La valorizzazione del
territorio in ambito della
L.R. 38/99 e s.m.i.
PARTE SPECIALE
Formazione ed aggiornamento
O.D.A.F.
Dr Agr.mo Massimiliano Frattale
PROGRAMMA
1.
Esempio di un P.U.A.
2.
Griglia di analisi del PUA – atti propedeutici e modalità di analisi
3.
Modello verbale istruttorio
4.
Dibattito
Richiesta per la costruzione ad uso abitativo
residenziale per un imprenditore agricolo in zona ed
annessi agricoli.
1 - Premessa
Il sottoscritto Dr Agr.mo xxx con studio in xxx (xx), Via xxxx , iscritto all’Ordine dei
Dottori Agronomi e Dottori Forestali della Provincia di xx al n xx, conformemente
all’incarico ricevuto dal Sig. xxx, titolare dell’omonima azienda agraria sita in xxx, la
cui sede legale è in via xxx, in data xxxx, ha provveduto alla redazione del P.U.A.
(piano di Utilizzazione Aziendale) conformemente ai sensi e per gli effetti della Legge
Regionale n.8 del 17/03/2003 per la valutazione dell’intervento di edificazione, da
parte dell’imprenditore agricolo sopraccitato, in derogatio ai parametri urbanistici, per
la costruzione di annessi rurali e residenza dell’imprenditore.
La determinazione di procedere alla valutazione della suscettibilità di creazione
dell’opera è nata dall’esigenza del titolare dell’attività di migliorare l’efficienza
aziendale, nonché le condizioni di vita proprie e della propria famiglia.
Lo scrivente ha pertanto provveduto ad effettuare tutti gli accertamenti ritenuti
necessari, ad indicare il metodo di valutazione adottato al fine di dimostrare la
congruità dell’intervento.
Per adempiere al mandato affidatogli, il sottoscritto si è recato presso la sede
legale, ubicata nel comune di xxx in via xxxx, in data xxxx per prendere visione di ogni
documentazione necessaria, per assumere le informazioni e dati utili ai fini
dell’implementazione della presente relazione.
Modalità di implementazione della relazione
Il procedimento di valutazione verrà implementato seguendo i seguenti punti:
1.
Analisi dei requisiti oggettivi: ciò al fine di verificare se il soggetto
proponente rientra nella categoria imprenditoriale specifica indetta dalla
norma per la quale si possa richiedere deroga ai parametri urbanistici
giustificando le strutture che verranno poste in essere secondo un preciso
piano programmatico, nonché la necessità di salvaguardia della
destinazione agricola del suolo; ciò allineato con il “continuum” territoriale
e rurale del comune di xxxxx.
2. Analisi dei requisiti soggettivi: ovvero valutazione dell’U.L.U. in dipendenza
della territorialità aziendale, vale a dire delle coltivazioni che sono
impiantate secondo il piano programmatico individuale che l’azienda si
impegna ad effettuare.
– Analisi dei requisiti oggettivi
Il Sig. xxxx, risulta imprenditore agricolo ai sensi dell’art. 2135 c.c. in quanto
la tracciabilità dell’azienda omonima è acclarata dall’iscrizione al registro IVA
con codice 01135 , e numero di partita 02xxxxxx.
Un altro elemento identificativo è rappresentato dall’iscrizione alla C.C.I.A.A.
con n. rea xxxxx.
Tali atti risultano fondamentali per la configurazione fiscale ed identificativa
dell’azienda.
- Analisi dei requisiti soggettivi
L’azienda risulta interamente ricadente nel comune di xxxxx, il cui centro
aziendale sarà collocato in località xxxxx, in prossimità della futura residenza
dell’imprenditore.
L’azienda presenta un ordinamento olivicolo-viticolo e territorialmente è
costituita da n. 6 lotti di terreno.
Tali lotti, inquadrati nel contesto generale aziendale e dall’analisi della conduzione, sono rispettivamente dettagliati dalla griglia seguente:
COMUNE
FOGLIO
PARTICELLA
Superficie catastale
(Ha)
Titolo di possesso
XXXXXX
39
62
0,1910
Proprietà
XXXXXX
39
64
0,0030
Proprietà
39
380
0,3720
Proprietà
40
69
0,2290
Proprietà
40
76
0,2800
Proprietà
40
78
0,2550
Proprietà
31
248
0,3330
Affitto
38
501
0,1090
Affitto
63
438
0,0570
Affitto
63
439
0,8112
Affitto
31
286
0,5615
Affitto
27
102
0,1800
Affitto
27
397
0,0080
Affitto
27
330
0,6420
Affitto
TOTALE A COLONNA
[vedasi allegato dei contratti di affitto legittimanti il titolo di conduzione ]
4,0317
Analisi del contesto rurale
La dislocazione degli appezzamenti di terreno è un elemento che, purtroppo, da decenni si è consolidato nella provincia di
Frosinone; anche se non sono presenti dati statistici, da indagini effettuate in loco per altre aziende agrarie, si evince che
mediamente le stesse posseggono una suddivisione di più appezzamenti in cui 2-3 rappresentano il parametro quantitativo
generale. Tale frammentazione fondiaria contribuisce ad incrementare le giornate di tempo e di lavoro dell’imprenditore, a
maggior ragione per il fatto che l’azienda ricade nella porzione di XXXX classificata come svantaggiata [Foglio 40] in cui
l’orografia del paesaggio rurale denota appezzamenti dotati di acclività significativa, in taluni casi vi è la presenza di roccia
affiorante, in cui le produzioni di interesse agrario compatibili con il paesaggio sono ascrivibili all’olivo ed alla vite (si noti a
proposito l’ortofoto in cui si evince in maniera rispondente quanto appena delineato).
Infatti, proprio per quanto sopra detto, è volontà dell’imprenditore agricolo convertire appezzamenti che lo stesso gestisce, ed
alcuni attualmente coltivati a prato, in oliveto specializzato, ciò in funzione di massimizzare il profitto che l’azienda neo
costituita è in grado di ottenere sia in termini di reddito, che in termini di allineamento con il paesaggio rurale, che
assumerebbe un valore aggiunto alla vendita di un prodotto tipico dei paesi del Mediterraneo, ma ancor più delle zone locali.
