TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VENEZIA
Ill.mo Signor G.E. Dr. A. Girardi nella
Esecuzione Immobiliare n. 765/2013
promossa da:
UNICREDIT S.P.A.
contro
COPICENCU GEORGE SILVIU
RELAZIONE PERITALE DEL BENE
OGGETTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE
Fossò (VE), Piazza San Bartolomeo, civ. 10/8
ONERI GRAVANTI SUL BENE:
- 20.01.2007, nn. 636/2821: ipoteca volontaria a favore di
Unicredit Banca S.p.a., contro Copicencu George Silviu, della durata
di 30 anni, per la somma totale di € 208.788,00.
- 11.12.2013, nn. 32.471/22.601: pignoramento immobiliare del
13.11.2013 di cui al rep. 7438/2013, a favore di Unicredit s.p.a.
contro Copicencu George Silviu.
QUOTA PIGNORATA:
INTERO
LUOGO IN CUI SONO SITI I BENI:
FOSSÒ (VE), PIAZZA SAN BARTOLOMEO, CIV. 10/8
PREZZO DI STIMA
€ 81.622,00=
-1-
SOMMARIO:
QUESITI:
IDONEITÀ DOCUMENTI – CONTINUITÀ DEI TITOLI D’ACQUISTO NEL
VENTENNIO
Capitolo n. 1 pagina n. 6
GENERALITÀ DELL’ESECUTATO
Capitolo n. 2 pagina n. 7
INDIVIDUAZIONE IMMOBILE – DESCRIZIONE CATASTALE
Capitolo n. 3 pagina n. 7
REGOLARITÀ EDILIZIA
Capitolo n. 6 pagina n. 12
AFFITTO-USUFRUTTO-SERVITÙ
Capitolo n. 8 pagina n. 14
VINCOLI ED ONERI. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI
Capitolo n. 9 pagina n. 15
VALUTAZIONE
Capitolo n.123pagina n.17
IMPOSTA
Capitolo n. 14 pagina n. 20
ALTRI CAPITOLI:
N. 4
N. 5
DESCRIZIONE
DESCRIZIONE METRICA
N. 7 CERTIFICAZIONE IMPIANTI
(pagina 9)
(pagina 11)
(pagina 13)
N. 10 COSTO PER LA CANC. DELLE FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
n. 11 SPESE CONDOMINIALI
(pagina 16)
( pagina 17)
N. 12 VIZI OCCULTI
n. 15 SCHEMA RIASSUNTIVO
(pagina 17)
(pagina 21)
Con provvedimento in data 13/10/2014 il Signor G.E. Dr.
Alessandro Girardi del Tribunale
di
sottoscritto Geometra Leopoldo Trolese
-2-
Venezia,
nominava il
– iscritto all’Albo dei
Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Venezia al n.
1.138 ed all’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Venezia esperto per la stima dei beni immobili indicati nell’atto di
pignoramento.
Lo scrivente procedeva pertanto alla stima dei beni ubicati nel
Comune di Fossò (VE), elencati nell’atto di pignoramento dandone
ampia descrizione nella presente relazione scritta.
■■■
DESCRIZIONE SINTETICA:
Trattasi di appartamento al piano primo con garage al piano
interrato, facenti parte di un più ampio fabbricato residenziale
denominato “Condominio Bartolomeo”.
L’accesso carraio al piano interrato avviene da via Don G. Bosco
mentre l’accesso pedonale all’unità in oggetto avviene da Piazza San
Bartolomeo.
Piazza San Bartolomeo si trova in zona centrale ed è la piazza
maggiore del Comune di Fossò, comoda ai servizi e alle strade
principali.
L’appartamento al piano primo è costituito da ingresso, soggiornopranzo, bagno, disimpegno nella zona notte e camera, nonché un
ampio poggiolo a nord.
Il garage è situato al piano interrato, l’ingresso avviene a mezzo di
un basculante dall’area comune di manovra.
■■■
L’assolvimento al mandato conferitomi, compiuti i necessari
accertamenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Venezia, gli Uffici del Registro di Mestre, Padova e Treviso, l’Ufficio
-3-
Tecnico ed Ufficio Anagrafe del Comune di Fossò, nonché
sopralluoghi presso l’immobile da stimare in data 22.01.2015 e
successivamente il 04.02.2015 alla presenza dei Carabinieri della
Tenenza di Vigonovo e del fabbro per l’apertura forzata della porta
di ingresso, dopo aver svolto le indagini relative alla commerciabilità
dei beni ed ai valori correnti espressi dal mercato, il sottoscritto
ritiene di poter rispondere a mezzo della seguente relazione scritta
ai quesiti di seguito descritti.
