TRIBUNALE CIVILE DI BOLZANO
Procedimento di esecuzione immobiliare R.G. 86/2010
(riunito con R.G. 381/2009)
promosso da
OBERSCHMIED S.r.l. con sede in Brunico, con Avv. Michael Nöckler
contro
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
intervenuti:
·
BANCA POPOLARE DELL’ALTO ADIGE Soc.Coop.p.a. sede in Bolzano, con
Avv. Reinhart Volgger
·
PVB FUELS S.p.A. (già Petrolvilla & Bortolotti S.p.A.) sede in Trento,
con Avv. Vittorio Papa
·
KNOLLSEISEN & PARTNERS GmbH sede in Brunico,
con Avv. Heiner Nicolussi-Leck
***
Giudice dell’esecuzione
Dr. MICHELE PAPARELLA
***
PERIZIA ESTIMATIVA
riguardante i beni immobili contraddistinti dalle
pp.mm. 1-2-3-4-7-9-10-11-12-13-14-15-16-18-20-21-22
della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
e pp.ff. 600 e 601 in P.T. 1270/II c.c. Valdaora
redatta dal geom. Ferruccio Giovanaz, iscritto all’Albo dei Geometri della
Prov. di Bolzano al n. 558 , con studio in Bolzano - Galleria Europa n. 26 .
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Premessa
Essendo stata disposta la riunione del procedimento di cui in
epigrafe con quello sub R.G. 381/2009 di cui lo scrivente ne era già stato
incaricato quale perito estimatore, nella convocazione fuori udienza del
30.11.2011, il G.E. dr. Michele Paparella del Tribunale di Bolzano nominava
C.T.U. il sottoscritto geom. Ferruccio Giovanaz, che accettava l’incarico e
prestava giuramento di rito, annotando il quesito in atti, con il quale veniva
richiesta la descrizione e stima dei beni immobili per i quali è stata
presentata istanza di vendita.
Previo accordi con il Custode Giudiziario dr. Commercialista
Hannes Mutschlechner dello Studio Associato Buchdata GmbH. di Brunico,
già nominato nella procedura R.G. 381/2009, il giorno 19 dicembre 2011
iniziavano
le
operazioni
peritali
in
sopralluogo
presso
l’immobile
contraddistinto dalla p.ed 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora ed in tale
occasione, alla presenza del medesimo dr. Mutschlechner e del sig. XXXXX
XXXXXXXXXXX,
quale
rappresentante
della
XXXXXXXXXXXX
che
gestisce la locazione a scopi turistici degli immobili di proprietà della società
esecutata, lo scrivente perito estimatore, con la collaboratrice arch. Sara
Giovanaz, prendeva visione delle porzioni materiali e dei fondi oggetto del
presente procedimento esecutivo.
Raccolte quindi in modo organico tutte le informazioni assunte in
loco, corredate dalla opportuna documentazione fotografica, allo scopo di
pervenire ad un idoneo quadro conoscitivo delle realità immobiliari in
trattazione, in rapporto anche all’ambientazione e alle caratteristiche della
zona in cui si collocano, espletate infine le dovute visure catastali, tavolari,
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urbanistiche e tecnico-amministrative presso i preposti Uffici Pubblici,
nonché le elaborazioni tecniche dei dati ivi acquisiti, condotte le dovute
indagini di mercato, in ottemperanza al quesito posto dal G.E., lo scrivente
procede ad esporre il seguente rapporto peritale.
--Dall’esame degli atti e della situazione fattuale, fin d’ora si precisa
quanto segue:
·
nel caso delle porzioni materiali ricomprese nella p.ed. 1312 c.c.
Valdaora, trattando di 8 diversi e separati appartamenti e di 9 distinti posti
auto coperti ubicati nel cortile condominiale, si ritiene che ad ogni unità
principale individuata dall’abitazione debba essere assegnato almeno un
posto macchina in via esclusiva e durevole ;
·
nel caso delle pp.ff. 601 e 600 c.c. Valdaora, avendo appurato che
queste sono di fatto sostanzialmente ripartite tra le abitazioni contraddistinte
dalle pp.mm. 1, 2, 3 della p.ed. 1312 quali aree pertinenziali a loro uso
esclusivo, in funzione degli utilizzi consolidatisi, si reputa di assegnare a
ciascuna delle suddette porzioni materiali quelle parti dei fondi ad esse
effettivamente asservite, distinguendo dette parti in delle aliquote
verosimilmente dedotte sulla scorta delle planimetrie di progetto e della
mappa catastale .
In ordine alle suesposte osservazioni, sono dunque configurabili i
seguenti lotti di vendita all’asta :
- lotto 1 : pp.mm. 1 e 12 della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
+ 20/100 della p.f. 601 in P.T. 1270/II c.c. Valdaora
+ 3/100 della p.f. 600 in P.T. 1270/II c.c. Valdaora
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- lotto 2 : pp.mm. 2 e 13 della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
+ 40/100 della p.f. 601 in P.T. 1270/II c.c. Valdaora
+ 47/100 della p.f. 600 in P.T. 1270/II c.c. Valdaora
- lotto 3 : pp.mm. 3 e 14 della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
+ 40/100 della p.f. 601 in P.T. 1270/II c.c. Valdaora
+ 50/100 della p.f. 600 in P.T. 1270/II c.c. Valdaora
- lotto 4 : pp.mm. 4 e 15 della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
- lotto 5 : pp.mm. 7 e 16 della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
- lotto 6 : pp.mm. 9 e 18 della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
- lotto 7 : pp.mm. 10 e 20 della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
- lotto 8 : pp.mm. 11 e 21 della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
- lotto 9 : p.m.
22 della p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
***
1. Descrizione sommaria
La particella edificiale 1312 in c.c. Valdaora corrisponde ad un
organismo edilizio con relativa area esterna di pertinenza, le cui pp.mm. 1,
2, 3, 4, 7, 9, 10 e 11 individuano delle unità abitative, mentre le pp.mm. 12,
13, 14, 15, 16, 18, 20, 21 e 22 contraddistinguono ciascuna un posto auto
coperto nell’area cortilizia, aventi tutti dimensioni ordinarie di m 2,5 x m 5,0 .
Le contigue particelle fondiarie 600 e 601 c.c. Valdaora,
costituiscono dei fondi prativi di fatto utilizzati quasi totalmente quali aree
pertinenziali delle abitazioni contraddistinte dalle pp.mm. 1, 2 e 3 della p.ed.
1312 .
-
Ubicazione: l’insieme dei succitati immobili è situato nell’alta Val
Pusteria nel comune amministrativo di Valdaora (BZ), e più precisamente
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in un piccolo agglomerato rurale che si sviluppa su di un terreno a
pendenza medio-alta, in posizione pedemontana rispetto a Plan de
Corones, ad una quota altimetrica media di ca. 1320 metri s.l.m., in sito
intermedio tra le località secondarie di Sorafurcia e Casole, localizzandosi
all’indirizzo di via Furcia civ. 8, ossia lungo la strada che collega
Sorafurcia al principale centro di Valdaora di Mezzo, compiutamente servito
di esercizi commerciali e ricettivi, da cui dista ca. 4,5 Km.
Ai fini estimali vale evidenziare che l’edificio contraddistinto dalla p.ed.
1312, denominato “Casa Simona”, per la sua ubicazione, offre ampie
vedute panoramiche sul paesaggio montano circostante e sulla sottostante
zona di fondovalle. Più in generale, vale altresì rilevare che il territorio
montano dell’alta Val Pusteria, per le sue caratteristiche paesaggistiche ed
ambientali è riconosciuto a livello europeo quale luogo di villeggiatura sia
estiva che invernale, essendo rinomato anche per il comprensorio sciistico
di Plan de Corones, compiutamente attrezzato con moderni impianti di
risalita e di innevamento per gli oltre 100 Km di piste, dovendosi
aggiungere, in proposito, che “Casa Simona” si localizza proprio al limite di
detto comprensorio.
-
Tipologia edilizia e destinazione d’uso della p.ed. 1312 c.c. Valdaora:
trattasi di fabbricato a destinazione esclusivamente residenziale, di tipologia
civile, composto da due volumi parallelepipedi accorpati tra loro in modo
sfalsato a formare un unico corpo di fabbrica con un sedime di ca. 220 mq,
avente sviluppo verticale in due livelli totalmente fuori terra ed uno
parzialmente interrato in ragione della pendenza del terreno.
Al piano seminterrato trovano collocazione 3 unità abitative, 11 cantine ed il
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vano tecnico della caldaia, mentre a ciascuno dei due piani superiori si
sviluppano 4 unità abitative, per un totale di 11 appartamenti tutti di taglio
medio-piccolo. Al di sotto della copertura a falde spioventi si sviluppano dei
locali si soffitta praticabili, collegati internamente tramite scala retrattile alle
abitazioni del piano primo.
Tutte le unità abitative si articolano attorno ad un unico corpo scale chiuso,
privo di ascensore, il cui accesso è ubicato lungo il lato a monte dell’edificio,
davanti al quale si sviluppa un area cortilizia dotata di 11 posti auto coperti
da tetto piano calpestabile. Il lato opposto dell’edificio ne costituisce invece
il prospetto principale, che è orientato a sud-est con ampio affaccio verso
valle. Oltre tale lato si estendono i fondi contraddistinti dalle pp.ff. 601 e 600
c.c. Valdaora.
-
Epoca di edificazione della p.ed. 1312 c.c. Valdaora: il condominio “Casa
simona” è stato oggetto di un intervento edificatorio iniziato ad aprile 2005 e
definitivamente conclusosi nel mese di novembre dello stesso anno.
-
Caratteri costruttivi ed architettonici della p.ed. 1312 c.c. Valdaora: la
costruzione presenta murature di sostruzione e scale in calcestruzzo
armato, struttura in elevazione in muratura portante di laterizio, solai di
piano in laterocemento, tramezzature interne anch’esse in laterizio e tetto a
falde spioventi in legno con manto di copertura in tegole marsigliesi con
substrato impermeabilizzante e termoisolante.
L’organismo edilizio denota caratteri in sintonia con quelli dell’architettura
montana del luogo e presenta prospetti di aspetto piacevole, in parte rifiniti
ad intonaco civile ed in parte totalmente rivestiti in listato di legno ad
orditura verticale con balconi interamente in legno.
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L’area cortilizia condominiale presenta fondo asfaltato con struttura di
copertura dei parcheggi realizzata in calcestruzzo armato; il vano scale,
finestrato, presenta parapetti metallici e pavimentazione in pietra ricostruita.
-
Consistenza delle pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10 e 11 della p.ed. 1312 c.c.
Valdaora: tutte le 8 unità abitative costituiscono essenzialmente dei bilocali
con altezza interna netta di metri 2,40, la cui superficie lorda come
misurato dalle planimetrie catastali e tavolari è compresa tra mq 46 e mq
55; ciascuna abitazione è inoltre dotata di propria pertinenza esterna,
sia essa giardino o balcone, nonché di una cantina di ca. mq 5 lordi.
