“IL PROGETTO BOVISA “
Un parte del Progetto ancora da studiare e definire che può essere
oggetto di studio per il Laboratorio:
Il recupero dell’area dell’ex Gasometro
Prof.Renato Pugno
(Novembre 2012)
“PROGETTO BOVISA”
• Avete visto, nella precedente lezione, la Storia
del Progetto Bovisa
• La Storia è sempre molto importante per capire
da dove veniamo e chi siamo.
• Per capire dove andremo è però assolutamente
necessario capire cosa c’è ( o non c’è) oggi del
Progetto e cosa si può fare, come farlo e quali
sono i risultati che ci si potrebbe attendere. In
altre parole occorre …….progettare!
“PROGETTO BOVISA”
• Il Progetto Bovisa, insieme al Progetto del
“Montestella” (“La montagnetta di San Siro”) è ,
a mio parere, il più importante e qualificante
intervento pubblico, d’interesse pubblico ,
della storia urbanistica della città di Milano,
nel dopoguerra.
• Partendo da questa premessa è opportuno
domandarsi : cosa bisogna e si può fare per
completarlo?
PROGETTO BOVISA
• Non c’é dubbio che dopo la realizzazione della
sede staccata del Politecnico a Bovisa, il
principale intervento ( da realizzare) per
completare il “Progetto Bovisa” è la
progettazione del riutilizzo dell’area dell’ex
Gasometro di Bovisa e la sua realizzazione.
• Si tratta di un area di circa 200000 mq. Il
terreno è di proprietà pubblica (Politecnico e
AEM)e, quindi di fatto, un’area pubblica.
IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO”
“La Storia e l’Arte”: Sironi (1943)
IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO”
L’area d’intervento
IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO”
Il Progetto
• L’area da riqualificare: circa 200000 m.q.
• Gli interventi pubblici necessari per
l’acquisto dell’Area sono:
Bonifica : circa 200000 m.q.
Nuovi spazi universitari: 150000 m.q. di s.l.p
Oneri di urbanizzazione
IL PROGETTO “BOVISA GASOMETRO”
Il Progetto
• L’idea è quella di riqualificare la rilevante
area dell’ex Gasometro al fine di
realizzare interventi di prevalente
interesse pubblico.
• Questo utilizzando le plusvalenze
realizzabili con interventi sull’area
d’interesse commerciale
La proposta di Euromilano
•
•
La proposta di Euromilano sembra andare in
questa direzione.
Le domande a cui rispondere però sono le seguenti:
La proposta risponde ad un interesse prevalentemente
pubblico?
La proposta è migliorabile dal punto di vista dell’interesse
pubblico?
Come è migliorabile?
 Con i miglioramenti proposti rimane ancora fattibile dal
punto di vista pubblico e dal punto di vista di Euromilano ?
La proposta di Euromilano
Superfici
terreno (m.q.)
1.
OPERE D'INTERESSE PUBBLICO
1.1.
Direttamente
1.1.1.
Bonifica
1.1.2.
%
SLP (m.q.)
%
200000
100%
Immobili del Politecnico
15000
8%
150000
18,5%
1.2.
Indirettamente
32300
16%
143000
17,7%
1.2.1.
Incubatori
10300
5%
103000
12,7%
1.2.2.
Abitazioni per studenti
2000
1%
20000
2,5%
1.2.3.
Museo
20000
10%
20000
2,5%
2.
OPERE D'INTERESSE PRIVATO
56450
28%
517000
63,8%
2.1.
Residenze ed uffici
32700
16%
327000
40,4%
2.2.
Altro
23750
12%
190000
23,5%
3.
VERDE ED ALTRO
96250
48%
0
0,0%
4.
TOTALE
200000
100%
810000
100%
La proposta di Euromilano
In sintesi: La proposta di Euromilano prevede:

L’utilizzo del 24 % del terreno per opere d’interesse pubblico.

L’utilizzo del 28 % del terreno per interventi privati

Il restante 48 % dell’area è destinata al verde ed altro

Solo il 6 % del terreno è utilizzato per opere indirettamente
d’interesse pubblico per incubatori (5 %) ed abitazioni per
studenti (1 %)

