Seminario
n. 226/2013
La riforma del condominio –approvata
il 20 novembre 2012
Parti comuni dell'edificio,
destinazioni d'uso,
la divisione delle parti comuni
diritto dei partecipanti alle cose comuni.
Innovazioni in materia di sicurezza, eliminazione barriere architettoniche, salubrità, contenimento energetico, energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione telematici e
televisivi centralizzati,
opere su parti di proprietà o di uso individuale,
impianti non centralizzati,
manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori,
interventi volti al superamento delle barriere architettoniche,
progettazione e messa in opera di impianti.
Nomina e revoca dell'amministratore,
attribuzioni dell'amministratore,
rendiconto condominiale,
rappresentanza dell'amministratore,
costituzione dell'assemblea e validità,
impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea,
regolamento condominiale ed animali domestici,
convocazione dell'assemblea,
maggioranze assembleari.
Tabelle millesimali,
modifica delle tabelle millesimali,
il regolamento condominiale,
sanzioni per violazioni del regolamento condominiale.
Docente Geom. Luca Bini
PRESENTAZIONE
Geom. Luca Bini
[email protected]
Amministratore di condominio dal 1994
Geometra iscritto all’albo professionale dal 1997
Consulente del Giudice dal 2002
Mediatore dal 2010
Consigliere del collegio di Varese dal 2002
Tesoriere del collegio di Varese 2004-2010
Presidente del collegio di Varese dal 2010
“Riforma” ma solamente come modo di
dire; meglio chiamarla legge di modifica
 Perché
non si può parlare di vera e
propria riforma?
 Più
che “riforma”, infatti, sarebbe meglio
chiamarla legge di modifica della
disciplina del condominio negli edifici.
 Quella
 L’impianto
approvata dal Senato è una
buona legge?
della legge che è stata approvata
è positiva ma molto, molto e ancora molto
di più poteva essere fatto.
Dopo quanto tempo dalla sua approvazione la
“riforma” sarà applicata nella vita di tutti i giorni?
leggi sono pubblicate subito dopo la promulgazione ed entrano in vigore il
quindicesimo giorno successivo alla loro pubblicazione, salvo che le leggi stesse
stabiliscano un termine diverso



Il caso del condominio è proprio quello indicato dall’inciso finale di
questo comma; insomma per la “riforma” l’entrata in vigore non
avverrà dopo quindici giorni dalla pubblicazione sulla Gazzetta
Ufficiale, bensì dopo 6 (sei!) mesi da quel giorno
Quindi, le nuove norme sul condominio negli edifici entreranno in
vigore il 18 GIUGNO del 2013
Siccome una legge è composta di articoli,
li commentiamo uno per uno.
Avvertenza:
in giallo sono riportate le norme immutate e
in neretto di altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
ART. 1.
Art. 1117.
Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta
dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per
altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i
pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali
di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia
elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di
diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei
singoli condomini.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come
trasmesso al Senato
ART. 1.
1. L’articolo 1117 del codice civile è
sostituito dal seguente:
ART. 1117.
(Parti comuni dell’edificio).
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità
immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico
e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il
suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le
travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune,
come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli
stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali
e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati
all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e
fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione
per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il
condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per
l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche
da satellite o via cavo,
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Che differenza c’è nel nuovo art. 1117 c.c.
Per tanti anni abbiamo sentito dire che, secondo la Cassazione, l’art. 1117 c.c. contiene
un’elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni (Cass. 13 marzo 2009 n.
6175). Il nuovo art. 1117 c.c. non esce fuori da questo solco.