La p.m. 1, ubicata al piano scantinato si compone di 1 soggiorno con
angolo cottura, 1 camera matrimoniale, 1 bagno cieco con doccia ed 1
ripostiglio, la cui superficie lorda complessiva è di ca. mq 52. All’esterno vi
è l’area pertinenziale di giardino, in parte pavimentata a terrazza, avente
superficie totale di ca. mq 38, che si estende attorno ai due lati liberi
dell’alloggio, l’uno orientato a sud-est e l’altro, principale, a sud-ovest, il cui
affaccio è penalizzato dalla presenza di un muro di contenimento.
La p.m. 4, ubicata al piano terra presenta taglio identico alla p.m. 1, cui
corrisponde per posizione planimetrica, ma diversamente da questa
dispone di ben tre lati liberi (e quindi di bagno finestrato) e di affaccio
principale non ottimale ma comunque di veduta sufficientemente ampia,
lungo il quale lato, invece del giardino, vi è di un balcone di mq 14.
La p.m. 2, ubicata al piano scantinato, presenta un solo lato libero di
affaccio lungo il prospetto principale esposto a sud-est, con affaccio molto
panoramico, e si compone di 1 soggiorno con angolo cottura, 1 camera
matrimoniale ed 1 bagno cieco con doccia, la cui superficie lorda
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complessiva è di ca. mq 46, cui si aggiunge il giardino di pertinenza
esterno, in parte pavimentato, la cui superficie è di ca. mq 19.
La p.m. 9, ubicata al piano primo è di taglio identico alla p.m. 2, cui
corrisponde per posizione planimetrica; anch’essa presenta un solo lato
libero di affaccio lungo il prospetto principale con veduta molto panoramica,
lungo il quale vi è, in luogo del giardino, un balcone di mq 14. Tramite scala
retrattile è possibile accede alla soffitta, che in base agli standard igienicosanitari non presenta le prerogative di un vano abitabile; infatti, seppure sia
dotata di finestra velux al tetto, questa presenta altezza interna netta
variabile da metri 0 a metri 2,07,come dedotto dalle planimetrie di progetto,
dove quella parte avente almeno altezza superiore a metri 1,5 presenta
superficie di ca. mq 22 1 .
La p.m. 3, al piano scantinato, presenta 1 soggiorno con angolo cottura, 1
camera matrimoniale ed 1 bagno finestrato con doccia, per una superficie
lorda complessiva di ca. mq 55. L’abitazione dispone di due lati liberi di
affaccio, lungo quello esposto a sud-est, molto panoramico, si sviluppa il
giardino parzialmente pavimentato, la cui superficie è di ca. mq 36 , mentre
lungo il lato nord est si colloca un piccolo cortile comune.
La p.m. 10, ubicata al piano primo presenta taglio identico alla p.m. 3,
cui
corrisponde
per
posizione
planimetrica;
presentando
stesso
orientamento e lati di affaccio, dove, in corrispondenza di quello a sud-est si
colloca un balcone di mq 14. Inoltre l’abitazione dispone di un locale di
soffitta collegato internamente tramite scala retrattile (per il quale valgono
1
In base agli standard igienico sanitari fissati con D.P.G.P. n. 22/1977 «Nel sottotetto abitabile
l'altezza interna utile riferita alla metà dell'area del pavimento dei singoli vani deve essere di
almeno 2,40 m » ed inoltre «L'altezza minima non può essere inferiore a 1,50 m. »
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le osservazioni già espresse nel caso della p.m. 9), la cui superficie avente
altezza interna netta, compresa tra metri 1,5 ed un massimo di metri 2,17
(come dedotto dalle planimetrie di progetto), è di ca. mq 23 .
La p.m. 7 si colloca al piano terra componendosi di 1 soggiorno con
angolo cottura, 1 camera matrimoniale ed 1 bagno finestrato con doccia, la
cui superficie lorda complessiva è pari a ca. mq 50. L’abitazione dispone di
due lati liberi di affaccio, dove quello principale è orientato a nord-ovest ed
è penalizzato da un affaccio sul cortile condominiale con parcheggio,
mentre l’altro, decisamente ridotto, è orientato a nord-est con antistante
balcone di mq 17 che comunque offre una veduta panoramica piuttosto
limitata rispetto a quelle di cui si gode dagli altri appartamenti.
Infine la p.m. 11 ubicata al piano primo presenta taglio, orientamento ed
affacci identici alla p.m. 7, cui corrisponde per posizione planimetrica,
dovendosi unicamente aggiungere che l’afferente balcone si riduce a mq
12 e che questa dispone di soffitta collegata direttamente tramite scala
retrattile (per la quale valgono le stesse osservazioni espresse nel caso
della p.m. 9), la cui superficie avente altezza interna netta, compresa tra
metri 1,5 ed un massimo di metri 2,17 (come dedotto dalle planimetrie di
progetto), è di ca. mq 20 .
-
Caratteristiche di finitura delle pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10 e 11 della p.ed.
1312 c.c. Valdaora: dette caratteristiche sono di livello ordinario e
sostanzialmente identiche in tutte le 8 le unità abitative, le quali presentano
portoncino di ingresso blindato, porte interne in legno tamburato e
impiallacciato e maniglie in pvc, finestre con intelaiatura in legno e
vetrocamera con tapparelle automatiche in pvc; tutti gli ambienti principali
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presentano pavimento preconfezionato in laminato di pvc ad effetto legno,
mentre i bagni hanno pavimento e rivestimento a parete in piastrelle di
ceramica.
Le soffitte hanno anch’esse pavimento preconfezionato in laminato di pvc
ad effetto legno e intradosso della copertura tamponato con pannelli in
cartongesso.
Le aree pertinenziali al piano terra sono recintate con steccato ligneo e la
loro parziale pavimentazione è in piastrelle di pietra ricostruita, mentre i
balconi presentano pavimento in assito di legno e parapetti anch’essi in
legno.
Le cantine presentano pavimento in piastrelle di gres, partizioni verticali
rifinite ad intonaco civile e porte metalliche tagliafuoco tipo REI.
-
Dotazioni impiantistiche delle unità abitative: l’impianto termico è
centralizzato con caldaia a gas, ubicata nel proposto vano tecnico al piano
scantinato, e le unità abitative sono riscaldate tramite piastre radianti in
alluminio smaltato, disponendo di scaldasalviette nei bagni, i cui sanitari
sono in vetroceramica con rubinetti miscelatori in acciaio; vale altresì
rilevare che le soffitte non sono riscaldate.
-
Stato di conservazione e manutenzione: vista anche la sua recente
edificazione, l’organismo edilizio si presenta complessivamente in uno stato
conservativo e manutentivo sostanzialmente ottimo, come lo è anche
quello riscontrato per le unità abitative al vaglio estimativo.
-
Caratteristiche intrinseche delle pp.ff. 600 e 601 in c.c. Valdaora: trattasi
di suoli con fondo erboso che si estendono oltre il lato a valle di “casa
Simona”; seppure non precisamente indicato nelle planimetrie di progetto,
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in sede di sopralluogo si è potuto appurare, attraverso un confronto con le
planimetrie di progetto, che tali fondi sono stati parzialmente rimodellati al
fine di conferirne una giacitura prevalentemente piana che consentisse di
accorparli senza soluzione di continuità ai giardini degli appartamenti al
piano terreno della casa (pp.mm. 1, 2, 3). La superficie di ciascuno dei due
fondi che viene effettivamente utilizzata quale area pertinenziale di dette
abitazioni non è precisamente individuabile, posto che anche le planimetrie
di progetto non ne indicano dettagliatamente la perimetrazione, tuttavia,
dalla ricognizione effettuata è stato comunque possibile individuare con
buona approssimazione le aliquote di terreno che verosimilmente
competono a ciascuno degli appartamenti al piano terra contraddistinti dalle
pp.mm. 1, 2 e 3 di “casa Simona”, potendosi asserire che:
20/100 della p.f. 601 e 3/100 della p.f. 600 sono di fatto asserviti alla p.m.1,
per una superficie catastale complessiva di ca. mq 11 di ulteriore giardino;
40/100 della p.f. 601 e 47/100 della p.f. 600 sono di fatto asserviti alla p.m.2;
per una superficie catastale complessiva di ca. mq 48 di ulteriore giardino;
40/100 della p.f. 601 e 50/100 della p.f. 600 sono di fatto asserviti alla p.m.3
per una superficie catastale complessiva di ca. mq 50 di ulteriore giardino.
***
2. Situazione tavolare p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora
2.1)
Consistenza e diritti attivi (p.ed. 1312)
Dalla disamina delle indicazioni pubblicitarie contenute nel Libro
Maestro dell’Ufficio Tavolare di Monguelfo, si evince, in primo luogo, che la
p.ed. 1312 costituisce la base reale del corpo tavolare oggetto della
partita 1390/II del comune catastale di Valdaora, distretto di Monguelfo.
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Nella Sezione A2 della surrichiamata partita tavolare si pone in
evidenza, con G.N. 147/23 pervenuto in data 27.01.2006, che la p.ed. 1312
è suddivisa in 22 porzioni materiali (11 unità abitative e 11 posti auto
coperti) e quelle oggetto del procedimento di esecuzione immobiliare
vengono così descritte :
P.M. 1 : al piano scantinato: 1 soggiorno, 1 stanza, 1 bagno, 1 ripostiglio, 1
terrazza, 1 cortile, 1 cantina, 1 bocca da lupo.
P.M. 2 : al piano scantinato: 1 soggiorno, 1 stanza, 1 bagno, 1 terrazza, 1
cortile, 1 cantina.
P.M. 3 : al piano scantinato: 1 soggiorno, 1 stanza, 1 bagno, 1 terrazza, 1
cortile, 1 cantina.
P.M. 4 : al piano scantinato: 1 cantina; al piano terra: 1 soggiorno, 1 stanza, 1
bagno, 1 ripostiglio, 1 balcone.
P.M. 7 : al piano scantinato: 1 cantina; al piano terra: 1 soggiorno, 1 stanza, 1
bagno, 1 balcone, 1 cortile.
P.M. 9 : al piano scantinato: 1 cantina; al 1. piano 1 soggiorno, 1 stanza, 1 bagno,
1 balcone; al piano sottotetto: 1 soffitta, 1 scala retrattile; sul tetto: 1 finestra tetto.
P.M. 10 : al piano scantinato: 1 cantina; al 1. piano: 1 soggiorno, 1 stanza, 1 bagno,
1 balcone; al piano sottotetto: 1 soffitta, 1 scala retrattile; sul tetto: 1 finestra tetto.
P.M. 11 : al piano scantinato: 1 cantina; al 1. piano: 1 soggiorno, 1 stanza, 1 bagno,
1 balcone; al piano sottotetto: 1 soffitta, 1 scala retrattile; sul tetto: 1 finestra tetto.