QUESITI
1. L’ESPERTO, PRIMA DI OGNI ATTIVITÀ, VERIFICHI LA COMPLETEZZA DELLA
DOCUMENTAZIONE EX ART.567 C.P.C E, IN PARTICOLARE, LA CONTINUITÀ DELLE
TRASCRIZIONI DEI TITOLI D’ACQUISTO NEL VENTENNIO ANTERIORE IL
PIGNORAMENTO; OVE RISCONTRI LA MANCANZA O L’INIDONEITÀ DELLA
2.
3.
4.
5.
DOCUMENTAZIONE E SOPRATTUTTO IL DIFETTO DELLA CONTINUITÀ DELLE
TRASCRIZIONI, COME SOPRA PRECISATO, LO SEGNALI IMMEDIATAMENTE AL
CREDITORE PROCEDENTE ED AL GIUDICE SOSPENDENDO IMMEDIATAMENTE LE
OPERAZIONI DI STIMA;
L’ESPERTO VERIFICHI LE GENERALITÀ DELL’ESECUTATO, LO STATO CIVILE, IL
NUMERO DI CODICE FISCALE, RICHIEDENDONE L’EVENTUALE RILASCIO PRESSO IL
COMPETENTE UFFICIO DISTRETTUALE NONCHÉ LA CONDIZIONE RISPETTO AL REGIME
PATRIMONIALE, IN CASO DI SOGGETTO, INDICANDO PURE LA DATA DEL MATRIMONIO;
PROVVEDA, PREVIO ACCESSO ALL’IMMOBILE, ALLA ESATTA INDIVIDUAZIONE DEI BENI
OGGETTO DEL PIGNORAMENTO – EVIDENZIANDO PRELIMINARMENTE SE I BENI
O PARTE DI ESSI SONO STATI PIGNORATI PER L’INTERO O SOLO PRO QUOTA,
INDICANDO IN QUESTO CASO LE GENERALITÀ DEI COMPROPRIETARI- ED ALLA
FORMAZIONE, OVE OPPORTUNO, DI UNO O PIÙ LOTTI PER LA VENDITA, MEDIANTE
INDICAZIONE DELLA TIPOLOGIA DI CIASCUN IMMOBILE, DELLA SUA UBICAZIONE,
DELLE EVENTUALI PERTINENZE ED ACCESSORI, SERVITÙ E DEGLI EVENTUALI
MILLESIMI DI PARTI COMUNI. INDICHI, ALTRESÌ, LE CARATTERISTICHE E LA
DESTINAZIONE DELLA ZONA E DEI SERVIZI DA ESSA OFFERTI;
PROVVEDA ALLA VERIFICA DELLA REGOLARITÀ DEI BENI SOTTO IL PROFILO
URBANISTICO, EDILIZIO, E IN CASO DI ESISTENZA DI OPERE ABUSIVE,
ALL’INDICAZIONE DELL’EVENTUALE SANABILITÀ AI SENSI DELLE LEGGI N.47/85 E
N.724/94 E DEI RELATIVI COSTI, ASSUMENDO LE OPPORTUNE INFORMAZIONI PRESSO
GLI UFFICI COMUNALI COMPETENTI, VERIFICHI, ATTESTI L’ESISTENZA DELLA
DICHIARAZIONE DI AGIBILITÀ DELL’IMMOBILE; IL TUTTO PREVIA ACQUISIZIONE O
AGGIORNAMENTO DEL CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA PREVISTA DALLA
VIGENTE NORMATIVA;
LO STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI, PRECISANDO SE OCCUPATI DA TERZI
(INDICANDO, OVE POSSIBILE LE GENERALITÀ DEGLI OCCUPANTI) ED A CHE TITOLO,
OVVERO DAL DEBITORE FALLITO; OVE ESSI SIANO OCCUPATI IN BASE AD UN
CONTRATTO DI AFFITTO O LOCAZIONE, VERIFICHI LA DATA DI REGISTRAZIONE E LA
SCADENZA DEL CONTRATTO PER L’EVENTUALE DISDETTA, L’EVENTUALE DATA DI
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RILASCIO FISSATA O LO STATO DELLA CAUSA EVENTUALMENTE IN CORSO PER IL
RILASCIO;
6. INDICHI I VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE IVI COMPRESI I VINCOLI
DERIVANTI DA CONTRATTI INCIDENTI SULLA ATTITUDINE EDIFICATORIA DELLO
STESSO O VINCOLI CONNESSI CON IL SUO CARATTERE STORICO-ARTISTICO
DISTINGUENDO ED INDICANDO IN SEZIONI SEPARATE QUELLI CHE RESTERANNO A
CARICO DELL’ACQUIRENTE E QUELLI CHE SARANNO INVECE CANCELLATI DALLA
PROCEDURA, INDICANDO PER QUEST’ULTIMI I COSTI A CIÒ NECESSARI; IL PERITO
DOVRÀ IN PARTICOLARE ED IN OGNI CASO PRONUNCIARSI ESPLICITAMENTE, IN SENSO
AFFERMATIVO O NEGATIVO, SULL’ESISTENZA DEI SEGUENTI ONERI E VINCOLI:
PER I VINCOLI CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE:
- DOMANDE GIUDIZIALI E SEQUESTRI (PRECISANDO SE LA CAUSA SIA ANCORA IN
CORSO ED IN QUALE STATO);
- ATTI DI ASSERVIMENTO URBANISTICI;
- CONVENZIONI MATRIMONIALI E PROVVEDIMENTI DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA
CONIUGALE AL CONIUGE;
- ALTRI PESI O LIMITAZIONI DI USO.
