Savills Research
Deutschland
Marktüberblick
Investmentmarkt
Deutschland
Q3 2015
Die Fakten im Überblick
Boom am Investmentmarkt setzt sich im 3. Quartal fort - Neuer Jahresrekord möglich
■Die Rallye am deutschen
■Angesichts der nun vermutlich
■Am Wohnungsportfoliomarkt
Gewerbeinvestmentmarkt hat sich
auch im 3. Quartal des laufenden
Jahres fortgesetzt. In den ersten
drei Quartalen wurden mehr als
56 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien
und Wohnungsportfolios investiert.
noch länger als erwartet
anhaltenden Niedrigzinspolitik
und den Turbulenzen an den
Finanzmärkten auf der einen und
der nach wie vor guten Verfassung
der deutschen Wirtschaft auf
der anderen Seite sind immer
mehr Investoren an Investments
in deutsche Gewerbeimmobilien
interessiert. Nach wie vor im Fokus
der Käufer stehen Büro- und
Handelsimmobilien, in die 15,3 bzw.
15,1 Mrd. Euro flossen.
verschiebt sich ein Großteil der
Transaktionsaktivität in Richtung
Unternehmensübernahmen. Die
Zahl großvolumiger Asset-Deals ist
hingegen rückläufig.
■Das Transaktionsvolumen belief
sich bei Gewerbeimmobilien bis
Ende September auf 37,9 Mrd. Euro
- ein Plus von 46 % gegenüber dem
gleichen Zeitraum des Vorjahres. In
Wohnungspakete wurden im selben
Zeitraum knapp 18,4 Mrd. Euro
investiert (+ 81 % ggü. Q3-14).
■Das anhaltende
Niedrigzinsumfeld, die Volatilität an
Aktien- und Anleihemärkten sowie
geopolitische Krisenherde dürfte
weiteres Kapital in den sicheren
Immobilienhafen Deutschland
fließen lassen. Der Wohnungsmarkt
wird und der Gewerbemarkt könnte
das Jahr somit mit einem neuen
Rekordumsatz beenden.
savills.de/research
01
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
+++ Transaktionsvolumen + 46 % | Handelsimmobilieninvestments steigen um 123 % +++
TAB. 1
Investmentmarktkennziffern
Transaktionsvolumen
(Mio. Euro)
Anteil
deutscher Investoren
Spitzenrendite
Büro
Spitzenrendite
Geschäftshaus
Q3 2015
ggü.
Q3-2014
12 Monate
rollierend
ggü.
Q2-2015
12 Monate
rollierend
ggü.
Q2-2015
Q3 2015
ggü.
Q2-2015
Q3 2015
ggü.
Q2-2015
Berlin
4.685
+ 97 %
6.644
+8%
53%
+ 16 %
4,0 %
- 10 Bp.
3,6 %
- 10 Bp.
Düsseldorf
1.944
+ 38 %
2.395
+ 81 %
29%
- 10 %
4,1 %
+/- 0 Bp.
3,8 %
+/- 0 Bp.
Frankfurt
4.121
+ 86 %
6.523
+4%
57%
-4%
4,1 %
+/- 0 Bp.
3,5 %
+/- 0 Bp.
Hamburg
3.351
+ 75 %
4.755
+ 19 %
45%
+ 35 %
4,1 %
+/- 0 Bp.
3,7 %
- 30 Bp.
Köln
1.120
+ 84 %
1.907
+ 16 %
32%
-2%
4,4 %
+/- 0 Bp.
4,1 %
+/- 0 Bp.
München
3.837
+ 33 %
5.262
+6%
41%
-8%
3,8 %
+/- 0 Bp.
3,5 %
+/- 0 Bp.
Stuttgart
938
+ 23 %
1.080
+ 10 %
51%
+5%
4,3 %
- 20 Bp.
4,0 %
- 20 Bp.
37.883
+ 46 %
52.894
+ 12 %
46%
+ 13 %
4,1 %
- 5 Bp.
3,7 %
- 9 Bp.