Il 10 % del terreno è utilizzato per il museo
La proposta di Euromilano
La domanda iniziale da porsi per valutare la
proposta di Euromilano é la seguente:
Le plusvalenze ipotizzabili, in via
conservativa sono sufficienti per coprire i
costi degli investimenti d’interesse pubblico
necessari per rendere utilizzabile il terreno
(bonifiche, edifici Politecnico ed opere di
urbanizzazione)?
La proposta di Euromilano
I costi d’investimento necessari per acquisire il terreno
I costi d’investimento per la bonifica, edifici
del Politecnico ed oneri urbanizzazione è
stato stimato dell’ordine di circa 291
milioni di €
L’ammontare delle plusvalenze
realizzabili con l’edilizia privata è,
conservativamente, dello stesso ordine e
probabilmente superiore.
La proposta di Euromilano
I margini di utili per Euromilano
• Il fatturato complessivo del business si stima non
inferiore a circa 580 milioni di €.
• Il margine di utile sul fatturato, implicito nella proposta di
Euromilano, si stima dell’ordine del 26 %-32 % sul
fatturato. Si tratta di un margine elevato.
• Esiste spazio quindi per verificare se con questi margini
di profitto è possibile modificare il Progetto nelle seguenti
direzioni:
 Ridurre le volumetrie di edilizia privata e/o
 Aumentare le volumetrie di Social Housing (abitazioni per studenti e
incubatori)
La proposta di Euromilano
L’impatto sul sistema di mobilità
L’impatto sul sistema di mobilità attuale non
sarà trascurabile considerando che l’intervento
previsto comporterà un insediamento di almeno
10000 persone.
L’impatto sarà sicuramente negativo e richiederà
quindi, probabilmente, altri investimenti
pubblici (strade e materiale rotabile) da
mettere in conto nella valutazione.
BILANCIO BENEFICI/COSTI DELLA PROPOSTA DI
EUROMILANO
TOTALE COSTI
INVESTIMENTI
ESERCIZIO
BONIFICA
MANUTENZIONE EDIFICI
EDIFICI DEL POLITECNICO
ESERCIZIO NUOVI EDIFICI DEL POLITECNICO
OPERE DI URBANIZZAZIONE
ESERCIZIO SOCIAL HOUSING
INTERVENTI DI ADEGUAMENTO
DEL SISTEMA DELLA MOBILITA’ì
INCREMENTO COSTI SISTEMA DI TRASPORTI
EDILIZIA
SOCIAL HOUSING
RESIDENZIALE DI MERCATO
ALTRO
BILANCIO BENEFICI/COSTI DELLA PROPOSTA DI
EUROMILANO
TOTALE BENEFICI
SOSTEGNO ALLA
“MISSION”
DI MILANO
RIDUZIONE DEI
TEMPI DI
SPOSTAMENTO
Creare opportunità
Di lavoro
Creare livelli di
eccellenza
nella cultura
tecnica ed economica
Favorire la
mobilità sociale
REDISTRIBUZIONE
DEL REDDITO
BENEFICI
AMBIENTALI
Per i residenti
nell’edilizia
commerciale
Abitazioni per
studenti
Per i residenti nel
social housing
Incubatori
Di guadagno
Abitazioni per
studenti
Crescita
professionale
Incubatori
IDENTIFICAZIONE E QUANTIFICAZIONE DEI BENEFICI
BENEFICI
INTERVENTI DI
RIQUALIFICAZIONE
Rispondenti alla
“Mission” di Milano
Riduzione del
tempo di
spostamento
Redistribuzione del
reddito
1.
BONIFICA
Crescita economica:
recupero di una
risorsa territoriale
preziosa
2.
IMMOBILI DEL
POLITECNICO
Crescita economica
Sviluppo delle
“eccellenze”
Promozione sociale
3.
EDILIZIA D’INTERESSE
PUBBLICO
3.1.
Abitazioni per studenti
Promozione sociale
Crescita
economica
Riduzione dei costi
dell’istruzione per
studenti non abbienti
3.2.
Incubatori
Promozione sociale
Crescita
economica
Aumento di reddito
per i giovani occupati
3.3.
Altro
Da definire
Da definire
Da definire
4.
EDILIZIA PRIVATA
Crescita economica
Crescita
economica
Miglioramento
dell’ambiente
Riduzione
dell’inquiname
nto ambientale
Da definire
PIANO FINANZIARIO DI REALIZZAZIONE DEL PROGETTO
Il Piano Finanziario di Realizzazione (PFR) dovrà rispondere alle
seguenti domande:

I proventi dalle plusvalenze immobiliari, dagli affitti/tariffe dell’edilizia social
housing, una parte dei proventi derivanti dalle attività didattiche, la vendita
degli immobili destinati all’edilizia privata,sono sufficienti a coprire tutti i costi
(d’investimento e di gestione)?

A quanto ammonta il contributo finanziario che dovrà essere richiesto al
Politecnico?

Tale ammontare è compatibile con il Bilancio del Politecnico?

Quale è la redditività finanziaria dell’investimento?

Quale è il capitale di rischio necessario?

Quale è l’ammontare dei prestiti bancari necessari?