PER I VINCOLI ED ONERI CHE POTRANNO ESSERE CANCELLATI CON DECRETO
DI TRASFERIMENTO:
- ISCRIZIONI;
- PIGNORAMENTI ED ALTRE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI.
7. INDICHI, OVE SE NE RICORRA IL CASO, L’IMPORTO ANNUO DELLE SPESE FISSE DI
GESTIONE E MANUTENZIONE, LE EVENTUALI SPESE STRAORDINARIE GIÀ DELIBERATE
MA NON ANCORA SCADUTE, LE EVENTUALI SPESE CONDOMINIALI SCADUTE NON
PAGATE NEGLI ULTIMI DUE ANNI ANTERIORI ALLA DATA DELLA PERIZIA –SENZA
TUTTAVIA DETRARRE L’IMPORTO DI TALI SPESE DAL PREZZO DI STIMA-, LE
EVENTUALI CAUSE IN CORSO;
8. FORNISCA LA VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI, INDICANDO I CRITERI DI STIMA
UTILIZZATI, LE FONTI DELLE INFORMAZIONI ASSUNTE PER LA STIMA, ESPONENDO POI
IN FORMA TABELLARE IL CALCOLO DELLE SUPERFICI, IL VALORE A METRO QUADRO, IL
VALORE TOTALE ED ESPLICITANDO ANALITICAMENTE GLI ADEGUAMENTI E
CORREZIONI DELLA STIMA IN RAGIONE DELLO STATO D’USO E MANUTENZIONE, DELLO
STATO DI POSSESSO, DEI VINCOLI ED ONERI GIURIDICI NON ELIMINABILI DALLA
PROCEDURA, L’ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI OCCULTI NONCHÉ PER EVENTUALI
SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE, LA NECESSITÀ DI BONIFICA ED EVENTUALI RIFIUTI,
E QUINDI IL VALORE FINALE DEL BENE, AL NETTO DI TALI DECURTAZIONI E
CORREZIONI, COMPRESE QUELLE DI CUI AL PUNTO 6);
9. NEL CASO SI TRATTI DI QUOTA INDIVISA, FORNISCA ALTRESÌ LA VALUTAZIONE DELLA
SOLA QUOTA, TENENDO CONTO DELLA MAGGIOR DIFFICOLTÀ DI VENDITA PER LE
QUOTE INDIVISE E PRECISI SE IL BENE RISULTI COMODAMENTE DIVISIBILE,
IDENTIFICANDO, IN CASO AFFERMATIVO, GLI ENTI CHE POTREBBERO ESSERE
SEPARATI IN FAVORE DELLA PROCEDURA, QUALORA SI TRATTI DI TERRENI CHE NON
CONFIGURINO UN UNICO APPEZZAMENTO, VALUTI L’OPPORTUNITÀ DI FORMARE I
LOTTI TENENDO CONTO DEL PRESUMIBILE INTERESSE DEI CONFINANTI AD
ACQUISTARE SOLTANTO I TERRENI VICINIORI;
10. ALLEGHI ALMENO DUE FOTOGRAFIE ESTERNE E DUE INTERNE DI CIASCUN BENE, LA
PLANIMETRIA, LA VISURA CATASTALE ATTUALE, COPIA DELLA CONCESSIONE O
LICENZA EDILIZIA E ATTI DI SANATORIA, COPIA DELL’ATTO DI PROVENIENZA E
DELL’EVENTUALE CONTRATTO DI LOCAZIONE E QUANT’ALTRO RITENGA UTILE,
NONCHÉ LA DOCUMENTAZIONE COMPROVANTE L’AMMONTARE DELLE SPESE
SOSTENUTE.
11. DICA SE LA VENDITA SIA SOGGETTA AD IMPOSTA DI REGISTRO O IVA, E SE L’IMMOBILE
È UN BENE STRUMENTALE ALL’AZIENDA EVENTUALMENTE ESERCITATA DAL DEBITORE
-5-
ESECUTATO.
