SOMMARIO
LUGLIO - AGOSTO 2005
N. 88
Editoriale
di Laura Cannucciari. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.
3
Usufruttuario e nudo proprietario:
chi paga gli oneri condominiali?
di Antonino Spinoso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.
5
DTT - TV digitale terrestre: Adeguamento degli
impianti centralizzati - Normative
di Giuliano Nanini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.
9
Notizie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 16
Il regolamento condominiale:
seminario di aggiornamento
di Cristiano A. Degni e C. Parodi . . . . . . . . . . . . . . pag. 25
Criteri di redazione del rendiconto condominiale
di Carlo Parodi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 33
Gli italiani fra patrimonio e reddito
(sintesi della ricerca CENSIS) . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 37
La voce della giurisprudenza
di Nunzio Izzo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 43
L’altra Roma:
San Carlo ai Catinari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag. 61
Dossier Condominio n. 88/05
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Dossier Condominio
Rivista bimestrale
ANNO XV - n. 88 - LUGLIO - AGOSTO 2005
Spedizione in abbonamento postale 70% - Roma
Edita da GRAFICANACI S.a.s. - P. IVA 05028371002
Autorizzaziione del Tribunale di Roma n. 328 del 28/6/96
Direttore Responsabile: Carlo Parodi
Redazione e pubblicità
Via A. Salandra 1/A
00187 Roma
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Pagina intera : 470 euro
Metà pagina : 310 euro
Quarto di pagina : 160 euro
Copertina: Paolo Mohoric
Associato all’Unione
Stampa Periodica Italiana
Stampa: A. SPADA - Ronciglione (VT)
Le opinioni formulate negli articoli appartengono ai singoli autori dei quali si intende rispettare la libertà di espressione lasciando agli stessi la responsabilità dei loro scritti.
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Dossier Condominio n. 88/05
Dossier Condominio
EDITORIALE
Ho accolto con piacere l’invito del nostro Presidente e mi sono chiesta quale argomento di attualità potesse suscitare interesse e soprattutto quale argomento trattato potesse essere di utilità a chi, come
me, opera quotidianamente la “professione” di amministratore. Ho
notato sempre più quanto sia difficile “essere amministratore” tra condòmini “litiganti” (termine inventato da me per quella categoria di condòmini che, sempre più spesso, sono intolleranti e pensano di vivere
da soli e non in una comunità). Sono sempre più frequenti i conflitti
sia tra condòmini, che tra condòmino e condomìnio; ed è sempre più
spesso che ricorro, nell’esercizio della mia professione, all’istituto della
“mediazione sociale”. Ogni giorno di più apprezzo quanto ho imparato
dal corso di “mediazione sociale”, che è uno strumento indispensabile
all’amministratore per gestire al meglio le controversie che spessissimo si vengono a creare all’interno della comunità condominiale.
L’impostazione che caratterizza la mediazione per la trasmissione
della cultura A.D.R. (Alternative Dispute Resolution Methods) si
fonda sulle tecniche proprie di un gruppo interattivo. Particolare
attenzione è quindi naturalmente dedicata alle dinamiche interpersonali che caratterizzano i procedimenti di composizione delle controversie condominiali, specie per quanto concerne le modalità di
comunicazione verbale e non, le capacità di gestione del conflitto, le
fasi che scandiscono il tentativo di mediazione e le strategie che
devono guidare l’operato del mediatore sociale in relazione all’evolvere del procedimento.
In un conflitto gestito giuridicamente (avvocati-processo-giudice)
le parti si confrontano in base a dei ruoli formali, con lo scopo di conseguire una vittoria ufficialmente riconosciuta: sentenza =
ragione/torto + sanzione del diritto. In un conflitto gestito attraverso
la mediazione, le parti si incontrano invece come persone, con lo scopo
di tentare la conciliazione dei loro interessi.
Quali sono i modi possibili per affrontare un conflitto?
Riconciliare gli interessi delle parti; stabilire chi ha ragione, anche
in termini giuridici; accertare chi è più forte, quanto a potere. Ad
ognuno di questi metodi corrispondono costi e vantaggi diversi.
La mediazione che si avvale di tecniche metodiche vere e proprie,
mette in grado l’amministratore di tentare di riconciliare gli interessi
delle parti cercando di far evitare l’eventuale ricorso al “processo” giuridico con evidenti risultati più soddisfacenti in termine di effetti sulle
relazioni interpersonali.
L’augurio è che presto presso la nostra Associazione romana venga
istituito il corso di mediazione sociale per avere uno strumento in più
che aiuta notevolmente nel lavoro quotidiano l’amministratore.
Laura Cannucciari
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Usufruttuario e nudo proprietario:
chi paga gli oneri condominiali?
di Antonino Spinoso
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La questione relativa alla ripartizione delle spese condominiali tra
usufruttuario e nudo proprietario è da sempre oggetto di soluzioni
non univoche da parte della dottrina e della giurisprudenza.
Due recenti sentenze, la prima del Giudice di Pace di
Civitavecchia (n. 307/04) e la seconda del Tribunale di Roma (n.
29809/04), sono intervenute in tale questione con una posizione che
è interessante esaminare, anche perché fornisce in termini chiari
all’Amministratore condominiale la traccia da seguire nella ripartizione delle spese.
La fattispecie da cui trae origine la prima delle sentenze in parola non appare inusuale: un amministratore condominiale chiede ed
ottiene un decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali relativi all’ordinaria amministrazione, solo nei confronti del nudo
proprietario di un appartamento facente parte del condominio: questi propone opposizione, eccependo di non essere legittimato passivamente, di non essere cioè tenuto al pagamento delle somme
richieste, considerato che in capo al nudo proprietario incombono
solo gli oneri condominiali relativi ad innovazioni ed a riparazioni
straordinarie.
Il Giudice di Pace di Civitavecchia accoglie l’opposizione e sottolinea che, quando si verte in materia di oneri relativi all’amministrazione ed alla manutenzione ordinarie, oneri che, ai sensi degli
artt.1004 e 1005 c.c., gravano sull’usufruttuario, l’amministratore
per il pagamento deve rivolgersi, in via esclusiva, a quest’ultimo e
non ha alcun potere nei confronti del nudo proprietario.
Analoga la fattispecie della sentenza emessa dal Tribunale di
Roma ed analogo il principio applicato: qui è l’usufruttuario che si
oppone al decreto ingiuntivo, sostenendo che l’unico punto di riferimento per l’Amministratore di Condominio è il nudo proprietario in
quanto gli artt.1004 e 1005 c.c., che stabiliscono la ripartizione dei
carichi di godimento e delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario, operano solo nei rapporti interni e non sono opponibili al terzo
creditore.
Le decisioni propongono un rilevante profilo di interesse, poiché
si inseriscono in un panorama giurisprudenziale e soprattutto dottrinale variegato, ma tutto contrario alla possibilità di identificare una
distinta responsabilità, a seconda della tipologia degli oneri condominiali deliberati, in capo all’usufruttuario ed al nudo proprietario.
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La dottrina più autorevole, sia pure con posizioni differenti, ha
sempre escluso che gli oneri condominiali ordinari, quantunque
sostanzialmente gravanti sull’usufruttuario, possano solo a questi
essere richiesti dall’Amministratore: si passa dalla posizione del
Terzago (“Il Condominio”, Giuffré Editore, 5ª edizione, pagg.619 e
ss.) favorevole ad ammettere una solidarietà passiva dei due soggetti, il nudo proprietario e l’ usufruttuario, nel pagamento delle
spese nei confronti dell’Amministratore, a quella del De Tilla (“Il
Condominio”, Giuffré Editore, 3ª edizione, pagg.1192 e ss.) il quale,
in maniera ancora più netta, sostiene che l’Amministratore deve
rivolgersi solo al nudo proprietario e ciò sulla considerazione che la
norma del capoverso dell’art. 1004 c.c. (secondo cui sono poste a
carico dell’usufruttuario le spese di manutenzione ordinaria della
cosa) “trova applicazione nei rapporti tra usufruttuario e proprietario, ma non nei rapporti esterni”: dunque “spetta al nudo proprietario il pagamento di tutti gli oneri, salva la rivalsa verso l’usufruttuario quando questi siano posti a suo carico dalla legge”.
Nello stesso senso il “Trattato del Condomino” di De Renzis,
Ferrari, Nicoletti e Redivo, (Cedam 2001, pagg. 302 e ss.), secondo
cui “i contributi, dal punto di vista condominiale sono sempre a carico del condomino proprietario. Non vi è solidarietà perché nei confronti del Condominio risponde solo e sempre il nudo proprietario
unico condomino”.
Come si vede in dottrina si è sempre sostenuto, sia pure con un
ventaglio di tesi, che il Condominio debba avere sempre come interlocutore il nudo proprietario, escludendo che l’usufruttuario possa
essere il destinatario unico di una richiesta di pagamento degli oneri
a lui spettanti ai sensi della normativa civilistica e quindi di un provvedimento ingiuntivo ed ammettendo alcuni autori il principio della
solidarietà passiva.
La Suprema Corte, in particolare con la sentenza n° 10611 del
5.11.1990, ha avuto occasione di occuparsi della questione, ma si è
sempre fermata ad esprimere valutazioni di ordine generale, prendendo posizione espressa solo sulla necessità di chiamare il nudo
proprietario a partecipare alle assemblee indette per deliberare su
innovazioni od opere di manutenzione straordinarie, specificando
che, se si tratta invece di affari di ordinaria amministrazione, deve
essere dato avviso all’usufruttuario,
La giurisprudenza in altre parole non ha mai affermato alcuna
regola pratica sulla legittimazione formale del nudo proprietario o
dell’usufruttuario per il pagamento degli oneri condominiali.
È in questo quadro che si inseriscono le citate sentenze del
Giudice di Pace di Civitavecchia e del Tribunale di Roma che lasciano
un segno netto nella materia ed interpretano gli artt.1004 e 1005
c.c. nel senso che la ripartizione da tali norme effettuate (“le spese
e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manu6
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tenzione ordinaria della cosa” a carico dell’usufruttuario, mentre sul
nudo proprietario incombono gli oneri, le spese e le riparazioni
straordinarie) rileva non solo nei rapporti interni, ma anche all’esterno, cioè per la identificazione del soggetto obbligato al pagamento
dei diversi oneri nei confronti del condominio.
Dunque al fine di attribuire le spese condominiali al nudo proprietario ovvero all’usufruttuario deve essere presa in considerazione la
natura delle opere e degli oneri da deliberare: avendo l’usufruttuario il diritto di uso e godimento della cosa, a lui si deve necessariamente lasciare la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò
che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa nella sua
sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre vanno
riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura,
la sostanza e la destinazione della cosa.
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DTT - TV digitale terrestre:
Adeguamento degli impianti
centralizzati - Normative
di Giuliano Nanini
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VALORI DEI SEGNALI DTT RISPETTO A QUELLI ANALOGICI
I segnali digitali DTT possono avere un livello di potenza più
basso rispetto a quello dei canali tv analogici, se non vi è intermodulazione degli amplificatori.
I segnali DTT sono influenzati da rumore di fase e interferenze
impulsive che possono distruggere un numero considerevole di informazioni digitali al punto da non essere più recuperabili dal sistema
di correzione errori dei decoder DTT. Ciò significa che, in alcuni casi,
la ricezione è disturbata nonostante il segnale abbia un ottimo C/N
e una potenza sopra soglia.