Deutschland
*
Quelle: Savills / * Spitzenrenditen = Ø Top 7
ABB. 1
ABB. 2
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
55
20
50
18
45
16
40
2010
Q4
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
13,80
15,05
15,01
2014
Q4
9,03
8,15
10,49
7,40
12,00
5,90
5
0
6,65
2
11,12
10
7,00
15
4
5,22
20
6
3,96
8
5,24
25
7,03
10
6,40
30
5,38
35
12
5,66
14
letzte 5 Jahre
Büro
50%
40%
Sonstige
30%
Einzelhandel
20%
Mrd. Euro
22
6,53
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0
2015 2015*
Q2
Quelle: Savills / * Prognose
Hotel
Quelle: Savills
Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt in Kürze
Nachfrage und Preise steigen weiter
•
Das Transaktionsvolumen mit deutschen Gewerbeimmobilien summierte sich in den zwölf Monaten bis September
2015 auf fast 52,9 Mrd. Euro, was gegenüber dem 12-Monats-Volumen vom Juni 2015 einen Anstieg um 12 %
bedeutet.
•
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind im bisherigen Jahresverlauf vor allem Handelsimmobilien in der Gunst der
Investoren gestiegen. Mehr als 15,1 Mrd. Euro flossen bisher in diese Nutzungsart und damit 123 % mehr als im
Vorjahreszeitraum. Allerdings belegten Büroimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von über 15,3 Mrd. Euro
wieder Rang 1 im Hinblick auf die Zusammensetzung des Transaktionsvolumens.
•
Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage und der Tatsache, dass gerade im Handelssegment viel Produkt am
Markt ist, zeichnet sich ab, dass das Transaktionsvolumen bis Jahresende die Marke von 50 Mrd. Euro recht deutlich
überschreiten wird und womöglich sogar den Rekord aus dem Jahr 2007 von 55 Mrd. Euro einstellen könnte.
savills.de/research
02
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland
+++
Spezialfonds
größte
Nettokäufer
|
Spitzenrenditen
sinken
weiter
+++
ABB. 3
ABB. 4
Transaktionsvolumen nach Standort*
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Berlin
14%
12%
10%
Stuttgart
Düsseldorf
8%
6%
4%
2%
0%
München
Frankfurt
Köln
Hamburg
Offener Spezialfonds
Immobilien AG / REIT
Versicherung / Pensionskasse
Privatinvestor / Family Office
Staatsfonds
Offener Publikumsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Leasing-Gesellschaft
Öffentliche Hand
Sonstige
Private-Equity-Fonds
Bank
Geschlossener Fonds
Sonstiger Asset-Manager
Corporate
Bauträger / Projektentwickler
-12
Quelle: Savills / *Anteil übrige Standorte 47 % (letzte 12 Monate) bzw. 48 % (letzte 5 Jahre)
Quelle: Savills
ABB. 5
ABB. 6
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Spitzenrenditen
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-9
-6
-3
Büro
6%
Deutschland
60%
50%
0
3
Mrd. Euro
6
9
12
Geschäftshaus 1a-Lage
5%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
4%
20%
10%
3%
0%
2%
Mittlerer Osten
Nordamerika
1%
0%
2006
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Q3
Quelle: Savills
TAB. 2
Die größten Transaktionen im 3. Quartal 2015 im Überblick*
Objekt / Portfolio
Nutzungsart
Standort(e)
Volumen
Käufer
Verkäufer
Geschäftshaus-Portfolio
Einzelhandel
bundesweit
ca. 700 Mio. Euro
Deka
D&R Invest
The Q.
Einzelhandel
Berlin
ca. 335 Mio. Euro
Tishman Speyer
Banif / Ponte Gadea
Burstah Ensemble
Einzelhandel
Hamburg
unveröffentlicht
Commerz Real AG
Quantum Immobilien AG
Berliner Tor Center
Büro
Hamburg
unveröffentlicht
Zurich
Morgan Stanley Real
Estate
Bilker Arkaden
Einzelhandel
Düsseldorf
unveröffentlicht
Hines
Ivanhoe Cambridge
Europe
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
03
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Berlin
+++ Transaktionsvolumen 12M + 8 % | Bürospitzenrendite mit Rückgang um 10 Bp. +++
ABB. 7
ABB. 8
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2011
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
1,66
1,72
1,30
1,96
0,0
1,17
1,0
0,59
0,5
0,62
2,0
1,32
1,0
0,82
3,0
0,80
1,5
0,64
4,0
3,33
2,0
0,62
5,0
0,53
2,5
0,64
40%
1,18
6,0
0,62
3,0
0,50
Büro
50%
0,73
7,0
0,51
3,5
0,39
30%
Sonstige
Einzelhandel
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2015
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 9
ABB. 10
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Versicherung / Pensionskasse
Sonstiger Asset-Manager
Sonstige
Corporate
Offener Publikumsfonds
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Immobilien AG / REIT
Öffentliche Hand
Privatinvestor / Family Office
Bauträger / Projektentwickler
Private-Equity-Fonds
Bank
Geschlossener Fonds
-2
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1
0
Mrd. Euro
1
2
Quelle: Savills
Der Berliner Markt in Kürze
Berlin festigt Position als Immobilienhauptstadt
•
Über 6,7 Mrd. Euro wurden in den zwölf Monaten bis September 2015 in Gewerbeimmobilien in der
Bundeshauptstadt investiert. Gegenüber dem 12-Monats-Volumen des 2. Quartals bedeutet dies einen Anstieg um
fast 9 %.
