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CIRCOLARE INFORMATIVA NR.
13/2014 del 14/3/2014
ARGOMENTO:
CONTRATTI DI LOCAZIONE – NOVITA’ 2014
Gentile cliente,
con la presente desideriamo ricordarLe che a partire dal 2014 sono state introdotte novità nella gestione
dei contratti di locazione.
In particolare,
→
è stato approvato il nuovo modello (RLI) che, al termine di una breve fase transitoria (dal 3
Febbraio 2014 fino al 31 Marzo 2014), sostituirà il modello 69 in materia di locazione
immobiliare attraverso cui sarà possibile registrare contratti di affitto e locazione di immobili,
comunicare eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni, optare per la cedolare secca (Provv. del
direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 Gennaio 2014);
→
dal 1° gennaio 2014 in alternativa all’F23 potrà essere utilizzato il modello F24 ELIDE
per il pagamento delle somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di
locazione e affitto di beni immobili;
→
dal 1° gennaio 2014 è stato altresì previsto l’obbligo di effettuare il pagamento dei canoni
di locazione di immobili abitativi, a prescindere dal relativo ammontare, con mezzi di
pagamento diversi dal contante, in grado di assicurare la tracciabilità, anche ai fini
dell’asseverazione di patti contrattuali per la fruizione, da parte del locatore o conduttore, di
agevolazioni e detrazioni fiscali. Su tale ultimo aspetto, tuttavia, il Dipartimento del Tesoro con
nota protocollo DT 10492 del 5 febbraio 2014 sottolinea come, ai fini dell’irrogazione delle
sanzioni comminate ai fini del decreto antiriciclaggio, rilevi unicamente il limite dei mille euro
stabilito dall’articolo 49 del Dlgs 231/07, pertanto, nessuna sanzione potrebbe comunque essere
irrogata al conduttore che paga un canone di locazione in contanti per una somma comunque
inferiore ai mille euro. Il decreto antiriciclaggio prevede, infatti, una sanzione amministrativa dall’1
al 40% della somma trasferita soltanto in capo a chi trasferisce denaro contante o titoli al
portatore in euro o valuta estera sopra la soglia di 999,99 euro.
Premessa
A partire dal 2014 sono state introdotte novità nella gestione dei contratti di locazione.
In particolare:

è stato approvato il nuovo modello (RLI) che, al termine di una breve fase transitoria (dal 3
Febbraio 2014 fino al 31 Marzo 2014), sostituirà il modello 69 in materia di locazione
immobiliare attraverso cui sarà possibile registrare contratti di affitto e locazione di immobili,
comunicare eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni, optare per la cedolare secca (Provv. del direttore
dell’Agenzia delle Entrate del 10 Gennaio 2014);
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
dal 1° gennaio 2014 in alternativa all’F23 potrà essere utilizzato il modello F24 ELIDE per il
pagamento delle somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni
immobili. Dal 1° gennaio 2015 verrà soppiantato completamente l’F23, in favore del nuovo
modello. Sono stati inoltre introdotti i nuovi codici tributo potranno essere utilizzati dal prossimo
primo febbraio per gli adempimenti tributari legati alla registrazione dei contratti di locazione dei beni
immobili;