I segnali digitali sono meno influenzati dal R.O.S. - onda riflessa
rispetto a quelli analogici e rispetto ai canali digitali satellitari. I
segnali analogici vengono interferiti dai segnali digitali che hanno un
livello eccessivo producendo un effetto neve sulle immagini analogiche. I ricevitori DTT hanno una sensibilità migliore rispetto a quelli
analogici, pertanto accettano segnali in ingresso molto più bassi di
quelli che servono ad un televisore o ad un decoder satellitare.
Le norme tecniche (CEPT, ITU-rec 4/9, ETR e la Guida CEI 100-7)
indicano quali devono essere i requisiti dei segnali che raggiungono
l’antenna ricevente. La Guida CEI 100-7 indica come valori minimi
(tabella 1) quelli che la norma ETR 101 190 considera i valori teorici e che non includono gli effetti dei possibili fenomeni di degrado.
Tabella 1 - Valori di campo minimo indicati dalla Guida CEI 100-7 per
un segnale DTT largo 8 Mhz, trasmesso in modo 8k con una modulazione 64QAM e un code rate 2/3. (per canali larghi 7 Mhz i valori si devono
ridurre di 0,6 dB)
Banda tv
Campo minimo (ricezione fissa)
Banda III canale da 7 MHz
37,4 dBµV/m
Banda IV canale da 8 MHz
44 dBµV/m
Banda V canale da 8 MHz
48 dBµV/m
SEGNALI ALLE PRESE D’UTENTE
In un impianto collettivo che distribuisce segnali di diversa natura, compresi anche quelli DTT, questi segnali devono poter essere
prelevabili alle prese tv dei singoli alloggi con valori stabiliti dalle
norme EN 50083 e indicati nella tabella 2. Si può notare che ad una
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stessa presa si potranno quindi avere segnali DTT più bassi di 12 dB
rispetto a quelli analogici. Tuttavia la norma consiglia di mantenere
i canali DTT almeno 9 dB sotto i canali adiacenti AM-TV.
Tabella 2 - Caratteristiche principali dei segnali digitali DTT e analogici
AM-TV prelevabili alle prese tv di un impianto collettivo (secondo Guida
CEI 100-7)
DTT
AM-TV
(8k - 64 QAM - 2/3)
(con più di 20 canali)
Livello minimo
45 dBµV
57 dBµV
Livello massimo
74 dBµV
77 dBµV
27 dB
44 dB
C/N
Variazione della risposta
in frequenza in un canale
(ripple in banda)
8 dB
2,5 dB
<2E-4
–
Dislivello massimo ammesso tra
canali adiacenti dello stesso tipo
3 dB
3 dB
Dislivello minimo ammesso tra
canale DTT adiacente a AM-TV
9 dB
+ 9 dB
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Per quanto riguarda il rapporto C/N dei segnali DTT, le norme CEI
prescrivono un valore cautelativo di 27 dB. Tuttavia si possono utilizzare, con le dovute cautele, i dati riportati nella tabella 3 che indicano, ad esempio, per un segnale 8k - 64QAM - 2/3 un C/N di 17,1
dB in condizioni reali come livello minimo (soglia) sotto il quale non
è garantita la ricezione esente da errori, ovvero dove il BER potrebbe aumentare oltre il punto di QEF (Quasi Error Free) stabilito dalle
norme con il valore 2E-4 dopo viterbi.
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Tabella 3 - Valori di rapporto C/N richiesto per ottenere un BER pari a
2E-4 per le diverse combinazioni di modulazione e code rate. (Gaussiano
= ambiente privo di echi; Rice = vista ottica e echi; Rayleigh = assenza
di vista ottica e ricezione portatile con antenna omnidirezionale)
Modulazione
QPSK
16 QAM
64 QAM
Code Rate
Gaussiano
Rice
Rayleigh
1/2
3,1
3,6
5,4
2/3
4,9
5,7
8,4
3/4
5,9
6,8
10,7
5/6
6,9
8,0
13,1
7/8
7,7
8,7
16,3
1/2
8,8
9,6
11,2
2/3
11,1
11,6
14,2
3/4
12,5
13,0
16,7
5/6
13,5
14,4
19,3
7/8
13,9
15,0
22,8
1/2
14,4
14,7
16,0
2/3
16,5
17,1
19,3
3/4
18,0
18,6
21,7
5/6
19,3
20,0
25,3
7/8
20,1
21,0
27,9
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Un dato significativo può essere quello relativo alla variazione
della risposta in frequenza in un canale (ripple in banda) che fornisce un indice di quanto lo spettro di un segnale DTT possa essere
alterato. Il valore indicato di 8 dB si riferisce a quanto può variare la
risposta in frequenza all’interno di un canale DTT senza causare perdita di dati. Tuttavia sono da prendere in considerazione quei casi in
cui, se il segnale è prossimo alla soglia ed è quindi ancora perfettamente ricevibile senza degrado percettibile di immagini e suoni, un
ripple di 8 dB per una quantità di portanti intollerabile può determinare perdite di dati eccessive che possono rendere la ricezione instabile o assente.
Un piccolo stratagemma ci permette di valutare in un impianto
esistente se ad una presa il segnale DTT ha sufficiente margine di
funzionamento; si tratta di collegare un attenuatore regolabile (da
15/20 dB) tra la presa tv e il decoder: se regolando l’attenuatore a
circa metà corsa (-8/10 dB) il decoder smette di funzionare significa
che siamo in condizioni critiche e può essere utile mettere in atto
misure per ottenere un livello di qualche dB più alto, al fine di garantire un maggior margine di funzionamento del decoder.
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CONSULENZE A DISPOSIZIONE
DEI SOCI IN SEDE
MATTINA
(11-13)
POMERIGGIO
(16-18)
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LUNEDÌ
LEGALE
Avv. della Corte
Avv. Coricelli
FISCALE/CONTABILE
Dott. Corsetti
Dott. Iorio
LEGALE
Avv. Di Marcantonio
Avv. Spinoso
FISCALE/CONTABILE
Dott. Pellicanò
LAVORO
Prof. Scavino
MERCOLEDÌ
Dott. Parodi
LEGALE
Avv. della Corte
MARTEDÌ
Avv. Saraz
Avv. Saraz
DEONTOLOGIA
Dott. Timidei
Rag. Pacetti
LEGALE
Avv. Galdi
Avv. Felli
ASCENSORE
Dott. Silvestri
CONTABILE
Sig. Tabarrini
Dott. Grasselli
LEGALE
Avv. Patti
Avv. Casinovi
TECNICA
Geom. Ferrantino
FISCALE
Rag. Imbornone
CONTABILE
Sig. Teodori
CONTABILE
GIOVEDÌ
VENERDÌ
Sig.ra Spena
Dott. Zanchetta
Nota: il notaio A. Verde è a disposizione il 1° ed il 3°
mercoledì di ogni mese con orario 11-13.
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NOTIZIE
IMPIANTI A CARBONE VIETATI DAL PRIMO SETTEMBRE
Si rammenta che il DPCM 8 marzo 2002 (art.10) ha stabilito il
divieto di utilizzare alcuni combustibili solidi per uso riscaldamento (coke metallurgico e da gas, antracite, agglomerati di lignite e carbone da vapore) a decorrere dal 1° settembre 2005. Il
Comune di Roma – Assessorato Lavori Pubblici, ha inviato a tutti
gli amministratori che gestiscono impianti a carbone una sollecitazione a provvedere in tempo ai necessari interventi di
trasformazione. Il Ministero delle Attività produttive ha confermato che non sono previste proroghe di tale scadenza.
ELENCO PARTECIPANTI CORSO FORMACI
OTTOBRE 2004 – MARZO 2005
CHE HANNO SUPERATO L’ESAME FINALE
AVERNA Alessia
BALDI Sandro
BARTOLI Manuele
BARTOLINI Flavio
BENEDETTI Stefano
BOTTOMEI Loredana
BRUNETTI Stefano
CAMBIO Pasqualina
CASALE Silvia
COLACIELLO Antonio
CROCIANI Simona
DE CESARIS Rosa
FAIOLA Maurizio
FALATO Giuseppe
FANELLI Adalberto
GIORGI Patrizia
GORI Roberto
GRIMALDI Concetta
LAVY Sabrina
LO GIUDICE Gianni
LUSTRI Chiara
MARCIANO Benedetto
MEGLIO Gerardo
MERLO Marco
MONTALTI Luigi
MOSCARDI Arianna
PASSI Monica
PELLICANO’ Giuseppe
PERSICONI Irene
PETRINI Cristiano
PEZZOTTI Alessia
RESCIGNO Sebastiano
ROSSI Patrizia
RUSSO Angelo Mario
COMUNICAZIONE CESSIONE/LOCAZIONE IMMOBILI
Dal 17 marzo 2005 è nuovamente obbligatoria la comunicazione
alla Pubblica Sicurezza della disponibilità di una unita immobiliare. Lo ha stabilito il D.L.n.35/2005 (decreto competitività) convertito nella legge n. 80 del 14/5/2005 (in G.U. n.111 del
14/5/2005); l’obbligo sarà operante fino a che Ministero
dell’Interno ed Agenzia delle entrate non avranno approvato il
modello telematico previsto per la denuncia.
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Dossier Condominio n. 88/05
NOTIZIE
DATI ANALITICI DEGLI IMMOBILI
PER UTENZE LUCE ACQUA GAS
L’Agenzia delle Entrate e l’Agenzia del territorio con provvedimento 16/3/2005 (in G.U. n. 68/2005) hanno disposto la
definizione dei dati analitici degli immobili presso cui sono attivate utenze di energia elettrica, di servizio idrico e gas da comunicare all’Anagrafe tributaria a decorrere dal 1° Aprile 2005, nell’ottica del potenziamento del patrimonio informativo a disposizione degli organismi preposti a controlli fiscali. I dati catastali
identificativi degli immobili sono dichiarati dagli utenti, enti e
società che stipulano i relativi contratti di utenza all’atto della
sottoscrizione; per i contratti in essere le medesime informazioni
sono dichiarate solo in occasione del rinnovo ovvero delle modificazioni del contratto stesso.
Le comunicazioni all’anagrafe debbono essere fatte dai distributori dei servizi ma l’adempimento in ordine alla fornitura dei dati
catastali riguarda anche le amministrazioni condominiali al
momento della richiesta della fornitura o delle variazioni
anzidette.
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MISURA INTERESSI LEGALI
5%
Fino al 15/12/90
(art. 1284 c.c.)