Da una recente indagine di mercato si è assistito ad un progressivo aumento del prezzo unitario di vendita dell’olio di oliva
extravergine, che attualmente oscilla tra i 7,50 ed 8,00 euro Kg.
In una più capillare analisi del contesto rurale, lo scrivente si è adoperato ad effettuare una valutazione per i settori olivicolo e
viticolo avente come oggetto la quantificazione dell’U.M.A. (Unità Minima Aziendale) nonché il reddito unitario ricavabile
dalle coltivazioni effettuate.
In merito allo studio territoriale sono state analizzate aree produttive a vigneto dislocate in 8
zone ed i parametri studiati sono rispettivamente:
1.ETA’ DEL VIGNETO
2.SESTO DI IMPIANTO
3.CULTIVAR PREVALENTE
4.OPERAZIONI COLTURALI EFFETTUATE
5.GIACITURA
6.PRODUZIONI UNITARIE
7.COSTI
Dallo studio sono emersi i seguenti valori:
Sesto di impianto
Parcella n.
Località
Età (anni)
tra le
file
Varietà prevalente
sulla fila
1
VIGNOLA
15
1
2,5
Cesanese
2
ERCOLANA
16
1,5
3
Passerina del frusinate
3
ARA LA STELLA
18
2
2,5
Cesanese
4
TUFANO
15
2
3
Passerina del frusinate
5
MONTI
3
1
2,5
Passerina del frusinate
6
ERCOLANA
18
1,5
2,5
Cesanese
7
LE STARZE
16
1,5
2,5
Passerina del frusinate
8
PRETURI
7
1
2,5
Cesanese
In merito alle operazioni colturali effettuate in campo si evince un significativo
valore legato alla concimazione, trattamenti, trasporti vari e potatura, operazioni effettuate sulla totalità
delle aree vitate, mentre a decrescere si annoverano la vangatura (operazione effettuata dal 75% del
campione), zappatura ( operazione effettuata dal 25% del campione) e per ultima l’aratura (dal solo 13%
del campione).
LAVO RAZIO NI EFFETTUATE
Co
100%
80%
TV
Co
Concimazione
Za
Zappatura
Tr
Trattamenti
Ar
Aratura
Va
Vangatura
Po
Potatura
TV Trasporti Vari
Ar
60%
40%
20%
0%
% aziende
Po
Za
Tr
Va
GIACITURA AZIENDE
Pi
70%
60%
Inerentemente la giacitura su cui ricadono le aree
vitate analizzate si ha che il 63% di queste ricadono
in zone caratterizzate da media acclività (con
pendenze oscillanti dall’11% al 20%), mentre a
decrescere si ha che il 25% ricade in aree
pianeggianti (con pendenze fino al 10%) e solo il
12% ricade in aree acclivi (con pendenze maggiori
del 20%) e quindi con difficoltà legate alla
meccanizzazione integrale.
50%
40%
30%
20%
10%
% aziende
0%
A
MA
Inerentemente alle produzioni unitarie si hanno valori variabili e dipendenti da fattori correlati
al sesto di impianto, al terreno agrario e non solo come livello di fertilità dello stesso ma anche
in seno all’acclività, alle operazioni colturali ed all’età del vigneto.
Dall’analisi di questi fattori, nonché dalla ricerca storica sulle produzioni si sono riscontrati i
seguenti valori:
PRODUZIONI UNITARIE
<6
50%
40%
30%
20%
10%
>10
0%
8-10
6-8
% aziende
Da tale grafico infatti si evince che il 50%
delle aziende oggetto di studio ha una
produzione medio ordinaria oscillante tra le 8
e 10 tonnellate per ettaro di prodotto, mentre
solo il 14% del campione supera le
10tonnellate ed il 13% hanno produzioni tra
le 6 e le 8 tonnellate come per altro 13%
risultano produzioni inferiori alle 6 tonnellate
per ettaro, ciò correlato all’età del vigneto
analizzato poiché risultante giovane.
Inerentemente i costi medi del vigneto si annoverano i seguenti:
In merito allo studio territoriale sono state analizzate aree produttive a oliveto dislocate in 8 zone ed i parametri studiati
sono rispettivamente:
1.ETA’ DELL’OLIVETO
2.SESTO DI IMPIANTO
3.CULTIVAR PREVALENTE
4.OPERAZIONI COLTURALI EFFETTUATE
5.GIACITURA
6.PRESENZA TERRAZZAMENTI
7.PRODUZIONI UNITARIE
8.COSTI
Dallo studio sono emersi i seguenti valori:
Sesto di
impianto
Parcella n.
Località
Età
(anni)
su
lla
fil
a
tra le
file
Varietà prevalente
1
VALLE S. ANGELO
30-40
7
8
Moraiolo
2
ARA LA STELLA
20-30
6
6
Leccino
3
VIGNOLA
30-40
7
7
Moraiolo
4
ERCOLANA
20-30
6
6
Leccino
5
TUFANO
30-40
6
6
Moraiolo
6
COSTE BACCHETTI
30-40
6
6
Leccino
7
ROMAGNANO
30-40
7
8
Leccino
8
CAMPETELLE
20-30
6
6
Moraiolo
In merito alle operazioni colturali effettuate in campo si evince un significativo
valore legato alla concimazione, trattamenti, trasporti vari e potatura, operazioni effettuate sulla totalità
delle aree vitate, mentre a decrescere si annoverano la concimazione (operazione effettuata dal 88% del
campione), zappatura e vangatura ( operazioni effettuate ciascuna dal 50% del campione).
Lavorazioni effettuate
Co
100%
80%
TV
Ar
60%
40%
20%
0%
% Aziende
Po
Za
Tr
Va
Co
Concimazion
e
Z
a Zappatura
T
r
Trattamenti
Vari
Ar
Aratura
V
a Vangatura
P
o
Potatura
TV Trasporti
Inerentemente la giacitura su cui ricadono le aree olivetate analizzate si ha che il 62,5% di queste
ricadono in zone caratterizzate da media acclività (con pendenze oscillanti dall’11% al 20%),
mentre a decrescere si ha che solo il 12,5% ricade in aree pianeggianti (con pendenze fino al
10%), mentre il restante 25% ricade in aree acclivi (con pendenze maggiori del 20%) e quindi
con difficoltà legate alla meccanizzazione integrale.
