Guide du logement
1. Le contrat de location, ou bail
Le contrat de location, ou bail, est un accord entre deux parties dont une, le
convenu
(le loyer).
Comprendre les termes
“IMMOBILE” (bien immobilier), le propriétaire
est le “LOCATORE” (bailleur)
est un “CONDUTTORE” , “LOCATARIO”
(locataire), la somme qui est payée chaque mois au propriétaire est appelée
“CANONE DI LOCAZIONE” , “AFFITTO” (loyer)
er le contrat se dit
“RECEDERE” (résilier).
Typologie des contrats de location, ou “baux”:
Les types de bail prévus par la loi sont les suivants:
* Bail à loyer libre (Contratto di affitto libero) (4 ans + 4 ans)
e pour une deuxième période de quatre
ans, où le montant du loyer peut être fixé librement.
* Bail à loyer négocié (Contratto a canone concordato) (3 ans + 2 ans) (ou
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période supplémentaire de deux ans, dont le loyer est inférieur à la moyenne des
prix du marché. Ce type de contrat permet aux propriétaires de bénéficier
* Bail de courte durée (Contratto di natura transitoria): ce sont des contrats de
location
-huit mois au
maximum; ils ne sont pas renouvelables.
* Bail pour étudiants : Ces contrats sont réglementés par des accords territoriaux
avec les municipalités où sont établies des universités. Ils ont une durée qui va de
6 mois à 3 ans et sont renouvelés automatiquement pour une durée équivalente,
sauf résiliation de la part du locataire.
Un conseil
Vérifiez toujours le type de bail qui vous est proposé, assurez-vous que vous
mplique, et contrôlez tous les termes qui fixent les
conditions de renouvellement et de résiliation.
Vous pouvez vous faire aider aupr
Sulla Soglia
Sur le
seuil ainsi que par les syndicats, les opérateurs et les associations chargées de
l
ou de l
aux immigrés.
Droits et devoirs
Comme tout contrat ou accord, le bail comporte pour les deux parties des droits et
des devoirs fixés par la loi.
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* Le bailleur doit remettre au locataire un logement en ét
normalement et, à cette fin, devra faire effectuer tous les travaux et
réparations nécessaires qui lui incombent en vertu de la loi.
* Le locataire
principes de correction et
de diligence, en assumant les charges
et sans modifier
l
Un exemple
Un
transformé en
celui-ci n
s
b
bail si
Pour louer un logement, l’immigré doit présenter:
* Un titre de séjour en Italie
* Un contrat de travail et des bulletins de salaire
* Un numéro d
codice fiscale
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2. La recherche d’un logement
Avoir une idée claire du logement recherché
il convient d
les éléments suivants en fonction de ses
priorités et de ses capacités économiques:
* le nombre de pièces que devra comporter le logement;
* la zone et le
* le nombre de personnes qui vivront dans le logement
* les éventuelles dessertes par les transports en commun et la proximité du lieu de
travail
* les services collectifs tels que les établissements scolaires (si on a des enfants) et
les commerces ;
* Avant de décider de louer un logement, il est absolument indispensable de:
* visiter le logement;
*
toutà) sont aux normes ;
*
s sur le bail
;
* vérifier le montant des charges collectives qui incombent au locataire, ainsi que
des autres frais tels que le chauffage.
5
Un conseil
du loyer mais aussi des autres charges, notamment les services de distribution
(eau, gaz, électricité, téléphone), la
(pour les ordures
ménagères) et les charges collectives.
A qui s’adresser lors de la recherche d’un logement
* Agences immobilières :
Il est utile de se rendre dans des agences situées dans la zone choisie, de leur
donner des indications sur le logement recherché et leur laisser vos coordonnées
s puissent vous contacter.
Les agences immobilières offrent un service payant
logement à louer. En échange de leurs services, elles demandent (au propriétaire
et au locataire) une somme (commission) qui équivaut généralement à un mois de
en
contact des propriétaires souhaitant louer un logement et des locataires
potentiels. Il fait visiter le logement, fournit une assistance et des informations
sur le bien, son habitabilité, les charges éventuelles et la sécurité des
installations. De nombreuses agences publient des brochures gratuites qui
comportent des offres de locations, et mettent régulièrement à jour leurs offres
sur leur site Internet.
