Dott. arch. Giovanni Neri
Consulente Tecnico di Ufficio
Via Botteghelle, 448 - 80147- Napoli
tel.- fax 081 5615165 cell. 339 7567147
TRIBUNALE DI NAPOLI
5^ Sezione Civile - Espropriazioni
Giudice dell’Esecuzione dott. G.Sensale
Procedimento di esproprio immobiliare N. 1476/04 R.G.E.
Promosso da Di Iorio Francesco ed altri
Contro Scopa Gilde Maria Caterina
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
OGGETTO: Determinazione del valore di mercato dell’immobile sito in Marano di Napoli
NA, al C.so Europa n. 152, piano 4°, interno 12, N.C.E.U. Comune di
Marano di Napoli, Foglio: 8, Particella : 130, sub 16.
ALLEGATI :
1. n. 1 verbale di accesso;
2. n. 28 fotografie;
3. n. 1 copia certificato di residenza;
4. n. 1 copia visura immobile e storica;
5. n. 1 copia planimetria catastale;
6. n. 1 copia istanza richiesta copia licenza edilizia e certificato di agibilità;
7. n. 1 copia istanza verifica conformità immobile;
8. n. 1 copia atto di compravendita;
9. n. 1 copia istanza verifica oneri condominiali;
10. n. 1 copia avvisi di sopralluogo e ricevute;
11. n. 1 copia stralcio aerofotogrammetrico e rilievo planimetrico;
12. n. 1 specifiche competenze tecniche e spese;
13. n. 1 cd-rom contenente relazione e allegati.
1. PREMESSA
Nell’udienza del 01/12/2004, il dott. G. Sensale, Giudice dell’Esecuzione della
5^ Sezione Civile Espropriazioni del Tribunale di Napoli, ha conferito al sottoscritto dott.
arch. Giovanni Neri, con studio in Napoli alla Via Botteghelle n. 448, iscritto all’“Ordine
degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori” della Provincia di Napoli - al n.
8635, l’incarico di Consulente Tecnico di Ufficio nella procedura di espropriazione
immobiliare n. 1476/04 R.G.E., promossa da Di Iorio Francesco ed altri contro Scopa
Gilde Maria Caterina, proprietaria dell’unità immobiliare facente parte del fabbricato sito in
Marano di Napoli, al C.so Europa n. 152,
piano 4°, interno 12, N.C.E.U. Foglio: 8,
Particella: 130, sub 16, affidandogli il seguente mandato :
Procedere, previa una breve descrizione e dopo aver accertato se i confini ed i dati
catastali indicati nell’atto di pignoramento corrispondono alla realtà, alla valutazione dei
beni pignorati, al fine di fornire gli elementi necessari per la determinazione del prezzo
base per la vendita.
Incarica, altresì, l’esperto ad accertare, con riferimento alla Legge sul “Condono Edilizio”
28/02/1985, n. 47, e successivi provvedimenti normativi, in quale epoca fu realizzato
l’immobile, gli estremi della licenza o concessione edilizia, la conformità della stessa agli
strumenti urbanistici e la rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione,
eventuali modifiche subite dalla costruzione e gli estremi degli atti amministrativi
autorizzativi delle variazioni o ristrutturazioni, nonché l’esistenza della dichiarazione di
agibilità.
In caso di abuso edilizio, incarica l’esperto ad accertare il tipo e la gravità dell’abuso e
conseguentemente:
1) La tempestività della domanda di sanatoria; 2) L’inesistenza di opere insuscettibili di
sanatoria (legge n. 47/85, art. 33); 3) L’avvenuto pagamento dell’intera oblazione; 4)
L’esistenza o no di vincoli di cui all’art. 32 co. 3° legge n. 47/85; 5) In presenza dei vincoli
seddetti, se sia stata inoltrata la richiesta la richiesta per la concessione del parere e se
l’autorità preposta lo abbia rilasciato; 6) La richiesta di documentazione aggiuntiva da
parte del comune; 7) Se il comune abbia o no rilasciato concessione in sanatoria.
Per i soli casi di istanza di sanatoria edilizia ex legge724/94 (in aggiunta a quanto sopra),
accertare:
1) L’avvenuto integrale pagamento degli oneri accessori; 2) Il non superamento dei limiti
quantitativi di cui all’art. 39 della legge 724/94 e l’inesistenza di cause soggettive ostative
al rilascio della sanatoria (imputazioni di cui agli art. 416 bis, 648 bis e ter c.p.); 3) Se il
richiedente abbia o no beneficiato della riduzione dell’oblazione per estremo disagio di cui
alla legge 724/94, art. 39 co. 13° e seguenti.