10%
Fino al 31/12/96
(legge 26/12/90, n. 353)
5%
Dal 1/1/97
(legge 23/12/96, n. 662)
2,5%
Dal 1/1/99
(D.M. 10/12/98)
3,5%
Dal 1/1/2001
(D.M. 11/12/00)
3%
Dal 1/1/2002
(D.M. 30/11/01 in G.U. 290 del 14/12/2001)
2,5%
Dal 1/1/2004
(D.M. 1/12/03 in G.U. 286 del 10/12/2003)
COEFFICIENTI DI RIVALUTAZIONE TFR
1982
8,39%
1988
5,59%
1994
4,54%
2000
3,54%
1983
11,06%
1989
6,38%
1995
5,85%
2001
3,22%
1984
8,09%
1990
6,28%
1996
3,42%
2002
3,50%
1985
7,93%
1991
6,03%
1997
2,64%
2003
3,20%
1986
4,76%
1992
5,07%
1998
2,63%
2004
2,79%
1987
5,32%
1993
4,49%
1999
3,10%
Dossier Condominio n. 88/05
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NOTIZIE
AGGIORNAMENTO ISTAT - VARIAZIONI ANNUALI
Maggio 2003 - Maggio 2004
2,1% (75% = 1,575%) G.U. 19/6/2004
n. 142
Giugno 2003 - Giugno 2004
2,2% (75% = 1,65%)
G.U. 30/7/2004
n. 177
Luglio 2003 - Luglio 2004
2,1% (75% = 1,575%) G.U. 26/8/2004
n. 200
Agosto 2003 - Agosto 2004
2,1% (75% = 1,575%) G.U. 16/9/2004
n. 218
Settembre 2003 - Settembre 2004 1,8% (75% = 1,35%)
Ottobre 2003 - Ottobre 2004
G.U. 21/10/2004 n. 248
1,7% (75% = 1,275%) G.U. 26/11/2004 n. 278
Novembre 2003 - Novembre 2004 1,7% (75% = 1,275%) G.U. 21/12/2004 n. 298
Dicembre 2003 - Dicembre 2004
1,7 % (75% = 1,275%) G.U. 3/2/2005
n. 27
Gennaio 2004 - Gennaio 2005
1,6% (75% = 1,20%)
G.U. 25/2/2005
n. 46
Febbraio 2004 - Febbraio 2005
1,6% (75% = 1,20%)
G.U. 19/3/2005
n. 65
Marzo 2004 - Marzo 2005
1,6% (75% = 1,20%)
G.U. 26/4/2005
n. 95
Aprile 2004 - Aprile 2005
1,7% (75% = 1,275%) G.U. 26/5/2005
n. 121
Maggio 2004 - Maggio 2005
1,7% (75% = 1,275%) G.U. 28/6/2005
n. 148
SERVIZIO PAGHE E CONTRIBUTI
I soci che intendono usufruire di tale servizio (attivo dal 1994)
dovranno far pervenire sollecitamente in Associazione tutte le informazioni relative al dipendente (generalità, data di assunzione, TFR
già maturato, orario di lavoro, diritto a detrazioni fiscali, familiari a
carico e dichiarazione reddito complessivo) ed al Condominio (caratteristiche costitutive quali vani complessivi unità adibite ad uso non
abitativo, numero scale e piani, servizi disponibili come ascensori,
citofoni, zone a verde etc.). E’ comunque opportuno allegare in copia
l’ultima busta paga disponibile o fotocopia parziale del libro paga.
Le informazioni fornite entro il giorno 10 di ogni mese consentiranno di iniziare il servizio dallo stesso periodo di paga in corso.
Dal giorno 20 di ogni mese saranno disponibili in Associazione le
buste paga, il DM 10 e il Mod. F24 regolarmente compilati in originale e quindi pronti per essere utilizzati.
Verranno predisposti i modelli relativi alle dichiarazioni annuali INAIL
e sarà possibile su richiesta conoscere il TFR maturato in qualsiasi
periodo dell’anno.
Entro il giorno 10 di ogni mese potranno essere segnalate variazioni di ogni genere utili al fine di un preciso calcolo delle competenze
dovute per lo stesso mese. E’ tuttora operante la convenzione con lo
studio CORSETTI per euro 25/mese a dipendente, comprensivi di
invio telematico mensile del modello E-MENS e modello DM/10.
La consulenza garantisce la responsabilità per eventuali errori imputabili allo studio anzidetto.
18
Dossier Condominio n. 88/05
NOTIZIE
REGISTRAZIONE CONTRATTI DI LOCAZIONE
Il nuovo contratto va presentato ad uno degli Uffici Entrate entro trenta
giorni dalla decorrenza del contratto in tre copie (ciascuna con marca da
bollo da euro 10,33) unitamente alla copia del Modello F23 che attesta l’avvenuto pagamento dell’imposta di registro 2% (minimo di euro 51,65) da
calcolare sul totale del canone annuo con arrotondamento all’unità di euro.
Due copie del contratto vengono restituite subito.
c
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d
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n
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In occasione di successivi rinnovi o proroghe è sufficiente effettuare il
solo versamento dell’imposta sul totale annuo del canone aggiornato con
Mod. F23 (non esiste minimale).
E’ possibile beneficiare di uno sconto sull’imposta (alla registrazione del
contratto iniziale) anticipando il pagamento per tutto il periodo di vigenza
del contratto (quattro o sei anni).
I codici tributo sono i seguenti (causale RP):
• NUOVO CONTRATTO
115T
PROROGA
114T
• RINNOVO ANNUALE
112T
SANZIONI ritardato pagamento
671T
• NUOVO CONT. (intero periodo) 107T
INTERESSI ritardato pagamento 731T
ROMA 1 VIA IPPOLITO NIEVO, 36
RCB
ROMA 2 LARGO LORENZO MASSA, 8
RCC
ROMA 3 VIA Dl SETTEBAGNI, 384
RCD
ROMA 4 VIA MARCELLO BOGLIONE, 384
RCE
ROMA 5 VIA DI TORRE SPACCATA, 110
RCG
ROMA 6 VIA CANTON 20
RCH
ROMA 7 VIA G. BATTISTA CONTI, 15 - Aprilia
RCI
ROMA 8 VIA ALCIDE DE GASPERI, 4 Pomezia
RCK
L’eventuale deposito cauzionale indicato nel contratto non è soggetto ad
imposta di registro se la garanzia è prestata direttamente dall’inquilino. Se
invece la garanzia è prestata da terzi (es. polizza fidejussoria) l’importo del
deposito deve essere assoggettato all’imposta di registro nella misura dello
0,50% (risoluzione ministeriale 22/5/02 n. 151).
In caso di ritardato pagamento dell’imposta è possibile utilizzare il ravvedimento operoso aggiungendo al versamento con i relativi codici tributo
gli interessi legali (2,5% annuo) rapportati ai giorni di ritardo e la sanzione del 3,75% dell’imposta dovuta se la regolarizzazione avviene entro sessanta giorni dalla scadenza e del 6% se entro un anno.
Dossier Condominio n. 88/05
19
NOTIZIE
AGGIORNAMENTO REDDITI DI RIFERIMENTO
PER ASSEGNI NUCLEO FAMILIARE
L’INPS CON CIRCOLARE N. 70 DEL 30/5/2005 HA FISSATO
I NUOVI LIVELLI DI REDDITO FAMILIARE CUI ADEGUARE,
A DECORRERE DAL 1/7/2005,
GLI IMPORTI DEGLI ASSEGNI MENSILI DIVERSIFICATI
ANCHE IN RELAZIONE ALLA COMPOSIZIONE
DEL NUCLEO FAMILIARE (Lavoratore beneficiario compreso).
Nuclei familiari con entrambi i genitori e almeno un figlio minore
(in cui non siano presenti componenti inabili)
Reddito familiare
Annuo (euro)
Importo dell’assegno per numero
dei componenti il nucleo familiare dall’1/7/2005
1
20
2
3
4
5
6
7
358,94
492,18
619,75
Fino a 12.229,35
–
– 130,66 250,48
12.229,36 - 15.132,73
–
– 114,65 220,53
339,83
481,34
600,64
15.132,74 - 18.035,55
–
–
92,45 190,57
312,97
473,07
584,11
18.035,56 – 20.937,23
–
–
65,59 158,04
283,02
453,97
565,00
20.937,24 – 23.841,18
–
–
43,90 111,55
241,70
407,48
507,68
23.841,19 – 26.743,98
–
–
25,82
81,60
217,43
390,96
488,57
26.743,99 – 29.647,93
–
–
15,49
57,33
176,63
364,10
466,88
29.647,94 – 32.549,63
–
–
15,49
38,73
135,83
339,31
439,50
32.549,64 – 35.452,45
–
–
12,91
25,82
102,77
317,62
426,08
35.452,46 – 38.354,69
–
–
12,91
25,82
91,93
225,18
398,70
38.354,69 – 41.259,21
–
–
12,91
23,24
91,93
154,42
292,83
41.259,21 – 44.162,01
–
–
–
23,24
78,50
154,42
218,98
44.162,02 – 47.065,41
–
–
–
23,24
78,50
132,21
218,98
47.065,42 – 49.968,21
–
–
–
–
78,50
132,21
189,02
49.968,22 – 52.872,17
–
–
–
–
–
132,21
189,02
52.872,18 – 55.776,13
–
–
–
–
–
–
189,02
Dossier Condominio n. 88/05
NOTIZIE
Nuclei familiari con un solo genitore e almeno un figlio minore
(in cui non siano presenti componenti inabili)
Reddito familiare
Annuo (euro)
Importo dell’assegno per numero
dei componenti il nucleo familiare dall’1/7/2005
1
2
3
4
5
6
7
Fino a 14.164,55
–
99,68 184,89 412,13
554,16
724,59
891,92
14.164,56 – 17.067,95
–
79,53 164,75 372,37
531,43
715,81
869,20
17.067,96 – 19.969,62
–
54,23 136,34 332,60
491,67
701,86
843,89
19.969,63 – 22.873,01
–
23,24 102,26 289,73
454,48
676,04
821,17
22.873,02 – 25.776,97
–
20,66
73,85 230,34
403,35
616,65
744,21
25.776,98 – 28.679,78
–
20,66
48,55 190,57
369,27
593,93
721,49
28.679,79 – 31.582,58
–
–
34,09 159,07
315,56
559,84
693,09
31.582,59 – 34.485,41
–
–
34,09 136,34
261,33
528,34
659,00
34.485,42 – 37.387,65
–
–
28,41 119,30
221,56
499,93
639,37
37.387,66 – 40.292,17
–
–
28,41 119,30
204,52
378,05
605,29
40.292,18 – 43.195,55
–
–
28,41 102,26
204,52
284,05
465,84
43.195,56 – 46.097,23
–
–
– 102,26
176,11
284,05
369,27
46.097,24 – 49.001,19
–
–
– 102,26
176,11
244,28
369,27
49.001,20 – 51.904,56
–
–
–
–
176,11
244,28
318,14
51.904,57 – 54.808,51
–
–
–
–
–
244,28
318,14
54.808,52 – 57.711,32
–
–
–
–
–
–
318,14
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Nuclei familiari con entrambi i coniugi e senza figli
(in cui non siano presenti componenti inabili)
Reddito familiare
Annuo (euro)
Importo dell’assegno per numero
dei componenti il nucleo familiare dall’1/7/2005
5
6
7
Fino a 11.616,08
1
–
46,48
2
82,63 118,79
154,94
101,09
227,24
11.616,09 – 14.519,47
–
36,15
72,30 103,29
144,61
185,92
216,91
14.519,48 – 17.422,85
–
25,82
56,81
87,80
129,11
180,76
206,58
17.422,86 – 20.325,10
–
10,33
41,32
72,30
113,62
170,43
196,25
20.325,11 – 23.227,91
–
–
25,82
56,81
103,29
165,27
185,92
23.227,92 – 26.131,86
–
–
10,33
41,32
87,80
154,94
175,60
26.131,87 – 29.034,67
–
–
–
25,82
61,97
139,44
160,10
29.034,68 – 31.936,92
–
–
–
10,33
36,15
123,95
144,61
31.936,93 – 34.839,16
–
–
–
–
10,33
108,46
134,28
34.839,17 – 37.742,55
–
–
–
–
–
51,65
118,79
37.742,56 – 40.645,94
–
–
–
–
–
–
51,65
Dossier Condominio n. 88/05
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NOTIZIE
MINISTERO DEL LAVORO E DELLE POLITICHE SOCIALI
DECRETO 4 aprile 2005 (in G.U. n. 129 del 6/6/2005)
Assegno per il nucleo familiare
IL MINISTRO DEL LAVORO E DELLE POLITICHE SOCIALI
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di concerto con
IL MINISTRO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE
– Visto l’art. 1, comma 559, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, relativo al beneficiario dell’erogazione dell’assegno per il nucleo familiare
(Finanziaria 2005);
– Visto l’art. 2 del decreto-legge 13 marzo 1988, n. 69, convertito in
legge, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 153, e successive modificazioni, che ha istituito l’assegno per il nucleo familiare;
– Visto l’art. 59, comma 16, della legge 27 dicembre 1997, n. 449 che ha
esteso la tutela della maternità e gli assegni per il nucleo familiare agli
iscritti alla gestione separata presso l’I.N.P.S. di cui all’art. 2, comma
26, della legge 8 agosto 1995, n. 335;
– Visto l’art. 211, della legge 19 maggio 1975, n. 151 che attribuisce al
coniuge cui sono affidati i figli il diritto a percepire gli assegni familiari
anche nel caso in cui di essi sia titolare il coniuge;
– Ritenuto di dare attuazione al predetto art. 1, comma 559, della legge
30 dicembre 2004, n. 311;
Decreta:
Art. 1.
