Direzione Regionale del Piemonte
Ottobre 2010
Ristrutturazioni Edilizie
Le agevolazioni fiscali
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aggiornamento
l’agenzia
informa
ottobre
2010
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
INDICE
INTRODUZIONE
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1. LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE
6
Chi può fruire della detrazione
Per quali lavori spettano le agevolazioni
7
8
Cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione
12
Come si può perdere la detrazione
15
Se cambia il possesso
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Cumulabilità con la detrazione Irpef per il risparmio energetico
17
2. L’IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
19
L’agevolazione per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
19
L’Iva agevolata per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione
20
3. LA DETRAZIONE IRPEF PER GLI ACQUIRENTI E GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI
21
Le condizioni richieste per fruire dell’agevolazione
22
Cosa fare per ottenere la detrazione
22
4. LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI
23
In cosa consiste
23
Le condizioni richieste
23
5. I PRINCIPALI TIPI DI INTERVENTI AMMESSI ALLA DETRAZIONE IRPEF DEL 36%
25
A. Sulle singole unità abitative
25
B. Sulle parti condominiali
28
6. LA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI
31
7. PER SAPERNE DI PIÙ
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
INTRODUZIONE
La legge finanziaria 2010 ha prorogato fino al 31 dicembre 2012 il
termine per fruire della detrazione del 36% delle spese sostenute per
i lavori di recupero del patrimonio edilizio.
La stessa legge finanziaria 2010 ha prorogato la detrazione d’imposta sull’acquisto di immobili ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione o da
cooperative.
L’agevolazione è applicabile alle abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati
dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 e acquistati entro il 30 giugno 2013.
Non ha più scadenza, inoltre, l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata del 10%, per le prestazioni di servizi e le forniture di beni relative agli interventi di recupero edilizio di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata.
Non ha scadenze, anche, la possibilità di fruire:
■ della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi pagati per mutui stipulati per la
costruzione (e la ristrutturazione) dell’abitazione principale;
■ dell’applicazione dell’aliquota Iva al 4% sui beni finiti acquistati per la costruzione di
abitazioni non di lusso (a prescindere che siano prima casa o meno) ed edifici assimilati.
Nella presente guida sono esposte in dettaglio le istruzioni per poter utilizzare al meglio
le principali agevolazioni fiscali previste per gli interventi di recupero edilizio.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
1. LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE
DI RISTRUTTURAZIONE
I contribuenti hanno la possibilità di detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) le spese sostenute fino al 31 dicembre
2012 per la ristrutturazione di case di abitazione e delle parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
Il beneficio sul quale calcolare la detrazione spetta fino al limite
massimo di spesa di 48.000 euro da suddividere in dieci anni.
Dal 1° ottobre 2006, l’importo massimo di spesa (48.000 euro), per cui è possibile fruire dell’agevolazione Irpef, va riferito alla singola unità immobiliare e non più ad ogni persona fisica
che abbia sostenuto le spese. Di conseguenza, tale ammontare va suddiviso fra tutti i soggetti
aventi diritto alla detrazione (ad esempio marito e moglie cointestatari di un’abitazione possono calcolare la detrazione spettante sull’ammontare complessivo di spesa di 48.000 euro).
Nel caso in cui gli interventi consistano nella prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese detraibili occorre tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi, sulla singola unità immobiliare. Per
esempio, per le spese sostenute nel corso del 2009 per lavori iniziati in anni precedenti, si
avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione non ha superato il limite complessivo di 48.000 euro.
I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in cinque o tre rate annuali di pari importo. Possono optare per questa diversa ripartizione della detrazione anche per le spese sostenute in anni precedenti.
ESEMPI
1. il contribuente che alla data del 31 dicembre 2010 abbia compiuto 80 anni di età ed abbia effettuato nello stesso anno lavori di ristrutturazione, invece che in dieci anni, potrà ripartire la detrazione spettante in
tre quote di pari importo da far valere nei periodi d’imposta 2010, 2011 e 2012, o anche in cinque quote
di pari importo da far valere nei periodi d’imposta 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014.
2. il contribuente che alla data del 31 dicembre 2010 abbia compiuto 75 anni di età ed abbia effettuato lavori di
ristrutturazione nello stesso anno, invece che in dieci anni, potrà ripartire la detrazione spettante in cinque
quote di pari importo da far valere nei periodi d’imposta 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014.
La citata ripartizione della detrazione in tre o cinque anni si applica solo ai contribuenti che
siano proprietari o titolari di altro diritto reale sull’unità abitativa oggetto di intervento.
Non possono beneficiare di tale disposizione per esempio l’inquilino o il comodatario.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
ESEMPIO DI CALCOLO DELLA DETRAZIONE:
La casa ha bisogno di alcuni interventi di manutenzione straordinaria, come il rifacimento dell’impianto elettrico,
idraulico e del bagno. La spesa sostenuta nel 2010 è di 30.000 euro, Iva compresa. A fronte di questa cifra si possono detrarre 10.800 euro (36% di 30.000) in dieci anni, con un risparmio d’imposta di 1.080 euro per ogni anno.
Per le persone anziane di settantacinque e ottanta anni invece il risparmio di imposta conseguibile sarà rispettivamente di 2.160 euro (10.800: 5) e 3.600 euro (10.800: 3) per ogni anno.
Va precisato, inoltre, che si tratta effettivamente di una detrazione dall’imposta e non di un
rimborso.
Ciascun contribuente ha perciò diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti
dell’imposta dovuta per l’anno in questione.
ESEMPIO:
Se la quota annua detraibile è di 1.080 euro in dieci anni, come nell’esempio sopra formulato, e l’Irpef (trattenuta o comunque da pagare) nell’anno in questione ammonta a 1.000 euro, la parte residua della quota
annua detraibile, pari a 80 euro, non può essere recuperata in alcun modo.
L’importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né può essere conteggiato in diminuzione
dell’imposta dovuta per l’anno successivo.
Lo stesso ragionamento deve essere applicato ai contribuenti che, per raggiunti limiti di età, portano in
detrazione in cinque e tre anni la quota annuale relativa agli interventi di ristrutturazione effettuati.
ATTENZIONE
La detrazione compete per le spese sostenute nell’anno e rispetta rigorosamente, pertanto, il criterio di cassa.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio la detrazione compete con riferimento all’anno di
effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.