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Ancora per tutti i casi di abuso edilizio, in ipotesi di mancata presentazione dell’istanza o
di totale inesistenza o nullità della stessa, verificare la proponibilità dell’istanza di
sanatoria da parte dell’aggiudicatario con riferimento agli artt. 17 co. 5° e 40 co. 6° della
legge 47/85 (e successive modifiche).
Verifichi l’esperto se i beni immobili pignorati sono detenuti da persone diverse dalla parte
debitrice con l’indicazione, in caso affermativo, del titolo in base al quale sono occupati,
accertando, in particolar modo, la esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento.
Verifichi, inoltre, se sugli immobili pignorati gravano vincoli o oneri, opponibili o meno
all’aquirente, anche di natura condominiale, ivi compresi quelli derivanti da contratti
incidenti sull’attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico
artistico.
L’esperto provveda a redigere relazione di stima e alla parte critica farà seguire una parte
conclusiva nella quale riassuntivamente
indicherà la consistenza dell’immobile,
l’ubicazione, i confini (almeno tre), i dati catastali, la provenienza del bene ed il valore del
cespite, provvedendo, se necessario, alla suddivisione in lotti”.
Il Giudice ha concesso il termine di giorni 120 per il deposito in cancelleria della
relazione di stima, e determina in Euro 300,00 l’anticipo da corrispondere all’esperto dal
creditore procedente o richiedente il primo giorno di inizio delle operazioni di consulenza.
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2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
Al fine di poter rispondere in maniera esaustiva ai quesiti del mandato, ho ritenuto
opportuno richiedere il certificato di residenza (allegato n. 3) della parte debitrice presso
il comune di Marano di Napoli. Ho effettuato una ricerca catastale, con la richiesta
all’agenzia del Territorio di Napoli, delle seguenti certificazioni: visura per immobile, visura
storica (allegato n. 4), e pianta di accatastamento (allegato n. 5).
All’ufficio tecnico del Comune di Marano di Napoli, con richiesta protocollata in
data 02/02/06 n.4137, intesa ad ottenere copia della licenza edilizia rilasciata dal Comune
di Marano il 6 marzo 1961 alla “Società Edilizia Artigiani Maranesi S.E.A.M.” e copia del
certificato di agibilità, ho appreso, con istanza del 07/02/06 che in data 04//03/1961 è
stata protocollata con il numero 601 la pratica edilizia n.74 a nome di S.E.A.M., per la
realizzazione di un immobile alla Via S. Maria a Cubito, e allo stato attuale la pratica di
licenza edilizia e l’eventuale certificato di agibilità non sono rintracciabili agli atti (allegato
n.6).
All’Ufficio Condono del Comune di Marano Napoli, con richiesta protocollata in
data 20/01/06 n.2890, ho appreso, mediante certificazione del 07/02/06, che non ci sono
state istanze di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85, Legge 724/94 e Legge
326/03 relativamente all’immobile oggetto di stima (allegato n. 7).
Successivamente mi sono recato presso l’Archivio Notarile per richiedere copia
conforme dell’atto del notaio Salvatore Sica del 27/02/1973 n. rep. 60023 e n. racc. 3690
(allegato n. 8).
Altresì mi sono recato alla Sovrintendenza dei Beni Culturali presso il Palazzo
Reale di Napoli dove ho riscontrato che il fabbricato in questione non è assolutamente di
interesse artistico o storico e non è assoggettato ai vincoli di cui al Decreto Legislativo 29
ottobre 1999, n. 490 ex legge 1089/1939.
Ho contattato il dott. Giovanni Ricciardi in qualità di amministratore del
condominio, prima telefonicamente, e poi con istanza a mezzo fax al fine di verificare
eventuali oneri condominiali a carico della signora Scopa Gilde Maria Caterina. Con fax
del 21/02/06 il dott. Ricciardi precisa che l’immobile di proprietà della signora Scopa Gilde
Maria Caterina, condotto in locazione dalla signora Ferrillo, è in regola con i pagamenti
degli oneri condominiali sia ordinari che straordinari (allegato n. 9).
Non avendo fissato in sede di udienza la data di primo accesso, per meglio
coordinarmi con le parti per l’accesso all’immobile in questione, il giorno 23 gennaio 2006
ho spedito raccomandata a. r. (allegato n. 10) alla signora Scopa Gilde Maria Caterina,
proprietaria dell’immobile sito in Marano di Napoli al Corso Europa n. 152 piano quarto
int. 12, con l’avviso dell’inizio delle operazioni peritali per il giorno giovedì 2 febbraio 2006
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alle ore 15:30, il cui verbale si allega in originale alla presente relazione (allegato n. 1) e
per conoscenza allo studio dell’avvocato Abbamonte quale procuratore costituito dei
signori Di Iorio e Sottolano.