1. II coniuge non titolare di un autonomo diritto alla corresponsione dell’assegno per il nucleo familiare che intende esercitare il diritto di cui
all’art. 1, comma 559, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, formula
apposita domanda nel modulo presentato dall’altro coniuge al datore di
lavoro o agli enti previdenziali tenuti all’erogazione dell’assegno, che
provvedono alla corresponsione al coniuge dell’assegno per il nucleo
familiare secondo le modalità indicate dal coniuge medesimo.
2. La domanda del coniuge può essere, altresì, inoltrata in via autonoma
al datore di lavoro o agli enti previdenziali tenuti all’erogazione dell’assegno per il nucleo familiare successivamente alla presentazione del
modulo di cui al comma 1.
3. Nel caso in cui siano stati erogati importi superiori a quelli dovuti a
causa della mancata tempestiva comunicazione di variazioni che incidono sul diritto e sulla misura della prestazione, il datore di lavoro o gli
enti previdenziali competenti provvedono a recuperare tali importi sulle
retribuzioni o sulle prestazioni dai medesimi corrisposti.
4. Resta ferma la disciplina di cui all’art. 211 della legge 19 maggio
1975, n. 151.
Dossier Condominio n. 88/05
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Il regolamento condominiale:
seminario di aggiornamento
di Cristiano A. Degni e C. Parodi
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La sede regionale del Lazio con la collaborazione della sede
Intercomunale di Ladispoli – Civitavecchia ha organizzato un seminario di aggiornamento professionale per Amministratori Immobiliari
sabato 21 maggio scorso nell’intera giornata presso l’Hotel Santa
Severa nell’omonima località in provincia di Roma. Hanno partecipato all’incontro, oltre ad una sessantina di soci dell’ANACI ed i corsisti della sede Intercomunale anche Antonio Pazonzi, presidente
regionale Anaci, Carlo Parodi direttore del Centro Studi Anaci e
Terenzio Alessandrini presidente della sede Anaci di Ladispoli e
Civitavecchia.
Argomento del meeting è stato “Il regolamento di condominio e
le tabelle millesimali”. Da parte dei relatori, dott. Alberto Celeste
magistrato di corte d’appello e Avv. Luigi Salciarini segretario del
Centro Studi Nazionali Anaci, si è sottolineato come il regolamento
sia uno strumento fondamentale per la gestione dello stabile condominiale conformando le regole interne del fabbricato a quelle che
sono le esigenze degli abitanti dello stabile. Nella prassi gli esperti
Dossier Condominio n. 88/05
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hanno ricordato come troppo spesso il regolamento sia copia pedissequa di un formulario trovato su qualche manuale e quindi per sua
natura eccessivamente standardizzato, generico, mentre le possibilità di manipolazione delle clausole siano quasi infinite. Gestire un
condominio con un regolamento ad hoc consente di migliorare l’utilità dei servizi a favore dei loro fruitori ed evitare contenzioso e contestazioni.
L’Anaci nell’ambito delle sue finalità associative ha la formazione
e l’aggiornamento dei suoi soci, tutti professionisti nel campo immobiliare, come obiettivo primario e per questo organizza, in collaborazione con esperti di alto livello, seminari di aggiornamento su temi
di carattere giuridico e tecnico. L’ingentissima produzione giurisprudenziale consente di collocare l’esposizione su un piano assolutamente pratico tenendo conto delle esigenze del professionista associato.
Punti di forza di questi seminari di aggiornamento sono la metodologia didattica, che si avvale di procedure informatiche, ed il dibattito tra partecipanti e relatori per confrontare le reciproche esperienze e trovare le migliori soluzioni alle problematiche che si incontrano molto spesso nell’esperienza professionale.
Gradito ospite dell’incontro è stato il Sindaco di Santa Marinella
on. avv. Pietro Tidei che nel salutare i partecipanti li ha invitati ad
utilizzare più spesso il comune tirrenico quale luogo di incontro.
L’amministrazione comunale, ha detto, promuove ed incentiva manifestazioni e scambi culturali ed ha in progetto opere per adibire parte
del suggestivo castello di Santa Severa a centro di eccellenza in colDossier Condominio n. 88/05
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laborazione con le tre università romane. Auspicio di tutti e del quale
si è fatto portavoce il direttore del CSN Carlo Parodi è stato nel prenotare idealmente questi nuovi spazi per le iniziative di formazione
ed approfondimento professionale portate avanti dall’associazione.
* * *
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Si sostiene che la causa del contenzioso condominiale, sempre
più vivace, è dovuta alla carenza legislativa, alla poca chiarezza del
diritto, alla variabilità della giurisprudenza; ma spesso viene sottovalutata l’importanza dello strumento di autoregolazione rappresentato dal regolamento condominiale che dovrebbe essere “personalizzato” alle esigenze particolari di ogni stabile.
Al riguardo è da ritenersi paradossale la “contrattualità” riconosciuta ai regolamenti di origine esterna predisposti dai costruttori
che non hanno nessun interesse (e spesso neanche la capacità) a
stabilire norme chiare e giuste per rapporti di buon vicinato, norme
che diventano “condivise” con manifestazioni di volontà “obbligatorie” da parte degli acquirenti che non partecipano in sostanza alla
formazione del regolamento, ma lo subiscono. M. De Tilla in Dossier
Condominio n. 60/2000 evidenziava che “la natura contrattuale del
regolamento è contrassegnata dal rilievo che l’autonomia privata
Dossier Condominio n. 88/05
29
consente alle parti di stipulare convenzioni limitative del diritto
dominicale di tutti o di alcuni dei condomini sulle cose comuni o di
loro proprietà esclusiva nell’interesse di tutto il condominio o di una
sua parte”. Ma in occasione del seminario di aggiornamento organizzato sul tema dalla Sezione ANACI di Ladispoli-Civitavecchia il 21
maggio scorso (relatori A. Celeste e L. Salciarini) è stata esclusa la
possibilità per l’acquirente di una unità immobiliare di non accettare
il regolamento già esistente.
Per contro, al regolamento cosiddetto assembleare o di origine
interna, obbligatorio negli stabili con più di dieci condomini, non è
consentito limitare i poteri dei partecipanti ed i loro diritti sui beni
comuni ed anche individuali (nonostante che l’eventuale disciplina
proposta sia oggetto di approfondite valutazioni in sede assembleare) se non si registra la manifestazione di volontà unanime di tutti i
partecipanti al condominio.
Seguendo allora l’evoluzione giurisprudenziale che consente la
modifica delle tabelle millesimali “per fatti concludenti” anche senza
l’unanimità, si era ipotizzata l’approvazione di un regolamento
assembleare con clausole vincolanti che potesse acquisire un’adesione tacita successiva da parte dei condomini che non hanno partecipato all’assemblea.
Ma la sentenza della Cassazione (S.U. 30/12/1999 n. 943) ha
precisato che per la formazione del regolamento condominiale è
richiesta la forma scritta ad substantiam penalizzando il riconoscimento di un comportamento tacito concludente; tale requisito formale è stato confermato con sentenza 16/9/2004, n. 18665 costituendo elemento essenziale per la validità dell’atto.
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Dossier Condominio n. 88/05
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L’ANACI ritiene quindi che un contributo all’autoregolamentazione può essere rappresentato, almeno per i nuovi immobili in condominio, da un valido schema di regolamento standard da concordare
con gli altri operatori del settore, Costruttori ed Ordine del notariato
compresi.
Per quanto concerne i regolamenti di origine interna la loro elaborazione si presenta difficile ed in pratica risultano svuotati di contenuto nonostante la “voglia di divieti” che si determina nell’ambito
condominiale per tentare una convivenza più serena; disciplinare
l’uso e le modalità di godimento delle parti comuni, l’organizzazione
e il funzionamento dei servizi condominiali significa soltanto fissare
il turno per stendere i panni sul terrazzo comune (che nessuno chiede più), individuare gli eventuali parcheggi turnari negli spazi comuni, regolamentare il gioco dei bambini in cortile, istituire il consiglio
dei condomini, stabilire che il rendiconto annuale deve essere approvato entro il mese di aprile, escludendo quindi indennità di mora
per i ritardatari nel pagamento delle quote, consentendo che molti
animali rappresentino una categoria di ospiti indesiderati, senza difese per le attività rumorose.
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Nonostante l’obbligatorietà per gli edifici con più di dieci condomini, l’art. 1138 resta quindi inapplicato in quanto il regolamento
può essere sostituito con singole delibere assembleari che fissano
all’occorrenza comportamenti particolari in linea con le prescrizioni
del secondo comma dello stesso articolo.
Dossier Condominio n. 88/05
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Criteri di redazione
del rendiconto condominiale
di Carlo Parodi
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Nessuno osa scommettere sulla nuova normativa condominiale
all’esame del Senato; la fine della legislatura è vicina e la fumata
bianca, almeno da parte di un ramo del Parlamento, viene continuamente rinviata.
Registriamo comunque un fatto importante: per la prima volta
sono stati presi in considerazione i “criteri di redazione” del rendiconto condominiale anche se in modo più semplice della regolamentazione già prevista dal codice civile per le società; l’elaborazione
obbligatoria della situazione patrimoniale, ad esempio, risponde ad
una esigenza di correttezza nei confronti dei condomini rilevata dalla
Corte d’Appello di Milano Sezione prima 26 maggio 1992 Presidente
Blandini.
Nei vari disegni di legge di riforma della normativa codicistica
condominiale, poi unificati nel noto testo approvato in sede referente dalla Commissione Giustizia del Senato nel lontano 20 maggio
2004, venivano proposti alternativamente i criteri di competenza e
di cassa per la redazione del rendiconto; per non far torto a nessuno venne approvata l’originale soluzione di applicazione “congiunta”
dei due criteri, contabilmente impossibile, ma l’iter legislativo è
lungo ed è auspicabile un ravvedimento operoso.
L’ANACI ha avuto modo di documentare in più occasioni l’opportunità della scelta del criterio di competenza sia per i numerosi riferimenti scientifici, sia per i vantaggi pratici per la gestione condominiale che di seguito così si riassumono.
