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Studio Tecnico dr. agr. Domenico Putrino -Palmi-
TRIBUNALE CIVILE DI PALMI
relazione di consulenza tecnica d'ufficio
Giudizio di esecuzione
Banco di Y n p ~ ! i -credifnreuroccdente
G. E. dr. M.C.E. Caprino
Ill.mo Signor G. E. dr. Caprino del Tribunale Civile di Palmi
Premessa
In data 22.6.1994 lo scrivente veniva nominato C.T.U. nella vertenza di cui in epigrafe; in data
18.1.1995 compariva davanti al G.E. e, dopo aver dichiarato di accettare l'incarico e prestato il giuramento
prornissorio di rito, veniva a conoscenza del quesito e precisamente:
" Dispone che il C.T.U. risponda ai quesiti riportati sul documento che costituisce pane integrante del presente
verbale:
1) proceda all'identificazione, ricognizione e descrizione degli immobili ,accertandone in particolare I'ubicazione , la
superficie, gli esatti dati catastali, gli esatti confini, l'esatta provenienza , lo stato di conservazione, ecc..;
2)proceda. all'esito dei suddetti accertamenti, alla determinazione del valore dei beni pignorati, avuto riguardo ai
prezzi correnti di mercato per gli immobili aventi le stesse caratteristiche con espressa indicazione dei parametri di
confronto;
3) proceda alla determinazione del valore iniziale ai fini dell'iNVIM."
Per espletare il mandato e per depositare la relazione scritta il G.I. concedeva giorni 90; le parti
non hanno nominato propri consulenti tecnici di fiducia; il giorno 4 febbraio 1995 veniva effettuato il primo incontro:
presso la sede comunale del comune di Oppido Mamertina, dove nessuna delle parti, sebbene ritualmente awisata . s'è
presentata per l'avvio delle operazioni peritali.
Le operazioni di campagna furono proseguiti nei giorni 3 e 28 aprile 1996.
Ultimate le operazioni di campagna si espongono qui appresso i risultati dell'indagine estimativa.
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Descrizione dell'immobile
I1 fondo rustico si trova nel temtorio di Oppido Mam., in località "Mella" ,distante 617 chilometri da tale centro
aspromontano; precisamente. è posto in zona prossima ai "ruderi della vecchia Mamerto": L'accesso allo stesso
avviene dalla vicinale Mella" ,trovandosi il fondo in zona poco accessibile a motivo dell'andamento plano altimetrico , alquanto ondulato ,poco transitabile, con fondo stradale sconnesso in più punti, saliscendi accentuati con
pendenze che superano il 30 %: in breve, in una zona impervia non facilmente raggiungibile con il mezzo meccanico.
L'azienda è composta dalle particelle elencate nella documentazione catastale allegata alla procpdura esecutiva.
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rappresentate in mappa al foglio n.24,in carico alla partita n.8779 intestata a ,
comproprietari per metà ciascuno, con superficie catastale globale di ha 4.34.30, Reddito Uomnicale £. 339.635 e
Reddito Agrario £. 297.649: l'immobile pervenne ai debitori a seguito di atto di compravendita dei 29/12/1988. per
riotaio Albanese di R.C.. da
"
I
La distribuzione delle particelle catastali è la seguente.
particella
superficie in ettari
qualità e classe
reddito dominica!e
130
0.ll.iO
uliveto 2
!h.650
0.56.80
3
53.960
0.13.70
vigneto 3
2?. 115
bosco ceduo 2
31.170
133
1.14.90
134
2.07.80
uliveto 3
197.410
I i':
reddito agrario
I
!l.!90
I
51.120
$!,5!5
6.894
187.020
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1
L'indirizzo produttivo e tipico della zona. azienda olivicola con coltura boschiva in prossimità del torrente Boscaino
!2 co!!wezinne priricipale nlivicola si presenta disetane:! .
con ai cor3iìa; iìun ;i scno rslture erhacee mento
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variamente produttiva e scarsamente economica nella fascia limitrofa alla zona boschiva. Presenta i seguenti confini:
vallone Boscaino, Maio, proprietà Ospedale di Oppido Mam. strada comunale Mella .
I1 fondo è costituito da un sol corpo di forma irregolare; la superficie aziendale, come detto, giace in zona a
prevalente acclività; il terreno, di origine alluvionale, manifesta incoerenza e granulometria varia , per cui nel
complesso si può ritenere sciolto-sabbioso; non vi si trovano né fabbricati né impianti significativi.
I1 soprassuolo è dato in prevalenza dall'ulivo e dal bosco ceduo . Le piante sono disetanee ed in maggior parte
secolari, sistemate in terrazze degradanti o lunette, verso il sottostante torrente.
