COMUNE DI MONTE ARGENTARIO
PROVINCIA DI GROSSETO
Variante al Piano Strutturale
Nuovo Ambito Urbano di Terrarossa
Ampliamento struttura ricettiva “Argentario Golf Resort “
Relazione
MAGGIO 2014
Sindaco
Arturo Cerulli
Responsabile del procedimento
Arch. Marco Pareti
Assessore all’Urbanistica
Michele Lubrano
Ufficio di Piano
Valutazione Integrata e Valutazione
Ambientale Strategica
Arch. Tiziana Di Segna
Dirigente III settore urbanistica
Dott. Lucio Luzzetti
Garante della comunicazione
Rosanna Bani
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INDICE
1.
Il quadro normativo e di riferimento programmatico………………………..
3
1.1
Premessa……………………………………………………………………….
3
1.2
Il procedimento di formazione della variante al piano strutturale…………
3
1.3
L’avvio del procedimento……………………………………………………..
3
1.3.1 Il responsabile del procedimento e il garante della comunicazione……..
4
1.4
Enti e organi pubblici tenuti a fornire apporti tecnici o ad esprimere atti
d'assenso………………………………………………………………………..
5
2.
La pianificazione sovracomunale…………………………………………….
6
2.1
Il piano di indirizzo territoriale regionale…………………………………….
6
2.2
Il nuovo piano territoriale di coordinamento della Provincia di Grosseto…
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3.
La pianificazione comunale……………………………………………………
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3.1
Il piano strutturale………………………………………………………………
20
3.2
Gli strumenti vigenti……………………………………………………………
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4.
Obiettivi e strategie…………………………………………………………….
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5.
I contenuti della variante………………………………………………………
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3
1. Il quadro normativo e di riferimento programmatico
1.1 Premessa
La presente variante al Piano Strutturale vigente è finalizzata alla necessità di riconoscere la
località di “Terrarossa” come ambito urbano, in quanto territorio fortemente antropizzato
presente tra i centri abitati di Porto S.Stefano, Pozzarello e Porto Ercole ricadenti all’interno
delle UTOE ( 1, 2 e 3) urbane, da distinguersi dalle altre tipicamente rurali (4,5,6,7,8 e 9) del
promontorio di Monte Argentario .
La variante risulta, inoltre, propedeutica per consentire l’ampliamento della struttura ricettiva
dell’ Argentario Golf Resort.
1.2 Il procedimento di formazione della variante al piano strutturale
Per la formazione della Variante al Piano Strutturale la legge regionale 1/2005 prevede la
procedura "ordinaria" che stabilisce la semplice trasmissione del progetto di piano alla
Provincia e alla Regione (articolo 17, comma l) che possono presentare osservazioni entro e
non oltre sessanta giorni dalla data di ricevimento. Contemporaneamente, il piano adottato
viene depositato in libera visione al pubblico per quarantacinque giorni dalla data di
pubblicazione del relativo avviso sul bollettino ufficiale della regione, periodo durante il quale
chiunque può prenderne visione e formulare osservazioni (articolo 17, comma 2).
A seguito della pubblicazione sul BURT, sono pervenute, all’Amministrazione comunale,
contributi e osservazioni da parte della Regione Toscana, della Provincia di Grosseto, di
alcuni Enti pubblici e soggetti privati.
L’Amministrazione, a seguito delle controdeduzioni, accolte, parzialmente accolte o non
accolte, ha adeguato, sia nella parte normativa che cartografica, le previsioni della variante in
oggetto, modificando, in riduzione, sia le superfici territoriali che il dimensionamento ediliziourbanistico.
1.3 L'avvio del procedimento
Secondo la legge regionale 1/2005 ai Comuni è fatto obbligo di avviare il procedimento di
formazione del piano strutturale o di variante a esso mediante un proprio atto deliberativo, il
quale deve indicare:
a) gli obiettivi da perseguire, le azioni conseguenti e gli effetti ambientali e territoriali
attesi;
b) il quadro conoscitivo di riferimento con l'accertamento dello stato delle risorse
interessate e le ulteriori ricerche da svolgere;
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c) l'indicazione degli Enti e degli Organismi pubblici eventualmente tenuti a fornire apporti
tecnici integrativi al quadro conoscitivo di cui alla precedente lettera;
d) l'indicazione degli Enti e degli Organismi pubblici eventualmente competenti
all'emanazione di atti di assenso comunque denominati richiesti per l'approvazione del
piano;
e) l'indicazione dei termini entro i quali gli apporti e gli atti di assenso di cui sopra devono
pervenire all'Amministrazione Comunale.
1.3.1 Il responsabile del procedimento e il garante della comunicazione
Ai sensi dell'articolo 16 della legge regionale 1/2005, il responsabile del procedimento ha
accertato e verificato il rispetto delle norme legislative e regolamentari vigenti. Ha altresÌ
verificato la compatibilità e la coerenza dell' atto proposto con gli altri strumenti della
pianificazione territoriale sovraordinata (Pit e Ptc) e con i piani o programmi di settore vigenti,
siano essi comunali, provinciali o regionali. La verifica è stata effettuata dal responsabile in
riferimento a tutto l’iter del procedimento fino al momento dell'approvazione dell'atto finale,
A questo fine, il responsabile poteva avvalersi della collaborazione della Regione e della
Provincia, collaborazione che comunque è assicurata da tali amministrazioni ai sensi di
quanto disposto dall'articolo 27 della legge sopracitata.
Il responsabile del procedimento ha assicurato, prima dell’adozione della variante al
piano strutturale, l'acquisizione di tutti i pareri richiesti dalla legge, delle eventuali segnalazioni
pervenute, dei contributi e delle indicazioni formulate dagli altri soggetti, pubblici e privati,
interessati. Ha provveduto ad allegare agli atti da adottare, il rapporto del garante della
comunicazione ed ha redatto una relazione di sintesi concernente la valutazione integrata.
Tale elaborato fa parte degli atti di adozione e di approvazione del piano strutturale.
La legge regionale 1/2005 fa infatti obbligo ai Comuni di individuare un garante della
comunicazione, analogamente a quanto previsto per la Regione e le Province in relazione
alla formazione dei rispettivi piani territoriali. Il garante della comunicazione cura la
partecipazione dei cittadini in ogni fase del procedimento. Esso "può essere scelto all'interno,
a esclusione del responsabile del procedimento, o all'esterno della struttura dell'ente" (articolo
19, comma 2).
Non si tratta pertanto di un ruolo burocratico, volto ad assicurare la trasparenza dei
processi decisionali dell'istituzione locale, e la tempestiva, quanto formale, messa a
disposizione di chiunque dei documenti che, ai sensi dì legge, debbano esserlo. Si tratta,
invece, di un ruolo attivo, consistente, da un lato, nel promuovere occasioni per comunicare
alla generalità dei cittadini, nonché alle loro aggregazioni strutturate (associazioni e
organizzazioni d'ogni tipo e finalità), le conoscenze fondamentali che nel processo di
elaborazione degli strumenti di pianificazione vengono acquisite, gli obiettivi che vengono
assunti dai decisori, le correlative scelte strategiche che dai medesimi vengono operate. Da
un altro lato, il ruolo del garante della comunicazione consiste nel costruire forme innovative
di consapevole intervento dei cittadini, e delle loro aggregazioni, sugli obiettivi e sulle scelte
suddette (interventi perciò più efficaci, e più afferenti a tematiche di interesse generale, delle
tradizionali osservazioni ai piani adottati). Si tratta, infine, di un ruolo di mediazione tra il
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linguaggio ineluttabilmente tecnico in cui si esprimono i documenti di pianificazione destinati
ad acquisire vigenza giuridicamente fondata e il cosiddetto "parlar corrente".
Ai fini di cui sopra, sono state individuate le seguenti figure:
Ing. Stefano Costanzo (responsabile del procedimento) che è responsabile del corretto
svolgimento delle fasi procedurali e sottopone alle autorità competenti l'approvazione del
piano;
Rosanna Bani (garante dell'informazione) che ha il compito di assicurare a chiunque la
conoscenza delle scelte dell'Amministrazione e di adottare le forme più idonee per
favorire la partecipazione dei cittadini, singoli o associati.
1.4 Enti e organi pubblici tenuti a fornire apporti tecnici o ad esprimere atti
d'assenso
I principali Enti e Organismi pubblici che sono stati interessati alla presente procedura e
quindi tenuti a fornire apporti tecnici e conoscitivi per approfondire aspetti specifici del quadro
conoscitivo ,sono :
- Regione Toscana;
- Provincia di Grosseto;
- Autorità di bacino;
- Ufficio regionale per la tutela del territorio della provincia di Grosseto;
- Soprintendenza ai beni architettonici e ambientali;
- Soprintendenza archeologica;
- Ambito territoriale ottimale n.6 "Ombrone"
- Arpat;
- Azienda Asl n.9;
- Consorzio di bonifica Osa -Albegna.
I contributi pervenuti al Comune di Monte Argentario entro i 60 giorni dall'invio del
procedimento sono stati esaminati al fine di produrre la presente variante al PS.
Gli Enti e Organismi pubblici che sono stati interessati ad esprimere atti d'assenso comunque
denominati, sono di seguito elencati:
- Regione Toscana;
- Provincia di Grosseto;
- Ufficio regionale per la tutela del territorio della provincia di Grosseto;
- Ambito territoriale ottimale n.6 "Ombrone"
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2. La pianificazione sovracomunale
2.1 Il piano di indirizzo territoriale regionale
il Piano è stato approvato definitivamente con deliberazione del Consiglio Regionale del 24
Luglio 2007, n. 72, (in vigore dal 17 ottobre 2007). Lo stesso organo, il 16 giugno 2009, ha
adottato la parte paesaggistica del Pit e, da quel momento sono entrate in vigore le
salvaguardie in esso contenute.
Il Pit si presenta come strumento fortemente innovativo, capace di esprimere una valenza
costitutiva e una funzionalità strategica, in grado di "coniugare attivamente quelle che sono le
due anime del Pit: il suo 'motore' propositivo e la sua 'regola' statutaria".
Alla base di questa impostazione sta la definizione dì territorio come un bene essenzialmente
pubblico: "quale che sia la formale titolarità pubblicistica o privatistica dei beni materiali che lo
compongono. Il territorio non è una categoria dello spirito, ma neppure il solo persistere o il
solo mutare del! 'insieme dei beni e delle immagini che costituiscono la sua fisicità. Il territorio,
semplicemente, è la sintesi del suo passato e del suo presente. Una sintesi data da coloro
che lo vivono, qui ed oggi. In una parola, il territorio siamo 'noi"'.
In secondo luogo, il territorio è "l'ambiente della produzione locale di ricchezza e della sua
funzionalità collettiva. Ma, ad un tempo, il territorio è anche il suo motore e il suo regolatore,
in quanto produttore di potenzialità e condizioni; di limiti e valori da tutelare e di opportunità e
vocazioni da coltivare. Ed è dal loro combinarsi che si decide una quota consistente della
competitività di un sistema economico".
L'operazione che il nuovo Pit cerca di compiere riguarda la stretta correlazione fra
pianificazione spaziale e programmazione economica: è il tentativo di collegare, in modo
organico e funzionale, i programmi di sviluppo economico (in primo luogo il piano regionale di
sviluppo Prs) con gli strumenti di governo del territorio. A questo fine è stata riformulata sia la
legge regionale sulla programmazione (lr. 49/1999, rivista dalla lr. 61/2004), sia la stessa
legge sul governo del territorio (lr. 1/2005).