12. PREDISPONGA UNO SCHEMA IDENTIFICANDO I BENI IMMOBILI DA PORRE ALL’ASTA,
INDIVIDUANDO:
- LOTTO;
- DIRITTO REALE STAGGITO;
- QUOTA DI PROPRIETÀ;
- IDENTIFICAZIONE CATASTALE;
- VALORE ATTRIBUITO.
CAPITOLO 1)
IDONEITA’ AI SENSI DEL 2°
COMMA ART.567 C.P.C.
TITOLARITA’ E CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI
PROPRIETARIO ATTUALE
Ai sensi del 2° Comma Art. 567 c.p.c. i documenti prodotti sono
idonei e attestano che il bene di cui alla presente relazione di stima
(secondo quanto riportato nel certificato notarile prodotto dal
Notaio Dott. Elia Antonacci in data 24.04.2014) è in ditta al signor:
COPICENCU George Silviu, nato a Tulcea (Romania) il 27 luglio
1979 in forza del seguente atto:
- atto di compravendita del 12 gennaio 2007 a rogito del Notaio
Donato Cazzato, rep. 276.804, trascritto a Venezia il 20.01.2007
ai nn. 2820/1714.
■■■
CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI DEI TITOLI D’ACQUISTO NEL
VENTENNIO ANTERIORE IL PIGNORAMENTO
Letta la Certificazione notarile ai sensi dell’art. 567 del codice di
procedura civile prodotto dal Notaio dott. Elia Antonacci in data
24.04.2014, esaminati gli atti a cui il medesimo fa riferimento e
verificati i certificati catastali attraverso approfondita analisi dei
documenti tecnici che hanno prodotto i medesimi atti, a parere
dello scrivente vi è la continuità storica richiesta.
-6-
CAPITOLO 2)
GENERALITÀ DELL’ESECUTATO
CODICE FISCALE E REGIME PATRIMONIALE
Copicencu George Silviu, nato a Tulcea (Romania) il 27 luglio 1979,
C.F. CPCGGS79L27Z129F, cancellato per irreperibilità dal Registro
della popolazione del Comune di Fossò come da certificato allegato.
CAPITOLO 3)
INDIVIDUAZIONE DEI BENI
OGGETTO DI PIGNORAMENTO
DESCRIZIONE CATASTALE
L’immobile oggetto della presente relazione di stima è catastalmente
identificato nel modo che segue:
CATASTO DEI FABBRICATI, COMUNE DI FOSSO’, FG.4:
- mappale 1585 sub.12, cat. A/2, classe 4, 3,5 vani, Rendita €
234,99, Piazza San Bartolomeo n. 10 int.8, piano 1;
- mappale 1585 sub. 80, cat. C/6, classe 8, mq. 19,00, Rendita €
27,48, Via Don G. Bosco, piano S1.
Il tutto in ditta a:
- COPICENCU GEORGE SILVIU nato a Tulcea (Romania) il 27
luglio 1979, proprietà 1/1.
CORRISPONDENZA DELLE PLANIMETRIE CATASTALI ALLO STATO DEI
LUOGHI
Le planimetrie catastali non corrispondono allo stato dei luoghi. Le
stesse, infatti, rispecchiano la disposizione e gli spazi riportati nel
grafico di progetto; la sola differenza riscontrata durante il
-7-
sopralluogo è l’assenza di una “spalletta” di divisone tra l’ingresso e
il soggiorno, pertanto necessita eseguire l’aggiornamento catastale
Docfa che viene nella presente relazione quantificato con un costo
pari a presunte € 600,00, spesa che viene opportunamente detratta
dal valore finale di stima.
CONFINI:
L’Appartamento confina: a Sud con corridoio, a Nord con scoperto,
Est con altro appartamento e ad Ovest con cavedio.
Il garage confina: ad Ovest con garage di cui al sub 81, a nord con
corsia di manovra, ad est con garage di cui al sub 79.
CAPITOLO 3.1
CARATTERISTICHE E DESTINAZIONE
DELLA ZONA E DEI SERVIZI DA ESSA OFFERTI
L’immobile oggetto della presente relazione di stima si trova in una
zona centrale del Comune di Fossò. Piazza San Bartolomeo è la
piazza più grande del comune ed è comunicante con la principale
via Roma e pertanto permette di essere comodi ai servizi di pubblico
trasporto, autobus, che permettono di raggiungere sia Venezia (circa
Km 30,00) che Padova (circa Km 15,00).
L’immobile essendo in zona centrale è comodo a tutti i servizi:
scuole, municipio, chiesa, aree attrezzate per il verde e lo sport,
negozi, supermercati, inoltre piazza San Bartolomeo oltre ad essere
utilizzata il giovedì per il mercato è molto ampia e offre possibilità di
aver un comodo parcheggio esterno.