I1 predio pervenne, come detto, a seguito di atto di acquisto ; per la compravendita gli acquirenti si sono awalsi
.della legge della Regione Calabria n. 32 del 6.6.1980, mediante l'accensione di un mutuo agevolato con la sezione di
3
tredito agrario del Banco di Napoli di Reggio Calabria e consepente ammortamento ventennale per il rimborso del!a
somma mutuata a tasso agevolato.
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VALUTAZIONEDEL BENE PIGNORA T 0
L'analisi di mercato effettuata dal sottoscritto non fornisce molti dati o contrattazioni , quelli però in nostro
possesso sono smcienti per la determinazione di un sereno giudizio di stima.
Adotteremo il procedimento sintetico di stima, basato sulla comparazione del fondo de quo con altri fondi simili
ubicati nella zona in cui trovasi il bene da valutare . I dati racco!ti vengono, come appresso , sintetizzati:
i momento di stima, anno 1996;
M motivo della stima, esecuzione immobiliare;
i ampiezza del fondo: uliveto ettari tre circa, bosco ceduo poco più di un ettaro;
I distanza dal centro abitato di Oppido Mamertina, &n 6/7;
i accesso da strada vicinale, in parte asfaltata, in parte in terra battuta e sconnessa, larga mediamente metri
E conformazione irregolare , in un unico corpo;
4;
3 assenza di fabbricati e di altri impianti o strutture economicamente utili;
ambiente socio - economico disagiato.
A) Valore dell'uliveto
Sulla scorta di indagini di mercato svolte presso taluni mediatori del circondario, qualche studic
professionale - tecnico o notarile - ho potuto predispone il seguente quadro mercantile di riferimento:
compravendita
- n. 1
-n. 2
- n. 3
-n.4
- n. 5
PREZZO totale
PRffZZO unitario. ad
emro di coltura
22.000.000
56.000.000
75.000.000
40.000000
120.000.000
29.330.000
2'2.400.000
23.400.000
21.275.000
26.200.000
superficie espressa in ettari
0.75.00
2.50.00
3.20.50
1.88.00
4.58.00
I1 campione di confronto, pur riguardando beni immobili con caratteristiche similari a quello oggeno
dell'indagine estimativa, presenta, per come si può facilmente Rotare. talune gscillazioni nei prezzi W~itarisumportati
da un minimo di £. 21.275.000 ad un massimo di £. 29.330.000, con un preSZo intermedio di £ . 23.4fi0.000. 'sempre
ad ettaro di coltura olivetata.
ir ' . .
I prezzi minimi e massmi, imputabili quasi certamente alla soggettività. vanno eliminati dal computo del prezzo
medio da ricercare per la valutazione richiesta ; pertanto. il valore di stima risulterà dal confronto diretto tra il bene
oggetto di stima ed i beni simili presi a confronto, sulla base di un parametro comurie, qiiiiie 8àijpufito :'eitnrv di
superficie: Bisognerà, in breve, sviluppare la seguente formula:
S V rappresenta la sommatoria dei prezzi di mercato relativi ai beni simili;
dei parametri relativi ai beni simili( ettari di superficie);
"
Sp
V x
"
il valore unitario del bene oggetto di esecuzione immobiliare:
il parametro relativo al bene oggetto di stima ( la superficie olivetata).
px
"
Dal rapporto S V / S p sorge il valore unilario ordinario , cice il picz7.G medic paguto Fer Seni si:r.ill. ?er
ettaro di coltivazione.
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IN TERMINI NUMERICI
L.72.000.000: 3 = L.24.000.000, valore per ogni ettaro di coltura ulivetata:
Adottando la media aritmetica ponderata, per verifica, avremmo:
£. 56.000.000 + &. 75.000.000 + i.
120.000.000 = £. 24.416.000, sempre per ettaro di coltura ad olivo.
2.50 + 3.20
+4.58
I1 valore unitario , per ettaro di coltura, risulta quello probabile di &. 24.000.000, con le dovute approssimazioni
insite in ogni operazione economico - estimativa.
B ) Valore del bosco ceduo
La stima del più probabile valore di mercato del bosco ceduo e concettuaimente simile a quella della
ricerca del valore del bene ulivetato .
Gli scambi, in tale caso però, sono meno frequenti e di altro tenore: per altro verso, l'ubicazione del bosco.
generalmente in zone di collina o di montagna-non facilmente utilizzabili per altre colture o scopi, rende poco
appetibile il bene e di scarso valore il terreno nudo, mentre il valore del soprassuolo ( taglio ) dipende, invece:
ii
5l
E!
dalla quantità di legname ricavabile;
dalla qualità del legname da opera;
dai costi per l'abbattimento e l'esbosco del prodotto opportunamente allestito in loco.