P.M. 12 : al piano terra: 1 posto macchina.
P.M. 13 : al piano terra: 1 posto macchina.
P.M. 14 : al piano terra: 1 posto macchina.
P.M. 15 : al piano terra: 1 posto macchina.
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P.M. 16 : al piano terra: 1 posto macchina.
P.M. 18 : al piano terra: 1 posto macchina.
P.M. 20 : al piano terra: 1 posto macchina.
P.M. 21 : al piano terra: 1 posto macchina.
P.M. 22 : al piano terra: 1 posto macchina.
Le Parti comuni, oltre a quelle previste dall’art. 1117 del Codice
Civile, sono poi così individuate :
pp.mm. da 1 a 22: al piano terra: 1 cortile, 1 scala esterna, 1 deposito aperto;
al 1. piano: 1 tetto piano accessibile.
pp.mm. da 1 a 11: al piano scantinato: 1 corridoio, 1 antivano, 1 caldaia, 1
vano elettrico, 4 bocche da lupo, 2 cortili; 1 vano scala dal piano scantinato
fino al 1. piano; al piano terra: 1 accesso; al piano sottotetto: 1 vano tecnico, 1
scala retrattile, 1 vano vuoto; sul tetto: 1 tetto, 1 finestra tetto.
--Vale qui peraltro precisare che la descrizione sub G.N. 147/2006
insieme alle allegate planimetrie risulta conforme allo stato di fatto
degli enti condominiali in valutazione, come verificato in sede di
sopralluogo.
--Per ciò che attiene poi ai diritti tavolari attivi, nella stessa Sezione
A2 del “Foglio di consistenza” della partita tavolare in disamina, sono
riportate, a favore della p.ed. 1312, le seguenti evidenze:
·
sub G.N. 352/1-2 del 18.03.2004, diritto di servitù di passaggio a
piedi e con veicoli di ogni specie ai sensi del punto 5) del contratto, a carico della
p.ed. 79 e p.f. 629/2 c.c. Valdaora, nonché di passaggio a piedi o con gli sci
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durante i mesi invernali e limitato all’apertura stagionale degli impianti di
salita ai sensi del punto 5) del contratto, a carico della p.f. 629/2 ;
·
sub G.N. 1628/1 del 25.11.2005, diritto di servitù di passaggio e
transito ai sensi del punto 1) del contratto, a carico della p.ed. 81/1 c.c. Valdaora;
·
sub G.N. 36/5 del 11.01.2006, diritto di servitù di passaggio e transito
a carico della striscia di terreno evidenziata sul piano, ai sensi dell’art. 2) del
contratto, a carico della p.f. 4140/11 c.c. Valdaora.
***
2.2)
Quota oggetto di esecuzione (p.ed. 1312)
Proseguendo nell’analisi delle iscrizioni tavolari si apprende che in
base al titolo giustificativo costituito dal contratto di data 30.11.2005, con
G.N. 1686 pervenuto il 07.12.2005, ciascuno dei “Foglio B”, inerenti
rispettivamente alle pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18,
20, 21, 22 della p.ed. 1312 in c.c. Valdaora, contiene l’intavolazione del
diritto di proprietà individuale a favore di:
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Si deduce, pertanto, che la procedura di vendita forzata opera
pienamente sull’intera proprietà.
***
2.3)
Vincoli ed oneri giuridici (p.ed. 1312)
Passando all’esame del “Foglio C” della partita tavolare in
disamina, e segnatamente quello che attiene agli “aggravi comuni a più
porzioni”, vi è da segnalare che esso riporta, a carico della p.ed. 1312:
·
una vecchia iscrizione del 1909 con la quale per usucapione viene
intavolato il diritto di servitù di passaggio a piedi per il corridoio al piano
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terra ed il cortile a favore della P.T. 138/I c.c. Valdaora2 ;
·
con G.N. 1628/6-7-8 pervenuto il 25.11.2005, l’intavolazione del diritto
di servitù di passaggio a piedi e di parcheggio a carico della tettoia posto
macchina e di passaggio ed erezione d’apertura di finestre e di un balcone
ai sensi dei punti 2a), 2b) e 2c) del contratto di data 24.11.2005, a favore della
confinante p.ed. 81/1 c.c. Valdaora .
Per quel che concerne invece le iscrizioni tavolari riguardanti i
vincoli ed oneri giuridici gravanti su ogni singola porzione materiale in
argomento, e specificatamente in riferimento a quelli da estinguersi con la
procedura di esecuzione immobiliare, i rispettivi “Foglio C” relativi a
ciascuna porzione riportano le seguenti e medesime iscrizioni
PP.MM. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21, 22
·
con G.N. 1687/4-5-6-7-10-12-13-14-15-16-17-18-19-21-23-24-25,
pervenuto in data 07.12.2005, in base al contratto del 30.11.2005, si
intavola il diritto di ipoteca a carico delle pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11,
12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21, 22 della p.ed. 1312 quale partita
accessoria, a favore della BANCA POPOLARE DELL’ALTO ADIGE Soc.Coop.a.r.l.
sede di BOLZANO, cod. fiscale 00129730214, per € 1.500.000,00 di capitale, interesse
massimo del 12%, interesse massimo di mora del 16% ed € 750.000,00 per accessori, con la
clausola di indicizzazione ai sensi del punto 12) del contratto, annotando inoltre la
simultaneità con la principale P.T. 1270/II (sub G.N. 1687/2 - 2005) ;
·
con G.N. 1589/2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18 ,
pervenuto in data 12.10.2006, in base al contratto del 04.10.2006, si
intavola il diritto di ipoteca a carico delle pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11,
2
Nel maso chiuso individuato dalla P.T. 138/1 sono ricomprese, tra le altre, le confinanti e/o vicine p.ed.
81/1, p.f. 596/1 e pp.edd. 926/1 e 926/2
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12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21, 22 della p.ed. 1312 quale partita
accessoria, a favore della BANCA POPOLARE DELL’ALTO ADIGE Soc.Coop.a.r.l.
sede di BOLZANO, cod. fiscale 00129730214, per l’importo complessivo di €
400.000,00 di cui € 250.000,00 per capitale, interesse massimo del 12%, interesse massimo di
mora del 16% ed € 150.000,00 quale cauzione per accessori, con la clausola di indicizzazione, ai
sensi dell’art. 5) del contratto, annotando inoltre la simultaneità con la principale
P.T. 1270/II (sub G.N. 1589/1 - 2006) ;
·
con G.N. 1927/2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18 ,
pervenuto in data 29.12.2008, in base all’atto del 17.12.2008, (con il grado
di G.N. 1645/2008) a carico delle pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14,
15, 16, 18, 20, 21, 22 della p.ed. 1312 quale partita accessoria, si
intavola il diritto di ipoteca a favore della società OBERSCHMIED S.r.l. sede
di Brunico, cod. fiscale 02351670217, per l’importo complessivo di € 568.100,00
comprendente il capitale, interessi del 6,5%, interessi di mora del 11% ed accessori, annotando
inoltre la simultaneità con la principale P.T. 1270/II (sub G.N. 1927/1-2008);
·
con
G.N.
943/2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18 ,
pervenuto in data 03.06.2010, si annota a carico delle pp.mm. 1, 2, 3, 4,
7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21, 22 della p.ed. 1312 l’atto di
pignoramento immobiliare notificato il 08.03.2010 a realizzo del credito
della società OBERSCHMIED S.r.l. sede di Brunico, cod. fiscale 02351670217,
nell’importo di € 554.875,69 oltre agli interessi di mora dell’11% dal 16.11.2009 e delle
spese successive.
--Dal medesimo “Foglio C” relativo a ciascuna delle porzioni
materiali in disamina, si rileva infine che non sussistono eventuali
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vincoli e/o oneri giuridici che rimarranno a carico dell’acquirente.
***
3. Situazione tavolare delle pp.ff. 600, 601 in P.T. 1270/II c.c. Valdaora
3.1)
Consistenza e diritti attivi (pp.ff. 600 e 601)
Dalla disamina delle indicazioni pubblicitarie contenute nel Libro
Maestro dell’Ufficio Tavolare di Monguelfo, si evince innanzitutto che le
pp.ff. 601 e 600 costituiscono, rispettivamente, la base reale del 1° e 2°
corpo tavolare oggetto della partita 1270/II del comune catastale di
Valdaora, distretto di Monguelfo.
Nella sezione A2 del “Foglio di consistenza” della surrichiamata
partita tavolare, vengono inoltre poste in evidenza le seguenti servitù attive :
·
sub G.N. 352/1-2 del 18.03.2004, a favore della sola p.f. 601, diritto di
servitù di passaggio a piedi e con veicoli di ogni specie ai sensi del punto 5) del
contratto, a carico della p.ed. 79 e p.f. 629/2 c.c. Valdaora, nonché di
passaggio a piedi o con gli sci durante i mesi invernali e limitato all’apertura
stagionale degli impianti di salita ai sensi del punto 5) del contratto, a carico della
p.f. 629/2 ;
·
sub G.N. 1628/1 del 25.11.2005, a favore delle pp.ff. 601 e 600, diritto
di servitù di passaggio e transito ai sensi del punto 1) del contratto, a carico della
p.ed. 81/1 c.c. Valdaora.
--3.2)
Quota oggetto di esecuzione (pp.ff. 600 e 601)
Proseguendo nell’analisi delle iscrizioni tavolari si apprende che in
base al titolo giustificativo costituito dal contratto di data 30.11.2005, con
G.N. 1686/5 pervenuto il 07.12.2005, il “Foglio B” contiene l’intavolazione
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del diritto di proprietà individuale a favore di:
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Anche in questo caso si deduce quindi che la procedura di
vendita forzata opera pienamente sull’intera proprietà.
--3.3)
Vincoli ed oneri giuridici (pp.ff. 600 e 601)
Passando all’esame del “Foglio C” della P.T. 1270/II in disamina,
relativamente agli aggravi che rimarranno a carico dell’acquirente, vi è
da segnalare che a carico della sola p.f. 601 vengono riportate le seguenti
iscrizioni :
·
con G.N. 621/3 del 19.07.1983, in base al contratto del 27.06.1983,
viene intavolato, a favore di Maurer Josef nato il 29.12.1914 a Valdaora,
l’onere reale di mantenimento ai sensi del contratto;
·
con G.N. 352/4 del 18.03.2004, in base al contratto di data 22.12.2003,
viene intavolato, a favore della P.T. 139/I c.c. Valdaora3, il diritto di servitù
di passaggio a piedi e con veicoli di ogni specie a sensi punto 5) del contratto .