In tale ipotesi la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, sempre a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della
dichiarazione dei redditi.
CHI PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE
Trattandosi di una detrazione dall’Irpef sono ammessi a fruire della detrazione sulle spese
di ristrutturazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone
fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.
Più in particolare possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese; in sostanza i soggetti di seguito indicati:
■ il proprietario o il nudo proprietario;
■ il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
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■
chi occupa l’immobile a titolo di locazione o comodato;
i soci di cooperative divise e indivise;
■ i soci delle società semplici;
■ gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese, le fatture e i bonifici siano a lui
intestati e purché la condizione di convivente o comodatario sussista al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori (vedi più avanti).
Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del Testo Unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado.
In questo caso (e ferme restando le altre condizioni) la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.
Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto alla detrazione qualora sia stato immesso nel possesso ed esegua gli
interventi a proprio carico.
In questo caso è però necessario che:
■ il compromesso sia stato registrato presso l’Ufficio competente;
■ l’acquirente indichi gli estremi della registrazione nell’apposito spazio del modulo di inizio lavori.
■
Ha diritto alla detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, per le sole spese di acquisto dei materiali utilizzati.
PER QUALI LAVORI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI
I lavori per i quali spettano le agevolazioni fiscali sono quelli elencati nell’articolo 3 del
Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con
Dpr 6 giugno 2001, n. 380 (precedentemente individuati dall’art. 31, lettere a), b), c) e d)
della legge 5 agosto 1978, n. 457).
In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di
manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di
ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo se riguardano determinate parti comuni di edifici residenziali.
Tra le spese per le quali compete la detrazione, oltre a quelle per l’esecuzione dei lavori,
sono comprese:
■ le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
■ le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
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le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici)
e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71);
le spese per l’acquisto dei materiali;
il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le
autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
gli oneri di urbanizzazione;
gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché
agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).
Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di
recupero edilizio.
La manutenzione ordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione, come già chiarito, solo quando riguardano le parti comuni.
Come precisato nella risoluzione 7/E del 12 febbraio 2010, le parti comuni interessate sono
quelle indicate dall’articolo 1117, nn. 1, 2 e 3 del Codice civile (il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i
locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le
fognature, ecc.).
Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine,
soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.
Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la
tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Se questi interventi fanno parte di un intervento più vasto come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle opere è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.
Poiché gli interventi di manutenzione ordinaria danno diritto alla detrazione d’imposta soltanto se effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali, la detrazione spetterà ad
ogni condomino in base alla quota millesimale.
La manutenzione straordinaria
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed inte-
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grare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i
volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle
destinazioni d’uso.
ESEMPIO:
L’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e il miglioramento di servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, il rifacimento di scale e rampe, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la recinzione dell’area
privata, il ripristino e la sostituzione del tetto, la costruzione di scale interne.
Restauro e risanamento conservativo
Sono compresi in questa tipologia gli interventi rivolti a conservare l’immobile e ad assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
ESEMPIO:
Gli interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, l’adeguamento delle altezze
dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
Ristrutturazione edilizia
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in
parte diverso dal precedente.
ESEMPIO:
La demolizione e la fedele ricostruzione dell’immobile, la modifica della facciata, la realizzazione di una mansarda o di un balcone, la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, l’apertura di nuove porte e finestre, la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
Altre categorie di interventi ammessi alla detrazione
Sono pure ammessi al beneficio della detrazione gli interventi finalizzati:
■ alla realizzazione di autorimesse o posti auto; possono avvalersi della detrazione anche
gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati. In tal caso, però, la detrazione spetta limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione, sempre che le stesse
risultino comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore;
■ all’eliminazione delle barriere architettoniche, sia sulle parti comuni degli immobili che
nei singoli appartamenti;
■ al conseguimento di risparmi energetici;
■ alla cablatura degli edifici;
■ al contenimento dell’inquinamento acustico;
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
■
all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici;
all’esecuzione di opere interne.
Questi interventi sono comunque ammessi al beneficio della detrazione, indipendentemente dalla corrispondenza alle categorie di cui all’articolo 3 del Testo Unico prima citato.
■
Sono inoltre detraibili i seguenti interventi:
■ eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi
(ad esempio la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione). Gli interventi che
non presentano le caratteristiche tecniche previste dalla legge di settore non possono
essere qualificati come interventi di abbattimento delle barriere architettoniche e, pertanto, non sono agevolabili come tali. Resta fermo, tuttavia, il diritto alla detrazione,
secondo le regole vigenti, qualora gli stessi interventi possano configurarsi quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;
■ realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro
mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna
all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’art. 3, comma 3,
della legge 5 febbraio 1992, n. 104.
La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli
immobili, mentre non compete per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto
di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione di cui trattasi i telefoni
a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse.
Tali beni, peraltro, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per
i quali, a certe condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19% in sede di dichiarazione dei redditi;
■ adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte
di terzi. Con il termine “atti illeciti” il legislatore ha inteso fare riferimento agli atti penalmente illeciti (ad esempio furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui
realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). La detrazione in questi
casi è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili;
ad esempio non rientra nell’agevolazione il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
Rientrano, invece, tutte le misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di tali
atti illeciti, qui elencate a titolo esemplificativo:
rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
porte blindate o rinforzate;
apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
apposizione di saracinesche;
tapparelle metalliche con bloccaggi;
vetri antisfondamento;
casseforti a muro;
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fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline;
esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.
In tal modo il legislatore ha inteso ricomprendere nell’agevolazione non solo le opere per
l’adeguamento degli impianti alla normativa vigente in materia di sicurezza ma anche quelle opere volte all’installazione di dispositivi non prescritti dalla predetta normativa, ma tuttavia finalizzati ad incrementare la sicurezza domestica.
Non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di
una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).
L’agevolazione, invece, compete anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili, come, ad esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di
una presa malfunzionante.
Tra le opere agevolabili rientrano:
l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti;
■ il montaggio di vetri anti-infortunio;
■ l’installazione del corrimano;
■ interventi di bonifica dell’amianto, limitatamente alle unità immobiliari a carattere
residenziale.
■
COSA DEVE FARE CHI RISTRUTTURA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE
Per fruire della detrazione Irpef sulle spese di ristrutturazione i contribuenti sono tenuti ad
osservare una serie di adempimenti.