•
Die Heterogenität Berlins führt zu einer Vielfalt an Produkten und Lagen, weshalb die Stadt für Investoren mit
unterschiedlichen Strategien hochinteressant ist. In den ersten drei Quartalen dominierten dabei deutsche Käufer das
Transaktionsgeschehen, die für etwa 55 % des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten (Q3-2014: 42 %).
•
Im Fokus der Investoren standen in den ersten drei Quartalen vor allem Büro- und Einzelhandelsimmobilien, auf die
jeweils mehr als 41 % des Transaktionsvolumens entfielen. Auf Rang drei folgten Entwicklungsgrundstücke.
savills.de/research
04
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Düsseldorf
+++ Transaktionsvolumen 12M + 81 % | Bürospitzenrendite unverändert bei 4,1 % +++
ABB. 11
ABB. 12
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
3,5
1,2
3,0
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2011
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
1,26
0,54
0,14
0,45
0,19
0,70
0,52
0,85
0,17
0,35
0,0
0,65
0,5
0,29
0,2
0,19
1,0
0,05
0,4
0,04
1,5
0,47
0,6
0,35
2,0
0,09
0,8
0,19
2,5
0,59
1,0
letzte 5 Jahre
Büro
70%
60%
50%
40%
Sonstige
Einzelhandel
30%
20%
Mrd. Euro
1,4
0,26
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2015
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 13
ABB. 14
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Privatinvestor / Family Office
Immobilien AG / REIT
Private-Equity-Fonds
Bank
Versicherung / Pensionskasse
Sonstige
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Leasing-Gesellschaft
Sonstiger Asset-Manager
Öffentliche Hand
Offener Publikumsfonds
Geschlossener Fonds
Bauträger / Projektentwickler
Corporate
-1,0
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,5
0,0
Mrd. Euro
0,5
1,0
Quelle: Savills
Der Düsseldorfer Markt in Kürze
Stark gestiegene Aktivität in B-Lagen
•
Das 12-Monats-Transaktionsvolumen in Düsseldorf summierte sich bis einschließlich September auf fast
2,4 Mrd. Euro, was gegenüber dem Wert aus dem 2. Quartal 2015 einem Anstieg um 81 % entspricht.
•
Die drei größten Transaktionen fanden alle im 3. Quartal statt. Dabei handelte es sich um den Ankauf der Bilker
Arcaden durch Hines, der Kauf des Sevens sowie der Erwerb des Bonneshof Office Center B.O.C. und Tersteegen
Office Center T.O.C.
•
Vor dem Hintergrund der aktuellen Marktphase prüfen zahlreiche Eigentümer ihre Bestände hinsichtlich möglicher
Verkäufe. Auf Käuferseite rücken Teilmärkte wie der Düsseldorfer Norden oder perspektivisch auch der Seestern
verstärkt in den Blickpunkt. Während die Renditen in den Düsseldorfer B-Lagen eine entsprechende Kompression
erfuhren, blieben die Spitzenrenditen gegenüber dem Vorquartal stabil.