Viene altresì rilevato che diversi oliveti ricadenti nelle aree Valle S. Angelo-Ercolana-Ara la
Stella presentano strutture di regimazione idraulico agraria di notevole importanza (terrazzamenti
mediante muretti a secco), che non solo rappresentano un elemento paesaggistico importante, ma
assolvono, per propria funzione, a finalità di contrasto di fenomeni erosivi.
Giacitura delle aziende
Pi
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
% Aziende
0,0%
A
MA
Inerentemente, parimenti ai vigneti, le produzioni unitarie mostrano valori variabili (oscillanti tra
le 2 e le 5 tonnellate di drupe per ettaro) e dipendenti da fattori correlati al sesto di impianto, al
terreno agrario e non solo come livello di fertilità dello stesso ma anche in seno all’acclività, alle
operazioni colturali ed all’età dell’oliveto ed alle alternanze produttive.
Dall’analisi di questi fattori, nonché dalla ricerca storica sulle produzioni si sono riscontrati i
seguenti valori:
Produzione medio unitaria (t*Ha^-1*y^-1)
<1
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
>5
0%
2-3
% Aziende
4-5
Da tale grafico infatti si evince che il 62,5% delle aziende oggetto di studio ha una
produzione medio ordinaria oscillante tra le 4 e le 5 tonnellate per ettaro di prodotto, mentre
solo il 37,5% del campione supera le 2 tonnellate.
Inerentemente i costi medi dell’oliveto si annoverano i seguenti:
Descrizione delle dotazioni aziendali (art. 7 L.R. n. 8 del
17/03/03 lettera a)
L’azienda in questione è, come precedentemente affermato costituita in n.6 corpi
fondiari, e presenta un ordinamento produttivo olivicolo-viticolo.
La giacitura dell’azienda è rispettivamente la seguente:
Terreno pianeggiante
60% della S.A.U. (superficie agricola utilizzata)
Terreno acclive
35% della S.A.U.
Terreno fortemente acclive 5% della S.A.U.
Superficie irrigua 0% della S.A.U.
Mediamente la tipologia di terreno rappresentativa dell’azienda è quella medio impasto
tendente all’argilloso.
La distanza tra il centro aziendale e la strada principale è di mt 20, e l’altitudine
dell’azienda, mediamente, si colloca nella zona di pianura-collina, a circa 580 m s.l.m..
Prospetto riassuntivo superfici aziendali coltivate:
Arboree (Ha)(*): 3,34
di cui regime di quote per superfici vitate pari ad Ha 0,30
(*)
RIPARTIZIONE SUPERFICIE PER L’AZIENDA XXXXXX
COLTURE
Denominazione
Zona
svantaggiata
SI/NO
Dati catastali
Foglio
Particel
la
Su
b
Superficie
catastale
tipo
Superficie Utilizzata
are/centiare
cond
.
are/centiare
OLIVO
XXX
63
438
5,7
2
1
OLIVO
XXX
63
439
81,2
2
80
OLIVO
XXX
SI
40
69
22,9
1
22
OLIVO
SI
40
76
28
1
28
OLIVO
SI
40
78
25,5
1
25
VITE
SI
39
380
37,20
2
OLIVO
SI
39
62
19,1
1
19
OLIVO
27
102
18
2
15
OLIVO
27
110
3,8
2
2
OLIVO
27
330
64,2
2
64
OLIVO
27
397
0,8
2
-
OLIVO
31
286
56,15
2
48
Superficie totale di riquadro (are e
centiare)
30
334
Descrizione parco macchine:
La consistenza del parco macchine aziendale, e il relativo valore viene riportato dal seguente
formato tabellare:
Descrizione
TRATTRICE
mod.
Lamborghini
340 R DT
Valore in €
Anno di
costruzio
ne
Durata (anni)
nuovo
rottame
reintegrazi
one
Pass
.
Resi
d.
To
t.
1989
60.000
7.200
52.800
19
0
19
Q
rei.ne
(*)
Q acc.
(*)
Valore
Attuale
(€)
0
52.800
7.200
*) Q rei.ne = quota reintegrazione (€); Q acc. = quote accumulate (€)
[Formula applicabile]
Descrizione fabbricati (art. 7 L.R. n. 8 del 17/03/03 lettera c):
Attualmente l’azienda non possiede fabbricati.
Analisi della P.L.V.
Tale analisi viene computata in relazione alle rese produttive medie annue per il comprensorio in
cui ricade l’azienda, come precedentemente stabilito da un’indagine nel comprensorio Est del
Comune di XXX, nonchè dei valori di mercato ordinari rappresentativi della zona.
Nel computo di analisi verranno calcolati i valori medi produttivi dell’oliveto in condizioni di
piena produzione.
Descrizione
S.A.U.
(ha)
Produzio
ne
unitaria
(t/ha) (a)
Produzio
ne totale
(t)
Reimpieg
hi (t)
Oliveto
3,04
4
12
12
Vigneto
0,3
8
2,4
2,4
Produzio
ne
vendibile
(t)
Prezzo
unitari
o (€/t)
2,4
720
TOTALE
Descrizione
Olio di oliva
extra vergine
(*)
TOTALE
Importi
totali (€)
1.728,00
1.728,00
Quantità
prodotta (t)
2,7
Reimpieghi
o
autoconsum
o (t)
Produzione
vendibile (t)
0,7
2
Prezzo
unitario (€/t)
7.500,00
Importi
totali (€)
15.000,00
15.000,00
Produzioni vegetali
(a) Si considera una
produzione media,
considerando gli anni
di carica e scarica per
pianta di circa 10 kg
drupe, con oliveto
specializzato di 250
p.te /Ha)
3.1.1 Prodotti vegetali trasformati
(*) si considera una resa alla
trasformazione pari al 18%.