Dalla definizione del carattere pubblico del territorio discende la necessità di concepire il
governo del territorio come "azione pubblica per eccellenza". Tale "azione pubblica" è definita
nel Pit dall'insieme delle politiche regionali e locali, la cui legittimazione ed efficacia
presupporrebbe che la molteplicità di strumenti a cui esse si affidano non sia strutturata da
"gerarchie di sovra o sotto-ordinazione tra livelli regionali, provinciali e comunali, così come di
comunità montana e di circondario, ma da competenze plurime e distinte che occorre
armonizzare e corre/are attorno a giudizi di valore condivisi e a prospettive strategiche
comuni". Questa sostanziale parificazione di livelli di pianificazione permea tutto il documento
di piano e si basa sull'assunto che "il governo del territorio non presuppone relazioni
gerarchiche bensì intense propensioni cooperative tra i titolari di distinte responsabilità
amministrative e tra diverse autorità di governo". Tutta la strumentazione è basata, infatti,
sulla cooperazione tra regione ed enti locali, tramite una configurazione decisionale dove "alla
gerarchia dell’ultima parola' (e ai suoi eventuali surrogati negoziali), si sostituisca una filiera di
responsabilità distinte che condividono la necessità e le opportunità di sintonizzarsi entro un
disegno o almeno entro una visione integrata della Toscana futura, quale il Pit propone e
sottopone all'accordo dei governi locali". Il Pit si articola in un’agenda statutaria che
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costituisce l'insieme delle scelte normative a garanzia della sostenibilità ambientale e
culturale delle opzioni dì sviluppo. È "l'insieme delle scelte di indirizzo e disciplina in merito a
ciò che per i Toscani e per tutti coloro che in Toscana vogliono vivere od operare, e ,ad un
tempo, per i governi locali chiamati a dar loro rappresentanza, regole, opportunità e direttive,
deve costituire 'i!' patrimonio territoriale e le condizioni della sua salvaguardia e della sua
messa in valore". Più che un catalogo di vincoli, l'agenda statutaria è la rappresentazione del
territorio e delle sue risorse nonché lo scenario di riferimento per ogni scelta programmatica.
Il documento di piano pone una certa enfasi sul passaggio da statuto ad agenda
statutaria: invece di un quadro statico da conservare, l'agenda evoca un insieme di indirizzi,
piani e programmi, azioni e incentivi, volti a orientare il governo locale del territorio.
L'agenda statutaria si fonda su un quadro conoscitivo composto dagli "spaccati" dei
principali fenomeni del divenire territoriale della Toscana, indagati ed interpretati, ovviamente,
ad un livello di osservazione di scala regionale; ed intersecati con le principali politiche
pubbliche e programmi regionali e statali che più interagiscono con tale evoluzione.
Con i metaobiettivi, il Pit dà corpo alle sue scelte imprescindibili. Si tratta delle scelte, che,
appunto, declinano il suo statuto in un'agenda per la sua applicazione. Laddove necessario,
essi dettano regole e indirizzi, ma lo fanno col chiaro intento di modificare oppure
salvaguardare qualità, funzioni e valori territoriali preesistenti, in vista di scenari auspicati o
temuti. Per il loro riferimento a scenari in continua evoluzione, i metaobiettivi hanno una
duplice valenza, strategica e statutaria insieme.
La terza parte del Pit riguarda l'agenda strategica vera e propria. Essa trova la sua
rappresentazione nei sistemi funzionali individuati, i quali sono espressamente pensati come
superamento di rigide zonizzazioni e costituiscono il nesso concreto fra Pit e Prs: "in modo
che piani, programmi e linee di azione che investono il territorio, o fanno comunque leva sulle
sue risorse, interagiscano con le capacità e i funzionamenti della società toscana per
influenzarne il movimento, le molteplici combinazioni e l'evoluzione innovativa". In definitiva, è
attraverso i sistemi funzionali del Pit che i singoli piani strutturali possono definire i propri
obiettivi programmatici in coerenza con quelli della più generale agenda programmatica
regionale.
In sintesi, secondo lo stesso documento di piano, la strumentazione del Pit si ispira ai seguenti
principi:
- la cooperazione "pattizia" tra Regione e Enti locali, dove, nel processo decisionale, l'idea di
filiera sostituisce quella di gerarchia;
- il ricorso sistematico e preferenziale al confronto concorrenziale fra le opportunità e le
risorse del mercato, nella chiave generale del contrasto alle posizioni di rendita;
- lo statuto del territorio non inteso come sistema di vincoli ma piuttosto come insieme di
buone pratiche amministrative;
- la valutazione integrata incentrata sul principio di coerenza fra Prs e Pit: il Pit come sfondo
(territorio) entro cui collocare le opzioni della programmazione regionale (scelte politiche).
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La parte paesaggistica del Pit, adottata a giugno del 2009, assicura la massima
considerazione degli effetti paesaggistici nelle politiche regionali; promuove e favorisce le
intese con le amministrazioni interessate, il monitoraggio e gli opportuni osservatori. La
stessa disciplina promuove e sostiene le attività di formazione sulla tutela e la valorizzazione
del paesaggio e dei suoi valori.
Tali obiettivi si perseguono anche attraverso le "schede dei paesaggi" che al loro interno
contengono:
i caratteri paesaggistici;
i valori;
i fattori di rischio e gli elementi di vulnerabilità;
gli obiettivi di qualità;
le azioni.
Si riportano di seguito i principali contenuti della scheda dei paesaggi di cui all'Ambito 26, da
rispettare nella formazione della variante al piano strutturale.
In primo luogo si segnalano i seguenti obiettivi di qualità e le conseguenti azioni della Sezione
3:
obiettivi di tutela
azioni
Conservazione e ripristino dei valori La pianificazione anche in riferimento ai
paesaggistici ed ambientali espressi dal contenuti del PTC:
territorio rurale con particolare riferimento a:
-
- perimetra gli ambiti caratterizzati dalla
i terrazzamenti di Monte Argentario e delle
permanenza
della
struttura
agraria
isole del Giglio e Giannutri, in quanto
paesaggi rurali di grande valore identitario; tradizionale;
- gli ambiti di pianura che conservano gli - individua gli elementi diffusi e dei rapporti tra
assetti propri della bonifica idraulica,costituita usi e trame agricole che caratterizzano lo
dalla maglia geometrica della rete degli scoli e specifico contesto paesistico locale;
delle trame fondiarie.
- definisce le regole per l'inserimento dei
nuovi edifici rurali avendo cura in particolare
di prescrivere: localizzazioni quanto più
possibile prossime ai nuclei ed alle
infrastrutture già esistenti e capaci di
assecondare la morfologia del terreno;
-
il ricorso a tipologie compatte riferibili ai
9
modelli locali;
- il rispetto delle proporzioni degli edifici
tradizionali e l’utilizzo dei materiali reperiti in
loco o ad essi assimilabili per caratteristiche.
Per quanto riguarda invece i contenuti della sezione 4 (Beni paesaggistici soggetti a tutela ai
sensi del D. Lgs. 22.01.04, n° 42) delle schede, si riportano le identificazioni dei rischi e dei
valori e la valutazione della loro permanenza, in particolare per quanto riguarda il vincolo
apposto con il Decreto ministeriale D.M. 2 l febbraio 1958.
IDENTIFICAZIONE DEI RISCHI E DEI VALORI E VALUTAZIONE DELLA LORO
PERMANENZA
Identificazione dei rischi
Permanenza dei valori – elementi di degrado
Presenza del tessuto insediativo principale
nelle aree in prossimità delle due bretelle di
collegamento alla terraferma, in cui sono
ubicati i due porti di Porto S.Stefano e Porto
Ercole. Se da un lato Il tessuto edilizio del
nuclei storici ben si Integra con Il sistema
portuale, dall'altro la nuova espansione
risulta disseminata In modo disorganico con
insediamenti sia ad alta che a bassa
densità. La forte presenza antropica
correlata alle attività turistiche, nautiche e
balneari, ha comportato il proliferare di
seconde case spesso Isolate o strutturate In
nuclei, In entrambi i casi racchiusi in estese
proprietà private. Sono ad oggi visibili
importanti emergenze storlco-monumentali
che testimoniano la presenza di un antico e
complesso sistema di difesa costiera e ville
marittime del I e III sec. a.C. come Villa
Dornizia a S.Liberata,
L'area sottostante a Poggio Pertuso in
aderenza al tombolo della Feniglia risulta
fortemente l degradata per la presenza di
innumerevoli manufatti precari perlopiù ad
uso residenziale, realizzati con materiali,
forme, modalità del tutto inadeguate.
L'aggregazione di tali strutture, comprensive
anche delle relative recinzioni, risulta misera,
disordinata, disorganica, e sicuramente da
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Quadro naturale: valore panoramico per la
presenza di punti di belvedere, dai quali si
gode la visuale di un tratto della costa
maremmana.
Da evidenziare l’intera costa dell’Argentario,
alta e a picco sul mare (falesia), che si
snoda da Santa Liberata a Cala Galera,
anche se tutto il comprensorio può essere
considerato di alto valore sotto l’aspetto
geomorfologico, principalmente per la sua
stessa natura, caratterizzata dall’alternarsi di
litologie molto differenti tra loro che hanno
subito delle vicissitudini tettoniche articolate
in varie fasi successive. Su tale complesso
di rocce è intervenuta poi, nel tempo,
l’azione degli agenti atmosferici che hanno
plasmato il territorio in modo unico e spesso
spettacolare.
Il promontorio presenta ampie porzioni con
carattere di unitarietà, con prevalenza di
macchia mediterranea sui versanti orientali
ed estese aree a gariga su quelle
occidentali. Nella parte alta del Monte
Argentario è presente il sistema del forteto.
Un interessante elemento di valore, è
costituito dal recupero ambientale, in località
Terrarossa, di un area degradata, la cui
attuale destinazione è un impianto per il Golf
con relative strutture di servizio. Tra le ville
ed i complessi residenziali turistici,
emergono alcuni per rilevante qualità
architettonica e particolare attenzione ad un
corretto
inserimento
nel
contesto
paesaggistico.
riqualificare.
Permanenza del valore panoramico di
numerosi punti di belvedere dal quali si può
apprezzare contemporaneamente la visuale
verso la costa maremmana, verso Ia Iaguna
e i tomboli e verso il mare. Pregevoli visuali
panoramiche si aprono dal mare verso il
Monte Argentario.
Le numerose ed estese proprietà private
limitano la possibilità di accedere a molti
punti di belvedere ed alla cosa.
Gli elementi di rischio sono legati
essenzialmente all’acclività della superficie
topografica, caratterizzata spesso da ripide
scarpate morfologiche, impostate su
litologie spesso a bassa resistenza
meccanica o particolarmente alterate dagli
agenti atmosferici.
Il rischio è collegato al fatto che la presenza
antropica alteri ulteriormente il fragile
equilibrio dell’ecostistema. Inoltre i rischi
sono connessi ad una manutenzione
forestale e ad una protezione e previsione
antincendio non adeguate.
Il rischio consiste in una eventuale scarsa
qualità
nell'ampliamento
del
tessuto
urbanistico-edilizio, relativamente ai nuovi
interventi edificatori, sia residenziali che
produttivi e ad una non adeguata tutela di
spazi pubblici. Eventuali impropri interventi
di ristrutturazione possono, costituire un
ulteriore rischio.