I “principi contabili” dei Dottori commercialisti e Ragionieri evidenziano che “l’effetto delle operazioni e degli altri eventi deve essere rilevato contabilmente ed attribuito all’esercizio al quale si riferiscono e non a quello in cui si concretizzano incassi e pagamenti” e
l’art. 2423 bis c.c. (Principi di redazione del bilancio societario) stabilisce che “si deve tener conto dei proventi e degli oneri di competenza dell’esercizio indipendentemente dalle date dell’incasso e del
pagamento”.
E’ vero che la giurisprudenza esclude l’analogia applicativa della
normativa societaria in materia di bilancio, ma la Corte d’appello di
Milano (7 giugno 1988, n. 134 Sezione prima) ha suggerito per i
condomìni di grandi dimensioni addirittura l’applicazione del sistema
di partita doppia; aggiungasi che l’analogia della normativa societa-
Dossier Condominio n. 88/05
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ria è stata utilizzata dalla Cassazione per la soluzione della problematica condominiale in tema di nullità ed annullabilità delle delibere
(sentenza n. 31/2000 e S.U. 7/3/2005 n.4806) nonché per l’ipotesi
di conflitto di interessi nel condominio, non regolato dal codice al
libro terzo (sentenza n. 1201/2002).
Inoltre nel regolamento concernente la contabilità degli enti pubblici (DPR n. 97/2003) è chiarito che “la competenza economica
imputa gli effetti delle operazioni e degli altri eventi all’esercizio nel
quale è rinvenibile l’utilità economica, ceduta o acquisita, anche se
diverso da quello in cui si concretizzano i relativi momenti finanziari”.
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L’unica sentenza della Cassazione in merito, comunque, precisa
che “la disciplina del condominio all’art, 1135, n.3 fa riferimento al
rendiconto annuale, che necessariamente deve essere impostato sul
criterio della competenza”.
Il criterio di competenza rispetta il principio dell’autonomia dei
bilanci con conseguente omogeneità e confrontabilità nel tempo analogamente a quanto previsto dall’ordinamento fiscale per la determinazione del reddito di impresa; in particolare nell’ambito condominiale è importante tener conto dei servizi effettivamente resi (forniture di gas, acqua ed elettricità, manutenzioni in abbonamento e
riparazioni effettuate, prestazioni per vigilanza e pulizie, ecc.) ed
addebitarle ai relativi fruitori indipendentemente dalla data del pagamento che si riferisce ad un fenomeno soltanto finanziario che verrà
opportunamente registrato nella situazione patrimoniale.
Il criterio di cassa invece, con l’inserimento in rendiconto soltanto di fatture al momento dell’effettivo pagamento e quindi anche in
un esercizio successivo a quello di riferimento potrà determinare
l’imputazione di talune spese a soggetti diversi da quelli che hanno
effettivamente goduto del relativo servizio (una fornitura di combustibile, una utenza per consumi idrici, ecc.) nell’ipotesi di vendita
dell’unità immobiliare o di mobilità dell’inquilino con relative difficoltà per l’incasso delle quote da parte dell’amministratore che tenterà
invano di far comprendere ai debitori il concetto della solidarietà
passiva.
Un ulteriore approfondimento dell’art. 1135, n. 3 richiamato dalla
S.C. nella citata sentenza n. 10815/2000 fa comprendere che l’intenzione del legislatore è quella di inserire nel rendiconto di esercizio anche le entrate per competenza (quindi quote versate e non
versate) altrimenti l’eventuale “residuo attivo della gestione”, che
l’assemblea deve impiegare, risulterebbe condizionato dalle morosità per quote non versate.
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Gli italiani
fra patrimonio e reddito
(Sintesi della ricerca CENSIS “Un mese di sociale” giugno 2005)
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La retorica del declino che si è ingenerata negli ultimi anni non
lascia scampo, tutte le analisi, anche nelle ultime settimane, sembrano convergere verso un unico e ormai persino prevedibile risultato:
l’economia non dà segni di vita, il Paese non cresce, gli altri Paesi,
comparabili con le condizioni italiane, vanno meglio, nessuno in Italia,
al di là di ripetitivi esercizi diagnostici, sa da dove ripartire per un
rilancio dello sviluppo, magari duraturo o strutturale.
In questo scenario abbastanza problematico, pur ribadendo di
essere stati i primi qualche anno fa a parlare di un paese a “pile scariche”, l’esigenza più forte come osservatori della realtà italiana è di
continuare a ragionare e interpretare.
COME FANNO (o non fanno) I SOLDI GLI ITALIANI
Il reddito disponibile delle famiglie italiane, ossia il reddito totale
al netto di imposte e contributi, ha segnato negli ultimi quattro anni
(2000-2004) un incremento in termini reali del 6,1%, con una crescita, negli ultimi due anni, rispettivamente dell’ 1,4% (2003) e
dell’1,8% (2004). Calcolato per ogni singola famiglia l’aumento, nel
quadriennio (2000-2004) è stato del 2,4%.
Si tratta di un dato che stride con il clima di generale pessimismo
che attanaglia il Paese, anche per le basse attese di crescita, ma che
tuttavia può essere ricondotto ad alcuni significativi processi che
hanno ridefinito nell’arco di pochissimi anni la geografia dei canali di
formazione del reddito disponibile degli italiani. Innanzitutto la crescita del numero dei percettori di reddito (circa un milione in più tra
2000 e 2004), trainata da un incremento occupazionale del 4,2%; poi
l’aumento, senza precedenti, dei redditi da lavoro autonomo che nell’arco di soli quattro anni sono cresciuti per singola unità di lavoro del
10,1 %, contro un incremento medio dei redditi da lavoro dipendente dell’ 1,6%; ed infine la crescita dei redditi da fabbricato, indotta
dalla rivalutazione degli immobili e dall’aumento degli investimenti
immobiliari (+16% tra 2000 e 2004), che ha controbilanciato la netta
contrazione delle rendite finanziarie, il cui volume si è ridotto del
25,9%.
La crescita - parziale e differenziata - della disponibilità reddituale delle famiglie italiane non può non essere messa in relazione con il
consolidamento dei circuiti dell’economia informale, i cui effetti si
sono riverberati positivamente sulla “contabilità” delle famiglie e
negativamente sui conti nazionali. Dalla fine degli anni novanta, infatti, il valore aggiunto prodotto dall’area del sommerso, ha continuato
ad aumentare a ritmi costanti, segnando tra 1998 e 2002 un incremento del 12,8%, che ha comportato un aumento del peso del sommerso sul Pil.
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Vi è poi chiaramente una tendenza allo sviluppo di fenomeni
microevasivi, come confermato dai risultati dell’attività ispettiva svolti dalla Guardia di Finanza tra 2001 e 2003 che segnalano una netta
crescita del giro d’affari sommerso (+28,2%) prodotto dagli evasori
paratotali (vale a dire da quanti pur presentando livelli d’evasione
superiori al 50% dichiarano i propri redditi al fisco), a fronte di una
marcata contrazione (-27,2%) di quelli legati all’evasione totale.
Nonché la crescita di un’evasione che si alimenta di cash, di transazioni realizzate all’ombra dell’informalità più totale e tendenzialmente sottratte a qualsiasi forma di accertamento: a titolo di cronaca, basti solo pensare che nell’ultimo anno gli italiani scoperti all’uscita da un esercizio commerciale senza scontrino o ricevuta fiscale sono
passati rispettivamente dal 19,3% al 21,3% e dal 16,6% al 18,4%.
La crescita della disponibilità reddituale delle famiglie italiane non
può non essere messa in relazione con il consolidamento dei circuiti
dell’economia informale, i cui effetti si sono riverberati positivamente
sulla “contabilità” delle famiglie e negativamente sui conti nazionali.
Dalla fine degli anni novanta, infatti, il valore aggiunto prodotto
dall’area del sommerso, ha continuato ad aumentare a ritmi costanti, segnando tra 1998 e 2002 un incremento del 12,8%, che avrebbe
portato, secondo le stime Istat, il peso del sommerso sul Pil ad oscillare tra il 15,1% e il 16,2%. Un valore che potrebbe essere ulteriormente cresciuto nel biennio successivo, se si considera che gli ultimi
due anni sono stati caratterizzati da una evidente accelerazione di
quei processi di trasformazione di sistema che hanno alimentato sottotraccia la crescita e l’evoluzione del sommerso italiano, come:
– la spinta alla terziarizzazione, resa ancora più evidente dalla crisi
di ampie aree del manifatturiero, che ha rappresentato il fattore
più evidente di alimentazione di tutti quei meccanismi di irregolarità che trovano terreno fertile di crescita nell’immaterialità delle
prestazioni, nell’ “invisibilità” dei luoghi di lavoro, nella propensione al lavoro individuale: insomma, in tutti quegli elementi che
hanno progressivamente spostato il baricentro del sommerso dalla
fabbrica al mercato, dal lavoro al consumo. Basti da questo punto
di vista considerare che tra 1998 e 2002, a fronte di un decremento del 2,4% del valore aggiunto sommerso realizzato nell’ambito
delle attività industriali, quello prodotto dai servizi ha registrato
una crescita del 16,5%, portando il peso complessivo di quest’ultimo sul valore complessivo dell’economia sommersa dal 75,7% al
78,3%;
– la crescita di peso di comparti ad altissima densità di sommerso
come l’edilizia e tutta l’area dei servizi a domicilio, sia di carattere domestico che di assistenza alla persona: settori che hanno
trainato la crescita occupazionale degli ultimi anni (tra 2000 e
2003, a fronte di una crescita occupazionale media del 5%, il settore delle costruzioni ha registrato un +11,4% e il terziario domestico un +19,1%) e dietro cui, è il caso dell’edilizia in particolare,
è presumibile ipotizzare si sia prodotto un aumento non di poco
conto del volume di economia sommersa, considerati gli ampi confini del settore (che vanno dal lavoro edile in senso stretto, alla
produzione di materiale, ai trasporti fino alle attività di intermediazione immobiliare) e soprattutto alla crescita esponenziale del giro
d’affari a questo legata;
– l’accresciuta disponibilità di liquidità che si è prodotta nel sistema
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economico italiano negli ultimi due anni e che potrebbe avere ulteriormente accentuato la tendenza a transazioni irregolari. Tra
2002 e 2004, il contante in circolazione è cresciuto di 47 punti percentuali (passando da poco più di 61mld di euro del 2002 ad oltre
87mld del 2004): un dato impressionante se solo si pensa che dal
1997 alla vigilia dell’introduzione dell’euro, in cinque anni, il tasso
di crescita della liquidità era stato del 31,7%, ma soprattutto se si
considera che il nostro è un Paese già sufficientemente imbevuto
di cash. E’ infatti il Paese che assieme a Spagna e Grecia presenta un livello decisamente anomalo di circolante sul Pil (5,3% contro una media europea del 3,5%) ed in cui la moneta continua a
rappresentare la modalità di pagamento più diffusa: nel 2003
l’Italia si classificava in coda alla graduatoria europea - preceduta
solo dalla Grecia - per numero medio di operazioni procapite con
strumenti diversi dal contante, con 54 contro una media Eu di
130;
– il dilagare diffuso di tutta una serie di meccanismi di difesa dei
redditi reali, indotta dal tam tam quotidiano sul caro vita, sulla
paura di impoverimento, sulla crisi del Paese, che dal doppio lavoro in nero, alla microevasione diffusa, hanno dato non solo nuova
linfa, ma soprattutto nuova legittimazione sociale al sommerso.