--Per quel che concerne invece le iscrizioni tavolari riguardanti i vincoli
ed oneri giuridici da estinguersi con la procedura di esecuzione
immobiliare, il “Foglio C” riporta le seguenti iscrizioni :
·
con G.N. 1687/2 pervenuto in data 07.12.2005, in base al contratto del
30.11.2005, si intavola il diritto di ipoteca a carico del 1° corpo tavolare
(p.f. 601) quale partita principale, a favore della BANCA POPOLARE
DELL’ALTO ADIGE Soc.Coop.a.r.l. sede di BOLZANO, cod. fiscale 00129730214, per €
3
Nel maso chiuso individuato dalla P.T. 138/1 sono ricomprese, tra le altre, le confinanti e/o vicine
pp.edd. 79 e 703 e p.f. 629/2 .
18
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1.500.000,00 di capitale, interesse massimo del 12%, interesse massimo di mora del 16% ed €
750.000,00 per accessori, con la clausola di indicizzazione ai sensi del punto 12) del contratto,
annotando inoltre la simultaneità con le accessorie pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9,
10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21 e 22 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora (sub
G.N. 1687/2005) ;
·
con G.N. 1589/1 pervenuto in data 12.10.2006, in base al contratto del
04.10.2006, si intavola il diritto di ipoteca a carico del 1° e 2° corpo
tavolare (pp.ff. 600 e 601) quale partita principale a favore della BANCA
POPOLARE DELL’ALTO ADIGE Soc.Coop.a.r.l. sede di BOLZANO, cod. fiscale
00129730214, per l’importo complessivo di € 400.000,00 di cui € 250.000,00 per
capitale, interesse massimo del 12%, interesse massimo di mora del 16% ed € 150.000,00 quale
cauzione per accessori, con la clausola di indicizzazione, ai sensi dell’art. 5) del contratto,
annotando la simultaneità con le accessorie pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11,
12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21 e 22 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora ed inoltre, con
G.N. 1743/1 del 13.11.2006, l’ulteriore simultaneità con le accessorie
pp.mm. 5, 6, 9, 10, 14, 15, 16 e 17 della p.ed. 535 in P.T. 630/II e pp.mm. 7 e
29 della p.ed. 554 in P.T. 649/II tutte in c.c. Riscone (mandamento di
Brunico) ;
·
con G.N. 1927/1 pervenuto in data 29.12.2008, in base all’atto del
17.12.2008, (con il grado di G.N. 1645/1 - 2008) a carico del 1° e 2° corpo
tavolare (pp.ff. 600 e 601) quale partita principale, si intavola il diritto di
ipoteca a favore della società OBERSCHMIED S.r.l. sede di Brunico, cod. fiscale
02351670217, per l’importo complessivo di € 568.100,00 comprendente il
capitale, interessi del 6,5%, interessi di mora del 11% ed accessori, annotando la
simultaneità con le accessorie pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15,
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16, 18, 20, 21 e 22 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora ed anche, con G.N. 101/1
del 19.01.2009, l’ulteriore simultaneità con le accessorie pp.mm. 5, 6, 9,
10, 14, 15, 16 e17 della p.ed. 535 in P.T. 630/II e pp.mm. 7 e 29 della p.ed.
554 in P.T. 649/II tutte in c.c. Riscone (mandamento di Brunico) ;
·
con G.N. 943/1 pervenuto in data 03.06.2010, a carico delle pp.ff. 600
e 601, si annota l’atto di pignoramento immobiliare notificato il
08.03.2010 a realizzo del credito della società OBERSCHMIED S.r.l. con sede in
Brunico, cod. fiscale 02351670217, nell’importo di € 554.875,69 oltre agli interessi di
mora dell’11% dal 16.11.2009 e delle spese successive.
***
4. Stato di possesso
Da quanto appurato in sede di sopralluogo è emerso che tutte le
unità abitative contraddistinte dalle pp.mm. 1-2-7-9-10-11 sono oggetto
di locazioni per soggiorni di brevi periodi a scopi vacanzieri, la cui gestione
è affidata alla società XXXXXXXXXXXX, che ne cura anche la promozione
con Tour Operator del Nord ed Est Europa.
Relativamente alla p.m. 4 si è appreso invece che la stessa viene
regolarmente occupata per qualche giorno a settimana da persona
autorizzata in base ad accordi informali ed in assenza di regolare
contratto di locazione.
In merito poi all’unità abitativa individuata dalla p.m. 3, essa risulta
occupata in via continuativa da altra persona, con la quale è stato
stipulato un contratto di locazione regolarmente registrato in data
31.12.2006, che tuttavia inerisce alla p.m. 7 anziché alla p.m. 3
effettivamente
occupata,
potendosi
presumere
un
errore
di
20
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individuazione numerica della porzione materiale oggetto della
locazione. Da detto contratto, di cui copia è agli atti del Custode
Giudiziario, si evince altresì che la durata della locazione è stabilita con
decorrenza dal 1° gennaio 2007 fino al 31 dicembre 2009 con
possibilità di rinnovo per ulteriori due anni; tuttavia, a detta dello stesso
Custode Giudiziario, pur non essendo effettivamente chiaro, si è indotti
ad intendere che il contratto possa essere tacitamente rinnovato
periodicamente anche nei successivi bienni, protraendosi dunque anche
all’anno in corso ed a quello successivo, in assenza di disdetta preventiva
tra le parti.
È stato altresì appurato che le cantine attribuite alle rispettive unità
immobiliari in alcuni casi non sono quelle effettivamente corrispondenti al
numero di porzione materiale, dovendosi in particolar modo rilevare che la
cantina della p.m. 7 è stata scambiata con quella della p.m. 8, come
anche le cantine tra le pp.mm. 10 e 5 e pp.mm. 11 e 6, dove le
succitate pp.mm. 8, 5 e 6 sono di proprietà altrui. Si precisa altresì che
dette cantine sono attualmente utilizzate quali locali di servizio alla gestione
di pulizie e cambio biancheria, eccetto quella ricompresa nella p.m. 1,
adibita a deposito sci a disposizione dei “villeggianti”, e quella individuata
dalla p.m. 6 (scambiata con la p.m. 11) attualmente a disposizione della
persona occupante la p.m. 3.
Infine, relativamente ai posti auto di proprietà dell’esecutata, si è
rilevato che questi sono a disposizione di coloro che occupano gli
appartamenti oggetto della presente esecuzione immobiliare.
Alla luce di quanto sopra esposto, è accertato il pieno possesso,
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da parte del debitore, di tutti i posti auto individuati dalle pp.mm. 12,
13, 14, 15, 16, 18, 20, 21, 22 e delle sole unità abitative individuate dalle
pp.mm. 1, 2, 9, 10 e 11 (ad eccezione delle cantine delle pp.mm. 10 e 11),
essendo peraltro verificato che le afferenti indicazioni pubblicitarie tavolari
non riportano iscrizioni riguardanti diritti reali di godimento a favore altrui4.
Per quanto riguarda poi le pp.ff. 600 e 601 c.c. Valdaora, lo stato
di possesso, da parte del debitore, ne è accertato solo parzialmente,
posto che parte di detti fondi è ricompresa nel giardino della p.m. 3
occupata da terzi come già sopra rilevato, dovendosi inoltre precisare che
le afferenti indicazioni pubblicitarie tavolari, oltre alla servitù già enunciata al
paragrafo che precede (vedi pag. 18), non riportano ulteriori iscrizioni
riguardanti diritti reali di godimento a favore altrui.
***
5. Situazione catastale
5.1)
Catasto fondiario
Dal vaglio degli atti informatizzati forniti dall’Ufficio Catasto
Fondiario di Monguelfo, si rileva che la struttura condominiale a cui
appartengono gli enti urbani in argomento ed i fondi prediali ad essa
contigui, anch’essi al vaglio estimativo, risultano iscritti nel comune
catastale e amministrativo di Valdaora, con i seguenti elementi identificativi
e classativi :
particella edificiale 1312, edificio, superficie: mq 855
particella fondiaria 600, prato di classe 4^, superficie: mq 66, R.D.: € 0,17 , R.A:. € 0,10
particella fondiaria 601, prato di classe 4^, superficie: mq 43, R.D.: € 0,11 , R.A:. € 0,07
4
In merito alla p.m. 7, si specifica che l’esistenza del menzionato contratto di locazione non ne
rende certo lo stato di possesso da parte dell’esecutato
22
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***
5.2)
Catasto fabbricati (p.ed. 1312 c.c. Valdaora)
Dalla consultazione della visura per immobile acquisita dagli atti
informatizzati dell’Ufficio Catasto Fabbricati di Monguelfo, le porzioni
materiali al vaglio estimativo risultano censite nel comune catastale di
Valdaora come segue :
indirizzo: Valdaora, via Furcia n. 8
P.M. 1 / SUB. 9 : piani: S1 ; Categ.: A/2 ; Cl.: 1^ ; Consist.: 3 vani ; Sup.: 60 mq ; Rendita: € 240,15
P.M. 2 / SUB. 10 : piani: S1 ; Categ.: A/2 ; Cl.: 1^ ; Consist.: 3 vani ; Sup.: 54 mq ; Rendita: € 240,15
P.M. 3 / SUB. 11 : piani: S1 ; Categ.: A/2 ; Cl.: 1^ ; Consist.: 3 vani ; Sup.: 65 mq ; Rendita: € 240,15
P.M. 4 / SUB. 1 : piani: S1-T ; Categ.: A/2 ; Cl.: 1^ ; Consist.: 3 vani ; Sup.: 56 mq ; Rendita: € 240,15
P.M. 7 / SUB. 4 : piani: S1-T ; Categ.: A/2 ; Cl.: 1^ ; Consist.: 3 vani ; Sup.: 55 mq ; Rendita: € 240,15
P.M. 9 / SUB. 6 : piani: S1-1-2 ; Cat.: A/2 ; Cl.: 1^ ; Consist.: 3 vani ; Sup.: 56 mq ; Rendita: € 240,15
P.M. 10 / SUB. 7 : piani: S1-1-2 ; Cat.: A/2 ; Cl.: 1^ ; Consist.: 3 vani ; Sup.: 65 mq ; Rendita: € 240,15
P.M. 11 / SUB. 8 : piani: S1-1-2 ; Cat.: A/2 ; Cl.: 1^ ; Consist.: 3 vani ; Sup.: 65 mq ; Rendita: € 240,15
P.M. 12 / SUB. 12: piani: T ; Categoria: C/6 ; Cl.: 2^ ; Consist.: 13 mq ; Sup.: 14 mq ; Rendita: € 47,67
P.M. 13 / SUB. 13: piani: T ; Categoria: C/6 ; Cl.: 2^ ; Consist.: 13 mq ; Sup.: 14 mq ; Rendita: € 47,67
P.M. 14 / SUB. 14: piani: T ; Categoria: C/6 ; Cl.: 2^ ; Consist.: 13 mq ; Sup.: 14 mq ; Rendita: € 47,67
P.M. 15 / SUB. 15: piani: T ; Categoria: C/6 ; Cl.: 2^ ; Consist.: 13 mq ; Sup.: 14 mq ; Rendita: € 47,67
P.M. 16 / SUB. 16: piani: T ; Categoria: C/6 ; Cl.: 2^ ; Consist.: 13 mq ; Sup.: 14 mq ; Rendita: € 47,67
P.M. 18 / SUB. 18: piani: T ; Categoria: C/6 ; Cl.: 2^ ; Consist.: 13 mq ; Sup.: 14 mq ; Rendita: € 47,67
P.M. 20 / SUB. 20: piani: T ; Categoria: C/6 ; Cl.: 2^ ; Consist.: 13 mq ; Sup.: 14 mq ; Rendita: € 47,67
P.M. 21 / SUB. 21: piani: T ; Categoria: C/6 ; Cl.: 2^ ; Consist.: 13 mq ; Sup.: 14 mq ; Rendita: € 47,67
P.M. 22 / SUB. 22: piani: T ; Categoria: C/6 ; Cl.: 2^ ; Consist.: 13 mq ; Sup.: 14 mq ; Rendita: € 47,67
---
23
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Dalle planimetrie catastali si rileva altresì che la descrizione
geometrica di ciascun subalterno risulta congruente con quella del
piano di divisione in porzioni materiali ed essenzialmente conforme
allo stato di fatto dovendosi rilevare unicamente che nel caso dei subb. 6,
7 e 8 le finestre tipo velux al tetto non sono indicate.