Alla suddetta data, insieme con il mio collaboratore arch. Carmine Cangiano, ho
effettuato una dettagliata ricognizione dell’immobile nonché rilievo fotografico e rilievo
metrico dell’appartamento, del vano scale e dei dintorni.
In questa data ho ritenuto chiuse le operazioni peritali, avendo a disposizione
quanto necessario per procedere alla stesura della C.T.U.
Relativamente alla singola unità abitativa in oggetto si rileva una lieve discordanza
tra la distribuzione interna ed esterna (allegato n. 11) alla planimetria catastale (allegato
n. 5).
3. INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE, ACCERTAMENTO DEI DATI CATASTALI, DEL
TITOLO DI PROVENIENZA, DEI CONFINI E DIFFERENZE RISCONTRATE CON LA
REALTA’.
3.1 – PREMESSA
L’ immobile oggetto del fallimento fa parte di un fabbricato per civile abitazione, di
edilizia di tipo economico (foto n. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8), avente struttura in cemento
armato.
Esso è composto da cinque piani fuori terra, di cui il piano terra è adibito ad attività
commerciale mentre i piani superiori sono destinati ad abitazione.
Il
fabbricato presenta uno stato di degrado generale e di ammaloramento
dell’intonaco dei balconi, con segni di dissesto ai frontalini e all’intradosso di alcuni
balconi.
Le rifiniture interne ed esterne sono del tipo economiche.
Il luogo in cui sorge il fabbricato fa parte del centro cittadino, sufficientemente
dotato di servizi, attrezzature collettive e sociali, con infrastrutture.
3.2 - DATI CATASTALI
Il seguente bene pignorato è ubicato in Marano di Napoli, al Corso Europa n. 152, ed
è riportato al N.C.E.U. Comune di Marano di Napoli, in ditta Scopa Gilde Maria Caterina
Foglio: 8, Particella : 130, sub 16, voltura n. 449551/2003, Categoria : A/2, Classe : 5,
Consistenza : 4,5 vani, Rendita : Euro 325,37 (allegato n. 4).
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3.3 - TITOLO DI PROVENIENZA, ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITÀ DELL’
IMMOBILE ALLE LICENZE E CONCESSIONI EDILIZIE, ACCERTAMENTO AI
SENSI DELLA EX LEGGE 47/85.
Il suddetto bene è pervenuto alla signora Scopa Gilde Maria Caterina, nata a
Andreatta il 17 settembre 1924, a seguito di atto di vendita del 27/02/1973 stipulato in
Marano di Napoli dal Notaio Salvatore Sica n. rep. 60023 e n. racc. 3690 (allegato n. 8).
L’immobile in questione fa parte di un fabbricato realizzato con regolare licenza
edilizia, e più precisamente, licenza edilizia rilasciata in data 04//03/1961 protocollata con
il numero 601 pratica edilizia n.74 a nome di S.E.A.M., per la realizzazione di un immobile
alla Via S. Maria a Cubito (allegato n.6).
All’Ufficio Condono del Comune di Marano Napoli ho appreso che non ci sono state
istanze di condono edilizio ai sensi della Legge 47/85, Legge 724/94 e Legge 326/03
relativamente all’immobile oggetto di stima (allegato n. 7).
3.4 - DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE, CONFINI E DIFFERENZE RISCONTRATE AL
MOMENTO DEL SOPRALLUOGO
L’appartamento in oggetto è ubicato al quarto piano del suddetto fabbricato,
interno 12, di
tre vani ed accessorio con accesso di fronte per chi sale le scale
(foto n. 9, 10).
L’appartamento confina con Corso Europa (a nord), proprietà Arnone Ciro int. 13
(a ovest), Via Norvegia (a sud) e proprietà aliena (a est) (allegato n. 11).
Esso attualmente è occupato dalla signora Ferrillo Angela mediante un regolare
contratto di locazione registrato al n. 53584/3° del registro atti privati di Napoli in data
20/07/1998 e avente durata dal 12/07/2002. L’immobile è arredato in tutti i suoi ambienti
(ingresso, bagno, camera da letto, soggiorno e cucina).
Per il resto si presenta in discrete condizioni di manutenzione, con esposizione
nord – sud, con discreta luminosità, con discrete rifiniture per quanto riguarda gli infissi
tutti in legno, la pavimentazione, le pareti, ed i servizi.