savills.de/research
05
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Frankfurt
+++ Transaktionsvolumen 12M + 4 % | Bürospitzenrendite unverändert bei 4,1 % +++
ABB. 15
ABB. 16
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2011
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
1,38
1,78
0,96
2,40
0,0
1,14
1,0
0,36
0,5
0,71
2,0
1,05
1,0
0,56
3,0
0,93
1,5
0,86
4,0
1,61
2,0
0,09
5,0
0,46
2,5
0,69
60%
0,81
6,0
0,53
3,0
0,93
Büro
80%
0,32
7,0
0,73
3,5
0,44
Sonstige
Einzelhandel
40%
20%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2015
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 17
ABB. 18
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Immobilien AG / REIT
Privatinvestor / Family Office
Versicherung / Pensionskasse
Sonstige
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Corporate
Private-Equity-Fonds
Offener Publikumsfonds
Geschlossener Fonds
Sonstiger Asset-Manager
Bank
Bauträger / Projektentwickler
-2
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1
0
Mrd. Euro
1
2
Quelle: Savills
Der Frankfurter Markt in Kürze
Nachfrage steigt noch schneller als das Angebot
•
Mehr als 6,5 Mrd. Euro wurden in den zwölf Monaten bis einschließlich September 2015 in Frankfurter
Gewerbeimmobilien investiert. Gegenüber dem Vergleichswert aus dem 2. Quartal entspricht dies einem Anstieg um
4 %.
•
Mit einem Anteil von rund drei Vierteln sind Büroimmobilien nach wie vor der Treiber am Frankfurter
Gewerbeinvestmentmarkt. Allerdings floss in diesem Jahr auch wieder mehr Geld in Einzelhandelsimmobilien,
während im gleichen Zeitraum des Vorjahres nahezu keine Investmentaktivität in diesem Segment zu verzeichnen
war.
•
Angesichts der anhaltend hohen Dynamik, vor allem auf der Nachfrageseite, ist von einer weiteren Fortsetzung des
Aufwärtstrends am Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt auszugehen. Das große Vertrauen in den Frankfurter Markt
dürfte sich auch in einer weiteren, aber sanften Renditekompression niederschlagen.
savills.de/research
06
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Hamburg
+++ Transaktionsvolumen 12M + 19 % | Bürospitzenrendite unverändert bei 4,1 % +++
ABB. 19
ABB. 20
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2011
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
1,40
1,05
0,90
1,40
letzte 5 Jahre
Büro
80%
60%
Sonstige
Einzelhandel
40%
20%
Mrd. Euro
0,5
0,0
0,63
0,2
0,75
1,0
0,53
1,5
0,4
1,32
0,6
0,48
2,0
0,58
0,8
0,49
2,5
0,76
3,0
1,0
0,40
1,2
0,19
3,5
0,51
1,4
0,46
4,0
0,54
4,5
1,6
0,73
1,8
0,63
5,0
0,93
2,0
0,28
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2015
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 21
ABB. 22
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
70%
60%
50%
Sonstige
40%
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Versicherung / Pensionskasse
Private-Equity-Fonds
Geschlossener Fonds
Privatinvestor / Family Office
Öffentliche Hand
Offener Spezialfonds
Bank
Sonstige
Wohnungsbaugesellschaft
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Immobilien AG / REIT
Offener Publikumsfonds
Sonstiger Asset-Manager
Corporate
Bauträger / Projektentwickler
-1,0
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,5
0,0
Mrd. Euro
0,5
1,0
Quelle: Savills
Der Hamburger Markt in Kürze
B-Lagen profitieren von hoher Nachfrage nach Core-Plus
•
Das 12-Monats-Transaktionsvolumen lag in Hamburg bis einschließlich September 2015 bei etwas mehr als 4,8 Mrd.
Euro und damit 19 % über dem Wert drei Monate zuvor.
•
Durch den Mangel an Core-Produkten verlagert sich die Investmentaktivität in der Hansestadt zunehmend ins
Core-Plus-Segment, wovon vor allem die B-Lagen profitieren. Neben der hohen Nachfrage nach Core-PlusImmobilien sind es vor allem großvolumige Produkte, die das Transaktionsvolumen in neue Höhen treiben. Die drei
größten Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf waren der Verkauf des Burstah-Ensembles, die Veräußerung des
Berliner Tor Centers sowie der Erwerb des Gebäudeteils C des Axel-Springer-Hauses durch die Stadt Hamburg.