dal 1° gennaio 2014 è stato previsto l’obbligo di effettuare il pagamento dei canoni di
locazione di immobili abitativi, a prescindere dal relativo ammontare, con mezzi di pagamento
diversi dal contante, in grado di assicurare la tracciabilità, anche ai fini dell’asseverazione di patti
contrattuali per la fruizione, da parte del locatore o conduttore, di agevolazioni e detrazioni fiscali. Tale
disposizione non opera per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica e le locazioni di immobili
strumentali (capannoni, negozi).
F24 ELIDE per il pagamento dell’imposta di registro
Il MEF con decreto dell’8.11.2011 ha disposto che le modalità di versamento unitario delle imposte,
dei contributi dovuti all'INPS e delle altre somme a favore dello Stato, previste dall'art. 17, D.Lgs. n.
241/97, si applicano, fra l’altro, anche ai pagamenti dei tributi e dei relativi accessori, interessi e
sanzioni dovuti relativi all’imposta di registro, di cui al D.P.R. n. 131/86, da riscuotersi a cura
dell’Agenzia delle Entrate.
Il decreto aveva demandando ad appositi provvedimenti la definizione del termine e delle modalità
operative per l’attuazione, anche progressiva, delle disposizioni. Ciò è stato attuato in un’ottica di
razionalizzazione delle modalità di pagamento, in quanto il modello F24 (modalità appunto contemplata
dall’art. 17, D.Lgs. 241/97) garantisce una maggiore efficienza nella gestione del sistema e rappresenta un
ulteriore progresso verso la semplificazione degli adempimenti fiscali dei contribuenti che già utilizzano il
modello F24 per il pagamento di numerosi tributi.
Estensione dell’utilizzo del modello di versamento “F24 ” - A partire dal 1° febbraio 2014,
l’imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo, le relative sanzioni ed interessi,
connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili sono versate mediante il
modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE), approvato con provv. direttoriale
del 7 agosto 2009, come modificato dal successivo provv. del 29 marzo 2010.
Il
modello
F24
ELIDE
è
reperibile
nella
sezione
“Strumenti”
–
“Modelli”
del
sito
www.agenziaentrate.gov.it e dal 1° aprile 2014 anche presso gli sportelli di banche, poste e agenti della
riscossione.
Modalità di conferimento della delega di pagamento - Il modello di pagamento F24 ELIDE, ai sensi
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dell’art. 37, co. 49, D.L. n. 223/2006, conv. con modif. dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, deve essere
presentato dai soggetti titolari di partita IVA esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o
attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate e del sistema
bancario e postale.
I soggetti non titolari di partita IVA, oltre a tale modalità di conferimento della delega di pagamento,
possono presentare il modello F24 ELIDE anche presso gli sportelli delle banche aderenti alla convenzione
regolante lo svolgimento del servizio di riscossione dei modelli F24, delle Poste Italiane S.p.A. e degli
agenti della riscossione.
Periodo transitorio – Per evitare di disorientare i contribuenti e per consentire agli intermediari di
disporre del tempo necessario per l’adeguamento delle procedure attualmente in uso alle nuove modalità
di pagamento, sino al 31 dicembre 2014 è possibile utilizzare il modello F23, in alternativa al modello F24,
per il versamento dei tributi di cui al presente provvedimento.
Dunque, temporaneamente, per il versamento delle somme fino al 31 dicembre 2014 può essere utilizzato
il modello F23, secondo le modalità attualmente vigenti, ma a partire dal 1° gennaio 2015 i suddetti
versamenti sono effettuati esclusivamente con il modello F24 ELIDE.
I versamenti richiesti a seguito di atti emessi dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate sono effettuati
esclusivamente con il tipo di modello di pagamento allegato o indicato nell’atto stesso.
Locazioni: nuovi codici per gli adempimenti tributari
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 14/E del 24 gennaio 2014, ha istituito i codici tributo per
il versamento, tramite modello F24 “Versamenti con elementi identificativi” (F24 Elide), delle
somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili
(articolo 17, comma 1, del Testo Unico del Registro approvato con decreto del Presidente della Repubblica
26 aprile 1986, n. 131).
Ricordiamo che con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 3 gennaio 2014, sono
state estese, in attuazione dell’articolo 2 del decreto del Ministro dell’economia e delle finanze 8 novembre
2011, le modalità di versamento di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, relative
alle somme dovute per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel
territorio dello Stato.
I nuovi codici tributo - Per consentire il versamento delle predette somme, l’Agenzia delle Entrate ha
istituito i seguenti codici tributo da utilizzare esclusivamente nel modello “F24 Versamenti con elementi
identificativi”.
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I nuovi codici sono:
 1500 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per prima registrazione”;
 1501 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per annualità successive”;
 1502 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per cessioni del contratto”;
 1503 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per risoluzioni del contratto”;
 1504 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per proroghe del contratto”;
 1505 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Bollo”;
 1506 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Tributi speciali e compensi”;
 1507 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima
registrazione”;
