L’APPLICAZIONE DELL’IVA E DELL’IMPOSTA DI REGISTRO PER LE CESSIONI DI FABBRICATI Sommario Introduzione ................................................................................................................................................ 2
Il principio generale di esenzione dall’Iva ................................................................................................... 2
La nozione di impresa costruttrice.............................................................................................................. 3
Fabbricati abitativi e strumentali per natura .............................................................................................. 4
Le cessioni di fabbricati abitativi ................................................................................................................. 5
Cessione di un fabbricato abitativo da un’impresa costruttrice ................................................................. 5
Le cessioni dei fabbricati strumentali per natura ....................................................................................... 7
Cessione di un fabbricato strumentale per natura (ad esempio un ufficio) da un’impresa costruttrice .. 8
Il trattamento fiscale delle pertinenze........................................................................................................ 9
Cessione di un fabbricato abitativo e di una pertinenza (con atto separato) .......................................... 10
La cessione di fabbricato in corso di costruzione ..................................................................................... 11
Il meccanismo del reverse charge ............................................................................................................. 11
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Introduzione Nel corso degli ultimi anni il legislatore è intervenuto a più riprese modificando la disciplina
dell’Iva sui trasferimenti immobiliari aventi ad oggetto i fabbricati di tipo abitativo e quelli c.d.
strumentali per natura (uffici, capannoni industriali, etc).
L’ultimo intervento normativo è stato realizzato con l’approvazione del D.L. 22 giugno 2012, n. 83
ed ora sembra più agevole individuare il corretto trattamento fiscale riservato alle predette
cessioni.
Il quadro delle disposizioni in vigore è comunque articolato in quanto gli operatori, nell’individuare
le imposte applicabili ai trasferimenti, dovranno tra l’altro considerare, oltre all’Iva, anche
l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali.
Il principio generale di esenzione dall’Iva Il legislatore, anche a seguito dell’ultimo intervento realizzato con il citato D.L. n. 83/2012, ha
mantenuto fermo il principio generale dell’esenzione dall’Iva per le cessioni di fabbricati abitativi e
strumentali per natura. In pratica si prevede che: 1) tutte le cessioni di fabbricati (abitativi e non
abitativi) sono esenti da Iva; 2) alcune cessioni, prevalentemente effettuate dalle imprese
costruttrici o che hanno effettuato lavori radicali di ristrutturazione (c.d. imprese ristrutturatrici),
sono imponibili.
Le disposizioni di riferimento sono costituite dall’art. 10, comma 1, nn. 8 – bis) e 8 – ter) del D.P.R.
n. 633/1972.
La maggior parte delle deroghe, cioè l’applicazione dell’Iva, è prevista per le cessioni dei fabbricati
effettuate dalle imprese costruttrici (o ristrutturatrici); quindi la prima esigenza è quella di fornire
una definizione di queste imprese. Successivamente dovranno essere individuati i fabbricati
abitativi, le cui cessioni sono soggette all’applicazione della disciplina di cui al n. 8 – bis) rispetto ai
fabbricati strumentali per natura alle cui cessioni si applica la previsione di cui al successivo n. 8 –
ter).
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La nozione di impresa costruttrice L’impresa costruttrice è l’impresa che ha costruito direttamente, o a seguito di un contratto di
appalto, il fabbricato oggetto di cessione. E’ dunque irrilevante, ai fini di tale nozione, che
l’impresa abbia per oggetto sociale la costruzione di fabbricati e che la stessa impresa abbia
comunicato al Fisco l’esercizio di tale attività individuando il corrispondente codice Ateco 2007 in
sede di attribuzione del numero di partita Iva o presentando una domanda di variazione dati ai
sensi dell’art. 35 del D.P.R. n. 633/1972.
E’ possibile, infatti, pur esercitando professionalmente tale attività, che l’impresa in questione
intenda cedere un fabbricato non costruito, ad esempio acquistato. Conseguentemente il
trasferimento dell’immobile deve considerarsi come se fosse effettuato da un’impresa che non
esercita la predetta attività.
