TRIBUNALE DI PIACENZA
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 199/12 R.G.E.
PROMOSSA DA: Italfondiario S.p.A.
...
CONTRO: Demti
Daniel Fabio e Sorbera Karina
Gabriela
Il perito estimatore : Dott. Ing. Francesco Ghidini
Piacenza, lì 28 Febbraio 2013
1
DATI DEL PROCEDIMENTO E INFORMAZIONI GENERALI
All’Ill.mo Signor G.E. Dott. A. Fazio.
Il sottoscritto, Dott. Ing. Francesco Ghidini, nato a Piacenza il 12/ 11/ 1951 libero
professionista in Piacenza, iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di
Piacenza al n. 440, nell’udienza del 28.11.2012 è stato nominato C.T.U. nella
Procedura in epigrafe con l’incarico di periziare l’immobile di proprietà dei Sigg..
... Demti
Daniel Fabio e Sorbera Karina Gabriella, sottoposto a pignoramento.
Ad evasione dell’incarico ricevuto, mediante lettera raccomandata a.r. inviata agli
esecutati il 29.11.2012 presso la loro abitazione in Via Ing. E. Martini, 10, Loc.
Casaliggio – Gragnana T. - PC, fissava il sopralluogo per il giorno 12/12/2012.
Al sopralluogo non erano presenti gli esecutati che a detta del vicino risultano da
oltre tre mesi in
Argentina; il vicino ha messo a disposizione le chiavi
dell’appartamento. Nel corso del sopralluogo, si procedeva ad una ricognizione dei
luoghi, e si eseguivano i rilievi e le fotografie necessarie.
Successivamente veniva effettuato sopralluogo presso il Comune di Gragnano T.
per la verifica della situazione urbanistica dell’immobile e per il recupero dei dati
anagrafici. L’estratto di matrimonio veniva recuperato presso il Comune di
Piacenza.
Sulla scorta di quanto potuto accertare il sottoscritto CTU ha redatto la sottoesposta
relazione peritale.
Dati dell’esecuzione
Esecuzione immobiliare 199/12 RGE, promossa da Italfondiario S.p.A. con
..
l’intervento di Equitalia centro S.p.A. contro i Sigg.. Demti
Daniel Fabio e Sorbera
.. Karina
Gabriella.
Giudice dell’esecuzione Dott. A. Fazio.
2
Dati del pignoramento
Descrizione
Verbale di pignoramento immobili
Data: 29/05/2012 - Rep. 1.421/2012
Estremi trascrizione
Data: 19/06/2012
Reg. Gen. 6.745- Reg. Part. 5.034
Identificazione
immobili
Soggetti a favore
Catasto Fabbricati di Gragnano Trebbiense
•
Foglio 24 mapp. 518 subalterno 8
CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA Spa
C.F. 02113530345
Soggetti contro, diritto
e quote
DEMTI
DANIEL FABIO, nato a Santa Fè – Argentina, il
..
24.07.1969, proprietà piena per ½ in comunione di beni
con Sorbera
Karina Gabriela.
..
..
SORBERA
KARINA
GABRIELA,
nata
a
Cordoba
(Argentina) il 19.09.1968, proprietà piena per ½ in
comunione di beni con Demti
Daniel Fabio.
..
Verifica documentazione ex art. 567 C.P.C.
La documentazione prodotta dal creditore corrisponde a quella prevista dall’art.
567, comma 2, C.P.C.
Lotto da periziare
Premessa
Occorre premettere che l’oggetto della presente Procedura Esecutiva è costituito
da n. 1 bene immobile sito in Loc. Casaliggio, Gragnano T. – PC , Via Ing. E.
Martini, 10.
3
La descrizione dettagliata dell’immobile viene demandata ai paragrafi successivi,
ma si ritiene opportuno elencare da subito la consistenza.
Designazione lotto
Lotto
1
Entità/Tipologia
Appartamento al I piano
palazzina quadrifamiliare.
Proprietà
..
di Demti
Daniel Fabio e Sorbera
Karina Gabriella
4
1
LOTTO 1
1.1
Identificazione dell’immobile
1.1.1 Entità/tipologia
Appartamento posto al I piano di palazzina quadrifamiliare, con spazio cortilizio a
giardino e vano scala comune.
1.1.2 Localizzazione
Comune di Gragnano Trebbiense – PC -– Loc. Casaliggio, Via Ing. E. Martini, n.c.
10 .
1.1.3 Dati catastali
1.1.3.1
Dati attuali
Il bene è censito al Catasto del Comune di Gragnano T. come segue:
Catasto Fabbricati, foglio 24:
-
mappale 518 sub. 8 categoria - cat. A/7, Classe 5, 5 vani, Rendita Euro
619,75..