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L'elevata qualità ambientale del promontorio ha un notevole richiamo soprattutto per le
attività residenziali-turistiche, nautiche e balneari che hanno generato dinamiche quali la
crescita diffusa di insediamenti sulla collina di Porto Santo Stefano, la presenza di seconde
case spesso Isolate o strutturate in piccoli nuclei, lottizzazioni di tipo urbano a ridosso delle
principali insenature talvolta con evidenti fenomeni di abusivismo, la proliferazione di
manufatti con materiali precari. come nella zona della Feniglia. Le poche aree agricole del
promontorio, generalmente organizzate con vigneti terrazzati, sono state oggetto di
abbandono e progressivamente occupate da arbusti e macchia mediterranea. Anche nella
parte meno antropizzata del promontorio, la realizzazione di ville, racchiuse in estese
proprietà private, ha fortemente limitato l'accessibilità pubblica al mare e ai punti panoramici.
OBIETTIVI PER LA TUTELA E LA VALORIZZAZIONE E INDIRIZZI PER LA QUALITA'
Tutela del patrimonio
conseguire attraverso:
Obiettivi per la tutela
ambientale
da
-
un’adeguata gestione forestale della
vegetazione autoctona inclusa quella
prospiciente la laguna;
-
la definizione di criteri progettuali per il
corretto
inserimento
nel
contesto
paesaggistico
e
per
la
qualità
architettonica degli interventi, sia nel
recupero dei fabbricati esistenti, che nella
realizzazione di nuovi manufatti e delle
relative aree a parcheggio.
Tutela del sistema colturale dei vigneti
terrazzati. Tutela e valorizzazione del sistema
delle fortificazioni costiere. Tutela dell'antico
tessuto edilizio integrato al sistema portuale di
Porto Ercole e di Porto Santo Stefano. Tutela
del valore panoramico del complesso
difensivo di Porto Ercole, uno degli elementi
visuali peculiari dell'Argentario: Tutela e
manutenzione della strada di scorreria che
collega le torri costiere dell'Argentario e degli
accessi pubblici al mare.
Obiettivi per la valorizzazione
Valorizzazione del sistema delle fortificazioni
costiere, favorendone la fruizione pubblica
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Strategie per il controllo delle trasformazioni:
misure e azioni
anche mediante apposite convenzioni tra
soggetti pubblici e privati. Valorizzazione delle
visuali panoramiche comprese quelle godibili
dalla viabilità storica anche attraverso la
riattivazione degli accessi pubblici al mare.
Definizione di criteri progettuali per la
riqualificazione
delle
aree
insediative
altamente
degradate
con
particolare
riferimento alla qualità degli spazi pubblici e
dei nuovi interventi sia residenziali che
produttivi. Mitigazione ambientale dei ripetitori
ubicati sul Monte Argentario attraverso la
razionalizzazione del loro posizionamento.
L’area oggetto dell’intervento di variante urbanistica è soggetta, come l’intero territorio del
Comune di Monte Argentario, a vincolo paesaggistico, di cui al DM 21/02/1958 - G.U. n.54
del 3 marzo 1958, con la seguente motivazione:”…perché, nel suo complesso, costituisce
un caratteristico quadro naturale di non comune bellezza, ricco di punti di vista accessibili
al pubblico dai quali si può godere la visuale panoramica di un tratto della costa
maremmana.”, così come riportato nella sezione 4 dell’allegato A del PIT della scheda
n.26 Argentario.
Le trasformazioni e le azioni previste dalla variante urbanistica risultano perfettamente
compatibili con le finalità di vincolo contenute nel Decreto Ministeriale ed in particolare:
a) l’intervento è stato collocato sotto la quota di 40 metri s.l.m., pari a quella dell’attuale
struttura alberghiera e quindi molto più in basso della linea di crinale e completamente
inserito all’interno dell’oliveto, in parte esistente e in parte di nuova piantumazione; a
questo proposito alcune zone interessate dalla vegetazione a gariga verranno
ripristinate ad oliveto, secondo la maglia colturale dell’impianto originale;
l’intervento non risulta visibile da ” punti di vista accessibili al pubblico “ ad eccezione
della strada di accesso al convento dei Frati Passionisti. Questa strada risulta peraltro
totalmente interna al bosco di macchia mediterranea e priva di affacci e di belvedere se
non in prossimità del Convento stesso. La vista verso l’intervento proposto risulta
notevolmente lontana e da alta quota e quindi difficilmente percettibile anche in ragione
della scelta tipologica adottata, che prevede il “ tetto giardino “ e dalle mitigazioni
arboree e arbustive previste dalle norme tecniche di attuazione. Queste soluzioni
rendono ancora meno evidente l’intervento nel contesto paesaggistico esistente;
l’intervento non interferisce sulle “ visuali panoramiche della costa maremmana “, in
quanto lo stesso è situato sul versante collinare opposto alla laguna ed ai relativi tomboli
costieri, senza interessare il crinale.
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b) In relazione alla ” tutela e valorizzazione degli insediamenti contemporanei e delle
relazioni con il contesto paesaggistico e ambientale “ , della scheda n° 26 “ Argentario “
del PIT, la dimensione dell’intervento risulta perfettamente compatibile. Infatti l’intervento
proposto, sia per qualità architettonica e formale ( tetto giardino e mitigazioni previste ),
che per la localizzazione all’interno di un ambito insediativo esistente di cerniera tra il
complesso alberghiero e la lottizzazione di Terrarossa con i relativi impianti e
infrastrutture esistenti ( depuratore comprensoriale, ex discarica, ex cava, area per
stoccaggio inerti ) risulta, per le sue dimensioni, relative alle superfici occupate,
equivalente a circa 1/5 dell’intera area urbana esistente. Inoltre gli “ insediamenti
contemporanei “, nel caso specifico, risultano essere di scarsa qualità formale e
architettonica ( vedi l’edificato di Terrarossa e delle sopraelencate strutture di servizio ),
oltre al degrado paesaggistico e ambientale del contesto esistente, percettibile in modo
evidente lungo la strada denominata dell’ “acquedotto leopoldino “, unica viabilità di
accesso al Golf Resort. L’intervento, con le sue opere accessorie, consentirà un
recupero paesaggistico e ambientale dell’intero contesto, al fine di migliorare il sistema
insediativo esistente.
c) Relativamente alla direttiva del PIT, di cui all’art.24 comma 2, riferita al patrimonio “
collinare “ della Toscana, che evidenzia “….la realizzazione degli impianti sportivi e per il
tempo libero….e degli immobili collegati al loro esercizio, ivi comprese eventuali
strutture turistico ricettive è da consentire solo qualora sia prescritta la gestione unitaria
di tali complessi “, si sottolinea che l’intervento proposto è vincolato ad una gestione
unitaria così come stabilito nel Protocollo d’Intesa e nelle NTA del RU alla scheda
Tn4.1. E’ da sottolineare comunque che l’intervento proposto ricade, per il territorio “
collinare “, all’interno dell’ambito urbano di Terrarossa.
d) La scheda di paesaggio n°26 “ Argentario “ illustra le azioni e gli obiettivi di qualità da
perseguire, sinteticamente di seguito riportate: valori estetico-percettivi riferiti alla laguna
di Orbetello, insediamenti contemporanei in relazione al contesto paesaggisticoambientale tramite regole di riqualificazione urbanistica, di contenimento di nuovi
impegni di suolo, dei varchi inedificati esistenti, delle matrici insediative, della qualità
progettuale dei nuovi insediamenti, secondo elementi “ identitari locali “.
L’intervento proposto risulta coerente e compatibile rispetto alla fascia costiera
prospiciente la laguna, così come dimostrato alla lettera a) del presente capitolo e per le
relazioni con gli “ insediamenti contemporanei “ si precisa quanto segue:
- le “ regole per la razionalizzazione degli insediamenti esistenti e la loro riqualificazione
urbanistica al fine di ridurre al minimo indispensabile la crescita urbana ”, sono già
definite nel Regolamento Urbanistico recentemente approvato;
- il “ contenimento di nuovi impegni di suolo…”è stato attuato con la notevole riduzione
delle superfici oggetto della variante, sia per le aree destinate alla “ Casa Madre “, che
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alle “ Dipendenze “, ai “ Servizi “ e alle “ Residenze “, rispetto a quelle previste in sede di
adozione del Piano, oltre alle riduzioni delle SUL e delle volumetrie complessive;
- le modifiche apportate alle NTA e alla scheda del RU, consentono di tutelare sia i
margini dell’insediamento che dei varchi inedificati (vedi intervento a “ grappolo );
- le regole previste per la progettazione degli assetti urbani, è coerente con la matrice
insediativa tipica del l’Argentario, caratterizzata da strutture insediative di impianto
recente, per lo più realizzate nel secondo dopoguerra, ad eccezione del contesto di
Porto Ercole e, limitatamente, di Porto Santo Stefano;
- le modifiche apportate alle NTA ed alla scheda del RU, a seguito dei contributi e delle
osservazioni, hanno migliorato notevolmente la qualità degli atti regolativi e quindi anche
delle norme necessarie per assicurare la qualità progettuale dei nuovi insediamenti,
anche in rapporto agli elementi identitari locali, consentendo linguaggi architettonici
contemporanei di qualità ( vedi anche lettera b ) del presente capitolo ).
e) La scheda di paesaggio, alla sezione IV, in attuazione del D.M. 21/02/1958, riferito “
all’intero territorio del Comune di Monte Argentario”, evidenzia quanto segue: “ il
degrado delle nuove espansioni…la presenza antropica…con le caratteristiche di
lottizzazione di tipo urbano…il valore panoramico…di belvedere…verso la costa
maremmana, verso la laguna ed i tomboli…il valore costituito dal recupero ambientale di
un’area degradata ad impianto da golf con relative strutture di servizio….”. L’intervento,
così come adeguato a seguito dei contributi e delle osservazioni, risponde
adeguatamente alle indicazione sopraelencate. Infatti le norme inserite nella scheda del
RU, impediscono la realizzazione della tipica lottizzazione urbana, non interferiscono
sulle visuali della costa maremmana ( vedi lettera a ) e favoriscono un’alta qualità
urbanistica ed edilizia dell’ampliamento del complesso alberghiero esistente.
f) La direttiva del PIT, agli articoli 21, 22, 24, relativamente al patrimonio “ collinare “,
suggerisce di evitare le tipologie insediative riferibili alle “ lottizzazioni ”di tipo urbano e la
realizzazione di impianti sportivi , subordinati ad una “ gestione unitaria “ dei complessi
edilizi ad essi collegati. Inoltre gli articoli 23 e 25, suggeriscono che ” nuovi impegni di
suolo a destinazione d’uso turistica devono concorrere alla tutela ed alla riqualificazione
degli insediamenti esistenti “ e “ la localizzazione di nuovi impianti, insediamenti e
funzioni specialistiche di tipo sportivo e per il tempo libero, sia subordinata alla
salvaguardia delle risorse essenziali…dei paesaggi…ed alla riqualificazione di quelli
degradati…”. La variante in oggetto risponde alle direttive sopra riportate , come indicato
alle lettere a), b), c), d), e) del presente capitolo ed in particolare : non prevede le
tipologie tipiche delle lottizzazioni urbane, impone la gestione unitaria dei complessi
edilizi della struttura ricettiva, concorre alla riqualificazione dell’insediamento esistente
dell’ambito urbano di Terrarossa ( con ampie superfici compromesse e degradate, vedi
depuratore comprensoriale, ex discarica di rifiuti solidi urbani, ex cava per attività
estrattive, previsione , nel PS, di aree di trasformazione strategica ATS, impianto di
stoccaggio rifiuti, lottizzazione residenziale iniziata negli anni novanta, in aderenza a
15
strutture degli anni cinquanta/settanta ), non altera le risorse essenziali del territorio
anche con interventi di mitigazione ( reimpianto dell’oliveta, nuovi arredi vegetazionali )
e una costante manutenzione del territorio ( paesaggio rurale, regimazione idraulica e
idrogeologica ).
g) L’intervento oggetto di variante (ampliamento della struttura ricettiva Argentario Golf
Resort & SPA), ricade non in zona agricola ma totalmente all’interno dell’area
individuata dal PS e dal RU come impianto sportivo, in aree non utilizzate dal percorso
golfistico ( buche, green, etc.) all’interno di un oliveto abbandonato e di una superficie a
gariga. Il poggio calcareo a confine con la lottizzazione esistente di Terrarossa, è
dominato dagli oliveti nei suoi versanti meridionali e nord-orientali, e da mosaici di
garighe e praterie aride su litosuoli (ampelodesmeti), a costituire un elemento
emergente del paesaggio locale. Questo poggio inoltre, costituisce una separazione
visiva tra l’attuale Resort e la laguna di Orbetello, costituendo quindi uno schermo
naturale dal punto di vista paesaggistico. L’intervento proposto ricade sul versante
opposto alla laguna del poggio suddetto, mentre l’altro versante fa parte
paesaggisticamente del complesso lagunare, che presenta un notevole valore
paesaggistico, incrementato dalla adiacente presenza dei caratteristici tomboli (della
Giannella e della Feniglia) e dell’antico borgo di Orbetello.