La P.L.V. totale risultante presenta un valore di € 16.728,00
ANALISI DEI COSTI – DELL’UNITA’ PRODUTTIVA
CALCOLO DELLE U.L.U. (unità lavorative uomo ex-ante/ex-post)
Colture arboree
S.A.U. in
gestione
(Ha)
indice correttivo
N° giornate
per Ha
indice di
trasformazi
one
N° giornate
totali
indice di
commerc
ializzazio
ne
N° ore annuali
Fruttiferi
66
0
-
Olivo da mensa
60
0
-
50
162
1.296
50
18
144
75
0
-
Olivo da olio
2,7
Uva da Vino
0,3
22%
Uva da Tavola
Colture arboree
S.A.U. in
gestione
(Ha)
indice correttivo
N° giornate
per Ha
indice di
trasformazi
one
N° giornate
totali
indice di
commerc
ializzazio
ne
N° ore annuali
Fruttiferi
66
0
-
Olivo da mensa
60
0
-
50
162
50
18
168
75
0
-
Olivo da olio
2,7
Uva da Vino
0,3
Uva da Tavola
22%
N.B. una U.L.U. corrisponde a 1.800 ore annue di lavoro in azienda, ovvero a 225 giornate/anno.
(*) Il coefficiente si applicherà nel seguente modo:
Zone montane e svantaggiate, aree naturali protette * + 20 %*
Aziende a conduzione biologica * + 20 %*
Recupero di sottoprodotti aziendali + 1%
Produzioni a scopi energetici + 3%
Aziende agricole con tempo lavoro per attività agricola < a 2080 ore
+ 1%
Aziende agricole con tempo lavoro per attività agricola > a 6000 ore
- 1%
Frammentazione poderale +1%
Coltivazione e/o allevamento di varietà locali a rischio di erosione genetica +1%
Utilizzazione di fonti energetiche alternative e sistemi finalizzati al risparmio energetico +1%
20%
1.512
R.N. (reddito netto) PER U.L.U. (unità lavorative uomo).
Alla luce di quanto sopra descritto si ha che il RN/ULU risulta essere pari a:
€ 9.468,61/ 1 U.L.U. = € 9.468,61, valore conforme con quanto prescritto dall’art.
2135 del c.c. in materia di definizione di IA (imprenditore agricolo).
DESCRIZIONE
Prima del piano
Dopo il piano
P.L.V.
(Quadro 14)
€
11.100,00
(Quadro 14-bis)
€
17.043,00
SPESE
(Quadro 16)
€
3.952,00
(Quadro 16-bis)
€
7.574,39
€
7.148,00
€
9.468,61
REDDITO
DESCRIZIONE DEGLI INTERVENTI PROGRAMMATI (art. 7 L.R. n. 8 del 17/03/03
lettera b)
Necessità dell’imprenditore è quella di creare locali atti al deposito prodotti ante
trasformazione, locali di stoccaggio dei prodotti agricoli, deposito macchine ed attrezzature,
piccolo punto vendita e migliorare le proprie condizioni di vita connesse all’attività rurale che lo
stesso ha avviato.
La necessità di quanto testè dichiarato è data non solo nel migliorare l’efficienza aziendale,
uniformandosi alle norme di igiene e rispetto dell’ambiente, ma anche a potenziare le strutture
logistiche che valorizzeranno in toto l’azienda (vedasi locale punto vendita) nell’ambiente rurale
in cui la stessa è calata. La finalità della residenza, se da una parte assolve al compito principe
di ospitare stabilmente l’imprenditore e la sua famiglia, dall’altro rientra nella logica aziendale
nel creare un punto logistico in cui vengono accentrate le funzionalità di sorveglianza e vendita
delle proprie produzioni. A maggior ragione tenendo in considerazione che la figura
imprenditoriale de quo, al momento attuale, non possiede alcuna struttura residenziale
propria. L’intervento verrà a porsi in essere nell’appezzamento di proprietà dell’I.A. al foglio 40
particella n. (classificata dal PRG come E) a ridosso dell’impianto vitato e, al fine di mitigare
l’impatto antropico nell’ambito del rapporto superficie cementata/S.A.U., verrà progettata in
due piani; ciò in completo allineamento con la suddetta norma regionale, in quanto “fermo
restando l'obbligo di procedere prioritariamente al recupero delle strutture esistenti, la nuova
edificazione in zona agricola è consentita soltanto se necessaria alla conduzione del fondo e
all'esercizio delle attività agricole e di quelle ad esse connesse” [art.5 L.R. n.8 del 17/03/2003].
Al fine di giustificare le dimensioni dei vari locali, verrà di seguito studiato il dimensionamento
completo del cespite partendo dagli aspetti squisitamente collegati alle capacità produttive che
l’azienda possiede.
CENTRO AZIENDALE
PRODUZIONE
(Olive)
Confezionamento,
Stoccaggio, Vendita
olio
dimensionamento
Nello specifico, verranno analizzati:
Deposito macchine ed attrezzature agricole, area stoccaggio prodotti fitosanitari
(p.f.) e concimi; locale di deposito e vendita, area stoccaggio recipienti ed
imbottigliamento; fabbricato abitativo per la residenza dell’I.A.:
Mezzi presenti e necessari per le attività specifiche aziendali allineati con l’indirizzo
produttivo dell’azienda:
CATEGORIA
Lunghezza (m)
Larghezza (m)
Area
di ingombro
(mq)
Coeff. agg. Per spazi
di manovra (%)
Totale
area
di
ingombro (mq)
Trattrice
3
2
6
30%
8
Rimorchio 1 asse >
1,5 t
6
2
12
n.d.
12
Botte trattamenti
6
2
12
n.d.
12
Aratro
1
1
1
n.d.
1
Fresa
1
2
2
n.d.
2
Macchina
agevolatrice
raccolta olive
3
0,5
1,5
n.d.
1,5
Trinciatrice
1
2
2
n.d.
2
Botte
3
2
6
n.d.
6
Banco officina
4
1
4
n.d.
4
Area
4
3
12
n.d.
12
stoccaggio
carburante agr.
per
camminamento
TOTALE A COLONNA
60,5
Deposito stoccaggio prodotti fitosanitari e concimi.
Tale area deve essere confinata e separata dalle altre aree, poiché, ai sensi del D.P.R.
