico e il rispetto delle norme che regolano la materia
nel suo genere , in particolare la L.R. 42/2000 e s.m.e.i, dovranno essere assolti, previa verifica, prima del
rilascio del Permesso di Costruire;
- di partecipare il presente atto all’ Ufficio Edilizia Privata, zona territoriale Pisa Nord.
Allegato
COMUNE DI PISA
OGGETTO DELLA PROPOSTA DI DELIBERAZIONE:
della Giunta Comunale
X del Consiglio Comunale
San Ranieri Hotel srl, ubicato in via F. Mazzei angolo via S.Biagio – richiesta di deroga per
ampliamento struttura ricettiva, ai sensi della L. R. n. 1/2005, art. 205.
PARERE DI REGOLARITA’ TECNICA
Ai sensi degli artt. 49 e 147-bis del D.Lgs. 267/2000, si esprime parere favorevole di regolarità tecnica,
attestante la regolarità e la correttezza dell’azione amministrativa, sulla proposta di deliberazione in oggetto.
Si attesta altresì che la deliberazione:
comporta
X non comporta
riflessi diretti o indiretti sulla situazione economico-finanziaria o sul patrimonio dell’Ente.
Pisa,
Il dirigente della direzione DN-18
Urbanistica Ed Privata Suap Att Produttive Mobilità
Dr. Arch. Dario Franchini
PARERE DI REGOLARITA’ CONTABILE
Ai sensi degli artt. 49 e 147-bis del D.Lgs. 267/2000 e per quanto previsto dell’art. 15 del Regolamento di
contabilità, si esprime parere favorevole di regolarità contabile sulla proposta di deliberazione in oggetto.
Accertamento n° …………………………………………..
Prenotazione di impegno n° ………………………………
Pisa, …………………..
IL RAGIONIERE CAPO
Dr. Claudio Sassetti
COMUNE DI PISA
Direzione Urbanistica-Edilizia PrivataSUAP-Attività Produttive-Mobilità
Ufficio Urbanistica
~
Palazzo Pretorio – Vicolo del Moro,2
56125 Pisa
Tel: 050 910409
Fax: 050 910456
PEC: [email protected]
url: www.comune.pisa.it/urbanistica
orario di apertura:
martedì: 9.00 – 13.00
giovedì: 15.00 – 17.00
Oggetto: San Ranieri Hotel srl, ubicato in via F. Mazzei angolo via S. Biagio, zona Cisanello, richiesta di
deroga per ampliamento struttura ricettiva, ai sensi della L. R. n. 1/2005 art. 205.
RELAZIONE
La richiesta presentata dal Sig. Carmine Barigliano, amministratore e legale rappresentante della società
di gestione dell’albergo San Ranieri Hotel srl, struttura posta in Pisa, via Filippo Mazzei angolo via San
Biagio, assunta con il prot. n. 33831 del 05/07/2013 integrazione prot. n.53171 del 11/10/2013, è
finalizzata ad ottenere la deroga ai parametri urbanistici per la realizzazione di un ampliamento
dell’edificio funzionale alle attività ricettive, istanza formalizzata con n. 8 elaborati compresa la relazione
tecnica.
L’albergo esistente, individuato catastalmente al F. 33 particella n° 84, è collocato dal Regolamento
Urbanistico all’interno di un ambito per servizi ed è stato progettato in base al Piano Attuativo per la
realizzazione di una struttura ricettiva in variante alla Scheda-Norma n. 7.1, con D.C.C. n° 30 del
14/05/2004.
L’art. 205 della L.R. n. 1/2005 – Poteri di deroga – recita testualmente:
1. I comuni esercitano i poteri di deroga agli atti strumenti della pianificazione territoriale e agli atti di
governo del territorio adottati ai sensi della l.r. 5/1995 da ultimo modificata dalla legge regionale 15
maggio 2001, n. 23, nel rispetto di entrambe le seguenti condizioni:
a) per interventi pubblici o d’interesse pubblico da realizzarsi anche a cura dei privati, purché tali
interventi siano previsti su zone precedentemente destinate dal piano strutturale a funzioni pubbliche, o
di interesse pubblico;
b) nel rispetto dei limiti fissati dalle leggi e con esclusivo riferimento ai parametri dimensionali di
intervento (altezze, superfici, volumi e distanze).
Questo articolo ha surrogato il 35 bis, della L.R. n. 5/95 (Poteri di deroga).