***
6. Situazione urbanistica e amministrativa
6.1)
Situazione urbanistica
In base al Piano Urbanistico vigente del Comune di Valdaora,
approvato con Delibera della Giunta Provinciale n. 3290 di data 11.09.2006,
la p.ed. 1312 e le pp.ff. 600 e 601 in c.c. Valdaora ricadono in “zona di
verde agricolo” per la quale l’art. 2 delle relative Norme di Attuazione,
pubblicate sul Bollettino Ufficiale della Regione n. 45 del 07/11/2006,
prescrive quanto segue :
«Questa zona comprende le parti del territorio destinate prevalentemente ad usi agricoli.
Per questa zona valgono le disposizioni dell’articolo 107 della legge provinciale 11 agosto 1997,
n. 13, nonché il relativo regolamento di esecuzione.
Valgono i seguenti indici:
1. altezza massima degli edifici: 8,0 m . Per comprovate necessità funzionali può essere
consentita una maggiore altezza.
2. distanza minima dal confine: 5,0 m
3. distanza minima tra gli edifici: 10,0 m
Per la demolizione e ricostruzione nonché l’ampliamento di edifici esistenti al momento della
data di entrata in vigore dell’Ordinamento urbanistico provinciale si applicano le norme degli
art. 873, 905 e 906 del C.C. per quanto riguarda le distanze di confini e le distanze tra fabbricati.»
24
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Si precisa in proposito che l’art. 107 della Legge Urbanistica
Provinciale n. 13/1997 dispone, sostanzialmente, che nelle zone con
funzione agricola è consentita la sola costruzione di fabbricati rurali nella
misura strettamente necessaria per la razionale conduzione dell’azienda
agricola, fatti salvi alcuni casi particolari, come lo è evidentemente quello
della p.ed. 1312 c.c. Valdaora.
***
6.2)
Situazione amministrativa
Dalla
compiuta
disamina
della
documentazione
tecnico-
amministrativa eseguita presso il preposto Ufficio del Comune di Valdaora,
è emerso che la struttura condominiale identificata dalla p.ed. 1312 c.c.
Valdaora, con annessa pertinenza individuata dalla p.f. 601, è stata eretta a
seguito di un intervento demo-ricostruttivo con ampliamento di una
esistente casa plurifamiliare, la cui autorizzazione è stata rilasciata con
Concessione Edilizia N. 19/2005 del 19.04.2005 e con successiva
Concessione Edilizia N. 53/2005 del 02.08.2005 a seguito di sopraggiunte
varianti al progetto. L’intervento edificatorio, i cui lavori sono iniziati e
terminati tra i mesi di aprile e novembre 2005, si ritiene definitivamente
concluso in data 17.11.2005, quando per il fabbricato è stato rilasciato il
regolare permesso d’uso nr. 48/2005
Si precisa, in proposito, che le planimetrie dell’ultimo progetto
depositato in Comune risultano sostanzialmente conformi al vero, seppure
non descrivano dettagliatamente la partizione delle aree esterne individuate
dalle pp.ff. 600 e 601 ..
***
25
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Si deduce infine, dall’analisi della situazione fattuale e dei
presupposti tecnico-normativi che hanno permesso l’intervento edilizio,
nonché in base alla normativa urbanistica vigente ed alla destinazione
urbanistica attualmente impressa all’insieme delle p.ed. 1312 e pp.ff. 600 e
601, che per detti beni immobili non sussiste alcuna capacità
edificatoria residuale.
***
7. Certificazione energetica
Avendo accertato che la domanda di Concessione Edilizia per
“casa Simona” è stata inoltrata al Comune di Valdaora in data 19.04.2004,
ossia prima dell’entrata in vigore del Decreto del Presidente della Provincia
29 settembre 2004, n. 34 , concernente il “Regolamento di esecuzione della
Legge Urbanistica in materia di risparmio energetico”, ai fini del rilascio del
permesso d’uso per il suddetto fabbricato, non è stato necessario produrre
alcuna certificazione energetica.
In questo caso, dunque, ai sensi dell’art. 6 del Decreto
Legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e succ. modifiche e delle afferenti
direttive emanate con D.M. 26 giugno 2009, poiché le unità abitative in
valutazione rientrano nelle categorie di cui all’art. 3 del D.P.R. 26 agosto
1993, n. 42 , all’atto di compravendita deve essere allegato l’attestato
di certificazione energetica redatto da un tecnico qualificato in conformità
alle linee guida nazionali (emanate con D.M. 26 giugno 2009), così come
recepito anche dal co. 3 della Deliberazione della Giunta Provinciale 27
luglio 2009, n. 1969, che riferendosi alla normativa statale, si adegua alle
disposizioni del succitato D.M. 26 giugno 2009 nel caso di edifici, come
26
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quello in oggetto, risalenti ad un’epoca nella quale non era richiesto il
certificato energetico CasaClima.
Si precisa peraltro che ai sensi dell’allegato A del suddetto Decreto
Ministeriale, trattandosi di edificio, ossia di unità immobiliare, con superficie
utile inferiore a 1000 mq, si rientra nel caso in cui è sufficiente, in luogo
dell’attestato di certificazione energetica, che il proprietario rilasci
un’autodichiarazione con la quale si affermi che l’edificio, ossia l’unità
immobiliare, è di classe energetica “G”, ammettendo, nel qual caso,
che i costi per la gestione energetica dell’immobile sono molto alti 5.
***
8. Situazione debitoria
Oltre alle insolvenze di diversa natura già elencate dal procedente
e dagli intervenuti, lo scrivente ha potuto appurare, presso l’Ufficio Tributi
del Comune di Valdaora, che non è stata corrisposta l’I.C.I. per gli anni
2009, 2010 e 2011, e che la somma dovuta ammonta complessivamente ad
€ 2.961,00 (€/anno 987,00). Il medesimo ufficio ha reso altresì noto che gli
altri tributi comunali sono a carico dello stesso condominio “Residence
Olang” o della società che li gestisce, ossia la XXXXXXXXXXX , con la
quale è stato stipulato un contratto di mandato ai sensi dell’art. 1705 del
Codice Civile .
5
La classe energetica “G” si riferisce ad un consumo maggiore a 160 kWh per mq/anno, pari ad oltre il
doppio della categoria CasaClima “C” che è quella minima attualmente ammessa per le ristrutturazioni,
prevedendo un consumo massimo di 70 kWh per mq/anno (per le nuove costruzioni attualmente è
invece prevista almeno la categoria CasaClima “B” ).
Per ulteriori chiarimenti sulle modalità di redazione dell’attestato di certificazione energetica e per
ottenere copia del modulo di autodichiarazione si rimanda al sito:
http://www.agenziacasaclima.it/it/agenzia-casaclima/chi-siamo/novit%C3%A0-certificato-energetico-perappartamenti/95-5004.htm
27
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Inoltre, da quanto acquisito dall’amministrazione condominiale
D’Arcy Service con sede in Falzes, si segnala che il totale complessivo
delle spese condominiali in base al consuntivo di esercizio fino al
31.05.2011 la società esecutata doveva corrispondere al condominio
“Simona” un totale di € 15.833,95, in parte comprensivi delle rate insolute
relative agli anni precedenti6. Dai prospetti delle spese condominiali si
evince altresì che alla data del 20.01.2012, in base al preventivo di
esercizio ad al debito accumulato, l’ammontare dovuto dall’esecutata è di €
28.632,00 , pur non essendo dato sapere, allo scrivente, se all’oggi almeno
parte di detto importo è già stata saldata.
Dalla verifica della situazione fattuale inerente al fabbricato
individuato dalla p.ed. 1312 in c.c. Valdaora, si rileva altresì che possono
ritenersi altamente improbabili imminenti lavori straordinari da effettuarsi
globalmente
sulla
stessa
costruzione,
oltre
a
quelli
di
ordinaria
manutenzione.
***
9. Criterio di stima
Atteso che lo scopo del presente giudizio estimativo è quello di
individuare l’attuale valore di mercato dei beni immobili in disamina, nello
stato di fatto in cui questi si trovano, assunto peraltro che nel contesto
territoriale dell’Alta Val Pusteria, ed in particolare delle località minori del
comune di Valdaora, esiste un mercato che, seppur lento e poco esteso, è
in grado di fornire dei parametri economici di riferimento trattabili in maniera
6
Dai tabulati in possesso dello scrivente non è possibile discernere le somme relative ad ogni
specifica porzione materiale, posto che il saldo passivo è attribuito alla sola p.m. 1 .
28
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statisticamente
significativa,
lo
scrivente
ritiene
di
procedere
alla
determinazione del più probabile valore corrente che inerisce agli enti
urbani in trattazione, adottando un criterio di stima “sinteticocomparativo”. Il procedimento estimativo si esplicherà dunque attraverso il
confronto delle unità abitative al vaglio estimativo, con altre aventi analoga
destinazione ed il più possibile similari per consistenza, ubicazione,
caratteristiche costruttive e di rifinitura ed impiantistica, di cui si conoscono,
attraverso indagini estimali di tipo diretto ed indiretto, gli apprezzamenti di
mercato. Entro la gamma dei valori individuati per gli immobili oggetto della
comparazione, verrà quindi scelto un valore unitario “a nuovo” di riferimento
per la destinazione abitativa, al quale verranno poi applicati degli
appropriati coefficienti di ragguaglio e di vetustà che tengano debitamente
conto, sia delle peculiarità intrinseche afferenti ciascuna delle unità
immobiliari urbane oggetto di apprezzamento, che dell’afferente età e stato
conservativo.