-8-
DESCRIZIONE
CAPITOLO 4)
APPARTAMENTO:
Trattasi di un appartamento al piano primo facente parte di un più
ampio fabbricato di tre piani fuori terra ed uno interrato con
formazione ad “L” in Piazza San Bartolomeo. L’accesso al piano
interrato avviene da Via Don G. Bosco. A Nord-Ovest è presente
un’ampia area a verde attrezzato di uso pubblico.
L’ingresso al vano scala comune avviene un portoncino in
alluminio anodizzato e vetro, mentre l’accesso all’appartamento
avviene da un portoncino con chiusura blindata impiallacciato in
legno che nell’occasione dell’accesso forzato è stato manomesso e
necessita di riparazione con un costo presunto di € 250,00 che
vengono opportunamente detratti nella determinazione del valore
di stima.
L’unità immobiliare si sviluppa su una superficie reale di circa mq.
55,98 oltre a mq. 8,27 di poggiolo.
L’unità si descrive come segue:
a destra dall’ingresso vi è l’angolo cottura e un ampio soggiornopranzo,
a sinistra dell’ingresso si accede alla zona notte e al
bagno. Il pavimento della cucina è in piastrelle di ceramica cm
30x30 di colore chiaro posate in diagonale, la parete dell’angolo
cottura è realizzata con piastrelle di ceramica cm 10x10 di color
rosa, il pavimento della camera è in listelli di legno lamellare di
color chiaro.
Il bagno ha pavimento e rivestimento in piastrelle di ceramica, il
pavimento è di colore celeste mentre le pareti sono tinta ghiaccio.
Gli accessori sono normali marca “ideal standard” ed è presente la
vasca. La finestra posta sulla parete a ovest si affaccia sul cavedio
-9-
comune.
La finestra e la portafinestra alla quale si accede al poggiolo, sono
in legno di color castagno chiaro con vetrocamera, anche il
cassonetto copri-rullo è in legno di color castagno chiaro mentre
esternamente sono presenti le tapparelle in plastica di color verde
scuro. Le porte interne sono lisce, tamburate in legno di color
castagno chiaro; le porte sono prive delle maniglie, il loro acquisto
e posa in opera si stima in presunte € 250,00 che vengono
opportunamente detratte dal valore di stima.
Il poggiolo esterno si affaccia a nord, ha pavimento in piastrelle
rettangolari di colore scuro posate a correre, il parapetto è in
muratura. A detto poggiolo si può accedere sia dalla cucina che
dalla camera da letto.
Impianti: l’impianto idrotermosanitario è gestito da caldaia,
marca “Clima”, posizionata su nicchia ricavata sul poggiolo
esterno, internamente è presente il termostato con schermo
digitale e attualmente l’unità è sprovvista di termosifoni, il loro
acquisto e posa in opera si stima in presunte € 1.500,00 che
vengono opportunamente detratte dal valore di stima; è
predisposto l’allacciamento degli split per il condizionamento
d’aria, gli stessi risultano mancanti, il loro acquisto e posa si stima
in presunte € 1.500,00 che vengono opportunamente detratte dal
valore di stima. L’impianto elettrico è provvisto di interruttore
magnetotermico salvavita. Mancano tutte le placche degli
interruttori, il loro acquisto e posa si stima in presunte € 150,00
che vengono opportunamente
detratte dal valore di stima. È
presente il videocitofono a lato dell’ingresso.
Nel complesso l’appartamento si presenta in buone condizioni di
- 10 -
manutenzione, salvo quanto esportato e manomesso.
GARAGE:
Il garage ha pavimento in gettata di cemento lisciato. L’accesso
avviene da un basculante in lamiera ziancata. Si tratta dell’ottavo
garage da Ovest verso Est. Vi è un punto luce. Esso si sviluppa su
una superficie di circa mq. 20,88. Ad esso non è stato possibile
accedere e la stima viene proposta per conoscenza di come tale
garage può essere costruito avendone visto uno aperto vicino a
quello in questione.
Il tutto con ogni servitù attiva e passiva ed ogni altro vincolo
derivante dalle norme di legge in materia di condominio.
■■■
CAPITOLO 5)
DESCRIZIONE METRICA DEL BENE
Altezza
locali
Superficie
Reale mq.
Superficie
Commerciale
mq.