Il patrimonio collinare, così come definito dall’art.20 del PIT, designa un contesto territoriale
di ampio raggio, all’interno del quale, nel caso specifico della presente variante, è ubicato
l'ambito urbanistico di Terrarossa. Ambito questo, di fatto esistente e non riconosciuto dalla
strumentazione urbanistica vigente. Infatti il Protocollo d’Intesa, tra Provincia di Grosseto e
Comune di Monte Argentario, individua tutte le motivazioni per un necessario e giusto
riconoscimento di tale situazione, così come riportato al Capitolo 2.3 del presente
documento.
Pur operando, con la variante in oggetto, all’interno del suddetto contesto urbano, si
evidenzia, con la presente VAS, che sono rispettate tutte le condizioni indicate come
direttive e prescrizioni di cui agli articoli 21, 22 ,23 ,24 ,25.
Infatti il presente intervento risulta “pregiudiziale della funzionalità strategica “ sotto il profilo
culturale, economico, sociale e paesaggistico ambientale del Comune di Monte Argentario,
in quanto volano di un diverso sviluppo economico del territorio, finalizzato alla
destagionalizzazione dei flussi turistici, anche nell’ottica di una maggiore incidenza
occupazionale. Inoltre l’intervento produrrà “ una efficacia di lungo periodo ” , riferita
all’internazionalizzazione dell’intero territorio, alla promozione ed al consolidamento di
attività economicamente e culturalmente innovative rispetto alle opportunità imprenditoriali
e lavorative. Sono inoltre soddisfatti i criteri progettuali per un corretto inserimento nel
contesto geomorfologico, paesaggistico e per le tecnologie innovative adottate, relative alla
bioarchitettura etc. La variante evita l’uso di tipologie insediative riferibili alle lottizzazioni
tipiche degli insediamenti urbani( art.21, c.1, lett. a, b, e, f ; c.4 ; c.7).
Inoltre, “ le risorse agroambientali…da tutelare e valorizzare…” che “ comprendono i terreni
caratterizzati dalla presenza di colture di pregio paesistico… e che presentano un’elevata
potenzialità di uso agricolo per le loro caratteristiche morfologiche, pedologiche , …le zone
gravate da usi civici… i terreni con particolari sistemazioni agrarie significative ai fini della
conservazione del suolo quali terrazzamenti e ciglionamenti, terreni soggetti a bonifica
16
idraulica…schemi irrigui… siti di invaso esistenti…i boschi, le foreste…”, non risultano
presenti all’interno dell’ambito d’intervento, come evidenziato più volte nel presente
documento ( art.22, comma 2 ).
Le prescrizioni del Piano Paesistico prevedono che “ nuovi impegni di suolo per usi diversi
da quelli agricolo-forestali…debbono comunque concorrere alla tutela ed alla
riqualificazione degli insediamenti esistenti “. L’intervento di variante proposto, rispetta la
prescrizione suddetta, così come ampiamente argomentato alle lettere d) ed f) del
presente capitolo ( art.23, comma 5 ).
Infine, nel rispetto delle direttive dell’art.24 e delle prescrizione correlate dell’art.25 del PIT,
si evidenzia, come già riportato in altre parti del presente documento, che “ l’impianto
sportivo e per il tempo libero…e gli immobili collegati al loro esercizio, ivi comprese
eventuali strutture turistico ricettive “ è sottoposto dalle NTA della variante al RU all’obbligo
della gestione unitaria e all’applicazione di rigorose limitazioni alle possibilità di mutamento
delle destinazioni d’uso degli immobili realizzati.
17
2.2 Il nuovo piano territoriale di coordinamento della provincia di Grosseto
Il 10 Giugno 2010, l'Amministrazione Provinciale, ha approvato definitivamente il nuovo piano
territoriale di coordinamento ( PTC).
Fig. 2.1 -Stralcio della tavola 3 del Ptc -Morfologia territoriale, identità e valori
Il Ptc "sviluppa un'accezione della morfologia territoriale affine a quella delle tradizione
nordeuropea e delle più recenti tendenze della "ecologia del paesaggio", e si fonda su una
lettura del territorio provinciale articolata sui seguenti livelli:
-Ambito Morfologico Territoriale (A.M.T.), corrispondente alle categorie geologiche e orografiche;
-Sistema Moifologico Territoriale (Si.M.T.), corrispondente ai caratteri generali di ordine
morfogenetico;
- Unità Morfologica Territoriale (U.M.T.), corrispondente ai principali caratteri identitari del
soprassuolo;
18
-Settore Morfologico Territoriale (U.M.T.), corrispondente alle declinazioni locali della
tipologia morfologica.
Il Comune di Monte Argentario rientra interamente nella U.M.T. Pr4 "Argentario". La
scheda 8 del Ptc adottato organizza la disciplina nei seguenti argomenti:
-Inquadramento territoriale;
-Settori morfologici;
-Dinamiche in atto;
-Indirizzi operativi;
-Vocazioni da sviluppare.
Omettendo, in questa relazione, il quadro territoriale di riferimento e ì settori morfologici
(da sviluppare eventualmente in una fase successiva), appare utile soffermarci sul profilo
morfologico che individua il promontorio come un "territorio roccioso con residue foreste
xerojìle di leccio e sughera a varie fasi di degradazione; macchia con erica e corbezzolo;
macchia degradata a prevalenza di cisto; gariga; prateria. Residui querceti decidui di cerro
(Quercus cerris) e rovereIla (Quercus pubescens) nelle zone più umide. Piccoli nuclei di
bosco a castagno (Castanea sativa), relitto di antiche colture. Diffusione di pascoli e
seminativi faticosamente ricavati nella natura impervia. Presenza di vite, olivo e seminativo (o
soli vite e seminativo) su terreni acclivi, caratterizzati da sistemazioni idraulico agrarie
terrazzate con muretti a secco soprattutto sul versante sud-occidentale del promontorio".
Il sistema insediativo è "accentrato con sistematica integrazione delle attività di pesca
con risorsa boschiva (leccio e/o castagno) -aree a pascolo -suoli agricoli. Centri murati di
pedecolle, Porto Ercole e Porto Santo Stefano, affacciati sul mare con approdi portuali.
Insediamento sparso in stretto rapporto di continuità ed integrazione funzionale con i centri
murati, dislocato lungo la tortuosa viabilità di crinale e/o mezzacosta o su piccole diramazioni
necessarie alla raggiungibilità dei fondi, composto da annessi rurali (casotti) e da scarse unità
poderali facenti capo alla piccola proprietà paesana e a maggiorenti locali. Diffusa presenza
di antiche opere di difesa costiera (forti e torri di avvistamento della dominazione senese e
spagnola)".
Le dinamiche in atto, fotografate dal Ptc, presentano processi di marginalizzazione e
abbandono negli assetti agrari. Espansione di bosco e incolto, con rischio di cancellazione
per i castagneti ed il sistema dei vigneti terrazzati. Crescente irregolarità delle aree agricole.
Forti fenomeni di deruralizzazione del patrimonio edilizio e delle aree agricole nei versanti
collinari, innescati dallo sviluppo turistico-balneare dell'intero promontorio con proliferazione di
seconde case e lottizzazioni a ridosso di insenature costiere come Cala Moresca, Cala
Piccola, Sbarcatello, Carrubo e Cannelle (settore C5). A Porto Ercole e Porto Santo Stefano
(settori C l, C5) trasformazione della struttura urbana mediante espansione lineare lungo
strada (conurbazione lineare Porto Santo Stefano-Santa Liberata, Poggio Pertuso-Porto
Ercole) e occupazione dei versanti a maggiore panoramicità, con rischio di alterazione
dell'immagine consolidata di centro murato sull'acqua. Ruolo attrattivo della viabilità costiera
(S.P. N°65 di "Panoramica di P.S. Stefano", S.P. N°161 di "P.S. Stefano", S.P. N°66 di
"Panoramica di P.Ercole.") dove il serrato alternarsi di incisioni vallive (settore C 1), di diversa
ampiezza e profondità, offre supporto alle attività produttive e residenziali, con formazione di
filamenti lineari interrotti da aggregazioni più ampie nelle piane. Nell'area del Campone attività
artigianali, rimessaggi nautici e residenze, mescolati in un sistema caotico e degradato".
19
Gli indirizzi operativi che individua il Ptc si esplicitano attraverso le seguenti identità da
rafforzare:
- configurazioni Morfologico-naturali: ( si applicano gli indirizzi 1a, 1b, 1g ) (1)
- configurazioni Morfologico-agrarie: ( si applicano gli indirizzi 2a, 2f )
- configurazioni Morfologico-insediative: ( si applicano gli indirizzi 3a, 3b, 3c, 3d, 3e,
3f, 3h, 3i )
- Aree dì riqualificazione Morfologica: : si applica l'indirizzo 4°
La vocazioni da sviluppare, sono le attività economiche, "nel rispetto dei valori formali del!
'UM T., delle risorse storico-naturali presenti, attraverso il mantenimento della discontinuità
del! 'edificato, la disentincevazione dei fenomeni di dispersione insediativa, sia sul fronte
litoraneo che sui rilievi collinari, l'attenuazione del! 'impatto delle aree a destinazione
produttiva e la promozione di misure volte ad incentivare, nell'ambito delle opere di
miglioramento dell'ambiente e dello spazio rurale, il mantenimento degli assetti agrari
tradizionali presenti nei S.m. dell'unità. Valorizzazione dei centri abitati di Porto S. Stefano e
Porto Ercole, integrazione funzionale e visuale fra boschi, mosaici agricoli complessi, struttura
urbana, attrezzature portuali e il mare ". L'articolo 29 delle norme (attività economiche e
offerta turistica), prescrive che i Comuni, all'atto di formazione della propria disciplina
incentivino "lo sviluppo urbanistico rispetto alle attività residenziali, anche ai fini del
dimensionamento Per l'incremento qualitativo dell'offerta turistica e delle sue ricadute
territoriali, si deve promuovere le attività turistiche che sviluppano l'offerta destagionalizzata,
la messa in rete delle risorse territoriali e del patrimonio ambientale, il coordinamento fra gli
attori anche in termini di intersettorialità;
Nelle A.M.T. Isole, Coste e Promontori, come è l'Argentario, il Ptc prescrive:
- di elevare la qualità e le dimensioni medie della ricettività alberghiera,
extralberghiera e turistico-residenziale;
- di incrementare qualità e quantità dei servizi e delle infrastrutture, in rapporto
sia alla popolazione insediata che ai flussi turistici stagionali.
