Uno standard universale
per le misurazioni: IPMS
Francesca Prandi MRICS
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EIRE - 26 giugno 2014
LA REALTÀ ITALIANA
Superficie Lorda di Pavimento
Superficie Utile Calpestabile
Superficie Esterna Lorda
Superficie Interna Lorda
Superficie Interna Netta
Superficie Ponderata
Superficie Commerciale
Superficie Millesimata
A corpo e non a misura
LA NECESSITÀ DI UNA CONVENZIONE
Nel nostro mercato, come in molti altri mercati esteri, non esiste uno standard di
misurazione. Spesso i contratti di locazione e compravendita riportano la dicitura
«a corpo e non a misura».
L’introduzione ed il rispetto dello standard da parte di tutti gli attori del mercato
(proprietari, inquilini, venditori, acquirenti, agenti, valutatori) ridurrà i danni indotti
nel mercato da riferimenti approssimativi e confusi.
L’introduzione ed il rispetto dello standard da parte di operatori consapevoli non
farà altro che rafforzare la credibilità del nostro mercato immobilare.
IPMS UFFICI – 3 DEFINIZIONI
• IPMS OFFICE AREA 1
• IPMS OFFICE AREA 2
• IPMS OFFICE AREA 3
IPMS OFFICE AREA 1
DEFINIZIONE: la misurazione comprende i muri perimetrali
esterni. E’ spesso, ma non universalmente, nota come Gross
External Area (GEA – Superficie Lorda Esterna).
USO: questo standard può essere utilizzato per scopi di
progettazione o di determinazione dei costi.
Aree escluse dalla definizione (eventualmente riportate a parte):
• cavedi luce;
• scale di emergenza esterne;
• balconi;
• terrazze in copertura.
IPMS OFFICE AREA 2
DEFINIZIONE: la misurazione esclude i muri perimetrali
esterni. E’ spesso, ma non universalmente, nota come
Gross Internal Area (GIA – Superficie Lorda Interna).
USO: questo standard può essere utilizzato da facility
managers e cost consultants.
IPMS OFFICE AREA 3
DEFINIZIONE: è pari alla IMPS Office Area 2 distinta per
usi/categorie (Categories).
USO: permette a utilizzatori e fornitori di diversi servizi (es.
valutatori, agenti…) di fare un confronto utilizzando
specifici moduli/convenzioni (Applications).
CATEGORIE
Categoria A Distribuzione verticale
Categoria B Servizi tecnici
Categoria C Bagni e servizi d’igiene (es. spogliatoi, sgabuzzini
delle pulizie..)
Categoria D Aree di circolazione
Categoria E Aree ad uso uffici e servizi (es. aree ristoro,
caffetteria, palestra..)
APPLICATIONS/INTERNATIONAL FLOOR AREA
Per facilitare il confronto di canone e valore fra diversi immobili ad uso ufficio o rispetto
ad un benchmark, lo Standards Setting Committee suggerisce l’uso delle seguenti
Applications note come International Floor Area (IFA).
International Floor Area Office 1 (IFA Office 1)
IFA1 = IPMS 2 – [Category A]
International Floor Area Office 2 (IFA Office 2)
IFA2 = IPMS 2 – [Category A + Category B + Category C + Category D]
International Floor Area Office 3 (IFA Office 3)
IFA3 = IPMS 2 – [Category A + Category B + Category C + Category D + Sub‐category
E(iv)*]
International Floor Area Office 4 (IFA Office 4)
IFA4 = IPMS 2 – [Category A + Category B + Sub‐categories C(ii), (iv)** +
Sub‐categories D(ii), (iv) + Sub‐categories E(ii), (iv)]
(*) colonne (**) muri strutturali e colonne
Per maggiori informazioni:
• Sito web: www.ipmsc.org/consultation
• Email:
[email protected]