 1508 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardiva prima
registrazione”;
 1509 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di
annualità e adempimenti successivi”;
 1510 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di
annualità e adempimenti successivi”.
La compilazione del modello di versamento - Per identificare l’altro contraente della locazione, viene
inoltre istituito il codice “63” denominato “Controparte”.
Nella sezione “Contribuente” del modello vanno riportati i dati anagrafici e il codice fiscale di chi effettua il
versamento. Nel campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare”, il
codice fiscale della controparte unitamente al codice identificativo “63”. Nella sezione “Erario ed altro”
bisogna indicare:
•
nei campi “codice ufficio e “codice atto”, nessun valore,
•
nel campo “tipo”, la lettera F,
•
nel campo “elementi identificativi”, nessun valore in caso di pagamenti relativi alla prima registrazione
ovvero, in caso di annualità successiva, proroga, cessione o risoluzione del contratto, il codice
identificativo del contratto (composto da 17 caratteri e reperibile nella copia del modello di richiesta di
registrazione del contratto restituito dall’ufficio o, per i contratti registrati per via telematica, nella
ricevuta di registrazione).
Nel caso in cui non sia disponibile il suddetto codice identificativo, il campo “elementi identificativi” è
valorizzato con l’indicazione di un codice (composto da 16 caratteri) formato nel modo seguente:
•
nei caratteri da 1 a 3 è inserito il codice Ufficio presso il quale è stato registrato il contratto;
•
nei caratteri da 4 a 5 sono inserite le ultime due cifre dell’anno di registrazione;
•
nei caratteri da 6 a 7 è inserita la serie di registrazione; (in caso di numero inferiore di caratteri,
completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri (“0”);
•
nei caratteri da 8 a 13 è inserito il numero di registrazione, (in caso di numero inferiore di
caratteri, completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri (“0”);
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nei caratteri da 14 a 16 è inserito, se presente, il sottonumero di registrazione oppure “000”.
ESEMPIO DI REGISTRAZIONE:
contratto di locazione registrato presso l’Ufficio territoriale (codice ufficio) TMD; estremi di registrazione:
“anno 2013”; “serie 3”; “numero 10725”; “sottonumero non presente”. In tal caso nel campo “elementi
identificativi” è indicata la sequenza “TMD1303010725000”.
•
nel campo “codice”, il codice tributo,
•
nel campo “anno di riferimento”, l’anno di stipula del contratto (o di decorrenza, se anteriore) in caso
di prima registrazione ovvero, in caso di annualità successiva, proroga, cessione o risoluzione del
contratto, l’anno di scadenza dell’adempimento.
Avvisi di liquidazione e irrogazione delle sanzioni - Per consentire il versamento degli importi dovuti
a seguito di avvisi di liquidazione dell’imposta e irrogazione delle sanzioni, relativi alle stesse locazioni
immobiliari, la stessa risoluzione 14/E ha istituito i seguenti codici tributo:
 A135 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro - Avviso di Liquidazione
dell’Imposta-Irrogazione delle Sanzioni”;
 A136 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Bollo - Avviso di Liquidazione
dell’Imposta-Irrogazione delle Sanzioni”;
 A137 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Sanzioni - Avviso di Liquidazione dell’ImpostaIrrogazione delle Sanzioni”;
 A138 - “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi - Avviso di Liquidazione dell’ImpostaIrrogazione delle Sanzioni”.
Anche i seguenti codici tributo, dovranno essere utilizzati esclusivamente nel modello “F24 Versamenti con
elementi identificativi”.
Nuovo modello RLI
Con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 Gennaio 2014 è stato
approvato il nuovo modello che, al termine di una breve fase transitoria (dal 3 Febbraio 2014 fino al
31 Marzo 2014), sostituirà il modello 69 in materia di locazione immobiliare.
Al fine di semplificare gli adempimenti per il contribuente, è stato approvato un unico modello (RLI)
attraverso cui sarà possibile registrare contratti di affitto e locazione di immobili, comunicare
eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni, optare per la cedolare secca ed altro ancora. Il nuovo
modello si compone di quattro quadri (A, B, C, e D) ed è possibile scaricarlo dal sito ufficiale
dell’Agenzia delle Entrate.
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Viste le probabili problematiche collegate alla prima applicazione operativa, illustriamo nel
dettaglio le caratteristiche del modello, che a partire dal 01.04.2014 soppianterà completamente
quello attualmente in uso.
Modello RLI: a cosa serve?
Il modello denominato Registrazione Locazioni Immobili (RLI) serve per richiedere agli uffici
dell’Agenzia delle Entrate la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e comunicarne
eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni. L’RLI può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione
e la revoca della cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto di
locazione o affitto. Nel modello, quindi, confluiscono tutti gli adempimenti fiscali legati alla registrazione
dei contratti di locazione e affitto immobiliare, che prima erano inglobati all’interno del modello “69”.
Dove si presenta e quando?
Il modello si scarica gratuitamente dal sito internet dell’Agenzia.
La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia
delle Entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di
locazione.
Tutti, comunque, possono scegliere il canale web e inviare l’RLI direttamente o tramite un
intermediario abilitato.
Non occorre allegare copia del testo del contratto nei casi in cui:

sia i locatori sia i conduttori non siano più di tre;

l’appartamento è soltanto uno e le relative pertinenze non sono superiori a tre;

gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;

il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altre pattuizioni;

i firmatari sono persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o
professione.
Per la trasmissione del nuovo modello andrà utilizzato il software “Contratti di locazione e affitto di
immobili (RLI)”, che sarà disponibile, gratuitamente, sul sito internet dell’Agenzia e, comunque, fino
al 31 marzo, potranno essere usati anche gli altri prodotti informatici attualmente in uso per la
registrazione dei contratti di locazione e comunicazione degli adempimenti successivi (“Contratti
di locazione”, “Iris” e “Siria”).
L'invio telematico dei dati relativi alla richiesta di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni
immobili e dei dati relativi al versamento delle imposte di registro e di bollo deve essere effettuato secondo
le specifiche tecniche contenute nell’Allegato A al provvedimento. Ciascun file può contenere i dati
relativi alla richiesta di registrazione di un solo contratto ovvero alla comunicazione di uno o
più adempimenti successivi che si riferiscono ad un solo richiedente.
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Come accennato è, dunque, prevista una fase transitoria, fino al 31 marzo, durante la quale potranno
essere presentati all'Agenzia indifferentemente vecchio e nuovo modello: dopo questa data, il modello 69
sarà definitivamente sostituito dal modello RLI per tutti gli adempimenti connessi ai contratti di locazione e
affitto immobiliare espressamente indicati dal provvedimento.
In particolare, il nuovo modello sostituirà il vecchio per i seguenti adempimenti:

richieste di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;

proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;

comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’art. 19, comma 15, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78;

esercizio o revoca dell’opzione per la cedolare secca. Quanto all'esercizio o revoca dell’opzione per la
cedolare secca con il modello RLI, il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale
successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione, entro il termine previsto per il pagamento
dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. Con la revoca torna l'obbligo di pagare
l’imposta di registro dovuta per l'annualità di riferimento e per quelle successive.

denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a
quello registrato o ai comodati fittizi.
Modello APE – attestazione prestazioni energetica
Il D.L. 63/2013 ha previsto (con modifica dell’articolo 6 del D. Lgs. 192/2005) che l’attestato di
prestazione energetica degli edifici (APE) deve essere rilasciato per gli edifici o le unità immobiliari
costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici pubblici o aperti al pubblico di superficie
superiore a 500 metri quadri (dal 2015, superficie ridotta a 250 metri quadri).
Gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, devono essere dotati di un
attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità.
Nel caso di nuovo edificio, l’attestato è prodotto a cura del costruttore, mentre negli altri casi l’onere
grava sul proprietario dell’immobile.
L’APE può essere riferito ad una unità immobiliare o a più unità immobiliari (facenti parte di un
medesimo edificio) solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d’uso, la medesima situazione al
contorno, il medesimo orientamento e la medesima geometria e siano servite, qualora presente, dal
medesimo impianto termico destinato alla climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo
sistema di climatizzazione estiva.
L’APE ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio (a condizione che gli
impianti esistenti siano a norma e correttamente manutenuti) ed è aggiornato a ogni intervento di
ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
In particolare con i commi 3 e 3bis dell’articolo 6 del D.L. 63/2013 è stato previsto, rispettivamente, che:
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
nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità
immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto
di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine
alla attestazione della prestazione energetica degli edifici;

l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di
trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità
degli stessi contratti.
Nell’ambito sopra descritto è intervenuto il D.L. 145/2013 (art. 1, comma 7) che ha previsto
l’unificazione dei commi 3 e 3-bis, sostituendoli. In particolare, è stato normato che:

Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso (si
badi che restavano esclusi, ad esempio, i contratti di comodato) e nei nuovi contratti di locazione di
edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la
quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la
documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione
energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì
allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (anche in
questo caso, si badi che vigeva l’esclusione per gran parte dei contratti normalmente predisposti). In
caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e
in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da
euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della
locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà”.
Successivamente l’articolo 1, comma 139, lettera a) della Legge di Stabilità 2014, è intervenuto
nuovamente sul comma 3-bis stabilendo che, a decorrere dalla data di entrata in vigore di un
apposito decreto regolamentare, l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al
contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di
locazione, pena la nullità degli stessi contratti.
Pagamento canoni locazioni immobili ABITATIVI
A decorrere dal 1° gennaio 2014, come previsto dalla Legge di Stabilità 2014, i proprietari sono
obbligati ad incassare i canoni di locazione con assegno o bonifico dall’inquilino, anche se non è
esclusa la possibilità di utilizzare altri mezzi tracciabili come il bancomat.
In altre parole, è stata disciplinata l’estensione dell’obbligo di tracciabilità alle operazioni di importo
inferiore a 1.000 euro ed alle locazioni transitorie, come quelle con studenti e turistiche. Tuttavia, questo
limite permane per i contratti di locazione ad uso commerciale e per quelli aventi ad oggetto alloggi di
edilizia residenziale pubblica. Di conseguenza, in questi ultimi due casi i canoni di importo inferiore a 1.000
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euro possono essere ancora pagati in contanti.
E’ importante specificare che la violazione della presente disposizione dovrebbe comportare la perdita di
alcune agevolazioni fiscali, tra le quali:

la detrazione d’imposta a favore dei genitori o dei figli non a carico pari al 19% della spesa sostenuta
per i canoni di locazione, di ospitalità e per le assegnazioni di alloggi e posti letto da enti per il diritto
allo studio, università, collegi universitari Onlus e cooperative, con una spesa massima di 2.633 euro
all’anno. Per beneficiare della detrazione, l’università deve essere situata ad almeno 100 km dal
Comune di residenza e in ogni caso in un’altra provincia rispetto a quella del Comune di appartenenza
(l’agevolazione vale anche per chi studia in un Paese europeo);

la detrazione d’imposta (fino ad un massimo di 300 €) a favore di soggetti titolari di contratti di
locazione di immobili adibiti ad abitazione principale se il loro reddito complessivo non supera Euro
30.987,41. La detrazione prevista è maggiore qualora nel caso in cui si ricorra ai c.d. "contratti
convenzionali";

la detrazione, per i primi tre anni, e fino a un massimo di 991,60 euro, a favore di lavoratori
dipendenti con reddito inferiore a Euro 30.987,41 che hanno trasferito o trasferiscono la propria
residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi, e siano titolari di contratti di locazione di
immobili adibiti ad abitazione principale. Il nuovo Comune di residenza deve essere distante almeno
100 km dal precedente e comunque al di fuori della propria regione;