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LA CRESCITA DELL’EVASIONE FISCALE
E’ presumibile che quest’insieme di fattori abbia pesato non poco
nell’alimentare quel pericoloso scollamento tra economia famigliare e
nazionale indotta dalla crescita di tutto un alone di scambio informale alimentatosi all’ombra di un’evasione fiscale sempre più diffusa. La
sensazione che quello che sta crescendo in Italia sia infatti un sommerso ancora più fluido del passato, proprio perché fatto di sempre
più terziario, di cash, di microtransazioni informali, trova del resto
conferma da quanto emerso dalle recenti stime dell’Istat che segnalano, a fronte di una crescita costante del valore aggiunto complessivamente prodotto dal sommerso, una contrazione del lavoro irregolare, e in particolare di quello dipendente.
IL CONSOLIDAMENTO DEI PATRIMONI FAMILIARI
Dalla metà degli anni ‘90 ad oggi la ricchezza netta delle famiglie
- costituita da attività reali e finanziarie al netto dei debiti - si stima
sia cresciuta mediamente del 5% annuo, attestandosi nel 2003,
secondo le complesse rilevazioni e stime di Banca d’Italia, a 7.700
miliardi di euro. A tale costante incremento della ricchezza hanno
contribuito, soprattutto negli ultimi anni, sia il progressivo aumento
del valore dei cespiti patrimoniali (si pensi solo al contributo apportato dalla crescita dei prezzi di scambio e dalla rivalutazione degli
immobili), che l’apprezzabile crescita del flusso di risparmio, incentivato dal raffreddamento della propensione ai consumi, specie dopo
l’entrata in circolazione dell’euro.
Non devono pertanto apparire come contrastanti, quasi inconciliabili, i fenomeni di accelerazione dei processi di patrimonializzazione
delle famiglie con l’attuale fase di perdurante bassa congiuntura registrata nel Paese, che spinge ad una crescita lenta dei consumi, al
ritorno a strumenti finanziari a basso rischio e all’allargamento della
fascia di famiglie con limitate possibilità di spesa. In realtà, sembra si
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possa dire che il recente raffreddamento dei consumi privati, le remore a ritornare in Borsa e i rendimenti decrescenti dei titoli del debito
pubblico, hanno ormai da tempo generato una bolla di liquidità che,
a fasi alterne, si disperde in mille rivoli, in tanti e diversificati nuovi
comportamenti di risparmio e di investimento.
L’attuale fenomeno di rafforzamento dei patrimoni familiari può
essere compreso, tuttavia, se si tiene conto di una premessa essenziale: la crescita più eclatante dei patrimoni privati, cioè delle attività reali e di quelle finanziarie, riguarda solo una quota molto contenuta delle famiglie italiane; siamo lontani da processi di crescita diffusa della ricchezza e da paralleli percorsi di equidistribuzione delle
nuove fonti di reddito derivante da patrimonio; i principali indicatori
oggi disponibili, a cominciare da quelli elaborati da Banca d’Italia,
mostrano come a fronte dell’irrobustimento dei patrimoni familiari sia
aumentato il grado di concentrazione di tale nuova ricchezza.
Se dunque il fenomeno della patrimonializzazione viene osservato
in filigrana ci si rende conto che, più che mai, occorre evitare generalizzazioni cercando di capire chi verosimilmente patrimonializza per
fini di tipo speculativo e chi invece patrimonializza solo apparentemente; chi patrimonializza ottenendo una posizione di rendita e chi
utilizza le liquidità disponibili per acquistare beni necessari. E’ rinvenibile oggi una varietà complessa di comportamenti di spesa, di investimento e di risparmio che segnano confini sottili, ma tuttavia rilevanti, nei fenomeni di patrimonializzazione: vi è chi, contenendo i
consumi detiene liquidità crescente sotto forma di moneta e di depositi prontamente smobilizzabili, chi, anche indebitandosi, riversa i
propri risparmi in beni immobili, chi, in ultimo, può ancora investire
in “beni rifugio” di elevato valore, prerogativa quest’ultima di un
numero estremamente esiguo di risparmiatori. Il Paese rivela come
sempre molte facce e modi differenti di affrontare la quotidianità,
accentuando questo tratto nell’attuale complessa fase del ciclo economico.
L’ANTINOMIA RINSALDATA TRA CONTO ECONOMICO
E STATO PATRIMONIALE
Nell’attuale congiuntura, le attese collettive sono rimbalzate sulle
politiche pubbliche, che negli ultimi anni hanno mostrato segni di
ambiguità rispetto ai processi in corso, di fatto rivelandosi inadeguate a bilanciare gli effetti delle due derive concomitanti dell’assottigliamento dei redditi e della patrimonializzazione.
Gli interessi individuali hanno trovato nel mattone e nella finanza
i due grandi scolmatori di liquidità, procedendo sul doppio binario
della rendita e della speculazione. Senza che l’offerta politica sia
riuscita a proporre percorsi convincenti per catalizzare energie e
risorse in un modello di sviluppo alternativo, capace di riequilibrare lo
spostamento dell’asse di gravitazione degli interessi dalla produzione
del reddito al consolidamento del patrimonio.
Al contrario, si può notare come le politiche pubbliche:
– non hanno prodotto effetti sistemici, ma anzi si sono rivelate
deboli rispetto ai “mali” strutturali del sistema, non agendo energicamente sui fattori primari della competitività (dalla ricerca
all’innovazione), lasciando incompiute le grandi riforme (dalle liberalizzazioni alla tutela del risparmio), o non mettendo mano a set40
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tori della finanza pubblica che avrebbero implicato decisioni impopolari (dalle prestazioni sociali al debito pubblico, dalla spesa corrente agli oneri per interessi);
– non sono state propulsive, poiché hanno dimostrato scarsa incisività rispetto all’obiettivo di accrescere la capacità del sistema di
produrre reddito, agendo a vuoto sul duplice versante della
domanda (attraverso il fiacco tentativo di rilanciare gli investimenti con incentivi e sgravi per le imprese, o di stimolare i consumi
per mezzo della modesta riduzione del prelievo Irpef);
– sono state inadempienti rispetto al mandato di far affiorare tutto
il sommerso e l’evasione fiscale, con ciò mancando di intervenire
efficacemente sui due fattori che seguitano a rimanere occultati
nell’opaco conto economico nazionale, e che in tal modo non possono nemmeno essere recuperati come base imponibile per ispessire le “entrate” a puntello dello scricchiolante bilancio dello Stato;
– di più, hanno mescolato una propria effettiva “conformità “ con i
fenomeni dominanti in atto, in quanto hanno ottenuto l’effetto, per
quanto indiretto, di rafforzare il circuito “liquidità-patrimonializzazione” a causa di una serie di provvedimenti specifici ed estemporanei (dal condono per il rientro dei capitali dall’estero alla immissione sul mercato degli immobili pubblici).
Ma, soprattutto, sembra di poter cogliere una certa contiguità e
consonanza tra strategie individuali e politiche pubbliche, di fatto
caratterizzate entrambe dall’aver ceduto allo scambio “meno reddito,
più patrimonio”, piombando il Paese nel paradosso della “ricchezza
senza sviluppo”.
Questa osservazione può sembrare, a prima vista, contraddittoria,
data la reiterata determinazione, anno dopo anno, a dismettere porzioni significative del patrimonio immobiliare da parte degli enti pubblici, attraverso la vendita diretta, con le operazioni di cartolarizzazione o per mezzo della costituzione di fondi immobiliari.
L’incoerenza delle politiche pubbliche si ravvisa, dunque, nell’aver
rinsaldato l’antinomia tra stato patrimoniale e conto economico,
finendo per assecondare le distorsioni e le tendenze involutive del
sistema; nel non essere riuscite a spezzare il rinserramento individualista nei “forzieri” patrimoniali; nel non aver potuto inaugurare un
ciclo di neo-capitalismo, creando le condizioni favorevoli affinché si
mobilitassero energie e risorse in una nuova traiettoria di crescita;
nel non aver espresso una coerente visione progettuale circa il destino industriale del Paese, ovvero un disegno in grado di offrire ai singoli operatori un punto di riferimento certo e concreto per impostare
progetti e investimenti.
In questi anni ci siamo concentrati, non senza affanni, sull’obiettivo della “virtuosità” della finanza pubblica, alla ricerca dei meccanismi contabili migliori per perseguirla. Tale obiettivo ha finito per fagocitare attenzioni, analisi, intelligenze e programmi, lasciando però
scoperto il fronte dei processi dell’economia reale.
Dal momento che una larga parte dei poteri nella sfera economica è stata trasferita alle tecnocrazie di Bruxelles e che le transazioni
commerciali sono affidate alla fluttuazione deregolamentata delle
libere forze del mercato globalizzato, si percepisce lo scarso aiuto che
attualmente può provenire dalle istituzioni ed élite politiche dei
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governi nazionali nella lotta contro l’insicurezza individuale, che
affonda le sue radici nell’incertezza economica.
Se attualmente la sovranità politica dello Stato non rappresenta
più un baluardo sicuro per gli individui rispetto alle minacce portate
alle loro prospettive di benessere futuro, si sfalda la fiducia nelle istituzioni europee e si chiede “più Stato”.
Che prospettive si aprono allora per la nuova stagione politica? La
ricerca di “condensazione” delle tante, sfrangiate soluzioni individuali, nella dimensione spesso disarticolata e scomposta dei processi
autonomi di accumulazione di ricchezza, è arrivata al capolinea, o
siamo di fronte a un tratto congiunturale e la nuova domanda di
“Stato forte” avrà vita breve?
Se è dubbia la risposta da dare a questo interrogativo, va segnalato di sicuro il rischio di un possibile fraintendimento che la domanda rilevata per un soggetto pubblico rafforzato pone: ovvero che essa
venga interpretata dalle leadership politiche nei termini di un riflusso
neo-centralista.
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La voce della giurisprudenza
di Nunzio Izzo
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Impianto ascensore: separata la giurisdizione per l’illegittimità della concessione amministrativa in sanatoria da quella
relativa al rapporto di utenza.
Cassazione sezioni unite 6 maggio 2005 n.9389
Presidente Carbone – Relatore Varrone
In un giudizio promosso innanzi al Tribunale amministrativo del
Lazio per la declaratoria di illegittimità di concessione edilizia a sanatoria di modificazione di destinazione d’uso, relativamente alla
installazione di un impianto di ascensore oleodinamico, con le conseguenziali richieste di restituzione nel pristino stato della situazione edilizia secondo gli atti concessori originari e di risarcimento del
danno, anche per le dedotte illegittimità relative ai controlli pubblici,
La Corte, in sede di regolamento preventivo di giurisdizione, ha statuito che sulle domande proposte contro il Comune che trae origine
dalla affermazione dell’illegittimità della concessione edilizia, la giurisdizione spetta al giudice amministrativo perché si tratta di controversia avente ad oggetto provvedimenti di una pubblica amministrazione in materia edilizia.
Per converso, le domande di risarcimento del danno proposte nei
confronti dell’ISPELS - Ministero Sanità, Azienda USL e del Comune,
in relazione, invece, all’omologazione ed alle verifiche periodiche
dell’impianto ascensore installato a servizio dell’immobile condominiale - in quanto costituenti un servizio pubblico reso dalla pubblica
amministrazione nell’ambito del servizio sanitario nazionale e nei
confronti di un soggetto determinato, per il quale è configurabile un
rapporto d’utenza, con una discrezionalità solo tecnica, sicché, in
relazione ad essa, sorgono nel privato posizioni di diritto soggettivo
– appartengono al giudice ordinario, così come le domande proposte
contro i soggetti privati relativamente alla progettazione del fabbricato in rapporto all’impianto ascensore ed alle successive trasformazioni che attengono tutte a rapporti tra privati
Il regolamento è condivisibile anche se non possono escludersi
interconnessioni tra le due controversie che possono comportare
ritardi nella definizione dei due giudizi così separati.