Comunicazione di inizio lavori
Prima dell’inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di
inizio lavori redatta su apposito modello che si può reperire presso gli uffici territoriali dell’Agenzia o nel sito internet www.agenziaentrate.gov.it.
La comunicazione (per tutte le regioni italiane e le province autonome) deve essere inviata
al seguente indirizzo:
Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto, 21 - 65129 Pescara
A tale modello devono essere allegati:
■ la copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se
previste dalla legislazione edilizia;
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
■
i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);
la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’Ici a decorrere dal 1997, se dovuta. Se,
però, il contribuente che chiede di fruire della detrazione è un soggetto diverso da quello tenuto al pagamento dell’Ici (ad esempio, l’inquilino), non è necessario trasmettere le
copie delle ricevute. Anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali non va
allegata la ricevuta di pagamento dell’Ici;
■ la fotocopia della delibera assembleare (per i soli interventi che richiedono tale preventiva delibera) e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori sono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali. Se in seguito l’importo dei lavori eseguiti supera quello inizialmente preventivato, è necessario trasmettere la nuova e
ulteriore tabella di ripartizione delle spese allo stesso ufficio che ha ricevuto la comunicazione originaria;
■ la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nell’ipotesi in cui
questi siano eseguiti dal detentore dell’immobile (locatario, comodatario).
■
ATTENZIONE
In luogo di tutta la documentazione prevista, i contribuenti possono produrre un’autocertificazione, ai sensi
del Dpr n. 445 del 28 dicembre 2000, attestante il possesso della stessa e la disponibilità ad esibirla se richiesta dagli uffici finanziari.
La dichiarazione è esente da imposta di bollo.
Anche se ricorrono alla dichiarazione sostitutiva, i contribuenti sono tenuti a barrare le
caselle del modulo relative alla documentazione richiesta.
Per gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati, il modello di comunicazione può essere inviato anche successivamente alla data di inizio lavori purché entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta nel quale
s’intende fruire della detrazione.
Comunicazione alla Azienda Sanitaria Locale
Contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, a cura dei soggetti
interessati alla detrazione, deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per
territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:
■ generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
■ natura dell’intervento da realizzare;
■ dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
■ data di inizio dell’intervento di recupero.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle
condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl.
Pagamento mediante bonifico
Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili siano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga
e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Sono escluse da tale
modalità di pagamento quelle spese che non è possibile pagare con bonifico (ad esempio, oneri di urbanizzazione, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo).
Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il
bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al
beneficio fiscale.
Se il bonifico contiene l’indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato
il modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono indicare nell’apposito spazio della dichiarazione dei redditi il
codice fiscale riportato sul bonifico.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento.
ATTENZIONE
Alla norma che prevede che le spese vengano inderogabilmente sostenute tramite bonifico fanno eccezione quelle relative agli oneri di urbanizzazione, all’imposta di bollo e ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e
le denunce di inizio lavori.
Al momento del pagamento del bonifico, dal 1° luglio 2010, banche e poste devono operare una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
Altri adempimenti
I contribuenti interessati debbono conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico.
ATTENZIONE
Nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori, dal 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del decreto
legge n. 223 del 2006), il costo della manodopera deve essere indicato in maniera distinta.
Tale documentazione, che deve risultare intestata alle persone che fruiscono della detrazione, infatti, deve essere esibita a richiesta degli uffici finanziari.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.
Per le detrazioni richieste fino al periodo d’imposta 2002, quando l’importo complessivo dei lavori eseguiti
era superiore a 51.645,69 euro, occorreva inviare al Centro operativo di Pescara la “dichiarazione di esecuzione dei lavori”. Il mancato invio di tale comunicazione, sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli
ingegneri, architetti e geometri o da altro soggetto abilitato all’esecuzione degli stessi, comportava la decadenza del beneficio.
A partire dal 2003, poiché il limite di spesa detraibile è di 48.000 euro (originariamente era stato fissato in
77.468,53 euro), non è più necessario l’invio di questa dichiarazione.
COME SI PUÒ PERDERE LA DETRAZIONE
Nei casi che seguono non viene riconosciuta la detrazione e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici finanziari:
■ la comunicazione non è stata trasmessa preventivamente al Centro Operativo di Pescara;
■ la comunicazione non contiene i dati catastali relativi all’immobile oggetto dei lavori (o
quelli relativi alla domanda di accatastamento);
■ non sono allegate le abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia vigente;
■ in assenza dei dati catastali, non è allegata la fotocopia della domanda di accatastamento;
■ non sono allegate le fotocopie dei versamenti dell’Ici relativa agli anni a decorrere dal
1997, se dovuta;
■ non è allegata la copia della delibera assembleare, quando necessaria, e della tabella
millesimale per gli interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali;
■ non è allegata, quando richiesta, la dichiarazione di consenso del proprietario all’esecuzione dei lavori;
■ non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, quando
obbligatoria;
■ non vengono esibite le fatture o ricevute relative alle spese, non è esibita la ricevuta del
bonifico bancario o postale oppure questa è intestata a persona diversa da quella che
richiede la detrazione;
■ il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale;
■ le opere edilizie eseguite sono difformi da quelle comunicate al Centro operativo di
Pescara e non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali;
■ vengono violate le norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro nonché quelle relative agli obblighi contributivi.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
ATTENZIONE
Dal 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006), è stata prevista una nuova
causa di decadenza dalle agevolazioni fiscali. E’ stato infatti introdotto l’obbligo di indicare in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori, il costo della manodopera.
Non allegare i documenti o non compilare in modo corretto il modello di comunicazione
comporta la decadenza dal diritto alla detrazione soltanto se il contribuente, invitato a regolarizzare la comunicazione, non vi provvede entro il termine indicato dall’Ufficio.
In caso di violazioni delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi
contributivi il contribuente non decade dal diritto alla detrazione se è in possesso della
dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445.
SE CAMBIA IL POSSESSO
La variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di ristrutturazione e manutenzione prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire della detrazione, nei casi più frequenti comporta il trasferimento della detrazione.
Compravendita, donazione e successione
Nel caso in cui viene venduto l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, il diritto
alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all’acquirente dell’immobile (solo
se si tratta, però, di persona fisica).