290/01, nonché per le più elementari norme di sicurezza, tali edifici dovranno essere
chiusi a chiave, muniti di cartellonistica ben visibile di pericolo e dotati di buona
areazione, nonché di dispositivi antincendio (qualora vengano acquistati prodotti
comburenti). Al fine di fornire un corretto computo dimensionale, specificatamente per il
deposito di concimi, è opportuno fare una valutazione media annua dell’utilizzo di
concimi azotati, fosfatici e potassici. Per far ciò quindi sono stati presi in considerazione
gli asportati delle colture (fonte Regione Lazio: misura 214 “Pagamenti Agroambientali”
Reg. CE 1698/05), per cui si ha:
Coltura
Prod. Unit. (q/Ha)
Ettari
N
P2O5
K2O
N tot
P2O5 tot
K2O tot
Olivo
40
3
0,9
0,40
1,00
108
48
120
Vite
150-180
0,3
0,32
0,06
0,48
17
3,00
24
125
47
144
TOTALE
Considerando il titolo medio dei concimi, si avrà, per tipologia rispettivamente:
Nitrato ammonico: 27% (titolo in N)
Perfosfato minerale : 18% (titolo in P2O5)
Cloruro di potassio : 50% (titolo in K2O)
Da cui annualmente i fertilizzanti utilizzabili da parte della neo azienda sono pari a:
DESCRIZIONE
Titolo (%)
Quantitativo di concime
richiesto (Kg)
N.
confezioni
kg/confezione)
(25
Superficie di ingombro
(mq) (*)
Concime azotato
27
463
18
3
Concime fosfatico
18
261
10
2
Concime potassico
50
288
12
2
40
7
Totale a colonna
(*) si considera una sovrapposizione di 6 confezioni ed una superficie unitaria di 1 mq/confezione
Inerentemente la superficie di ingombro dei prodotti fitosanitari, essa sarà data dalla
seguente
Larghezza (m)
Lunghezza (m)
Superficie
ingombro (mq)
2
3
6
DESCRIZIONE
Locale deposito p.f.
di
Locale di deposito prodotti ante vendita (cantina).
Tale locale sarà deputato allo stoccaggio temporaneo del prodotto prima della vendita e
sarà munito di: recipienti per lo stoccaggio dell’olio; piccola macchina imbottigliatrice
munita di soffiatore; area in cui vengono stoccate le bottiglie vuote ed altro materiale
per il confezionamento. Verrà di seguito computata la superficie dell’area:
Quantitativo olio mediamente producibile (kg/y) : 2.400
Peso specifico olio di oliva (kg/l) : 0,914
Volume olio mediamente producibile (l) : 2.400/0,914 = l 2.626
Capacità bottiglia (l/bott.) = 0,75
N° bottiglie necessarie ( + 10% per rottura; difetti fabbricazione, ecc.) = (2.626/0,75)*
1,10 = 3.852, in cifra tonda 4.000 bottiglie;
diametro medio bottiglia (m) = 0,085
per una superficie per confezione di 6 bottiglie pari a = 0,045 mq/conf.
[dimensioni medie delle bottiglie in cm]
Si avrà pertanto:
4.000 bottiglie / 6 bottiglie*conf.^-1 = 667 confezioni
considerando che lo stoccaggio delle confezioni si proietterà per un’altezza pari a
m 1,5 (ciò onde evitare possibili rotture del materiale), si avrà:
Dimensione volumetrica della confezione:
mc ( 0,255 * 0,30 * 0,17 ) = mc 0,0115
1,5 m / 0,30 m (h singola confezione) = 5 confezioni verticali per singola fila per
un’altezza di stoccaggio di 1,5 m.
667 confezioni / 5 confezioni per singola fila = n° file 133
133 file * 0,045 mq = 6 mq area stoccaggio bottiglie
Area stoccaggio recipienti ante imbottigliamento:
Al fine di massimizzare l’efficienza aziendale dovrà essere prevista un’area deputata ad
accogliere i recipienti contenenti olio ante imbottigliamento; tale area dovrà avere
dimensioni sufficienti e computate in funzione della capacità massima di produzione
aziendale.
Pertanto il computo sarà dato dalle seguenti:
produzione annua ottenibile (l) : 2.626
Dimensione del singolo recipiente (m) : 0,365 x 0,70
Capacità di stoccaggio (l) = 50
N° max di recipienti = 2.626/50 = 52
Recipienti effettivamente utilizzabili (viene considerato il 40
% del numero max di recipienti in quanto, anche per motivi
economici, si presume che una parte, viene immediatamente
svuotata per il riempimento delle bottiglie) = 52 * 0,40 = 20
Superficie di ingombro = 1 mq/recipiente
Superficie totale di ingombro recipienti ante
imbottigliamento = 20 x 1 = 20 mq
La scelta di tali recipienti, è stata effettuata in funzione del
massimizzare la tracciabilità e rintracciabilità del prodotto, in
quanto ad ogni recipiente verrà assegnato un lotto che verrà
successivamente riportato nell’etichettatura della bottiglia,
secondo le norme cogenti.
[dimensioni medie dei recipienti in cm]
Area di imbottigliamento:
L’imbottigliamento sarà costituito dalla semplice macchina, la quale, ha una modesta
superficie di ingombro stimata mediamente intorno ai 4 mq.
Area stoccaggio cassette per la raccolta delle olive e strumenti per la defogliazione:
mq 6
Superficie deputata a passaggio e camminamento: mq 10
Area vendita:
Viene prevista la presenza di un’area di vendita caratterizzata da una piccola superficie
di 10 mq in cui oltre ad una piccola sottoarea deputata ad assaggio, è presente un
ufficio in cui svolgere le mansioni di gestione e ricevimento ordini.
Per cui il totale dell’area strettamente funzionale ed asservita all’azienda, sarà dato dalla
tabella riassuntiva seguente:
DESCRIZIONE
Superficie di ingombro (mq)
Deposito macchine ed attrezzature agricole
60,5
Deposito stoccaggio prodotti fitosanitari e concimi
13,0
Locale di deposito prodotti ante vendita
26,0
Locale imbottigliamento
4,0
Locale stoccaggio cassette e strumenti per defogliazione
6,0
Area vendita
10,0
Superficie aggiuntiva per passaggio e camminamento
10,0
TOTALE A COLONNA
129,5
Area residenziale-abitativa.
Il dimensionamento dell’area residenziale, avente comunque la funzione di massimizzare
la gestione dell’azienda in termini di sorveglianza e logistica, verrà effettuato
considerando le dimensioni biometriche dei residenti, identificati come la famiglia
dell’imprenditore. La struttura residenziale verrà asservita all’azienda per quanto citato e
quindi, acquisirà tutti i caratteri di ruralità.