2,70
2,30
30,58
2,17
5,89
17,34
8,27
2,30
30,58
2,17
5,89
17,34
2,07
66,55
60,35
2,40
20,88
20,88
Totale complessivo Piano Interrato
20,88
20,88
PIANO PRIMO
Ingresso
Soggiorno-pranzo
Disimpegno zona notte
Bagno
Camera
Poggiolo (8,27x0,25)
Totale complessivo Piano Primo
PIANO INTERRATO
Garage
- 11 -
CAPITOLO 6)
REGOLARITA’ DEI BENI SOTTO IL
PROFILO URBANISTICO-EDILIZIO
Il fabbricato di cui fa parte l’unità oggetto di pignoramento risulta
autorizzato in forza della pratica edilizia P.E. 97/2004, permesso di
costruire n.114, per la realizzazione di un edificio in linea ad uso
residenziale-commerciale, rilasciato dal Comune di Fossò il
22.06.2004 e successiva D.I.A. - denuncia inizio attività per
variazione distribuzione interna degli spazi mediante realizzazione
di pareti divisorie in laterizio o cartongesso di una unità immobiliare
ad uso direzionale del 04.07.2005 ed ulteriore D.I.A. del 27.07.2005
relativa alla distribuzione interna degli spazi mediante realizzazione
di pareti divisorie in laterizio o cartongesso e relativa variazione
forometrica interna.
L’immobile è stato dichiarato agibile con prot. n. 11605 del
28.10.2005.
Da un confronto tra lo stato attuale ed i grafici relativi al Permesso
di Costruire e alle pratiche edilizie D.I.A., si riscontra discordanza di
una “spalletta” divisoria tra l’ingresso ed il vano soggiorno-pranzo
prevista nel grafico progettuale ma non esistente.
Trattandosi di una modifica interna lo scrivente quantifica la
sanatoria con una spesa presunta di € 1.500,00, omnicomprensivo
di oblazione e spese tecniche, costo cha va opportunamente detratto
dal valore finale di stima.
- 12 -
CERTIFICAZIONE IMPIANTI
CAPITOLO 7)
Agli atti del Comune di Fossò, in merito al fabbricato e all’unità ad
uso residenziale oggetto della presente stima, risultano esserci le
relative certificazioni e dichiarazioni degli impianti all’epoca di
costruzione. In ogni caso la vendita non può garantire la conformità
degli impianti alla normativa oggi vigente e neppure a quella vigente
al momento della loro realizzazione risalente a circa 11 anni or sono;
conformità che rimarrà a carico dell’aggiudicatario.
Per quanto riguarda la certificazione energetica, essa rimane
onere a carico dell’aggiudicatario e in ogni caso per ragioni di
opportunità
l’unità
immobiliare
in
questione
può
essere
tecnicamente considerata di classe energetica “G”; il costo della
certificazione
è
di
presunti
€
500,00=
che
qui
vengono
opportunamente detratti.
IN MERITO ALLO STATO DEGLI IMPIANTI, a parere dello scrivente C.T.U.
essi offrono sufficiente garanzia di funzionalità. Alla luce del
sopralluogo effettuato, l’impianto elettrico ha necessità di essere
verificato e devono essere installate le placche degli interruttori. Per
quanto riguarda l’impianto termoidraulico è presente la caldaia (su
nicchia esterna poggiolo) ma non sono presenti i termosifoni.
In ogni caso relativamente alla loro rispondenza alle legge vigenti
all’epoca della loro realizzazione e ad oggi si ritiene necessaria una
verifica con eventuale adeguamento alla normativa vigente con un
costo presunto di € 1.000 che rimane a carico dell’aggiudicatario e
che viene posto in detrazione al successivo capitolo della
Valutazione.
- 13 -
CAPITOLO 8)
AFFITTO –USUFRUTTO - SERVITÙ
Secondo quanto riportato nel certificato di residenza e stato famiglia
rilasciato dal Comune di Fossò, risulta che il Signor Copicencu
George Silviu proprietario dell’immobile sito in Piazza San
Bartolomeo n.10/8 è stato cancellato dal registro della popolazione
per irreperibilità, dalle verifiche effettuate presso gli Uffici
dell’Agenzia delle Entrate di Padova, Venezia e Treviso, non
risultano registrati contratti di locazione in cui sia parte l’esecutato.
SERVITÙ
- Convenzione di lottizzazione a rogito del Notaio Giulio Argenti di
Dolo in data 14/11/2003, rep. n. 108.578, trascritto a Venezia il
27/11/2003 ai nn. 44.886/28.394.
-
Parte dell’area scoperta è stata suddivisa in spazi utilizzabili come
scoperti
esclusivi
costituenti
pertinenze
di
alcune
unità
immobiliari ricomprese nel fabbricato;
-
nel sottosuolo dei suddetti scoperti sono interrate tutte le
tubature e gli impianti destinati ai pubblici servizi quali
fognature, luce, acqua, gas, telefono, ecc... considerandosi
costituita ogni necessaria, reciproca servitù, anche per consentire
le relative manutenzioni ed ispezioni;
-
nel sottosuolo della rampa e corsia di manovra identificata con il
M.N. 1585 sub 103 è situata l’autoclave a servizio del condominio
per cui la rampa e corsia di manovra identificata con il M.N. 1585
sub 102 è gravata da servitù di passaggio per l’accesso e la
- 14 -
manutenzione dell’autoclave
in favore di tutte le unità
immobiliari dell’edificio;
-
i garages indicati con il M.N. 1585 sibb 61 e 97, sono gravati da
servitù di passaggio a favore del condominio per la pulizia delle
bocche di lupo; la predetta servitù dovrà essere esercitata previa
comunicazione da parte dell’Amministratore del Condominio
inoltrata ai proprietari dei predetti garages;
-
i portici identificati con il M.N. 1585 sub 100, a seguito degli
obblighi assunti con la sopra citata convenzione, sono gravati da
servitù di passaggio ad uso pubblico.