In altre parole : quali sono le condizioni di “bancabilità” del Progetto?
PRIME IPOTESI DI MIGLIORAMENTO NELL’INTERESSE PUBBLICO
DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO
ERP (m.q.) di
Superficie Lorda
Pavimentata (SLP)
1.
PROPOSTA DI
EUROMILANO
2.
IPOTESI DI
MIGLIORAMENTO
2.1.
2.2.
% utili su
fatturato
370000
26 %-33 %
Riduzione del 21-32 % della
volumetria prevista per
l’Edilizia Residenziale
Privata (ERP)
291000-252000
15 %
Riduzione del 24-36 % della
volumetria prevista per
l’Edilizia Residenziale
Privata (ERP)
200000
15 %
PRIME IPOTESI DI MIGLIORAMENTO NELL’INTERESSE PUBBLICO
DELLA PROPOSTA DI EUROMILANO
• La riduzione ipotizzata delle volumetrie della
ERP ridurrà, probabilmente, in modo
significativo l’impatto negativo sul sistema della
mobilità attuale.
• Si tratta però dell’approccio classico italiano :
meno volumetrie e più verde. Questo,però è
un approccio primitivo , sbagliato
economicamente e soprattutto “passivo”.
PRIME IPOTESI DI MIGLIORAMENTO NELL’INTERESSE PUBBLICO DELLA
PROPOSTA DI EUROMILANO
L’approccio ,invece, dovrebbe essere quello di valutare
se le volumetrie richieste sono compatibili con il sistema
di mobilità attuale e, in caso negativo,

quali sono gli interventi da realizzare
contemporaneamente all’insediamento.

Quali sono i costi addizionali , come
verranno
coperti e da chi .

Con gli interventi previsti si ottiene un Bilancio
Benefici/Costi positivo? E, in tal caso,

Quale è il Piano Finanziario di Realizzazione (PFR)?

Quale è l’affidabilità bancaria del PFR?
URBANISTICA:
APPROCCIO “DIFENSIVO O APPROCCIO “OFFENSIVO”?
• Un approccio “difensivo (o passivo)” è la
risposta pubblica ad ua proposta privata di uso
delle risorse pubbliche. In genere si traduce in
una richiesta di meno volumetrie e più verde.
• “Un approccio offensivo ( o attivo)” è quello
in cui il soggetto pubblico proprietario di risorse
pubbliche (terreni, immobili e plusvalenze)
propone e negozia con un soggetto privato un
“progetto”
URBANISTICA:
APPROCCIO “DIFENSIVO O APPROCCIO “OFFENSIVO”?
• In Italia non esistono casi significativi di un
approccio “offensivo/attivo”.
• All’estero, invece, soprattutto per grandi
operazioni urbanistiche ( e quella dell’area
dell’ex Gasometro potrebbe essere considerata
“grande”) vi sono esempi significativi di approcci
urbanistici “offensivi/attivi) Si pensi ai casi di
Semavip a Parigi, dei Docklands di Londra ed il
Progetto Hudsnon di New York. Ricercando e
studiando bene quasi sicuramente si potrà
trovare altri casi significativi
URBANISTICA:
PERCHE’ IN ITALIA NON CI SONO APPROCCI OFFENSIVI/ATTIVI
Il principale motivo del ritardo in Italia di
approcci urbanistici “offensivi/attivi” è da
ricercarsi alla bassa qualità del soggetto
pubblico ( ma anche in buona parte d
parte di soggetti privati) nel campo del
“Project &.Construction Management
(P&CM) e, più in generale nelle capacità
imprenditoriali.
PERCHE’ IN ITALIA NON CI SONO APPROCCI OFFENSIVI/ATTIVI
• In questo contesto negativo il ruolo dell’Università non è
secondario ma, a mio parere, determinante. Basti pensare che la
materia del P&CM nelle Università italiane non considerata
degna di dignità accademica!
• I risultati di questo sbagliato approccio culturale ed amministrativo
sono in Italia devastanti. Basti pensare a:
 Gli enormi costi e tempi nella realizzazione delle opere
pubbliche.
 L’inefficienza della realizzazione di grandi interventi urbanistici
 La sostanziale incapacità da parte della Amministrazione
Pubblica a recuperare in modo significativo una grande risorsa
indirettamente pubblica quali sono le plusvalenze
immobiliari per finanziare in modo efficiente ed efficace gli
interventi infrastrutturali e di servizio richiesti dalle grande
operazioni urbanistiche
PROGETTO RIQUALIFICAZIONE DELL’AREA DELL’EX
GASOMETRO DI BOVISA
Conclusioni
a) Le analisi preliminari fatte indicano che ci possono
essere fondati ed attendibili argomenti per riqualificare
l’area dell’ex Gasometro.
b) La proposta di Euromilano può sicuramente essere
migliorata nell’ambito dell’interesse pubblico.
c) Il Progetto, a mio parere, merita di essere studiato
nell’ambito del Laboratori. Questo significa in pratica:
•
•
•
•
•
•
Sviluppare un Progetto Preliminare
Valutare la Domanda di mercato di tali interventi
Analizzare gli effetti sul sistema della mobilità
Valutare come gli interventi proposti si collocano sul mercato
Definire un Bilancio Benefici/Costi del Progetto
Definire un Piano Finanziario di Realizzazione