I soggetti residenti e costituenti il nucleo familiare saranno composti da:
Imprenditore agricolo
Coniuge dell’imprenditore
2 figli
In merito all’art. 5 della L.R. 8/03 comma 5 in cui viene riportato che “Le strutture
adibite a scopo abitativo, salvo quanto diversamente e più restrittivamente indicato dai
piani urbanistici comunali, dai piani territoriali o dalla pianificazione di settore, non
possono, comunque, superare il rapporto di 0,01 metri quadri per metro quadro, fino ad
un massimo di 300 metri quadri per ciascun lotto inteso come superficie continua
appartenente alla stessa intera proprietà dell’azienda agricola” , considerando anche gli
aspetti normativi dettati dal nuovo P.T.P.R., in considerazione dell’art. 51 dello stesso:
superficie fondiaria a ragguaglio: Ha.a.ca. 4.02.90Iedr = 0,01 mq/mq [edificabilità
massima 300 mq]
Calcolo dell’edificabilità legale massima per il lotto appartenente ad unico Comune e sul
quale si intende edificare (vedasi planimetria allegata) = 13.300 mq [lotto ] x 0,01
mq/mq = 133 mq
Pertanto, alla luce degli interventi programmati da parte dell’I.A. , si ha che la superficie
edificabile è congrua con quanto indicato dalla norma (130 mq < 133 mq).
Dimensionamento
La logica della creazione del fabbricato parte dall’interpolazione delle misure biometriche per singolo
soggetto e del numero di persone che, oltre il titolare aziendale, vi risiederanno.
Pertanto, considerando che un nucleo familiare risulta mediamente composto da 4 persone, e considerando la
dimensionalità che ciascun soggetto ha (vedasi figura) verranno calcolati i seguenti spazi vitali e quindi la
superficie che il cespite dovrà possedere per rispondere ai requisiti minimi confacenti con gli obiettivi
sopracitati:
N.
Soggetti
Spazio
biometrico
longitudinal
e (m)
Spazio
biometrico
trasversale
(m)
Singolo
spazio
vitale
occupato
da un
soggetto
(mq)
Coeff.
Aggiuntivo
per
deambulazio
ne e
fruizione
locali della
struttura
Spazio
vitale per
soggetto
deambula
nte (mq)
Spazio
totale da
inserire –
superficie
calpestab
ile (mq)
4
0.9
1,16
1.044
18,7
19,5228
78,0912
[FONTE MANUALE HEPLI II Edizione]
Complessivamente si avrà che la superficie calpestabile minima calcolata della residenza
dell’imprenditore è di circa 80 mq, in cui i parametri minimi e requisiti igienico-sanitari principali
dei locali dell’abitazione saranno dati dalla seguente:
Parametro
Descrizione
Valore
Altezza minima interna utile
Locali adibiti ad abitazione
per
corridoi,
bagni
e
disimpegni
2,70 – 2,40 m
Superficie abitabile
Per i primi 4 abitanti
Non
inferiore
mq/abitante
Per successivi
Non inferiore a 10 mq/abitante
Stanze da letto (superficie
minima)
Per 1 persona
9 mq
Per 2 persone
14 mq
Stanze
da
soggiorno
(superficie minima)
14 mq
Superficie finestrata apribile
Non inferiore ad 1/8 della
superficie del pavimento
Stanza da bagno, dotazioni
Vaso, bidet, lavabo, vasca o
doccia
a
14
Tale superficie verrà ripartita rispettivamente nei seguenti locali:
Ingresso.
Dovrà avere le seguenti caratteristiche:
essere ben definibile ed isolato dal resto della casa
isolare la parte intime della casa
comunicare con la cucina e con il reparto dei locali di servizio
comunicare con uno spogliatoio
Per evitare disagi occorre considerare le “distanze sociali”, intese come la distanza
minima di sicurezza nei confronti di un estraneo e che sono valutabili in un minimo
di 2,10 m.
Disimpegno.
Raccorda ambienti diversi; si prescrive una larghezza minima di 0,90 m. Se con funzione
di deposito, la dimensione sarà data dalla profondità dello stipo, più la larghezza dello
sportello aperto, sommato allo spazio necessario al passaggio (distanza minima fra le
due pareti compresa tra 0,90-1,40 m).
Cucina.
La sua organizzazione dipende dallo spazio che le è stato destinato:
Se lo spazio è molto piccolo: sarà un vano aperto sulla camera da pranzo e la sua
profondità non potrà essere inferiore a quella degli apparecchi in essa contenuti (0,4 –
0,7 m).
Se lo spazio è maggiore, si può riservare il locale alla sola preparazione dei cibi (7 – 10
mq), o integrare soggiorno e pranzo, con dimensione minima di 20 mq per 4 persone,
considerando 1,5 mq per ogni persona in più. Nell’abitazione asservita alla azienda è
importante che la cucina sia collegata con uno spazio dispensa di almeno 2 mq.
Soggiorno.
E’ lo spazio interno principale in cui
vengono introdotti gli ospiti. Va disposto
in posizione centrale rispetto alla
distribuzione complessiva dell’alloggio.
Considerando che nella casa rurale le
funzioni del cucinare, pranzare e
ricevere sono spesso concentrate sarà
bene prevedere cucina e soggiorno
gravitanti sulla zona pranzo aperta sui
due ambienti.
Camere da letto.
Tendono ad occupare una superficie variabile, che aumenta in relazione al numero dei vani
dell’alloggio, dal 50% dell’area totale negli alloggi composti da 4 vani, al 75% per gli alloggi di 7
vani. Il reparto notturno va nettamente distinto dal reparto diurno sinora considerato, e
raggruppato intorno ai servizi igienici.
In particolare si ha:
Camera dei genitori con una superficie media di circa 14-18 mq, meglio se di forma quadrata,
onde consentire l’agevole sistemazione del letto al centro della stanza.
Camera dei figli dovrà avere una dimensione non inferiore a 9-11 mq nel caso di letto singolo,
ovvero 14-18 mq nel caso di due letti.
Servizi igienici.
Areazione naturale per bagno principale e 4 apparecchi sanitari: lavabo, vasca da bagno, bidet,
doccia. E’ opportuno preferire disposizioni che prevedano apparecchi sistemati in una sola parete.
Dimensioni minime, stabilite a partire dall’ingombro necessario per gli impianti in esso contenuti,
vengono fissate in:
3,50 mq per gabinetti con più di 3 apparecchi.