CAPITOLO 9)
GIURIDICI
VINCOLI ED ONERI
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI
Esaminati i registri ipotecari presso la C.RR.II. di Venezia, alla data
del 24/04/2014 a nome di: COPICENCU GEORGE SILVIU nato a
Tulcea (Romania) il 27.07.1979, sugli immobili oggetto della
presente relazione di stima non figura alcuna iscrizione e/o
trascrizione pregiudizievole all’infuori delle seguenti:
ISCRIZIONI:
- 20.01.2007, nn. 636/2821: ipoteca volontaria in seguito al
contratto di mutuo a rogito Notaio Donato Cazzato in
data 12.01.2007 rep. 276805 a favore di Unicredit
Banca S.p.a., contro Copicencu George Silviu, della
durata di 30 anni, per la somma totale di €
208.788,00. I beni dati in garanzia sono quelli oggetto
della presente procedura.
- 15 -
TRASCRIZIONI PREGUDIZIEVOLI:
- 11.12.2013, nn. 32.471/22.601: pignoramento immobiliare del
13.11.2013
di
cui
al
rep.
7438/2013,
emesso
dall’Ufficiale Giudiziario di Venezia a favore di
Unicredit s.p.a. contro Copicencu George Silviu. Sono
pignorati i beni di cui alla presente procedura
esecutiva.
✲✲✲
Vincoli che potranno essere cancellati con il Decreto di
Trasferimento
20.01.2007, nn. 636/2821 – iscrizione –
11.12.2013, nn 32.471/22.601– trascrizione –
Vincoli che non potranno essere cancellati con il Decreto
di Trasferimento
27/11/2003, nn. 44.886/28.394 – convenzione di lottizzazione-
CAPITOLO 10)
COSTO PER LA CANCELLAZIONE
DELLE FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
L’ammontare delle spese da sostenere da parte della cancelleria per
la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, ammonta a €
297,00= risultante come segue:
n. 1 iscrizione agevolata
€
35,00=
n. 1 trascrizione pregiudizievole
€ 262,00=
€ 297,00=
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SPESE CONDOMINIALI
CAPITOLO 11)
Contattato l’amministratore condominiale Dr.ssa Laura Dal Corso in
base a quanto dalla stessa comunicato, il debito maturato dall’
esecutato, aggiornato al 10 marzo 2015, ammonta ad € 4.266,92=
(vedasi comunicazione dell’amministratore –allegata-).
VIZI OCCULTI
CAPITOLO 12)
Dopo tutto quanto esposto nella presente relazione, nel caso di
vendita dell’unità immobiliare, comunque, non si possono escludere
eventuali vizi occulti i quali apparterebbero alla sfera delle garanzia
di legge che accompagnano le cessioni di fabbricati di recente
costruzione (non è questo il caso). Ad ogni modo tale garanzia può
essere considerata pari al 3% del valore e tale incidenza è già
prudentemente considerata nel valore di stima.
CAPITOLO 13)
VALUTAZIONE
Il criterio di valutazione
La
selezione
del
criterio
di
stima
costituisce
una
scelta
fondamentale che influisce direttamente sul valore di stima. Tra i
principi dell’estimo è insito l’aspetto previsionale in ogni
valutazione il quale consente di adottare anche procedimenti
alternativi più o meno adatti a determinare il più probabile valore di
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mercato.
Ciò premesso:
Il valore di mercato
E’ il valore cui si perviene comparando i prezzi noti del libero
mercato, condizionato dalla domanda e dall’offerta, con il bene
oggetto di stima. Questo metodo che consente di prevedere la
convertibilità del bene da stimare in moneta permettendo così di
determinare il “più probabile valore”, è interamente dominato dalle
leggi che regolano il mercato immobiliare. Il valore di mercato, in
questi ultimi decenni, è determinabile quasi esclusivamente sulla
base dei prezzi storici di vendita.
La comparazione fornisce il punto di incontro della domanda e
dell’offerta che rappresenta il momento della verità in quanto
determina un prezzo certo in condizioni di mercato equilibrato.
Relativamente alla certezza dei dati documentati l’estimatore deve
far conoscere gli elementi emersi dalle indagini che costituiscono la
più efficace motivazione della oggettività del risultato della stima.