6
Un conseil
Il est important de faire bonne impression
immobilier, en arri
-vous ;
conseillé de se faire
il est
* Revues de petites annonces et annonces sur Internet.
0n peut acheter chez le marchand de journaux des revues de petites annonces.
Certaines sont spécialisées dans les annonces immobilières, et même dans les
locations. Elles sont peu coûteuses et permettent de se mettre directement en
rapport avec les propriétaires qui offrent des logements à la location. Ne pas
passer par une agence permet
aspects relatifs au logement mis en location.
grande vigilance vis-àIl ne faut
jamais verser
ertain que tout est en
règle et, une fois ces assurances fournies, se faire toujours remettre un reçu (ou
une quittance) y compris pour la caution.
!
7
Un conseil
Il est certainement
aussi de faire appel aux syndicats, aux opérateurs et aux associations chargées
* Bouche à oreille
Il peut se révéler
gement, auprès des amis, des collègues de travail et des
connaissances, ainsi que de son employeur, de ses compatriotes, de sa paroisse,
etc.
* Associations du Troisième secteur et syndicats.
s et bailleurs
sur les procédures
administratives à respecter pour une location, sur le droit relatif à la location,
ainsi que, notamment, sur les instruments législatifs et financiers destinés à
8
Un conseil
Il existe en Italie de nombreux organismes, syndicats, associations et coopératives
qui peuvent venir en aide aux immigrés dans divers domaines et offrent des
informations, un soutien et une assistance. En outre, les bureaux de
é ou les services de santé,
és aux
immigrés.
Vous pouvez faire appel à ces structures en toute confiance !
3. La signature du bail
La signature du bail est un moment important qui engage réciproquement les
parties signataires.
La loi stipule que le contrat de location doit toujours être établi par écrit et
toujours enregistré auprès du Bureau du Registre (Ufficio del Registro).
et partagée à moitié entre le bailleur et le locataire (et donc pas uniquement
imputable au locataire !), sauf pour les parties qui choisissent la formule de
taxation séparée
que le document sur lequel on appose sa signature est parfaitement clair dans son
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intégralité, y compris les clauses en petits caractères et les clauses insérées
séparément dans me contrat
Comprendre les termes:
Cedolare secca
acer les taxes
prévues par le régime ordinaire. Le choix de la cedolare secca est facultatif.
Eléments essentiels du bail
Pour que le bail soit valide en cas de contrôle fiscal ou de contentieux, il doit
comporter les points essentiels suivants:
* La date de conclusion du contrat
trente jours à
partir de cette date pour faire enregistrer le contrat.
* Les parties
Sur le bail doivent figurer les coordonnées du locataire en titre et du
propriétaire du logement: prénom et nom, date de naissance, lieu de résidence et
codice fiscale) des deux parties.
* Le bien immobilier
éventuellement escal
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est important
le bien loué est destiné: usage
habitation, bureau, atelier, etc.. Il faut dans tous les cas indiquer également
les données cadastrales : numéro de parcelle, section, zone de recensement,
catégorie cadastrale, revenu cadastral.
* Le loyer
En général, le contrat mentionne le montant du loyer global pour un an
du prix convenu pour la location du bien sans les charges.
* Les charges annuelles
-part des frais
Normalement, les charges indiquées dans le contrat ne peuvent pas dépasser
10% du loyer convenu.
* La durée
La durée de la location dépend du type de bail choisi.
Information
Il est erroné de croire que le loyer augmente automatiquement tous les ans. En cas
de variations par rapport à ce qui a été établi dans le bail, il faut établir un
nouveau contrat.
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Le dépôt de garantie, ou caution
Le contrat prévoit que, au moment de la signature, le locataire verse une somme
appelée caution
La loi stipule que la caution ne
rendue à
conserver tout ou partie de la caution dans le cas où le bien a subi des dommages
imputables au locataire.
A la signature du bail, il peut être demandé au locataire de verser, outre la
A la signature du bail
Etat des lieux
Lors de l
locataire
éventuels.
locataire.
L
il faut établir un état des lieux, dans lequel le
logement et dresse la liste des objets et meubles
des lieux, la restitution de la caution pourrait poser un problème.
12
4. Après la signature du bail
rapidement les
formalités suivantes:
a) Délaration de mise à disposition du bien
L
-huit
heures après la remise des clefs, déclare la mise à disposition à la préfecture de
police ou au commissariat du quartier. Le formulaire de déclaration peut être
soit remis en mains propres, soit envoyé en trois exemplaires par lettre
recommandée.
b) Enregistrement du bail
Le locataire doit
registré dans un délai de trente
Agenzia delle Entrate).
locataire.