la detrazione, complessivamente pari a 991,60 euro, a favore dei giovani di età compresa fra i venti e i
trenta anni il cui reddito complessivo non supera i 15.493,71 € e che stipulano un contratto di
locazione l’immobile da destinare a propria abitazione principale.
Nel conteso sopra descritto è intervenuto il Dipartimento del tesoro con nota protocollo DT 10492
del 5 febbraio 2014 precisando come, ai fini dell’irrogazione delle sanzioni comminate ai fini
del decreto antiriciclaggio, rilevi unicamente il limite dei mille euro stabilito dall’articolo 49 del
Dlgs 231/07, pertanto, nessuna sanzione potrebbe comunque essere irrogata al conduttore che
paga un canone di locazione in contanti per una somma comunque inferiore ai mille euro. Il
decreto antiriciclaggio prevede, infatti, una sanzione amministrativa dall’1 al 40% della somma trasferita
soltanto in capo a chi trasferisce denaro contante o titoli al portatore in euro o valuta estera sopra la
soglia di 999,99 euro.
Il legislatore ha previsto esclusivamente questa sanzione e considerato che nessuna sanzione è
applicabile in caso di violazione dell’articolo 1, comma 50 della legge di stabilità 2014, secondo
il ministero, quest’ultima non prevede un vero e proprio obbligo di utilizzo di mezzi di
pagamento differenti dal contante per la corresponsione dei canoni sotto soglia.
La finalità di conservare traccia delle transazioni in contante, come può accadere per quelle che
intercorrono giornalmente fra locatore e conduttore, può ritenersi soddisfatta, fornendo una semplice
prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare l’avvenuto
pagamento in contanti del canone di locazione.
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TOMASSETTI & PARTNERS
Corso Trieste 88 – 00198 Roma
Tel. 06/8848666 (RA) Fax 068844588
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L’attestazione, in pratica individuabile in una semplice ricevuta di pagamento, basterebbe anche a
garantire alle parti le agevolazioni e le detrazioni previste dalla legge di cui sopra.
La legge di stabilità 2014, inoltre, attribuisce ai Comuni il monitoraggio per il contrasto dell’evasione fiscale
nel settore delle locazioni e concede agli stessi anche la facoltà di consultare i registri dell’anagrafe
condominiale, istituiti con la riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013.
Il registro viene tenuto dall’amministratore per ciascun condominio (se non lo fa può essere revocato per
giusta causa) e deve riportare i nomi degli inquilini e ogni relativa variazione entro 60 giorni.
Sanzioni in materia di contratti di locazione
In materia di sanzioni non ci sono novità da segnalare ma si ritiene utile riepilogare le eventuali sanzioni
dovute in caso di omessa registrazione o di tardivo versamento dell’imposta dovuta.
Come è noto l’omessa registrazione del contratto comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa.
Ma anche il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro
su annualità successive sono delle violazioni di carattere fiscale soggette a sanzione.
Le sanzioni per le violazioni sui contratti di locazione:
→
Omessa registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
→
parziale occultamento del canone: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta
→
Tardivo versamento dell’imposta 30% dell’imposta versata in ritardo
Attraverso il ravvedimento operoso
è possibile tuttavia regolarizzare sia la tardiva registrazione dei
contratti di locazione che il tardivo pagamento dell’imposta di registro dovuta a seguito di proroga,
risoluzione e cessione degli stessi.
Riguardo all’omissione della richiesta di registrazione, questa può essere regolarizzata:
→
entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che vengano versate l’imposta
dovuta, gli interessi moratori e la sanzione ridotta del 12% (1/10 di 120%) dell’imposta dovuta
o dell’imposta in misura fissa e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la
registrazione;
→
entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché vengano versate l’imposta dovuta,
gli interessi moratori e la sanzione ridotta del 15% (1/8 di 120%) dell’imposta dovuta o
dell’imposta in misura fissa e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la
registrazione.
In caso di mancata effettuazione, alla scadenza prevista, del pagamento dell’imposta dovuta, ad esempio
per la proroga, la cessione o la risoluzione di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all’imposta
non pagata e agli interessi moratori:
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→
una sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo, se il versamento è effettuato entro quattordici
giorni dalla scadenza;
→
una sanzione del 3% dell’imposta dovuta (1/10 del 30%), se il pagamento viene effettuato dal
quindicesimo giorno e comunque entro 30 giorni dalla scadenza;
→
una sanzione del 3,75% dell’imposta dovuta (1/8 del 30%), se si provvede entro 1 anno dalla