(1)
I. Identità da rafforzare
a. iI patrimonio boschivo attraverso la corretta gestione delle pratiche forestali e garantire la presenza di un mosaico di elementi diversi come
pattern essenziale per la conservazione della biodiversità vegetale;
b. i castagneti da fruito ed il recupero di quelli in stato di abbandono;
c. i nuclei delle piante di sughera;
d. le pinete lungo costa;
e. le gole dei ripiani tufacei;
f. le biancane e dei campi di alterazione geotermica;
g. il grado di naturalità del patrimonio ambientale della costa sabbiosa, dei sistemi dunali e retrodunali, degli affioramenti rocciosi lungo
costa e delle isole minori;
h. le zone umide, le aree lagunari e lacustri.
2. Configurazioni Morfologico-agrarie da mantenere:
1.ì brani di coltura promiscua e le eventuali sistemazioni idraulico-agrarie (terrazzamenti e ciglionamenti) esistenti intorno ali 'insediamento
storico anche attraverso il recupero degli oliveti e vigneti abbandonati e l'eliminazione delle forme invasive del bosco;
2.la maglia dei "campi chiusi ", in particolare il disegno strutturante delle alte siepi arborate, evitando la dispersione delle nuove costruzioni
rurali;
3.le aree di piano, con il mantenimento, dove esistente. delle sistemazioni di bonifica, della vegetazione ripariale non interagente con
l'efficienza idraulica, della viabilità campestre, dell'orientamento dei campi, delle piantate residue, delle siepi. delle siepi alberate, delle
alberature a filari, a gruppi e isolate;
4.le emergenze del disegno del suolo e del paesaggio agrario, le insulate coltivate ali 'interno del bosco, evitando l'avanzamento di quest
'ultimo nelle radure, oltre a consentire la permanenza di tracce signifìcative di piante arboree di notevoli dimensioni. isolate o a gruppi;
5.la maglia dei prati-pascoli con alberi isolati o a gruppi, in particolare le querce isolate o a gruppi nei campi aperti, la vegetazione arborea
lineare lungo gli impluvi e le siepi alberate lungo la viabilità rurale;
6.i pascoli ed arbusteti di crinale per mantenere nei crinali in oggetto importanti punti panoramici per la visione. del paesaggio circostante.
7.la rete dei percorsi della transumanza quali elementi strutturanti ed identitari del territorio rurale.
20
3. La pianificazione comunale
3.1 Il piano strutturale
Il Piano Strutturale del Comune di Monte Argentario è stato approvato definitivamente il
25 luglio 2002, con la delibera del Consiglio comunale n. 63.
Il Piano Strutturale individua e articola il territorio comunale in 9 Utoe di cui tre
"insediative", in ragione della rilevante antropizzazione del loro territorio, con la presenza di
ambiti urbani quali Porto Santo Stefano, Porto Ercole e Pozzarello ; sei "rurali", che
interessano il promontorio nella sua parte centrale e la costa nel tratto occidentale del mare
aperto tra Porto S.Stefano e Porto Ercole.
Per quanto attiene all'argomento della presente relazione, la variante si è resa necessaria
per riconoscere una situazione di fatto esistente, e non evidenziata nel P.S., e in particolare il
riconoscimento di Terrarossa quale ambito insediativo esistente dalla caratteristiche "urbane".
Infatti, l’ambito di Terrarossa, fortemente antropizzato ed infrastrutturato ha acquisito nel
tempo caratteristiche urbane, dal momento che vi coesistono molteplici realtà, tutte a
“dominante insediativa” , come riconosceva già il PS nel 2002, ancorché allora non tutte
realizzate e per questo allora non riconducibili ad un ambito urbano. L 'Utoe n.2 di
"Terrarossa" è inoltre descritta dal PS
come una zona che "racchiude le aree
dell'insediamento costiero sparso sorto a margine del confine lagunare, da S. Liberata
(connessione del monte col tombolo di Giannella), passando per il nucleo di Terra Rossa, alla
spiaggia di Feniglia (connessione del Monte col tombolo di Feniglia), oltre a comprendere i
territori interni delle Piane. Si tratta di una unità territoriale che il PS riconosce a dominante
insediativa, nella quale nuclei di insediamento residenziale convivono con quelli turistici e con
una notevole concentrazione di attività per lo sport e il tempo libero di rilievo comunale e
territoriale (campo da golj; polo, centro sportivo locale)".
Tale insediamento ha quindi necessità oggi di essere identificato, nel suo complesso,
come “ambito urbano”, in cui riconoscere, come facenti parte del sistema, le seguenti
strutture” esistenti:
- il nucleo residenziale di Terra Rossa, comprensivo degli edifici esistenti e della
lottizzazione di Terrarossa, il tutto quantificabile come superficie complessiva in 8,00
ha ca.;
- la Cava di calcare di Terra Rossa, ricompresa nel Piano delle Attività Estrattive
provinciale (P.A.E.R.P.) e di cui alla D.C.P. n.49 del 27.10.2009, al n.166 delle “Cave
dismesse e abbandonate” e quindi soggetta a recupero urbanistico per attività varie;
- il Depuratore Intercomunale di Orbetello – Monte Argentario ( quale struttura di
notevoli dimensioni) in esercizio a servizio dei centri abitati di Orbetello, Orbetello
Scalo, Albinia, Talamone, dei Campeggi Osa-Albegna, di Ansedonia, Porto S. Stefano,
Porto Ercole, Pozzarello e Terra Rossa;
- il sito della Ex-discarica bonificata di Rifiuti Solidi e Urbani, sottratta alle zone agricole
e destinata a verde sportivo;
- la Stazione Ecologica comunale per la raccolta differenziata degli R.S.U.;
21
le Strutture di Servizio alla Mobilità esistenti e da realizzare nell’ambito del corridoio
multimodale (Porto S. Stefano-S.Liberata-Terrarossa-Porto Ercole), quale viabilità
extraurbana di interconnessione sovracomunale e di cui all’art. 91 del RU: Rete viaria;
- l’albergo Argentario Golf Resort & Spa con 146 posti letto
- L’area di trasformazione strategica ( ATS ) di Terrarossa, così come definita dall’art.2,
comma 20 del presente PS ( ATS2.4 ).
Terra Rossa possiede pertanto, nel suo insieme, nell’ambito del territorio di Monte Argentario,
caratteristiche tali da essere riconosciuta, negli strumenti urbanistici comunali, affine agli
ambiti urbani di Porto Santo Stefano, Pozzarello e Porto Ercole.
-
Fig. 3 Stralcio della tavola 7 del piano strutturale vigente
ACA 2.3
ACA 2.3
ATS 2.3
ATS 2.2
ATS 2.1
ACA 2.1
ACA 7.4
ATS 2.4
ACA 7.2
ACA 7.1
ACA 2.2
ATS 2.5
ACA 3.2
3. 2 Gli strumenti vigenti
il Comune di Monte Argentario ha approvato il proprio Piano Strutturale (PS) con Delibera del
Consiglio Comunale n. 67 del 25 luglio 2002 ed ha adottato il 16 settembre 2010 il
Regolamento Urbanistico (RU) con D.C.C. n. 61, poi approvato il 23 marzo 2012 con delibera
del C.C. n.23, la cui efficacia ha iniziato a decorrere dal 11 luglio 2012, data di pubblicazione
sul B.U.R.T. Il piano regolatore del Comune di Monte Argentario è stato adottato nel 1980 e,
soltanto dopo oltre trent'anni, è stato sostituito dal nuovo Regolamento Urbanistico.
Come è facile intuire, dal 1980 ad oggi, numerose sono state le varianti che, in qualche caso,
hanno completamente ridisegnato un piano concepito in un'altra epoca storica. Il PRG, tenuto
anche conto del piano paesaggistico redatto in funzione del vincolo ministeriale del 1958,
conteneva un mix di previsioni urbanistiche vere e proprie e salvaguardie di tipo ambientale.
Dopo l' entrata in vigore del Pit della Regione Toscana, del PTC della Provincia di Grosseto,
nel PRG di Monte Argentario molte sono state le modifiche apportate nel corso del tempo,
anche a seguito della sottoscrizione del Patto Territoriale per lo sviluppo della Maremma
grossetana del 1997.Il Patto Territoriale è stato attuato con varianti urbanistiche successive,
22
che tra l'altro hanno previsto e poi realizzato quell'insieme di residenze, strutture ricettive,
impianti sportivi, strutture di servizio alla viabilità, infrastrutture tecnologiche e servizi di
carattere generale, che oggi caratterizzano fortemente l’intero ambito insediativo. Infatti, il
Patto Territoriale per lo Sviluppo della Maremma Grossetana, all’art. 7 dell’Accordo tra i
soggetti Pubblici stipulato il 27 ottobre 1997, ha previsto ,nella Scheda B 10 di intervento, per
Monte Argentario, la realizzazione del complesso golfistico Le Piane con una club house da
5000 mc., un campo da golf a 18 buche e una struttura ricettiva di mc.10.000, da realizzarsi
con procedure accelerate, quindi tramite Conferenza di Servizi , “al fine di pervenire ad una
determinazione congiunta di tutte le Amministrazioni interessate con effetto di variazione degli
strumenti urbanistici e di sostituzione delle concessioni edilizie”.La determinazione conclusiva
è stata assunta il giorno 3 giugno 1998 e il 29.09.’98, con Delibera C.P. n. 173. Il PTC 2010
della Provincia di Grosseto ,all’art. 29 delle Norme espressamente dedicate all’offerta
turistica, riconosce al settore turistico un ruolo trainante ai fini dello sviluppo provinciale, “non
solo in termini di contributo intrinseco alla formazione del P.I.L., ma anche e soprattutto in
termini di spillover e di effetti indotti”.Inoltre il PTC “individua nel territorio provinciale una
marcata vocazione a un turismo di qualità fondato su una fruizione non massificata di
attrattive irriproducibili e fortemente identitarie, nonché di estesa stagionalità, dal momento
che l’insieme di tali attrattive offre motivi di appetibilità tali da soddisfare un’ampia gamma di
esigenze lungo l’intero arco dell’anno.” La struttura sportiva del campo da golf a 18 buche di
Monte Argentario - Le Piane- è annoverato fra i capisaldi Infrastrutturali del tempo libero di
interesse strategico provinciale (Scheda 10E del PTC). Inoltre, fra gli Indirizzi per la
Cooperazione delle Politiche di Sviluppo (Scheda 15A del PTC, punto 21.), nella “Città”
d’Acqua e Pietra, a cui Monte Argentario appartiene, è riportato che: “Nel campo dell’offerta
golfistica l’obiettivo è la realizzazione sostenibile di nuovi campi da golf a 18 buche a
Capalbio, Magliano e l’ampliamento a 18 buche di quello di Maremmello (Orbetello): La
previsione privilegerà la tematica ambientale e la qualità morfo-insediativa in un’ottica di
perequazione degli effetti redistributivi. Le modalità organizzative dovranno garantire la
costituzione di un effettivo circuito che includa anche il campo delle Piane (Monte
Argentario).”, a sancire la connessione dello stesso in una rete complessiva provinciale. il
Piano Strutturale di Monte Argentario delinea la struttura del golf all’interno dell’UTOE n.2 di
Terrarossa a “dominante insediativa” che, all’art. 36 SSFI.7 – Cittadella dello Sport, articola il
Sottosistema Funzionale Integrato in tre differenti comparti:
-
SSFI.7.1 Centro sportivo locale delle Piane, comprensivo dello stadio comunale, di
servizi sportivi e di una piscina pubblica;
-
SSFI.7.2 Centro Golf, comprensivo di un campo da golf a 18 buche, club house e
annesse strutture ricettive, come da Accordo per il Patto Territoriale per la Provincia di
Grosseto del 27.10.’97 e dalla apposita Conferenza di Servizi (Determinazione
conclusiva del 3.6.’98 e D.C.P. n. 173 del 29.9.’98), sopra menzionata;
-
SSFI.7.3 Centro Equestre, comprensivo del Campo di Polo e ulteriori attività ippiche
connesse.