Il fabbricato con le predette unità risulta edificato sulla particella identificata al
Catasto Terreni al foglio 24 mappale 518, Ente Urbano di are 03.55.
1.1.3.2
Ditta intestata
L’ unità identificata come subalterni 8 risulta correttamente in capo a.. Demti Daniel
..Fabio
e Sorbera Karina Gabriella
1.1.3.3
Analisi di conformità tra dati catastali e pignoramento
Le risultanze catastali sono coerenti con quanto indicato in pignoramento.
5
1.1.3.4
Analisi di conformità tra dati catastali e stato dei luoghi
Lo stato dei luoghi è sostanzialmente conforme a quanto desumibile dagli atti
catastali. Si evidenzia nella mappa catastale la mancanza di un locale ripostiglio
ricavato in corrispondenza dell’atrio dell’appartamento.
1.1.4 Confini
Dell’alloggio:
L’unità è una fetta di casa confinante con la strada e con ragioni di terzi adiacenti
all’immobile sottostanti e sul lato Sud.
6
1.2
Titolarità e provenienza
1.2.1 Titolarità anteriore al ventennio
Anteriormente al ventennio il terreno su cui sarebbe stato edificato il bene
oggetto della presente, risultava in capo alla società ..IMMOBILIARE
...QUDRIFOGLIO
DI MULAZZI FRANCA E C SNC con sede in Gragnano
Trebbiense.
1.2.2 Passaggi nel ventennio
Con atto notaio Onorato repertorio 33.039 del 31/10/1997 trascritto a Piacenza il
..
06/11/1997 ai nn 12.443/ 9.728 la società immobiliare
Quadrifoglio di Mulazzi
.. Franca
e C. snc cedeva a ..RAFFALDI GIUSEPPE nato a Piacenza il 21/05/1951 e
.. MERLINI
MARA nata a Piacenza il 23/01/1958, coniugi in regime di comunione
legale, gli immobili identificati al foglio 24 mapp. 518 sub. 2, 3 edificati sul terreno
identificato con il mapp. 518 di are 3.55
Con atto notaio Fiengo repertorio 52.617/ 8.231 del 06/12/2005 trascritto a
Piacenza il 16/12/2005 ai nn. 20.380/ 13.018 Raffaldi
Giuseppe e Merlini Mara
..
cedevano agli esecutati l’unità immobiliare identificata al foglio 24 mapp. 518 sub. 5
derivante dai precedenti identificativi e da cui deriva l’attuale sub. 8.
1.2.3 Titolarità attuale
Il bene risulta in capo a ..DEMTI DANIEL FABIO, nato a Santa Fè – Argentina, il
24.07.1969, proprietà piena per ½ in comunione di beni con Sorbera
Karina
..
Gabriela.
..
..
SORBERA
KARINA GABRIELA, nata a Cordoba (Argentina) il 19.09.1968,
proprietà piena per ½ in comunione di beni con ...Demti Daniel Fabio.
7
1.2.4 Regolarità delle trascrizioni nell’ultimo ventennio
A parere dello scrivente le formalità individuate descrivono correttamente i
passaggi intervenuti nel ventennio.
1.3
Descrizione dell’immobile
1.3.1 Intero fabbricato
Palazzina quadrifamiliare disposta su due livelli con n. 2 appartamenti per piano. a
fronte via Ing. E. Martini, Loc. Casaliggio, Gragnano T. - PC . Il fabbricato è stato
ultimato nell’anno 2000 di circa 60 anni ed è costituito da una palazzina di tre piani
fuori terra con vano scala di proprietà esclusiva. Dista dalla sede del Comune di
Borgonovo Val Tidone circa 400 m. e si trova inserito nel tessuto storico del
comune.
1.3.2 Alloggio oggetto della Procedura
Trattasi di civile abitazione che si sviluppa su tre piani fuori terra: terra, primo e
secondo sottotetto. L’esposizione del fronte ingresso è verso Nord. Al piano terra
verso est vi è un cortiletto interno ad uso esclusivo dell’abitazione. L’appartamento
al suo interno si divide come segue:
-
Al piano terra vi è un ambiente unico soggiorno- cucina ed un piccolo bagno;
dal soggiorno si accede al cortiletto di proprietà; dalla parte opposta
all’ingresso vi è un vano scala interno che accede ai piani superiori
-
Al piano secondo vi sono due camere da letto
-
Al piano secondo vi è un sottotetto.
L’immobile è provvisto di impianto di riscaldamento autonomo con generatore di
calore a gas metano combinato più radiatori in alluminio. I serramenti sono in legno
8
con vetro singolo, i pavimenti in piastrelle in graniglia e ceramica nel servizio
igienico.