Simmetricamente se un’impresa svolge abitualmente un’altra attività quale, ad esempio, la
produzione di scarpe, e costruisce l’immobile oggetto di cessione, anche appaltando la costruzione
ad un’impresa appaltatrice, deve considerarsi ai fini Iva quale impresa costruttrice. Invece
l’impresa appaltatrice, che effettua prestazioni di servizi nei confronti dell’impresa appaltante (la
materiale costruzione dell’immobile) non può considerarsi impresa costruttrice. In buona
sostanza riveste tale qualifica non solo l’impresa che costruisce il fabbricato con mezzi propri, ma
anche quella che si avvale di imprese terze per l’esecuzione dei lavori.
In pratica la qualificazione di impresa costruttrice è una qualità ricollegata ad un dato di fatto,
cioè alla costruzione dell’immobile e non a particolari riconoscimenti formali (ad esempio
iscrizione in Camera di Commercio). La qualificazione di impresa costruttrice può spettare, quindi,
anche in relazione alle attività di costruzione svolte occasionalmente.
La nozione di impresa costruttrice può essere trasferita all’avente causa in caso di
conferimento di azienda, di fusione, ma anche per le operazioni di scissione, le trasformazioni,
cessioni o donazioni di azienda, successioni ereditarie, etc. Ciò in quanto vengono trasferiti tutti i
rapporti attivi e passivi già facenti capo all’impresa conferente e relativi all’attività svolta con il
complesso aziendale ceduto.
Al contrario, la cessione del fabbricato (non del complesso aziendale) non costituisce
un’operazione in grado di determinare la trasmissione della qualità di impresa costruttrice
all’avente causa. La medesima soluzione deve ritenersi valida qualora un’impresa, dopo aver
costruito un fabbricato, effettui la cessione del cespite per poi acquistarlo nuovamente. In questo
caso, laddove l’impresa effettui una seconda cessione del fabbricato nel frattempo riacquistato,
non potrà considerarsi costruttrice in quanto cede un bene entrato nella sua disponibilità per
effetto di un acquisto.
NOZIONE DI IMPRESA COSTRUTTRICE
Impresa costruttrice
Impresa non costruttrice
Impresa che ha quale oggetto sociale ed è iscritta
nel registro delle imprese come esercente
professionalmente l’attività di costruzione e di
vendita di immobili a condizione che l’immobile
oggetto di cessione sia stato costruito direttamente
Impresa che ha quale oggetto sociale ed è iscritta
nel registro delle imprese come esercente
professionalmente l’attività di costruzione e di
vendita di immobili nel caso in cui l’immobile
oggetto di cessione non sia stato costruito
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o appaltando la costruzione a terzi
Impresa che non ha per oggetto sociale la
costruzione e vendita di immobili, ma che ha
costruito occasionalmente, anche tramite un
contratto di appalto, l’immobile oggetto di cessione
Impresa conferitaria di un ramo d’azienda,
incorporante, scissa, etc. In questi casi la
costruzione del fabbricato è stata materialmente
effettuata dalla società conferente, incorporante,
etc. In buona sostanza lo status di impresa
costruttrice si trasferisce per effetto dell’operazione
straordinaria
direttamente o appaltando la costruzione a terzi (ad
esempio nel caso in cui l’immobile sia stato
acquistato)
Impresa appaltatrice (questa impresa svolge
un’attività di prestazione di servizi)
Fabbricati abitativi e strumentali per natura Al fine di distinguere i fabbricati abitativi rispetto a quelli strumentali per natura si deve fare
riferimento alla destinazione catastale e non all’utilizzo effettivo. La distinzione è necessaria per
comprendere in quali casi applicare la disciplina dell’art.10, comma 1, n. 8 – bis) rispetto a quella
di cui al successivo n. 8 – ter).
Ad esempio se un immobile è classificabile, dal punto di vista catastale, nella categoria A/2
(civile abitazione), è irrilevante che il cespite sia effettivamente utilizzato da una società come
ufficio. Nel caso di specie l’immobile dovrà essere considerato di tipo abitativo con la conseguente
applicazione della previsione di cui al citato n. 8 – bis).
CLASSIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI
Immobili abitativi
Immobili strumentali per natura
Tutti gli immobili inclusi nella categoria A, Immobili inclusi nella categorie A/10, B, C, D ed
esclusa la categoria A/10
E
Immobili rientranti nelle categorie C/2, C/6 o
C/7, etc che costituiscono pertinenze di
immobili di tipo abitativo
Gli immobili strumentali per natura sono costituiti dai fabbricati non suscettibili di diversa
utilizzazione senza radicali trasformazioni.