23
Il Piano Strutturale comunale stabilisce di assumere per il Sottosistema Funzionale Integrato
SSFI.7 come opera pubblica determinante, il depuratore di Terra Rossa ed annovera tra gli
“Obiettivi locali” specifici per il Centro Golf AT 7.4 e AT7.5 :
- “la realizzazione di un campo da golf professionale, di almeno 18 buche, comprensivo di
annessi di servizio, club house e strutture ricettive, come da progetto definito nel Patto
Territoriale per la Provincia di Grosseto, dopo verifica delle compatibilità ambientali in
ordine soprattutto al fabbisogno idrico e a condizione che venga contestualmente
realizzata
la
bonifica
dell’area
di
discarica
RSU”;
- la realizzazione di un’adeguata dotazione di parcheggi pubblici, per almeno 100 posti
auto.
Sempre il PS prevede, nelle “Dimensioni di Programma” per il Centro Golf, le seguenti
volumetrie: club house da 5000 mc., strutture ricettive per 10.000 mc. e 100 posti auto
(parcheggi pubblici) dedicati al servizio della struttura, su un totale di 550 per l’intero
Sottosistema Funzionale Integrato. Inoltre evidenzia, tra le “funzioni caratterizzanti”, quelle
“che prevedono lo sviluppo delle attrezzature di servizio al turismo e alla comunità locale, in
particolare per quelle di tipo sportivo, che devono convivere con le funzioni agricole presenti
da sempre e non devono alterare quelle ecologiche relative alle connessioni tra ecosistema
lagunare ed ecosistema montano”. Lo Schema Direttore , di cui alla Schede Grafiche
allegate al Piano (Schede e Normative: Schema di Assetto SSFI.7 e Corridoio Lagunare
SSFI. 4), individua inoltre il sistema della mobilità di accesso anche interna a tutta l’area,
comprensiva delle previsioni di parcheggi dedicati e di interesse locale e il Sistema di
interscambio Terrarossa e come invarianti, l’effettiva disponibilità idrica “a totale copertura
dei fabbisogni indotti dallo sviluppo delle attività sportive programmate” ed il ripristino della
“continuità dei corridoi ecologici di attraversamento dell’area”. Le Tavole di PS individuano
per l’area del campo da golf e relativa struttura ricettiva l'ambito definito “aree di
trasformazione intensiva ATI” - SSF1 Cittadella dello Sport- così come riportato nella Tav. 7
“parchi e servizi”.
Nel RU (elaborato C) l’area in questione è catalogata FrP.2- Zona per attrezzature sportive
“Golf Le Piane” ed è riportata all’art.45 delle Norme Tecniche, che recitano: ”nelle more della
variante al PS, avviata con Delibera CC del 23.04.2010, sono consentiti interventi sulle
strutture esistenti fino alla ristrutturazione edilizia RE2 di cui all’articolo 7, punto 5.2 delle
presenti norme”.
La specifica variante al Piano Strutturale e la relativa VAS, si pongono quale obiettivo
l’ampliamento della struttura ricettiva all’interno del Campo da Golf di M. Argentario, quale
“struttura riconosciuta a livello internazionale che ha di fatto esaurito le proprie capacità
edificatorie”.
Il Comune di Monte Argentario ha quindi avviato, ancora prima dell’adozione del RU, il
procedimento di variante al Piano Strutturale con Deliberazione del C.C. n.28 del 23 aprile
2010 e relativa VAS, per l’ampliamento della struttura ricettiva all’interno del Campo da Golf
di M. Argentario, specificando che, data la natura della variante, ha inteso intraprendere la
24
procedura concertativa dell’Accordo di Pianificazione, anche in funzione del nuovo PTC,
peraltro solo adottato al tempo dell’avvio della variante stessa.
4. Obiettivi e strategie
Il territorio del Comune di Monte Argentario si caratterizza, all' interno della Provincia di
Grosseto, come polo turistico, in ragione, soprattutto, delle sue pregevoli caratteristiche
ambientali, paesaggistiche e storico documentali.
Il piano strutturale, che trova la sua prima applicazione con il primo regolamento
urbanistico, sconta il fatto di essere stato pensato alla fine degli anni novanta e contiene
obiettivi e dimensionamenti che non tengono conto delle dinamiche socio-economicodemografiche che in un decennio hanno modificato l'economia locale, in particolare per
quanto riguarda la fruizione turistica del territorio.
In questa ottica appare indispensabile una revisione totale dello strumento urbanistico al
fine di adeguarlo anche al nuovo Pit della Regione Toscana e al Ptc della Provincia di
Grosseto.
Nel frattempo, però, appare fondamentale fornire gli strumenti necessari agli operatori
locali del turismo affinché possano portare avanti progetti di sviluppo delle loro strutture, non
sempre coerenti con l'attuale dimensionamento del piano strutturale.
Nello specifico, l'avvio del procedimento di variante al piano strutturale, si pone come
obiettivo l'ampliamento delle attività ricettive all'interno della struttura alberghiera collegata al
campo da Golf di Monte Argentario, denominata “Argentario Golf Resort & SPA” e
riconosciuta a livello internazionale, che ha di fatto esaurito le proprie capacità edificatorie.
L'attività è nata, come già detto, a seguito della sottoscrizione (tra Comune, Provincia e
Regione) del Patto territoriale per la Provincia di Grosseto, avvenuta il 21 luglio 1997, che
permetteva l'adeguamento degli strumenti urbanistici (leggi Prg) in ragione di progetti
strategici per la Maremma. Il piano strutturale, che nel frattempo si stava formando, ha
recepito le previsioni, anche dimensionali.
Alla luce delle nuove dinamiche sopra richiamate, però, si rende necessaria una variante
al Piano stesso che permetta il consolidamento dell'attività ricettiva all'interno dell’Argentario
Golf Resort & SPA, in maniera da permettere una diversificazione dell'offerta non legata
soltanto alla stagionalità estiva.
Vista anche la peculiarità del territorio di Monte Argentario, la disciplina urbanistica dovrà
garantire la massima qualità architettonica degli interventi e un loro armonico inserimento nel
contesto paesaggistico. Sarà indispensabile garantire, inoltre, l'utilizzo di sistemi ecocompatibili, soprattutto per quanto riguarda il consumo di energie e di risorse del territorio.
In sintesi gli obiettivi da concretizzare con la specifica variante al piano strutturale
possono essere così sintetizzati:
25
1. promuovere un sostanziale sviluppo dell’attività turistica all’interno della
struttura del campo da golf di Monte Argentario, attraverso un incremento
dimensionale della capacità ricettiva;
2. destagionalizzare l’offerta, in maniera da offrire ospitalità durante tutto l’arco
dell’anno, non vincolandosi solamente alla fruizione del mare, al fine di
garantire una maggiore ricaduta occupazione sul territorio;
3. garantire la salvaguardia del patrimonio ambientale e comunque di tutto il
contesto paesaggistico di riferimento, in coerenza con il Pit e il Ptc;
4. garantire la salvaguardia delle risorse essenziali (aria, acqua, suolo e
sottosuolo, biodiversità e paesaggio, energia, clima acustico, rifiuti), attraverso
specifiche prescrizioni sulla qualità architettonica e sul risparmio energetico,
specie per quanto attiene all’approvvigionamento idropotabile, allo
smaltimento dei rifiuti e delle acque reflue;
5. ridurre al massimo il consumo di suolo inedificato, prevedendo gli ampliamenti
in stretta connessione con il costruito.
In tale contesto, la struttura turistica esistente Argentario Golf Resort & Spa, con 146 posti
letto e relativo impianto sportivo, campo da golf a 18 buche, rappresenta un’ attività ed una
realtà produttiva strategica per l’intero territorio provinciale, dal momento che è inserito in un
circuito golfistico di grande qualità e rilievo internazionale. Infatti la struttura fa registrare un
notevole numero di presenze e fornisce occupazione ad un numero consistente di dipendenti,
oltre a registrare un’elevata partecipazione da parte della comunità dei residenti alla pratica
golfistica.
Nonostante i risultati di flusso turistico registrati nella struttura, anche a causa dell’attuale fase
di congiuntura economica sfavorevole, la stessa, per mantenere l’obiettivo di
destagionalizzazione turistica ed occupazionale, necessita di un potenziamento e di una
integrazione funzionale e dimensionale, in quanto, ad oggi, la capacità ricettiva (146 posti
letto), risulta sottodimensionata rispetto alle esigenze di mercato e quindi non sostenibile dal
punto di vista economico e finanziario. Quindi, per garantire e possibilmente consolidare la
presenza di tale iniziativa imprenditoriale nel territorio provinciale, occorre che la stessa sia
potenziata prevedendo azioni concrete di rilancio e sviluppo.
Contestualmente alla programmazione di interventi finalizzati alla sopravvivenza, al
potenziamento e quindi al rilancio di tale struttura ricettiva, occorre mettere in atto strategie
finalizzate al mantenimento della qualità complessiva e percettiva del contesto paesaggistico
di riferimento, la salvaguardia degli assetti e delle caratteristiche ambientali, la tutela dei beni
e delle risorse essenziali del territorio. In questa ottica si inserisce l’uso corretto delle
componenti insediative, con criteri di inserimento a basso impatto, con il contenimento
dell’uso del suolo ed elevata qualità tipo-morfologica (in sintonia con l’esistente), nonché con
previsione di interventi di adeguate mitigazioni laddove necessario. Peraltro la struttura
alberghiera, oltre a ricadere –come già rilevato- sull’asse urbanizzato ed infrastrutturato che
comprende l’insediamento di Porto Santo Stefano-Pozzarello, Santa Liberata, Terra Rossa-
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Orbetello e Porto Ercole, costituendo in tal senso un’appendice dello stesso asse, non
determina impatti paesaggistici negativi, essendo ubicata in una depressione morfologica
(“conca” naturale) non percepibile o visibile né dalle strade né dal mare, quindi ben
contestualizzato dal punto di vista paesaggistico-ambientale.
Considerando quanto sopra rappresentato, si comprende che la presente variante è
necessaria per consentire, nella parte del "Dimensionamento", una maggiore flessibilità delle
previsioni per la gestione successiva del Regolamento Urbanistico.
