dott. ing. Rosario CHIACCHIO - Via S. Vincenzo-Curteri, n. 15 – 84085 - Mercato San Severino (SA)
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TRIBUNALE DI SALERNO
Terza Sezione Civile
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
GIUDICE DELL’ESECUZIONE
Dott. Alessandro BRANCACCIO
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
- PROCEDURA ESECUTIVA N. 10/2012 -

PARTE RICORRENTE
(Creditore procedente):
Omissis
Rappr. Legale: Avv. GIORGIADI Giovanni, C/o Avv. ALFANO Alma, Via M. Conforti, n. 4 –
84124 – Salerno

CONTROPARTE
(Debitore):
 Sig. omissis
Mercato San Severino (SA), lì Dicembre 2012
L’Esperto
_________________________
ing. Rosario CHIACCHIO
INDICE
1.
PREMESSA e DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ NORMATIVA ............................... 1
2.
VERIFICA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE .......................................................... 2
2.1. Quesiti 1-2-3: “Verifichi se i beni pignorati consistano esclusivamente in
beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è completa ed idonea,
e proceda secondo i quesiti dal 4 al 12”. ............................................................2
3.
CRONOLOGIA DELLE PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI ...................................... 5
4.
DOCUMENTAZIONE ACQUISITA .................................................................................. 10
5.
RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO ....................................................................... 15
5.1. Quesito 4: “Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva
dettagliatamente l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza
con i dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di
altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, ove in queste
ultime risulti già espletata la relazione tecnica, sospenda le operazioni
peritali relazionando comunque al G.E.”. ........................................................15
DATI CATASTALI ................................................................................................................. 15
CONFINI ................................................................................................................................ 16
DESCRIZIONE DELLE UNITA’ IMMOBILIARI .................................................................... 18
 UNITA’ IMMOBILIARE AD USO ABITATIVO ............................................................. 19
 UNITA’ IMMOBILIARI TERRIERE .............................................................................. 26
5.2. Quesito 5: “Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se
questi risulti essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù
del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti
mortis causa non trascritti”. ..............................................................................29
5.3. Quesito 6: “Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di
comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di
divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei
comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse
e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro” . ...........................31
5.4. Quesito 7: “Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se
occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza
del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla
esistenza di contratti di locazione registrati in data antecedente al
pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata,
la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di
diritti reali che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche
per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione del
pignoramento” .....................................................................................................35
5.5. Quesito 8: “Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile
pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone
pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da
precedenti locazioni, a norma dell’art. 2923, comma 3, cod. civ. ”..............37
5.5.1.
Stima sintetica del canone di locazione: “Valutazioni delle Agenzie
immobiliari di zona”. ......................................................................................................... 38
5.5.2.
Stima sintetica del canone di locazione: “Valori unitari con i dati
dell’O.M.I.”. ........................................................................................................................... 39
5.5.3.
PIU’ PROBABILE CANONE DI LOCAZIONE DELL’IMMOBILE .......................... 41
CORREZIONE ALLA STIMA ................................................................................................. 41
5.6. Quesito 9: “Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal
uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la
sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine
dello stesso e la data della relativa annotazione” .........................................42
5.7. Quesito 10: “Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di
natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico
dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti
sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo
carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi,
in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione e
manutenzione; le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non
ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate
negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause
in corso; le domande giudiziali, le convenzioni matrimoniali ed i
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il
debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del
pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem”. ..................43
5.8. Quesito 11: “Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche
di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che
comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, indicando in
particolare i creditori iscritti e i costi per le relative cancellazioni” ..........45
5.9. Quesito 12: “Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed
ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime
in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente
la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra
le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato”...........46
5.10. Quesito 13: “Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed
urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità
dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno
risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del
T.U. di cui al D. P. R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di
detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47 e succ. mod.; in caso di
insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all’art. 46,
comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L.
47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che
l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle
disposizioni di cui all’art. 46 comma 5, del citato T. U. e di cui all’art. 40,
comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di
sanatoria e di condono” ......................................................................................47
5.11. Quesito 14: “Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima
adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita,
comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari,
pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di
beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine
di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore
individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli
adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la
manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i
vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili dalla procedura,
l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché
per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica di
eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa,
fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della
maggiore difficoltà di vendita per quote indivise” ........................................53
5.11.1. Metodo sintetico o diretto ................................................................................. 53
CORREZIONE DELLA STIMA............................................................................................... 59
5.11.2. Ulteriori procedimenti di controllo ................................................................. 59
Riscontro annunci immobiliari ........................................................................................ 59
Riscontro ex Provvedimento del 27/07/2007, in attuazione della Legge finanziaria
296/06, emanato dall’Agenzia dell’Entrate .................................................................... 60
5.11.3. Modalità di vendita ............................................................................................ 61
5.12. Quesito 15: “Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la
rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di
risulta eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato” .........................63
5.13. Quesito 16: “Corredi la relazione - da presentare anche in formato e
su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per
Windows Microsoft, nonché ‘”pdf” per Adobe Acrobat) - di una planimetria
e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto,
indichi: la sommaria descrizione, comune di ubicazione, frazione, via o
località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al
foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati,
al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed
accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale
proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale
stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo
gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio urbanistiche,
l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta” ...........63
5.14. Quesito 17: “Estragga reperto fotografico - anche in formato digitale,
secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato
contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di
costruzione, anche degli interni” ......................................................................64
6.
RIEPILOGO FINALE ........................................................................................................ 69
TRIBUNALE DI SALERNO
Terza Sezione Civile
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
Ill.mo Giudice Dell’Esecuzione
Dott. Alessandro BRANCACCIO
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO nella PROCEDURA ESECUTIVA N.
10/2012 contro il sig. OMISSIS, su istanza della Omissis (Rappr. Legale Avv. ALFANO
ALMA – Via M. Conforti, n. 4 - SALERNO).
1. PREMESSA E DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ NORMATIVA
Il sottoscritto ing. CHIACCHIO ROSARIO, nato a Castelluccio Inferiore (PZ) il
02/07/1974, C.F. CHC RSR 74L02 C199V, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia
di Potenza col numero 2074, nonché iscritto all’Albo dei C.T.U. del Tribunale di Salerno, con
Studio Tecnico in Mercato San Severino (SA) alla Via S. Vincenzo-Curteri, n. 15, tel./fax
089.890850, cell. 347.6157972, avendo ricevuto in data 18/09/2012 nomina di Esperto
dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Salerno dr. Alessandro BRANCACCIO
relativamente al procedimento di cui all’oggetto, ha redatto la presente Relazione di
Consulenza Tecnica in conformità alle prescrizioni di cui all’Art. 173/bis, disp. att.
c.p.c., attenendosi scrupolosamente ai quesiti e alle raccomandazioni in esso contenuti.
Tanto doverosamente premesso, il sottoscritto Esperto, accettato l’incarico e preso
conoscenza del mandato e dei quesiti ad esso inerenti, il cui testo è riportato nel prosieguo
in capo alla trattazione di ciascuno, con la presente Relazione riferisce su quanto fatto,
elaborato e dedotto in merito ai suddetti quesiti formulati dal G.E..
Nei successivi paragrafi iniziali si è proceduto, preliminarmente, alla verifica della
certificazione ipocatastale (§ 2), nonché alla descrizione cronologia dettagliata delle
principali operazioni peritali (§ 3) finalizzate all’acquisizione di tutta la necessaria
documentazione per una corretta indagine estimativa (§ 4). Successivamente si è entrato
nel merito dei quesiti del mandato (§ 5).
1
2. VERIFICA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
2.1.
Quesiti 1-2-3: “Verifichi se i beni pignorati consistano esclusivamente in beni
per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è completa ed idonea, e proceda
secondo i quesiti dal 4 al 12”.
La documentazione in atti, di cui si è estratta copia dagli originali presso la
Cancelleria di codesto Tribunale ove depositati, è stata attentamente esaminata dal
sottoscritto al fine di verificarne la completezza e l’idoneità ai sensi dell’ex art. 567 c.p.c.; in
particolare, con riferimento ai beni oggetto di pignoramento, è stato possibile accertare
quanto di seguito riportato:
 TIPOLOGIA DEI BENI PIGNORATI, UBICAZIONE E DATI CATASTALI
Trattasi dei seguenti beni:
-
“Porzione di fabbricato di tipo civile ubicato nel Comune di Salerno, Frazione
Pastorano, alla Via Scardillo, n. 3, riportato al N.C.E.U. dello stesso Comune al
Foglio n. 10, P.lla 267, Sub. 2, Zona Cens. 3, Categoria A/2, Classe 1, Piano T-1°2°, Vani 6,5, R.C. Euro 402,84”;
-
“Terreno in agro del Comune di Salerno, Frazione Pastorano, riportato al
N.C.T. dello stesso Comune al Foglio n. 10, P.lla 373, Qualità Seminativo
arborato, Classe 3, Superficie 307 mq, R.D. Euro 4,84, R.A. Euro 2,54”;
-
“Terreno in agro del Comune di Salerno, Frazione Pastorano, riportato al
N.C.T. dello stesso Comune al Foglio n. 10, P.lla 995, Qualità Seminativo
arborato, Classe 3, Superficie 56 mq, R.D. Euro 0,88, R.A. Euro 0,46”.
 PROPRIETA’ E PROVENIENZA DEI BENI
Gli immobili di interesse risultano essere in intestazione così come di seguito
elencato:
 Porzione di FABBRICATO sito in Salerno, Frazione Pastorano, alla via Scardillo
n. 3 (N.C.E.U. Foglio n. 10, P.lla n. 267, Sub. 2):
-
sig. omissis, proprietà per 1/1, per Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per
notar ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940,
registrato a Salerno il 19/08/1981 al n. 8595 e Atto pubblico di DONAZIONE
per notar TROTTA Gustavo del 17/02/2000, Rep. n. 66108, Racc. n. 23954,
registrato a Salerno il 06/03/2000 al n. 9999999.
 TERRENO sito in Salerno, Frazione Pastorano (N.C.T. Foglio n. 10, P.lla n. 373):
2
-
sig. omissis, proprietà per 2/3,
-
sig.ra omissis, proprietà per 1/3,
giusto Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del
03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981 al
n. 8595.
 TERRENO sito in Salerno, Frazione Pastorano (N.C.T. Foglio n. 10, P.lla n. 995):
-
sig. omissis, proprietà per 1/6,
-
sig. omissis, proprietà per 1/6,
-
sig.ra omissis, proprietà per 2/6,
-
sig.ra omissis, proprietà per 1/6,
-
sig.ra omissis, proprietà per 1/6,
giusto Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del
03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981 al
n. 8595.
 FORMALITA’, TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI, ISCRIZIONI E PRIVILEGI
Dallo studio della documentazione contenuta nel fascicolo di causa, con
riferimento ai beni oggetto del presente procedimento esecutivo e al soggetto
esecutato sig. omissis, risultano riportate le seguenti formalità:
1) ATTO TRA VIVI – DIVISIONE, trascrizione a favore e contro del 22/08/1981,
Registro Particolare n. 166693, Registro Generale n. 19446 – Nota di trascrizione
dell’Atto del 03/08/1981, Rep. 34334, rogante Notaio ANSALONE Fulvio.
2) ATTO PER CAUSA DI MORTE – CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE,
trascrizione a favore del 23/12/1981, Registro Particolare n. 25411, Registro
Generale n. 30340 (Successione contro l’eredità di omissis).
3) ATTO PER CAUSA DI MORTE – CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE,
trascrizione a favore del 23/12/1981, Registro Particolare n. 25412, Registro
Generale n. 30341 (Successione contro l’eredità di omissis).
4) ATTO TRA VIVI – DONAZIONE ACCETTAZIONE, trascrizione a favore del
25/02/2000, Registro Particolare n. 4013, Registro Generale n. 5196 – Pubblico
Ufficiale TROTTA GUSTAVO, Rep. 66108 del 17/02/2000.
5) ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI,
trascrizione contro del 09/10/2001, Registro Particolare n. 21512, Registro
Generale n. 27473 – Pubblico Ufficiale UNEP CORTE DI APPELLO DI SALERNO,
Rep. 2187/2001 del 13/09/2001.
3
6) ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI,
trascrizione contro del 13/02/2012, Registro Particolare n. 5277, Registro
Generale n. 6156 – Pubblico Ufficiale UNEP CORTE DI APPELLO DI SALERNO, Rep.
23/2012 del 10/01/2012.
E’ necessario evidenziare, come meglio dettagliato nei successivi paragrafi, che la
formalità di cui al punto 5 è relativa ad un atto di pignoramento esercitato contro il
sig. omissis, fratello dell’esecutato sig. omissis, formalità che però include, tra gli immobili
pignorati, anche il TERRENO individuato al N.C.T. di Salerno al Foglio 10, P.lla 373 (cfr.
Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno” – Nota del
09/10/2001, R.G. 27473, R.P. 21512 – Sezione B – Immobili - Immobile n. 2 dell’Unità
negoziale n. 1) di proprietà per 2/3 dello stesso esecutato sig. omissis e per 1/3 della
coniuge sig.ra omissis.
Dall’attenta analisi della predetta documentazione e a seguito delle ulteriori indagini
esperite dal sottoscritto, si è potuto constatare e dedurre che la suddetta formalità di cui
al punto 5 riporta una errata attribuzione del numero di P.lla dell’immobile elencato al
punto n.2 dell’Unità negoziale n.1 della Sezione B della stessa nota (Terreno con
consistenza di 6 are e 8 centiare), che dovrebbe essere individuato con il numero di
P.lla 992 anziché il 373, corrisponde, quest’ultimo, invece, al già citato immobile di
proprietà dei coniugi omissis. Inoltre, come riportato nell’Atto pubblico di cessionedivisione per notar ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940,
registrato a Salerno il 19/08/1981 al n. 8595 (cfr. pag. 10 dal rigo 7 al rigo 16 del citato
Atto notarile – Allegato 4 - “Atti notarili”), l’immobile di cui alla formalità 21512/27473
del 09/10/2001 con consistenza di are 6 e centiare 8, risulta di proprietà della sig.ra
omissis, sorella dell’esecutato (cfr. Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Salerno” e Allegato 4 – “Atti notarili”).
Quanto appena esposto, a parere dello scrivente, pur essendo elemento meritevole di
segnalazione, non rappresenta motivo ostativo per il regolare svolgimento della procedura
in essere.
La documentazione ipotecaria e catastale in atti, relativa al bene pignorato, è
completa ai sensi dell’art. 567 c.p.c. ed idonea per potere procedere secondo i
quesiti dal 4° al 12°.
4
3. CRONOLOGIA DELLE PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI
Per ottemperare all’incarico ricevuto dal G.E., il sottoscritto Esperto ha proceduto alla
preventiva verifica della documentazione in atti e a svolgere le necessarie indagini
preliminari presso gli Uffici amministrativi, Enti competenti e Terzi; agli approfonditi
controlli eseguiti sulla documentazione reperita e ritenuta necessaria ai fini della corretta
indagine estimativa, sono seguiti i sopralluoghi presso i beni pignorati al fine di procedere
alla loro univoca individuazione e al rilievo metrico e fotografico dello stato di fatto. Di
seguito si riporta la sintesi cronologica delle principali attività peritali e d’indagine
effettuate:

27/09/2012: Giuramento di rito e ricezione dell’incarico presso il Tribunale
di Salerno – Terza Sezione Civile – Ufficio Esecuzioni Immobiliari;

28/09/2012 e 02/10/2012: Richiesta e acquisizione di copia del Fascicolo di
causa e di tutta la documentazione in esso presente, presso il Tribunale di Salerno
– Terza Sezione Civile – Ufficio Esecuzioni Immobiliari;

03/10/2012: Verifica della documentazione in atti, onde accertarne la
regolarità e conformità;

08/10/2012: Accesso presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio (U.T.E.)
della Provincia di Salerno, per richiesta ed acquisizione di aggiornate visure e
planimetrie catastali degli immobili di interesse, individuati al Foglio n. 10, P.lla n.
267, Sub. 2 - Foglio n. 10, P.lla n. 373 - Foglio n. 10, P.lla n. 955 del Comune di
Salerno, nonché della visura per soggetto in intestazione dell’esecutato e della
relativa coniuge (cfr. “Fatture e ricevute per spese documentate” e Allegato 2 –
“Documentazione catastale”);

08/10/2012: Accesso presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio di Salerno Servizio ispezioni ipotecarie, con lo scopo di effettuare le opportune ispezioni
ipotecarie relative al soggetto esecutato e all’immobile di interesse (cfr. “Fatture e
ricevute per spese documentate” e Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Salerno”);

11/10/2012: Invio Raccomandate con ricevuta di ritorno A.R. ai recapiti
rinvenuti nella documentazione in atti presso il Tribunale, per comunicare al
debitore sig. omissis e al creditore procedente, “omissis.” rappresentata dall’Avv.
GIORGIADI Giovanni c/o lo Studio Legale dell’avv. ALFANO Alma, la data del
sopralluogo per l’esecuzione delle attività di rilievo peritale fissato per il giorno
5
29/10/2012 presso gli immobili oggetto di pignoramento (cfr. Allegato 1 –
“Verbale di sopralluogo e corrispondenza” e le “Ricevute per spese documentate”);

11/10/2012: Accesso presso lo Studio notarile dott. TROTTA Gustavo, sito in
Salerno alla via Arce n. 37, per richiesta copia conforme dell’Atto notarile di
donazione del 17/02/2000, Rep. 66108, Racc. 23954;

16/10/2012: Accesso presso gli Uffici dell’Archivio notarile di Salerno, per
inoltro richiesta copia dell’Atto pubblico in data 03/08/1981, rogante dott.
ANSALONE Fulvio notaio in Baronissi (SA), Rep. 34334, Racc. 8940 (cfr. “Fatture e
ricevute per spese documentate”);

16/10/2012: Accesso presso “l’Ufficio dello Stato civile” del Comune di
Pontecagnano Faiano (SA), per il rilascio del certificato “Estratto per riassunto
dai registri degli atti di matrimonio” riguardante l’esecutato (cfr. Allegato 5 –
“Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di Pontecagnano Faiano
(SA));

17/10/2012: Accesso presso lo Studio notarile dott. TROTTA Gustavo, sito in
Salerno alla via Arce, n. 37, per ritiro copia conforme dell’Atto notarile di
donazione del 17/02/2000, Rep. 66108, Racc. 23954 ( cfr. Allegato 4 – “Atti
notarili”);

21/10/2012: Accesso presso gli Uffici dell’Archivio notarile di Salerno, per
ritiro copia dell’Atto pubblico in data 03/08/1981, rogante dott. ANSALONE
Fulvio notaio in Baronissi (SA), Rep. 34334, Racc. 8940 (cfr. Allegato 4 – “Atti
notarili”);

29/10/2012: 1° Sopralluogo sui luoghi oggetto di causa.
In data 29 Ottobre 2012 alle ore 9:00, come risulta dal Verbale di sopralluogo
redatto in loco e riportato all’Allegato 1 della presente Relazione, al fine di
esperire tutte le necessarie operazioni di rilievo metrico e fotografico degli
immobili di interesse, il sottoscritto Esperto, coadiuvato in tale circostanza
dall’Ausiliario Tecnico ing. FERRAIOLI Carmen, previo appuntamento con il
Custode Giudiziario avv. INDOVINO Mariangela, ha cercato di recarsi presso i
luoghi di ubicazione degli immobili di interesse siti nella Frazione Pastorano del
Comune di Salerno, giusta comunicazione alle parti inoltrata a mezzo
raccomandata con ricevuta di ritorno in data 11/10/2012 e regolarmente ricevuta
(cfr. Allegato 1 – “Verbale di sopralluogo e corrispondenza”). Giunti nei pressi
dell’area di interesse, a causa di alcuni lavori di manutenzione alla viabilità locale,
6
è stato necessario procedere per un percorso alternativo per dirigersi verso la
presunta zona di ubicazione degl’immobili oggetto del sopralluogo. Tale
deviazione, ha comportato non poche difficoltà per il raggiungimento della precisa
zona d’interesse, determinando un notevole ritardo sui tempi previsti per l’inizio
delle attività peritali e fissato per le ore 10:00. Alle ore 11:00, come riportato
anche nel verbale redatto in loco dal Custode Giudiziario, non essendo ancora
riusciti ad individuare con precisione la zona di ubicazione dei beni, lo stesso
Custode ha lasciato i luoghi, rimandando ogni attività di sua competenza ad
avvenuta individuazione degl’immobili da parte dell’Esperto incaricato. Pertanto,
il sottoscritto, accompagnato dall’Ausiliario Tecnico, ha proceduto per proprio
conto ad effettuare ulteriori indagini di ricerca finalizzate alla esatta
individuazione degl’immobili oggetto di esecuzione. A seguito di ostinati e ripetuti
tentativi, solo nella tarda mattinata si è riusciti ad individuare con certezza la
porzione di fabbricato d‘interesse, sita nella Frazione Pastorano del Comune di
Salerno alla supposta Via Scardillo n. 3, attualmente denominata via Casa
Scuoppo, collocato al civico 49 nella parte terminale di una traversa della stessa
via.
A causa delle citate difficoltà operative, essendo ormai abbondantemente superata
l’ora fissata e comunicata al debitore per l’inizio delle operazioni peritali,
considerato che le attività di rilievo avrebbero interessato anche le parti esterne
del fabbricato di interesse oltre che degli adiacenti appezzamenti di terreno,
constatato lo stato avverso delle condizioni atmosferiche, in quel momento
interessate da un brusco e repentino peggioramento, il sottoscritto Esperto, in
accordo con l’Ausiliario Tecnico, ha ritenuto opportuno sospendere le operazioni
di sopralluogo e rinviare il tutto a data da destinarsi, che sarebbe stata comunicata
alle parti interessate secondo i mezzi di legge (cfr. Allegato 1 – “Verbale di
sopralluogo e corrispondenza”).