scadenza prevista.
Successivamente al versamento dell’importo dovuto, deve essere richiesta la registrazione tardiva del
contratto.
Dal punto di vista operativo occorre a questo punto sottolineare che, in questi ultimi giorni, si è rilevato
presso gli sportelli delle varie Agenzie delle Entrate (tra cui certamente quella di Roma), una tendenza a
calcolare la sanzione per omessa registrazione sul corrispettivo dovuto per tutta la durata del contratto.
Appare infatti affisso un avviso che recita così: "Attenzione la sanzione per tardiva registrazione dei
contratti verrà applicata d'ora in poi non per uno ma per tutti gli anni di durata della locazione."
Si è rilevato infatti che la direzione regionale della Toscana con nota prot. 37361 del 30/01/2014 ha
impartito istruzioni in ordine all’applicazione della “sanzione applicabile per la tardiva od omessa
registrazione di un contratto di locazione di immobile urbano di durata pluriennale” al fine di dirimere
alcuni dubbi sulla corretta applicazione dell’art.69 del TUR, dubbi che avevano generato comportamenti
difformi tra le varie Agenzie. Alcuni uffici infatti, applicavano - a nostro avviso correttamente – la sanzione
sull’imposta dovuta per la prima annualità, fatta salva l’ipotesi concernente il caso di contratti con opzione
per l’applicazione del regime della cedolare secca. Altri uffici invece (già) applicavano la sanzione
sull’imposta relativa al canone pattuito per l’intera durata del contratto. La predetta DR Toscana
uniformandosi alla risposta fornita dalla Direzione Centrale Normativa, ha affermato che per la
determinazione della sanzione di cui all’articolo 69 del TUR, non assume alcun rilievo né la modalità di
assolvimento dell’imposta di registro di cui all’art.17 (frazionamento annuale o unica soluzione) né la
circostanza che il soggetto interessato abbia esercitato o meno l’opzione per il regime della cedolare secca
in quanto la sanzione in parola deve essere comminata prendendo come base imponibile
l’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto di locazione.
Alla medesima conclusione si stanno adeguando recentemente tutte le Agenzie sulla base delle indicazioni
ricevute dalle varie Direzioni Regionali, in dipendenza delle istruzioni applicative ed operative conseguenti
l’entrata in vigore delle disposizioni contenute nell’articolo 3, comma 8 e 9, del D.Lgs. 23/211.
Come noto, l’art.1 comma 346 della L. Finanziaria 2005 (L.30/12/2004 n.311), prescrive che i contratti di
locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento di unità immobiliari ovvero di loro
porzioni, comunque stipulati, sono nulli se -ricorrendone i presupposti- non sono registrati (ossia sono in
“nero”).
Con il D.Lgs. 23/2011 all'art. 3, commi 8 e 9, è stata introdotta nell'ordinamento italiano una disciplina in
materia di “affitti in nero” che prevede, nei casi di contratti di locazione non registrati anche parzialmente:
→
la riduzione del canone ad un importo pari al triplo della rendita catastale dell'immobile locato (in
pratica significa pagare un canone mensile irrisorio, dai 25 ai 50 o 100 euro mensili);
→
la durata del contratto pari ad anni 4 + 4 dal momento in cui il contratto viene registrato;
tali disposizioni si applicano:
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→
ai contratti uso abitazione di qualsiasi tipo, anche temporanei, transitori o uso studenti, non
registrati entro i 30 giorni previsti;
→
ai contratti regolarmente registrati che riportino un canone inferiore a quello effettivamente
pagato;
→
ai finti contratti di comodato;
I vantaggi a favore degli inquilini costretti al nero sono evidenti; di contro però, per come è formulata ed
applicata, la normativa presenta qualche rischio anche a carico di chi voglia onestamente dare in locazione
un immobile nella piena osservanza della legge ma che incorra in qualche svista o omissione involontaria o
non propriamente premeditata.
Appare del tutto evidente che la norma tende a sanzionare in maniera volutamente esemplare - forse
addirittura
drastica
-
taluni
comportamenti
del
contribuente
ritenuti
dannosi
dal
Legislatore.
Tale impostazione peraltro ha portato il Tribunale di Salerno - con ordinanza del 29/03/2012 - a rimettere
questione di legittimità costituzionale dell'art. 3, comma 8 e 9 per molteplici motivi, tra cui: eccesso di
delega, manifesta e plurima irragionevolezza nonché sproporzione della sanzione inflitta al solo locatore,
eccessiva e ingiustificata compressione del diritto di proprietà e degli effetti dell'autonomia contrattuale
legittimamente esplicata, riduzione del canone locatizio ben al di sotto dei valori di mercato, ad esclusivo
vantaggio del conduttore e a svantaggio delle entrate tributarie, contrasto con i principi sulla nullità
parziale del contratto (art. 1419 cod.civ.), manifesta contraddittorietà con la finalità fiscale sottesa alla
norma;