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Le cessioni di fabbricati abitativi In linea di principio, come già ricordato, tutte le cessioni di fabbricati abitativi e relative
pertinenze sono esenti da Iva, fatte salve alcune limitate eccezioni riguardanti le sole imprese
costruttrici o che hanno ristrutturato l’immobile oggetto di cessione. Conseguentemente, ai sensi
dell’art. 10, comma 1, n. 8 – bis) del Decreto Iva, sono imponibili (in quanto escluse dal regime di
esenzione):
 le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura
(quindi abitativi) effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi, entro cinque anni dalla data
di ultimazione della costruzione;
 le cessioni dei medesimi fabbricati di cui al punto precedente effettuate dalle imprese che vi
hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art. 3, lett. c), d), e f)
del D.P.R. n. 380/2001 (lavori di ristrutturazione straordinaria), entro cinque anni dalla data di
ultimazione dell’intervento;
 cessioni effettuate dalle stesse imprese, ossia quelle costruttrici o quelle che hanno effettuato
gli interventi citati, anche dopo cinque anni, nel caso in cui il cedente abbia manifestato
espressamente l’opzione nell’atto.
L’ultimo punto rappresenta, però, una novità prevista dal D.L. n. 83/2012. Infatti, fino al 25
giugno 2012, cioè anteriormente all’entrata in vigore del predetto decreto, le imprese costruttrici
(o di ristrutturazione) che effettuavano le cessioni dei predetti fabbricati dopo il decorso di cinque
anni non potevano optare per l’applicazione dell’Iva. In sostanza le predette operazioni dovevano
considerarsi in ogni caso esenti.
Cessione di un fabbricato abitativo da un’impresa costruttrice Esempio
Una società ha ceduto un fabbricato oggetto di costruzione la cui realizzazione è stata ultimata
da oltre cinque anni. L’operazione è stata effettuata entro il 25 giugno 2012. Il corrispettivo è
esente da Iva ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8 – bis) del Decreto Iva.
Esempio
La stessa operazione di cessione è posta in essere dal 26 giugno 2012 in avanti. Il regime Iva
dipende dal comportamento che in concreto assumerà l’impresa costruttrice. In particolare:
 nel silenzio dell’atto di compravendita l’operazione è esente naturalmente;
 nel caso in cui l’impresa cedente eserciti l’opzione nell’atto si applicherà l’Iva.
Per le fattispecie imponibili Iva le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in
misura fissa, in ragione del principio di alternatività; mentre per le cessioni esenti le imposte di
registro, ipotecaria e catastale si applicano, in deroga al principio di alternatività, in misura
proporzionale, ovvero in misura fissa laddove l’acquirente sia in possesso delle condizioni per
fruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
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CESSIONI FABBRICATI ABITATIVI
ALTERNATIVITA’ IVA – IMPOSTA DI REGISTRO
Imposta di registro fissa euro 168
Imposta ipotecaria e catastale fissa euro
168
• Cessione esente da Iva
• Imposta di registro 7%
• Imposta ipotecaria e catastale 2% + 1%
(totale 3%)
Nel caso in cui l’acquirente sia in possesso delle condizioni per fruire delle agevolazioni
previste per l’acquisto della prima casa, l’imposta di registro è pari a 3% e l’imposta ipotecaria e
catastale è dovuta nella misura fissa di euro 168.
•
Cessione imponibile Iva
•
•
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Le cessioni dei fabbricati strumentali per natura Preliminarmente deve essere rilevato come il D.L. n. 83/2012 abbia previsto alcune novità
anche per le cessioni di fabbricati strumentali per natura. Il legislatore ha esteso a cinque anni,
quindi come per gli immobili di tipo abitativo, il periodo entro il quale le cessioni di fabbricati
strumentali (per natura) da parte delle imprese costruttrici o di quelle che hanno effettuato i
predetti interventi di ristrutturazione, costituiscono operazioni imponibili ai fini Iva.