Se il contribuente che ha eseguito l’intervento (donante) effettua la donazione dell’immobile ad altro soggetto (donatario), il diritto a godere della detrazione per le quote residue
spetta a quest’ultimo.
Se muore il contribuente titolare di diritti sull’immobile oggetto dell’intervento di recupero,
il diritto a godere delle quote residue della detrazione si trasmette agli eredi. In questo caso,
le detrazioni competono solo qualora l’erede conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
Nei casi sopra indicati, se le spese di ristrutturazione sono state sostenute da persone diverse dal possessore (inquilino, comodatario), il diritto a detrarre le rate residue non si trasferisce e continua a spettare al detentore o al familiare convivente che ha sostenuto i costi.
Trasferimento dell’inquilino o del comodatario
La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione, i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
CUMULABILITÀ CON LA DETRAZIONE IRPEF PER IL RISPARMIO ENERGETICO
La legge finanziaria 2008 ha prorogato anche la detrazione Irpef del 55% a favore dei contribuenti che effettuano interventi di riqualificazione energetica negli edifici entro il 31 dicembre 2010.
La detrazione d’imposta del 36% per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con
le agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico.
Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il
risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà
fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale, rispettando gli
adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse.
Le agevolazioni sul risparmio energetico
Le detrazioni spettanti devono essere ripartite nel modo seguente:
■ per le spese sostenute nel 2007, in tre quote annuali di pari importo;
■ per le spese sostenute nel 2008, in minimo tre e massimo dieci quote annuali di pari importo, a scelta irrevocabile del contribuente operata all’atto della prima detrazione;
■ per le spese sostenute dal 2009 in poi, in cinque rate annuali di pari importo.
I limiti d’importo sui quali calcolare la detrazione Irpef del 55% variano in funzione del tipo
di intervento, come indicato nella seguente tabella:
TIPO DI INTERVENTO
DETRAZIONE MASSIMA
riqualificazione energetica di edifici esistenti
100.000 euro (55% di 181.818,18 euro)
involucro edifici ( pareti,pavimenti, finestre, compresi
gli infissi, su edifici esistenti)
60.000 euro (55% di 109.090,90 euro)
installazione di pannelli solari
60.000 euro (55% di 109.090,90 euro)
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
30.000 euro (55% di 54.545,45 euro)
(installazione di impianti dotati di caldaie)
Condizioni per poter fruire della detrazione Irpef:
redazione da parte di un tecnico abilitato del certificato di asseverazione che attesti la
rispondenza dell’intervento ai requisiti richiesti. Tale certificato deve essere conservato.
Questo documento, se riguarda gli interventi di sostituzione di finestre e infissi, e nel caso
di caldaia a condensazione con potenza inferiore a 100 KW, può essere sostituito da una
certificazione dei produttori;
■
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
■
■
■
■
■
redazione e trasmissione all’Enea entro 90 giorni dalla fine lavori, attraverso il sito internet www.acs.enea.it, dell’attestato di certificazione energetica se le procedure sono state approvate dalle Regioni, Province Autonome di Trento e Bolzano o dai Comuni, oppure dell’attestato di qualificazione energetica. Dal 2008, per la sostituzione di finestre
comprensive di infissi in singole unità immobiliari e per installare i pannelli solari non è
più necessario questo adempimento. Tale certificazione non è più richiesta anche per gli
interventi realizzati a partire dal 15 agosto 2009 riguardanti la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione;
redazione e trasmissione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori, attraverso il sito
internet www.acs.enea.it dell’apposita scheda informativa;
per le spese sostenute dal 2009, qualora i lavori necessari a realizzare gli interventi proseguano in più periodi d’imposta, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate le
spese effettuate nei periodi d’imposta precedenti;
nelle fatture deve essere indicato separatamente il costo della manodopera impiegata;
il pagamento delle spese deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal
quale risulti la causale del versamento, numero e data della fattura, codice fiscale del
beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto
beneficiario del bonifico.
Dal 1° luglio 2010, al momento del pagamento del bonifico, le banche e le poste devono
operare una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori.
ATTENZIONE
Per informazioni più dettagliate sulle detrazioni per la riqualificazione energetica degli edifici, si rinvia alla guida “Le Agevolazioni fiscali per il risparmio energetico” consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it).
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
2. L’IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
L’AGEVOLAZIONE PER I LAVORI DI MANUTENZIONE
ORDINARIA E STRAORDINARIA
La Finanziaria 2010 ha disposto che il regime agevolato dell’Iva
diventi permanente (in precedenza era stata invece fissata al 31
dicembre 2011 la data di validità dello stesso). Il regime agevolato
prevede l’applicazione dell’Iva ridotta al 10% per le prestazioni di
servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali. Per usufruire dell’agevolazione non occorre indicare in fattura il costo della
manodopera utilizzata.
Tale indicazione, come già chiarito, è obbligatoria, invece, per usufruire della detrazione
del 36% sulle spese di recupero del patrimonio edilizio e per la detrazione del 55% sulle
spese per il risparmio energetico.
Le cessioni di beni restano assoggettate alla aliquota Iva ridotta invece solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Tuttavia, qualora l’appaltatore
fornisca beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino
a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.
Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, soltanto il valore
dei beni significativi.
I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999.
Si tratta di:
■ ascensori e montacarichi;
■ infissi esterni e interni;
■ caldaie;
■ video citofoni;
■ apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
■ sanitari e rubinetteria da bagni;
■ impianti di sicurezza.
Su tali beni l’aliquota agevolata del 10% si applica solo fino alla concorrenza della differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi.
ESEMPIO:
Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui:
a) per prestazione lavorativa 4.000 euro;
b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi (10.000 - 6.000 = 4.000).
Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 20%.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Per destinazione abitativa privata si intende riferirsi alle abitazioni adibite a dimora di privati.
Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%:
■ ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
■ ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
■ alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al
recupero edilizio;
■ alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori.
In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 20% alla ditta principale che,
successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i
presupposti per farlo.
Per l’applicazione dell’agevolazione dell’Iva al 10% non è necessario alcun adempimento
particolare come, invece, previsto per la fruizione della detrazione Irpef del 36%. Ad esempio, non si deve inviare alcuna comunicazione al Centro Operativo di Pescara, né è richiesto il pagamento mediante bonifico.