Per quanto concerne poi i posti auto coperti, lo scrivente ritiene
idoneo determinarne l’apprezzamento come ordinariamente avviene nelle
operazioni di compravendita immobiliare, ossia adottando un idoneo
coefficiente di destinazione, anch’esso dedotto per via “sinteticocomparativa”, che permetta di rapportarne il valore economico a quello
delle unità immobiliari principali che sono ricomprese nel medesimo
complesso edilizio ed alle quali possono ritenersi asserviti.
Si specifica, inoltre, che il valore che verrà attribuito a ciascun ente
condominiale dovrà ritenersi comprensivo delle parti comuni dell’intero
edificio, quali quelle elencate nella Sezione A2 dell’afferente partita tavolare
29
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e quelle statuite dall’art. 1117 del Codice Civile.
Infine, relativamente ai fondi individuati dalle pp.ff. 600 e 601 c.c.
Valdaora, essendo di fatto utilizzati quali aree pertinenziali esterne ad uso
esclusivo di tre unità abitative ricomprese nella p.ed. 1312, lo scrivente
ritiene che ai fini estimali questi siano certamente riconducibili a delle
“attinenze scoperte congiunte a fabbricati”, il cui valore di mercato è
strettamente correlato proprio a quello degli enti condominiali a cui sono
asservite. Ne consegue che l’afferente aspetto economico si profilerà anche
in questo caso attraverso l’adozione di un idoneo coefficiente di
destinazione, avente la funzione di determinare il grado di utilità e
apprezzamento che lega un’area pertinenziale all’unità immobiliare
principale cui è congiunta.
***
10. Valutazione
10.1)
Riferimenti estimativi
Per un corretto inquadramento valutativo appare preliminarmente
opportuno riferirsi al contributo offerto dall’Osservatorio del Mercato
Immobiliare (O.M.I.), redatto a cura dell’Agenzia del Territorio ed istituito,
con Decreto Legislativo n. 300 del 30 luglio 1999, col duplice obiettivo di
concorrere alla trasparenza del mercato immobiliare, nonché di fornire
elementi informativi alle attività della stessa Agenzia nell’ambito dei
processi estimali.
Secondo la banca dati delle quotazioni immobiliari, elaborata dal
suddetto Istituto, come riferimento per il secondo semestre 2011, e
segnatamente per l’azzonamento territoriale comunale di Sorafurcia e degli
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insediamenti esterni ai centri abitati
7
a cui appartengono gli enti
condominiali in trattazione, vengono indicate le seguenti quotazioni:
·
da €/mq 2.100,00 ad €/mq 2.600,00 per “abitazioni civili” in “ottimo”
stato conservativo ;
·
da €/mq 2.350,00 ad €/mq 2.900,00 per “ville e villini” in “ottimo”
stato conservativo .
Occorre tuttavia rimarcare che nel caso di specie l’utilizzo delle
surrichiamate quotazioni O.M.I. non può che condurre ad indicazioni di
valori essenzialmente orientative, posto che, da informazioni assunte
presso imprenditori edili ed agenzie immobiliari che operano nella zona e
da indagini di mercato eseguite direttamente, incentrate su una puntuale
disamina di immobili aventi analoghe caratteristiche a quello oggetto di
comparazione, è emerso che nel caso di “abitazioni civili” di taglio
medio-piccolo non soggette a vincolo di convenzionamento
8
e
ricomprese in strutture condominiali di modeste dimensioni, i
parametri estimali di riferimento, in ragione della vocazione turistica
della zona, risultano essere decisamente superiori a quelli individuati
dall’O.M.I.,
le
cui
indagini
statistiche
non
sono
orientate
alla
rappresentazione della differenziazione economica che sussiste tra alloggi
“convenzionati” e “liberi da vincoli” nelle località a vocazione turistica.
7
In base alla zonizzazione dell’O.M.I. gli insediamenti residenziali minori del comune di Valdaora
vengono raggruppati nell’insieme territoriale definito come Fascia periferica la cui denominazione di
zona è quella di “SORAFURCIA E INSEDIAMENTI ESTERNI AI CENTRI ABITATI DI VALDAORA DI
SOTTO, DI MEZZO, DI SOPRA” , individuata con codice “D1” .
8
Per “abitazioni convenzionate”, ai sensi del co. 1 dell’art. 79 della Legge Urbanistica Provinciale
(L.P. n.13/1997), si intendono essenzialmente quelle destinate come abitazione primaria a coloro che
hanno la residenza anagrafica in Provincia di Bolzano, o a quelle che sono residenti o hanno il posto di
lavoro nel territorio provinciale da almeno cinque anni.
Il vincolo di convenzionamento si riflette quindi sull’apprezzamento degli alloggi soprattutto
nelle località a vocazione turistica dove sussiste una richiesta rilevante di alloggi per vacanze.
31
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Nella
fattispecie
si
è
infatti
rilevato
che
all’attualità
gli
apprezzamenti registrati dall’edilizia residenziale in zone assimilabili per
caratteristiche ed ubicazione a quella oggetto di stima, per edifici di medie
dimensioni, quale è quello in disamina, siano essi di nuova edificazione o
comunque in “ottimo” stato conservativo, risultano mediamente individuabili
in un range tra €/mq 2.900,00 ed €/mq 3.000,00 quando trattasi di unità
abitative “libere da vincoli” e di pezzatura media, potendo raggiungere
prezzi compresi da €/mq 3.100,00 fino ad un massimo di €/mq 4.000,00
qualora le abitazioni siano qualitativamente superiori all’ordinario e/o di
categoria di efficienza energetica CasaClima “A”.
Contemperando quindi tutti i fattori che concorrono a definire le
caratteristiche
posizionali,
tipologiche,
architettoniche,
costruttivo-
tecnologiche dell’organismo edilizio in cui sono ricomprese le unità
immobiliari in disamina, dando soprattutto giusto rilievo al taglio della
superficie ed alle caratteristiche distributive, funzionali e reddituali degli enti
condominiali in valutazione, lo scrivente ritiene che sussistano giustificate
motivazioni per adottare, quale equo riferimento estimativo per la
destinazione residenziale, un valore unitario “a nuovo” pari ad €/mq
3.000,00, posto che trattasi di unità “libere da convenzionamento”
ubicate in posizione tranquilla e panoramica.
***
10.2)
Coefficienti di ragguaglio
Nel caso di che trattasi, al valore unitario “a nuovo” scelto come
riferimento, devono applicarsi dei coefficienti di ragguaglio che tengano
conto delle peculiari caratteristiche intrinseche che connotano ciascuna
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delle unità abitative in disamina.
L’adozione di questi coefficienti permette dunque di differenziare
ciascun ente condominiale in relazione ai benefici o svantaggi che ritrae
dalla sua ubicazione all’interno del fabbricato, che nel caso di specie si
esplicano marcatamente in riferimento all’orientamento ed alla qualità degli
affacci.
Vale peraltro precisare che nel caso di fabbricati di soli due o tre
piani, siano essi anche privi di ascensore, può sostanzialmente ritenersi
ininfluente l’ubicazione degli alloggi rispetto al livello di piano, come
riscontrato anche dalle indagini svolte, le quali confermano il fatto che
l’ubicazione delle unità abitative al piano inferiore non costituisce affatto
elemento penalizzante, posto che tale collocazione conferisce ad esse la
possibilità di avere un giardino pertinenziale, certamente apprezzato in un
contesto montano e di villeggiatura.
Nel caso specifico dell’edificio di che trattasi, tenuto conto anche
degli afferenti caratteri distributivi e delle caratteristiche morfologiche del
lotto su cui insiste, alla luce delle suesposte osservazioni, lo scrivente
ritiene che i benefici o svantaggi che ritrae ogni alloggio rispetto al piano in
cui si colloca siano tra loro equiparabili, tanto da doversi considerare
quantomeno
inopportuno
individuarne
una
differenziazione
di
apprezzamento in riferimento al livello di piano, la cui incidenza viene
comunque eventualmente soppesata nell’individuazione della qualità delle
vedute.
I coefficienti che si è dunque ritenuto opportuno adottare, che sono
stati adeguatamente dedotti da quelli ordinariamente utilizzati nelle
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procedure di caratura millesimale ed opportunamente ponderati ed adattati
ai fini della presente stima, risultano essere i seguenti9:
coeff. di veduta
(A)
coeff. di orientamento
(B)
coeff. globale
(A x B)
1
0,950
1,003
0,953
2
1,000
1,015
1,015
3
1,000
1,017
1,017
4
0,970
1,003
0,973
7
0,875
0,975
0,853
9
1,000
1,015
1,015
10
1,000
1,017
1,017
11
0,900
0,975
0,878
P.M.
Dal prodotto tra il valore unitario di riferimento, pari ad €/mq
3.000,00 ed il coefficiente globale individuato per ciascuna unità abitativa, si
ottengono i seguenti apprezzamenti specifici:
P.M.
Valore unitario di riferimento “a nuovo”
(A)
coeff. globale
(B)
Valore unitario specifico
(A x B con arrotondam.)
1
€/mq 3.000,00
0,953
€/mq 2.860,00
2
€/mq 3.000,00
1,015
€/mq 3.045,00
3
€/mq 3.000,00
1,017
€/mq 3.050,00
4
€/mq 3.000,00
0,973
€/mq 2.920,00
7
€/mq 3.000,00
0,853
€/mq 2.560,00
9
€/mq 3.000,00
1,015
€/mq 3.045,00
10
€/mq 3.000,00
1,017
€/mq 3.050,00
11
€/mq 3.000,00
0,878
€/mq 2.635,00
9
Il coefficiente di prospetto o veduta viene definito in relazione al livello di piano ed alle
caratteristiche dello spazio esterno su cui affaccia ogni singolo vano;
il coefficiente di orientamento viene individuato in base alla posizione delle pareti esterne di un’unità
immobiliare rispetto ai punti cardinali ed al clima .
34
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***
10.3)
Coefficiente di vetustà
Per quanto attiene alle considerazioni che d’obbligo devono essere
fatte circa il deprezzamento degli immobili dovuto alla loro vetustà fisica ed
obsolescenza tecnologico-funzionale, in correlazione anche al loro stato
manutentivo e conservativo, deve innanzitutto precisarsi che gli edifici di
recente costruzione, quale è quello in disamina, per consolidata prassi, sia
in ambito estimale che legislativo, vengono valutati a tutti gli effetti come
“nuovi” quando sono stati realizzati da meno di 5 anni10.