•
Bis zum Jahresende ist von einer Fortsetzung der Rallye am Hamburger Gewerbeinvestmentmarkt auszugehen,
wobei sich der Preisdruck insbesondere für Core- und Core-Plus-Objekte weiter fortsetzen dürfte.
savills.de/research
07
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Köln
+++ Transaktionsvolumen 12M + 16 % | Bürospitzenrendite unverändert bei 4,4 % +++
ABB. 23
ABB. 24
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
letzte 12 Monate
1,0
2,0
Büro
70%
0,9
1,8
60%
0,8
1,6
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2011
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
0,45
0,25
0,17
0,26
0,15
0,12
0,29
0,20
0,0
0,13
0,1
0,58
letzte 5 Jahre
50%
40%
Sonstige
Einzelhandel
30%
20%
Mrd. Euro
0,4
0,09
0,6
0,2
0,79
0,3
0,19
0,8
0,12
0,4
0,30
1,0
0,43
0,5
0,09
1,2
0,03
0,6
0,03
1,4
0,08
0,7
0,18
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,2
0,0
2015
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 25
ABB. 26
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
60%
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Immobilien AG / REIT
Sonstiger Asset-Manager
Privatinvestor / Family Office
Geschlossener Fonds
Sonstige
Öffentliche Hand
Wohnungsbaugesellschaft
Staatsfonds
Leasing-Gesellschaft
Private-Equity-Fonds
Bank
Offener Publikumsfonds
Bauträger / Projektentwickler
Offener Spezialfonds
Corporate
Versicherung / Pensionskasse
-0,6
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,4
-0,2
0,0
0,2
Mrd. Euro
0,4
0,6
Quelle: Savills
Der Kölner Markt in Kürze
Marktgeschehen bleibt weiterhin recht kleinteilig
•
In Kölner Gewerbeimmobilien wurden in den zwölf Monaten bis einschließlich September 2015 knapp 1,9 Mrd. Euro
investiert, was gegenüber dem Vergleichswert aus dem 2. Quartal einen Anstieg um 16 % bedeutet.
•
Geprägt war das Transaktionsgeschehen in den ersten drei Quartalen 2015 vor allem von kleineren Transaktionen.
Das durchschnittliche Volumen der verkauften Objekte lag bei mehr als 18 Mio. Euro und damit recht deutlich über
dem Vorjahreswert (ca. 12 Mio. Euro). Die mit Abstand größten Transaktionen waren der Verkauf des BarthoniaForums sowie die Veräußerung der Kaufhof-Immobilie in der Hohen Straße als Bestandteil des von HBC verkauften
Warenhaus-Pakets. Alle anderen Transaktionen lagen im Volumenbereich von jeweils unter 50 Mio. Euro.
•
Mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von etwa 42 % traten einheimische Käufer in den ersten drei Quartalen als
die aktivste Käufergruppe auf. Auf Rang 2 folgten britische Käufer, auf die mehr als 16 % entfielen. Den dritten Rang
belegten US-amerikanische Investoren, die für fast 12 % des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten.
savills.de/research
08
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeinvestmentmarkt München
+++ Transaktionsvolumen 12M + 6 % | Bürospitzenrendite unverändert bei 3,8 % +++
ABB. 27
ABB. 28
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
letzte 12 Monate
3,0
6,0
2,5
5,0
2,0
4,0
1,5
3,0
1,0
2,0
0,5
1,0
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2011
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
1,52
1,44
0,88
1,42
1,20
0,60
1,10
2,26
0,88
0,57
0,74
1,14
0,55
0,68
0,34
0,86
0,63
0,45
0,22
0,09
0,29
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Sonstige
0,0
letzte 5 Jahre
Büro
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Einzelhandel
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2015
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 29
ABB. 30
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
50%
40%
Sonstige
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Spezialfonds
Offener Publikumsfonds
Staatsfonds
Immobilien AG / REIT
Privatinvestor / Family Office
Bank
Leasing-Gesellschaft
Wohnungsbaugesellschaft
Öffentliche Hand
Versicherung / Pensionskasse
Corporate
Private-Equity-Fonds
Geschlossener Fonds
Sonstiger Asset-Manager
Sonstige
Bauträger / Projektentwickler
-1,5
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-1,0
-0,5
0,0
0,5
Mrd. Euro
1,0
1,5
Quelle: Savills
Der Münchener Markt in Kürze
Investoren weichen zunehmend auf Randlagen aus
•
In den zwölf Monaten bis einschließlich September 2015 wurden etwa 5,3 Mrd. Euro in Münchener
Gewerbeimmobilien investiert. Im Vergleich zum 12-Monats-Volumen aus dem vorangegangenen Quartal ist dies ein
Anstieg um etwa 7 %.