L’IVA AGEVOLATA PER I LAVORI DI RESTAURO, RISANAMENTO CONSERVATIVO
E RISTRUTTURAZIONE
Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l’applicazione dell’aliquota Iva del 10%.
Si tratta, in particolare:
A. delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione degli interventi di
■ restauro
■ risanamento conservativo
■ ristrutturazione
B. dell’acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione
edilizia, individuate dall’articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380.
L’aliquota Iva del 10% si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire
quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (ad
esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera).
L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori,
sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
3. LA DETRAZIONE IRPEF PER GLI ACQUIRENTI E
GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI
È stata reintrodotta dal periodo d’imposta 2008 e successivamente
prorogata la detrazione Irpef del 36% relativa agli interventi di
ristrutturazione, riguardanti interi fabbricati, eseguiti dal 1° gennaio
2008 al 31 dicembre 2012 da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano alla
successiva alienazione o assegnazione dell’immobile entro il 30
giugno 2013.
In questo caso, l’acquirente o l’assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 36% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull’ammontare forfetario pari
al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione.
ESEMPIO:
Prezzo di acquisto dell’abitazione:
Costo forfetario di ristrutturazione (pari al 25% di 180.000 euro)
Detrazione (pari al 36% di 45.000 euro)
=
=
=
180.000 euro
45.000 euro
16.200 euro
La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere l’importo massimo di
48.000 euro e deve essere ripartita in 10, 5 o 3 rate annuali di pari importo (vedi capitolo 1).
Resta fermo che anche nel caso di stipula del compromesso il rogito deve avvenire entro i
termini previsti.
Per effetto delle varie disposizioni che si sono succedute nel tempo, la misura dell’agevolazione spettante varia a seconda del momento di sostenimento della spesa e del periodo in
cui sono stati eseguiti gli interventi di ristrutturazione (vedi tabella).
Rogito stipulato dal
1° gennaio 2006
al 30 settembre 2006
Detrazione Irpef del 41% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull’ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, come risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione.
L’ammontare massimo di spesa ammessa è di 48.000 euro.
Detrazione del 36% (sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’imRogito stipulato dal 2002 al 2005 e dal mobile indicato nell’atto) su un importo massimo di 48.0000 euro.
1° ottobre 2006 al 30 giugno 2007
Per l’anno 2002 la spesa complessiva su cui calcolare la detrazione è di 77.468,53
(per immobili ristrutturati
euro. Tale limite è applicabile con riferimento agli atti di acquisto stipulati entro il 30
entro dicembre 2006)
giugno 2003.
Acquisti di immobili ristrutturati
dal 1° gennaio 2008 ed entro
il 31 dicembre 2012
Detrazione del 36% (sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile indicato nell’atto) su una spesa complessiva massima di 48.000 euro.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Per gli acquisti successivi al 1° ottobre 2006 il limite di 48.000 euro deve intendersi riferito
alla singola unità abitativa e non più al numero di persone che partecipano alla spesa. Di
conseguenza, questo ammontare va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto alla detrazione.
LE CONDIZIONI RICHIESTE PER FRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE
La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni:
■ l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno 2013. Il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non
è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione;
■ l’unità immobiliare acquistata o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. La norma agevolativa trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di
esso, anche se rilevante);
■ i lavori devono essere eseguiti dall’impresa dal 1º gennaio 2008 al 31 dicembre 2012.
COSA FARE PER OTTENERE LA DETRAZIONE
Per fruire di questa particolare agevolazione non sono necessarie né la trasmissione del
modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara né l’effettuazione dei pagamenti
mediante bonifico.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
4. LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI
INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI
IN COSA CONSISTE
I contribuenti che intraprendono la ristrutturazione e/o la costruzione
della loro casa di abitazione principale, possono detrarre dall’Irpef,
nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori
pagati sui mutui ipotecari, per costruzione e ristrutturazione dell’unità immobiliare, stipulati
con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell’Unione europea,
ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.
L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro
complessivi per ciascun anno d’imposta.
Per costruzione e ristrutturazione si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al
provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di
ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n.
457 (ora trasfuso nell’articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380).
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari
dimorano abitualmente.
A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione, con la quale il
contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.
LE CONDIZIONI RICHIESTE
Per usufruire della detrazione in questione è necessario che siano rispettate le seguenti
condizioni:
■ il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di
costruzione o nei diciotto mesi successivi;
■ l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei
lavori di costruzione;
■ il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità
immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardanti l’importo del
mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in
cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.
Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.
La mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa comporta la perdita del diritto alla
detrazione.
In tal caso il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Amministrazione finanziaria decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.
La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga); in tal caso è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente
legislazione edilizia, i lavori di costruzione non sono iniziati nei sei mesi antecedenti o nei
diciotto mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo o i termini previsti nel
precedente periodo non sono rispettati.
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
5. I PRINCIPALI TIPI DI INTERVENTI AMMESSI ALLA
DETRAZIONE IRPEF DEL 36%
Ecco un elenco esemplificativo di interventi ammissibili a fruire della detrazione Irpef. In ogni caso, deve essere verificata la
conformità alle normative edilizie locali.
A. Sulle singole unità abitative
INTERVENTI
Accorpamenti di locali
o di altre unità immobiliari
Allargamento porte
Allargamento porte e finestre esterne
Allarme finestre esterne
Ampliamento con formazione
di volumi tecnici
Ampliamento locali
Apertura interna
Ascensore
Balconi
Barriere architettoniche
Box auto
Cablatura degli edifici
Caldaia
Caloriferi e condizionatori
Cancelli esterni
Canna fumaria
Cantine
MODALITÀ
Spostamento di alcuni locali da una unità immobiliare ad altra o anche
unione di due unità immobiliari con opere esterne
Con demolizioni di modesta entità, realizzazione di chiusure o aperture
interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e
dell’edificio
Con demolizioni di modeste proporzioni di muratura
Installazione, sostituzione dell’impianto o riparazione con innovazioni
Demolizione e/o costruzione (scale, vano ascensore, locale caldaia, ecc.)