Inoltre sono state modificate le altre eccezioni alla regola dell’esenzione dall’Iva. In particolare,
con decorrenza dal 26 giugno 2012 è irrilevante, al fine di stabilire se l’operazione sia o meno
imponibile, la posizione in cui si trova l’acquirente. Infatti, prima delle recenti novità, se
l’acquirente non poteva considerare in detrazione l’Iva, ovvero se il tributo era detraibile in
misura non superiore al 25 per cento, l’operazione doveva considerarsi obbligatoriamente
imponibile senza che vi fosse la necessità di esercitare l’opzione. Ora, cioè dopo il 26 giugno,
l’operazione è imponibile e l’Iva può essere applicata solo a seguito dell’esercizio dell’opzione. In
mancanza dell’opzione l’operazione resta esente dal tributo.
In linea di principio tutte le cessioni di fabbricati strumentali per natura (ad esempio un ufficio,
un negozio, etc.) e relative pertinenze sono esenti da Iva, fatte salve alcune limitate eccezioni
riguardanti le sole imprese costruttrici o che hanno ristrutturato l’immobile oggetto di cessione.
Conseguentemente, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8 – ter) del Decreto Iva, sono imponibili
(in quanto escluse dal regime di esenzione):
 le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricati strumentali per natura effettuate dalle
imprese costruttrici degli stessi, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione;
 le cessioni dei medesimi fabbricati di cui al punto precedente effettuate dalle imprese che vi
hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art. 3, lett. c), d), e f)
del D.P.R. n. 380/2001 (lavori di ristrutturazione straordinaria), entro cinque anni dalla data di
ultimazione dell’intervento;
 le cessioni effettuate dalle stesse imprese, ossia quelle costruttrici o quelle che hanno
effettuato gli interventi citati, anche dopo cinque anni, oppure non costruttrici, nel caso in cui
il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione nell’atto.
Con riferimento all’ultimo punto deve essere rilevato come, diversamente dalle cessioni degli
immobili abitativi, l’opzione per l’applicazione dell’Iva possa essere effettuata da qualsiasi
impresa cedente, quindi anche non costruttrice. Tuttavia tale previsione non rappresenta una
novità entrata in vigore dopo il 26 giugno scorso. Pertanto i soggetti eventualmente interessati
all’opzione sono gli stessi che erano interessati prima dell’approvazione del citato D.L. n. 83/2012.
Invece, come già ricordato, dal 26 giugno scorso è completamente irrilevante la posizione in
cui si trova l’acquirente in ordine alla detraibilità o indetraibilità (totale o parziale) del tributo.
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Cessione di un fabbricato strumentale per natura (ad esempio un ufficio) da un’impresa costruttrice Esempio
Una società ha ceduto un ufficio oggetto di costruzione la cui realizzazione è stata ultimata
da oltre cinque anni. L’operazione è stata effettuata entro il 25 giugno 2012. Il soggetto
acquirente era un soggetto privato, quindi l’Iva era completamente indetraibile. Il corrispettivo
era obbligatoriamente imponibile Iva ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8 – ter) del Decreto Iva.
Esempio
La stessa operazione di cessione è posta in essere dal 26 giugno 2012 in avanti. Il regime Iva
dipende dal comportamento che in concreto assumerà l’impresa costruttrice. In particolare:
• nel silenzio dell’atto di compravendita l’operazione è esente naturalmente;
• nel caso in cui l’impresa cedente eserciti l’opzione nell’atto si applicherà l’Iva.
In pratica, diversamente rispetto al passato, l’applicazione dell’Iva dipenderà dal
comportamento concretamente assunto dal soggetto acquirente. Invece prima dell’approvazione
del D.L. n. 83/2012 l’operazione era naturalmente imponibile senza che il soggetto cedente
potesse di fatto effettuare una scelta diversa.
Restano invariate le regole di alternatività con le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Pertanto in ogni caso, quindi sia per le cessioni imponibili che per quelle esenti, l’imposta di
registro è dovuta in misura fissa, l’imposta ipotecaria è dovuta nella misura del 3 per cento, quella
catastale nella misura dell’1 per cento.