Infatti ad oggi il PS prevede, per ogni Utoe, un "budget" di posti letto, alloggi e servizi,
fortemente limitativo per una gestione flessibile e coerente con il variare delle necessità
pianificatorie. La variante, comunque, non altera la previsione complessiva stimata e
programmata nel tempo in ragione dello sviluppo sostenibile del territorio, ma consente
soltanto di poter trasferire, da alcune UTOE verso quella di Terrarossa, una parte delle
previsioni individuate. Infatti la stessa variante stabilisce la possibilità di trasferimento di posti
letto dalle UTOE N°1 di Porto Santo Stefano e N°3 di Porto Ercole alla UTOE di Terrarossa ,
nel limite massimo del 14% dei posti letto totali, pari a un incremento di 166 posti letto.
Conseguentemente sono state decrementate le dotazioni di posti letto relativamente alla
UTOE n°1, per 100 posti letto e alla UTOE n° 3 per 66 posti letto.Inoltre, la presente variante
consente anche il trasferimento degli alloggi dalle UTOE di Porto Santo Stefano e di Porto
Ercole alla UTOE di Terrarossa , nel limite massimo del 12% degli alloggi totali, pari quindi a
un incremento di 34 alloggi, esclusivamente all’interno dell’ambito urbano di Terrarossa.
Quindi sono state decrementate le dotazioni di alloggi relativamente alla UTOE n°1, per 22
alloggi e alla UTOE n° 3 per 12 alloggi.
5. I contenuti della variante
In data 20.12.2012 è stato sottoscritto tra la Provincia di Grosseto e il Comune di Monte
Argentario un Protocollo d’Intesa per l’ampliamento della struttura ricettiva campo da golf e
l’individuazione dell’ambito urbano di Terrarossa , condividendo di modificare il PS ed il RU
(Tavole e Norme) ai sensi della L.R. 1/05 e della L.R 10/10 e l.m.i., per ampliare le dotazioni
previste nella struttura alberghiera, ai sensi della LR 42/2000 e s.m.i. per complessivi n.266
posti letto (attuali n. 146 posti letto).
Le Amministrazioni provinciale e comunale condividono l’individuazione nel PS, dell’ambito
urbano di Terra Rossa (con relative prestazioni qualitative e funzionali), da organizzare
secondo i criteri stabiliti dal PTC 2010 della Provincia di Grosseto, ambito nel quale
riconoscere come facenti parte del sistema, le seguenti strutture esistenti:
-
il nucleo residenziale di Terra Rossa, quantificabile come superficie complessiva in
8,00 ha ca.;
-
la Cava di calcare di Terra Rossa, compresa nel Piano delle Attività Estrattive
provinciale (P.A.E.R.P.) e di cui alla D.C.P. n.49 del 27.10.2009, al n.166 delle “Cave
dismesse e abbandonate”;
27
-
il Depuratore Intercomunale di Orbetello – Monte Argentario in esercizio , a servizio dei
centri abitati di Orbetello, Orbetello Scalo, Albinia, Talamone, dei Campeggi OsaAlbegna, di Ansedonia, Porto S. Stefano, Porto Ercole, Pozzarello e Terra Rossa;
-
il sito della ex-discarica di Rifiuti Solidi e Urbani;
-
la Stazione ecologica per la raccolta differenziata degli R.S.U.;
-
le strutture di Servizio alla Mobilità esistenti e da realizzare nell’ambito del corridoio
multimodale (Porto S. Stefano-S.Liberata-Terra Rossa-Porto Ercole), quale viabilità
extraurbana di interconnessione sovracomunale e di cui all’art.91 del RU: Rete viaria;
-
l’albergo Argentario Golf Resort & Spa con 146 posti letto ;
-
L’area di trasformazione strategica ( ATS ) di Terrarossa, così come definita dall’art.2,
comma 20 del presente PS ( ATS2.4 ).
La perimetrazione à stata effettuata nel rispetto dei criteri insediativi del PTC e in particolare
definendo e accrescendo l’identità urbana di Terra Rossa, definendo il sistema delle funzioni
qualificanti come la residenza, il turistico-ricettivo e i servizi, concentrando la crescita in
stretta aderenza ai tessuti esistenti, con finalità di integrazione e ricucitura dei margini di
Terra Rossa, precludendo la formazione di nuovi nuclei autonomi, evitando ogni forma di
crescita non concentrata, compatta e conchiusa e quindi contenendo il consumo di suolo.
Dalla perimetrazione dell’ambito insediativo è stata eliminata tutta la superficie interessata da
bosco o formazioni forestali, così come definite dalla legge regionale.
Tale individuazione ha costituito un caso unico e peculiare, che non potrà essere ripetuto nel
restante contesto comunale.
Le Amministrazioni Provinciale e Comunale condividono quindi la modifica al PS ed al RU
(Tavole e Norme ai sensi della L.R. 1/05 e della L.R 10/’10 e l.m.i.) per l’inserimento
dell’ambito urbano di Terra Rossa, secondo le modalità sopra rappresentate. All’interno di
questo nuovo ambito urbano, l'ampliamento delle dotazioni previste per la struttura
alberghiera (ai sensi della LR 42/2000 e s.m.i.) per complessivi n.266 posti letto (attuali n.
146 posti letto), sarà articolato nel seguente modo:
A) “Casa Madre” (art. 28, L.R. 42/00) : incremento di n. 40 posti letto per un totale di n. 186
posti letto complessivi, in ampliamento all’Albergo esistente, da integrare con il corpo
principale e realizzare sulle ali esterne dello stesso
B) “Dipendenze” (art. 28, L.R. 42/00) con una previsione di 80 posti letto in n. 20 unità
abitative, così come consentito dall’art. 26, c. 4 della L.R. 42/00, per una capacità ricettiva
non superiore al 40% di quella complessiva, con tipologia a Resort diffuso, idoneo ad ospitare
famiglie con permanenze medio-lunghe, con vincolo di pertinenzialità con l’Albergo e non
alienabilità autonoma e separata dallo stesso, con gestione alberghiera unitaria e con
centralizzazione dei servizi alberghieri, senza distacchi funzionali, gestionali e operativi, con
28
un incremento complessivo della S.U.L. della struttura ricettiva ( Casa Madre e Dipendenze )
pari a mq.3.250,00 e mc.12.000,00
C) “Servizi Generali” . I servizi alberghieri, a seguito di specifica osservazione alla variante,
non sono stati localizzati in un’unica zona, ma distribuiti all’interno delle aree destinate alla
Casa Madre, alle Dipendenze ed alle Residenze, come meglio evidenziato nella specifica
scheda di comparto. I servizi, che peraltro sono stati anche sostanzialmente ridimensionati,
soddisfano le esigenze logistiche ed organizzative del Resort ed in particolare contengono le
destinazioni ad office, magazzini e depositi , buvette, chiosco, uffici, corridoi, disimpegni e
spazi di servizio , per una SUL complessiva di mq.1.500,00 e mc.4.000,00.
D) “Residenze”. Nel rispetto del dimensionamento complessivo programmato dal PS, la
variante prevede, all’interno dell’ambito urbano di Terra Rossa, la possibilità di realizzare n.
34 nuovi alloggi contigui all’Albergo con la formazione di un complesso urbanisticamente
unitario e con l’erogazione a livello centrale di servizi alberghieri comuni, con obbligo del
mantenimento della centralità gestionale e di continuità paesaggistico-ambientale con il resto
del complesso alberghiero, secondo la tipologia del Condo Hotel e con specifiche clausole
nei singoli contratti d’acquisto, da inserire nei successivi atti di trasferimento con una SUL
complessiva di 4250 mq. e mc.15.000,00.
Le nuove strutture saranno connesse funzionalmente all’Albergo con l’erogazione centrale
dei servizi alberghieri comuni, quali: utilizzo dell’ ingresso principale della struttura alberghiera
senza altra viabilità carrabile di accesso (impiego di percorsi pedonali e golf-car elettrichesolari), utilizzo della portineria, dei parcheggi-garage, lavanderia, ristorazione, mantenimento
unità ricettive e aree verdi, servizi navetta, ecc.., Le limitazioni e gli obblighi sopra elencati
saranno disciplinati da un apposito Regolamento, da approvare in allegato alla Convenzione
del Piano Attuativo.
Inoltre, su tali alloggi dovrà vigere l’obbligo del non frazionamento delle unità abitative e della
non modificazione della destinazione d’uso per almeno 20 anni dalla fine dei lavori.
La presente variante al PS esclude dall’ambito urbano di Terrarossa, così come sopra
descritto e definito, il campo da Golf, collegato al Resort , che dovrà rimanere nel territorio
aperto, mentre prevede la possibilità di realizzare un campo pratica aggiuntivo (5 piazzole,
area gioco e putting green), per migliorare le dotazioni sportive e di addestramento,
disponendone l’obbligo di fruizione, su richiesta, per i ragazzi interessati al di sotto dei 14
anni residenti nella Provincia.
La Società titolare del Resort, si impegna, contestualmente alla realizzazione degli interventi
sopra elencati, a provvedere ad alcune dotazioni utili al territorio e che rivestono interesse
pubblico e precisamente:
- realizzazione di una serra botanica all’interno dell’area di proprietà ( con essenze arboree,
arbustive e floreali), il cui accesso dovrà essere garantito, oltre che agli ospiti della struttura
alberghiera, anche a soggetti esterni ed in particolare a scolaresche;
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- realizzazione di un eliporto anche per servizi sociali (elisoccorso, WWFF, Protezione Civile e
Guardie Forestali);
- realizzazione di cartellonistica a norma CAI in un sentiero storico per escursioni
naturalistico-ambientali e valorizzazione di emergenze storiche minori e per consentirne la
visibilità e la fruibilità in un circuito turistico organizzato;
- realizzazione di un nuovo innesto sulla strada provinciale n°440 di Porto Santo Stefano, per
il nuovo accesso al Resort, attraverso la viabilità locale esistente.
Gli interventi relativi all'ampliamento dell'albergo, delle residenze e dei servizi hanno
utilizzato, con la presente variante, il dimensionamento ancora disponibile nel PS (DCC n. 67
del 25 luglio 2002), come esplicitato in dettaglio nella specifica disciplina del RU.
Detti interventi saranno disciplinati dal RU secondo le caratteristiche costruttive di
bioarchitettura, con materiali bioecologici e con la prescrizione relativa al contenimento dei
consumi energetici (anche con il ricorso ad energie rinnovabili), oltre all’obbligo della
centralizzazione dei servizi alberghieri, che dovranno essere forniti esclusivamente
dall’Albergo esistente, senza facoltà di realizzare distacchi funzionali, gestionali e operativi.
Il RU e il successivo Piano Attuativo dovranno impegnare la Società proprietaria della
struttura ricettiva a stipulare a favore del Comune di Monte Argentario una convenzione
contenente una serie di obblighi ed oneri comunque vincolanti e irrevocabili a carico della
Soc. stessa, per eventuali successori e/o aventi causa a qualsiasi titolo e relativi a quanto
sopra specificato anche tramite un Regolamento concernente uso, manutenzione ed
esercizio condominiale dei servizi nei nuovi alloggi (con l'impegno inderogabile ad inserire
tale clausola anche nei successivi contratti di trasferimento di tali unità): Dovrà inoltre essere
previsto un Piano di sistemazione ambientale complessivo per la realizzazione della rete di
distribuzione dell’acqua potabile occorrente, l’allontanamento delle acque di rifiuto a mezzo di
fognatura e relativo innesto in quella esistente e quant’altro il Comune di Monte Argentario
riterrà necessario e utile porre come adempimento e obbligo a carico della proprietà stessa.
Anche se la variante al piano strutturale ha una valenza limitata rispetto al completo
adeguamento dello strumento di pianificazione, un obiettivo imprescindibile per
l'Amministrazione Comunale è quello di rendere chiari e trasparenti gli strumenti urbanistici.