•
Weil die Eigentümer von Immobilien in der Innenstadt mangels attraktiver Anlagealternativen nur in Ausnahmefällen
zu Verkäufen bereit sind, weichen viele Investoren vermehrt auf Münchener Randlagen aus. Beispiele hierfür sind die
Veräußerungen des 88north und des Sapporobogens in Moosach sowie der Verkauf des Riem-Towers im Stadtteil
Riem.
•
Angesichts der weiterhin hohen Nachfrage, vor allem nach Value-Add-Investments, ist eine Fortsetzung des
Wachstumskurses am Münchener Gewerbeinvestmentmarkt wahrscheinlich. Insbesondere die Investmentaktivität in
den B- und C- Lagen könnte weiter zunehmen.
savills.de/research
09
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeinvestmentmarkt Stuttgart
+++ Transaktionsvolumen 12M + 10 % | Bürospitzenrendite mit Rückgang um 20 Bp. +++
ABB. 31
ABB. 32
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
letzte 12 Monate
0,6
1,2
0,5
1,0
40%
30%
0,1
0,2
2011
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
0,30
0,42
0,21
0,14
0,20
0,43
0,13
0,19
0,32
2011
Q3
0,08
2012
Q1
0,17
0,21
0,14
0,46
2011
Q1
0,16
2010
Q3
0,15
0,0
Einzelhandel
20%
Mrd. Euro
0,4
0,05
0,2
0,04
0,6
0,03
0,3
0,02
0,8
0,15
Mrd. Euro
Sonstige
0,4
letzte 5 Jahre
Büro
50%
10%
0%
Entwicklungsgrundstücke
Logistik / Industrie
0,0
2015
Q3
Hotel
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 33
ABB. 34
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
70%
60%
50%
Sonstige
40%
30%
übriges Europa
20%
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Offener Publikumsfonds
Offener Spezialfonds
Immobilien AG / REIT
Versicherung / Pensionskasse
Wohnungsbaugesellschaft
Leasing-Gesellschaft
Staatsfonds
Öffentliche Hand
Sonstiger Asset-Manager
Sonstige
Privatinvestor / Family Office
Private-Equity-Fonds
Corporate
Bank
Bauträger / Projektentwickler
Geschlossener Fonds
-0,4
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-0,3
-0,2
-0,1
0,0
0,1
Mrd. Euro
0,2
0,3
0,4
Quelle: Savills
Der Stuttgarter Markt in Kürze
Gute Fundamentaldaten rufen immer neue Player auf den Plan
•
Fast 1,1 Mrd. Euro wurden in den zwölf Monaten bis einschließlich September 2015 in Stuttgarter
Gewerbeimmobilien investiert. Gegenüber dem Vergleichswert aus dem 2. Quartal 2015 entspricht dies einem Plus
von 11 %.
•
Für Stuttgart sprechen aus Investorensicht vor allem das nach wie vor geringere Preisniveau im Vergleich der Top 7
sowie die Vielzahl an etablierten Bürolagen auch außerhalb des Stadtzentrums. Neben risikoaversen deutschen
Investoren, die Stuttgart mehr und mehr als Investmentalternative zu München entdecken, treten verstärkt auch
opportunistischer ausgerichtete und oftmals aus dem Ausland kommende Investoren in Erscheinung.
•
Die gestiegene Nachfrage schlägt sich bereits spürbar in der Preisentwicklung nieder. So bewegen sich die Renditen
in Stuttgart verstärkt in Richtung der anderen Top-7-Städte. Angesichts des starken Investoreninteresses ist von
einem außerordentlich hohen Gesamtjahresergebnis am Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt auszugehen.