L’appartamento è dotato dei seguenti impianti: acqua, luce, gas e citofono.
L’appartamento non è dotato di impianto di riscaldamento.
Si estende per una superficie lorda di mq 71, mentre la superficie utile
complessiva di circa mq 63 ed una superficie non residenziale (balconi) di mq 8.7
comprendente: ingresso (foto n. 10, 11, 12, 13, 14), soggiorno (foto n. 15, 16, 17),
camera da letto (foto n. 18, 19, 20), cucina abitabile (foto n. 21,22, 23, 24), bagno (foto n.
26, 27), ripostiglio (foto n. 14, 28) un balcone che dà sul corso Europa (foto n. 6, 25) ed
un secondo balcone con affaccio su Via Norvegia (foto n. 7).
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L’appartamento ha una altezza unica per tutta la sua estensione di m 2.95.
L’attuale distribuzione interna ed esterna (allegato n. 11) presenta lieve discordanza
alla planimetria catastale, di cui si è presa visione al catasto fabbricati (allegato n. 5).
4. CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONE DEI CESPITI
Nell’analizzare un immobile, la determinazione del suo valore può essere eseguita
con diversi metodi. E’ noto che in materia di stime legali la volontà del legislatore impone
di seguire un metodo di valutazione in modo da eliminare qualunque possibile arbitrio del
tecnico. Anche in questo caso il mandato del G. E. si riferisce ad una valutazione del
valore reale dell’immobile per cui le indagini sono state orientate in modo da stabilire il
valore di mercato del bene in un regime di libera contrattazione, tenendo conto delle
caratteristiche estrinseche (ubicazione rispetto al centro della città, presenza delle vie di
comunicazione, presenza dei servizi pubblici, qualità del tessuto urbanistico e sociale
circostante) ed intrinseche (destinazione d’uso, tipologie edilizia, tipologia costruttiva,
qualità delle finiture, qualità degli impianti, età e stato di manutenzione, dimensione) del
bene.
Nel caso in esame occorre, appunto, determinare il valore venale dell’immobile,
ovvero stabilire il prezzo che tale bene assumerebbe se fosse posto in vendita; per
questo il criterio del valore di mercato appare il più idoneo a realizzare lo scopo della
stima, in quanto esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta ed un
determinato bene in funzione della domanda e dell’offerta di quel bene sul mercato.
Pertanto, allo scopo di determinare con obiettività il suddetto valore venale di mercato
dell’immobile in questione, si è ricercato il valore reale di beni similari, dal momento che
non è possibile basare la stima su compravendite recenti, essendo i dati in essa riportati
poco attendibili. Infatti, nelle compravendite recenti le parti si avvalgono dei benefici
involontari che scaturiscono dall’applicazione dell’art.52, comma 4, del D.P.R. n.131 del
26/04/1986 sul Testo Unico delle Imposte di Registro, per il quale non è previsto alcun
accertamento di valore se nel rogito viene dichiarato il valore automatico, il valore cioè
scaturito dal prodotto del reddito catastale rivalutato, moltiplicato il relativo coefficiente.
Sono state quindi effettuate indagini di mercato presso l’U.T.E. di Napoli e direttamente
presso tecnici del luogo, intermediari ed operatori economici della zona, per venire a
conoscenza degli ultimissimi prezzi di beni similari ed aventi la stessa destinazione
economica. L’ubicazione del bene, nonché la qualità intrinseca dell’edificio di cui essa fa
parte, sono certamente elementi che concorrono a rendere interessante ed incoraggiante
un eventuale acquisto dello stesso, o viceversa scoraggiarlo.
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I prezzi attualmente correnti in zona per immobili aventi caratteristiche analoghe a
quello di cui si tratta hanno variazioni notevoli in funzione dell’ubicazione, del
posizionamento, dell’esposizione, della commerciabilità, della rendita economica, nonché
delle caratteristiche proprie del bene.
In questo caso, si tratta di una zona centrale, ben servita e collegata con
attrezzature di tipo collettivo ed infrastrutture, con edilizia di tipo economico residenziale.
L’immobile in questione, nel suo complesso, possiede delle normali caratteristiche
costruttive, un discreto stato di manutenzione, per cui, tenendo conto delle valutazioni
operate e di recenti trattazioni in zona di beni simili, si può stimare sinteticamente, per
l’appartamento in Marano di Napoli, al Corso Europa n. 152 piano quarto int. 12, il prezzo
è in Euro 165.000,00 - (prezzo desunto dalle varie informazioni richieste presso
numerose agenzie immobiliari nonché dal Borsino della Tecnocasa Immobiliare,
confrontati con quelli del Consulente Immobiliare di Pirola Editore, che forniscono gli
intervalli di prezzo richiesti con maggiore frequenza dai clienti per le varie zone ed a
seconda del numero dei locali, elaborando l’andamento reale dei prezzi sulla domanda e
sull’offerta).