con opere interne ed esterne
Demolizione e/o costruzione ampliando volumetrie esistenti
(Detraibile, purché non sia un nuovo appartamento)
Apertura vano porta per unire due unità immobiliari o altri locali con opere
interne o apertura sul pianerottolo interno
Nuova installazione o sostituzione di quello preesistente (esterno o interno)
con altro avente caratteri essenziali diversi, oppure per adeguamento L. 13/89
Rifacimento con altro avente caratteri diversi (materiali, finiture e colori) da
quelli preesistenti e nuova costruzione
Eliminazione
Nuova costruzione
(Detraibile, purché reso pertinenziale di una unità immobiliare)
Opere finalizzate alla cablatura degli edifici, a condizione che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali
Sostituzione o riparazione con innovazioni
Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di
singoli elementi
(Detraibile nelle singole unità immobiliari se si tratta di opere finalizzate al
risparmio energetico)
Installazione di macchinari esterni
Nuova realizzazione o sostituzione con altri aventi caratteristiche diverse
(materiali, dimensioni e colori) da quelle preesistenti
Nuova costruzione interna o esterna o rifacimento modificando i caratteri
preesistenti
Effettuazione di suddivisioni interne con demolizioni e ricostruzioni tavolati
opere esterne con modifiche delle caratteristiche delle pareti, porte e finestre
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Centrale idrica
Riparazioni varie con modifiche distributive interne o esterne
Nuova costruzione (volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione
Centrale termica
Riparazioni varie interne ed esterne, conservando le caratteristiche (materiali,
sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti (opere murarie)
Con modifiche distributive interne
Con modifiche esterne (sagoma, materiali e colori nuova costruzione (volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di
un restauro o di una ristrutturazione
Citofoni, videocitofoni e telecamere Sostituzione o nuova installazione con le opere murarie occorrenti
Contenimento
Opere finalizzate al contenimento realizzate anche in assenza di opere
dell’inquinamento acustico
edilizie propriamente dette
(Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge)
Cornicioni
Nuova formazione o rifacimento con caratteristiche diverse da quelle
preesistenti
Davanzali finestre e balconi
Nuova realizzazione o sostituzione di quelli preesistenti con altri aventi
caratteristiche diverse (materiali, finiture e colori)
Facciata
Rifacimento, anche parziale, modificando materiali e/o colori (o anche solo
i colori)
Finestra
Nuova apertura o modifica di quelle preesistenti
Sostituzione con finestre di sagoma, materiale e colori diversi
Fognatura
Nuova costruzione o rifacimento con dimensioni e/o percorso diversi da
quello preesistente, con opere interne o esterne (dal limite della proprietà
fino alla fognatura pubblica)
Garage
Riparazioni varie e sostituzioni di parti con caratteristiche diverse da quelle
preesistenti
Nuova costruzione
(Detraibile, se reso pertinenziale ad una unità immobiliare)
Gradini scale
Sostituzione gradini interni e esterni, modificando la forma, le dimensioni o
i materiali preesistenti
Grondaie
Nuova installazione o sostituzione con modifiche della situazione
preesistente
Impianto di riscaldamento autonomo Nuovo impianto, senza opere edilizie
interno (purché conforme alla L. 46/90) Nuovo impianto con opere edilizie esterne (canna fumaria e/o altre opere
interne o esterne) per riscaldamento o ventilazione
Riparazioni con ammodernamenti e/o innovazioni
Impianto idraulico
Sostituzione o riparazione con innovazioni rispetto al preesistente
Inferriata fissa
Sostituzione con innovazioni rispetto alla situazione preesistente
Nuova installazione con o senza opere esterne
Infissi esterni
Nuova installazione o sostituzione con altri aventi sagoma, materiali o
colori diversi (solo se riguarda l’intera facciata)
Intonaci esterni facciata
Intonaci e tinteggiatura esterna con modifiche a materiali e/o colori
Lastrico solare
Rifacimento con materiali diversi rispetto a quelli preesistenti
Locale caldaia
Riparazioni murarie varie con modifiche rispetto alla situazione preesistente
Nuova formazione (volume tecnico) o esecuzione di interventi esterni che
modificano materiali-finiture-colori
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Lucernari
Mansarda
Marciapiede
Messa a norma degli edifici
Montacarichi
Muri di cinta
Muri esterni di contenimento
Muri interni
Parapetti e balconi
Parete esterna
Parete interna
Pavimentazione esterna
Pensilina protezione autovetture
Persiana
Pianerottolo
Piscina
Porta blindata esterna
Porta blindata interna
Porta-finestra
Porte esterne
Recinzioni
Ricostruzione
Risparmio energetico
Salvavita
Sanitari
Saracinesca
Scala esterna
Nuova formazione o sostituzione con altri aventi caratteri (sagoma e colori)
diversi da quelli preesistenti
Modifiche interne ed esterne con opere edilizie, senza modificarne la destinazione d’uso
Nuova realizzazione su suolo privato
Interventi di messa a norma degli edifici
(Detraibile, purché compresa nelle categorie di cui all’art. 1 L. 449/97 e siano
presentate le certificazioni di legge)
Nuova installazione e sostituzione di quello preesistente con altro avente
caratteristiche (materiali e colori) diverse da quelle preesistenti
Realizzazione e sostituzione con modificazioni rispetto alla situazione
preesistente
Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte esterna o nello stesso luogo, ma modificando dimensioni, sagoma, materiali e colori
Nuova costruzione o demolizione e ricostruzione in altra parte interna
Rifacimento o sostituzione con altri aventi caratteri diversi da quelli
preesistenti
Rifacimento anche parziale modificando materiali e colori (o anche solo
i colori)
Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte interna
Nuova pavimentazione o sostituzione della preesistente modificando la
superficie e i materiali
Sostituzione di quella preesistente con altra avente caratteristiche (materiali
e colori) diverse da quelle preesistenti
Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma, materiale e
colori diversi
Riparazione struttura con dimensioni e materiali diversi da quelli preesistenti
Rifacimento modificando caratteri preesistenti
Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagoma o colori diversi
Nuova installazione
Nuova installazione o sostituzione con altra avente sagoma e colori diversi
Trasformazione da finestra a porta finestra
Nuova installazione o sostituzione con altre aventi sagome o colori diversi e
viceversa
Realizzazione di nuova recinzione o sostituzione di quella preesistente con
altra avente caratteristiche diverse
Demolizione e fedele ricostruzione di edifici
Opere finalizzate al risparmio energetico, realizzate anche in assenza di
opere edilizie propriamente dette
(Detraibile, purché sia certificato il raggiungimento degli standard di legge)
Sostituzione o riparazione con innovazioni
Sostituzione di impianti e apparecchiature
Realizzazione di servizio igienico interno
Nuova installazione di qualsiasi tipo o sostituzione di quella preesistente con
innovazioni
Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra di caratteri (pendenza, posizione, dimensioni materiali e colori) diversi dai preesistenti
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Scala interna
Serramenti esterni
Sicurezza statica
Solaio
Soppalco
Sottotetto
Strada asfaltata privata
Tegole