savills.de/research
10
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Gewerbeportfoliomarkt Deutschland
+++ Transaktionsvolumen 12M + 7 % | Handelsimmobilienpakete mit Anteil von 55 % +++
ABB. 35
ABB. 36
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
letzte 12 Monate
7
21
Büro
50%
6
18
40%
5
15
letzte 5 Jahre
30%
20%
2010
Q4
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
2014
Q4
3,14
6,25
2,78
5,32
1,93
1,90
5,43
3,39
0,73
1,10
2,31
0
4,44
Einzelhandel
10%
Mrd. Euro
3
0,95
1
0,84
6
1,33
2
1,21
9
2,02
3
1,17
12
1,82
4
1,00
Mrd. Euro
Sonstige
0%
Hotel
Logistik / Industrie
0
2015 2015*
Q2
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 37
ABB. 38
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
letzte 12 Monate
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
letzte 5 Jahre
Deutschland
40%
30%
Sonstige
20%
übriges Europa
10%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Immobilien AG / REIT
Offener Spezialfonds
Private-Equity-Fonds
Versicherung / Pensionskasse
Staatsfonds
Privatinvestor / Family Office
Öffentliche Hand
Leasing-Gesellschaft
Wohnungsbaugesellschaft
Sonstige
Sonstiger Asset-Manager
Bank
Bauträger / Projektentwickler
Geschlossener Fonds
Offener Publikumsfonds
Corporate
-6
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
-4
-2
0
Mrd. Euro
2
4
6
Quelle: Savills
Der deutsche Gewerbeportfoliomarkt in Kürze
Handelsimmobilienpakete stark nachgefragt
•
Der 12-Monats-Umsatz mit deutschen Gewerbeimmobilienportfolios summierte sich Ende September auf
17,5 Mrd. Euro. Gegenüber dem Vergleichswert aus dem 2. Quartal ist dies ein Anstieg um über 7 %.
•
Der hohe Anlagedruck und die Suche vieler Investoren nach möglichst großen Volumina lässt immer mehr Kapital
ins Portfoliosegment fließen. Aber auch auf der Angebotsseite nutzen viele Eigentümer die Marktsituation für eine
Bereinigung ihrer Bestände und bringen vermehrt Portfolios an den Markt.
•
Der Anteil von Büroportfolios ging in den ersten drei Quartalen von 36 % im Vorjahreszeitraum auf nur noch rund
23 % zurück. Im Gegenzug entfielen über 55 % des Portfoliotransaktionsvolumens auf Handelsimmobilienportfolios
(Q3-14: 23 %). So handelte es sich bei den drei größten Transaktionen um Handelsimmobilienpakete, auf die circa
35 % des gesamten Portfoliotransaktionsvolumens entfielen. Da sich noch viele Gewerbepakete im Markt befinden,
könnte das Transaktionsvolumen bis zum Jahresende auf insgesamt etwa 18 Mrd. Euro ansteigen.
savills.de/research
11
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Wohnungsportfoliomarkt Deutschland
+++ Transaktionsvolumen 12M - 4 % | Preis pro Einheit steigt auf 69.700 Euro +++
ABB. 39
ABB. 40
Größenstruktur der gehandelten Portfolios
100 < 800 Einheiten
< 5.000 Einheiten
ab 10.000 Einheiten
11
33
10
30
9
27
8
24
7
21
6
18
5
15
4
100%
Mrd. Euro
Mrd. Euro
Transaktionsvolumen, quartalsweise (li. Achse)
Transaktionsvolumen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse)
12
800 < 2.000 Einheiten
< 10.000 Einheiten
Anzahl Einheiten je Transaktion
5.000
90%
4.500
80%
4.000
70%
3.500
60%
3.000
50%
2.500
40%
2.000
1.500
500
0
0%
2010
Q4
2011
Q2
2011
Q4
2012
Q2
2012
Q4
2013
Q2
2013
Q4
2014
Q2
3,45
2,34
2,25
5,51
5,79
3,05
4,41
1,48
3,28
1,55
2,95
3,69
1,43
1,99
0
2014
Q4
2015
Q2
1,41
1.000
10%
10,09
20%
3
6,77
6
1
0,97
2
0,77
9
0,63
3
30%
2015
Anzahl der Einheiten
Transaktionsvolumen
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Q3
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 41
ABB. 42
Gehandelte Einheiten nach Standort*
Gehandelte Einheiten nach Städtekategorie*
letzte 12 Monate
Berlin
16%
40%
letzte 5 Jahre
A
30%
20%
Dresden
14%
Sonstige
B
10%
0%
Hamburg
5%
Sonstige
60%
Mönchengladbach
5%
Hannover
2%
Quelle: Savills / * letzte 12 Monate
D
C
Quelle: Savills / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung
Der deutsche Wohnungsportfoliomarkt in Kürze
Transaktionsvolumen übertrifft Vorjahreswert um 81 %
•
In den vergangenen zwölf Monaten summierte sich das Transaktionsvolumen mit deutschen Wohnungspaketen auf
ca. 21,8 Mrd. Euro. Verglichen mit dem 12-Monats-Volumen aus dem 2. Quartal 2015 ist dies ein Rückgang um 4 %.