Nel caso di specie, quindi, assunto che l’intervento edificatorio
dell’immobile in questione si è concluso nel novembre dell’anno 2005 e
che al momento di stima l’edificio risulta avere superato il suo quinto anno
di vita, lo scrivente ritiene opportuno operarne una lieve riduzione di valore
dovuta alla sua vetustà, attraverso l’applicazione di un adeguato
coefficiente di deprezzamento complessivo, che si ritiene di poter ricavare
dalla formula convenzionale empirica proposta dall’ Union Europèenne des Experts
Comptables Economiques et Financiers (UEC), qui di seguito esposta:
deprezzamento percentuale per vetustà = {[( età edificio ÷ durata utile x 100) + 20]² ÷ 140} - 2,86
dove l’età dell’edificio viene conteggiata in anni 6 e mezzo dall’epoca della
sua edificazione fino al momento di stima, mentre la vita economica di tale
opera edilizia, in relazione alle sue specifiche caratteristiche costruttive,
tecnologiche ed impiantistiche, ed al suo stato conservativo, viene
verosimilmente dedotta in anni 90 .
10
Si veda in proposito anche quanto stabilito dall’art. 3 del Decreto del Presidente della Giunta
Provinciale n. 51 del 15 settembre 1999 (2° regolamento di esecuzione alla Legge Provinciale 17 dicembre 1998
n. 13, ordinamento dell’edilizia abitativa agevolata) .
35
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Il deprezzamento percentuale ricercato è dunque così calcolato:
deprezzamento percentuale per vetustà = {[(6,5 / 90 x 100) + 20]² / 140} - 2,86 = 2,43 %
da cui si ricava il corrispondente coefficiente di deprezzamento per vetustà :
coefficiente di vetustà = (100% - 2,43%) = 97,57% = 0,9757
In base al suddetto coefficiente di vetustà, si può dunque
procedere alla determinazione del valore unitario “vetustato” relativo a
ciascuna unità abitativa :
P.M.
Valore unitario specifico
(A)
coeff. di vetustà
(B)
Valore unitario specifico “vetustato”
(A x B con arrotondam.)
1
€/mq 2.860,00
0,9757
€/mq 2.790,00
2
€/mq 3.045,00
0,9757
€/mq 2.970,00
3
€/mq 3.050,00
0,9757
€/mq 2.980,00
4
€/mq 2.920,00
0,9757
€/mq 2.850,00
7
€/mq 2.560,00
0,9757
€/mq 2.500,00
9
€/mq 3.045,00
0,9757
€/mq 2.970,00
10
€/mq 3.050,00
0,9757
€/mq 2.980,00
11
€/mq 2.635,00
0,9757
€/mq 2.570,00
***
10.4)
Conteggi estimativi
Il valore unitario specificatamente determinato per le unità abitative
in disamina deve essere applicato al rispettivo parametro tecnico espresso
in metri quadri di superficie virtuale commerciale, la quale corrisponde alla
superficie lorda reale delle unità immobiliari, a cui vengono applicati gli
eventuali appropriati coefficienti di omogeneizzazione i quali, adottati anche
nella pratica catastale e nelle operazioni di caratura millesimale, permettono
sia di rapportare ai vani principali la superficie dei locali accessori indiretti e
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delle pertinenze esterne, che di ponderare il livello di piano in cui si
sviluppano gli stessi vani accessori.
Ciò precisato, agli scopi del presente elaborato peritale, vale
rilevare che la superficie catastale deducibile dal certificato catastale (da
non confondersi con la consistenza catastale), è in grado di esprimere con
buona approssimazione quella superficie virtuale commerciale in base alla
quale vengono determinati gli apprezzamenti degli immobili nelle ordinarie
operazioni di compravendita immobiliare. Deve infatti precisarsi che il
computo della superficie catastale avviene secondo i criteri stabiliti
nell’allegato “C” del D.P.R. n. 138/1998, elaborato allo scopo di rivedere
gli estimi catastali11, e si fonda sul calcolo della superficie lorda
dell’appartamento, a cui si somma la superficie lorda dei vani accessori
indiretti e delle pertinenze esterne, che viene adeguatamente rapportata ai
locali
principali
tramite
l’adozione
di
opportuni
coefficienti
di
omogeneizzazione, che sono sostanzialmente analoghi (se non addirittura
maggiormente equi) rispetto a quelli cui ci si riferisce effettivamente nelle
compravendite immobiliari.
Ciò precisato ed avendo comunque avuto premura di accertare,
sulla scorta delle planimetrie catastali e tavolari, la veridicità delle superfici
catastali attribuite alle unità abitative al vaglio estimativo (riportate a pag. 23),
in base agli apprezzamenti unitari specifici determinati in precedenza, il
valore di mercato di ciascuna unità immobiliare urbana contraddistinta
dalle pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10 e 11 della p.ed. 1312 c.c. Valdaora risulta
11
Con il D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 è stato emanato il regolamento di revisione degli estimi
catastali. In particolare l’allegato “C” riporta le Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale
delle unità immobiliari a destinazione ordinaria.
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essere definito dai seguenti conteggi12:
P.M.
piano
Valore unitario specifico
(A)
Superficie catastale
(B)
Valore di mercato
(A x B con arrotondam)
1
S1
€/mq 2.790,00
60 mq
€ 167.400,00
2
S1
€/mq 2.970,00
54 mq
€ 160.380,00
3
S1
€/mq 2.980,00
65 mq
€ 193.700,00
4
T
€/mq 2.850,00
56 mq
€ 159.600,00
7
T
€/mq 2.500,00
55 mq
€ 137.500,00
9
1
€/mq 2.970,00
56 mq
€ 166.320,00
10
1
€/mq 2.980,00
65 mq
€ 193.700,00
11
1
€/mq 2.570,00
60 mq
€ 154.200,00
12
Relativamente alle modalità di calcolo della superficie catastale, si ritiene opportuno riportare qui di
seguito lo stralcio che interessa dell’allegato “C” del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138:
CRITERI GENERALI:
1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri
interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50
cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25
cm.
2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a
1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni
alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale,
indipendentemente dal numero di piani collegati.
4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro
quadrato.
CRITERI PER I GRUPPI "R" E "P" (al gruppo “R” appartengono le unità immobiliari a destinazione
abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari):
1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale è data
dalla somma:
a. della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali
bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b. della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e
simili, computata nella misura:
ƒ del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
ƒ del 25 per cento qualora non comunicanti;
c. della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità
immobiliare, computata nella misura:
ƒ del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora
dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
ƒ del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non
comunicanti. (omissis).
d. della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva
della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie
definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. (omissis).
2. (omissis).
3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le
modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo
pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.
38
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In base agli accertamenti effettuati, si rileva che nel solo caso della p.m. 11,
l’afferente superficie catastale, determinata secondo i criteri stabiliti dal
D.P.R. n 138/1998, risulta verosimilmente individuabile in mq 60 anziché
nella misura di mq 65 dichiarata al Catasto Fabbricati13.
--Per quanto attiene poi alla valutazione dei posti auto coperti,
dalle indagini di mercato svolte con il supporto delle quotazioni fornite
dall’O.M.I., nel caso di specie, in funzione anche del valore attribuito alle
unità abitative, l’afferente coefficiente di destinazione risulta equamente
individuabile nell’entità di 0,45 . Posto dunque che le aree pertinenziali
esterne possono ritenersi non soggette a deperimento fisico, applicando
detto coefficiente al valore di riferimento “a nuovo” individuato in €/mq
3.000,00, l’apprezzamento unitario dei posti auto coperti risulta pari a:
Valore unitario posti auto coperti = €/mq 3.000,00 x 0,45 = €/mq 1.350,00
Moltiplicando tale valore per la superficie di ciascuno stallo di
parcamento, al momento di stima il valore di mercato di ognuna delle
pp.mm. 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21 e 22 della p.ed. 1312 c.c. Valdaora
si determina dunque nella seguente entità economica:
Valore di ciascun posto auto coperto =
= €/mq 1.350,00 x (2,5 m x 5,0 m) = per arrotondam. €/mq 16.900,00
---
13
In particolare si ritiene che la superficie catastale sia stata dichiara in mq 65 attribuendo alla soffitta
un coefficiente di omogeneizzazione pari a 0,5 , mentre nei casi delle pp.mm. 9 e 10, alle soffitte è stato
verosimilmente attribuito il coefficiente di 0,25, che è quello che anche lo scrivente ritiene corretto
attribuirvi, posto che detti vani sono collegati internamente tramite sola scala retrattile.
Riguardo ai coefficienti stabiliti con D.P.R. n. 138/1998 nel caso dei vani accessori, quali sono le soffitte,
si veda la nota precedente a pag. 38 .
39
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Infine, relativamente ai fondi individuati dalle pp.ff. 601 e 600 in
c.c. Valdaora, aventi rispettivamente superficie catastale di mq 43 e mq
66, posto che questi, come già osservato, costituiscono di fatto delle aree
pertinenziali esterne ad uso esclusivo delle pp.mm. 1, 2 e 3 della p.ed.
1312, l’afferente aspetto economico si profila, in questo caso, applicando
l’idoneo coefficiente di destinazione al valore unitario medio
ponderato “a nuovo” di dette pp.mm. 1, 2 e 314, che, in riferimento alle
entità economiche e di consistenza riportate rispettivamente alle pagg. 34 e
23, viene così calcolato:
Superficie catastale totale delle pp.mm. 1, 2 e 3 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
= 60 mq + 54 mq + 65 mq = 179 mq
Valore complessivo “a nuovo” delle pp.mm. 1, 2 e 3 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
= (€/mq 2.860,00 x 60 mq) + (€/mq 3.045,00 x 54 mq) + (€/mq 3.050,00 x 65 mq) =
= € 171.600,00 + € 164.430,00 + € 198.250,00 = € 534.280,00
Valore unitario medio ponderato “a nuovo” delle pp.mm. 1, 2 e 3 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
= € 534.280,00 ÷ 179 mq = €/mq 2.985,00
Quanto
alla
determinazione
dell’idoneo
coefficiente
di
destinazione, vale innanzitutto precisare che per consolidata prassi esso
risulta compreso in un campo di variabilità che oscilla normalmente dal 3%
al 12% del prezzo di mercato “a nuovo” dell’immobile a cui l’area è
asservita, e che l’Agenzia delle Entrate considera di norma che tale
coefficiente debba essere almeno pari al 5%, fino ad un massimo del 10% .
In particolare si noti anche che le direttive del già citato D.P.R. 23
14
Si ricorda che le aree pertinenziali esterne possono ritenersi sostanzialmente non soggette a
deperimento fisico per vetustà.
40
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marzo 1998, n. 138, stabiliscono nella misura del 10% il rapporto che
intercorre tra un’unità immobiliare ed un’area di pertinenza esclusiva con
estensione inferiore o uguale alla superficie dell’unità immobiliare cui è
congiunta, mentre tale rapporto percentuale è ridotto al 2% per quella parte
di estensione dell’area eccedente la superficie totale dell’unità immobiliare a
cui attiene15.