30/10/2012: Invio Raccomandate con ricevuta di ritorno A.R. ai recapiti
rinvenuti nella documentazione in atti presso il Tribunale, per comunicare al
debitore sig. omissis e al creditore procedente, “omissis” rappresentata dall’Avv.
GIORGIADI Giovanni c/o lo Studio Legale dell’avv. ALFANO Alma, la data del
secondo sopralluogo per l’esecuzione delle attività di rilievo peritale fissato per il
giorno 07/11/2012 presso gli immobili oggetto di pignoramento (cfr. Allegato 1 –
“Verbale di sopralluogo e corrispondenza” e le “Ricevute per spese documentate”);
7

07/11/2012: 2° Sopralluogo sui luoghi oggetto di causa.
In data 7 Novembre 2012, previa comunicazione agli interessati a mezzo A.R.
regolarmente ricevuta, come risulta dal Verbale di sopralluogo redatto in loco e
riportato all’Allegato 1 della presente Relazione, il sottoscritto Esperto,
accompagnato
dall’Ausiliario
Tecnico
ing.
FERRAIOLI
Carmen,
previo
appuntamento con il Custode Giudiziario avv. INDOVINO Mariangela, alle ore
14:30 si è recato presso i luoghi di ubicazione dei beni di interesse, siti nella
Frazione Pastorano del Comune di Salerno in via Scardillo n. 3 (attualmente
denominata via Casa Scuoppo, civ. 49), preventivamente individuati in occasione
del primo sopralluogo espletato in data 29/10/2012. Giunti sui luoghi, l’accesso
agl’immobili è stato consentito dal debitore sig. omissis e dalla coniuge sig.ra
omissis a seguito di una prolungata opposizione degli stessi, risoltasi
successivamente dopo alcune telefonate intercorse tra il debitore ed il proprio
procuratore legale e la richiesta di assistenza al 112 effettuata dal Custode
Giudiziario e successivamente annullata. Avuto accesso ai luoghi, le attività di
sopralluogo sono iniziate con una preventiva ricognizione dell’unità abitativa e dei
terreni oggetto di interesse al fine di verificarne la corrispondenze con quanto
riportato nella documentazione contenuta negli atti di causa e in quella reperita
dal sottoscritto Esperto presso gli Uffici del Catasto di Salerno. In tale occasione,
dal sig. omissis, si aveva conferma verbale del fatto che l’indirizzo dell’unità
immobiliare di interesse non risultava essere “Via Scardillo, n. 3” come riportato
agli atti, bensì “Via Casa Scuoppo, n. 49”. Preso atto di quanto sostenuto dal
debitore, il sottoscritto ha comunque individuato le u.i. visionate come quelle di
interesse, risultando la corrispondenza dello stato dei luoghi con le planimetrie
catastali di riferimento. Ciò detto, il sottoscritto Esperto, coadiuvato dall’Ausiliario
Tecnico ing. FERRAIOLI Carmen, ha eseguito il rilievo metrico e fotografico
dell’unità abitativa, composta da un Piano Terra con cortile, un Primo Piano e un
Secondo Piano sottotetto. Durante le predette attività di rilievo peritale,
precisamente alle ore 15:30, come riportato anche nel verbale redatto in loco dal
Custode Giudiziario e allegato al verbale di sopralluogo redatto dal sottoscritto
Esperto, avendo terminato le attività di sua competenza, lo stesso Custode avv.
INDOVINO Mariangela ha lasciato i luoghi. Terminate le attività di rilievo dell’unità
abitativa, accompagnato dal debitore, si è proceduto alla individuazione degli
appezzamenti di terreno oggetto di pignoramento e ad effettuarne il rilievo
8
fotografico, avendo preventivamente verificato la corrispondenza degli stessi con
quanto riportato negli stralci di mappa catastale. Per completezza, è stato eseguito
anche un rilevo di massima dei beni mobili presenti nell’unità abitativa e nella
parte dei terreni di interesse adibita a giardino. Le operazioni di rilievo peritale, si
sono concluse con la stesura del verbale di sopralluogo e sono state, quindi, chiuse
alle ore 16:15.

12/11/2012: Accesso presso gli Uffici Tecnici del Comune di Salerno, per
richiesta del Certificato di destinazione Urbanistica relativo ai terreni di interesse
(cfr. “Fatture e ricevute per spese documentate”);

13-14-15/11/2012: Restituzione del rilievo metrico in formato digitale
Autocad di tutte le misurazioni eseguite, riportate in allegati alla presente
relazione (cfr. Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”) e
restituzione del rilievo fotografico digitale (cfr. Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”).

19-20/11/2012: Indagini presso Agenzie immobiliari di zona ed indagini
telematiche (www.agenziadelterritorio.it), reperimento di pubblicazioni e borsini
immobiliari di beni similari a quello oggetto di procedura; consultazione di
annunci immobiliari on line sui siti internet di seguito riportati: www.trovacase.it,
www.casa.it, www.tecnocasa.it, www.immobiliare.it ed altri (cfr. Allegato 6 – “Dati
Osservatorio del Mercato Immobiliare, annunci di Agenzie immobiliari”).

27/11/2012: Accessi presso gli Uffici Tecnici del Comune di Salerno, per il
ritiro del Certificato di destinazione Urbanistica relativo ai terreni di interesse e
inoltrare istanza per estrarre copia dell’eventuale documentazione tecnica
presente in atti presso l’archivio tecnico del Comune inerente richieste e/o
autorizzazioni edilizie e/o condoni riguardanti l’u.i. immobiliare di interesse, della
relativa dichiarazione di agibilità (cfr. Allegato 5 – “Documentazione reperita presso
i Comuni di Salerno e di Pontecagnano Faiano (SA));

04/12/2012: Accesso presso gli Uffici Tecnici del Comune di Salerno, per la
consultazione a vista della documentazione tecnica presente in atti presso
l’archivio tecnico del Comune inerente richieste e/o autorizzazioni edilizie e/o
condoni
riguardanti
l’u.i.
immobiliare di
interesse
(cfr.
Allegato
5 –
“Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di Pontecagnano Faiano
(SA));
9

05/12/2012: Ritiro copia conforme della documentazione tecnica presente in
atti presso l’archivio tecnico del Comune inerente richieste e/o autorizzazioni
edilizie e/o condoni riguardanti l’u.i. immobiliare di interesse (cfr. Allegato 5 –
“Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di Pontecagnano Faiano (SA)
e “Fatture e ricevute per spese documentate”);

10-17/12/2012: Completamento della stesura della Relazione peritale e
predisposizione di tutti gli elaborati richiesti.
4. DOCUMENTAZIONE ACQUISITA
Il sottoscritto Esperto ha provveduto a reperire la necessaria documentazione
relativa agl’immobili oggetto di esecuzione presso la sede degli Uffici dell’Agenzia del
Territorio di Salerno, la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno, l’Ufficio Tecnico
del Comune di Salerno, l’Ufficio dello Stato Civile del Comune di Pontecagnano Faiano (SA),
l’Archivio notarile di Salerno, nonché presso Terzi, allo scopo di assumere dati e
informazioni utili per risolvere il quesito tecnico-estimativo con la dovuta accuratezza,
obbiettività e serenità.
La documentazione acquisita e resa agli Allegati dal 2 al 6, è sinteticamente riassunta
di seguito:
A) Documentazione catastale reperita presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio di
Salerno (U.T.E.) (cfr. Allegato 2 – “Documentazione catastale”):
- Visura per soggetto a tutto l’08/10/2012, relativa all’esecutato sig. omissis;
- Visura per soggetto a tutto l’08/10/2012, relativa alla sig.ra omissis (coniuge
dell’esecutato), omissis;
- Visura per immobile a tutto l’08/10/2012, relativa al fabbricato oggetto di
pignoramento e riportato al Foglio n. 10, P.lla n. 267, sub. 2 del Comune di Salerno;
- Visura storica per immobile a tutto il 02/11/2012, relativa al fabbricato oggetto di
pignoramento e riportato al Foglio n. 10, P.lla n. 267, sub. 2 del Comune di Salerno;
- Stralcio del foglio di mappa catastale relativo al fabbricato oggetto di
pignoramento e riportata al Foglio n. 10, P.lla n. 267 del Comune di Salerno;
- Planimetrie catastali del fabbricato oggetto di pignoramento e riportata al Foglio n.
10, P.lla n. 267, sub. 2 del Comune di Salerno;
- Visura per immobile a tutto l’08/10/2012, relativa al terreno oggetto di
pignoramento riportato al Foglio n. 10, P.lla n. 373 del Comune di Salerno;
- Visura storica per immobile a tutto l’08/10/2012, relativa al terreno oggetto di
pignoramento riportato al Foglio n. 10, P.lla n. 373 del Comune di Salerno;
10
- Stralcio del foglio di mappa catastale relativo al terreno oggetto di pignoramento
riportato al Foglio n. 10, P.lla n. 373 del Comune di Salerno;
- Visura per immobile a tutto l’08/10/2012, relativa al terreno oggetto di
pignoramento riportato al Foglio n. 10, P.lla n. 995 del Comune di Salerno;
- Visura storica per immobile a tutto l’08/10/2012, relativa al terreno oggetto di
pignoramento riportato al Foglio n. 10, P.lla n. 995 del Comune di Salerno;
- Stralcio del foglio di mappa catastale relativo al terreno oggetto di pignoramento
riportato al Foglio n. 10, P.lla n. 995 del Comune di Salerno.
B) Documentazione ipotecaria reperita presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Salerno (cfr. Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Salerno”):
1) Ispezione Ipotecaria per dati anagrafici dal 02/01/1979 al 05/10/2012 – Elenco
sintetico delle formalità per soggetto: omissis, e note di seguito elencate.
- Trascrizione a favore e contro del 22/08/1981, Reg. Particolare 16669, Reg.
Generale 19446 – Atto tra vivi - Divisione;
- Trascrizione a favore del 23/12/1981, Reg. Particolare 25411, Reg. Generale
30340 – Atto per causa di morte - Certificato di denunciata successione;
- Trascrizione a favore del 23/12/1981, Reg. Particolare 25412, Reg. Generale
30341 – Atto per causa di morte - Certificato di denunciata successione;
- Trascrizione a favore del 25/02/2000, Reg. Particolare 4013, Reg. Generale 5196 –
Atto tra vivi – Donazione accettata;
- Trascrizione contro del 13/02/2012, Reg. Particolare 5277, Reg. Generale 6156 –
Atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili.
2) Ispezione Ipotecaria per immobile – Elenco sintetico delle formalità per
l’immobile sito nel Comune Salerno, individuato al N.C.E.U. dello stesso Comune al
Foglio n. 10, P.lla n. 267, sub. 2.
3) Ispezione Ipotecaria per immobile – Elenco sintetico delle formalità per
l’immobile sito nel Comune Salerno, individuato al N.C.T. dello stesso Comune al
Foglio n. 10, P.lla n. 373, e nota di seguito elencata:
- Trascrizione del 09/10/2001, Reg. Particolare 21512, Reg. Generale 27473 – Atto
esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili.
4) Ispezione Ipotecaria per immobile – Elenco sintetico delle formalità per
l’immobile sito nel Comune Salerno, individuato al N.C.T. dello stesso Comune al
Foglio n. 10, P.lla n. 955.
11
Come già accennato al paragrafo 2.1, la formalità di cui al punto 3 del precedente
elenco (Reg. Part. 21512, Reg. Gen. 27473) è relativa ad un Atto di pignoramento contro il
sig. omissis, fratello dell’esecutato sig. omissis, risultata a seguito di ispezione ipotecaria
sull’unità immobiliare identificata al Foglio 10, Particella 373 del N.C.T. di Salerno e di
proprietà dello stesso esecutato e della coniuge omissis (cfr. Allegato 2 – “Documentazione
catastale” e Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Salerno”). A seguito di ulteriori indagini eseguite dal sottoscritto Esperto, è emersa la
presenza di una erronea indicazione del numero di particella di detto immobile di cui al n.
2 dell’Unità negoziale riportata nella formalità in questione, che dovrebbe riportare
l’identificativo 992 di Particella; inoltre, l’immobile in questione, di consistenza 6 are e 8
centiare, dovrebbe risultare di proprietà della sig.ra omissis, sorella dell’esecutato, giusto
Atto pubblico di cessione-divisione per notar ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n.
34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981 al n. 8595 (cfr. pag. 10 dal rigo 7 al
rigo 16 del citato Atto notarile – Allegato 4 - “Atti notarili”).
Ulteriore conferma della erronea individuazione dell’immobile in questione trova
riscontro dall’attenta analisi degli Atti di successione relativi al bene in oggetto, avendo
verificato che la consistenza superficiale dell’u.i. inquisita (6 are e 8 centiare), indicata
erroneamente col numero di particella 373 nella formalità in oggetto, corrisponde a quella
individuata dal numero di Particella 992 in detti atti di successione(1).
C) Documentazione reperita presso l’Archivio notarile di Salerno (cfr. Allegato 4 –
“Atti notarili”):
- Copia conforme dell’Atto notarile del 03/08/1981, Repertorio n. 34334, Raccolta n.
8940, rogante dott. ANSALONE Fulvio notaio in Baronissi (SA).
D) Documentazione reperita presso terzi (cfr. Allegato 4 – “Atti notarili”):
-
Copia conforme dell’Atto notarile di donazione del 17/02/2000, Rep. 66108, Racc.
23954 - Studio notarile dott. TROTTA Gustavo, via Arce n. 37, Salerno.
E) Documentazione reperita presso il Comune di Pontecagnano Faiano (SA) (cfr.
Allegato 5 – “Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di Pontecagnano
Faiano (SA)):
- Certificato “Estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio” relativo
all’esecutato sig. omissis.
Cfr. Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno” - Nota di trascrizione
del 22/08/1981, Reg. Particolare 16669, Reg. Generale 19446, pag. 6, dal rigo 15 al 19.
12
(1)
F) Documentazione reperita presso il Comune di Salerno (Ufficio Condono) (cfr.
Allegato 5 – “Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di Pontecagnano
Faiano (SA)):
1) Comunicazioni, note ed Elaborati grafico-descrittivi in copia conforme di cui alla
“Domanda di condono edilizio del 30/11/85 Prot. n. 93391 ai sensi della L. 47/85 per
opere abusive” e successive integrazioni – Ristrutturazione e ampliamento di
fabbricato sito a Matierno in Località Casa Scuoppo” del 16/12/1985, Prot. n. 26133:
 Comunicazione del Comando di Polizia Urbana del Comune di Salerno in data
26/04/1982, Prot. n. 4725-5993/18;
 Richiesta del Genio Civile di Salerno del progetto esecutivo in sanatoria delle
opere eseguite, in adempimento all’art. 25 della Legge 64/74;
 Comunicazione dell’Ufficio Ripartizione LL.PP del Comune di Salerno del
21/08/1984, Prot. n. 15167;
 Verbale di contravvenzione n. 549 del 06/11/1984 a carico di omissis;
 Comunicazione dell’Ufficio Ripartizione LL.PP del Comune di Salerno del
18/03/1985, Prot. n. 5849;
 Comunicazione del Comando di Polizia Urbana del Comune di Salerno in data
08/05/1985, Prot. n. 6555/12;
 Comunicazione dell’Ufficio Ripartizione LL.PP del Comune di Salerno del
13/01/1986, Prot. n. 154/O;
 Ordinanza di demolizione di strutture abusive n. 145/G/82, Prot n. 154 del
13/01/1986;
 Fonogramma a mano n. 3 in data 14/01/1986 del Comune di Salerno, Prot. n.
209/O del 17/01/1986;
 Comunicazione del Comando di Polizia Urbana del Comune di Salerno in data
24/01/1986, Prot. n. 0966/12;
 “Domanda di condono edilizio del 30/11/85 Prot. n. 93391 ai sensi della L. 47/85
per opere abusive – Ristrutturazione e ampliamento di fabbricato sito a Matierno
in Località Casa Scuoppo” in data 16/12/1985, Prot. n. 26133:
 Elaborati grafici:
- STATO PRECEDENTE: Planimetrie, Piante, Sezioni, Prospetti;
- PROGETTO: Planimetrie, Piante, Sezioni, Prospetti.
 Elaborati descrittivi:
- Relazione Tecnica;
- Relazione geotecnica.
13
 Documentazione catastale di accatastamento.
 Parere contrario alla domanda di concessione in sanatoria per opere abusive del
17/11/1987, Prot. 98278 – Ufficio Condono Edilizio;
 Richiesta di riesame della domanda di Condono edilizio del 30/11/85, Prot.
93391, comprensiva dei seguenti allegati (oltre alla riproduzione di alcuni già
elencati in precedenza omessi per brevità):
- Relazione Tecnica;
- Richiesta al Presidente del Tribunale di Salerno di copia delle sentenze
n. 4572/982 di R.G., in data 20/11/1987;
 Conferma del parere contrario alla domanda di concessione in sanatoria per
opere abusive del 30/11/1987, Prot. 102103 – Ufficio Condono Edilizio;
 Ricorso al T.A.R. della Regione Campania del 13/01/1988 per l’annullamento
del provvedimento di diniego della concessione in sanatoria del Comune di
Salerno in data 17/11/1987, Prot. n. 98278;
 Nota dell’Ufficio Ripartizione Affari Legali del Comune di Salerno in data
18/01/1988, Prot. 5042.
2) Certificato di destinazione urbanistica per gl’immobili individuati al Foglio 10, P.lle
nn. 373 e 995 del N.C.T..
3) Stralci della cartografia del P.U.C. del Comune di Salerno, relativi alla zona di
ubicazione dell’immobile di interesse (www.comune.salerno.it).
4) Stralcio delle Norme di Attuazione del Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) del
Comune di Salerno, relative alla zona di ubicazione dell’immobile di interesse
(www.comune.salerno.it).
G) Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), annunci immobiliari e/o
borsini immobiliari (cfr. Allegato 6 – “Dati Osservatorio del Mercato Immobiliare,
annunci di Agenzie immobiliari”), sia su supporto cartaceo che reperiti attraverso
indagini internet, relativi a beni di analoga tipologia rispetto a quello oggetto della
presente stima.
H) Agenzie immobiliari:
Si riportano di seguito le specifiche identificative delle Agenzie immobiliari di zona con
cui il sottoscritto ha preso personalmente contatti:
Agenzia
1. “SCHIAVONE Immobiliare”
“FRIMM Franchising Immobiliare” –
2.
Studio Centro storico s.r.l.
3. “TECNOCASA” Franchising network
Indirizzo
Via Roma, nn. 121 e 126 – 84121 – Salerno
Via Roma, n. 40 – 84121 – Salerno
Via Roma, n. 5 – 84121 – Salerno
14
4. “FLORIO Immobiliare”
5. “PROFESSIONECASA”
P.zza S. Francesco d’Assisi , n. 9 – 84122 –
Salerno
Via Dei Principati, n. 82 – 84122 – Salerno
Alla luce delle operazioni descritte nel precedente paragrafo 3 e della
documentazione appena elencata, si ritengono acquisiti tutti gli elementi necessari per
l’espletamento dell’incarico. Si procede, pertanto, a dare risposta ai quesiti posti dal Giudice
nel mandato.
5. RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO
5.1.
Quesito 4: “Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva
dettagliatamente l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i
dati riportati nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre
procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, ove in queste ultime
risulti già espletata la relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali
relazionando comunque al G.E.”.
DATI CATASTALI
 Porzione di fabbricato ad uso abitativo sito in Salerno, alla via Scardillo n. 3
(attualmente denominata via Casa Scuoppo, civ. 49), composta da un Piano
Terra, Piano Primo e Piano Secondo, riportato al N.C.E.U. di Salerno al Foglio n.
10, P.lla n. 267, Sub. 2, Categoria A/2, Classe 1, Consistenza 6,5 vani, Rendita €
402,84, in intestazione alla Ditta omissis, proprietà per 1/1.
 Terreno in agro del Comune di Salerno, riportato al N.C.T. dello stesso Comune
al Foglio n. 10, P.lla n. 373, Qualità Seminativo arborato, Classe 3, Superficie 307
mq, R.D. Euro 4,84, R.A. Euro 2,54, in intestazione alla Ditta:
- sig. omissis, proprietà per 2/3,
- sig.ra omissis, proprietà per 1/3.
 Terreno in agro del Comune di Salerno, Frazione Pastorano, riportato al N.C.T.
dello stesso Comune al Foglio n. 10, P.lla n. 995, Qualità Seminativo arborato,
Classe 3, Superficie 56 mq, R.D. Euro 0,88, R.A. Euro 0,46, in intestazione alla
Ditta:
- sig. omissis, proprietà per 1/6,
- sig. omissis, proprietà per 1/6,
- sig.ra omissis, proprietà per 2/6,
- sig.ra omissis, proprietà per 1/6,
15
- sig.ra omissis, proprietà per 1/6.
(cfr. Allegato 2 – “Documentazione catastale”)
Risulta opportuno precisare, al fine della individuazione univoca degli immobili di
interesse, che la strada di ubicazione degli stessi immobili attualmente risulta essere
denominata “Via Casa Scuoppo” e non “Via Scardillo”, come anche precisato dal
debitore, sig. omissis, in sede di sopralluogo. Tuttavia, in tutta la documentazione e gli atti
reperiti e forniti al sottoscritto, gli immobili in questione riportano sempre l’indirizzo di Via
Scardillo, che risulta anche essere quello menzionato nell’Atto di pignoramento.
Ciò detto, a seguito dello studio della documentazione in atti e degli accertamenti
eseguiti dal sottoscritto Esperto, in definitiva è stato possibile identificare in maniera
univoca gli immobili oggetto di esecuzione e, pertanto, si può ritenere perfettamente
verificata la corrispondenza dei dati catastali identificativi delle u.i. di interesse con
quelli riportati nell’Atto di pignoramento, così come risulta essere verificata, in
particolare per la porzione di fabbricato ad uso abitativo, la rispondenza della disposizione
planimetrica della stessa unità abitativa con quanto riportato nelle corrispondenti
planimetrie catastali, sia per quanto relativo alla suddivisione interna, che per la
destinazione d’uso degli ambienti e la loro consistenza metrica (lineare e superficiale)(2)
(cfr. Allegato 2 – “Documentazione catastale e Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato
di fatto”).
CONFINI
I confini degl’immobili in questione risultano essere i seguenti (cfr. Allegato 2 –
“Documentazione catastale e Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di
fatto”):
 Porzione di fabbricato ad uso abitativo sito in Salerno, alla via Scardillo n. 3,
identificata al N.C.E.U. di Salerno al Foglio n. 10, P.lla n. 267, Sub. 2: a Nord con
altra u.i. proprietà omissis; a Est e a Sud con terreno di proprietà della stessa
Ditta e identificato al N.C.T. al Foglio 10, P.lla 373; a Ovest con corte comune.
 Terreno in agro del Comune di Salerno, riportato al N.C.T. dello stesso Comune
La corrispondenza metrica tra le superfici dedotte dagli atti notarili e dalle planimetrie catastali con lo
stato dei luoghi è stata verificata eseguendo, all’atto del sopralluogo, un rilievo a mezzo distanziometro laser
tipo “LEICA DISTO D2”. La precisa restituzione dei rilievi metrici effettuati è stata eseguita con uno specifico
software di disegno CAD che consente di calcolare con precisione le superfici totali e parziali di ogni singolo
ambiente (cfr. Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”).
16
(2)
al Foglio n. 10, P.lla n. 373: a Nord con porzione di fabbricato in intestazione
alla stessa Ditta e identificata al N.C.E.U al Foglio n. 10 P.lla n. 267, sub. 2 e con
u.i. in intestazione ad altra Ditta catastalmente identificata al Foglio n. 10 p.lla
262; a Est con terreno in intestazione ad altra Ditta identificato al N.C.T. al
Foglio 10, P.lla 993 e terreno in intestazione alla stessa Ditta e altri,
identificato al N.C.T. al Foglio n. 10, P.lla n. 995; a Sud con terreno in
intestazione alla stessa Ditta e altri, identificato al N.C.T. al Foglio n. 10, P.lla n.
995; a Ovest con viottolo comune, ovvero con terreni identificati al N.T.C. al
Foglio n. 10, P.lle nn. 500 e 979.
 Terreno in agro del Comune di Salerno, riportato al N.C.T. dello stesso Comune
al Foglio n. 10, P.lla n. 995: a Nord con terreno in proprietà della stessa Ditta
identificato al N.T.C. al Foglio n. 10, P.lla n. 373 e con terreno di proprietà di
altra Ditta identificato N.T.C. al Foglio n. 10, P.lla n. 993; a Est con terreno in
intestazione ad altra Ditta, identificato al N.C.T. al Foglio 10, P.lla 270; a Sud
con terreni in intestazione ad altra Ditta e identificati al N.C.T. al Foglio n. 10,
P.lle nn. 994 e 950; a Ovest con viottolo comune, ovvero con terreno
identificato al N.T.C. al Foglio n. 10, P.lla n. 979.
Infatti, così come dedotto dall’Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar
ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il
19/08/1981 al n. 8595 e dall’Atto pubblico di DONAZIONE per notar TROTTA Gustavo del
17/02/2000, Rep. n. 66108, Racc. n. 23954, registrato a Salerno il 06/03/2000 al n.
9999999, risulta che i confini delle u.i. di interesse sono così identificati:
- “… parte di comprensorio di case(3) composta dal terraneo-cucina, confinante con
proprietà omissis, con cortile e con zona di terreno, e da un sovrastante vano in primo
piano con relativo sottotetto, confinante con Proprietà omissis, con corte comune e con
sottostante zona di terreno. …” (cfr. pag. 2, dalla riga 8 alla riga 12 dell’Atto pubblico di
DONAZIONE per notar TROTTA Gustavo del 17/02/2000, Rep. n. 66108, Racc. n. 23954 Allegato 4 – “Atti notarili”);
- “… zona di terreno estesa are tre e centiare sette(4) (are 03.07), confinante con viottolo
comune, con zona come innanzi assegnata(5), con zona da attribuirsi alla signora omissis (6)
Unità immobiliare catastalmente identificata al Foglio n. 10, P.lla n. 267, Sub. 2 del N.C.E.U. di Salerno.
Unità immobiliare catastalmente identificata al Foglio n. 10, P.lla n. 373 del N.C.T. di Salerno.
(5) Si riferisce alla “… striscia di terreno … destinata a fungere da stradone di accesso …” catastalmente
identificata al Foglio n. 10, P.lla n. 995 del N.C.T. di Salerno.
17
(3)
(4)
…” sorella del debitore (cfr. pag. 9, dalla riga 3 alla riga 9 dell’Atto pubblico di CESSIONEDIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940 Allegato 4 – “Atti notarili”);
- “… striscia di terreno di are 00,56, destinata a fungere a stradone di accesso, con inizio dal
viottolo comune anche a altri e rappresentata in catasto terreni … con la particella
numero novecentonovantacinque (995)(7), … confinante … con proprieta omissis, con zona
che … sarà attribuita a omissis (8), con zona che sarà attribuita a omissis (9)” sorella del
debitore (cfr. pag. 7, righe 24 e 25 e pag. 8 dalla riga 1 alla riga 8 dell’Atto pubblico di
CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n.
8940 - Allegato 4 – “Atti notarili”).
DESCRIZIONE DELLE UNITA’ IMMOBILIARI
Come accennato nei precedenti paragrafi, i beni oggetto del procedimento in essere
sono costituiti: da un’unità abitativa composta da tre livelli fuori terra e da 2 limitrofi
appezzamenti di terreno, così come inquadrati nella successiva Figura n. 1 e di seguito
sinteticamente descritti:
- Porzione di fabbricato di tipo civile ubicato nel Comune di Salerno, Frazione
Pastorano, alla Via Scardillo n. 3 (attualmente denominata via Casa Scuoppo, civ. 49),
riportato al N.C.E.U. dello stesso Comune al Foglio n. 10, P.lla 267, Sub. 2, costituito da
un Piano Terra con portico coperto, da un Primo Piano e da un Secondo Piano
sottotetto. La predetta unità abitativa è comprensiva anche “… della rampa di scale
scoperta dipartentesi dal pianerottolo comune anche ad altri ed ubicata alla destra di
chi dal cortile condominiale perviene al precisato pianerottolo di smonta …” (cfr. pag. 2,
dalla riga 13 alla riga 17 dell’Atto pubblico di DONAZIONE per notar TROTTA Gustavo
del 17/02/2000, Rep. n. 66108, Racc. n. 23954 - Allegato 4 – “Atti notarili” e Stralci di
mappa catastale e planimetrie di cui all’Allegato 2 – “Documentazione catastale e
all’Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto).
- Terreno in agro del Comune di Salerno, Frazione Pastorano, riportato al N.C.T. dello
stesso Comune al Foglio n. 10, P.lla 373, collocato in adiacenza alla porzione di
fabbricato di cui al precedente punto, lato Sud e Sud-Est.
Si riferisce all’appezzamento di terreno catastalmente identificato al Foglio n. 10, P.lla n. 994 del N.C.T. di
Salerno, collocato ad Est del terreno in questione e adiacente alla particella n. 995.
(7)Unità immobiliare catastalmente identificata al Foglio n. 10, P.lla n. 995 del N.C.T. di Salerno.
(8) Si riferisce all’appezzamento di terreno catastalmente identificato al Foglio n. 10, P.lla n. 373 del N.C.T. di
Salerno, assegnata ai coniugi omissis e collocato a Sud della striscia terreno in questione.
(9)Si riferisce all’appezzamento di terreno catastalmente identificato al Foglio n. 10, P.lla n. 994 del N.C.T. di
Salerno collocata Sud della striscia di terreno in questione.
18
(6)
- Striscia di Terreno in agro del Comune di Salerno, Frazione Pastorano, riportata al
N.C.T. dello stesso Comune al Foglio n. 10, P.lla 995, destinata a fungere da strada di
accesso per i limitrofi appezzamenti di terreno, con inizio da un adiacente viottolo
comune e che si sviluppa lungo la linea di confine lato Sud del precedente
appezzamento individuato con il numero di P.lla 373 e dell’ulteriore terreno
individuato con il numero di P.lla 993 (cfr. Stralci di mappa catastale di cui all’Allegato
2 – “Documentazione catastale).
Fig. n. 1 – Ortofoto con individuazione degl’immobili di interesse (Fonte: Google Hearth).