Pertanto la quotazione del cespite è la seguente: (euro 165.000,00).
A questa valutazione bisogna detrarre, infine, la percentuale di svalutazione del
22,0 % per gli immobili occupati (rapporto Nomisma 2004 per l’area di Napoli), quindi la
quotazione dell’immobile è la seguente: (Euro 128.700,00).
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5. CONCLUSIONI RIASSUNTIVE
Dopo l’attenta analisi svolta, ed a seguito di accurate indagini svolte in sito e su
documenti, nonché sulle produzioni di ufficio, ritengo di poter concludere fornendo i
risultati come indicato di seguito.
Appartamento ubicato in Marano di Napoli, al Corso Europa, n.152 interno 12,
di superficie lorda di mq 71, con superficie utile di mq 63, costituito da tre vani ed
accessorio, con balconi per una superficie non residenziale di mq 8.70.
E’ ubicato al quarto piano di un fabbricato di edilizia economica, con accesso dalla
porta di fronte per chi sale le scale.
Confina con Corso Europa (a nord), proprietà Arnone Ciro int. 13 (a ovest), Via
Norvegia (a sud) e proprietà aliena (a est).
Tale bene è riportato al N.C.E.U. Comune di Marano di Napoli, in ditta Scopa
Gilde Maria Caterina Foglio: 8, Particella: 130, sub 16, voltura n. 449551/2003,
Categoria:
A/2,
Classe:
5,
Consistenza:
4,5
vani,
Rendita:
Euro
325,37.
Stato: occupato.
Il suddetto bene risulta essere di proprietà della signora Scopa Gilde Maria
Caterina alla quale è pervenuto a seguito dell’atto di compravendita stipulato in Marano di
Napoli dal notaio Salvatore Sica del 27/02/1973 n. rep. 60023 e n. racc. 3690.
L’immobile fa parte di un fabbricato realizzato con regolare licenza edilizia
rilasciata in data 04/03/1961 protocollata con il numero 601 pratica edilizia n.74 a nome di
S.E.A.M., per la realizzazione di un immobile alla Via S. Maria a Cubito.
Il valore dell’appartamento del Corso Europa, n. 152 quarto piano
interno 12, Marano di Napoli è di (Euro 128.700,00).
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Il sottoscritto ritiene, con la presente relazione, che si compone di n. 11 fogli dattiloscritti,
di n. 1 verbale di accesso, di n. 28 fotografie, di n. 1 copia certificato di residenza, di n. 1
copia visura immobile e storica, di n. 1 copia pianta di accatastamento, di n. 1 copia
istanza richiesta copia licenza edilizia e certificato di agibilità, di n. 1 copia istanza di
verifica conformità immobile, di n.1 copia atto di compravendita, di n. 1 copia istanza
verifica oneri condominiali, di n. 1 copia raccomandata a. r. e ricevute, di n. 1 copia
stralcio aerofotogrammetrico e rilievo planimetrico, di n. 1 specifiche
competenze
tecniche e spese, di n. 1 cd-rom contenente relazione e allegati, di aver assolto l’incarico
ricevuto e resta a disposizione dell’On. le Giudice per eventuali chiarimenti.
Napoli, 14 Marzo 06
Il Consulente Tecnico di Ufficio
dott. arch. Giovanni Neri
10
INDICE
Giudice dell’Esecuzione dott. G.Sensale.........................................................................1
1. PREMESSA..................................................................................................................... 2
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA............................................ 4
3. INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE, ACCERTAMENTO DEI DATI CATASTALI, DEL
TITOLO DI PROVENIENZA, DEI CONFINI E DIFFERENZE RISCONTRATE CON
LA REALTA’................................................................................................................ 5
3.1 – PREMESSA................................................................................................................ 5
3.2 - DATI CATASTALI........................................................................................................ 5
3.3 - TITOLO DI PROVENIENZA, ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITÀ DELL’
IMMOBILE ALLE LICENZE E CONCESSIONI EDILIZIE, ACCERTAMENTO AI
SENSI DELLA EX LEGGE 47/85............................................................................... 6
3.4 - DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE, CONFINI E DIFFERENZE RISCONTRATE AL
MOMENTO DEL SOPRALLUOGO ........................................................................... 6
4. CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONE DEI CESPITI..................................................... 7
5. CONCLUSIONI RIASSUNTIVE....................................................................................... 9
11