CESSIONI FABBRICATI STRUMENTALI PER NATURA (AD ESEMPIO UN UFFICIO)
ALTERNATIVITA’ IVA – IMPOSTA DI REGISTRO
Imposta di registro fissa euro 168
Imposta ipotecaria e catastale fissa 3% + 1%
(totale 4%)
• Cessione esente da Iva
• Imposta di registro fissa euro 168
• Imposta ipotecaria e catastale fissa 3% + 1%
(totale 4%)
Si osservi che, se da una parte l’imposta di registro è in ogni caso fissa, l’imposta ipotecaria e
catastale è sempre dovuta in misura proporzionale anche laddove l’atto sia imponibile ai fini
dell’Iva. Non trova quindi applicazione in questo caso il principio di alternatività.
•
Cessione imponibile Iva
•
•
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Il trattamento fiscale delle pertinenze Dal punto di vista fiscale, non esiste alcuna specifica disposizione che fornisca la definizione di
pertinenza. Pertanto l’interprete dovrà rifarsi alla nozione civilistica. In particolare si dovrà fare
riferimento all’art.817 del c.c. in base al quale il concetto di pertinenza è configurabile allorquando
sussistono congiuntamente:
 l’elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra il bene principale
(l’abitazione) e le relative pertinenze;
 l’elemento soggettivo, consistente nella volontà effettiva, da parte del proprietario dell’unità
immobiliare principale, di porre in modo durevole la pertinenza in rapporto di
complementarità o strumentalità funzionale con l’unità immobiliare adibita ad abitazione
principale.
Alla luce della definizione sopra riportata è possibile, con riferimento alle unità immobiliari
aventi natura di pertinenza, trarre gli ulteriori e seguenti principi.
•
•
•
alla pertinenza deve essere riservato lo stesso trattamento fiscale dell’abitazione principale,
nella considerazione che l’abitazione principale deve ritenersi comprensiva di tutte le sue
pertinenze, così da configurare un complesso unitario di beni;
non è necessario che le pertinenze siano acquistate unitariamente (con lo stesso atto) con
l’abitazione principale; è possibile, quindi acquistare una o più pertinenze successivamente con
atto separato;
le pertinenze non devono risultare necessariamente ubicate nel medesimo edificio
dell’abitazione principale.
I primi due punti devono essere chiariti al fine di evitare che l’interprete non individui
correttamente il trattamento fiscale applicabile. Affermare che alla pertinenza si applica lo stesso
trattamento del bene principale non vuol dire che il tributo sia il medesimo. In altre parole, se la
cessione dell’abitazione principale è stata assoggettata ad Iva, non è affatto detto che alla
cessione della pertinenza si applichi ancora l’imposta sul valore aggiunto.
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Cessione di un fabbricato abitativo e di una pertinenza (con atto separato) Esempio
Una società ha ceduto un fabbricato abitativo oggetto di costruzione la cui realizzazione è
stata ultimata da oltre cinque anni. L’operazione è stata effettuata dopo il 25 giugno 2012. Dopo
circa un anno dalla vendita, la stessa società ha venduto con atto separato nei confronti dello
stesso soggetto un box auto (categoria catastale C/6). In questo caso, però, il box auto oggetto di
cessione non è stato costruito dall’impresa cedente, ma è stato acquistato.
La tassazione dell’atto è diversa a seconda se il soggetto acquirente costituisca nell’atto di
acquisto del box auto il vincolo pertinenziale con l’abitazione acquistata precedentemente. Le due
soluzioni sono indicate qui di seguito.
Costituzione del vincolo pertinenziale:
 la cessione dell’abitazione è soggetta ad Iva in quanto l’impresa cedente/costruttrice può
optare nell’atto di vendita per l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto; l’imposta di
registro è dovuta nella misura fissa di 168 euro; l’imposta ipotecaria e catastale è dovuta nella
misura fissa di 168 euro;
 la cessione del box auto deve considerarsi, proprio in virtù della costituzione del vincolo
pertinenziale, come la cessione di un immobile abitativo, ma trattandosi di un’unità
immobiliare acquistata e non costruita, non sarà possibile esercitare l’opzione per
l’applicazione dell’Iva; l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale; l’imposta
ipotecaria e catastale è dovuta in misura proporzionale (in misura fissa solo per l’acquisto della
prima casa).