UNITA’ IMMOBILIARE AD USO ABITATIVO
L’unità abitativa, facente parte degli immobili di interesse, è costituita da una
porzione di fabbricato ad uso residenziale ubicato nella Frazione Pastorano del Comune di
Salerno alla via Scardillo n. 3 (allo stato denominata via Casa Scuoppo, civ. 49). L’unità
immobiliare, composta da un Piano Terra con porticato, da un Primo Piano con balcone e
da un Secondo Piano sottotetto, fa parte di un più ampio edificio inserito in un
comprensorio di case collocato nella zona a Sud-Ovest della citata Frazione di Pastorano.
Più nel dettaglio, l’immobile presenta struttura portante mista in muratura e c.a., con
orizzontamenti di interpiano definiti da solai latero-cementizi gettati in opera e si sviluppa
su 2 livelli fuori terra (Piano Terra e Primo Piano), oltre al Piano sottotetto (Secondo Piano)
con tetto di copertura a falde inclinate e manto di tegole di laterizio. Nella successiva Fig. n.
19
2 è individuata la porzione di fabbricato in questione (cfr. Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”, foto nn. 1, 2 e 3).
Ingresso
principale
Scala esterna
Fig. n. 2 – Vista, dalla traversa di accesso alla corte comune, della porzione di fabbricato costituente
l’unità abitativa di interesse.
Le facciate dell’abitazione, la cui edificazione risale alla prima metà degli anni ottanta,
si mostrano, nel complesso, in un buono stato manutentivo, presentando andamento
lineare con un ampio balcone continuo al Primo Piano riparato da un aggetto in c.a. di
copertura; in particolare, la parte di balconata presente sulla facciata Sud risulta chiusa a
“veranda” (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto nn. 1, 2, 3 e 4). Le finiture
sono di tipo ordinario e costituite da intonaco civile per esterni tinteggiato in tinta chiara.
Tuttavia, con riferimento allo stato manutentivo dell’immobile, è opportuno
segnalare la presenza di locali situazioni di danno, caratterizzate da distacco della
tinteggiatura e lesionamenti dell’intonaco e del copriferro a carico, rispettivamente, di
parte dell’intradosso e dei frontalini del balcone, nonché degli aggetti in c.a. di copertura
dello stesso (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto nn. 5, 6 e 7).
L’ingresso principale all’abitazione, collocato al Primo Piano dell’unità immobiliare, è
garantito da un corpo scala esterno scoperto ad uso comune, al quale si accede
direttamente dalla corte comune adiacente al fabbricato (lato Nord-Ovest) nella quale ha
termine la traversa interna che conduce al comprensorio di case di cui lo stesso immobile
20
fa parte (cfr. Fig. n. 2 e Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto n. 8). I gradini della
scala esterna sono rivestiti con lastre di Travertino bianco (pedate alzate e zoccolatura).
L’abitazione è dotata anche di un secondo ingresso situato al Piano Terra. Più nel
dettaglio, dalla suddetta corte comune, mediante un cancello metallico di ingresso, si
accede al porticato di pertinenza dell’unità abitativa; proseguendo verso il giardino, che
occupa parte di uno dei terreni costituente il complesso di beni in oggetto e identificato col
numero di p.lla 373 al F.10 del N.C.T., sul lato Est del fabbricato è situato il secondo
ingresso al Piano Terra dell’abitazione (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto
nn. 9, 10 e 11).
Come accennato, l’ingresso principale dell’abitazione, costituito da un portoncino a
doppio battente in legno ordinario con serratura tipo “blindo”, consente l’accesso ai locali
posti al Primo Piano del fabbricato, composto da un ambiente “Ingresso”, un “Bagno”, una
“Cucina” e un ampio ambiente adibito a “Soggiorno/Pranzo” con camino, oltre ad una “scala
a giorno” con sviluppo ad “L” e da un “Disimpegno” che permettono l’accesso,
rispettivamente, al Secondo Piano sottotetto e al Piano Terra; inoltre, è presente un’ampia
balconata continua a livello, che si sviluppa per tutta la lunghezza delle facciate lato Sud ed
Est, parte della quale (lato Sud), come meglio si dettaglierà in seguito, risulta chiusa a
veranda con struttura in alluminio preverniciato e infissi scorrevoli in PVC e vetro (cfr.
Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”).
Il portoncino di accesso principale al Primo Piano apre direttamente in un primo
ambiente “Ingresso” con ampiezza di circa 3,05 mq, dal quale è possibile accedere sia ad un
ampio vano adibito a “Soggiorno/Pranzo” che ad un bagno (indicato in planimetria come
“Bagno 1”), mediante due distinte porte ad un battente in legno ordinario e vetro(10)
collocate, rispettivamente, a sinistra e alla fine dello stesso ambiente “Ingresso”. La
pavimentazione dell’”Ingresso” è costituita da mattonelle di gres di colore chiaro sfumato e
con battiscopa in tinta; le pareti sono finite con intonaco civile per interni e tinteggiate di
colore bianco, come il soffitto. L’ambiente, con altezza interna utile pari a 2,75 m circa,
risulta ben illuminato essendo provvisto di una finestra in legno ordinario e vetro con
persiana oscurante esterna in alluminio a doppio battente, che affaccia sul sottostante
cortile comune lato Ovest (cfr. Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto” e
Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto nn. 12 e 13).
(10)Per
il “Bagno 1”, il vetro della porta in legno di ingresso è finito a “specchio”.
21
Il locale “Bagno 1”, a cui si accede dall’”Ingresso”, è il primo dei due servizi igienici di
cui l’unità abitativa è dotata. Detto ambiente, la cui superficie è di circa 4,15 mq, presenta
una finestra in legno ordinario e vetro con persiana oscurante esterna in alluminio a
doppio battente, che affaccia anch’essa a Ovest sulla sottostante corte comune. La
pavimentazione, rialzata per la presenza di un gradino di 10 cm circa rispetto al calpestio
degli ulteriori ambienti, è costituita da piastrelle di ceramica in tinta chiara con la stessa
tonalità di colore sfumato di quelle utilizzate per il rivestimento a tutt’altezza delle pareti di
perimetro; l’altezze interna utile, per quanto appena detto, risulta essere pari a circa 2,65
m. Il soffitto è finito con intonaco per interni tinteggiato di bianco. Il bagno è dotato di pezzi
igienico-sanitari in gres porcellanato di colore bianco e lo stato manutentivo è buono; in
particolare sono presenti: un lavandino con mobile d’incasso, un bidet a pavimento e un
vaso igienico a pavimento con cassetta di cacciata esterna alta. La doccia è, invece,
realizzata “a pavimento” senza la presenza del “piatto doccia” e delimitata da un pannello
scorrevole in materiale plastico (tipo box doccia) (cfr. Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”, foto n. 14).
Continuando nella descrizione degli ambienti interni, il “Soggiorno/Pranzo”, che
costituisce il più ampio locale dell’unità abitativa con una superficie di circa 34,40 mq, si
presenta con una prima zona adibita a “soggiorno” che si estende sino alla scala interna “a
giorno” che permette l’accesso al piano superiore; in tale parte d’ambiente è situato, in
corrispondenza del sottoscala, anche un camino in muratura rifinito con rivestimento in
marmo e intonaco civile per interni di colore bianco (cfr. Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”, foto nn. 15, 16 e 17); la restante parte del locale è, invece, adibita a “zona
pranzo” ed è collegata direttamente alla “Cucina” (cfr. Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”, foto n. 18). Anche il “Soggiorno/Pranzo” presenta una buona illuminazione per
la presenza di tre finestre/balcone con doppio infisso a due battenti, in legno ordinario e
vetro all’interno e in alluminio e vetro all’esterno, le quali aprono sulla balconata lato Sud e
lato Est (cfr. Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”). La pavimentazione,
simile a quella degli ambienti precedentemente descritti, è costituita da mattonelle di gres
di colore chiaro sfumato con battiscopa in tinta; le pareti sono finite con intonaco civile per
interni di colore bianco, così come il soffitto. L’altezza interna è pari a circa 2,75 m.
Subito a sinistra della porta di ingresso del “Soggiorno/Pranzo” è situata la porta
lignea “a libro” di accesso ad un piccolo “Disimpegno” con superficie di circa 1,80 mq, che
immette alla scala interna di collegamento col Piano Terra; in tale ambiente è presente un
condotto in lamiera metallica per lo scarico dei fumi del camino situato nell’adiacente
22
“Soggiorno/Pranzo”. Le finiture interne sono identiche a quelle già descritte in precedenza
per il “Soggiorno/Pranzo”, sia per quanto concerne la pavimentazione che per quanto
relativo alle pareti e al soffitto (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto nn. 19 e
20).
Come accennato in precedenza, immediatamente collegata alla “zona pranzo” è la
“Cucina”, che copre una superficie di circa 6,50 mq con altezza interna di 2,75 m circa.
L’ambiente è idoneamente illuminato per la presenza di una finestre/balcone in PVC e
vetro a doppia anta scorrevole che apre sulla balconata lato Sud. Le finiture sono di buona
qualità, con pareti parzialmente rivestite con mattonelle 10x10 cm di gres in colori chiari,
mentre il soffitto e le restanti parti delle pareti perimetrali sono finite con intonaco civile
per interni e tinteggiatura di colore bianco, come il soffitto (cfr. Allegato 8 –
“Documentazione fotografica”, foto nn. 21, 22 e 23).
Per quanto relativo alla balconata presente al Primo Piano del fabbricato, che si
sviluppa in continuo per tutta la lunghezza delle facciate lato Sud e lato Est ricoprendo una
superficie complessiva di circa 15,60 mq, risulta che parte di essa è chiusa a “veranda” con
struttura in alluminio preverniciato e infissi in PVC e vetro di tipo scorrevoli e ad un’anta
apribile nella zona curva di estremità. La veranda occupa tutta la parte di balconata che si
sviluppa lungo il lato Sud del fabbricato, ricoprendo una superficie di circa 7,30 mq e con
altezza sino all’intradosso degli aggetti in c.a. di copertura della balconata stessa (cfr.
Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto” e Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”, foto nn. 3 e dalla 24 alla 30). L’intera balconata, dotata di ringhiera metallica di
sicurezza perimetrale a disegno lineare, è pavimentata con mattonelline di gres di colore
marrone sfumato e lastre di marmo bianco venato al bordo perimetrale esterno; anche le
soglie e le cornici delle finestre/balcone che danno sulla stessa balconata sono costituite da
lastre di marmo venato.
Si precisa che i locali “Ingresso” e “Bagno 1” al Primo Piano formano un piccolo corpo
di fabbrica aggettante rispetto all’intero fabbricato di appartenenza, con tetto di copertura
a falda leggermente inclinata finito con tegole di laterizio (cfr. Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”, foto n. 1).
Dal descritto Piano Primo, mediante la citata scala interna che diparte dal piccolo
“Disimpegno” collocato immediatamente alla sinistra di chi entra nell’ambiente
“Soggiorno/Pranzo”, è possibile accede al Piano Terra, che risulta essere composto da un
unico ambiente adibito a “Cucina” e da un adiacente porticato esterno coperto. Detta scala,
che presenta una larghezza di circa 70 cm, è dotata di corrimano e ringhiera di sicurezza,
23
con gradini rivestiti con lastre di marmo bianco venato (pedate, alzate e battiscopa) (cfr.
Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto nn. 31, 32 e 33).
All’uopo, è opportuno evidenziare che in corrispondenza del pianerottolo di arrivo
della scala al Piano Terra, sulla parete di perimetro della stessa, risultano presenti visibili
danni da ristagno di umidità, caratterizzati da locali zone di distacco e scolorimento della
tinteggiatura e di sfarinamento dell’intonaco (cfr. Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”, foto nn. 32, 33 e 34).
Il locale “Cucina” al Piano terra presenta sviluppo regolare in pianta con forma
rettangolare e ricopre una superficie complessiva di circa 20,75 mq; l’altezza interna è pari
a circa 2,35 m (cfr. Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”). L’ambiente
risulta ben illuminato per la presenza di un’ampia finestra in PVC e vetro ad ante scorrevoli
con veneziane oscuranti interne, collocata nella parete lato Nord-Ovest e per una finestra
alta e una porta di accesso secondario all’unità abitativa, entrambe in PVC e vetro a doppio
battente, collocate sulla parete opposta alla precedente e che aprono sull’adiacente
giardino (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto nn. 35, 36 e 37). Le predette
finestre sono dotate di grate metalliche esterne di sicurezza, così come la porta è dotata di
cancelletto metallico esterno di sicurezza (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”,
foto nn. 10 e 11). La pavimentazione della”Cucina”, ribassata rispetto al piano di calpestio
esterno di circa 30 cm, è costituita da mattonelle di gres di colore chiaro con battiscopa in
tinta; le pareti sono tutte rivestite con piastrelle in tinta con la pavimentazione, tranne
quella ove presente la porta di accesso, finita, invece, con intonaco per interni tinteggiato di
colore bianco come il soffitto. Il predetto dislivello della pavimentazione si supera grazie
alla presenza di due gradini in corrispondenza dell’accesso verso il giardino.
Il Piano Terra risulta essere completato da un “Porticato” esterno a cui è possibile
accedere sia dalla predetta cucina, passando per il giardino, sia dall’accesso secondario
esterno che apre sul cortile comune adiacente al fabbricato (cfr. cfr. Allegato 7 –
“Planimetrie di rilievo dello stato di fatto” e Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto
nn. 10 e 38). Detto porticato, che ricopre una superficie di circa 22,60 mq, risulta essere
aperto su tre lati e delimitato esternamente da due pilastri. La pavimentazione è costituita
da battuto di cemento mentre l’altezza utile è di 2,20 m. Attualmente è adibito a ricovero di
materiale e in esso trova collocazione anche la caldaia dell’impianto di riscaldamento
idrico-sanitario.
Ancora, per quanto relativo alla descrizione particolareggiata dell’unità abitativa,
risulta che mediante la scala interna “a giorno” presente nel “Soggiorno/Pranzo” del Primo
24
Piano, è possibile accedere al Secondo Piano sottotetto ove collocata la “zona notte”. In
particolare, detto piano è composto da un “Corridoio”, un secondo bagno (indicato in
planimetria come “Bagno 2”) e due camere da letto (indicate come “Camera 1” e “Camera 2”
in planimetria) (cfr. Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”); trattandosi di
un piano sottotetto con copertura a falde, gli ambienti presentano il soffitto inclinato con
altezza massima al colmo e minima alla gronda pari, rispettivamente, a circa 2,90 m e circa
2,10 m.
La predetta scala interna, dotata di corrimano e ringhiera di sicurezza metallici, di
larghezza pari a 1,20 m e i cui gradini sono rivestiti di marmo grigio venato (pedate, alzate
e zoccolatura), smonta in un primo ambiente “Corridoio” con superficie di circa 6,20 mq, a
cui si accede mediante una porta in legno e vetro a doppio battente (cfr. Allegato 8 –
“Documentazione fotografica”, foto nn. da 39 a 43). Il “Corridoio” è dotato di una finestra con
doppio infisso a due battenti, in legno ordinario e vetro con scuretti in legno all’interno e in
alluminio e vetro all’esterno, che affaccia a Nord-Ovest sul piccolo tetto di copertura del
corpo di fabbrica aggettante del Primo Piano (cfr. Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”, foto n. 44). La pavimentazione, simile a quella di tutti gli ulteriori ambienti
presenti al Piano con esclusione del bagno, è costituita da mattonelle di gres di colore
marrone con battiscopa in tinta e mattonelline quadrate di colore scuro; le pareti sono
finite con intonaco per interni tinteggiato di colore bianco come il soffitto.
Proseguendo, sulla sinistra del “Corridoio” sono situate le porte, ad un battente e in
legno ordinario, di ingresso nelle due camere da letto. La prima stanza, indicata in
planimetria come “Camera 1”, è adibita a camera da letto doppia e copre una superficie di
circa 14,25 mq. Essa risulta essere ben illuminata per la presenza di una finestra con
doppio infisso a due battenti, in legno ordinario e vetro con scuretti in legno all’interno e in
alluminio e vetro all’esterno, che affaccia a Sud-Est sul sottostante giardino. Le finiture
interne sono identiche a quelle già descritte in precedenza per il “Corridoio”, sia per quanto
concerne la pavimentazione che per quanto relativo alle pareti e al soffitto (cfr. Allegato 8 –
“Documentazione fotografica”, foto nn. 45 e 46).
La seconda stanza, indicata in planimetria come “Camera 2”, è adibita, invece, a
camera da letto matrimoniale e copre una superficie di circa 17,00 mq. Anche questa è ben
illuminata, per la presenza di due finestre con doppio infisso a due battenti, in legno
ordinario e vetro con scuretti in legno all’interno e in alluminio e vetro all’esterno, che
affacciano a Sud-Est e a Sud-Ovest sul sottostante giardino. Le finiture interne sono
identiche a quelle dei precedenti ambienti, sia per quanto concerne la pavimentazione che
25
per quanto relativo alle pareti e al soffitto (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”,
foto nn. 47 e 48).
L’ultimo ambiente costituente il piano sottotetto è rappresentato dal secondo servizio
igienico dell’unità abitativa, indicato in planimetria come “Bagno 2” (cfr. Allegato 7 –
“Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”). Il bagno, che copre una superficie di circa 4,40
mq, è dotato di una finestra con doppio infisso con caratteristiche identiche a quelle in
precedenza descritte e affaccia a Sud-Ovest sul sottostante porticato. La pavimentazione,
rialzata per la presenza di un gradino di 10 cm circa rispetto al calpestio degli ulteriori
ambienti, è costituita da piastrelle di ceramica in tinta chiara; le pareti, invece sono
rivestite a tutt’altezza con piastrelle di gres di colore simile a quelle della pavimentazione
presente negli altri ambienti. Il soffitto è finito con intonaco per interni tinteggiato di
bianco. Il bagno è dotato di pezzi igienico-sanitari in gres porcellanato di colore bianco e lo
stato manutentivo è buono; in particolare sono presenti: una vasca da bagno, un lavandino,
un bidet a pavimento e un vaso igienico a pavimento con cassetta di cacciata esterna bassa
(cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto n. 49).