•
Das Geschehen am Wohnungsportfoliomarkt wird in diesem Jahr vor allem von Fusionen der großen
Wohnimmobilien-AGs geprägt, wohingegen die Zahl großer Asset-Deals deutlich abgenommen hat. So entfielen
allein auf die Gagfah-Übernahme durch Vonovia (ehemals Deutsche Annington) sowie die Übernahme von
Westgrund durch Adler Real Estate fast 9 Mrd. Euro bzw. 49 % des Transaktionsvolumens.
•
Die nach wie vor enorm hohe Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien schlägt sich nicht nur im nochmals
gestiegenen Transaktionsvolumen, sondern auch in der Preisentwicklung nieder. In den ersten drei Quartalen des
Jahres 2015 lag der durchschnittlich pro Einheit gezahlte Preis bei ca. 69.700 Euro und war damit um 29 % höher als
im gleichen Zeitraum des Vorjahres (ca. 54.300 Euro).
savills.de/research
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Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Wohnungsportfoliomarkt Deutschland
+++ Anteil einheimischer Käufer 86 % | Immobilien-AGs / REITs größte Nettokäufer +++
ABB. 43
ABB. 44
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft
Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft
letzte 12 Monate
letzte 5 Jahre
letzte 12 Monate
Deutschland
100%
80%
80%
60%
Sonstige
letzte 5 Jahre
Deutschland
100%
übriges Europa
60%
Sonstige
40%
40%
20%
20%
0%
0%
Mittlerer Osten
Nordamerika
Mittlerer Osten
Nordamerika
Asien/Pazifik
Asien/Pazifik
Quelle: Savills
Quelle: Savills
ABB. 45
ABB. 46
Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Käufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre
übriges Europa
Preisentwicklung
Verkäufe, letzte 12 Monate
Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate
Immobilien AG / REIT
Offener Spezialfonds
Wohnungsbaugesellschaft
Geschlossener Fonds
Staatsfonds
Sonstige
Leasing-Gesellschaft
Bank
Offener Publikumsfonds
Öffentliche Hand
Sonstiger Asset-Manager
Privatinvestor / Family Office
Private-Equity-Fonds
Corporate
Bauträger / Projektentwickler
Versicherung / Pensionskasse
Durchschnittlicher Preis pro Einheit, letzte 12 Monate rollierend
80.000
70.000
60.000
EUR/m²
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
-15 -12
-9
-6
-3
0
3
Mrd. Euro
6
9
12
15
Quelle: Savills
2010
Q3
2011
Q1
2011
Q3
2012
Q1
2012
Q3
2013
Q1
2013
Q3
2014
Q1
2014
Q3
2015
Q1
2015
Q3
Quelle: Savills
TAB. 3
Die größten Wohnungsportfoliotransaktionen im 3. Quartal 2015 im Überblick*
Portfolio
Einheiten
Volumen*
Käufer
Verkäufer
-
ca. 640
ca. 91 Mio. Euro
Aik
DG ANLAGE Gesellschaft
-
ca. 155
unveröffentlicht
Aberdeen Asset Management
HOCHTIEF Solutions /
Interboden
-
ca. 198
unveröffentlicht
Vivawest Wohnen
Arsatec
-
ca. 168
unveröffentlicht
bbg Berliner Baugenossenschaft
KW-Development
-
unveröffentlicht
unveröffentlicht
Kauri CAB Management /
Apeiron Capital Ltd.
unbekannter institutioneller
Investor / unbekannter Privater
Quelle: Savills / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen
savills.de/research
13
Marktüberblick | Investmentmarkt Deutschland
Q3 2015
Savills Deutschland
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blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika,
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savills.de/research
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