Gestione e
valorizzazione del
patrimonio
Avv. Roberto Mastrofini
7 e 8 Viareggio 2008
La Manovra 2009.
Articolo 58 – Ricognizione e valorizzazione del patrimonio
immobiliare
Volontà di giungere a una chiara e completa ricognizione del patrimonio
immobiliare degli enti al fine di realizzare un piano delle alienazioni e delle
valorizzazioni
Il patrimonio di comuni e province assume un ruolo strategico sia per la
gestione corrente sia per quella investimenti.
La norma può essere vista come un'ulteriore precisazione di quella già inserita nello
scorso anno dal legislatore nel comma 599 dell'articolo 2 della legge finanziaria
2008.
La Manovra 2009.
Articolo 58 – Ricognizione e valorizzazione del patrimonio
immobiliare
Con delibera dell’organo di governo, Consiglio, deve essere approvato il Piano delle
alienazioni e valorizzazioni immobiliari, l’elenco degli immobili non strumentali
all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali e suscettibili di valorizzazione ovvero
di dismissione.
Il Piano dovrà essere allegato al bilancio di previsione.
Attenzione verso il patrimonio dell'ente locale non visto più in un'ottica
conservativa, tipica di una visione patrimonialistica di inizio secolo scorso, quanto,
piuttosto quale «asset» strategico dinamico in grado di assicurare equilibri
economici lungo termine.
La Manovra 2009.
Articolo 58 – Ricognizione e valorizzazione del patrimonio
immobiliare
L’inserimento di un immobile nel Piano delle alienazioni hai seguenti rilevanti effetti
giuridici:
l’immobile passa automaticamente nel patrimonio disponibile dell’ente;
La destinazione urbanistica dell’immobile, che deve essere espressamente indicata nel
piano, è efficace anche se in contrasto con il PGT, in quanto la deliberazione
consigliare di approvazione del Piano costituisce variante allo strumento urbanistico
generale, senza necessità di ulteriori passaggi presso gli enti sovraordinati (Provincia,
Regione);
non necessita di verifiche di conformità agli eventuali atti di pianificazione
sovraordinata di competenza delle province e delle regioni.
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Articolo 58 – Ricognizione e valorizzazione del patrimonio
immobiliare
La verifica di conformità è comunque richiesta e deve essere effettuata entro il termine
perentorio di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta
1. nei casi di varianti relative a terreni classificati come agricoli dallo strumento
urbanistico generale vigente,
2. ovvero nei casi che comportano variazioni volumetriche superiori al 10 per cento dei
volumi previsti dal medesimo strumento urbanistico vigente;
DUBBI DI INCOSTITUZIONALITA’
Il riparto delle competenze tra Stato e enti locali in materia di pianificazione urbanistica viene,
in tal modo, scardinato, mentre la norma ha il sapore di palese violazione del principio di
leale collaborazione tra Stato e Enti locali nella misura in cui è frutto del solo esecutivo.
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Articolo 58 – Ricognizione e valorizzazione del patrimonio
immobiliare
l’inclusione di un immobile nell’elenco ha effetto dichiarativo della proprietà, al punto
che, in assenza di precedenti trascrizioni, si producono gli effetti della trascrizione di cui
all’art. 2644 c.c.;
nonché effetti sostitutivi dell’iscrizione in catasto;
all’immobile può essere applicata la procedura di valorizzazione che l’art. 3-bis del
D.L. n. 351/ 2001 convertito dalla Legge n. 410/2001 (possibilità di concedere o locare
a seguito di gara a soggetti privati, a titolo oneroso e per un periodo non superiore a
50 anni, immobili ai fini della riqualificazione e riconversione degli stessi tramite
interventi di recupero, restauro, ristrutturazione, anche con l'introduzione di nuove
destinazioni d'uso finalizzate allo svolgimento di attività economiche o attività di
servizio per i cittadini);
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Articolo 58 – Ricognizione e valorizzazione del patrimonio
immobiliare
l’immobile può essere conferito dall’ente in un fondo comune di investimento
immobiliare esistente o appositamente costituito, in cambio di un corrispettivo o di
quote oggetto, poi, di cessione a investitori qualificati individuati dall'ente con
procedura a evidenza pubblica;
contro l'iscrizione del bene nel piano delle alienazione, è ammesso ricorso
amministrativo entro sessanta giorni dalla pubblicazione.
A detti conferimenti si applicano le disposizioni di cui ai commi 18 e 19, articolo 3, del
decreto legge n. 351/2001 e in particolare l'esenzione dalla consegna dei documenti di
proprietà e di regolarità urbanistico-edilizia e fiscale oltre che il dimezzamento degli
oneri notarili.
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Articolo 58 – Ricognizione e valorizzazione del patrimonio
immobiliare
In base all’attuale ordinamento gli immobili possono essere conferiti dall’ente
anche ad una società strumentale (cd società patrimoniali).
Con riferimento ai servizi strumentali ad oggi la normativa di riferimento resta l’art.13
della Legge 4 agosto 2006, n. 248 di conversione in legge, con modificazioni, del
decreto-legge 4 luglio 2006, n.223.
Il decreto prevede che, al fine di evitare alterazioni o distorsioni della concorrenza e del
mercato e di assicurare la parità degli operatori, le società a capitale pubblico o misto
che svolgono le attività su descritte possano operare solo nei limiti appresso indicati:
a) debbono operare esclusivamente con gli enti costituenti o partecipanti o affidanti;
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Articolo 58 – Ricognizione e valorizzazione del patrimonio
immobiliare
b) non possono svolgere prestazioni a favore di altri soggetti pubblici o privati, né in
affidamento diretto né con gara;
c) non possono partecipare ad altre società od enti;
d) devono avere un oggetto sociale esclusivo;
e) non possono operare in violazione delle regole descritte, pena la nullità dei contratti.
L’esclusività dell’oggetto sociale va opportunamente riferita ad un duplice aspetto:
- le società a partecipazione pubblica devono indicare nell’oggetto sociale in maniera
determinata e specifica l’attività produttiva o funzionale che svolgeranno;
- gli stessi soggetti – a tutela dei terzi – devono precisare nell’oggetto sociale che
possono operare esclusivamente con i soggetti costituenti, partecipanti o affidanti.
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immobiliare
Le limitazioni dell'art. 23-bis non trovano applicazione nei confronti delle società «in
house» costituite per la gestione e la valorizzazione del loro patrimonio (le cosiddette
«società patrimoniali»)
gli affidamenti diretti effettuati dagli enti locali a tali realtà alle condizioni previste
dalla giurisprudenza della Corte di giustizia delle Comunità europee continueranno ad
essere pienamente validi ed efficaci (anche dopo il 31/12/2010).