L
importe quel Bureau du registre (Impôts
bollettino) dans une banque,
un bureau de perception ou un bureau de poste.
13
Information
L
est non seulement une obligation imposée par la loi, mais
aussi une garantie pour le locataire, car seul un bail enregistré lui permet de faire
valoir ses droits.
c) Etablir la résidence
Pour opérer le transfert de résidence, le locataire doit se présenter en personne
en italien Ufficio Anagrafe, (guichet changement de
pour signer une déclaration de transfert
de résidence concerne toute la famille, l cription peut être demandée par un
membre de la famille majeur qui devra également présenter une copie des titres
de séjour de tous les autres membres de la famille.
d) Activation des services de distribution
Pour bénéficier des services de distribution, il faut généralement souscrire un
de la consommation effective.
14
Un conseil
Pour des informations sur toutes les formalités à accomplir rapidement lors de la
ccès au
logement ou d
5. Vivre dans le logement loué
Frais d’entretien
Les
extraordinaire ainsi que les modifications et
restructurations permanentes sont à la charge du propriétaire. Le locataire, pour
sa part, doit assumer les frais ordinaires liés à la consommation des utilitaires
(réparation et remplacement des robinets, vitres, serrures, etc.)
Sous-location
En général, le bail interdit expressément au locataire de louer le bien à des tiers
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locataire peut théoriquement sous-louer son logement à des tiers, mais sur ce point
Sulla Soglia
Retard de loyer
L
retard de paiement (tel
recourir à un avocat
Un conseil
Demandez toujours au propriétaire ou au gérant du bien ou de la copropriété un
reçu ou quittance en échange du paiement du loyer et de la quote-part des
charges collectives. Sur cette quittance doivent figurer : le nom de la personne qui
effectue le paiement, le nom de la personne qui reçoit le paiement, le montant
exact de la somme versée, ainsi que la date et la signature de la personne qui a
perçu cette somme. Conserver les quittances même si elles sont rédigées à la main,
ainsi que, le cas échéant, les photocopies des chèques et bordereaux de virement.
autrement dit sans
quittance ou reçu.
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6. Quitter le logement
Expiration, renouvellement, résiliation du bail.
Le terme du bail, soit la date à laquelle celui-ci arrive à expiration, est mentionné
dans le contrat lui-même. La durée du bail et les condi
fonction du type de contrat. Il est donc important de savoir clairement ce qui est
.
Si le
ne souhaite ne pas renouveler le bail, il doit de
toute façon attendre que celui-ci arrive à son terme et informer le locataire de sa
décision par écrit.
Le locataire peut résilier le bail avant expiration pour des raisons de force majeure
(mutation professionnelle, problèmes familiaux graves, etc.). Dans tous les cas, il
doit donner un préavis. Le délai de préavis est généralement de six mois, sauf
disposition contraire mentionnée dans le bail.
Le dépôt de garantie, ou caution
Pour récupérer la somme confiée au titre de la caution, le locataire doit remettre le
l
17
sousc
, ainsi que pour la taxe
.
L’expulsion
L
tribunal qui ordonne au
expulsion:
1. Expulsion en fin de bail
Lorsque le bail est arrivé à son terme.
2. Expulsion pour motif grave et sérieux
Lorsque le propriétaire souhaite reprendre le logements pour des raisons de
nécessité prévues par la loi, ou pour faire effectuer des travaux strictement
définis après la première période de 4 ans, ou de 3 ans en cas de bail à loyer
négocié.
3. Expulsion pour retard de loyer
En cas de non paiement du loyer et suite à une décision du tribunal. En cas de
difficultés économiques, il est possible de demander au tribunal un délai pour le
paiement des arriérés de loyer.
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3. Résiliation pour usage non-conforme
L
(par exemple, abandon du logement, sous-location si celle-ci est interdite,
t.
Délai avant expulsion
en fin
de bail ou dans certains cas spécifiques de force majeure.
Exécution de l’ordonnance d’expulsion
Une fois épuisées toutes les possibilités de délai, après la date fixée par le tribunal,
ent est un parcours difficile:
Les guichets Sulla Soglia
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compatriotes
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