Risulta, quindi, di fondamentale importanza la presenza della strada per l'uso di un efficiente mezzo di
trasporto del legname; invero, i costi di trasporto dei tronchi incidono in maniera determinante.
Non esiste un vero e proprio mercato dei boschi; in genere si ricorre alla ricerca o stima della fustaia da
dirado con la procedura della capitalizzazione dei redditi periodici poliannuali.
La vendita del prodotto '' in piedi '' viene affidata a ditte specializzate che pagano al proprietario i!
cosiddetto "PREZZO DI MACCHIATICO", occupandosi poi direttamente alle operazioni di taglio, esbosco e
commercializzazione del legname: tale prezzo di macchiatico è dato dalla differenza tra il prezzo del legname ridotto
in assortimenti mercantili e reso al mercato più vicino e le spese da sostenere per la trasformazione degli alberi.
Senza scendere nel dettaglio numerico , al bosco in esame si può dare un valore mercantile di 2. 6.000.000,
come valore di macchiatico, cioè nel presupposto che il bosco trovasi in prossimità dell'accrescimento finale e, quindi,
sia prossimo ai taglio od abbattimento.
RZEPILOGANDO SI HA:
!!I
valore dell'uliveto £.
B
72.000.000:
valore del ceduo E. 6.000.000
Totale E. 78.000.000
Complessivamente l'immobile pignorato presenta un valore stimato di S. 78.000.000- in UKCO LOTTO per
!a vendita all'incanto. nel presupposto che la valutazione sia fatta in regime economico detto di " ordinarietà".
Stanti, però, le disagiate condizioni ambientali e di accesso alfonrlo, riteniamo che il valore dello stesso
debba essere decurtato di un quarto, il 25 96,per cui si ha:
L. 78.000.000x 75 % = f. 58.500.000La somma di lire 58.500.000 rappresenta il valore più probabile del bene pignorato.
RISULTANZE CONCLUSTarE
La S. V. ma ha affidato l'incarico di procedere alla identificazione e determinazione del vc!ore del
bene immobiliare pignonto, avuto riguardo ai prezzi correnti di mercato per gli immobili aventi le stesse
,in regime di
caratteristiche, immobile posto in Oppido Mamertina che si appartiene ai coniugi comproprietà.
Avendo ultimato il lavoro di consulenza tecnica fornisco, in breve, i dati richiesti ai fini del perfezionnmento
dell'iter procedurale relativo alla esecuzione immobiliare "de qua".
Studio Tecnico dr. agr. Dornenico Putrino -Palmi~
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L i.mmohile è un fondo rustico ,in corpo unico con coltura prevalente dell'ulivo, sito in località ~4elladel
comune di Oppido hlamertina ;esso viene riportato in Catasto Rustico di tale comune alla partita n. 8779 in t,.a ~ t aa
Ceratti Carmine e Trimarchi Rosa, per una superficie catastale di ha 4.31.30, con R.D. complessivo di f 339.635 e
R.A. di f. 297.639; è inserito nel foglio di mappa n.24, con le seguenti particelle: 130,131,132,133,131.
VALORE VENALE O VALOREDI MERCATO deii'interofondo f 58.500.000- diconsi lire
cinquantottomifionicinquecentomifa.
Momento di stima, attualità, anno 1996.
Il valore iniziale, ai fini INViM, al primo gennaio 1989 è di lire 54.000.000.
Nel ringraziare per la fiducia accordata , si rimane a disposizione della Giustizia
I1 consulente tecnico d'ufficio
( dr. agr. Dornenico mitrino)
Palmi, 8 giugno 1996
Studio Tecnico dr. agr. Domenico Putnno -Palmi-
DESCRIZIONE DEL BENE AI FINI DEL BANDO DI VENDITA 1MMOBILIARE
Fondo rustico ,in unico corpo, riportato nel N.C.T. del comune di Oppido Mamertina, in località Mella, partita
catastale n. 8779, foglio di mappa n. 24, particelle n:ro 130,131,132,133,134, con reddito dominicale di £.
339.639 e reddito agrario di S.297.649. L'immobile, in prevalenza ulivetato con fascia boschiva pasta in
prossimità del torrente Boscaino, confina con strada vicinale Mella, proprietà Morahito, proprietà Ospedale di
Qppido Mamertina ,con torrente Boscaino salvo se altri.
Prezzo a base d'asta f. 58.500.000
Valore INVIM ,fine 1988, E. 54.000.000.
Imposta annuale 1.C.L £. 153.000