Terrazzi
Tetto
Tinteggiatura esterna
Travi (tetto)
Veranda
Vespaio
Zoccolo esterno facciata
Nuova installazione, rifacimento e sostituzione con altra, modificando pendenza e posizione rispetto a quella preesistente
Nuova installazione o sostituzione con altri aventi finiture e colori diversi dai
precedenti
Opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica
Sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti
Sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote
Adeguamento dell’altezza dei solai, nel rispetto delle volumetrie esistenti
Innovazioni rispetto alla struttura preesistente o nuova costruzione
Riparazione modificando la posizione preesistente; sostituzione apparecchi
sanitari, innovazioni con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
Modifiche interne ed esterne con varie opere edilizie senza modificarne la
destinazione d’uso
Formazione di una unità immobiliare abitabile nel sottotetto mediante l’esecuzione di opere edilizie varie
(Detraibile purché già compreso nel volume)
Per accesso alla proprietà
Sostituzione con altre di materiale e/o forma diverse da quelle preesistenti
Rifacimento completo con caratteristiche diverse da quelle preesistenti
(dimensioni o piano)
Sostituzione dell’intera copertura
Modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume
Rifacimento modificando materiali e/o colori
Sostituzioni con modifiche
Sostituzione totale per formazione nuovo tetto
Innovazioni rispetto alla situazione precedente
Nuova costruzione con demolizione del muro che dà sul balcone creando
aumento di superficie lorda di pavimento
Trasformazione di balcone in veranda
Rifacimento
Sostituzione con altro avente caratteri essenziali diversi
B. Sulle parti condominiali
INTERVENTI
Aerosabbiatura
Allargamento porte interne
Allarme (impianto)
Androne
Antenna
Balconi
Box
Caldaia
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MODALITÀ
Su facciata
Con demolizioni di modesta entità
Riparazione senza innovazioni
Riparazione con sostituzione di alcuni elementi
Rifacimento conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti
Antenna comune in sostituzione delle antenne private
Riparazioni parti murarie (frontalini, cielo), sostituzione di parapetti e
ringhiere conservando caratteristiche (materiali, sagome e colori) uguali
Riparazioni varie e sostituzione di parti anche strutturali conservando dimensioni uguali a quelle preesistenti
Riparazione senza innovazioni
Riparazione con sostituzione di alcuni elementi
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Caloriferi e condizionatori
Cancelli esterni
Canna fumaria
Cantine
Centrale idrica
Centrale termica
Cornicioni
Davanzali finestre e balconi
Facciata
Finestra
Fognatura
Garage
Gradini scale
Grondaie
Impianto di riscaldamento
(purché conforme alla L. 46/90)
Impianto idraulico
Inferriata fissa
Infissi esterni
Infissi interni
Intonaci esterni facciata
Intonaci interni
Lastrico solare
Locale caldaia
Lucernari
Marciapiede su suolo privato
Montacarichi (interni ed esterni)
Muri di cinta
Muri esterni di contenimento
Muri interni
Parapetti e balconi
Parcheggi
Sostituzione con altri anche di diverso tipo e riparazione o installazione di
singoli elementi
Riparazione o sostituzione cancelli o portoni, conservando caratteristiche
(sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Riparazione o rifacimento, interno ed esterno conservando caratteristiche
(materiali, sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Riparazione conservando caratteristiche (materiali e colori) uguali a quelle
preesistenti
Riparazioni varie interne ed esterne, conservando caratteristiche (materiali,
sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Riparazioni varie interne ed esterne, conservando caratteristiche (materiali,
sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti
Rifacimento o sostituzione conservando i caratteri essenziali preesistenti
(materiali, dimensioni)
Riparazione o sostituzione conservando i caratteri essenziali preesistenti
Piccola apertura per sfiatatoio gas, rifacimento, anche completo, con materiali e colori uguali a quelli preesistenti
Sostituzione senza modifica della tipologia di infissi
Riparazione o sostituzione della canalizzazione fognaria, fino al limite della
proprietà del fabbricato
Riparazioni varie e sostituzione di parti anche strutturali conservando dimensioni uguali a quelle preesistenti
Sostituzione con gradini uguali a quelli preesistenti, interni e esterni
Riparazione o sostituzione senza modifiche della situazione preesistente
Riparazione dell’impianto senza innovazioni, riparazione con ammodernamenti e/o innovazioni
Riparazione senza innovazioni o sostituzioni
Sostituzione di quelle preesistenti senza modificare la sagoma e/o i colori
Riparazione o sostituzione, conservando la sagoma, i materiali e i colori
uguali a quelli preesistenti
Sostituzione con altri infissi conservando le caratteristiche preesistenti
Intonaci e tinteggiatura esterna conservando materiali e colori uguali a
quelli preesistenti
Intonaci e tinteggiatura interna senza limitazioni di materiale e colori
Rifacimento conservando materiali uguali a quelli preesistenti
Riparazioni murarie varie conservando le suddivisioni interne preesistenti
Sostituzione con altri aventi gli stessi caratteri (sagoma e colori) di quelli
preesistenti
Rifacimento come preesistente
Riparazione conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti
Riparazione conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti
Riparazione o rifacimento con materiali e sagoma uguali a quelli preesistenti
Riparazione o rifacimento conservando la stessa posizione, anche con materiali diversi
Riparazione o rinforzo della struttura conservando caratteri uguali a quelli
preesistenti
Riparazioni varie e sostituzione di parti anche strutturali conservando dimensioni uguali a quelle preesistenti
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Parete esterna
Parete interna
Pavimentazione esterna
Pavimentazione interna
Pensilina protezione autovetture
Persiana
Pianerottolo
Piscina
Porta blindata esterna
Porta-finestra
Porte esterne
Porte interne
Recinzioni
Salvavita
Sanitari
Saracinesca
Scala esterna
Scala interna
Serramenti esterni
Serramenti interni
Solaio
Tegole
Terrazzi
Tetto
Tinteggiatura esterna
Tinteggiatura interna
Tramezzi
Travi (tetto)
Veranda
Zoccolo esterno facciata
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Rifacimento, anche completo, con materiali e colori uguali a quelli
preesistenti
Riparazione o rifacimento conservando la stessa posizione, anche con
materiali diversi
Rifacimento con dimensioni e materiali uguali a quelli preesistenti
Riparazioni senza innovazioni
Rifacimento conservando sagoma e colori preesistenti
Sostituzione conservando le caratteristiche preesistenti (sagoma e colori)
Riparazione struttura conservando dimensioni e materiali uguali a quelli
preesistenti (interno ed esterno)
Riparazione e rinforzo di strutture, conservando le caratteristiche (materiali,
sagoma e colori) preesistenti
Sostituzione conservando sagome e colori preesistenti
Sostituzione con altra avente gli stessi caratteri essenziali
Sostituzione conservando sagome e colori preesistenti
Riparazione, conservando materiali, colori, dimensioni
Riparazione e sostituzione conservando caratteristiche (sagoma, materiali e
colori) preesistenti
Riparazione senza innovazioni o riparazione con sostituzione di alcuni
elementi
Riparazione apparecchi sanitari e opere edilizie varie (tubazioni, piastrelle, ecc.)