In materia di deroga che riguardi attività ricettive, l’Amministrazione Comunale ha fissato, con la
delibera di C.C. n. 11 del 29 marzo 2001, i criteri ed i parametri dimensionali, dettandone i limiti
quantitativi di seguito esplicitati:
ƒ la volumetria in deroga non potrà superare il 50% di quella autorizzata dall’azienda;
ƒ l’incremento di superficie coperta non potrà eccedere il 50% dell’area del lotto;
ƒ l’altezza massima non potrà superare quella attuale incrementata di un piano, fatta eccezione
per immobili formati da corpi contigui di altezza e numero di piani differenti, nel qual caso
potrà essere comunque raggiunta l’altezza del corpo più alto;
ƒ le distanze dai confini e dagli edifici di altra proprietà sono derogate fino ai limiti minimi
previsti dal Codice Civile e ferma restando, per le zone B e C come definite dal D.M. 1444/68,
la distanza minima di ml. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
ƒ sono in ogni caso fatte salve le limitazioni derivanti da norme sovraordinate nonché i vincoli
extra urbanistici di qualsiasi natura.
La previsione urbanistica di una struttura ricettiva da collocare nelle vicinanze dell’Ospedale di
Cisanello risale al primo Regolamento Urbanistico del 2001 con la Scheda –Norma n. 7.1 Cisanello
– via san Biagio e, come già abbiamo detto, la realizzazione dell’Albergo risale al 2005 con
Permesso di Costruire n° 75 conformemente a quanto previsto dal Piano Attuativo in variante del
2004, approvato con delibera di C.C. n° 30.
Attualmente la struttura è composta da un blocco principale su via Mazzei di quattro piani f.t. dove
sono disposte le camere, servizi e locali accessori ai primi tre piani, al piano attico sono presenti una
sala congressi, la terrazza parzialmente coperta e altre camere. Ortogonale a quello principale esiste
un altro blocco di un piano dove troviamo la reception, la hall, il bar, il ristorante e i locali comuni,
attiguo a questo troviamo un terzo corpo di fabbrica di due piani dove sono le cucine e i locali
tecnici, al piano interrato il parcheggio.
La richiesta di deroga prevede l’ampliamento, nella parte retrostante la struttura principale,
mediante la costruzione di due blocchi di quattro piani f.t. dove verranno ricavate 16 camere e 11
unità abitative aggiuntive collegate all’edificio esistente., il tutto occupando le aree attualmente
destinate al parcheggio di 12 posti auto e alla struttura temporanea ( Ristorante ) che si trova in
prossimità dell’area a verde pubblico di 1.622 mq ceduta al Comune di Pisa.
I dati principali dichiarati sono i seguenti:
Stato attuale
Sup. lotto
5.393 mq
di cui 3.771 mq privato
1.622 mq pubblico
Volume
15.366 mc
S.U.L. 3.723 mq
Sup. Cop. 1.451 mq Verde privato 628 mq
n° 4 p.f.t + 1 piano interrato
N° 90 camere
Stato di progetto in deroga
Volume
15.366 + 5.074 = 20.440 mc. incremento del 33% < 50%
Sup. Cop.
1.451 + 455 = 1.906 mq incremento del 36% < 50%
S.U.L
3.723 + 1.561 = 5.284 mq incremento dell’Its dallo 0,70 al 1.00 mq/mq
n° 4 p.f.t + 1 piano interrato
N° 105 camere + 11 unità abitative
Il rispetto degli standard di parcheggio, previsti dall’art. 04.12 del R.U., sono assolti su due aree
limitrofe di proprietà dell’Albergo destinate ad “assetti urbani recenti discendenti da piani attuativi
(Q2)” di 516 mq e “ ambiti di impianto preurbano morfologicamente alterati (C1bA” di 1.030 mq,
quest’ultima area ha una distanza max di 204 ml.
In sede progettuale, ai fini del rilascio del permesso di costruire, devono essere verificate e rispettate tutte
le norme che regolano la materia nel suo genere, ed inoltre la proprietà dovrà sottoscrivere, registrare e
trascrivere atto unilaterale con il quale si impegna a non cambiare la destinazione d’uso ricettiva per un
periodo non inferiore a 30 anni dal rilascio del permesso.
L’Istruttore Direttivo
Arch. Riccardo Davini
Segue foto
Hotel S.Ranieri, vista anteriore e posteriore
Hotel S.Ranieri, zona ristorante e parcheggio dove sono previsti i due blocchi in ampliamento