L. 210/2004 - D.LGS. 122/2005
LA GARANZIA FIDEIUSSORIA E
LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA
A TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI
ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
DOTT. SANDRA SACILOTTO
MORGAN & MORGAN _ AREA TECNICA
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
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Treviso_ 17 febbraio 2006
LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA LEGGE
1. Fideiussione a garanzia
restituzione somme
riscosse
2. Polizza postuma
decennale indennitaria
3. Contratto preliminare
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4. Limiti alla revocatoria
fallimentare
5. Diritto di prelazione
6. Obblighi notarili
specifici
7. Fondo di solidarietà
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Treviso_ 17 febbraio 2006
AMBITO DI APPLICAZIONE SOGGETTIVO
- Acquirente = persona fisica
- Costruttore = imprenditore
o cooperativa edilizia
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Treviso_ 17 febbraio 2006
AMBITO DI APPLICAZIONE OGGETTIVO
IMMOBILE DA COSTRUIRE:
- il permesso di costruire è stato
richiesto dopo il 21.07.2005
- il permesso di costruire è già stato richiesto ma
l’immobile non è ancora edificato
- l’immobile è in corso di costruzione ma non in stadio
tale da ottenere il certificato di agibilità
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Treviso_ 17 febbraio 2006
AMBITO DI APPLICAZIONE
TIPOLOGIE DI CONTRATTI
“…tutti i contratti ad effetti obbligatori o reali
differiti ed atti equipollenti aventi per oggetto il
trasferimento non immediato della proprietà o
della titolarità di un diritto reale di
godimento su un immobile da
costruire…”
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Treviso_ 17 febbraio 2006
AMBITO DI APPLICAZIONE
TIPOLOGIE DI CONTRATTI
 Effetti obbligatori: Es. Contratto preliminare
 Effetti reali:
Es. Vendita di cosa futura (art. 1472 c.c.)
Es. Vendita con termine iniziale o condizione sospensiva
 Atti equipollenti:
Es. Permuta di area con immobile da costruire
Es. Costituzione del diritto di superficie a favore
del costruttore con obbligo di realizzare un
immobile a titolo di corrispettivo
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Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
Il costruttore ha l’obbligo, all’atto della stipula
del contratto preliminare, di consegnare all’acquirente
una fideiussione, a garanzia di un importo pari alle
somme e/o al valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o,
secondo i termini e le modalità stabilite in detto contratto,
debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del
trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di
godimento
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Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
Se il costruttore non consegna la fideiussione all’acquirente
il contratto è NULLO
PERO’:
Nullità Relativa = può essere fatta valere solo dall’acquirente
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Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
I RAPPORTI FRA LE PARTI:
Fideiussore = garante
Costruttore = obbligato principale
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Acquirente = beneficiario
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OBBLIGO FIDEIUSSORIO
SOGGETTI ABILITATI:
1. Istituti di credito
2. Imprese di Assicurazioni autorizzate al ramo cauzioni
3. Intermediari finanziari ex art. 107 DPR 385/1993
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Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
IMPORTO DA GARANTIRE:
“…somme e valore di ogni altro eventuale corrispettivo che
il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere
dall’acquirente
prima
del
trasferimento
della
proprietà o di altro diritto reale di godimento…”
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Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
Costruttore promette di vendere un edificio
al prezzo di € 300.000 con
• Caparra confirmatoria per € 50.000
• Acconti ad avanzamento lavori per € 150.000
• Saldo al rogito pagamento per € 100.000
Importo da garantire per fideiussione € 200.000
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OBBLIGO FIDEIUSSORIO
CONTENUTO ESSENZIALE DELLA FIDEIUSSIONE:
1. Rinuncia al beneficio della preventiva escussione
2. Pagamento entro 30 giorni dalla richiesta scritta dell’acquirente con
documentazione comprovante l’ammontare complessivo del credito
3. Inopponibilità all’acquirente del mancato pagamento dei premi
4. Adeguatezza della durata della fideiussione rispetto al termine
di adempimento dell’obbligazione garantita.
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OBBLIGO FIDEIUSSORIO
L’OPERATIVITA’ DELLA GARANZIA:
QUANDO
SITUAZIONE DI CRISI:
1. Esecuzione immobiliare
2. Fallimento
3. Concordato preventivo
4. Liquidazione coatta amministrativa
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OBBLIGO FIDEIUSSORIO
L’OPERATIVITA’ DELLA GARANZIA:
QUANTO
L’ammontare delle somme ed il valore di ogni altro
eventuale corrispettivo effettivamente RISCOSSI dal
costruttore
 interessi legali
se il fideiussore non paga entro i 30 giorni, anche il rimborso delle
spese effettivamente sostenute per il recupero del credito.
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Treviso_ 17 febbraio 2006
OBBLIGO FIDEIUSSORIO
PROBLEMI DEL MERCATO ASSICURATIVO:
1. Settore nuovo (prima erano solo per appalti pubblici)
2. È sempre un rischio catastrofale
3. Per il fideiussore non c’è possibilità reale di rivalsa
QUINDI:
ATTENTA SELEZIONE DEL RISCHIO
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Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ART. 4 D. LGS. 122/2005
“Il costruttore è obbligato a … consegnare all’acquirente
all’atto del trasferimento della proprietà una polizza
assicurativa indennitaria decennale … a copertura dei
danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni
ai terzi, cui sia tenuto ex art. 1669 c.c.…..”