Sostituzione con altra purché vengano conservati dimensioni e colori uguali a quelli preesistenti
Riparazione conservando pendenza, posizione, sagoma, colori e materiali
uguali ai preesistenti
Riparazione e sostituzione conservando pendenza sagoma e posizioni preesistenti
Sostituzione con altri aventi le stesse caratteristiche
Riparazioni, conservando materiali caratteristiche e colori preesistenti
Sostituzione dei solai di copertura con materiali uguali a quelli preesistenti
Sostituzione con altre uguali a quelle preesistenti
Riparazione delle pavimentazioni, rifacimento o sostituzione conservando le
caratteristiche preesistenti (dimensioni e piano)
Riparazione con sostituzione di parte della struttura e dei materiali di copertura, conservando le caratteristiche preesistenti
Rifacimento conservando materiali e colori preesistenti
Rifacimento senza limitazioni per materiali e colori
Sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità
immobiliare
Sostituzione con altre aventi materiali, dimensioni e posizione uguali a quelle preesistenti
Rifacimento parziale conservando i caratteri essenziali
Rifacimento conservando i caratteri essenziali
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
6. LA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI
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RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI
7. PER SAPERNE DI PIÙ
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Legge 27 dicembre 1997, n. 449
Legge 23 dicembre 1999, n. 488
Decreto del Ministero delle Finanze 29 dicembre 1999
Legge 23 dicembre 2000, n. 388
Legge 28 dicembre 2001, n. 448
Legge 27 dicembre 2002, n. 289
Legge 1° agosto 2003, n. 200
Legge 24 dicembre 2003, n. 350
Legge 27 febbraio 2004, n. 47
Legge 23 dicembre 2005, n. 266
Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 (convertito con modificazioni nella legge 4 agosto 2006, n. 248)
Legge 27 dicembre 2006, n. 296
Legge 24 dicembre 2007, n. 244
Legge 23 dicembre 2009, n. 191
Decreto legge 31 maggio 2010, n. 78
Regolamento 18 febbraio 1998, n. 41 (come modificato dal decreto interministeriale del 9 maggio 2002, n.
153 del Ministero dell’Economia e delle Finanze)
Regolamento 30 luglio 1999, n. 311 del Ministero delle Finanze
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 17 marzo 2006 (Gazzetta Ufficiale n. 70 del
24/03/2006) di approvazione del modello di comunicazione inizio lavori
Circolare n. 57/E del 24 febbraio 1998 del Ministero delle Finanze
Circolare n. 121/E dell’11 maggio 1998 del Ministero delle Finanze
Circolare n. 247/E del 29 dicembre 1999 del Ministero delle Finanze
Circolare n. 95/E del 12 maggio 2000 del Ministero delle Finanze
Circolare n. 98/E del 17 maggio 2000 del Ministero delle Finanze
Circolare n. 7/E del 26 gennaio 2001 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 13/E del 6 febbraio 2001 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 55/E del 14 giugno 2001 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 15/E del 1° febbraio 2002 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 15/E del 5 marzo 2003 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 12/E del 1° aprile 2005 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 17/E del 3 maggio 2005 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 17/E del 18 maggio 2006 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 28/E del 4 agosto 2006 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 11/E del 16 febbraio 2007 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 12/E del 19 febbraio 2008 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 21/E del 23 aprile 2010 dell’Agenzia delle Entrate
Circolare n. 40/E del 28 luglio 2010 dell’Agenzia delle Entrate
Risoluzione n. 136/E del 6 maggio 2002 dell’Agenzia delle Entrate
Risoluzione n. 184/E del 12 giugno 2002 dell’Agenzia delle Entrate
Risoluzione n. 350/E dell’11 novembre 2002 dell’Agenzia delle Entrate
Risoluzione n. 118/E del 10 agosto 2004 dell’Agenzia delle Entrate
Risoluzione n. 1/E del 9 gennaio 2007 dell’Agenzia delle Entrate
Risoluzione n. 84/E del 7 maggio 2007 dell’Agenzia delle Entrate
Risoluzione n. 73/E del 3 marzo 2008 dell’Agenzia delle Entrate
Risoluzione n. 181/E del 29 aprile 2008 dell’Agenzia delle Entrate
Risoluzione n. 7/E del 12 febbraio 2010 dell’Agenzia delle Entrate
Istruzioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi
I provvedimenti sopra elencati sono consultabili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate: www.agenziaentrate.gov.it
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La Guida alle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie è stata
realizzata dall’Agenzia delle Entrate
Settore Comunicazione
Ufficio Comunicazione Multimediale e Internet
Capo Settore
Capo Ufficio
Redazione
Antonella Gorret
Gualtiero Esposito
a cura dell’Ufficio Comunicazione Multimediale e Internet
Progetto grafico Stazione Grafica - Agenzia delle Entrate
Aggiornamenti curati dalla Direzione regionale del Piemonte e
dalla Direzione Centrale Normativa
Ottobre 2010
Per ulteriori informazioni: www.agenziaentrate.gov.it