La corretta attuazione delle scelte condivise diventa un parametro di giudizio sull'operato
dell'Ente. Con queste premesse il garante della comunicazione, con il supporto di attrezzature
tecnologiche e informatiche, dovrà assicurare ai cittadini, singoli o associati, la conoscenza
delle scelte effettuate dal Comune nelle diverse fasi di formazione della variante al piano
strutturale, attraverso un linguaggio chiaro e comprensibile.
Per quanto sopra esposto, le Norme Tecniche di Attuazione del Piano strutturale, verranno
variate al " Capo III - Unità territoriali organiche elementari" nel seguente modo :
- all' Art.12 con l'introduzione, nel dispositivo
"Per ogni Unità Territoriale
Organica
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Elementare il Piano Strutturale", del nuovo punto "5.5" che reciterà : " il presente strumento
stabilisce la possibilità di trasferimento di posti letto dalla UTOE n°1 (Porto Santo Stefano) e
dalla UTOE n°3 (Porto Ercole) verso l’UTOE n°2 (Terrarossa) nel limite massimo del 14 % dei
posti letto totali pari quindi ad un incremento di 166 posti letto. Pertanto sono decrementate le
dotazioni dei posti letto, relativamente all’UTOE n°1 per 100 posti letto e alla UTOE n°3 per
66 posti letto"; e del nuovo punto " 5.6" che reciterà: " il presente strumento consente il
trasferimento degli alloggi dalla UTOE n°1 (Porto Santo Stefano) e dalla UTOE n°3 (Porto
Ercole) verso l’UTOE n°2 (Terrarossa) nel limite massimo del 12 % degli alloggi totali,
esclusivamente all’interno degli ambiti urbani riconosciuti dal presente P.S. ; pari quindi ad un
incremento di 34 alloggi. Pertanto sono decrementate le dotazioni degli alloggi, relativamente
all’UTOE n°1 per 22 alloggi e alla UTOE n°3 per 12 alloggi";
- all' Art.14 per l' "UTOE. 2: Terrarossa" al punto "1. Delimitazione" con l'introduzione, nel
dispositivo ......"Il Piano Strutturale riconosce all’interno dell’UTOE 2 l’ambito urbano di Terra
Rossa costituito da:
- il nucleo residenziale di Terra Rossa;
- la Cava di calcare di Terra Rossa, ricompresa nel Piano della Attività Estrattive
Provinciale (P.A.E.R.P.) e di cui alla D.C.P. n. 49 del 27.10.2009, al n. 166 delle “Cave
dismesse e abbandonate”;
- il depuratore intercomunale di Orbetello-Monte Argentario, a servizio dei centri abitati
di Orbetello, Orbetello Scalo, Albinia, Talamone, dei Campeggi Osa-Albegna, di
Ansedonia, Porto S. Stefano, Porto Ercole, Pozzarello e Terra Rossa;
- il sito della Ex-discarica dei Rifiuti Solidi ed Urbani;
- la Stazione Ecologica per la raccolta differenziata degli R.S.U.;
- le Strutture di servizio alla Mobilità esistenti e da realizzare nell’ambito del corridoio
multimodale (Porto S.Stefano-S.Liberata-Terra Rossa-Porto Ercole), quale viabilità
extraurbana di interconnessione sovra comunale e di cui all’art. 91 del R.U.: rete viaria;
-
-
l’Albergo Argentario Golf Resort & SPA con 146 posti letto;
l’area di trasformazione strategica (ATS) di Terrarossa, così come definita
dall’art.2.c.20 del presente PS e in ATS2.4 e del presente articolo al punto 6.1
lettera c e lettera c.2 “Area ATS2.4” ;
L’ambito insediativi di Terrarossa costituisce un caso unico, peculiare e non ripetibile
all’interno del territorio del Comune di Monte Argentario;
Il punto " 2 Obiettivi locali (Ol)" che è stato integrato nel seguente modo:
Ol.2.4.1 Apposizione di cartellonistica a norma CAI in un sentiero esistente allo scopo di
valorizzare emergenze storico-documentali
Ol.2.10.1 Realizzazione di una serra botanica all’interno dell’area golfistica, aperta anche a
soggetti esterni e con finalità didattiche, per la valorizzazione delle essenze arboree,
arbustive e floreali tipiche della zona.
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Ol.2.10.2 Realizzazione di un campo pratica per il golf, di numero 5 piazzole, all’interno del
perimetro dell’attuale campo da golf, per migliorare le dotazioni sportive e di addestramento,
con l’obbligo della fruizione a tutti i ragazzi interessati al di sotto dei 14 anni, residenti nella
provincia
Ol.2.14 adeguamento dello svincolo sulla SP 440 , per garantire una idonea fruibilità degli
impianti sportivi nel loro complesso: campo da golf, campo da polo, stadio comunale e
relativo accesso alla struttura alberghiera. La società proprietaria dell’Argentario Golf Resort
si impegna, previa autorizzazione sul progetto da parte della Provincia, a realizzare gli
interventi suddetti contestualmente alla realizzazione delle opere di ampliamento della
struttura alberghiera. La strada vicinale delle Piane, infrastruttura di accesso alla struttura
alberghiera, potrà essere adeguata al fine di assolvere pienamente alle funzioni di
collegamento.";
Ol.2.15 Realizzazione di un eliporto per il traffico privato e per i servizi sociali (elisoccorso
medico, vigili del fuoco, protezione civile, etc.).
E’ stato inserito il punto "4 bis. Dimensioni massime ammissibili per Argentario Golf Resort" :
a) edilizia alberghiera (“casa madre” e “dipendenze”)aggiuntiva: 3.250 mq di s.u.l. mc 12.000
(120 p.letto);
b) edilizia residenziale(“ nuovi alloggi “) aggiuntiva: 4.250 mq di s.u.l., mc 15.000 ( 34 alloggi);
c) edilizia alberghiera totale prevista ( esistente e di progetto ) :7.000 mq di s.u.l., mc 28.000 (
266 p.letto);
d) edilizia per servizi (“servizi generali”) totali previsti:1.500 mq di s.u.l., mc 4.000;
La Società proprietaria della struttura alberghiera che realizza l’impianto dovrà stipulare a favore
del Comune di Monte Argentario una convenzione contenente obblighi ed oneri, vincolanti e
irrevocabili: obblighi elencati negli articoli 3,4,5 del Protocollo di Intesa tra la Provincia di
Grosseto e il Comune di Monte Argentario per l’ampliamento della struttura, il Regolamento
concernente uso, manutenzione ed esercizio condominiale dei servizi e dei nuovi alloggi, un
Piano di Sistemazione Ambientale complessivo, la realizzazione della rete di distribuzione
dell’acqua potabile occorrente, l’allontanamento delle acque di rifiuto a mezzo fognatura e
relativo innesto in quella esistente e tutto quant’altro il Comune di Monte Argentario riterrà
necessario e utile porre come adempimento e obbligo a carico della Ditta.
Inoltre, la Società dovrà impegnarsi ad assumere in convenzione gli impegni di cui all’art.6 del
protocollo d’intesa tra Provincia e Comune. La Società proprietaria si impegna inoltre a
completare i nuovi alloggi solo successivamente alle diverse fasi di ampliamento del complesso
turistico-ricettivo, secondo le modalità disciplinate.";
Viene inoltre inserito un nuovo punto " 4 ter. Vincoli di edificabilità per Argentario Golf Resort:
Nel rispetto del dimensionamento complessivo programmato con il presente strumento, si
prevedono n. 34 alloggi (residenze) contigui all’Albergo (ricadenti all’interno dell’ambito urbano di
Terra Rossa) formando un complesso urbanisticamente unitario e con l’erogazione, a livello
centrale, di servizi alberghieri comuni, con obbligo del mantenimento della centralità gestionale
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degli stessi e di continuità paesaggistico-ambientale con il resto del compendio alberghiero,
secondo la tipologia del Condo Hotel (unità residenziali: 136 posti letto) e con specifiche
clausole sulla gestione dei servizi di cui sopra nei singoli contratti d’acquisto, da inserire nei
successivi atti di trasferimento (s.u.l. 4.250mq).
Tale intervento consente di attingere dal budget complessivo degli alloggi previsti nel PS
trasferendo gli stessi nell’ambito di Terra Rossa.
Le nuove strutture dovranno essere connesse funzionalmente all’albergo, con dovranno quindi,
come definito al paragrafo precedente, garantire l’erogazione centrale dei servizi alberghieri
comuni, quali: utilizzo dell’ingresso principale della struttura alberghiera senza altra viabilità
carrabile di accesso (impiego di percorsi pedonali e golf-car elettriche-solari), utilizzo della
portineria, dei parcheggi-garage, lavanderia, ristorazione, mantenimento unità ricettive e aree
verdi, servizi navetta ecc., da erogarsi mediante un apposito Regolamento interno alla
struttura,così come disciplinato dalla convenzione prevista dall’art.6 del protocollo d’intesa dal
precedente articolo.
Inoltre, per l’intervento con destinazione urbanistica ad alloggi (residenze private ),dovrà vigere
l’obbligo di non modificazione della destinazione d’uso per almeno 20 anni dalla fine dei lavori,
dopo 20 anni il legame tra il Resort e gli alloggi può rimanere inalterato o eventualmente
destinato al turistico ricettivo. Sarà inoltre vietato il frazionamento delle singole unità immobiliari
al fine di non incrementare il numero degli alloggi totali previsti.
Viene inserito infine un nuovo punto " 7. Criteri insediativi:
I nuovi sistemi insediativi dovranno definire ed accrescere l’identità urbana di ciascun centro
(nella fattispecie quella di Terra Rossa), definendo il sistema delle funzioni qualificanti,
concentrare la crescita in aderenza ai tessuti esistenti con finalità di integrazione e ricucitura
dei margini (in tal caso il ambito insediativi del contesto urbanizzato e infrastrutturato di Terra
Rossa), precludere la formazione di nuovi nuclei autonomi, evitare ogni forma di crescita non
concentrata, compatta e conchiusa, quindi contenere in il consumo di suolo.
L’intervento dovrà evitare l’uso di tipologie insediative tipiche della lottizzazione urbana,
caratterizzata da singoli lotti, strade carrabili di smistamento e penetrazione parcheggi,
marciapiedi, pubblica illuminazione, recinzioni di proprietà per ogni singolo edificio, tipologie
edilizie a schiera e in linea.
I criteri progettuali dell’intervento dovranno ispirarsi ad una marcata qualità architettonica e
compositiva, mediante l’aggregazione con tipologia a grappolo di singole unità abitative da
posizionare secondo l’andamento collinare del terreno e all’interno della vegetazione
esistente in modo tale da non offrire mai un fronte continuo e compatto, ma adattando i
volumi alla morfologia ed al contesto ambientale, anche mediante l’utilizzo costante del tettogiardino, in modo tale da limitare drasticamente l’impatto visuale degli interventi. Anche i
materiali, i colori e le tecnologie utilizzate saranno coerenti alla filosofia progettuale, di cui
sopra, ecocompatibili ed ispirati ai principi della bioedilizia e del risparmio energetico, in
perfetta sintonia con le caratteristiche dell’attuale Golf Resort. Particolare cura dovrà essere
posta agli interventi di mitigazione attraverso l’uso di piante arbustive e nelle esecuzione delle
opere di urbanizzazione primaria come parcheggi (pavimentazioni permeabili) e spazi a
verde.