Fiscal News
La circolare di aggiornamento professionale
30.01.2014
N. 33
Modello Iva 2014: cessione di
immobili con reverse charge
Categoria: Iva
Sottocategoria: Dichiarazione
L’art. 17, comma 6, lett. a-bis) D.P.R. 633/1972, è stato ridisegnato per effetto delle modifiche apportate
dal D.L. 83/2012.
La nuova formulazione della norma prevede sia per la cessione di immobili abitativi che per la cessione
di immobili strumentali, nel cui atto, il cedente (impresa di costruzione/ripristino) che abbia esercitato
l'opzione per l'imponibilità ed il soggetto cessionario sia un soggetto passivo d'imposta ai fini Iva,
l’applicazione del meccanismo dell'inversione contabile.
Tali operazioni dovranno essere indicate nel Modello Iva 2014:
→ da parte del cedente nel quadro VE, rigo VE34, campo 5;
→ a cura del cessionario:
¾ nel quadro VF, in corrispondenza della relativa aliquota;
¾ nel quadro VJ, rigo VJ14, indicando imponibile e imposta dell’operazione.
Premessa
L’art. 17, comma 6, lett. a-bis) D.P.R. 633/1972, è stato ridisegnato per effetto
delle modifiche apportate dal D.L. 83/2012.
La richiamata disposizione normativa prevede l’applicazione del reverse charge:
a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8bis) e 8-ter) del primo comma dell'art. 10, per le quali nel relativo atto il
cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.
Dunque, a decorrere dal 26.06.2012, data di entrata in vigore del D.L. 83/2012,
sia per la cessione di immobili abitativi che per la cessione di immobili
strumentali, nel cui atto, il cedente (impresa di costruzione/ripristino) che abbia
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esercitato l'opzione per l'imponibilità ed il soggetto cessionario sia un soggetto
passivo d'imposta ai fini Iva, trova applicazione il meccanismo dell'inversione
contabile.
Secondo il meccanismo dell’inversione contabile:
→ il cedente emette fattura senza addebito d’imposta, ex art. 17 comma 6
lett. a-bis) del decreto Iva;
→ mentre il cessionario deve integrare la fattura con indicazione
dell’aliquota applicabile e della relativa imposta, annotarla nel registro
degli acquisti e in quello delle fatture emesse o dei corrispettivi.
Il regime Iva
degli immobili:
la cessione
degli immobili
abitativi
A seguito delle modifiche all’art. 10, n. 8-bis, ad opera del D.L. 83/2012, viene
confermato il generale regime di esenzione Iva per la cessione di immobili ad
uso abitativo, ma si ampliano le fattispecie di imponibilità.
In particolare, l’imponibilità Iva è prevista per l’impresa costruttrice/di
ristrutturazione:
‐
obbligatoriamente, per le cessioni effettuate entro 5 anni dalla data di
ultimazione della costruzione/ristrutturazione;
‐
facoltativamente, con opzione da esercitarsi alla stipula dell’ atto, per
le cessioni effettuate trascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione;
Inoltre, l’imponibilità è estesa alla cessione di fabbricati destinati ad alloggi
sociali, purché il cedente manifesti l’opzione per l’imposizione nel relativo atto.
Le fattispecie che danno luogo ad imponibilità sono riassunte nella seguente
tabella.
Tabella n. 2 – Fattispecie che danno luogo ad imponibilità post D.L. 83/2012
Ipotesi
Descrizione fattispecie che generano imponibilità
Cessioni effettuate da parte dell’impresa costruttrice/di
Ipotesi A
ristrutturazione entro 5 anni dalla data di ultimazione della
costruzione/ristrutturazione.
Cessioni effettuate da parte dell’impresa costruttrice/di
Ipotesi B
ristrutturazione dopo 5 anni dalla data di ultimazione della
costruzione/ristrutturazione,
con
manifesta
opzione
di
imponibilità da esprimersi alla stipula dell’atto.
Cessione di fabbricati destinati ad alloggi sociali, con
Ipotesi C
manifesta opzione di imponibilità da esprimersi alla stipula
dell’atto.
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Diversamente dalla previgente normativa (ante D.L. 83/2012), si dà la possibilità
alle imprese di costruzione/ristrutturazione di assoggettare, “in ogni caso”, ad
Iva la cessione dell’immobile ad uso abitativo.
Le ipotesi A e B riportate in tabella subordinano l’applicazione dell’Iva, per
obbligo o per opzione, al requisito soggettivo del cedente, che deve essere
l’impresa che ha costruito il fabbricato, o che vi ha svolto gli interventi di
recupero.
In merito all’identificazione del soggetto cedente, la C.M. 22/E/2013 ricorda
che, possono essere qualificate come imprese costruttrici e di ripristino i
soggetti titolari del provvedimento amministrativo, in forza del quale
possono eseguire la costruzione o la ristrutturazione.