Ciò precisato, nel caso di che trattasi lo scrivente ritiene equo
riferirsi esplicitamente alle direttive di cui al D.P.R. n. 138/1998, pertanto, a
seguito di opportune ponderazioni effettuate in ordine all’estensione
superficiale delle abitazioni e delle aree di terrazza e giardino a queste già
assegnate, si ritiene che l’apprezzamento dei fondi individuati dalle
pp.ff. 600 e 601 c.c. Valdaora possa essere equamente individuato
applicando al valore unitario medio ponderato “a nuovo” degli alloggi cui di
fatto sono asserviti, pari ad €/mq 2.985,00, un coefficiente di destinazione
pari al 6,5%, da cui si ricavano le seguenti entità economiche:
Valore di mercato p.f. 601 c.c. Valdaora =
= (€/mq 2.985,00 x 6,5%) x 43 mq = €/mq 194,00 x 43 mq = € 8.342,00
Valore di mercato p.f. 600 c.c. Valdaora =
= (€/mq 2.985,00 x 6,5%) x 66 mq = €/mq 194,00 x 66 mq = € 12.804,00
Dai valori complessivi delle pp.ff. 600 e 601 c.c. Valdaora, in base
alle aliquote di suolo attribuite a ciascuna delle pp.mm. 1, 2 e 3 della p.ed.
1312 (vedi pag. 11), gli afferenti valori parziali vengono così determinati:
15
Secondo le suddette direttive la superficie dell’unità immobiliare cui ci si deve riferire è quella lorda
dell’abitazione, escludendo i locali accessori indiretti, quali cantine e magazzini, nonché quella di
terrazze e balconi.
41
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P.F.
Valore complessivo
(A)
P.M.
Aliquota P.M.
(B)
601
€ 8.342,00
1
20/100
600
€ 12.804,00
1
3/100
Valore parziale relativo alla P.M.
(A x B)
Totale valori parziali pp.ff. 601 e 600 relativi alla P.M. 1 =
in c.t. € 1.668,00
in c.t. €
384,00
per arrotondam. € 2.050,00
601
€ 8.342,00
2
40/100
in c.t. € 3.337,00
600
€ 12.804,00
2
47/100
in c.t. € 6.018,00
Totale valori parziali pp.ff. 601 e 600 relativi alla P.M. 2 =
per arrotondam. € 9.360,00
601
€ 8.342,00
3
40/100
in c.t. € 3.337,00
600
€ 12.804,00
3
50/100
€ 6.402,00
Totale valori parziali pp.ff. 601 e 600 relativi alla P.M. 3 =
per arrotondam. € 9.740,00
***
Il valore venale corrente di ciascun lotto di vendita, come
configurato nelle premesse alle pagg. 3-4, viene dunque così quantificato:
Valore di mercato p.m. 1 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 167.400,00
Valore di mercato p.m. 12 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 16.900,00
Valore di mercato 20/100 p.f. 601 e 3/100 p.f. 600 c.c. Valdaora =
€
2.050,00
arrotond. €
186.400,00
Valore totale lotto 1 =
Valore di mercato p.m. 2 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 160.380,00
Valore di mercato p.m. 13 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 16.900,00
Valore di mercato 40/100 p.f. 601 e 47/100 p.f. 600 c.c. Valdaora =
€
9.360,00
arrotond. €
186.600,00
Valore totale lotto 2 =
Valore di mercato p.m. 3 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 193.700,00
Valore di mercato p.m. 14 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 16.900,00
Valore di mercato 40/100 p.f. 601 e 50/100 p.f. 600 c.c. Valdaora =
€
9.740,00
arrotond. €
220.300,00
Valore totale lotto 3 =
42
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Valore di mercato p.m. 4 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 159.600,00
Valore di mercato p.m. 15 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 16.900,00
Valore totale lotto 4 =
€ 176.500,00
Valore di mercato p.m. 7 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 137.500,00
Valore di mercato p.m. 16 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 16.900,00
Valore totale lotto 5 =
€ 154.400,00
Valore di mercato p.m. 9 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 166.320,00
Valore di mercato p.m. 18 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 16.900,00
arrotond. €
Valore totale lotto 6 =
183.200,00
Valore di mercato p.m. 10 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 193.700,00
Valore di mercato p.m. 20 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 16.900,00
Valore totale lotto 7 =
€ 210.600,00
Valore di mercato p.m. 11 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 154.200,00
Valore di mercato p.m. 21 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 16.900,00
Valore totale lotto 8 =
€ 171.100,00
Valore di mercato p.m. 22 p.ed. 1312 c.c. Valdaora =
€ 16.900,00
Valore totale lotto 9 =
€ 16.900,00
---
Il valore complessivamente stimato è dunque pari a:
€ 1.506.000,00
***
CONCLUSIONI
In virtù delle motivazioni addotte, del profilo metodologico adottato,
dei parametri tecnico-economici e delle indicazioni estimative poste a
fondamento del presente elaborato peritale, il sottoscritto ritiene che il
valore a base d’asta relativo ai beni immobili individuati dalle porzioni
43
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materiali 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21 e 22 della
p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora e dalle pp.ff. 600 e 601 in P.T.
1270/II c.c. Valdaora, considerati liberi da ogni diritto reale di garanzia,
possa essere equamente individuato come di seguito elencato:
lotto 1 - pp.mm. 1 e 12 p.ed. 1312 + 20/100 p.f. 601 + 3/100 p.f. 600 c.c. Valdaora
€ 186.400,00 (diconsi euro centottantaseimilaquattrocento/00)
---
lotto 2 - pp.mm. 2 e 13 p.ed. 1312 + 40/100 p.f. 601 + 47/100 p.f. 600 c.c. Valdaora
€ 186.600,00 (diconsi euro centottantaseimilaseicento/00)
---
lotto 3 - pp.mm. 3 e 14 p.ed. 1312 + 40/100 p.f. 601 + 50/100 p.f. 600 c.c. Valdaora
€ 220.300,00 (diconsi euro duecentoventimilatrecento/00)
---
lotto 4 - pp.mm. 4 e 15 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
€ 176.500,00 (diconsi euro centosettantaseimilacinquecento/00)
---
lotto 5 - pp.mm. 7 e 16 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
€ 154.400,00 (diconsi euro centocinquantaquattromilaquattrocento/00)
---
lotto 6 - pp.mm. 9 e 18 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
€ 183.200,00 (diconsi euro centottantatremiladuecento/00)
---
lotto 7 - pp.mm. 10 e 20 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
€ 210.600,00 (diconsi euro duecentodiecimilaseicento/00)
---
44
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lotto 8 - pp.mm. 11 e 21 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
€ 171.100,00 (diconsi euro centosettantunomilacento/00)
---
lotto 9 - p.m. 22 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
€ 16.900,00 (diconsi euro sedicimilanovecento/00)
***
lì, 6 aprile 2012
il tecnico (geom. Ferruccio Giovanaz)
ALLEGATI:
1)
Schema annuncio inserzione pubblicitaria
2)
Estratto della mappa catastale - p.ed. 1312, pp.ff. 600 e 601 in c.c. Valdaora scala 1:1000
3)
Estratto della Carta Tecnica Provinciale - Comune di Valdaora - scala 1:10000
4)
Estratto dell’Ortofotocarta - Comune di Valdaora - scala 1:5000
5)
Estratto del Piano Urbanistico del Comune di Valdaora - scala 1:5000
6.1) Estratto della planimetria catastale - sub. 9 / p.m. 1 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora scala 1:200
6.2) Estratto della planimetria catastale - sub. 10 / p.m. 2 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
45
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6.3) Estratto della planimetria catastale - sub. 11 / p.m. 3 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
6.4) Estratto della planimetria catastale - sub. 1 / p.m. 4 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora scala 1:200
6.5) Estratto della planimetria catastale - sub. 4 / p.m. 7 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora scala 1:200
6.6) Estratto della planimetria catastale - sub. 6 / p.m. 9 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora scala 1:200
6.7) Estratto della planimetria catastale - sub. 7 / p.m. 10 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora scala 1:200
6.8) Estratto della planimetria catastale - sub. 8 / p.m. 11 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora scala 1:200
6.9) Estratto della planimetria catastale - sub. 12 / p.m. 12 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
6.10) Estratto della planimetria catastale - sub. 13 / p.m. 13 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
6.11) Estratto della planimetria catastale - sub. 14 / p.m. 14 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
6.12) Estratto della planimetria catastale - sub. 15 / p.m. 15 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
6.13) Estratto della planimetria catastale - sub. 16 / p.m. 16 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
6.14) Estratto della planimetria catastale - sub. 18 / p.m. 18 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
6.15) Estratto della planimetria catastale - sub. 20 / p.m. 20 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
46
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- scala 1:200
6.16) Estratto della planimetria catastale - sub. 21 / p.m. 21 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
6.17) Estratto della planimetria catastale - sub. 22 / p.m. 22 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
- scala 1:200
7.1) Estratto del piano di divisione in porzioni materiali - pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10 e
11 p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora - piano scantinato - scala 1:200
7.2) Estratto del piano di divisione in porzioni materiali - pp.mm. 4, 7, 12, 13, 14, 15,
16, 18, 20, 21 e 22 p.ed. 1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora - piano terra - scala
1:200
7.3) Estratto del piano di divisione in porzioni materiali - pp.mm. 9, 10 ,11 p.ed.
1312 in P.T. 1390/II c.c. Valdaora - piani primo e sottotetto - scala 1:200
8.1) Documentazione fotografica - esterni
8.2) Documentazione fotografica - p.m. 1 p.ed. 1312 + pp.ff. 600 e 601 c.c. Valdaora
8.3) Documentazione fotografica - p.m. 2 p.ed. 1312 + pp.ff. 600 e 601 c.c. Valdaora
8.4) Documentazione fotografica - p.m. 3 p.ed. 1312 + pp.ff. 600 e 601 c.c. Valdaora
8.5) Documentazione fotografica - p.m. 4 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
8.6) Documentazione fotografica - p.m. 7 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
8.7) Documentazione fotografica - p.m. 9 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
8.8) Documentazione fotografica - p.m. 10 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
8.9) Documentazione fotografica - p.m. 11 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
8.10) Documentazione fotografica - parti comuni, cantine e posti auto individuati
dalle pp.mm. 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21 e 22 p.ed. 1312 c.c. Valdaora
9.1) Visura del Catasto Fondiario - p.ed. 1312 in c.c. Valdaora
9.2) Visura del Catasto Fondiario - pp.ff. 600 e 601 in c.c. Valdaora
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10)
Visure del Catasto Fabbricati - subb. 9, 10, 11, 1, 4, 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16,
18, 20, 21 e 22 p.ed. 1312 in c.c. Valdaora (in ordine di pp.mm.)
11)
Copia della Partita Tavolare 1390/II c.c. Valdaora - pp.mm. 1, 2, 3, 4, 7, 9, 10,
11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 20, 21 e 22 della p.ed. 1312
12)
Copia della Partita Tavolare 1270/II c.c. Valdaora - pp.ff. 600 e 601
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