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La caldaia per riscaldamento non può essere posta sul balcone se lo vieta il regolamento condominiale
Cassazione 20 aprile 2005 n.8216
Presidente Calfapietra – Relatore Bucciante
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La Corte ha confermato la decisione di «entrambi» i giudici di
merito che avevano annullato la deliberazione assembleare che
autorizzava un condomino ad installare sul balcone del proprio
appartamento la caldaia per il riscaldamento autonomo, per la considerazione che il regolamento condominiale prevedeva «espressamente» il divieto di collocare elettrodomestici sui balconi, con una
disposizione alla quale deve riconoscersi natura contrattuale estensibile alla ipotesi particolare della caldaia per il riscaldamento autonomo del singolo condomino.
Premessa l’inammissibilità, in sede di legittimità, della domanda
di sospensione della delibera perché di competenza del giudice a quo
e respinto il motivo fondato sulla decadenza dall’impugnativa della
delibera per il decorso del termine (art.1137 c.c.), in quanto non
rilevabile d’ufficio (Cass. n.15131/2001) ed, inoltre, perchè eccepita
tardivamente (nel giudizio di merito), il Supremo Collegio ha ritenuto prive di pregio giuridico le censure di prestata acquiescenza degli
interessati ad analoghe violazioni della stessa disposizione del regolamento di condominio e di contrasto della decisione impugnata con
il principio generale del risparmio energetico e con quello costituzionale di tutela della salute, perché non sollevate nel giudizio di appello.
La tesi che il divieto di posizionamento di elettrodomestici sulle
pareti del fabbricato costituisse una norma regolamentare dell’uso
delle cose comuni, e non una norma contrattuale, è stata ritenuta
dalla Cassazione carente di specificità e giustificazione argomentativa, perché il giudice di appello aveva «esattamente affermato» che
il regolamento condominiale può contenere, oltre a norme regolamentari modificabili a maggioranza, anche norme di natura contrattuale modificabili solo all’unanimità.
Tra queste ultime il giudice del merito ha fatto rientrare quella del
divieto in questione perché «nel limitare ordinari poteri di utilizzazione …dei balconi di proprietà esclusiva in particolare e comprimendo
facoltà indubbiamente esercitabili in mancanza degli indicati divieti,
incidono su diritti soggettivi dei singoli condomini ed hanno pertanto natura contrattuale».
Tale criterio risulta di grande rilevanza pratica perché permette
di individuare esattamente la natura, regolamentare o contrattuale,
di alcune previsioni contenute nel regolamento condominiale e che
apparentemente sembrano disciplinare l’uso delle cose comuni, ma
sostanzialmente impediscono o limitano il diritto soggettivo di alcuni partecipanti, con la loro immodificabilità se non all’unanimità.
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Supercondominio costituito di vari supercondomini formati a
loro volta da distinti fabbricati in condominio
Cassazione 18 aprile 2005 n. 8066
Presidente Corona – Relatore Bucciante
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Per un complesso residenziale costituito convenzionalmente da
vari blocchi autonomi e ciascun blocco, a sua volta, di vari e numerosi edifici, la Cassazione, con una interessante sentenza, ha cassato la decisione di merito che aveva negato la legittimazione passiva
del rappresentante legale del predetto complesso, qualificato come
condominio, sull’erroneo presupposto che sono condomini in senso
proprio «solamente gli edifici che si estendono in senso verticale» ed
ha sottolineato, in contrario, che la varietà delle tipologie costruttive
odierne è tale da non consentire l’assunto aprioristico della Corte
territoriale, «perché anche corpi adiacenti orizzontalmente (es. case
a schiera) possono essere dotati di strutture portanti e di impianti
essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell’art. 1117 c.c.»
e la condominialità non può essere esclusa nemmeno se manchi tale
nesso strutturale per un insieme di edifici indipendenti, dovendosi
tener presente la volontà manifestata dalle parti all’atto della costituzione del condominio.
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E’ stata condivisa la risolutiva deduzione dei ricorrenti secondo la
quale gli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ. prevedono la possibilità di
scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si
possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, restando in comune con gli originari partecipanti alcune delle
cose indicate dall’art.1117 c.c. che contraddice l’esclusione affermata nella sentenza impugnata.
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Non è stata, quindi, condivisa la decisione impugnata che aveva
ritenuto costituita fra i vari supercondomini una comunione ordinaria di natura convenzionale per la gestione delle parti comuni relative ad un complesso residenziale, formato da un insieme di edifici, distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali era a sua volta formato da vari fabbricati costituiti in condominio.
Il Supremo Collegio osserva che è possibile la costituzione, fin
dall’inizio, di un condominio fra fabbricati a se stanti, essendo rimessa all’autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di
un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca. in tal caso, la figura del supercondominio.
La sentenza attribuisce così particolare rilevanza alle diverse
clausole del regolamento relative alla costituzione del condominio fra
tutti i proprietari degli immobili costituenti il complesso residenziale
ed, in particolare, a quelle di ripartizione delle spese.
Non è vincolante l’obbligo di rispettare un regolamento da
predisporsi in futuro dal venditore
Cassazione 16 febbraio 2005 n.3104
Presidente Pontorieri – Relatore Triola
Viene ribadito il principio di diritto – più volte affermato dalla
Cassazione (cfr. Cass. n.856/2000, n. 8486/1999, n.9591/1991,
n.3351/1989) - dell’assoluta incoercibilità dell’obbligo assunto dall’acquirente di una unità immobiliare di un edificio ad osservare un
regolamento del condominio non ancora esistente al momento dell’assunzione dell’obbligo e che sarà predisposto successivamente dal
venditore (unico proprietario o addirittura semplice gestore dell’intero edificio) per la considerazione che la dichiarazione di volontà di
impegnarsi dell’acquirente non può valere come approvazione di una
normativa non ancora esistente, «poichè è solo il concreto richiamo
nel singolo atto d’acquisto ad un determinato regolamento che consente di considerare quest’ultimo come facente parte, “per relationem”, di tale atto».
La questione decisa dalla Corte risulta tuttora di grande attualità
ed interesse perché in numerosi contratti di compravendita continuano – ancora oggi - ad essere inserite clausole del genere, come,
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ad esempio, quella secondo la quale «la parte acquirente dà mandato al venditore, in quanto ancora “gestore” della prevalente parte
dell’edificio di predisporre e depositare il regolamento medesimo»,
molto spesso senza nemmeno un obbligo ad approvarlo successivamente ed osservarlo.
Il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico
proprietario è vincolante per tutti i condomini - sia per le disposizioni aventi natura regolamentare in quanto disciplinano, cioè, l’uso
delle parti comuni dell’edificio condominiale, sia per le “eventuali”
clausole aventi natura contrattuale che pongano cioè nell’interesse
comune limitazioni ai diritti dei condomini, relativamente alle parti
comuni o riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di
loro esclusiva proprietà - soltanto se lo stesso sia già esistente al
momento del perfezionamento del primo atto di vendita, con il quale
viene a frazionarsi l’intero edificio e, conseguentemente, a costituirsi, automaticamente, il condominio, con il recepimento negoziale
espresso di detta normativa che sarà, poi, vincolante anche per i
successivi acquirenti delle altre unità immobiliari.
In proposito, può osservarsi che, con la costituzione ex lege del
condominio per effetto del «primo» atto di vendita di una porzione del
preesistente intero edificio - senza che sia necessario alcun atto formale costitutivo del condominio - l’unico proprietario dell’intero edificio perde – per così dire - la facoltà di «imporre unilateralmente»,
ovvero - se si preferisce - di convenire, con il primo acquirente di
parte del fabbricato, la disciplina dell’uso delle cose comuni ed, a
maggior ragione, i limiti ai diritti dei singoli partecipanti, sulle parti
comuni o sulla parte di esclusiva proprietà, per la semplice ragione
che a partire da tale momento qualsiasi disposizione relativa al costituito condominio deve essere approvata necessariamente dai partecipanti al condominio secondo le specifiche norme dettate dal codice.
• DERATTIZZAZIONI • DISINFESTAZIONI
• TRATTAMENTI ANTIPARASSITARI
E ANTICRITTOGAMICI
• TRATTAMENTI CONTRO INSETTI ALATI
E ZANZARA TIGRE
• TRATTAMENTI CONTRO
LA PROCESSIONARIA
ECOFIVE S.r.l.
Via VERGEMOLI, 16 - 00189 - ROMA
Tel. 0633248741 - Fax 0633246827
Dossier Condominio n. 88/05
e-mail: [email protected]
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Pertanto il criterio dirimente non è tanto l’antecedenza temporale del regolamento rispetto al singolo atto di acquisto (come sembrerebbe dedursi da Cass. n.3351/89), quanto, piuttosto, rispetto al
momento costitutivo del condominio che comporta l’individuazione
delle parti comuni e la relazione di accessorietà con le proprietà
esclusive, con l’applicazione delle norme codicistiche in assenza di
un regolamento condominiale che è obbligatorio quando il numero
dei condomini è superiore a dieci, ma che può esistere o mancare
indipendentemente da tale previsione codicistica.
Condizioni per l’utilizzazione individuale del locale portineria
e dell’alloggio del portiere
Cassazione 25 marzo 2005 n. 6474
Presidente Spadone – Relatore Migliucci
Le parti dell’edificio condominiale indicate al n.2 dell’art.1117
c.c., a differenza di quelle di cui ai nn. 1 e 3, sono suscettibili di utilizzazione individuale, perché non sono assolutamente necessarie
per il servizio di tutti i condomini, ma, a tal fine, è indispensabile
accertare se l’atto che le sottragga alla presunzione di proprietà
comune (titolo contrario) mantenga o meno il vincolo di destinazione corrispondente alla loro natura. Qualora venga conservata tale
destinazione, è configurabile un onere propter rem che si trasferisce
a favore dei successivi acquirenti anche in mancanza di trascrizione.
Cass. n. 11996/98 ha, in proposito, precisato che per escludere
la proprietà comune deve accertarsi che, al momento della costituzione del condominio, l’originario unico proprietario dell’intero edificio non abbia previsto «espressamente» tale destinazione, perché se
tali locali sono stati previsti tra le parti comuni deve ritenersi la comproprietà (Cass. n.3667/98).
La costituzione o l’estinzione della destinazione delle parti comuni quale alloggio del portiere o al servizio portierato integrano atti
eccedenti l’ordinaria manutenzione.
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DALLA COLLABORAZIONE TRA I MUNICIPI
DI ROMA E L’ANACI E’ NATO
SPORTELLO DEL CONDOMINIO
II
Martedì
Via Dire Daua 11
14,30-17,30
00199
Tabarrini - Di Marcantonio
III
Martedì
Via Goito 15
16,00-18,00
00185
Donati - Boldrini
V
Mercoledì
Via Tiburtina 1163
13,15-15,15
00131
Gerosa - Della Corte
XI
Mercoledì
Via B. Croce 50
15,30-19,00
00145
De Angelis - Calzetta
Polese - Bonanno - Galdi
XIII Lunedì
P.za Capelvenere 22
15,00-18,00
00126
XIX Mercoledì
Via M. Battistini, 474
10,00-12,30
00167
Gori
XX
Giovedì
Via Sabotino 4
10,00-13,00
00195
Grasselli - Felli
Grottaferrata Lunedì
(comune)
10,00-12,00
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Villani - Benvenuti
Casinovi
Sebastiani - Patti
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Corso di approfondimento riservato ai soci
ANACI nell’anno 2005.