Posizioni tipiche dei locali igienici sono:
Nel reparto notte: tra camere da letto e, dal momento che il bagno è sempre meno profondo delle
camere, si otterrà un disimpegno di risulta.
Nel reparto giorno: a contatto con la cucina, in modo da sistemare la tubazione in un unico
condotto, e ridurre lo sviluppo delle diramazioni orizzontali. Viene prescritto per gli apparecchi
erogatori di acqua, data l’incidenza sempre maggiore sul territorio nazionale della necessità di
razionalizzazione idrica, di dispositivi miscelatori che ne economicizzino gli apporti.
Locali accessori: lavanderia, stenditoio, autorimessa, e cantina consentono di aumentare
la funzionalità dell’abitazione e saranno in dipendenza dello spazio residuale sopra
calcolato.
Parametri energetici di dispersione termica della residenza.
Alla luce delle nuove norme edificatorie che impongono uno studio delle dispersioni
termiche della struttura affinché queste vengano minimizzate, si rimanda alla relazione
del tecnico progettista, come anche i parametri di collocazione del cespite in rispetto alle
edificazioni e/o strade adiacenti
VINCOLO DI INEDIFICABILITA’ (art. 58 L.R. 38/99 commi 1 e 2)
Ai sensi della succitata norma viene riportata la superficie per la quale il Sig. XXXXX
XXXX si impegna a vincolare il fondo ad inedificabilità temporanea:
COMUNE
FOGLIO
PARTICELLA
39
62
39
64
39
380
40
69
40
76
40
78
VINCOLO DI ASSERVIMENTO (art. 7 L.R. 8/03 p.to 5 comma e)
Ai sensi della succitata norma viene riportata la superficie per la quale il Sig. XXXXX
XXXX si impegna a vincolare il fondo all’asservimento dei fabbricati rurali rispetto ai
terreni alla cui capacità produttiva sono riferiti:
COMUNE
FOGLIO
PARTICELLA
31
248
38
501
63
438
63
439
31
286
27
102
27
397
27
330
COMPATIBILITA’ CON I PIANI SOVRAORDINATI PTPR (art. 7 L.R. 8/03
p.to 2 comma c)
In merito alla conformità dell’opera rispetto alle norme dettate dal PTPR del Lazio, si rileva quanto segue:
L’area non risulta interessata dai beni paesaggistici ai sensi dell’art. 134 lettere a), b) c) del Codice
(Urbani), pertanto le edificazioni per le quali si richiede P.d.C. in deroga ai parametri edificatori, non
vanno in alcun modo a confliggere con quanto riportato nelle Norme del PTPR; a tal fine si riporta
testualmente quanto è scritto nell’art.6 delle Norme del Piano Territoriale Paesistico del Lazio: “
Comma 1 – Nelle parti di territorio non interessate dai beni paesaggistici ai sensi dell’art. 134 lettere
a), b), c) del Codice, il PTPR costituisce un contributo conoscitivo ed ha efficacia esclusivamente
propositiva e di indirizzo per l’attività di pianificazione e programmazione della Regione,
delle Province e dei Comuni, nonché degli altri soggetti interessati dal presente Piano.
Comma 2 – Nelle parti del territorio di cui al comma 1, gli strumenti di pianificazione e
programmazione degli enti sopra indicati e le loro varianti possono recepire le proposte e gli
indirizzi del PTPR adeguandoli alle specifiche realtà locali.
Comma 3 – Nelle aree che non risultano
[Stralcio Tav. B – PTPR]
interessate dai beni paesaggistici le scelte
operate in sede di piani urbanistici o di piani
settoriali possono costituire un contributo al
quadro conoscitivo del PTPR.” Riportando
inoltre quanto scritto all’art. 7 (misure di
salvaguardia del PTPR e dei piani paesistici
vigenti ed adottati) si ha : (…omississ…)
“comma 4 – Per la parte del territorio interessato
dai beni paesaggistici, immobili ed aree, indicati
nell’art. 134 lettere a) e b) del Codice, fino
all’approvazione del PTPR resta ferma
l’applicazione delle norme di PTP vigenti; in
caso di contrasto tra le disposizioni del PTPR
adottato e dei PTP vigenti prevale la disposizione
più restrittiva”.
Cronoprogramma o Piano programmatico
Esso rientra non solo nell’evidenziare l’aspetto temporale dipendente dalla creazione
della costruzione; esso dà luogo anche alla durata del “piano” correlato allo sviluppo
aziendale, anche in riferimento all’art. 5 L.R. 8/03.
Nel caso dell’azienda in questione, considerando il parametro RN, poiché sia l’aspetto
delle produzioni unitarie sia quello dell’ampliamento territoriale (fatti salvi futuri ed
auspicabili sviluppi aziendali negli ambiti territoriali) rimangono nel tempo invariati, si ha
la seguente proiezione temporale:
Programma
20
15
100%
10
80%
5
0
60%
-5
40%
-10
-15
20%
-20
0%
-25
1
2
3
4
5
6
7
Tempo in anni
8
9
10
11
12
13
RN in Euro ( x 1000)
Livello di fabbricazione fabbricato ed annessi
120%
Realizzazione costruzione
Variazione presunte del reddito netto
CONCLUSIONI
Pertanto, in ottemperanza al D.M. 05/07/1975, considerando altresì che la scelta verte
su un unico fabbricato in cui vengono separate le pertinenze su due piani, mitigando il
parametro superficie cementificabile / S.A.U. aziendale, si considera congrua una
superficie pari a 130 mq per le pertinenze funzionali, mentre 80 mq per quelle
residenziali facenti capo agli obiettivi che il titolare dell’azienda agricola si prefigge,
fatte salve le eventuali osservazioni esperite dagli Enti predisposti.
Firma dell’Imprenditore Agricolo per accettazione del contenuto della presente
relazione
_____________________
Timbro e firma del Tecnico redattore
______________________________
SINTESI
Requisiti oggettivi ai fini dell'edificabilità in aree agricole negli ambiti dell'applicazione L.R. 38/99 e smi
CIRCOSTANZE
Aree agricole in cui si ha U.A. e lotto
confacienti con l'edificazione (UMA > o
= 3Ha)
Aree agricole in cui si ha U.A. e lotto non
confacienti con l'edificazione ma
funzionalmente correlabili con altre aree
agricole (azienda frammentata)
REQUISITI
I.A.