Ciò considerato:
le fonti attendibili di dati certi possono essere costituite da
valutazioni analoghe di altri tecnici estimatori allorquando accettate
dalle parti; come anche le consulenze tecniche d’ufficio, sentenze,
concordati con l’Agenzia delle Entrate o paritari in seguito a ricorsi
per accertamenti. Atti notarili delle ultime generazioni dopo
l’obbligo del pagamento del prezzo reale.
Tutto ciò premesso,
la presente valutazione viene fatta considerando l’immobile libero in
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quanto non risultano agli atti contratti di locazione opponibili a
terzi.
Vengono inoltre considerati:
- l’aggiornamento catastale Docfa;
- la sanatoria edilizia per opere interne;
- l’assenza della certificazione energetica;
- la cancellazione delle formalità pregiudizievoli il cui costo viene
detratto dal valore finale;
- l’eventuale esistenza di vizi occulti che viene qui considerata nel
prezzo unitario;
- il costo delle manomissioni e di quanto risulta asportato;
- il particolare momento del mercato immobiliare e relativa
appetibilità che immobili simili trovano in commercio.
Considerato, inoltre, che la determinazione del reddito medio annuo
è incerta e non idonea ai fini di una corretta capitalizzazione allo
scopo di condurre una stima analitica, lo scrivente ritiene di
procedere alla valutazione riconducendo il bene nell’ambito
dell’ordinarietà e di adottare quale criterio di stima la comparazione
con immobili simili nella stessa zona e valutati e/o compravenduti
in questo stesso periodo oltre alle valutazioni OMI dell’ufficio delle
Entrate e considerando i valori medi trattati dalle agenzie
immobiliari della zona; in riferimento alle altre valutazioni di
riferimento, si segnala la comparazione con le stime e valutazioni
archiviate nello studio dello scrivente eseguite su incarichi
giudiziari.
Considerato tutto quanto fin qui descritto, tenuto conto della
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località in cui il bene si trova, l’ubicazione dello stesso rispetto alle
vie pubbliche ed al centro di Fossò, tenuto conto della viabilità,
dell’esposizione, della vetustà, nonché di tutte le altre condizioni
intrinseche ed estrinseche, il sottoscritto ritiene di così valutare:
- ABITAZIONE PIANO TERRA
omnicomprensivo della vetustà e dello stato
conservativo nonché del terreno sottostante
e circostante
circa mq. 60,35
a €/mq. 1.400,00 x 0,90 per vetustà=
€ 1.260,00 c 60,35=
- GARAGE PIANO TERRA
circa mq. 20,88 a €/mq. 600,00=
€
76.041,00=
= €
12.528,00=
€ 88.569,00=
-
A DETRARRE COSTI PER:
Riparazione porta per ingresso forzato
Installazione maniglie delle porte interne
Installazione termosifoni
Installazione impianto di condizionamento
Installazione placche elettriche
Sanatoria edilizia per lievi mod. interne
Certificazione energetica
Adeguamento impianti alla norm.vigente
Costo per la cancellazione delle
formalità pregiudizievoli
CAPITOLO 14)
-
€
€
€
€
€
€
€
€
250,00=
250,,00=
1.500,00=
1.500,00=
150,00=
1.500,00=
500,00=
1.000,00=
- €
€
297,00=
81.622,00=
IMPOSTA DI REGISTRO
Il presente immobile va assoggettato ad imposta di registro in
quanto trattasi di unità immobiliari intestata a persone fisiche.
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SCHEMA RIASSUNTIVO
CAPITOLO 15)
DIRITTO REALE
QUOTA DI PROPRIETÀ
IDENTIFICAZIONE
CATASTALE
PROPRIETA’
INTERO
L’immobile oggetto della presente relazione di stima è
catastalmente identificato nel modo che segue:
CATASTO DEI FABBRICATI,
COMUNE DI FOSSÒ, FG.4:
- mappale 1585 sub.12, cat. A/2, classe 4, 3,5 vani, Rendita
€ 234,99, Piazza San Bartolomeo n. 10/int.8, piano 1;
- mappale 1585 sub.80, cat. C/6, classe 8, mq. 19,00,
Rendita € 27,48, Via Don G. Bosco, piano S1.
Il tutto in ditta a COPICENCU GEOERGE SILVIU, nato in
Romania il 27.07.1979, proprietà 1/1
CLASSE
ENERGETICA
VALORE ATTRIBUITO
“G”
€ 81.622,00
Dolo, 29 aprile 2015
Geometra Leopoldo Trolese
ALLEGATI:
- verbale di giuramento;
- documentazione fotografica;
- elaborato grafico del C.T.U.;
- documentazione catastale;
- documentazione comunale;
- copia atto di provenienza;
- certificati di residenza, stato famiglia,
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