Incontri con cadenza mensile, da tenersi indicativamente il
primo giovedì di ogni mese nell’orario compreso tra le 9.30 e le
12.30.
Giovedì 7 Luglio
“Rapporti spesso conflittuali tra condomino con proprietà in
corpo distaccato e condominio; doveri e responsabilità”.
(Relatore Carlo Di Marcantonio)
Giovedì 8 Settembre
”Il posto auto. Il condominio di soli boxes auto ai limiti della inesistenza. Problematiche e casistica. Ripartizione delle spese.”
(Relatore Massimo Galdi)
Giovedì 6 Ottobre
“Antenne centralizzate. Maggioranze e ripartizione delle spese.
Obblighi per i condomini che non vogliono fruire del servizio”.
(Relatrice Benedetta Coricelli)
Giovedì 3 Novembre
”Determinazione del momento di assunzione dell’incarico di
amministratore. Nomina e passaggio delle consegne. Momento
di assunzione delle responsabilità dell’amministrazione. Il problema delle anticipazioni dell’amministratore. Le difficoltà del
recupero: cosa occorre per non avere amare sorprese davanti al
Giudice”.
(Relatore Antonino Spinoso - Fabio Gerosa)
Giovedì 1 Dicembre
“Situazione patrimoniale. Corretto inserimento delle poste
contabili.”
(Relatore Francesco Caporilli)
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Dossier Condominio n. 88/05
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CONVENZIONE ANACI
CON STUDI CONTABILI E FISCALI
E’ stata stipulata la nuova convenzione tra ANACI e i seguenti Studi contabili e fiscali:
• Studio CORSETTI D’ARIENZO - Via Crescenzio, 83 - Tel. 06/68192326
• GARAGNANI ROMEY & ASSOCIATI - Via Pietro Della Valle, 1 Tel. 06/6869401 06/6869406
• Studio PELLICANO’ - Via P. Querini, 1 - Tel. 06/5783637 - 06/5754091
per l’assistenza agli Amministratori di Condominio.
Le tariffe speciali riservate agli associati ANACI sono le seguenti:
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Modello UNICO dei
singoli soci o
associati (quadri
base + reddito da
partecipazione
nell’Associazione,
S.s. o S.n.c.)
Forfait per tenuta
contabilità
Modello UNICO dei
familiari (la tariffa
si intende per i
quadri base) +
bollettini ICI dei
familiari
Amministratore di
Condominio con
P.IVA singola
in contabilità
semplificata
G 80/mese
compreso
Mod. UNICO PF +
770 Semplificato.
Studi di settore,
Quadri AC
G 200 una-tantum
annuale.
G 70
per familiare.
Associazione
ex L. 1815/39 o
Società Semplice
tra amministratori
di condominio
in contabilità
semplificata.
G 100/mese
compreso
Mod. UNICO SP +
770 Semplificato.
Studi di settore,
Quadri AC
G 200 una-tantum
annuale.
G 70
per familiare.
G 70
per familiare.
S.n.c. tra
amministratori di
condominio
in contabilità
semplificata
G 125/mese
compreso
Mod. UNICO SP +
770 Semplificato.
Studi di settore,
Quadri AC
G 200 una-tantum
annuale.
G 70
per familiare.
G 70
per familiare.
Modello 770 del singolo Condominio:
• Senza dipendenti: G 100 a modello.
• Con dipendenti:
G 130 a modello.
Per il 770 dei condomini e per i Quadri AC, in caso di mancata fornitura, da parte
dell’Amministratore, del Codice Fiscale dei percipienti e/o fornitori relativi (o di fornitura della sola Partita IVA di tali soggetti), ovvero di indicazione della sola “sigla” o “ditta”
per le Ditte Individuali, verranno addebitati G 2,00 per ogni visura negli Archivi
dell’Agenzia delle Entrate resasi necessaria per ottenere i suddetti dati in forma corretta.
Le tariffe si intendono come voce “Onorario”, alla quale vanno aggiunti il 2% di Cassa
Professionale e l’IVA, e va detratta la Ritenuta d’Acconto del 20%, e sono calcolate tenendo presente un volume medio di fatture emesse e di fatture di acquisto.
In caso di grossa quantità di movimenti, la tariffa andrà contrattata caso per caso.
Dossier Condominio n. 88/05
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Premio Giornalistico
ANACI-ELTI 2005
Regolamento
Art. 1) L’ANACI, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e
Immobiliari, indice in occasione del decennale della sua fondazione allo
scopo di diffondere sempre più la conoscenza del condominio sotto i vari
aspetti sociali, culturali e giuridici, un premio giornalistico riservato agli
autori che abbiano pubblicato su un periodico a diffusione nazionale o locale, entro il 31 luglio 2005, un articolo sulle problematiche condominili.
Art. 2) Le candidature al concorso dovranno pervenire in busta chiusa entro e non
oltre la data del 31/8/2005 presso la sede nazionale dell’ANACI sita in Via
Cola di Rienzo 111 – 00192 ROMA, con la seguente dicitura: «PREMIO
GIORNALISTICO ANACI». Il plico contenente la proposta potrà essere inviato
anche per raccomandata, in tal caso farà fede la data del timbro postale in
partenza. Ogni autore potrà concorrere con più articoli.
Art. 3) Le candidature potranno essere proposte dagli interessati, dai direttori
responsabili e dai capiredattori e capiservizio delle rispettive testate. Oltre
a contenere l’originale e almeno quattro copie degli articoli in concorso,
dovranno recare i recapiti del concorrente.
Art. 4) Gli articoli pervenuti in tempo utile saranno esaminati da una Commissione
di valutazione, composta da giornalisti e tecnici della materia, la cui composizione sarà resa nota il giorno della premiazione, assieme alle motivazioni. La Commissione redigerà un processo verbale dei lavori. Il giudizio
della Commissione è insindacabile ed inappellabile. È fatto divieto ai membri della Commissione di partecipare al concorso.
Art. 5) Il montepremi è di 6.000,00 (seimila/00) Euro diviso come segue: al primo
classificato 3.000 Euro, al secondo 2.000 Euro, al terzo 1.000 Euro. Un
ulteriore premio sarà riservato agli iscritti all’Anaci.
Art. 6) La Commissione potrà inoltre individuare a suo giudizio insindacabile non
più di tre articoli che riceveranno delle segnalazioni.
Art. 7) La direzione dell’ANACI organizzatrice del premio curerà la diffusione dei
risultati del concorso con un proprio comunicato stampa ed avviserà tempestivamente i vincitori.
Art. 8) La mancata partecipazione dei vincitori alla cerimonia di premiazione, se
non giustificata da validi motivi, costituisce motivo di decadenza dalla graduatoria stabilita dalla Commissione.
Art. 9) La partecipazione al Concorso, totalmente gratuita, implica per gli autori
l’accettazione integrale del presente regolamento.
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L’ALTRA ROMA
San Carlo ai Catinari
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La Chiesa di S. Carlo ai Catinari sorge nel centro storico di Roma
e, fin dalle sue origini, è officiata dai Chierici Regolari di S. Paolo,
detti Barnabiti dal nome della loro prima chiesa di Milano, dedicata
a San Barnaba.
Il nome di S. Carlo ai Catinari deriva dal luogo dove c’erano i fabbricanti di catini di legno. Ancora oggi molte vie della zona ricordano le arti e i mestieri delle corporazioni medievali: Giubbonari,
Pettinari, Chiavari, Barbieri, Falegnami, Librari, Balestrari,
Calderari, ecc.
Il grandioso tempio fu costruito in onore di San Carlo Borromeo
che, da Arcivescovo di Milano, era stato un insigne benefattore e
quasi secondo fondatore della Congregazione dei Barnabiti.
In un’epoca di fasto come il secolo XVII, si volle far sorgere un
edificio “non indegno della maestà dell’Urbe” e che, per imponenza
e bellezza artistica gareggiasse con le chiese rinascimentali e barocche degli altri Ordini religiosi, come la Chiesa del Gesù e di S.
Andrea della Valle.
Anche la cupola è fra le
più belle della città per
l’armonia delle linee
architettoniche e per la
sua grandezza, inferiore
soltanto a quella di S.
Pietro; è molto slanciata
e si deve al genio del
maceratese
Rosato
Rosati, che l’innalzò al
cielo tra il 1612 e il
1620. E’ considerata “la
più gaia cupola di
Roma, dopo la Vaticana,
che non ammette confronti” (Cacciari).
La grandiosa facciata
della Chiesa.
Dossier Condominio n. 88/05
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L’uso della pietra
rosata e la decorazione
hanno il pregio di valorizzare il peso massiccio
della cupola e di darle
un notevole slancio
aereo.
Nel 1630 era terminata la decorazione pittorica tra cui le mirabili
allegorie delle quattro
virtù cardinali, affrescate nei peducci della
cupola dal Domenichino.
Negli anni 1636-38
venne costruita la grandiosa facciata tutta in
travertino, ad opera
dell’architetto Giovanni
Battista Soria, considerata “molto nobile sì per
il disegno, sì per la
materia”. Nell’ovale di
Un bellissimo scorcio dell’interno.
centro dominava l’affresco di S. Carlo in preghiera, attribuito a Guidi Reni, più tardi trasportato nel retro sagrestia per evitare che le intemperie lo danneggiassero. In questi stessi anni , per lo zelo del p. Cristoforo Giarda, venne edificata l’abside ed il vasto presbiterio, completato nel
1648. L’anno prima.
Giovanni
Lanfranco
aveva riempito il catino
dell’abside con l’affresco della “gloria di S.
Carlo”.
Per il giubileo del
1650 lo splendido tempio poteva considerarsi
finito: era costato oltre
90 mila scudi d’oro.
La Cupola.
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SINTESI INSERZIONISTI
DI QUESTO NUMERO
ORGANISMI
MANUTENZIONE
NOTIFICATI
ELTI
IV di copertina
IGIENE AMBIENTALE
ELEVATOR QUALITY
pag. 28
MA.RI.RO.
pag. 22
DEL BO
pag. 46
KEMIO
pag. 54
ACTIMA
pag. 22
EDILIZIA
ECOFIVE
pag. 51
VACCA E.
pag. 10
EDIL CEPI
pag. 36
ALTAVILLA
pag.
ASSICURAZIONI
4
AURORA
pag. 53
CIDS
pag. 58
EFFE
pag. 12
NATOLI
pag. 48
ERI
pag. 28
CIM
pag. 12
ISIL
pag. 32
SAI Ag. Ostia
PULIZIE
II di copertina
E AMBIENTE
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ASCENSORI
GREASE GROUP
pag.
8
AMICONE
pag. 14
RISCALDAMENTO
MAS
pag. 44
ROSSETTI
TEKNOSANITARIA
pag. 32
pag. 52
SICUREZZA
SOFTWARE
CONDOMINIALE
Studio ISA
MM Data
pag. 24
SIRIO
pag. 26
MEDTRONIC
pag. 64
III di copertina
RIPARAFILES
pag. 26
IMPIANTI TV
SOFTAMM
pag.
NANINI
Dossier Condominio n. 88/05
7
ED ELETTRICI
pag. 47
63