Di seguito si propone una tabella riepilogativa delle ipotesi di imponibilità delle
cessioni di immobili abitativi e i casi in cui trova applicazione il reverse charge.
Tabella n. 1 – La cessione degli immobili abitativi e il reverse charge
Cedente
Imprese
Termini
Iva
Cessionario
Entro 5 anni
Imponibile
Soggetto
dall’ultimazione
per obbligo
passivo Iva
Imponibile
costruttrici o
di
Oltre 5 anni
ripristino
dall’ultimazione
per
opzione
Esente
Qualsiasi
cedente
Fabbricati
Imponibile
abitativi
per
destinati ad
opzione
Soggetto
passivo Iva
Soggetto
passivo Iva
Soggetto
passivo Iva
Reverse charge
NO
SI
NO
SI
“alloggi
sociali”
di cui al D.M.
Esente
Soggetto
passivo Iva
NO
22 aprile 2008
Il regime Iva
degli immobili:
la cessione
degli immobili
strumentali
La nuova formulazione del n. 8-ter del comma 1 dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972,
prevede il regime generale dell’esenzione Iva per la cessione di immobili
strumentali, con imponibilità nei seguenti casi:
‐
cessioni di fabbricati strumentali, effettuate entro cinque anni dalla
data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, da parte delle
imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito,
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anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro conservativo,
ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica;
‐
in tutti gli altri casi di cessioni di fabbricati strumentali, il cedente può
manifestare l’opzione per l’imposizione, il cui esercizio deve risultare
dall’atto di cessione.
Tabella n. 2 – La cessione degli immobili strumentali e il reverse charge
Cedente
Termini
Iva
Entro 5 anni
Imponibile
dall’ultimazione
per obbligo
Imprese
costruttrici o
di
ripristino
Oltre 5 anni
Cessionario
Soggetto
passivo
NO
Iva
Imponibile
Soggetto
per
passivo
opzione
Iva
dall’ultimazione
Reverse charge
SI
Soggetto
Esente
passivo
NO
Iva
Qualsiasi
Imponibile
Soggetto
per
passivo
opzione
Iva
cedente
SI
Soggetto
Esente
passivo
NO
Iva
Delineate le tipologie di operazioni per le quali trova applicazione il particolare
L’indicazione
nella
Dichiarazione
Iva 2014
meccanismo del “reverse charge”, analizziamo la puntuale indicazione di tali
Il cedente
Per quanto riguarda il cedente, tali operazioni dovranno essere indicate nel
operazioni nella Dichiarazione Iva 2014.
quadro VE, rigo VE36, campo 5.
Cessione
di
fabbricati
con
applicazione del reverse charge
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Tali operazioni concorrono alla formazione del volume d’affari.
Il cessionario
Per quanto riguarda il cessionario, sarà duplice l’indicazione da effettuare:
→ indicare l’operazione nel quadro VF, tra gli acquisti in corrispondenza
della relativa aliquota;
→ indicare l’operazione nel quadro VJ “Determinazione dell’imposta
relativa a particolari operazioni”.
In merito a tale ultima indicazione, pare opportuno sottolineare che spetta a
tali soggetti:
→ assolvere l’imposta mediante integrazione del documento ricevuto dal
cedente o dal prestatore e registrazione sia nel registro delle fatture
emesse che degli acquisti,
→ e, contemporaneamente, esercitare il diritto alla detrazione secondo le
disposizioni generali e con le limitazioni, previste dagli artt.19 e
seguenti del decreto Iva.
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Poiché il documento integrato, annotato nel registro vendite rappresenta, di
fatto, una “finta” operazione attiva (in quanto non concorre a formare il volume
d’affari del soggetto acquirente o committente, poiché rappresentano
unicamente la modalità con la quale tali soggetti sono tenuti ad assolvere
l’imposta), non vengono collocate nel quadro VE, dedicato tradizionalmente
alle operazioni attive, bensì nel quadro VJ, rigo VJ14, specificamente dedicato a
tali operazioni.
Esempio
Ipotizziamo che Alfa Srl ceda un immobile abitativo a Beta Srl per euro
100.000,00, e che venga esercitata l’opzione per l’imponibilità (Iva 10%).
Cedente
Emette fattura con indicazione inversione contabile, ex. art. 17, comma 6, lett. a)
bis, D.P.R. 633/1972.
Indica tale operazione nel quadro VE, rigo VE34, campo 5.
100.000
100.000
100.000
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Cessionario
100.000
10.000
100.000
10.000
10.000
Il cedente nell’indicazione dell’imposta a debito, dovrà indicare nel quadro VL,
rigo VL1, la somma dei righi VE26 (volume d’affari) e del rigo VJ17.
10.000
Somma righi VE26 E VJ17
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