La riserva per la questione in esame posta sub Judice è stata sciolta proprio in data odierna con il deposito
in cancelleria della sentenza della Corte Costituzionale la quale riuniti vari giudizi, ha dichiara l’illegittimità
costituzionale dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 e la manifesta
inammissibilità della questione di legittimità costituzionale dell’art. 3, comma 8, del decreto legislativo 14
marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale), come sollevata, in
riferimento agli artt. 3, 41, 42 e 76 della Costituzione, dal Tribunale di Roma, sezione distaccata di Ostia.
La legge, per come è scritta, si presta ad una serie di abusi abbastanza preoccupanti. Anche nel caso di
contratto regolarmente registrato, ad esempio, basterà che l'inquilino malizioso effettui un paio di bonifici
di importo superiore a quello effettivamente concordato e pagato (500 euro invece dei concordati 400), e
denunci immediatamente il proprietario che non li contesti in maniera fulminea, assumendo che il vero
contratto è di 500 euro ma è stato registrato per 400, e che i cento euro di differenza sono sempre stati
dati in nero; così l'affitto scenderà subito ad una cifra irrisoria per otto anni.
Nella scia di questi abusi sembra a parere dello scrivente essersi inserita l’Agenzia delle Entrate, con
provvedimenti esplicativi ad uso esclusivo interno, viene a stabilire che in caso di registrazione tardiva
(oltre i 30gg) oltre all’imposta di registro vengano corrisposti interessi e una sanzione (per omessa
registrazione) pari al 120% o 240% dell’imposta dovuta calcolata per tutta la durata del contratto.
Questo perché, oltre che essere noto che la circolare ministeriale in sé non ha efficacia di legge né di
regolamento, ed è vincolante soltanto per gli uffici sottoposti avendo come scopo quello di disciplinare
l'attività degli organi amministrativi dipendenti, onde assicurare unità di indirizzo e di coordinamento
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nell'attuazione dei loro compiti, non è neanche possibile sanzionare indistintamente e senza un riferimento
di legge chiaro, l’omessa registrazione di un contratto di locazione partendo dal presupposto che non
assume alcun rilievo sia la circostanza che il soggetto interessato abbia esercitato o meno l’opzione per il
regime della cedolare secca, sia le modalità di pagamento frazionato dell’imposta, non essendo
espressamente previsto infatti da nessuna norma che, fuori dal caso in cui sia il conduttore al registrare
volontariamente il contratto per metterlo in “chiaro” ex L.23/2011 (ad esempio per contratti stipulati da
diversi anni) la sanzione debba essere calcolata per tutta la durata del contratto.
Peraltro si potrebbe sostenere che la sanzione andrebbe calcolata, in tali ipotesi, non sul canone previsto
dal contratto ma, al limite e per coerenza, su quello ricalcolato ai sensi della L.23/2011 (norma peraltro
divenuta incostituzionale a seguito della citata sentenza della Consulta).
In tema di omessa registrazione del contratto di locazione, poi sussiste una presunzione di pregresso
rapporto di locazione. Giova infatti ricordare che l’art.1 c. 342, L.311/2004 prevede che in caso di omessa
registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria,
l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del
quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del
canone, il 10 per cento del valore dell'immobile.
Per i versamenti dell’imposta, delle sanzioni e degli interessi bisogna utilizzare solo il modello F23 (fino al
31/12/2014) o
dal 1° febbraio 2014, mediante il modello “F24 versamenti con elementi
identificativi” (F24 ELIDE) secondo i codici sopra specificati.
Il ravvedimento è possibile se non è già intervenuto l’ufficio con atti di contestazione, di accertamento
ovvero con accessi, ispezioni e verifiche di cui il contribuente ha avuto formale conoscenza.
In caso di ricevimento dell’avviso di accertamento, anche se non sarà più possibile ricorrere al
ravvedimento
operoso,
sarà
comunque
possibile
pagare
le
sanzioni
in
misura
ridotta
se:
- il pagamento viene effettuato entro i termini per proporre ricorso (cosiddetta “acquiescenza”); in questo
caso
si
verserà
1/3
della
sanzione
irrogata
dall’ufficio
con
l’atto
di
accertamento;
- l’accertamento viene definito “per adesione”, procedimento in cui l’imponibile può risultare in misura
inferiore rispetto all’atto di accertamento, con conseguente determinazione di sanzione diversa da quella
precedentemente irrogata dall’ufficio.
La possibilità di usufruire della riduzione della sanzione non è però prevista nel caso in cui il contratto sia
stato registrato ma sia stato omesso il pagamento dell’imposta per le annualità successive.
Lo studio rimane a disposizione per ogni chiarimento e approfondimento di vostro interesse.
Cordiali Saluti.
T. & P. Consulting S.r.l.
A cura di Marco Tomassetti
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