UNITA’ IMMOBILIARI TERRIERE
Il complesso dei beni d’interesse, oltre all’unità abitativa appena descritta,
comprende anche ulteriori unità immobiliari costituite da due adiacenti terreni collocati a
Sud/Sud-Est di quest’ultima, catastalmente identificati con i numeri di Particella 373 e 995
del Foglio n. 10 del Comune di Salerno (cfr. Stralci di mappa catastale di cui all’Allegato 2 –
“Documentazione catastale).
Il primo appezzamento di terreno (P.lla n. 373) si estende per una superficie di circa
307 mq ed è in parte sistemato a giardino e in parte a prato incolto e vite. L’area a giardino
comprende tutta la zona a Est immediatamente adiacente al fabbricato ove collocato anche
un ampio gazebo amovibile con struttura portante lignea e tendone in tessuto di copertura
(cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, foto nn. 50, 51 e 52). Nel dettaglio, il
giardino, a cui è possibile accedere esternamente dal porticato e internamente dalla
“Cucina” del Piano Terra, si presenta sufficientemente curato, con piante, alberi da frutto
(agrumeti: arancio e limone), aiuole e camminamenti pavimentati in battuto di cemento,
oltre a una piccola vasca per pesci in disuso (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”,
dalla foto n. 53 alla n. 57). Questa prima zona è fisicamente separata, con un piccolo
muretto di cinta, dalla restante parte sistemata a vite e prato incolto e collocata
immediatamente a Sud del porticato. L’area, a cui si accede dal giardino attraverso un
26
piccolo percorso con gradini, confina sul lato Ovest con il viottolo esterno di uso comune e
comprende un piccolo manufatto in c.a. adiacente al porticato, adibito a deposito e a
ricovero estivo per il cane di famiglia realizzato sulla copertura piana, ove presente una
recinzione metallica perimetrale (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”, dalla foto
n. 58 alla n. 64).
Lungo il lato Sud, invece, mediante un “limite materialmente non definito”, la predetta
porzione di terreno confina con la restante unità immobiliare terriera facente parte dei
beni di interesse (P.lla n. 995), costituita da una striscia di terreno incolto, con superficie di
circa 56 mq, che dipartendo dal viottolo ad uso comune situato a Ovest della proprietà in
esame, si estende linearmente seguendo il confine con la già descritta P.lla n. 373 e
prosegue, a ridosso dell’esistente muretto di confine, tra le P.lle nn. 993 e 994 (cfr. Stralci
di mappa catastale di cui all’Allegato 2 – “Documentazione catastale” e Allegato 8 –
“Documentazione fotografica”, foto nn. 64, 65 e 66). Detta striscia di terreno, infatti,
dovrebbe fungere, come originariamente stabilito nell’Atto di provenienza, da strada di
accesso ai fondi interclusi con essa confinanti (cfr. Allegato 4 – “Atti notarili”)(11). A
conferma di quanto appena esposto è anche la presenza, lungo il viottolo comune che
costeggia a Ovest la P.lla n. 373, di un piccolo ingresso alla P.lla n. 995 costituito da un
cancelletto metallico in cattive condizioni di conservazione (Allegato 8 – “Documentazione
fotografica”, foto n. 67).
Nel complesso, gl’immobili si presentano in buono stato di conservazione, con
rifiniture di buona qualità per quanto relativo all’unità abitativa, dotata, inoltre, di impianto
elettrico e idrico-sanitario funzionanti e in buone condizioni, impianto telefonico, impianto
tv con parabola satellitare, impianto citofonico e di adduzione del gas metano, impianto di
condizionamento e riscaldamento con ventilconvettori.
Gli ambienti risultano ben arieggiati ed illuminati con esposizione sui lati Est, Sud e
Ovest.
SUPERFICI(12)
La Superficie interna utile netta(13) dell’unità abitativa, intesa come superficie al
netto dei muri di perimetro, dei tramezzi e delle scale interne, della superficie del porticato
(11)Cfr.
Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334,
Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981 al n. 8595, pag. 7 dalla riga 24: “… striscia di terreno di are
00,56, destinata a fungere da stradone di accesso, con inizio dal viottolo comune anche ad altri e rappresentata
in catasto … al foglio dieci, con la particella numero novecentonovantacinque (995) …”.
(12) Il rilievo metrico degl’immobili di interesse è stato eseguito dal sottoscritto Esperto in sede di sopralluogo
del 07/11/2012, con la collaborazione dell’Ausiliario Tecnico ing. FERRAIOLI Carmen, utilizzando
distanziometro laser di precisione “LEICA DISTO D2”.
27
e dei balconi, è pari a: circa 20,75 mq per il Piano Terra, circa 49,90 mq per il Primo Piano e
circa 41,85 mq per il Secondo Piano sottotetto, per complessivi 112,50 mq circa. La
Superficie interna utile dell’appartamento, misurata al netto dei muri perimetrali, delle
scale interne, della superficie del porticato e dei balconi è pari: a circa 21,40 mq per il Piano
Terra, circa 53,00 mq per il Primo Piano e circa 44,50 mq per il Secondo Piano sottotetto,
per complessivi 118,90 mq circa; la Superficie interna lorda, calcolata come ‘contorno’
dell’intero appartamento dal filo esterno delle mura perimetrali, escluso la superficie del
porticato e dei balconi, risulta pari: a circa 30,50 mq per il Piano Terra, circa 68,60 mq per
il Primo Piano e circa 60,30 mq per il Secondo Piano sottotetto, per complessivi 159,40
mq circa(14). Infine, la Superficie complessiva della balconata pertinenziali dell’unità
abitativa è pari a circa 24,10 mq, di cui circa 7,30 mq chiusi a “veranda”; il Porticato al
Piano Terra copre una superficie di circa 22,60 mq e la scala esterna che conduce
all’accesso al Primo Piano occupa una superficie di circa 4,00 mq.
Per quanto relativo agli appezzamenti di terreno risultano le seguenti superfici:
-
Terreno di cui al Foglio 10, P.lla 373: circa 307 mq,
-
Terreno di cui al Foglio 10, P.lla 995: circa 56 mq(15).
per un totale complessivo di circa 363,00 mq.
Il complesso di beni di interesse risultano essere costituiti da una unità abitativa
e da due adiacenti appezzamenti di terreno come di seguito sommariamente
descritto:
- Porzione di fabbricato ad uso residenziale su 3 livelli fuori terra senza
ascensore con scala di accesso esterna: Piano Terra, Primo Piano e Secondo
Piano sottotetto, con buona illuminazione ed esposizione su tre lati: a Est, Sud e
La Superficie interna utile netta rappresenta la somma delle superfici utili nette degli ambienti interni
costituenti l’unità abitativa (cfr. Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”).
(14) Nella determinazione della Superficie interna lorda, l’ingombro dei muri interni e perimetrali esterni è
stato computato per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre per i muri perimetrali in
comunione è stato considerato un ingombro al 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm, seguendo lo
stesso criterio stabilito dall’Agenzia del Territorio per la determinazione della Superficie catastale e in
riferimento all’Allegato C del DPR n. 138 del 23 marzo 1998. E’ opportuno specifica che i valori di superficie
lorda indicati sono comprensivi della superficie occupata dai vani scala interni ad ogni piano; nel calcolo della
superficie commerciale ai fini della stima dell’immobile, si procederà, invece, considerando la superficie delle
scale interna una sola volta secondo la sua proiezione in pianta, indipendentemente dai piani collegati, così
come prescritto dalle stesse norme di riferimento; pertanto, in tal caso, considerando la superficie delle scale
di collegamento tra il Primo e il secondo piano conteggiate per il solo Primo piano, risulterà una superficie
lorda di 51,90 mq per il Secondo piano e, quindi una superficie lorda commerciale complessiva pari a 151,00
mq.
(15)Il rilievo metrico degli appezzamenti di terreno è stato condotto verificando sommariamente alcune
lunghezze ritenute significative, riscontrando veritieri e plausibili i valori di superficie dichiarati al Catasto.
28
(13)
Ovest. Consistenza complessiva di 6,5 vani, così composta:
1) PIANO TERRA: cucina, scala interna di collegamento al piano superiore e
porticato esterno coperto;
2) PRIMO PIANO: ingresso, bagno, soggiorno/pranzo con camino, cucina non
abitabile, scala interna di collegamento al piano superiore e balconata;
3) SECONDO PIANO SOTTOTETTO: corridoio, bagno e 2 camere da letto.
Superficie interna utile complessiva pari a 118,90 mq con altezza utile di 2,35
m al Piano Terra, di 2,75 m al Primo Piano e di 2,10 m e 2,90 m al Secondo
Piano sottotetto, rispettivamente, al colmo e alla gronda; superficie
complessiva dei balconi 15,60 mq, di cui 7,30 mq chiuso a “veranda”; superficie
porticato 22,60 mq. Stato manutentivo buono, pavimentazione in mattonelle
di gres, pareti e cieli finiti con intonaco civile per interni e tinteggiate,
rivestimento in piastrelle di gres per le pareti della cucina e dei bagni,
serramenti esterni con doppio infisso, in legno ordinario e vetro all’interno e di
alluminio e vetro all’esterno, porte interne in legno ordinario e legno/vetro,
portoncino di caposcala in legno ordinario con serratura tipo “blindo”.
Dotazione impiantistica: impianto elettrico e idrico-sanitario completi e
funzionanti, di adduzione gas metano con caldaia, riscaldamento autonomo
con ventilconvettori e condizionatori, parabola satellitare. Rifiniture buone.
- Terreno di circa 307 mq di cui alla P.lla n. 373 del Folio 10, adibito in parte a
giardino pertinenziale all’unità abitativa e in parte a prato incolto con vite.
Presenza di un piccolo manufatto in c.a. adibito a ricovero attrezzi e animali.
- Striscia di terreno di circa 56 mq di cui alla P.lla n. 995 del Folio 10, adibito a
prato incolto, con funzione di strada di accesso ai fondi interclusi confinanti.
5.2.
Quesito 5: “Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi
risulti essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha
acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non
trascritti”.
Dall’analisi della documentazione in atti e di quella reperita presso i competenti Uffici
dell’Agenzia del Territorio di Salerno, dell’Archivio notarile di Salerno e presso Terzi,
relativamente alla proprietà e alla loro provenienza al debitore, per gli immobili di
interesse risulta (cfr. Allegato 2 – “Documentazione catastale” e Allegato 4 – “Atti notarili”):
29
 Porzione di FABBRICATO sito in Salerno, Frazione Pastorano, alla via Scardillo n. 3
(N.C.E.U. Foglio n. 10, P.lla n. 267, Sub. 2):
-
PROPRIETA’
Sig. omissis, proprietà per 1/1.
-
PROVENIENZA
Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del
03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981
al n. 8595 e Atto pubblico di DONAZIONE per notar TROTTA Gustavo del
17/02/2000, Rep. n. 66108, Racc. n. 23954, registrato a Salerno il
06/03/2000 al n. 9999999.
 TERRENO sito in Salerno, Frazione Pastorano (N.C.T. Foglio n. 10, P.lla n. 373):
-
PROPRIETA’
1) sig. omissis, proprietà per 2/3,
2) sig.ra omissis, proprietà per 1/3.
-
PROVENIENZA
Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del
03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981
al n. 8595.
 TERRENO sito in Salerno, Frazione Pastorano (N.C.T. Foglio n. 10, P.lla n. 995):
-
PROPRIETA’
-
sig. omissis, proprietà per 1/6,
-
sig. omissis, proprietà per 1/6,
-
sig.ra omissis, proprietà per 2/6,
-
sig.ra omissis, proprietà per 1/6,
-
sig.ra omissis, proprietà per 1/6.
-
PROVENIENZA
Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del
03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981
al n. 8595.
Per quanto attinente alla proprietà e alla provenienza al debitore dei beni in
oggetto risulta che: il debitore sig. omissis è proprietario per 1/1 della porzione di
30
fabbricato ad uso abitazione sito in Salerno, Frazione Pastorano, alla via Scardillo
n. 3 (denominata via Casa Scuoppo, civ. 49), catastalmente individuata al Foglio
10, P.lla n. 267, Sub. 2 del N.C.E.U. dello stesso Comune, in virtù di Atto pubblico di
CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334,
Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981 al n. 8595 e Atto pubblico di
DONAZIONE per notar TROTTA Gustavo del 17/02/2000, Rep. n. 66108, Racc. n.
23954, registrato a Salerno il 06/03/2000 al n. 9999999. Inoltre, lo stesso
debitore, è proprietario per la quota di 2/3 del Terreno sito in Salerno, Frazione
Pastorano, catastalmente individuato al Foglio 10, P.lla n. 373, del N.C.T. dello
stesso Comune, in comproprietà con la coniuge sig.ra omissis – in regime di
separazione dei beni - nata a omissis, detentrice della restante quota di 1/3, in
virtù del predetto Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE
Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il
19/08/1981 al n. 8595. Infine, per quanto relativo al Terreno sito in Salerno,
Frazione Pastorano, catastalmente individuato al Foglio 10, P.lla n. 995 del N.C.T.
dello stesso Comune, il debitore risulta essere proprietario della quota di 1/6 in
virtù del già citato Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE
Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il
19/08/1981 al n. 8595, in comproprietà con i signori: 1) omissis, proprietà per
1/6 – 2) omissis, proprietà per 2/6 – 3) omissis, proprietà per 1/6 (coniuge del
debitore in regime di separazione dei beni) – 4) omissis, proprietà per 1/6 (cfr.
Allegato 5 – “Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di
Pontecagnano Faiano (SA)).
5.3.
Quesito 6: “Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di
comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di
divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei
comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la
determinazione degli ipotetici conguagli in denaro” .
Come già ampiamente descritto nei precedenti paragrafi, gli immobili componenti il
complesso dei beni oggetto di esecuzione sono rappresentati da una unità abitativa
costituita da una porzione di fabbricato sita nella Fraz. Pastorano del Comune di Salerno
alla via Scardillo n. 3 e da due attigui appezzamenti di terreno individuati catastalmente al
Foglio 10, Particelle nn. 373 e 995 con estensione superficiale, rispettivamente, di circa 307
31
mq e 56 mq; di detti immobili, solo gli appezzamenti di terreno risultano essere in
comproprietà, tra il debitore sig. omissis e altri soggetti intestatari, mentre
l’abitazione è per intero di proprietà di quest’ultimo, come dettagliatamente descritto
al precedente paragrafo 5.2 del presente documento (cfr. Allegato 2 – “Documentazione
catastale” e Allegato 4 – “Atti notarili”).
In particolare, per quanto attinente alla comproprietà dei terreni risulta:
 TERRENO di 307 mq di cui al Foglio n. 10, P.lla n. 373 del N.C.T.:
-
PROPRIETA’
1) sig. omissis, proprietà per 2/3,
2) sig.ra omissis, proprietà per 1/3.
 STRISCIA DI TERRENO di 56 mq di cui al Foglio n. 10, P.lla n. 995 del N.C.T.:
-
PROPRIETA’
1) sig. omissis, proprietà per 1/6,
2) sig. omissis, proprietà per 1/6,
3) sig.ra omissis, proprietà per 2/6,
1) sig.ra omissis, proprietà per 1/6,
2) sig.ra omissis, proprietà per 1/6.
Inoltre, per quanto si dirà appresso e come meglio rappresentato nella successiva
Figura n. 3, è opportuno ribadire che l’appezzamento di terreno più esteso (di cui alla p.lla
373), quello immediatamente attiguo all’unità abitativa, è adibito a giardino per la parte
confinante con la stessa abitazione, mentre la restante parte, leggermente più lontana dal
fabbricato, è coltivata a vite e in parte incolta. L’ulteriore pezzo di terreno di interesse (di
cui alla p.lla 995), invece, è costituto da una striscia di terra di piccola estensione destinata
a fungere da strada di accesso per gli adiacenti terreni interclusi.
32
LEGENDA
Giardino (373)
Prato incolto e vite (373)
Strada di accesso
Unità abitativa
Fig. n. 3 – Individuazione dell’unità abitativa e dei terreni in argomento con indicazione del
loro uso - Stralcio del Foglio di mappa catastale n. 10 (Scala adattata).
Ciò detto, gli unici immobili per i quali è possibile procedere ad una loro eventuale
divisione in natura, ovvero definire un giusto conguaglio in denaro per la definizione della
quota di possesso del debitore sig. omissis, risultano essere i due pezzi di terreno
precedentemente indicati.
Con riferimento all’appezzamento di terreno di cui alla p.lla 373 con estensione di
circa 307 mq, è possibile pensare ad una divisione in natura mediante un frazionamento
dello stesso in due parti, che in modo fittizio potremmo indicare con gli identificativi
particellari 373/a e 373/b, in relazione alle quote di possesso dei soggetti comproprietari
in precedenza elencati, così come di seguito esplicitato:
- 1a QUOTA p.lla 373/a: Parte di proprietà per la quota di 2/3 da attribuirsi al
debitore sig. omissis, costituita dall’area terriera immediatamente a ridosso del
fabbricato e adibita a giardino, per una superficie di circa 205 mq;
- 2a QUOTA p.lla 373/b: Parte di proprietà per la quota di 1/3 da attribuirsi alla
sig.ra omissis, costituita dall’area terriera più lontana dal fabbricato, coltivata a vite e
in parte lasciata incolta, per una superficie di circa 102 mq.
Una tale ipotesi di divisione e assegnazione delle masse ottenute dall’originario
appezzamento di terreno, è stata determinata tenendo in debita considerazione l’attuale
uso dello stesso; infatti, detta soluzione divisoria consentirebbe di mantenere ad uso
33
esclusivo dell’unità abitativa già di proprietà del debitore sig. omissis, la parte
immediatamente ad essa adiacente adibita a giardino, preservando, al contempo, per la
restante parte assegnata alla sig.ra omissis, lo stesso accesso dalla striscia di terreno
confinante e identificata con la p.lla 995. Nella successiva Figura n. 4 si riporta la
rappresentazione grafica dell’ipotesi di divisione della p.lla 373 appena descritta.
LEGENDA
Giardino
Prato incolto e vite
Strada di accesso
Unità abitativa
373/a
373/b
Fig. n. 4 – Rappresentazione grafica dell’ipotesi divisoria dell’u.i. in comproprietà di cui alla
p.lla 373 [Stralcio del Foglio di mappa catastale n. 10 (Scala adattata)]. La p.lla 373 viene
frazionata nelle p.lle 373/a e 373/b; la prima, con superficie pari a circa 205 mq, è assegnata
al debitore omissis per la sua quota di proprietà pari a 2/3, la seconda, con una superficie di
circa 102 mq, è assegnata alla sig.ra omissis per la sua quota di proprietà pari ad 1/3.
Tuttavia, quella appena descritta, è da intendersi come semplice proposta di
divisione, assoggettabile a possibili correzioni volendo tener conto del diverso effettivo
uso, e quindi valore, del terreno: giardino, vite e prato incolto, ritenuto, in tale fase,
trascurabile dal sottoscritto Esperto.
Per quanto, invece, relativo alla striscia di terreno di cui alla p.lla 995, con funzione di
strada di accesso per gli adiacenti fondi interclusi, vista anche l’esigua estensione
superficiale della stessa pari a circa 56 mq, è plausibile pensare alla soluzione del
conguaglio in denaro corrispondente alla quota di 1/6 in possesso del debitore (9,3 mq), da
cedere eventualmente ad uno dei comproprietari e stimabile in circa € 235,00 (valore
34
arrotondato), potendo ritenere valido un valore di mercato medio pari a 25,00 €/mq, così
come indicato nel paragrafo 5.11.1 relativo alla stima immobiliare.
Il complesso dei beni oggetto di esecuzione è rappresentato da un’unità abitativa
interamente di proprietà del debitore sig. omissis e da due attigui appezzamenti di
terreno (N.C.T. Foglio 10, P..lle 373 di 307 mq e 995 di 56 mq) in comproprietà tra
lo stesso il debitore e altri soggetti intestatari come di seguito riportato:
 TERRENO di 307 mq di cui al Foglio n. 10, P.lla n. 373 del N.C.T.:
-
PROPRIETA’
1) sig. omissis, proprietà per 2/3,
2) sig.ra omissis, proprietà per 1/3.
 STRISCIA DI TERRENO di 56 mq di cui al Foglio n. 10, P.lla n. 995 del N.C.T.:
-
PROPRIETA’
1) sig. omissis, proprietà per 1/6,
2) sig. omissis, proprietà per 1/6,
3) sig.ra omissis proprietà per 2/6,
4) sig.ra omissis, proprietà per 1/6,
5) sig.ra omissis, proprietà per 1/6.
Per tali immobili è possibile procedere ad una loro eventuale divisione in
natura, ovvero ad un giusto conguaglio in denaro, per la definizione della quota di
possesso del debitore sig. omissis.
Per l’immobile di cui alla p.lla 373 è possibile pensare ad una divisione in
natura mediante un frazionamento in due nuove particelle, es. p.lle 373/a e 373/b;
la prima, con superficie pari a circa 205 mq, verrebbe assegnata al debitore omissis
per la sua quota di proprietà pari a 2/3, la seconda, con una superficie di circa 102
mq, da assegnare alla sig.ra omissis per la sua quota di proprietà pari ad 1/3.
Per la striscia di terreno di cui alla p.lla 995, vista l’esigua estensione
superficiale della stessa pari a circa 56 mq, è percorribile la soluzione del
conguaglio in denaro corrispondente alla quota di 1/6 in possesso del debitore, da
cedere eventualmente ad uno dei comproprietari e stimabile in € 235,00, potendo
ritenere valido un valore di mercato medio pari a 25,00 €/mq, così come
determinato nel paragrafo relativo alla stima immobiliare.
5.4.
Quesito 7: “Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato
da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo
35
familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti
di locazione registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà
specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale
disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali che delimitino la piena
fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità
alla trascrizione del pignoramento”
A seguito del sopralluogo effettuato presso gl’immobili di interesse in data 7
Novembre 2012, come risulta anche dal Verbale di sopralluogo redatto in quella occasione,
è stato possibile constatare che l’u.i. sita in Salerno, Fraz. Pastorano alla via Scargillo n. 3
(allo stato via Casa Scupoppo n. 49), di proprietà del debitore sig. omissis per la quota di
1/1 e i due terreni attigui di cui alle p.lle 373 e 955 del Foglio 10 del N.C.T. in comproprietà
come di seguito indicato:
 TERRENO di 307 mq di cui al Foglio n. 10, P.lla n. 373 del N.C.T.:
-
PROPRIETA’
3) sig. omissis, proprietà per 2/3,
4) sig.ra omissis, proprietà per 1/3.
 STRISCIA DI TERRENO di 56 mq di cui al Foglio n. 10, P.lla n. 995 del N.C.T.:
-
PROPRIETA’
3) sig. omissis, proprietà per 1/6,
4) sig. omissis, proprietà per 1/6,
5) sig.ra omissis, proprietà per 2/6,
6) sig.ra omissis, proprietà per 1/6,
7) sig.ra omissis, proprietà per 1/6,
sono, rispettivamente, abitati e condotti in uso dallo stesso debitore sig. omissis, dalla
moglie sig.ra omissis, coniugata in regime di separazione dei beni e dal loro figlio omissis
(cfr. Allegato 1 – “Verbale di sopralluogo e corrispondenza”), in qualità di legittimi
proprietari giusto Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del
03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981 al n. 8595 e
Atto pubblico di DONAZIONE per notar TROTTA Gustavo del 17/02/2000, Rep. n. 66108,
Racc. n. 23954, registrato a Salerno il 06/03/2000 al n. 9999999 (cfr. Allegato 4 – “Atti
notarili”).
36
Alla data della presente Perizia risulta che l’unità abitativa e gli adiacenti
terreni di interesse risultano essere, rispettivamente, abitata e condotti in uso dal
nucleo familiare del debitore, composto dallo stesso debitore sig. omissis, dalla
moglie sig.ra omissis, coniugata in regime di separazione dei beni e dal loro figlio
omissis (cfr. Allegato 1 – “Verbale di sopralluogo e corrispondenza”) in qualità di
proprietari legittimi, giusto Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar
ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a
Salerno il 19/08/1981 al n. 8595 e Atto pubblico di DONAZIONE per notar TROTTA
Gustavo del 17/02/2000, Rep. n. 66108, Racc. n. 23954, registrato a Salerno il
06/03/2000 al n. 9999999 (cfr. Allegato 4 – “Atti notarili”).
5.5.
Quesito 8: “Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile
pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone
pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da
precedenti locazioni, a norma dell’art. 2923, comma 3, cod. civ. ”
Per la determinazione del “più probabile canone di locazione” degl’immobili pignorati, il
sottoscritto Esperto ha ritenuto opportuno applicare il “procedimento di stima sintetica
(o diretta) per comparazione”. La metodologia estimativa adottata si fonda sulla
comparazione tra il complesso delle caratteristiche delle unità immobiliari in esame e
quello di altri immobili sostanzialmente analoghi di cui è stato accertato il canone di
mercato(16).
Nello specifico, il “più probabile canone di locazione” è stato ottenuto come valore
medio di quelli determinati mediante la “Stima sintetica per valutazioni delle Agenzie
immobiliari di zona” e la “Stima sintetica per valori unitari con i dati dell’O.M.I.”, ritenute
sufficienti per la stima del giusto valore del canone di locazione.
Infatti, le indagini dirette alla base del primo procedimento condotte presso le
principali Agenzie Immobiliari operanti nella zona, consentono di “svincolarsi” dal parere
unico dell’Esperto e portare in conto molteplici fattori che potrebbero sfuggire ad
un’analisi
estimativa
eccessivamente
standardizzata.
Viceversa,
con
il
secondo
procedimento, è possibile “slegarsi” dai pareri del mercato locale e controllare, attraverso
una tendenza più generale e frutto di una più estesa indagine risultante dalle analisi
ufficiali dell’Agenzia del Territorio, eventuali sbilanciamenti in eccesso o in difetto del
Per ulteriori dettagli in merito alla metodologia di stima applicata si faccia riferimento al paragrafo 5.11
del presente documento peritale.
37
(16)
risultato ottenuto con il primo metodo, collegando la reale consistenza metrica del bene ad
un valore unitario interpolato nell’intervallo di confidenza dei dati dell’Osservatorio, in
base alle caratteristiche possedute dal bene da stimare.
E’ opportuno segnalare che, in funzione della tipologia dei beni in questione, della loro
estensione e collocazione, nonché per l’attuale situazione di ristagno del mercato
immobiliare locale per quanto relativo alla locazione di singoli appezzamenti di terreno,
anche a seguito di quanto specificato dagli operatori del settore immobiliare interpellati, il
valore del più probabile canone di locazione dei beni di interesse è stato
determinato per il complesso “unità abitativa e terreni”, considerando questi ultimi
come pertinenze dirette ad uso esclusivo dell’abitazione.
5.5.1.
Stima sintetica del canone di locazione: “Valutazioni delle Agenzie
immobiliari di zona”.
Agli operatori immobiliari interpellati è stata sottoposta a visione la seguente
documentazione identificativa degl’immobili di interesse (abitazione e terreni):
 planimetria
toponomastica della zona con individuazione dell’unità abitativa e dei
terreni oggetto di stima (cfr. Ortofoto satellitare di cui alla Fig. n. 1);
 planimetrie
di rilievo dello stato di fatto dell’unità abitativa di interesse, con
indicazione della suddivisione interna e delle superfici utili, nette e lorde (cfr. Allegato
7 - Planimetrie di rilievo dello stato di fatto);
 rilievo
fotografico dello stato dei luoghi, dell’unità abitativa e dei terreni oggetto di
stima (cfr. Allegato 8 – “Documentazione fotografica”);
 planimetria e dati catastali delle u.i. di interesse.
Come possibile verificare dall’esame delle indagini condotte e riportate in seguito,
poiché i valori attribuiti dalle Agenzie al bene oggetto di stima non si discostano tra loro in
modo significativo, come valore finale è stato considerato quello medio da essi derivante.
Le valutazioni effettuate presso le principali Agenzie Immobiliari operanti nella zona
sono da intendersi al netto delle provvigioni a loro spettanti e, dunque, più vicine alla libera
contrattazione di mercato; a ciascuno degli operatori immobiliari interpellati è stata
richiesta la tecnica di valutazione adoperata.
I risultati della valutazione forniti sono riportati in forma sintetica e schematica nella
successiva tabella:
Agenzia
1. “SCHIAVONE Immobiliare”
Valutazione
800,00 €/mese
Tecnica di Valutazione
A corpo (stima beni analoghi)
38
“FRIMM Franchising Immobiliare” –
Studio Centro storico s.r.l.
3. “TECNOCASA” Franchising network
4. “FLORIO Immobiliare”
5. “PROFESSIONECASA”
Media aritmetica
2.
500,00 €/mese
A corpo (stima beni analoghi)
500,00 €/mese
600,00 €/mese
700,00 €/mese
620,00 €/mese
A corpo (stima beni analoghi)
A corpo (stima beni analoghi)
A corpo (stima beni analoghi)
I giudizi forniti dalle Agenzie fanno riferimento al numero di vani dell’immobile e alla
superficie lorda in rapporto all’attuale stato in cui si trova l’u.i. di interesse, nonché
dell’attuale stato di “attività” del mercato immobiliare della zona di ubicazione (domanda e
offerta) e dei molteplici fattori che su quest’ultimo influiscono.
Alla luce di quanto brevemente descritto, il valore del canone di locazione risulta:
Valore CANONE DI LOCAZIONE n.1
(Stima sintetica Agenzie immobiliari): VCL1 = 620,00 €/mese
5.5.2.
Stima sintetica del canone di locazione: “Valori unitari con i dati dell’O.M.I.”.
Al fine di ottenere un giudizio del canone di locazione il più realistico possibile, è stata
eseguita un ulteriore stima sintetica per valori unitari a partire dai dati dell’Osservatorio
Nazionale dei Beni Immobiliari (cfr. Allegato 6 – “Dati Osservatorio del Mercato
Immobiliare, annunci di Agenzie immobiliari”).
Dalla consultazione dei dati dell’Osservatorio risulta che il valore del canone di
locazione espresso in €/mq∙mese per un’unità immobiliare ad uso “abitazione civile” con
“destinazione residenziale” in Provincia di Salerno, ubicata nel “Comune di Salerno in Zona
suburbana E2”, quale risulta essere quella ove ricadenti gli immobili di interesse, in “stato
di conservazione normale”, oscilla tra un valore minimo di 5,10 €/mq∙mese ed un valore
massimo di 7,10 €/mq∙mese, con riferimento alla Superficie (coperta) Lorda (L)(17)
dell’appartamento, determinati sulla base di numerose contrattazioni avvenute, di
orientamento per le vendite ed acquisti futuri, che riferendosi ad una scala vasta di valori,
si svincolano, di fatto, dai pareri del mercato locale.
In riferimento allo stato e alla tipologia dei beni, come meglio di seguito specificato, si
ritiene congruo applicare il valore unitario medio tra quelli forniti dall’O.M.I. e pari a
Tali valori sono accessibili tramite il sito Internet www.agenziaterritorio.it, la cui fonte di rilevazione è
rappresentata da agenti immobiliari, stime interne di atti di compravendita, nonché offerte pubblicitarie. I
valori unitari rilevati dall’Osservatorio dei beni Immobiliari sono riferiti al metro quadrato di superficie
commerciale (lorda), per il mercato delle compravendite e delle locazioni. I dati rilevati, una volta elaborati
tramite la funzione probabilistica T di Student, sono valutati dall’Ufficio di Agenzia del Territorio che, sentiti i
pareri del Comitato consultivo e della Commissione di validazione, che ha la responsabilità di accertare la
correttezza dei procedimenti seguiti, decide le quotazioni da considerare valide e quindi oggetto di
pubblicazione.
39
(17)
6,10 €/mq∙mese, con riferimento alla superficie lorda (ovvero commerciale), in virtù delle
normali condizioni di manutenzione e conservazione in cui versa l’u.i., già descritte in
precedenza.
In particolare, in merito alla determinazione della superficie da considerare nel calcolo
del valore del canone di locazione, si è fatto riferimento alla cosiddetta “Superficie
commerciale”, ottenuta dalla Superficie lorda dell’immobile pari a circa 151,00 mq
(conteggiando una sola volta la superficie delle scale interne di collegamento tra il primo e
il secondo piano), dalla superficie complessiva del balcone pari a circa 15,60 mq, dalla
superficie del porticato pari a circa 22,60, dalla superficie della scala di accesso esterna pari
a circa 4,00 e di quella dei terreni considerati ad uso giardino per la quota di proprietà del
debitore e pari a circa 214,30 mq(18), mediante opportuni coefficienti di rettifica(19), come
riportato nel successivo prospetto valutativo.
Piano
TERRA
TERRA
TERRA
TERRA
1°
1°
1°
2°
Destinazione
d’uso
ABITAZIONE
PORTICATO
GIARDINO
GIARDINO
ABITAZIONE
BALCONE
SCALA
ESTERNA
ABITAZIONE
Superficie
lorda (mq)
30,50
22,60
151,00
63,30
68,60
15,60
Coeff. di
rettifica (%)
70
15
10
2
100
30
Superficie
commerciale (mq)
21,35
3,39
15,10
1,27
68,60
4,68
4,00
30
1,20
51,90
75
38,93
Totale Superficie
commerciale
arrotondata (mq)
154,00
Unità abitativa
Foglio 10, P.lla 267, Sub. 2
Terreno
Foglio 10, P.lla 373
Terreno
Foglio 10, P.lla 995
Valore Unitario
(€/mq∙mese)
6,10
Canone di
Locazione
(€/mese)
942,00
Per quanto brevemente descritto, il valore arrotondato del canone di locazione
risulta:
Ai fini della determinazione del più probabile canone di locazione dei beni di interesse, per i terreni si è
fatto riferimento alla parte di superficie corrispondente alle quote di proprietà del debitore: 1) P.lla 373 –
diritto di proprietà di 2/3 su 307 mq per complessivi 205 mq; 2) P.lla 995 – diritto di proprietà di 1/6 su 56
mq per complessivi 9,33 mq. Il totale della superficie considerata è, pertanto, pari a 214,33 mq (159,40 mq +
54,93 mq).
(19) La superficie commerciale dei beni oggetto di stima è stata determinata con riferimento alle indicazioni
dell’Allegato C del D.P.R. n. 138 del 23 marzo 1998 ampliamente descritti nel successivo paragrafo 5.11.1.
In particolare: 1) il porticato è stato considerato come una pertinenza esclusiva non direttamente
comunicante con l’abitazione (assimilabile a superfici di cui al punto d) del predetto D.P.R.), 2) i terreni
adiacenti all’abitazione sono stati considerati come giardini pertinenziali, essendo di fatto quest’ultima la
destinazione d’uso prevalente (assimilabili a superfici di cui al punto e) del predetto D.P.R.), 3) la scala
esterna di accesso è stata considerata come una pertinenza esclusiva comunicante con l’abitazione
(assimilabile a superfici di cui al punto d) del predetto D.P.R.). Sono stati, altresì, applicati dei coefficienti di
rettifica ridotti per l’abitazione, per le specifiche caratteristiche intrinseche della stessa: per la zona abitativa
al piano terra, proprio per tenere in conto il minor valore dovuto alla collocazione al livello terraneo della
stessa, e per la zona abitativa al 2° piano per tener conto del minor valore dovuto alla condizione di
“sottotetto”.
40
(18)
Valore CANONE DI LOCAZIONE n.2
(Stima sintetica valori O.M.I.): VCL2 = 940,00 €/mese
5.5.3.
PIU’ PROBABILE CANONE DI LOCAZIONE DELL’IMMOBILE
Riepilogando i risultati ottenuti con le due metodologie adottate si ha:

Valore del canone di locazione risultante dalle valutazioni fatte dalle Agenzie
Immobiliari della zona: 620,00 €/mese,

Valore del canone di locazione per valori unitari desunti dai dati dall’Osservatorio
Nazionale dei Beni Immobiliari: 940,00 €/mese.
Eseguendo la media aritmetica dei due valori appena indicati risulta:
VCL = (VCL1 + VCL2 )/2 = (620,00 €/mese + 940,00 €/mese)/2 = 780,00 €/mese
CORREZIONE ALLA STIMA
Alla luce di quanto sin qui esposto, in conseguenza della particolare situazione di stasi
in cui verte il mercato immobiliare locale soprattutto in merito alle locazioni, si ritiene
giusto dover applicare una correzione al valore del canone di locazione ottenuto, ritenendo
congrua una riduzione del 12,5%; pertanto, il valore del canone di locazione risulta VCL=
780,00 €/mese x 0,875 ≈ 680,00 €/mese:
Più probabile Valore del CANONE DI LOCAZIONE: VCL = 680,00 €/mese
PIU’ PROBABILE CANONE DI LOCAZIONE
- Porzione di fabbricato ad uso residenziale, sito in via Scardillo, n. 3 (attualmente
denominata Via Casa Scuoppo, n. 49), Frazione Pastorano del Comune di Salerno,
N.C.E.U. Foglio 10, P.lla 267, Sub. 2, cat. A/2, 6,5 vani, su 3 livelli fuori terra senza
ascensore con scala di accesso esterna: Piano Terra, Primo Piano e Secondo Piano
sottotetto, con buona illuminazione ed esposizione su tre lati: a Est, Sud e Ovest.
Composta da: 1) PIANO TERRA: cucina, scala interna di collegamento al piano
superiore e porticato esterno coperto; 2) PRIMO PIANO: ingresso, bagno,
soggiorno/pranzo con camino, cucina non abitabile, scala interna di collegamento
al piano superiore e balconata; 3) SECONDO PIANO SOTTOTETTO: corridoio,
bagno e 2 camere da letto. Superficie lorda complessiva pari a 159,40 mq, con
altezza utile di 2,35 m al Piano Terra, di 2,75 m al Primo Piano e di 2,10 m e 2,90
m al Secondo Piano sottotetto, rispettivamente, al colmo e alla gronda; superficie
complessiva dei balconi 15,60 mq, di cui 7,30 mq chiuso a “veranda”; superficie
41
porticato 22,60 mq. Dotazione impiantistica: impianto elettrico e idrico-sanitario
completi e funzionanti, di adduzione gas metano con caldaia, riscaldamento
autonomo con ventilconvettori e condizionatori, parabola satellitare. Rifiniture
buone.
- Parte di Terreno di circa 205 mq (quota di propr. del debitore) di cui alla P.lla n.
373 del Folio 10, adibito in parte a giardino pertinenziale all’unità abitativa e in
parte a prato incolto con vite. Presenza di un piccolo manufatto in c.a. adibito a
ricovero attrezzi e animali.
- Striscia di terreno di circa 9,33 mq (quota di propr. del debitore) di cui alla P.lla
n. 995 del Folio 10, adibito a prato incolto, con funzione di strada di accesso ai
fondi interclusi confinanti.
Immobili non concessi precedentemente in locazione.
Valore del più probabile CANONE DI LOCAZIONE: 680,00 €/mese (diconsi euro
seicentottanta/00 euro/mese).
5.6.
Quesito 9: “Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo
producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di
eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data
della relativa annotazione”
Secondo quanto riportato nell’”Estratto per riassunto dai registri degli atti di
matrimonio” rilasciato su richiesta del sottoscritto Esperto dal competente Ufficio dello
Stato Civile del Comune di Pontecagnano Faiano (SA) in data 16/10/2012, risulta che il
debitore sig. omissis è coniugato con la sig.ra omissis, a seguito di regolare matrimonio
contratto in data 06/09/1975 in Pontecagnano Faiano (SA), in regime di separazione dei
beni, giusto Atto notarile del Notaio TROTTA Gustavo in data 17/02/2000 (Rep. 66108 –
Racc. 23954) come evidenziato nella relativa annotazione riportata al n. 3 del predetto
documento (cfr. Allegato 4 – “Atti notarili” e Allegato 5 – “Documentazione reperita presso i
Comuni di Salerno e di Pontecagnano Faiano (SA)).
Regime patrimoniale del debitore: coniugato, con la sig.ra omissis a seguito di
regolare matrimonio contratto in data 06/09/1975 in Pontecagnano Faiano (SA),
in regime di separazione dei beni, giusto Atto notarile del Notaio TROTTA Gustavo
in
data 17/02/2000 (Rep. 66108 – Racc. 23954), evidenziato nella relativa
annotazione riportata al n. 3 dell’”Estratto per riassunto dai registri degli atti di
42
matrimonio” rilasciato dal competente Ufficio dello Stato Civile del Comune di
Pontecagnano Faiano (SA) in data 16/10/2012 (cfr. Allegato 4 – “Atti notarili” e
Allegato 5 – “Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di Pontecagnano
Faiano (SA)).
5.7.
Quesito 10: “Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di
natura
condominiale,
gravanti
sul
bene,
che
resteranno
a
carico
dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti
sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere
storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare,
l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione; le eventuali spese
straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese
condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data
della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali, le convenzioni
matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti
contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del
pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem”.
Nella successiva tabella si riporta, in maniera sintetica, l’indicazione dell’esistenza di
formalità, vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene e che resteranno a carico
dell’acquirente:
A. Formalità, vincoli oneri di natura condominiale (spese fisse di gestione e
manutenzione, spese straordinarie)
B. Vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria
C. Vincoli artistici, storici di natura paesaggistica
D. Eventuali cause in corso
E. Domande giudiziali, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di
assegnazione casa coniugale
F. Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù,
uso)
NO
SI
NO
NO
NO
NO
In merito al Punto B, i vincoli connessi con l’attitudine edificatoria del bene
oggetto di esecuzione attengono alla Disciplina Urbanistica e ai Piani Urbanistici che
regolano attualmente “l’attività edilizia” nel territorio del Comune di Salerno, nonché alla
Disciplina del “Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico (P.S.A.I.)” dell’Autorità di Bacino in
Destra Sele.
43
Con riferimento alla Cartografia e alle Norme di Attuazione del P.U.C. (Piano
Urbanistico Comunale) e al R.U.E.C (Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale)
attualmente vigenti nel Comune di Salerno, risulta che l’immobile di interesse ricade in
“Zona omogenea E1 – Zone agricole periurbane” che comprende le parti del territorio
destinate ad usi agricoli o ad attività ad essi compatibili, collocate a ridosso della “città
compatta”. In tale zona omogenea gli stessi strumenti urbanistici consentono le seguenti
Categorie di intervento: A – Interventi di manutenzione ordinaria, B – Interventi di
manutenzione straordinaria, C1 – Interventi di restauro, C2 – Interventi di risanamento
conservativo, D – Interventi di ristrutturazione edilizia (in caso di edifici non rilevanti da
un punto di vista storico) ed E – Interventi di ristrutturazione urbanistica (nei casi previsti
dall’art. 56 delle N.T.A. del P.U.C.).
Inoltre, le particelle di terreno di cui ai nn. 373 e 995, ricadono nell’Area perimetrata
dal Piano Regionale delle Attività Estrattive (P.R.A.E.) denominata “Area di Crisi”; le
prescrizioni imposte da tale Piano non sono, comunque, inibitorie per le previsioni
urbanistiche del P.U.C..
Si precisa, infine, che le particelle di interesse rientrano nella perimetrazione del
Nuovo Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico del territorio (Nuovo P.S.A.I.) dell’Autorità
di Bacino in Destra Sele, adottato con delibera del Comitato Istituzionale n. 10 del
28/03/201, risultando parzialmente ricadenti in area a “Rischio Moderato R1” e
“Pericolosità media P2” per quanto relativo al RISCHIO FRANE. Non sussistono vincoli di
carattere idrogeologica né di carattere paesaggistico o culturale
(cfr. Allegato 5 –
“Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di Pontecagnano Faiano (SA)).
Sugl’immobili non sussistono formalità e oneri di natura condominiale che
resterebbero a carico dell’acquirente.
Attitudine edificatoria del bene: Interventi di manutenzione ordinaria, Interventi di
manutenzione straordinaria, Interventi di restauro, Interventi di risanamento
conservativo, Interventi di ristrutturazione edilizia (in caso di edifici non rilevanti
da un punto di vista storico) ed Interventi di ristrutturazione urbanistica (nei casi
previsti dall’art. 56 del P.U.C. di Salerno).
Le particelle di interesse ricadono parzialmente in area a “Rischio Moderato R1” e
“Pericolosità media P2” per quanto relativo al RISCHIO FRANE (P.S.A.I.); ricadono
altresì, nell’Area perimetrata dal Piano Regionale delle Attività Estrattive (P.R.A.E.)
denominata “Area di Crisi”.
44
Non sussistono vincoli di natura idrogeologica né di carattere paesaggistico o
culturale (cfr. Allegato 5 – “Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di
Pontecagnano Faiano (SA)).
5.8.
Quesito 11: “Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di
natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che
comunque risulteranno non opponibili all’acquirente, indicando in particolare i
creditori iscritti e i costi per le relative cancellazioni”
Le ispezioni ipotecarie effettuate presso i competenti Uffici della Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Salerno (cfr. Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Salerno”) e l’attento esame della documentazione in atti depositata presso la
Cancelleria di codesto Tribunale, hanno evidenziato che sugl’immobili in oggetto grava la
seguente formalità:
1) ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI,
trascrizione contro del 13/02/2012, Registro Particolare n. 5277, Registro Generale
n. 6156 – Pubblico Ufficiale: U.N.E.P. CORTE D’APPELLO DI SALERNO Rep. 23/2012
del 10/01/2012 (Nota n. 5 dell’Elenco sintetico per omissis – Nota n. 2 dell’Elenco
sintetico relativa all’u.i. di cui al Foglio 10, P.lla 267, Sub. 2 – Nota n. 2 dell’Elenco
sintetico relativa all’u.i. di cui al Foglio 10, P.lla 373 – Nota n. 1 dell’Elenco sintetico
relativa all’u.i. di cui al Foglio 10, P.lla 995).
IMMOBILI: Unità Negoziale n. 1: FABBRICATO PER CIVILE ABITAZIONE, N.C.E.U.
Foglio 10, P.lla 267, Sub. 2, Via Scardillo, civ. 3, Salerno – Unità Negoziale n. 2:
TERRENO, N.C.T. Foglio 10, P.lla 373, Salerno – Unità Negoziale n. 3: TERRENO, N.C.T.
Foglio 10, P.lla 995, Salerno.
SOGGETTO A FAVORE: omissis. Per la quota di 1/1 per l’Unità Negoziale n. 1, per la
quota di 2/3 per l’Unità Negoziale n. 2, per la quota di 1/6 per l’Unità Negoziale n. 3.
SOGGETTO CONTRO: omissis. Relativamente per la quota di 1/1 per l’Unità Negoziale
n. 1, per la quota di 2/3 per l’Unità Negoziale n. 2, per la quota di 1/6 per l’Unità
Negoziale n. 3.
SOMMA DEL PIGNORAMENTO: € 70.129,91 oltre interessi e spese.
I costi delle relative cancellazioni sono riportati nella seguente tabella, secondo la
tariffa attualmente vigente pari a:
Tipo di formalità
Imposta ipotecaria Imposta di bollo Tassa ipotecaria
Totale
45
Pignoramento
€ 168,00
€ 59,00
€ 35,00
€ 262,00
In definitiva, in considerazione dell’elenco su riportato risultano i seguenti costi di
cancellazione:
- Pignoramenti: € 262,00;
TOTALI COSTI DI CANCELLAZIONE: € 262,00 (diconsi euro duecentosessantadue/00).
Formalità, vincoli o oneri che saranno cancellati o comunque non opponibili
all’acquirente:
- Trascrizione di pignoramento gravante sull'immobile:
1. Trascrizione del Verbale di pignoramento del 13/02/2012, Registro
Particolare n. 5277, Registro Generale 6156;
SOGGETTO A FAVORE: omissis, Roma. Per la quota di 1/1 per l’Unità Negoziale
n. 1 (Abitazione), per la quota di 2/3 per l’Unità Negoziale n. 2 (Terreno di
cui alla P.lla 373), per la quota di 1/6 per l’Unità Negoziale n. 3 (Terreno di
cui alla P.lla 995).
Totale costi cancellazioni: € 262,00 (diconsi euro duecentosessantadue/00).
5.9.
Quesito 12: “Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per
immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed
integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento
dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse
all’esito di accurato controllo incrociato”.
Al fine di dare esauriente risposta al presente quesito, il sottoscritto Esperto, come già
accennato nei precedenti paragrafi, ha effettuato le necessarie indagini catastali e ispezioni
ipotecarie, nominative e per immobile, presso i competenti Uffici Dell’Agenzia del
Territorio di Salerno: U.T.E. e Servizi di pubblicità immobiliare. Si rimanda ai punti A e B
del Paragrago 4 della presente Relazione peritale, Allegato 2 – “Documentazione catastale”
e Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno” per la
consultazione della documentazione acquisita.
Per quanto relativo alle ispezioni ipotecarie, come dettagliatamente descritto ai
precedenti paragrafi 2.1 e 4 del presente documento peritale, è opportuno ribadire che la
formalità risultata dalla ispezione ipotecaria per immobile riferita alla p.lla 373 del Foglio
10, di proprietà del debitore per la quota di 2/3 e della coniuge omissis per la quota di 1/3,
di cui alla Nota n.1 del rispettivo elenco sintetico delle formalità, identificata con i seguenti
46
numeri di registro: Reg. Part. 21512, Reg. Gen. 27473, è relativa ad un Atto di
pignoramento trascritto contro il sig. omissis, fratello dell’esecutato sig. omissis, (cfr.
Allegato 2 – “Documentazione catastale” e Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Salerno”). A seguito di ulteriori indagini eseguite dal sottoscritto
Esperto, è emersa la presenza di una errata indicazione del numero di particella di detto
immobile di cui al n. 2 dell’Unità negoziale riportata nella formalità in questione, che
dovrebbe riportare l’identificativo 992 di Particella; inoltre, l’immobile in questione, di
consistenza 6 are e 8 centiare, dovrebbe risultare di proprietà della sig.ra omissis, sorella
dell’esecutato, giusto Atto pubblico di cessione-divisione per notar ANSALONE Fulvio del
03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981 al n. 8595
(cfr. pag. 10 dal rigo 7 al rigo 16 del citato Atto notarile – Allegato 4 - “Atti notarili”).
Si rinvia agli allegati 2 e 3, in cui è resa la documentazione richiesta (cfr. Allegato n.
2 – “Documentazione catastale” e Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Salerno”).
Con riferimento agli accertamenti ipotecari eseguiti, è stata rilevata la seguente
discrasia a seguito di controllo incrociato:
“Nell’elenco sintetico delle formalità estratto a seguito di visura ipotecaria per
l’immobile identificato al Foglio 10, P.lla 373 è presente un’unica formalità relativa
ad un Atto di pignoramento trascritto contro il sig. omissis, fratello dell’esecutato
sig. omissis. A seguito di ulteriori indagini eseguite dal sottoscritto Esperto, è
emersa la presenza di una errata indicazione del numero di particella di detto
immobile di cui al n. 2 dell’Unità negoziale riportata nella formalità in questione,
che dovrebbe riportare l’identificativo 992 di Particella; inoltre, l’immobile in
questione di consistenza 6 are e 8 centiare, dovrebbe risultare di proprietà della
sig.ra omissis, sorella dell’esecutato, giusto Atto pubblico di cessione-divisione per
notar ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a
Salerno il 19/08/1981 al n. 8595. Altresì, a carico della p.lla n. 373 non compare la
formalità di cui al pignoramento in esecuzione, trascritto in data 13/02/2012,
Registro Particolare n. 5277, Registro Generale n. 6156, risultata, invece, dalle
ispezioni ipotecarie condotte per gli ulteriori immobili oggetto di esecuzione (Cfr.
Allegato 3 – “Documentazione Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno”).
5.10.
Quesito 13: “Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del
bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in
47
particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal
certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D. P. R.
6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40
della L. 28.2.85 n. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da
determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui
all’art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel
riepilogo,
con
avvertenza
che
l’aggiudicatario
potrà,
ricorrendone i
presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46 comma 5, del citato T.
U. e di cui all’art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le
eventuali spese di sanatoria e di condono”
Al fine di verificare la regolarità edilizia dell’immobile, di accertarne la
destinazione urbanistica e verificare l’esistenza del relativo Certificato di agibilità,
come descritto al precedente paragrafo 3, il sottoscritto Esperto ha inoltrato Istanza presso
i competenti Uffici Tecnici del Comune Salerno, Ufficio S.U.E. e Ufficio Condono, con lo
scopo di reperire la documentazione tecnica in atti relativa all’u.i. di interesse.
A seguito delle indagini effettuate, nulla è stato riscontrato in atti presso l’Ufficio
S.U.E., mentre è emersa la presenza di un’Istanza di condono, con successiva richiesta
integrativa, riguardante l’unità abitativa di interesse, sita in via Casa Scuoppo, n. 49 (già via
Scardillo), loc. Pastorano, in Salerno e catastalmente individuata al Foglio 10, P.lla 267, sub.
2 del N.C.E.U., contenente la documentazione dettagliatamente descritta al punto F) del
precedente paragrafo 4 al quale espressamente si rimanda.
Dallo studio della documentazione in atti risulta che l’edificio in questione è, allo
stato, il risultato di successivi interventi di ristrutturazione con demolizione e ampliamenti
di un originario corpo di fabbrica, eseguiti in abuso senza regolare concessione edilizia tra
il 1982 e il 1984 e per i quali, a seguito di ordinanza di demolizione intimata dagli organi di
controllo edilizio del territorio, è stata presentata “Domanda di condono ai sensi della
Legge 47/85” in data 30/11/1985 Prot. 93391, nei termini previsti dall’art.35 della
stessa Legge. (cfr. Allegato 5 – “Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di
Pontecagnano Faiano (SA) e “Fatture e ricevute per spese documentate”).
Contestualmente alla predetta Domanda di condono è stata presentata regolare
richiesta di accatastamento dell’immobile presso gli Uffici tecnici del Catasto di
Salerno e versata una prima rata per oneri di Oblazione di importo pari a 1.274.400
Lire, ovvero pari a € 658,17.
48
Con comunicazione in data 17/11/1987, Prot. 98278, veniva comunicato al debitore
sig. omissis la non accoglienza della predetta Istanza di condono, in quanto, a seguito
dei controlli ispettivi effettuati dai Vigili Urbani di Salerno, si ritiene che gran parte delle
opere abusive siano state realizzate in epoca successiva al 01/10/1983, termine entro il
quale le opere da condonare devono risultare ultimate per poter usufruire della sanatoria
di cui alla Legge 47/85 (cfr. Legge 47/85, Art. 31 “Sanatoria delle opere abusive” … Possono,
su loro richiesta, conseguire la concessione o la autorizzazione in sanatoria i proprietari di
costruzioni e di altre opere che risultino essere state ultimate entro la data del 1º ottobre
1983 …. ) e “… perché quelle realizzate nel 1982 non sono enucleabili …” in quanto “…
staticamente accorpate con quelle non condonabili …”.
In data 24/11/1987, Prot. 28528, veniva presentata all’Ufficio Condono del Comune
di Salerno richiesta di riesame della domanda di condono del 30/11/85, completa di
documentazione integrativa.
A seguito della predetta richiesta di riesame, con comunicazione in data 30/11/1987,
Prot. 102103, il Comune di Salerno, Ufficio Condono, si confermava al debitore sig. omissis
la non accoglienza dell’Istanza di condono con le stesse motivazioni del diniego
precedente “… poiché la documentazione integrativa non ha portato alla luce nuovi elementi
idonei a dimostrare che il precedente parere sia errato …” (cfr. Allegato 5 – “Documentazione
reperita presso i Comuni di Salerno e di Pontecagnano Faiano (SA)).
Alla luce di quanto appena esposto, non avendo rinvenuto in atti ulteriore
documentazione attestante la conclusione del procedimento edilizio di condono
richiesto dal sig. omissis, risulta che, all’attualità, la predetta Istanza è in attesa di
completamento, così come confermato in maniera informale dall’Ufficio Condono del
Comune di Salerno che prevede tempi lunghi per il rilascio del definitivo parere. Pertanto,
per gli evidenti motivi sin qui esposti, con riferimento alla regolarità edilizia dell’u.i. di
interesse, il sottoscritto Esperto, non può altro che segnalare la particolare
situazione in precedenza decritta, essendo nella impossibilità di esprimere un