1.3.3 Pertinenze esclusive
Ad uso esclusivo dell’immobile vi è un cortiletto, con accesso dal soggiorno.
1.3.4 Caratteristiche costruttive
1.3.4.1
Strutture
Strutture verticali
Muratura portante
Strutture orizzontali
Solaio in laterocemento
Scale
Struttura in muratura
Copertura
Solaio a falda inclinata
1.3.4.2
Parti edili
Manto di copertura
Coppi vecchi
Pareti esterne
Muratura intonacata e tinteggiata
Pareti interne
Tavolati in forati e muratura
1.3.4.3
Finiture
Pavimenti
rivestimenti
e piastrelle in ceramica e graniglia
Infissi esterni
Legno + vetro singolo
Infissi interni
legno
1.3.4.4
Impianti
Impianto elettrico
Da adeguare
Impianto idrosanitario
A norma
9
Impianto termico
A norma
Altri impianti
A norma
1.3.5 Stato di conservazione
Strutture
sufficiente
Parti edili
sufficiente
Finiture
sufficiente
Impianti
sufficiente
1.3.6 Riferimenti temporali
Anno di costruzione
Ante 1967
Eventuali interventi
successivi
Non presenti
1.3.7 Contesto
Caratteristiche di zona residenziale
e
destinazioni
prevalenti
Qualità del contesto
sufficiente
Conformazione planoaltimetrica e natura
del suolo
Centri urbani più vicini
e distanza
Presenza di edifici
pubblici, commerciali
o rilevanti
Disponibilità
parcheggi
Viabilità
infrastrutture
pianeggiante
nel centro storico
nelle vicinanze
discreta nelle vicinanze
e normale
10
Mezzi di trasporto
Ben collegato
Attrezzature urbane e =
servizi
Progetti
rilevanti
e
iniziative =
Elementi paesaggistici =
di
particolare
interesse
Presenza di rifiuti =
tossici e/o di sostanze
inquinanti
1.4
Stato di possesso
In base a quanto dichiarato dall’Esecutato, il bene risulta attualmente nella propria
piena disponibilità.
1.5
Regime patrimoniale
Gli esecutati sono coniugati in regime di comunione dei beni
1.6
Vincoli e oneri
1.6.1 Formalità pregiudizievoli
Descrizione
Ipoteca volontaria
Data: 06/12/2005 - Rep. 52.619/ 8.233
Estremi iscrizione
Data: 16/12/2005
Reg. Gen. 20.383- Reg. Part. 4.953
Identificazione
immobili
Soggetti a favore
Catasto Fabbricati di Gragnano Trebbiense
•
Foglio 24 mapp. 518 subalterno 5
CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA
C.F. 02113530345
11
Soggetti contro, diritto
e quote
..
DEMTI
DANIEL FABIO, nato a Santa Fè – Argentina, il
24.07.1969, proprietà piena per ½ in comunione di beni
..
con Sorbera
Karina Gabriela.
..SORBERA
KARINA
GABRIELA,
nata
a
Cordoba
(Argentina) il 19.09.1968, proprietà piena per ½ in
..
comunione di beni con Demti
Daniel Fabio.
Descrizione
Verbale di pignoramento immobili
Data: 29/05/2012 - Rep. 1.421/ 2012
Estremi trascrizione
Data: 19/06/2012
Reg. Gen. 6.745- Reg. Part. 5.034
Identificazione
immobili
Soggetti a favore
Catasto Fabbricati di Gragnano Trebbiense
•
Foglio 24 mapp. 518 subalterno 8
CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA SPA
C.F. 02113530345
Soggetti contro, diritto
e quote
DEMTI
...
DANIEL FABIO, nato a Santa Fè – Argentina, il
24.07.1969, proprietà piena per ½ in comunione di beni
..
con Sorbera
Karina Gabriela.
SORBERA
..
KARINA
GABRIELA,
nata
a
Cordoba
(Argentina) il 19.09.1968, proprietà piena per ½ in
comunione di beni con ..Demti Daniel Fabio.
1.6.1.1
Costi di cancellazione formalità pregiudizievoli
. Il costo per la cancellazione delle formalità di cui sopra è pari a € 297,00.
12
1.6.2 Stato di Condominio
Al bene oggetto della presente compete la quota di comproprietà pari a 500/1.000
sulle parti comuni dell’intero edificio ( area scoperta, veno scala e disimpegno di
accesso alle cantine e autorimessa )
1.7
Situazione edilizia e urbanistica
1.7.1 Classificazione urbanistica
Dati
Strumento Immobile in zona residenziale realizzato in lottizzazione
Urbanistico
approvata con Delibera C.C. 15.03.1991; convenzione
urbanistica del 19.11.1991 e collaudo della lottizzazione
n. 27 del 19.04.2006
Disciplina di intervento Norme della lottizzazione
e
riferimento
normativo
Interventi ammessi
=.