Mancata costituzione del vincolo pertinenziale:
 la cessione dell’abitazione è soggetta ad Iva in quanto l’impresa cedente/costruttrice può
optare nell’atto di vendita per l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto; l’imposta di
registro è dovuta nella misura fissa di 168 euro; l’imposta ipotecaria e catastale è dovuta nella
misura fissa di 168 euro;
 la cessione del box auto rappresenta la cessione di un fabbricato strumentale per natura
(mancando la costituzione del vincolo pertinenziale). In questo caso, indipendentemente dalla
natura dell’impresa (costruttrice o non costruttrice) è possibile, facoltativamente, optare per
l’applicazione dell’Iva; l’imposta di registro è sempre dovuta in misura fissa; l’imposta
ipotecaria e catastale è sempre dovuta in misura proporzionale nella misura “rinforzata del 4%
(3% + 1%).
Con riferimento all’esempio relativo alla cessione, con atto separato, del box auto avente
natura di pertinenza del bene principale (l’abitazione), è facilmente riscontrabile come,
nonostante tale natura, l’imposta applicata non sia la medesima. Per la cessione dell’abitazione è
stata applicata l’Iva; invece per la cessione del box auto è stata applicata l’imposta di registro.
La natura pertinenziale consente più semplicemente di attribuire al box auto la natura di
abitazione e quindi di applicare l’art. 10, comma 1, n. 8 – bis) del Decreto Iva, ma l’applicazione
dell’imposta sul valore aggiunto, in deroga al principio generale di esenzione, richiede comunque
l’esistenza dei presupposti previsti dalla legge. Nel caso di specie, l’abitazione è stata ceduta da
un’impresa costruttrice, quindi è stato possibile esercitare l’opzione. Invece il box auto è stato
acquistato dall’impresa cedente e quindi, nonostante la natura di immobile abitativo, il
trasferimento del cespite è stato correttamente assoggettato all’imposta di registro.
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La cessione di fabbricato in corso di costruzione Una fattispecie che merita un trattamento separato consiste nella cessione di un fabbricato in
corso di costruzione. In questo caso il trasferimento deve essere sempre assoggettato ad Iva non
essendo riconducibile in alcuna delle disposizione di cui al citato art. 10. Il trattamento fiscale
all’atto della cessione consiste:
 nell’applicazione dell’Iva;
 nell’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa;
 nell’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.
L’imposta ipotecaria e catastale sarà dovuta in misura fissa anche qualora il bene immobile in
corso di costruzione oggetto di cessione sia costituito da un fabbricato strumentale per natura.
Infatti, i predetti tributi si applicano in misura proporzionale e “rinforzata” (3% + 1%) solo per le
cessioni riconducibili nell’ambito dell’art. 10, n. 8 – ter). Invece le cessioni degli immobili in corso
di costruzione si “collocano” al di fuori della disposizione richiamata proprio in quanto l’intervento
di costruzione (o ristrutturazione) non è ancora stato ultimato.
Il meccanismo del reverse charge Il reverse charge o inversione contabile rappresenta una particolare modalità di assolvimento
del tributo. A seguito dell’applicazione di tale meccanismo una serie di obblighi che solitamente
gravano sul cedente o prestatore si trasferiscono sul cessionario.
Per quanto riguarda le cessioni dei fabbricati abitativi o strumentali per natura è attualmente
prevista una sola ipotesi in cui l’inversione contabile deve essere applicata. Si tratta di tutte quelle
operazioni per le quali l’imposta sul valore aggiunto non è applicata naturalmente, ma solo a
seguito dell’esercizio di opzione da parte del cedente. Si tratta, quindi:
 delle cessioni di immobili abitativi e delle relative pertinenze effettuate dopo cinque anni
dal termine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione da parte delle imprese
costruttrici o di ristrutturazione;
 delle cessioni di immobili strumentali per natura e delle relative pertinenze effettuate dopo
cinque anni dal termine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione da parte delle
imprese costruttrici o di ristrutturazione;
 delle cessioni di immobili strumentali per natura e delle relative pertinenze effettuate da
parte delle imprese non costruttrici.
L’inversione contabile si applica, però, solo se il soggetto acquirente è in possesso dello status
di soggetto passivo ai fini Iva. In questo caso l’acquirente deve integrare la fattura ricevuta
riportando sul documento la base imponibile, l’aliquota Iva e l’imposta sul valore aggiunto. La
fattura dovrà essere registrata sia nel libro degli acquisti, che in quello delle fatture. Non è
ammessa, in luogo dell’integrazione della fattura, l’emissione di un’autofattura.
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