qualsiasi giudizio definitivo sulla regolarità edilizia, evidenziando, altresì, che in
data 13/01/1988 è stato presentato dal debitore ricorso al T.A.R. della Campania “…
per l’annullamento … con riserva di porre istanza di sospensione del provvedimento
del Comune di Salerno protocollo n. 98278 del 17/11/87 … con il quale veniva negata
la sanatoria …” a firma dell’avv. Giuseppe ROTOLO, notificato al Comune di Salerno in
data 15/01/1988, Prot. 26.
49
E’, quindi, necessario porre all’attenzione del G.E. che, pur essendo parte delle
opere realizzate “in abuso”, in relazione all’esito della richiesta di condono avviata, è
tanto possibile che le stesse vengano ritenute sanabile a seguito di ulteriori
accertamenti, tanto che, invece, vengano ritenute illecite con conseguente ordinanza
del ripristino dei luoghi da parte delle autorità competenti.
Tuttavia, ipotizzando una prevedibile conclusione positiva della pratica di
condono in essere, premettendo che dagli atti non si evince quali siano le parti ritenute
condonabili ai sensi della Legge 47/85 e quali, eventualmente, non ritenute tali, è
possibile, in maniera sommaria, quantificare le ulteriori spese che sarebbe
necessario sostenere per l’ottenimento della concessione in sanatoria delle opere
realizzate in circa il 10% del valore dell’intero fabbricato come realizzato allo stato
attuale.
Tale percentuale di abbattimento del valore di stima dell’immobile è ritenuto
congruo, a parere dello scivente, in considerazione, innanzitutto, del fatto che per la
regolarizzazione edilizia dovranno essere sostenute spese di sanatoria non definibili con
certezza in tale fase e comprendenti il pagamento degli eventuali oneri di Costruzione, di
urbanizzazione e di oblazione, originariamente valutati in maniera preventiva e soggetti ad
un probabile conguaglio in aumento, oltre a ulteriori spese di sanatoria per alcune
difformità attualmente presenti sull’immobile rispetto ai grafici di condono di cui alla
richiesta in essere e di seguito brevemente elencate.
Si precisa, infatti, che a seguito del sopralluogo esperito in data 07/11/2012, risulta
che lo stato attuale, pur essendo complessivamente coincidente, per quanto attiene alla
suddivisione interna con quanto riportato negli elaborati grafici di cui alla Istanza di
condono presentata dal debitore presso gli Uffici tecnici del Comune di Salerno, presenta le
difformità di seguito brevemente elencate:
 diversa destinazione d’uso ad Autorimessa attribuita al Piano Terra, attualmente
adibito a Cucina;
 chiusura a finestra dell’originaria apertura presente al Piano Terra lato Ovest;
 ridimensionamento apertura al piano terra lato Est;
 assenza della veranda attualmente presente sul balcone al primo piano lato sud
dell’abitazione (cfr. foto allegata alla documentazione di condono);
 presenza di un piccolo manufatto in c.a. adibito a ricovero attrezzi e animali
adiacente al fabbricato.
50
Tutte le presenti difformità dovranno, evidentemente essere integrate nell’Istanza di
condono in via di definizione, comportando un ulteriore incremento delle stesse spese di
sanatoria, senza tralasciare le spese tecniche per il prosieguo dell’istanza originaria.
Si precisa, inoltre, che non è stata rinvenuta in atti la dichiarazione di agibilità
dell’abitazione.
Per quanto attiene, invece, alla destinazione urbanistica, come già descritto al
precedente paragrafo 5.7, con riferimento al R.U.E.C. ed al vigente P.U.C. del Comune di
Salerno, la zona in cui ricadono gl’immobili di interesse risulta classificata come “Zona
omogenea E1 – Zone agricole periurbane”.
Inoltre, come descritto nel Certificato di destinazione urbanistica reperito dal
sottoscritto, le particelle di terreno di cui ai nn. 373 e 995, ricadono nell’Area
perimetrata dal Piano Regionale delle Attività Estrattive (P.R.A.E.) denominata “Area
di Crisi”; le prescrizioni imposte da tale Piano non sono, comunque, inibitorie per le
previsioni urbanistiche del P.U.C..
Si precisa, infine, che le particelle di interesse rientrano nella perimetrazione del
Nuovo Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico del territorio (Nuovo P.S.A.I.) dell’Autorità
di Bacino in Destra Sele, adottato con delibera del Comitato Istituzionale n. 10 del
28/03/201, risultando parzialmente ricadenti in area a “Rischio Moderato R1” e
“Pericolosità media P2” per quanto relativo al RISCHIO FRANE.
Non sussistono vincoli di carattere idrogeologica né di carattere paesaggistico o
culturale.
Verifica della regolarità urbanistica ed edilizia:
A seguito delle indagini effettuate è emersa la presenza di un’Istanza di condono
del 30/11/1985 Prot. 93391 ai sensi della Legge 47/85, presentata entro i termini
previsti dalla stessa Legge, con successiva Istanza integrativa di riesame del
24/11/1987, Prot. 28528, riguardante l’unità abitativa di interesse, sita in via Casa
Scuoppo (in origine via Scardillo), loc. Pastorano, in Salerno e catastalmente
individuata al Foglio 10, P.lla 267, sub. 2 del N.C.E.U, attualmente in attesa di
completamento. Contestualmente, è stato presentato regolare accatastamento
dell’immobile presso il Catasto di Salerno e versata una prima rata per oneri di
Oblazione di importo pari a € 658,17 (pari a 1.274.400 delle vecchie Lire). Lo stato
attuale dei luoghi è complessivamente conforme a quanto riportato negli elaborati
grafici di cui alla predetta Istanza di condono per quanto attiene alla suddivisione
51
interna, a meno della diversa destinazione d’uso ad Autorimessa attribuita al
Piano Terra attualmente adibito a Cucina, della chiusura a finestra dell’originaria
apertura presente al Piano Terra lato Ovest, del ridimensionamento dell’apertura
al piano terra lato Est, dell’assenza della veranda attualmente presente sul balcone
al primo piano lato Sud dell’abitazione e di un piccolo manufatto in c.a. adibito a
ricovero attrezzi e animali adiacente al fabbricato. Tutte le presenti difformità
dovranno, essere integrate nell’Istanza di condono in via di definizione.
E’, quindi, necessario porre all’attenzione del G.E. che, pur essendo parte delle
opere realizzate “in maniera abusiva”, in relazione all’esito della richiesta di
condono avviata, è tanto possibile che le stesse vengano ritenute sanabile a seguito
di ulteriori accertamenti, tanto che, invece, vengano ritenute illecite con
conseguente ordinanza del ripristino dei luoghi come in origine da parte delle
autorità competenti.
Ipotizzando una conclusione positiva della richiesta di condono è possibile
stimare, in maniera sommaria, le spese di sanatoria e condono in circa il 10% del
valore dell’intero fabbricato, percentuale di abbattimento di cui si terrà in conto
nella determinazione del più probabile valore di mercato delle u.i. di interesse.
Tanto premesso, con riferimento alla regolarità edilizia dell’u.i. di interesse, il
sottoscritto Esperto, non può altro che segnalare la particolare situazione in
precedenza decritta, essendo nella impossibilità di esprimere un qualsiasi giudizio
definitivo sulla stessa regolarità dell’immobile, segnalando, altresì, che in data
13/01/1988 è stato presentato dal debitore ricorso al T.A.R. della Campania “… per
l’annullamento e con riserva di porre istanza di sospensione del provvedimento del
Comune di Salerno protocollo n. 98278 del 17/11/87 … con il quale veniva negata la
sanatoria …”.
Destinazione urbanistica della zona in cui ricade l’u.i. di interesse: “Zona omogenea
E1 – Zone agricole periurbane”. Inoltre, le particelle di terreno di cui ai nn. 373 e
995, ricadono nell’Area perimetrata dal Piano Regionale delle Attività Estrattive
(P.R.A.E.) denominata “Area di Crisi” e rientrano nella perimetrazione del Nuovo
Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico del territorio dell’Autorità di Bacino in
Destra Sele, come ricadenti in area a “Rischio Moderato R1” e “Pericolosità media
P2” per quanto relativo al RISCHIO FRANE. Non sussistono vincoli di carattere
idrogeologica né di carattere paesaggistico o culturale.
52
Non è stato rinvenuto in atti il Certificato di agibilità ed abitabilità del fabbricato.
Si rinvia all’Allegato 5, in cui è resa la documentazione reperita (cfr. Allegato 5 –
“Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di Pontecagnano Faiano
(SA)”).
5.11.
Quesito 14: “Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato
al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo
elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia
immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe
caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più
vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti
separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della
stima considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo
stato di possesso del medesimo, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili
dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi
occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di
bonifica di eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota
indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto
della maggiore difficoltà di vendita per quote indivise”
Come noto “stimare un bene” significa “esprimere un giudizio circa la somma di moneta
che si può attribuire allo stesso bene economico per soddisfare determinate esigenze
pratiche”; poiché gli scopi per cui si stima un bene sono molteplici, si potrebbe giungere ad
altrettanti valori per esso. In realtà, si è constatato che le ragioni per cui si può richiedere la
stima di un bene sono riconducibili ad un numero finito di “aspetti economici”, detti anche
“criteri di stima”.
In particolare, per i beni oggetto della presente stima, si ritiene che il criterio più
adatto risulti essere quello della “stima in base al più probabile valore di mercato”.
5.11.1. Metodo sintetico o diretto
Il “metodo di stima” è il procedimento logico che si segue per giungere ad esprimere
un giudizio estimativo ed è concettualmente unico. In particolare per la tipologia dei beni in
oggetto, si ritiene opportuno procedere mediante il “procedimento di stima sintetica (o
diretta) per comparazione”.
Questo procedimento si basa sulla comparazione del bene da valutare con altri
similari, di cui si conoscono i prezzi recenti di mercato con riferimento a parametri noti,
53
tecnici e/o economici e richiede, quindi, l’acquisizione di una scala di valori per beni
analoghi a quello da stimare; i prezzi di riferimento devono essere in congruo numero,
riferiti a beni per quanto possibile simili a quello oggetto di valutazione, dei quali è
necessaria anche una conoscenza approfondita delle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche.
Il
metodo
può
essere
applicato
secondo
diverse
modalità,
riconducibili
essenzialmente ai seguenti tre criteri:
1)
per confronto dei valori complessivi e/o unitari di beni analoghi o assimilabili;
2)
per valori tipici;
3)
per punti di merito, attraverso l’individuazione e la ponderazione di tutte le
caratteristiche che lo determinano e la successiva comparazione (qualitativa e
quantitativa) con il bene da stimare.
Nel caso specifico, a parere dello scrivente Esperto, non si ritiene opportuno applicare
il metodo per valori tipici, in genere da applicarsi per la stima di beni complessi è per i
quali il mercato non dà indicazioni, ovvero per punti di merito attesa l’aleatorietà dei
coefficienti di merito o di ragguaglio. Al contrario, le indagini dirette consentono di
“svincolarsi” dal parere unico dell’Esperto, in modo da essere informati con dettaglio su
alcune caratteristiche del territorio attraverso le motivazioni del giudizio estimativo degli
Agenti immobiliari e, quindi, portare in conto molteplici fattori che potrebbero sfuggire ad
un’analisi estimativa eccessivamente standardizzata.
Si ribadisce che le valutazioni effettuate presso le principali Agenzie Immobiliari
operanti nella zona sono da intendersi al netto delle provvigioni a loro spettanti e, dunque,
più vicine alla libera contrattazione di mercato; a ciascuno degli operatori immobiliari
interpellati è stata richiesta la tecnica di valutazione adoperata. Il valore attribuito ai beni
oggetto di stima è quello medio dei valori forniti dalle stesse Agenzie interpellate.
STIMA SINTETICA DEL BENE: Valutazioni delle Agenzie immobiliari di zona.
Tutti gli operatori immobiliari interpellati, ai quali è stata sottoposta a visione la
documentazione già descritta al precedente paragrafo 5.5.1 e alla quale espressamente si
rimanda, hanno ritenuto importante specificare che, per la tipologia dei beni in questione
(abitazione e terreni annessi), per la loro ubicazione, estensione e collocazione, nonché per
l’attuale situazione di ristagno del mercato immobiliare locale interessato da un periodo di
forte contrazione, il valore di mercato dei beni di interesse è da determinarsi per il
54
complesso “unità abitativa + terreni”, considerando questi ultimi come pertinenze
dirette ad uso esclusivo dell’abitazione.
Tuttavia, nonostante si condivida quanto appena sottolineato degli operatori
immobiliari, su esplicita richiesta del sottoscritto Esperto, anche per completezza delle
indagini eseguite, è stato comunque richiesto agli stessi operatori interpellati, di voler
fornire il valore di mercato in uso nella zona di interesse per singoli appezzamenti di
terreno. In maniera uniforme, vista la consistenza e la destinazione d’uso di fatto applicata
agli appezzamenti in questione, è stato fornito un valore di contrattazione compreso
tra i 10,00 €/mq e i 40,00 €/mq, corrispondente ad un valore medio pari a 25,00
€/mq.
I risultati delle valutazioni fornite, sono riportati in forma sintetica e schematica nella
successiva tabella, con l’indicazione del relativo valore medio del prezzo di mercato:
Agenzia
1.
“SCHIAVONE
Immobiliare”
“FRIMM Franchising
2. Immobiliare” – Studio
Centro storico s.r.l.
3.
“TECNOCASA”
Franchising network
Valutazione
Tecnica di Valutazione
Abitazione
190.000,00 € ÷ 200.000,00 €
- media 195.000,00 € Terreni
3.630,00 € ÷ 14.520,00 €
- media 9.075,00 € Valore Tot. Immobili
204.075,00 €
Abitazione (sup. comm. 128,88 mq)
Stima a corpo puntuale
Abitazione
288.900,00 €
Terreni
3.630,00 € ÷ 14.520,00 €
- media 9.075,00 € Valore Tot. Immobili
297.975,00 €
Abitazione
332.235,00 € ÷ 361.125,00 €
- media 346.680,00 € Terreni
3.630,00 € ÷ 14.520,00 €
- media 9.075,00 € Valore Tot. Immobili
355.755,00 €
Terreni (sup. 363,00 mq)
Stima a misura (intervallo di valori)
10,00 €/mq ÷ 40,00 €/mq
- valore medio 25,00 €/mq Abitazione (sup. comm. 128,88 mq)
Stima a misura
2.000,00 €/mq
Terreni (sup. 363,00 mq)
Stima a misura (intervallo di valori)
10,00 €/mq ÷ 40,00 €/mq
- valore medio 25,00 €/mq Abitazione (sup. comm. 128,88 mq)
Stima a misura (intervallo di valori)
2.300,00 €/mq ÷ 2.500,00 €/mq
- valore medio 2.400,00 €/mq Terreni (sup. 363,00 mq)
Stima a misura (intervallo di valori)
10,00 €/mq ÷ 40,00 €/mq
- valore medio 25,00 €/mq -
55
Abitazione (sup. comm. 128,88 mq)
Stima a misura
2.500,00 €/mq
4. “FLORIO Immobiliare”
Abitazione
361.125,00 €
- media 361.125,00 € Terreni
3.630,00 € ÷ 14.520,00 €
- media 9.075,00 € Valore Tot. Immobili
370.200,00 €
Terreni (sup. 363,00 mq)
Stima a misura (intervallo di valori)
10,00 €/mq ÷ 40,00 €/mq
- valore medio 25,00 €/mq -
5. “PROFESSIONECASA”
Abitazione
361.125,00 € ÷ 390.015,00 €
- media 375.570,00 € Terreni
3.630,00 € ÷ 14.520,00 €
- media 9.075,00 € Valore Tot. Immobili
384.645,00 €
Abitazione (sup. comm. 128,88 mq)
Stima a misura (intervallo di valori)
2.500,00 €/mq ÷ 2.700,00 €/mq
- valore medio 2.600,00 €/mq Terreni (sup. 363,00 mq)
Stima a misura (intervallo di valori)
10,00 €/mq ÷ 40,00 €/mq
- valore medio 25,00 €/mq -
Abitazione: 322.530,00 €
Media aritmetica
Terreni:
9.075,00 €
Valore Tot. Immobili: 331.605,00 €
I giudizi forniti dalle Agenzie fanno riferimento al numero di vani dell’immobile e alla
superficie commerciale in rapporto all’attuale stato in cui si trova l’u.i. di interesse.
Alla luce di quanto brevemente descritto, il valore dell’u.i. in oggetto risulta:
Valore di mercato n.1 (Stima sintetica Agenzie immobiliari):
Valore di mercato n.1 Abitazione
Valore di mercato n. 1 Terreni
V1,Ab = 322.530,00 €
V1,Ter = 9.075,00 €
VALORE N.1 del LOTTO: V1,= 331.605,00 €
STIMA SINTETICA DEL LOTTO: valori unitari con i dati dell’O.M.I..
Come già proceduto per la determinazione del più probabile canone di locazione, al
fine di ottenere un giudizio di stima il più realistico possibile, è stata eseguita un ulteriore
stima sintetica per valori unitari a partire dai dati dell’Osservatorio Nazionale dei Beni
Immobiliari.
Dalla consultazione dei dati dell’Osservatorio risulta che il valore di mercato in €/mq
per un’unità immobiliare ad uso “abitazione civile” con “destinazione residenziale” in
Provincia di Salerno, ubicata nel “Comune di Salerno in Zona suburbana E2”, quale risulta
essere quella ove ricadenti gli immobili di interesse, in “stato di conservazione normale”,,
oscilla tra un valore minimo di 2.050,00 €/mq ed un valore massimo di 3.000,00 €/mq, con
56
riferimento alla Superficie (coperta) Lorda (L)(20) dell’unità abitativa.
In riferimento allo stato e alla tipologia di bene, si ritiene congruo applicare il valore
unitario medio tra quelli forniti dall’O.M.I. e pari a circa 2.500,00 €/mq, con riferimento alla
superficie lorda (ovvero commerciale), in virtù delle normali condizioni di manutenzione e
conservazione in cui versa l’abitazione già descritte in precedenza.
Per quanto relativo alle caratteristiche di misurabilità per gli immobili di tipo
abitativo, si è fatto riferimento a quanto indicato dal D.P.R. 138/98 e dalla Norma UNI
10750.
In pratica, secondo i criteri delle su citate norme, il valore normale dell’immobile
oggetto di compravendita si determina come prodotto fra la superficie espressa in metri
quadri risultante dal certificato catastale o, in difetto, calcolata ai sensi dell’Allegato C al
D.P.R. n. 138 del 23 marzo 1998, secondo opportuni coefficienti di omogeneizzazione, ed
il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’O.M.I..
In particolare, l’Allegato C del predetto Decreto stabilisce che i muri interni e quelli
perimetrali esterni vengano computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm,
mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
Inoltre, la superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo
privato, arrotondata al metro quadro, “… è data dalla somma:
a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli
principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte,
cantine e simili, computata nella misura:
- del 50%, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a),
- del 25% per cento qualora non comunicanti;
c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità
immobiliare, computata nella misura:
- del 30% fino a metri quadrati 25 e del 10% per la quota eccedente, qualora dette
pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
- del 15% fino a metri quadrati 25 e del 5% per la quota eccedente qualora non
comunicanti. … omissis ….;
d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza
esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura:
- del 10%, fino alla superficie definita nella lettera a);
(20)
Vedi nota 17.
57
- del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. … omissis …”.
Come già accennato nel precedente paragrafo 5.5.2, in merito alla determinazione della
superficie da considerare nel calcolo del valore di mercato dell’immobile si è fatto
riferimento alla cosiddetta “Superficie commerciale”, ottenuta dalla Superficie lorda
dell’abitazione pari a circa 151,00 mq (considerando una sola volta la superficie della scala
interna al Primo piano), dalla superficie complessiva del balcone pari a circa 15,60 mq,
dalla superficie del porticato pari a circa 22,60, dalla superficie della scala di accesso
esterna pari a circa 4,00 e di quella dei terreni considerati ad uso giardino pertinenziale
pari a circa 363,00 mq, mediante opportuni coefficienti di rettifica(21), come riportato nel
successivo prospetto valutativo.
Piano
TERRA
TERRA
TERRA
TERRA
1°
1°
1°
2°
Destinazione
d’uso
ABITAZIONE
PORTICATO
GIARDINO
GIARDINO
ABITAZIONE
BALCONE
SCALA
ESTERNA
ABITAZIONE
Superficie
lorda (mq)
30,50
22,60
151,00
212,00
68,60
15,60
Coeff. di
rettifica (%)
70
15
10
2
100
30
Superficie
commerciale (mq)
21,35
3,39
15,10
4,24
68,60
4,68
4,00
30
1,20
51,90
75
38,93
Totale Superficie
commerciale
arrotondata (mq)
157,00
Unità abitativa
Foglio 10, P.lla 267, Sub. 2
Terreno
Foglio 10, P.lla 373
Terreno
Foglio 10, P.lla 995
Valore Unitario
(€/mq)
2.500,00
Canone di
Locazione
(€)
392.500,00
Alla luce di quanto brevemente descritto, il valore dell’u.i. in oggetto risulta:
Valore di mercato n.2 (Stima sintetica da fonti indirette - O.M.I.):
VALORE N.2 del LOTTO: V2 = 392.500,00 €
Riepilogando i risultati dei criteri estimativi adottati si ha:

Valore risultante dalla stima sintetica dell’immobile attraverso la media delle
valutazioni fatte dalle Agenzie Immobiliari della zona: 331.605,00 €,

Valore risultante dalla stima per valori unitari dell’immobile attraverso i dati
desunti dall’Osservatorio Nazionale dei Beni immobiliari: 392.500,00 €.
Eseguendo la media aritmetica dei due valori appena indicati risulta:

VM = (V1 + V2 )/2 = (331.605,00 € + 392.500,00 €)/2 ≈ 362.050,00 €
Valore medio dell’unità immobiliare d’interesse: VM = 362.050,00 €
(21)
Vedi nota 19.
58
CORREZIONE DELLA STIMA
Alla luce di quanto già esposto in precedenza, in conseguenza della particolare
situazione di stasi in cui verte il mercato immobiliare locale, si ritiene giusto dover
applicare una correzione al valore medio di stima dell’immobile appena ottenuto ritenendo
congrua una riduzione del 15% del predetto valore medio di stima, oltre ad una ulteriore,
anche se minima, riduzione stimabile nel 2,5 % per tenere conto di alcune locali situazioni
di danno a carico dell’immobile descritte al precedente paragrafo 5.1. Infine, come descritto
al precedente paragrafo 5.10, deve essere portata in conto l’ulteriore riduzione percentuale
dovuta allo stato di irregolarità edilizia in cui verte l’unità abitativa, stimata
approssimativamente in circa il 10%.
Pertanto, il più probabile valore di mercato attribuibile al bene di interesse risulta
essere pari a:

V = [VM ∙ (1-0,275)] = (362.050,00 € ∙ 0,725) = 262.486,25 €
che opportunamente arrotondato risulta essere pari a:
Più probabile valore di mercato dell’u.i. di interesse: VM = 262.500,00 €
5.11.2. Ulteriori procedimenti di controllo
Riscontro annunci immobiliari
A riscontro dei metodi utilizzati, come procedimento di controllo, si è fatto
riferimento a dati desunti da borsini immobiliari, pubblicazioni e annunci immobiliari di
vendita di beni con analoghe caratteristiche, riportati in Allegato 6 – “Dati Osservatorio del
Mercato Immobiliare, annunci di Agenzie immobiliari”.
Dagli annunci reperiti nei giorni di indagine sui siti internet e su riviste specialistiche
del settore immobiliare si sono individuati due valori di riferimento relativi ai prezzi di
vendita dell’immobile.
Il primo è stato determinato sulla base di annunci immobiliari che individuassero, per
beni similari, il prezzo di vendita in funzione del numero dei vani o delle camere degli
immobili posti in vendita nella zona in cui si trova anche il bene oggetto di procedura, il cui
prezzo di vendita medio per immobile risulta pari a circa € 230.000,00.
Il secondo valore, invece è stato determinato come valore medio di vendita per
immobili identificati con superficie similare a quello di interesse; in tal caso, il prezzo
ottenuto, da intendersi come media dei prezzi di tutti gli immobili considerati, è pari a circa
€ 1.970,00 €/mq.
59
Tali valori sono stati utilizzati per un mero confronto con i risultati ottenuti
dalle precedenti metodologie di stima, in quanto riferiti a quei pochi beni
immobiliari attualmente sul mercato locale con caratteristiche più o meno simili a
quelli oggetto di indagine (numero di vani e superficie inferiore a quelli di
interesse).
Riscontro ex Provvedimento del 27/07/2007, in attuazione della Legge finanziaria
296/06, emanato dall’Agenzia dell’Entrate
In attuazione del “Provvedimento Agenzia delle Entrate del 27 Luglio 2007 –
Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore
normale dei fabbricati, di cui all’Art. 1, Comma 307, della Legge 27 Dicembre 2006, n. 296
(Legge Finanziaria 2007)” e del relativo allegato, il Valore normale degli immobili
residenziali è dato dal prodotto tra il Valore normale unitario e la Superficie dello stesso
espressa in metri quadrati, secondo la seguente espressione:
Valore normale = Valore normale unitario · superficie (mq) .
Il Valore normale unitario degli immobili residenziali di cui al punto 1.2 del
provvedimento è determinato mediante l’applicazione della seguente formula:
Valore normale unitario = Val OMIMIN + (Val OMIMAX - Val OMIMIN)·K
dove “Val OMIMIN” e “Val OMIMAX” indicano, rispettivamente, i valori minimi e massimi
espressi in €/mq rinvenibili nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare,
con riferimento alla Provincia, al Comune e alla Zona omogenea O.M.I., in cui si colloca
l’immobile considerato, mentre K rappresenta la media ponderata di due coefficienti: K1
(taglio superficie) e K2 (livello di piano), è calcolato sulla base della seguente formula:
K  K1  3  K 2  4 .
Nel caso in esame la superficie commerciale dell’abitazione è pari a circa 157,00 mq,
come in precedenza calcolato. Inoltre, si stima K1=0 per superfici oltre i 150,00 mq e
K2=0,47 ottenuto come media dei valori dello stesso coefficiente per il Piano Terra, il Primo
Piano e il Piano Ultimo, essendo il l’appartamento composta da 3 livelli fuori terra (PT, P1 e
P2). Pertanto, si ottiene: K  K1  3  K 2  4  0  3  0,47 4  0,3525 e, di conseguenza, il
Valore normale unitario di circa 2.385,00 €/mq. Conseguentemente, il Valore normale
risulta:
Valore normale abitazione = 2.385,00 €/mq · 157,00 mq = 374.445,00 €
Il risultato ottenuto conferma la validità del complessivo processo di stima
applicato; infatti, esso risulta essere molto vicino a quello ottenuto con il
60
procedimento di stima sintetico mediante i valori O.M.I., anche se più alto rispetto a
quello finale conseguito a seguito delle opportune correzioni applicate in
conseguenza dello stato manutentivo dell’immobile, dell’andamento del mercato
immobiliare locale e della irregolarità edilizia.
A parere del sottoscritto Esperto, attribuire al bene in questione un valore
prossimo a quello appena determinato significherebbe porre sul mercato un bene
per il quale difficilmente se ne realizzerebbe la vendita.
5.11.3. Modalità di vendita
Con riferimento al complesso di beni oggetto di interesse, è opportuno, ribadire che il
debitore è l’unico proprietario dell’unità abitativa, mentre risulta essere possessore del
diritto di proprietà nella quota di 2/3 per l’appezzamento di terreno di cui alla p.lla 373 e
nella quota di 1/6 per la striscia di terreno di cui alla particella 995.
A parere del sottoscritto Esperto, la modalità di vendita più vantaggiosa, in
considerazione della natura del bene e delle sue caratteristiche, consiste nella formazione
di un lotto unico (considerazione che deriva anche da riscontri presso altre fonti
immobiliari). Infatti, l’alternativa al lotto unico, che consisterebbe nel vendere
separatamente l’unità abitativa e i terreni adiacenti, comporterebbe un significativo
deprezzamento di questi ultimi, i quali, per la loro particolare ubicazione a ridosso
dell’abitazione e per il loro prevalente uso a giardino e a strada di accesso ai fondi, possono
essere maggiormente apprezzati sul mercato immobiliare solo se considerati pertinenti al
fabbricato.
Al fine di adempiere in maniera rigorosa al mandato ricevuto, volendo dare
un’indicazione sul valore dei beni nel loro complesso e separatamente, anche con
riferimento alle quote di possesso del debitore, è possibile stabilire quanto di seguito
riportato:
BENE
Abitazione + Terreni
Abitazione*
Terreni (p.lle 373 e 995)*
Terreno p.lla 373 (307 mq)
Terreno p.lla 995 (56 mq)
Terreno p.lla 373 (307 mq)
Terreno p.lla 995 (56 mq)
(Abitazione + Terreni)**
QUOTE
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
2/3** (205 mq)
1/6** (9,33 mq)
Quota da pignorare
VALORE DI MERCATO
€ 262.500,00
€ 253.425,00
€ 9.075,00
€ 7.675,00
€ 1.400,00
€ 5.125,00
€ 235,00
€ 258.785,00
*Il valore della singola unità abitativa è stato ottenuto sottraendo dal valore del complesso
immobiliare “Abitazione+Terreni” il valore ottenuto per i terreni con riferimento alla loro
estensione superficiale e ad un valore medio di mercato di 25,00 €/mq, così come stabilito
nel paragrafo 5.11.1.
61
** Quota di possesso del debitore.
ESECUZIONE 10/2012 – LOTTO UNICO
- Porzione di fabbricato ad uso residenziale, sito in via Scardillo, n. 3 (attualmente
denominata Via Casa Scuoppo, n. 49), Frazione Pastorano del Comune di Salerno,
N.C.E.U. Foglio 10, P.lla 267, Sub. 2, cat. A/2, 6,5 vani, su 3 livelli fuori terra senza
ascensore con scala di accesso esterna: Piano Terra, Primo Piano e Secondo Piano
sottotetto, con buona illuminazione ed esposizione su tre lati: a Est, Sud e Ovest.
Composta da: 1) PIANO TERRA: cucina, scala interna di collegamento al piano
superiore e porticato esterno coperto; 2) PRIMO PIANO: ingresso, bagno,
soggiorno/pranzo con camino, cucina non abitabile, scala interna di collegamento
al piano superiore e balconata; 3) SECONDO PIANO SOTTOTETTO: corridoio,
bagno e 2 camere da letto. Superficie lorda complessiva pari a 159,40 mq, con
altezza utile di 2,35 m al Piano Terra, di 2,75 m al Primo Piano e di 2,10 m e 2,90 m
al Secondo Piano sottotetto, rispettivamente, al colmo e alla gronda; superficie
complessiva dei balconi 15,60 mq, di cui 7,30 mq chiuso a “veranda”; superficie
porticato 22,60 mq. Dotazione impiantistica: impianto elettrico e idrico-sanitario
completi e funzionanti, di adduzione gas metano con caldaia, riscaldamento
autonomo con ventilconvettori e condizionatori, parabola satellitare. Rifiniture
buone.
- Terreno di 307,00 mq di cui alla P.lla n. 373 del Folio 10, adibito in parte a
giardino pertinenziale all’unità abitativa con piante da frutto e in parte a prato
incolto con vite. Presenza di un piccolo manufatto in c.a. adibito a ricovero attrezzi
e animali.
- Striscia di terreno di 56,00 mq di cui alla P.lla n. 995 del Folio 10, adibito a prato
incolto, con funzione di strada di accesso ai fondi interclusi confinanti.
 Valore LOTTO quota indivisa : € 262.500,00
(diconsi euro duecentosessantaduemilacinquecento/00).
 Valore quota abitazione da pignorare (1/1) : Vab = € 253.425,00
(diconsi euro duecentocinquantatremilaquattrocentoventicinque/00).
 Valore quota terreni da pignorare:
- P.lla 373 (2/3 – mq 205,00) : Vt1 = € 5.125,00
(diconsi euro cinquemilacentoventicinque/00).
62
- P.lla 995 (1/6 – mq 9,33) : Vt1 = € 235,00
(diconsi euro duecentotrentacinque/00).
 Valore quota complessiva dei beni da pignorare : € 258.785,00
(diconsi euro duecentocinquantottomilasettecentottantacinque/00).
5.12.
Quesito 15: “Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il
trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta
eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato”
A seguito delle indagini di sopralluogo esperite in sito, è stato accertato che l’u.i. di
interesse, allo stato, risulta dotata di arredo completo per l’uso abitativo. Per il dettaglio dei
beni mobili presenti all’interno dell’appartamento si rimanda all’Allegato 7 ove riportate le
planimetrie rappresentative dell’arredo ivi presente.
Al fine di rispondere in maniera esaustiva al presente quesito, il sottoscritto esperto
ha proceduto a contattare direttamente alcune ditte locali di trasloco di propria
conoscenza, sottoponendo ai diretti responsabili la visione delle planimetrie arredate
dell’immobile e richiedendo, in maniera informale, i costi occorrenti per un eventuale
rimozione, trasporto e dismissione dei beni mobili rinvenuti nell’appartamento.
Pertanto, facendo riferimento al valore medio dei preventivi di costo forniti
verbalmente al sottoscritto dalle Ditte del settore interpellate, è risultato il seguente valore
medio presunto delle spese per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili
presenti nell’appartamento:
Spese di Rimozione, Trasporto e Dismissione dei beni mobili: SRTD = 850,00 €
L’unità immobiliare di interesse, allo stato, risulta dotata di arredo completo per
l’uso abitativo (cfr. Allegato 7 – “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”).
Le spese per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili ivi presenti
risultano essere pari a circa:
Spese presunte di Rimozione, Trasporto e Dismissione dei beni mobili:
SRTD = 850,00 € (diconsi euro ottocentocinquanta/00).
5.13.
Quesito 16: “Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su
supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows
Microsoft, nonché ‘”pdf” per Adobe Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o
descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria
63
descrizione, comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e
dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all’estensione ed
al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all’eventuale
subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al
numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza
del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul
medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio urbanistiche,
l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta”
Si rimanda all’Allegato 7 per le Planimetrie di rilievo dello stato dei luoghi dell’u.i. di
interesse e all’Allegato 9 “Supporto informatico” contenente il formato informatico della
Relazione peritale e dei relativi allegati reperiti già in formato digitale, della
Documentazione fotografica (Allegato 8) e della stessa Planimetria.
Il riepilogo finale è riportato all’ultima pagina del presente documento.
5.14.
Quesito 17: “Estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo
le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni”
Si allega documentazione fotografica, (con macchina fotografica digitale Canon
PowerShot A480 – 10.0 Megapixels), in formato cartaceo (cfr. Allegato 8 –
“Documentazione fotografica” e su supporto magnetico con estensione .pdf (cfr. Allegato 9
– Supporto informatico).
Con la presente relazione, composta da .74. pagine e 9 allegati, il sottoscritto ritiene di
aver assolto l’incarico ricevuto e resta a disposizione della S.V.I. per qualunque chiarimento
e/o integrazione.
Di tale Relazione viene inviata copia al creditore procedente e al debitore, con invito a
far pervenire eventuali note tecniche entro il quindicesimo giorno antecedente l’udienza.
Con osservanza.
Mercato San Severino (SA), lì Dicembre 2012
L’Esperto
_________________________
ing. Rosario CHIACCHIO
64
Seguono elenco allegati e riepilogo finale.
65
ELENCO ALLEGATI
Gli allegati relativi all’Esecuzione Immobiliare n° 10/2012 sono resi in n° 1
Fascicolo che si consegna, unitamente alla presente Relazione peritale, all’attenzione del
Giudice dell’Esecuzione.
Il Fascicolo contiene i seguenti documenti allegati:
Allegato 1 - “Verbale di sopralluogo e corrispondenza”
A Allegato 2 - “Documentazione catastale”
- Omissis
Allegato 3 - “Documentazione Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno”
Omissis
 Ispezione Ipotecaria per immobile – Elenco sintetico delle formalità per l’immobile
sito nel Comune Salerno, individuato al N.C.E.U. dello stesso Comune al Foglio n. 10,
P.lla n. 267, sub. 2.
 Ispezione Ipotecaria per immobile – Elenco sintetico delle formalità per l’immobile
sito nel Comune Salerno, individuato al N.C.T. dello stesso Comune al Foglio n. 10,
P.lla n. 373, e nota di seguito elencata:
- Trascrizione del 09/10/2001, Reg. Particolare 21512, Reg. Generale 27473 – Atto
esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili.
 Ispezione Ipotecaria per immobile – Elenco sintetico delle formalità per l’immobile
sito nel Comune Salerno, individuato al N.C.T. dello stesso Comune al Foglio n. 10,
P.lla n. 955.
Allegato 4 - “Atti notarili”
- Copia conforme dell’Atto notarile del 03/08/1981, Repertorio n. 34334, Raccolta n.
8940, rogante dott. ANSALONE Fulvio notaio in Baronissi (SA).
- Copia conforme dell’Atto notarile di donazione del 17/02/2000, Rep. 66108, Racc.
23954 - Studio notarile dott. TROTTA Gustavo, via Arce n. 37, Salerno.
66
Allegato 5 - “Documentazione reperita presso i Comuni di Salerno e di
Pontecagnano Faiano (SA)”
 Comunicazioni, note ed Elaborati grafico-descrittivi in copia conforme di cui alla
“Domanda di condono edilizio del 30/11/85 Prot. n. 93391 ai sensi della L. 47/85
per opere abusive e s.i.. – Ristrutturazione e ampliamento di fabbricato sito a
Matierno in Località Casa Scuoppo” del 16/12/1985, Prot. n. 26133:
- Comunicazione del Comando di Polizia Urbana del Comune di Salerno in data
26/04/1982, Prot. n. 4725-5993/18;
- Richiesta Genio Civile di Salerno del progetto esecutivo in sanatoria delle opere
seguite in adempimento all’art. 25 della Legge 64/74, in data 25/06/1984, Prot. n.
5794/83/11284;
- Comunicazione dell’Ufficio Ripartizione LL.PP del Comune di Salerno del
21/08/1984, Prot. n. 15167;
- Verbale di contravvenzione n. 549 del 06/11/1984 a carico di Omissis
- Comunicazione dell’Ufficio Ripartizione LL.PP del Comune di Salerno del
18/03/1985, Prot. n. 5849;
- Comunicazione del Comando di Polizia Urbana del Comune di Salerno in data
08/05/1985, Prot. n. 6555/12;
- Comunicazione dell’Ufficio Ripartizione LL.PP del Comune di Salerno del
13/01/1986, Prot. n. 154/O;
- Ordinanza di demolizione di strutture abusive n. 145/G/82, Prot n. 154 del
13/01/1986;
- Fonogramma a mano n. 3 in data 14/01/1986 del Comune di Salerno, Prot. n.
209/O del 17/01/1986;
- Comunicazione del Comando di Polizia Urbana del Comune di Salerno in data
24/01/1986, Prot. n. 0966/12;
- “Domanda di condono edilizio del 30/11/85 Prot. n. 93391 ai sensi della L. 47/85
per opere abusive – Ristrutturazione e ampliamento di fabbricato sito a Matierno in
Località Casa Scuoppo” in data 16/12/1985, Prot. n. 26133: 1) Elaborati grafici, 2)
Elaborati descrittivi, 3) Documentazione catastale di accatastamento.
- Parere contrario alla domanda di concessione in sanatoria per opere abusive del
17/11/1987, Prot. 98278 – Ufficio Condono Edilizio.
- Richiesta di riesame della domanda di Condono edilizio del 30/11/85, Prot. 93391,
comprensiva dei seguenti allegati: Relazione Tecnica; Richiesta al Presidente del
Tribunale di Salerno di copia delle sentenze n. 4572/982 di R.G., in data 20/11/1987.
- Conferma del parere contrario alla domanda di concessione in sanatoria per opere
abusive del 30/11/1987, Prot. 102103 – Ufficio Condono Edilizio;
- Ricorso al T.A.R. della Regione Campania del 13/01/1988 per l’annullamento del
provvedimento di diniego della concessione in sanatoria del Comune di Salerno in data
17/11/1987, Prot. n. 98278;
- Nota dell’Ufficio Ripartizione Affari Legali del Comune di Salerno in data 18/01/1988,
Prot. 5042.
 Certificato di destinazione urbanistica per gl’immobili individuati al Foglio 10, P.lle nn.
373 e 995 del N.C.T..
 Stralci della cartografia del P.U.C. del Comune di Salerno, relativi alla zona di ubicazione
dell’immobile di interesse (www.comune.salerno.it).
 Stralcio delle Norme di Attuazione del Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.) del Comune
di Salerno, relative alla zona di ubicazione dell’immobile di interesse
(www.comune.salerno.it).
 Certificato “Estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio” relativo
all’esecutato sig. Omissis
Allegato 6 - “Dati Osservatorio del Mercato Immobiliare, annunci di Agenzie
Immobiliari”
Allegato 7 - “Planimetrie di rilievo dello stato di fatto”
Allegato 8 - “Documentazione fotografica”
Allegato 9 - “Supporto informatico”
6. RIEPILOGO FINALE
ESECUZIONE 10/2012 – LOTTO UNICO
Complesso di beni costituito da un’unità abitativa e da due adiacenti appezzamenti
di terreno siti in via Scardillo, n. 3 (attualmente via Casa Scuoppo, n. 49), Loc.
Pastorano del Comune di Salerno, come di seguito sommariamente descritti:
- PORZIONE DI FABBRICATO ad uso residenziale su 3 livelli fuori terra senza
ascensore con scala di accesso esterna (Piano Terra, Primo Piano e Secondo Piano
sottotetto), catastalmente individuato al Foglio 10, P.lla 267, Sub. 2, con buona
illuminazione ed esposizione su tre lati: a Est, Sud e Ovest. Consistenza complessiva
6,5 vani, così composto: 1) PIANO TERRA: cucina, scala interna di collegamento al
piano superiore e porticato esterno coperto; 2) PRIMO PIANO: ingresso, bagno,
soggiorno/pranzo con camino, cucina non abitabile, scala interna di collegamento al
piano superiore e balconata; 3) SECONDO PIANO SOTTOTETTO: corridoio, bagno e 2
camere da letto. Superficie interna utile complessiva pari a 118,90 mq con altezza
utile di 2,35 m al Piano Terra, di 2,75 m al Primo Piano e di 2,10 m e 2,90 m al
Secondo Piano sottotetto, rispettivamente, al colmo e alla gronda; superficie
complessiva dei balconi 15,60 mq, di cui 7,30 mq chiuso a “veranda”; superficie
porticato 22,60 mq. Stato manutentivo buono, pavimentazione in mattonelle di gres,
pareti e cieli finiti con intonaco civile per interni e tinteggiate, rivestimento in
piastrelle di gres per le pareti della cucina e dei bagni, serramenti esterni con doppio
infisso, in legno ordinario e vetro all’interno e di alluminio e vetro all’esterno, porte
interne in legno ordinario e legno/vetro, portoncino di caposcala in legno ordinario
con serratura tipo “blindo”. Dotazione impiantistica: impianto elettrico e idricosanitario completi e funzionanti, di adduzione gas metano con caldaia,
riscaldamento autonomo con ventilconvettori e condizionatori, parabola satellitare.
Rifiniture buone.
- TERRENO di circa 307 mq di cui alla P.lla n. 373 del Folio 10, adibito in parte a
giardino pertinenziale all’unità abitativa e in parte a prato incolto con vite. Presenza
di un piccolo manufatto in c.a. adibito a ricovero attrezzi e animali.
- STRISCIA DI TERRENO di circa 56 mq di cui alla P.lla n. 995 del Folio 10, adibito a
prato incolto, con funzione di strada di accesso ai fondi interclusi confinanti.
Confini. I confini degl’immobili in questione risultano essere i seguenti:
 Porzione di fabbricato ad uso abitativo: a Nord con altra u.i. proprietà omissis a Est
69
e a Sud con terreno di proprietà della stessa Ditta e identificato al N.C.T. al Foglio
10, P.lla 373; a Ovest con corte comune.
 Terreno Foglio n. 10, P.lla n. 373 del N.C.T.: a Nord con porzione di fabbricato in
intestazione alla stessa Ditta e identificata al N.C.E.U al Foglio n. 10 P.lla n. 267,
sub. 2 e con u.i. in intestazione ad altra Ditta catastalmente identificata al Foglio n.
10 p.lla 262; a Est con terreno in intestazione ad altra Ditta identificato al N.C.T. al
Foglio 10, P.lla 993 e terreno in intestazione alla stessa Ditta e altri, identificato al
N.C.T. al Foglio n. 10, P.lla n. 995; a Sud con terreno in intestazione alla stessa Ditta
e altri, identificato al N.C.T. al Foglio n. 10, P.lla n. 995; a Ovest con viottolo
comune, ovvero con terreni identificati al N.T.C. al Foglio n. 10, P.lle nn. 500 e 979.
 Striscia di terreno Foglio n. 10, P.lla n. 995 del N.C.T.: a Nord con terreno in
proprietà della stessa Ditta identificato al N.T.C. al Foglio n. 10, P.lla n. 373 e con
terreno di proprietà di altra Ditta identificato N.T.C. al Foglio n. 10, P.lla n. 993; a
Est con terreno in intestazione ad altra Ditta, identificato al N.C.T. al Foglio 10,
P.lla 270; a Sud con terreni in intestazione ad altra Ditta e identificati al N.C.T. al
Foglio n. 10, P.lle nn. 994 e 950; a Ovest con viottolo comune, ovvero con terreno
identificato al N.T.C. al Foglio n. 10, P.lla n. 979.
Stato di occupazione: I beni di interesse, porzione di fabbricato e terreni adiacenti,
sono abitati e condotti in uso dal debitore sig. omissis, dalla coniuge sig. omissis
(coniugata in regime di separazione dei beni) e dal loro figlio omissis.
Attuale proprietario e provenienza dei beni: Per quanto attiene alla proprietà e alla
provenienza al debitore dei beni in oggetto risulta che: il debitore sig. omissis è
proprietario per 1/1 della porzione di fabbricato ad uso abitazione sito in Salerno,
Frazione Pastorano, alla via Scardillo n. 3 (denominata via Casa Scuoppo, civ. 49),
catastalmente individuata al Foglio 10, P.lla n. 267, Sub. 2 del N.C.E.U. dello stesso
Comune, in virtù di Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE
Fulvio del 03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il
19/08/1981 al n. 8595 e Atto pubblico di DONAZIONE per notar TROTTA Gustavo del
17/02/2000, Rep. n. 66108, Racc. n. 23954, registrato a Salerno il 06/03/2000 al n.
9999999. Inoltre, lo stesso debitore, è proprietario per la quota di 2/3 del Terreno
sito in Salerno, Frazione Pastorano, catastalmente individuato al Foglio 10, P.lla n.
373, del N.C.T. dello stesso Comune, in comproprietà con la coniuge sig.ra omissis – in
regime di separazione dei beni omissis, detentrice della restante quota di 1/3, in virtù
del predetto Atto pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del
03/08/1981, Rep. n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981 al n.
8595. Infine, per quanto relativo al Terreno sito in Salerno, Frazione Pastorano,
catastalmente individuato al Foglio 10, P.lla n. 995 del N.C.T. dello stesso Comune, il
debitore risulta essere proprietario della quota di 1/6 in virtù del già citato Atto
pubblico di CESSIONE-DIVISIONE per notar ANSALONE Fulvio del 03/08/1981, Rep.
n. 34334, Racc. n. 8940, registrato a Salerno il 19/08/1981 al n. 8595, in
comproprietà con i signori: 1) omissis, proprietà per 1/6 – 2) omissis , proprietà per
2/6 – 3) omissis, proprietà per 1/6 (coniuge del debitore in regime di separazione dei
beni) – 4) omissis, proprietà per 1/6.
Sugl’immobili non sussistono formalità e oneri di natura condominiale che
resterebbero a carico dell’acquirente.
Formalità, vincoli o oneri che saranno cancellati o comunque non opponibili
all’acquirente:
Trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile e da cancellarsi:
 Trascrizione del Verbale di pignoramento del 13/02/2012, Registro Particolare n.
5277, Registro Generale 6156.
- Spese di cancellazione formalità: € 262,00 (diconsi euro duecentosessantadue/00).
Immobile dotato di arredo completo per l’uso abitativo.
- Spese presunte per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili ivi
presenti: € 850,00 (diconsi euro ottocentocinquanta/00).
Immobile non concesso precedentemente in locazione.
Regolarità urbanistica ed edilizia: Istanza di condono in via di completamento.
A seguito delle indagini effettuate è emersa la presenza di un’Istanza di condono del
30/11/1985 Prot. 93391 ai sensi della Legge 47/85, presentata entro i termini
previsti dalla stessa Legge, con successiva Istanza integrativa di riesame del
24/11/1987, Prot. 28528, riguardante l’unità abitativa di interesse, sita in via Casa
Scuoppo (in origine via Scardillo), loc. Pastorano, in Salerno e catastalmente
individuata al Foglio 10, P.lla 267, sub. 2 del N.C.E.U, attualmente in attesa di
completamento. E’ stato presentato regolare accatastamento dell’immobile presso il
Catasto di Salerno e versata una prima rata per oneri di Oblazione di importo pari a
€ 658,17 (1.274.400 delle vecchie Lire). Lo stato attuale dei luoghi è
complessivamente conforme a quanto riportato negli elaborati grafici di cui alla
predetta Istanza di condono per quanto attiene alla suddivisione interna, a meno
della diversa destinazione d’uso ad Autorimessa attribuita al Piano Terra
attualmente adibito a Cucina, della chiusura a finestra dell’originaria apertura
presente al Piano Terra lato Ovest, del ridimensionamento dell’apertura al piano
terra lato Est, dell’assenza della veranda attualmente presente sul balcone al primo
piano lato sud dell’abitazione e di un piccolo manufatto in c.a. adibito a ricovero
attrezzi e animali adiacente al fabbricato. Tutte le presenti difformità dovranno,
essere integrate nell’Istanza di condono in via di definizione.
In relazione all’esito della richiesta di condono avviata, è tanto possibile che le opere
abusive vengano ritenute sanabili a seguito di ulteriori accertamenti, tanto che,
invece, vengano ritenute illecite con conseguente ordinanza del ripristino dei luoghi
come in origine da parte delle autorità competenti.
Ipotizzando una conclusione positiva della richiesta di condono è possibile stimare,
in maniera sommaria, le spese di sanatoria e condono in circa il 10% del valore
dell’intero fabbricato, percentuale di abbattimento di cui si è tenuto conto nella
determinazione del più probabile valore di mercato delle u.i. di interesse. Non è
stato rinvenuto in atti il Certificato di agibilità ed abitabilità del fabbricato.
Destinazione urbanistica della zona in cui ricadono le u.i. di interesse: “Zona
omogenea E1 – Zone agricole periurbane”. Inoltre, le particelle di terreno di cui ai nn.
373 e 995, ricadono nell’Area perimetrata dal Piano Regionale delle Attività
Estrattive (P.R.A.E.) denominata “Area di Crisi” e rientrano nella perimetrazione del
Nuovo Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico del territorio dell’Autorità di Bacino
in Destra Sele, come ricadenti in area a “Rischio Moderato R1” e “Pericolosità media
P2” per quanto relativo al RISCHIO FRANE. Non sussistono vincoli di carattere
idrogeologica né di carattere paesaggistico o culturale.
 Valore del più probabile CANONE DI LOCAZIONE: 620,00 €/mese (diconsi
seicentoventi/00 euro/mese).
 Valore LOTTO quota indivisa : € 262.500,00
(diconsi euro duecentosessantaduemilacinquecento/00).
 Valore quota abitazione da pignorare (1/1) : Vab = € 253.425,00
(diconsi euro duecentocinquantatremilaquattrocentoventicinque/00).
 Valore quota terreni da pignorare:
- P.lla 373 (2/3 – mq 205,00) : Vt1 = € 5.125,00
(diconsi euro cinquemilacentoventicinque/00).
- P.lla 995 (1/6 – mq 9,33) : Vt1 = € 235,00
(diconsi euro duecentotrentacinque/00).
VALORE DEL COMPENDIO da porre a base d’asta:
LOTTO UNICO V = € 258.785,00
(diconsi euro duecentocinquantottomilasettecentottantacinque/00).
L’Esperto
ing. CHIACCHIO Rosario
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