1.7.2 Strumenti autorizzativi
Estremi
provvedimento
autorizzativo
Titolare
L’immobile è stato realizzato in forza di concessione
edilizia n. 7/97 e varianti con DIA N. 40/97 E 18/00. .
Immobiliare
Quadrifoglio c.f. 00818230336
...
1.7.3 Condoni Edilizi
Non c’è evidenza di alcuna pratica di sanatoria/condono edilizio.
13
1.7.4 Abitabilità/Agibilità
Relativamente alla costruzione il Comune di Gragnano Trebbiense ha rilasciato
l’attestazione di abitabilità N. 7/97 e var. DIA 40/97 e 18/00 in data 28.09.2000.
1.7.5 Conformità edilizia
1.7.5.1
Analisi di conformità
. La situazione catastale è conforme allo stato dei luoghi e dei provvedimenti
autorizzativi rilasciati dal comune di Gragnano T..
1.7.5.2
Strategie, procedura e costi di regolarizzazione
Non vi sono oneri di regolarizzazione.
1.7.6 Attestato di Certificazione Energetica
Non richiesto.
1.7.7 Conformità degli impianti
Ad un’impressione meramente visiva non sembrano sussistere particolari elementi
di difformità normativa o rischio sostanziale; non c’è evidenza di alcun certificato di
conformità impiantistica; l’immobile comunque è dotato di abitabilità.
1.8
Valutazione
Il valore dell’unità viene stimato sotto l’aspetto economico del valore di mercato .
Si assumono come dati di base i prezzi pagati per immobili simili, esprimendo in
proporzione il valore dell’immobile in oggetto.
Sulla base della personale conoscenza del mercato, un immobile in posizione
analoga, con le stesse caratteristiche di finiture economiche e della medesima
tipologia edilizia, tenuto conto dell’uso esclusivo, nonché delle parti comuni,
,
14
presenta un valore di mercato, riferito alla superficie commerciale pari a €/mq
1.500,00.
La stima viene condotta riferendosi al citato valore ed adottando opportuni
coefficienti correttivi, come segue:
Calcolo della superficie lorda commerciale
1. Superfici abitabili - piano primo
89,20 mq x 1,00 =
89,20 mq
2 . Superfici balconi:
6,60 mq x 0,50 =
3,30 mq
TOTALE SUPERFICIE LORDA COMMERCIALE
92,50 mq
Calcolo dei coefficienti correttivi per la stima del valore di mercato
- Coefficiente di funzionalità
0,95
- Coefficiente di esposizione
0,95
- Stato di conservazione
0,90
- Coefficiente di superficie
1,00
- Vetustà
0,90
- livello di piano:
1,00
Calcolo del valore di mercato dell’unità
Applicando ora i coefficienti correttivi al valore del metro quadro commerciale si
ha:
92,50 mq x 1.500,00 €/mq x 0,95 x 0,95 x 0,90 x 1,00 x 0,90 x 1,00 = €
101.429,72 = arrotondo € 101.000,00
In conclusione il valore di mercato dell’immobile oggetto di stima alla data
15
odierna è di complessive € 101.000,00 (euro centounmila/00)
Pertanto il valore di mercato del LOTTO 1 è di:
€ 101.000,00 ( Euro centounmila/00)
1.8.1.1
Deprezzamento
Per tenere conto di talune condizioni e modalità incidenti sulla probabile
formazione definitiva del prezzo di trasferimento è opportuno apportare a tale
valore un deprezzamento forfettario quantificabile nella misura del 15%:
Euro 101.000,00 x 0.85% = 85.850,00
Arrotondati a:
Euro 85.000,00 (Euro ottantacinquemila/00)
16
ALLEGATI
Elenco allegati
_ Googlemaps
_ Visura Catastale
_ Pianta catastale Foglio24 – part. 518 – sub.,8
_ Estratto di mappa Foglio 24 – Mappale 518
_ Rilievo con piante piano primo
_ Attestazione di abitabilità
_ Fotografie n. 9
...
_ C.Res. Demti
Daniel Fabio
...
_ C.Res.Sorbera
Karina Gabriella
_ Esratto per riassunto matrimonio
17
INDICE
Dati del Procedimento e informazioni generali …………………………………….….. 2
Lotto da periziare
…………………………………..……………… 3
Valutazione………………………………………………………………………………………….12
Allegati……………………………………………………………………………………………….17
18