I.A.
Atti progettuali richiesti
Atti documentali richiesti
Progetto urbanistico (*)
Visure catastali/Planimetrie/Titolo/P.
IVA - CCIAA (ove richiesto)/atti
propedeutici urbanistici per il
buon esito del rilascio del
permesso
P.U.A. - Progetto urbanistico (*)
Visure catastali/Planimetrie/Titolo/P.
IVA - CCIAA (ove richiesto)/atti
propedeutici urbanistici per il
buon esito del rilascio del
permesso
Contenuto del P.U.A. e dell'azione progettuale per gli annessi agricoli
DESCRIZIONE
Riferimento alla norma
Descrizione
dell'azienda sia dal
punto di vista dei
fabbricati che delle
dotazioni territoriali
Art. 7 p.to 3 lett. a) e c) L
8/03
Attività aziendale exante
Art. 7 p.to 3 lett. a) e c) L
8/03
Selezione dei
fabbricati non più
rispondenti alla
necessità aziendale.
Strutture correlate
alle produzioni
vegetali
Art. 7 p.to 3 lett. c) L
8/03
Art. 7 p.to 3 lett. d) L
8/03 -DGR. 159
05/03/2010: C.G.O. D.M. 16/02/1982 - D. lgs
81/08
Allegati di riferimento
Osservazioni specifiche
Visure, Planimetrie,
Reperti fotografici,
estratti PdC pregressi,
Atti di conduzione,
registro di stalla
Piano colturale con effettive colture praticate, tipologia di
allevamento presente. Descrizione delle produzioni in
rapporto al contesto territoriale.
P.M.A.
Calcolo della redditività ordinaria ante intervento, evidenza di
criticità ed inefficienze dell'attività produttiva. Verifica delle
condizioni di base per l'assorbimento della capacità
lavorativa indetta con la norma.
P.M.A.
Dimensionare i fabbricati esistenti in funzione della
connessione rispetto all'indirizzo produttivo dell'azienda,
comparazione del valore di ricostruzione dell'intero fabbricato
rispetto ad una possibile riconversione e
ristrutturazione/ampliamento dello stesso; se CC < CRist è
sostenibile; se la ristrutturazione/ampliamento non "fornisce"
elementi funzionali rispondenti alle norme cogenti in materia
ad es. HCCP, C.G.O. si opta per la creazione ex novo.
Potenziale vitivinicolo
(diritti di produzione
comunitari) - P.M.A. Parere VVF - conformità
Impianti Elettrici
Descrizione degli impianti di produzione (es. cordone
speronato, gouyot, vaso policonico, ecc.), verifica delle
produzioni ordinarie e se queste rientrano in particolari
disciplinari (variazioni di produzione significative!). Impostare
il flusso di produzione in correlazione alle U.L.U.. Se in
presenza di prodotti trasformati, specificare il coefficiente di
trasformazione. Per i depositi di stoccaggio e/o
trasformazione evidenziarne le dimensioni comprensive di
aree per ispezione o controllo e sicurezza. Orientare le aree
di stoccaggio rispetto alle caratteristiche ambientali del sito in
virtù anche dei materiali di costruzione (conduttanza dei
materiali, T° interna della struttura, UR, ecc.). Per i fienili:
calcolo della biomassa foraggera producibile o necessaria,
dimensionamento della biomassa rispetto alla tipologia di
macchine utilizzate in azienda o da CT; se capacità > 50 t
obbligatorio parere preventivo VVFF.
Strutture correlate
alle produzioni
animali
Strutture correlate
con i mezzi e
macchinari
dell'azienda/altri
depositi
Art. 7 p.to 3 lett. d) L
8/03 -art. 29 DPR
29.12.1986, n. 917 (U.F.
x 1/4) - DGR. 159
05/03/2010: C.G.O. D.lgs 152/06 e Reg. R.
14/08: valorizzazione
agronomica degli
effluenti zootecnici - D.
lgs 81/08
Art. 7 p.to 3 lett. d) L
8/03 - DPR 290/01 D.lsg 81/08 - DGR 159
05/03/2010 - D.M.
16/02/1982
Strutture correlate
con ambienti di
manipolazione e
trasformazione delle
produzioni aziendali
Art. 7 p.to 3 lett. d) L
8/03 - D.lsg 81/08
Intervento edilizio
Art. 7 p.to 3 lett. d) L
8/03
QRI (latte) - P.M.A. Registro di stalla conformità Impianti
Elettrici
Conoscenza del ciclo biologico dell'animale in tutte le sue
fasi. Conoscenza delle esigenze termiche dello
stesso.Orientare le aree di ricovero rispetto alle
caratteristiche ambientali del sito in virtù anche dei materiali
di costruzione (conduttanza dei materiali, T° interna della
struttura, UR, ecc.). Calcolo del fronte mangiatoia e spazi
biometrici. Calcolo del fabbisogno foraggero minimo. Calcolo
della consistenza zootecnica a "pieno regime". Calcolo del
volume di effluente prodotto rispetto al n° capi stabulabili ed
al sistema di allevamento (interferenza con i depositi di
stoccaggio dell'effluente e previsione di massima per l'N al
campo)
Libretto controllo U.M.A.
Dimensionare i fabbricati in funzione del parco macchine
presente o necessario. Separare le aree in funzione delle
specificità (es. aree contenente prodotti comburenti o
combustibili o prodotti fitosanitari rispetto ad altre aree, ecc.).
Prevedere aree di sicurezza ed ispezione, possibilmente
collocare le aree "sensibili" negli ambiti di incidenza
contaminazione in prossimità di zone deputate a lavaggio e
primo soccorso.
Dimensionare i fabbricati in funzione degli addetti e dei
macchinari eventualmente presenti. Prevedere aree di
sicurezza ed ispezione, possibilmente collocare le aree
"sensibili" negli ambiti di incidenza contaminazione in
prossimità di zone deputate a lavaggio e primo soccorso.
PRGC - PTPR - Titolo di
possesso (Visure)
Elaborati progettuali.
Pareri Enti sovraordinati.
Indicazione e localizzazione dell'annesso seguendo le
prescrizioni del PRGC e PTPR. Indicazione delle superfici
aziendali asservite all'annesso.
ATTI PER L’ISTRUTTORIA DEL P.U.A.