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Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
LE CONSEGUENZE PER MANCATA PRESTAZIONE…
NULLA
L’acquirente può solo:
- diffidare ad adempiere entro congruo termine
- trascorso il quale il contratto è risolto per inadempimento
PERO’……
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Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ELEMENTI ESSENZIALI
1.
Soggetti abilitati al rilascio = Imprese di assicurazione
2.
Natura del contratto = indennitaria
3.
Contraente del contratto = costruttore ex art. 1 DPR 122/05
4.
Beneficiario del contratto = acquirente o futuro proprietario
5.
Bene assicurato = l’intero edificio realizzato
6.
Durata della garanzia = 10 anni dalla ultimazione dei lavori
7.
Eventi garantiti = ex art. 1669 c.c.
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Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ART. 1669 C.C.
“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro
natura a lunga durata, se nel corso di 10 anni dal compimento l’opera
per:
vizio del suolo
o per difetto di costruzione
 rovina in tutto o in parte, ovvero
 presenta evidente pericolo di rovina
 o di gravi difetti,
l’appaltatore è responsabile …..”
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Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI
TESTO ANIA
TRADIZIONALE
Art. 1
Oggetto della
assicurazione
- rovina totale o parziale
- gravi difetti costruttivi
… derivanti da un
accidentale vizio del
suolo o da un
accidentale difetto di
costruzione ed abbiano
colpito parti
dell’immobile destinate
per loro natura a lunga
durata
- rovina totale
- rovina e gravi difetti di
parti dell’opera destinate
per loro natura a lunga
durata che
compromettano in
maniera certa ed attuale
la stabilità dell’opera;
- certo ed attuale
pericolo di rovina
- rovina di parti non
destinate a lunga durata
consequenziali
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Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
DEFINIZIONI
TESTO ANIA
TRADIZIONALE
Gravi difetti:
Gravi difetti costruttivi:
gli eventi … di cui all’art.
1669 c.c. che colpiscono
parti dell’immobile
destinate per propria
natura a lunga durata,
compromettendo in
maniera certa ed attuale la
stabilità o agibilità
dell’immobile, sempre che,
in entrambi i casi,
intervenga anche la
dichiarazione di inagibilità
…
Non erano definiti
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Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
DEFINIZIONI
TESTO ANIA
TRADIZIONALE
Art. 3
Efficacia della
garanzia
-che l’immobile sia stato
realizzato a regola d’arte,
secondo la migliore
tecnica costruttiva, in
piena osservanza di leggi
e regolamenti in vigore o
di norme stabilite da
organismi ufficiali ed in
conformità del capitolato
allegato al preliminare di
vendita;
-…
-che l’immobile sia
stato realizzato a
regola d’arte, secondo
la migliore tecnica
costruttiva, in piena
osservanza di leggi e
regolamenti in vigore
o di norme stabilite da
organismi ufficiali;
- ….
L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005
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Treviso_ 17 febbraio 2006
POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI
TESTO ANIA
TRADIZIONALE
Possibili estensioni
di garanzia
danni materiali e diretti a:
- l’involucro
- le impermeabilizzazioni
- le pavimentazioni e
rivestimenti interni
- gli intonaci e rivestimenti
esterni
danni materiali e diretti:
- alle parti dell’opera
destinate a lunga durata
che non compromettano
… la stabilità dell’opera
- alle impermeabilizzazioni
- RC verso terzi
Rapporti tecnici
del controllore
Tecnico
- organo di controllo
accreditato Sincert
- solo se richiamate le
estensioni di garanzia
- organo di controllo
beneviso dall’ANIA
- richiesti per la garanzia
base
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POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI
TESTO ANIA
TRADIZIONALE
Sezione RC
E’ già compresa nel testo
E’ una garanzia aggiuntiva
RC – soggetti non
considerati terzi
-il coniuge, il convivente di
fatto, i genitori e i figli
dell’Assicurato, le persone
iscritte nello stato di
famiglia…
-…
- in caso di condominio
l’amministratore
- in caso di quota di
proprietà locata, il
conduttore nonché
qualsiasi altro parente od
affine con lui convivente
- il coniuge, i genitori e i
figli dell’Assicurato, …
-…
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POLIZZA POSTUMA DECENNALE
ARTICOLI
TESTO ANIA
TRADIZIONALE
Denuncia sinistri
Entro 3 giorni dal sinistro
o da quando l’Assicurato
ne è venuto a
conoscenza …
comunque non oltre 12
mesi dalla scadenza della
polizza
Entro 3 giorni dal
sinistro o da quando
l’Assicurato ne è
venuto a conoscenza
Art. 18
Non previsto
Recesso in caso di
sinistro
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fino al 60° giorno da
quando l’indennizzo è
stato pagato o il sinistro
definito
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POLIZZA POSTUMA DECENNALE
COMUNQUE:
1. VALORE A NUOVO
2. INDICIZZAZIONE
3. DEROGA ALLA PROPORZIONALE
4. PRESUPPOSTO DI FATTO: POLIZZA CAR
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