1) Allarga l’ambito di applicabilità delle norme sul condominio anche alle
multiproprietà.
E’ questo il senso dell’inciso “aventi diritto a godimento periodico”.
•
2) si è preferito cambiare la terminologia di riferimento (si parla dei proprietari delle
unità immobiliari) e non dei proprietari dei piani o delle porzioni di piano. Visto quello
che, a livello giuridico, è il significato di unità immobiliare (si veda art. 40 del d.p.r. n.
1142/49), si tratta di un cambiamento di forma o comunque di una
specificazione dei soggetti che possono essere considerati condomini.
 Quanto
alle parti comuni, nessuna
particolare novità !
Non s’è fatto altro che tradurre in legge l’elaborazione giurisprudenziale dell’art.
1117 c.c. Così, ad esempio,
il nuovo art. 1117 c.c. specifica che sono da considerarsi parti comuni, i pilastri, le
travi portanti e le facciate rendendo così chiaro che ai fini condominiali non
esiste alcuna differenza tra quegli edifici che hanno i muri portanti e
quelli con i pilastri e i così detti pannelli di riempimento.
Entrano nel novero dei beni comuni
le aree destinate a parcheggio ed i sottotetti
che siano destinati per le loro caratteristiche strutturali e funzionali all’uso
comune.
Qui è chiarissimo il recepimento dell’opera della giurisprudenza.
Forse si poteva essere più chiari, perché comunque la legge scritta in
questo modo è generica;
basti pensare che il solo ingresso al sottotetto ubicato in un’unità immobiliare di
proprietà esclusiva non è di per sé indicativo della sua non condominialità.
Insomma si poteva fare meglio.
Con riferimento agli impianti,
fanno ingresso nell’elencazione:
radio e tv,
si specifica meglio la presenza di quello idrico e fognario
(sparisce il riferimento agli acquedotti)
si chiarisce :
con riferimento al singolo impianto
il punto a partire dal quale finisce la proprietà condominiale e inizia quella
esclusiva, sempre facendo salva la proprietà delle reti pubbliche (si pensi agli
impianti telefonici).

Esempio, se per il riscaldamento non cambierà nulla, per l’impianto tv, il punto di
utenza dovrà essere considerato quello d’ingresso del cavo dell’impianto e non il
punto in cui l’impianto si dirama verso la singola unità immobiliare.

Per il resto vale quanto s’è sempre detto in relazione al
vecchio art. 1117 c.c.:
se un bene o un servizio non sono inclusi
nell’elenco ?
per considerarli condominiale è necessario valutare se essi
servono al migliore godimento delle unità immobiliari di
proprietà esclusiva, insomma se sono funzionali a tale scopo.
La nuova legge varrà anche per i vecchi palazzi?
La norma, una volta entrata in vigore, riguarderà
tutti i palazzi e non solamente quelli costruiti dopo
la riforma.
Resta sempre salvo il diverso contenuto dei titoli
(vale a dire atti d’acquisto e regolamento contrattuale)
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai
locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero,
in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo
quanto disposto dalle normative di settore in
materia di reti pubbliche. (1)
ART. 2.
ART. 2.
1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
« ART. 1117-bis.
– (Ambito di applicabilità). –
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto
compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più
edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di
edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. (2)
« ART. 1117-ter
– (Modificazioni delle destinazioni d’uso). –
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale
l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i
quattro quinti dei partecipanti al condominio e i
quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la
destinazione d’uso delle parti comuni.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così
come trasmesso al Senato
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di
trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a
tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o
equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni
prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti
comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa di avere
effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare
pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato o che ne
alterino il decoro architettonico ». (2)
ART. 1117-quater.
– (Tutela delle destinazioni d’uso). In caso di attività che incidono negativamente e in modo
sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore
o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e
possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la
violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in
merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal
secondo comma dall’articolo 1136». (2)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
L’art. 1117-bis-ter ovvero il riferimento ai condomini
orizzontali ed ai supercondominii
«Art. 1117-bis. -- (Ambito di applicabilità).
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in
tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più
condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti
comuni ai sensi dell'articolo 1117.
Tra le altre cose proprio per questa fattispecie il
nuovo art. 67 disp. att. c.c. contiene delle novità per la
partecipazione alle assemblee.
L’ art. 1117-ter e la modifica delle destinazioni d’uso

Che cosa si deve fare per cambiare destinazione d’uso alla casa del portiere (o ad altre
parti comuni?)
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale,
l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti
al condominio ( 800 MILLESIMI) e i quattro quinti del valore dell'edificio, può
modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa
per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal
fine destinati e
deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici,
in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea a pena di nullità,
deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati
effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il
decoro architettonico.
ESEMPIO :
Esiste un’unità immobiliare di proprietà di tutti i condomini che risulta
accatastata come alloggio del portiere.
L’assemblea condominiale decide di sopprimere il servizio di portierato (tra le
cose di cui non si occupa la “riforma” c’è anche quella delle maggioranze necessarie
per farlo e vista l’incertezza sarebbe stato utile che s’intervenisse in merito) e
quindi quell’unità immobiliare così destinata non può essere utilizzata
altrimenti.
DAL 18 GIUGNO 2013 la norme sul condominio che entrerà in vigore, a questo
e simili casi si applicherà l’art. 1117-ter c.c. che si occupa per l’appunto del
procedimento di deliberazione del mutamento di destinazione d’uso.
L’esempio rappresentato è il caso più ricorrente, che l’assemblea voglia
destinare l’unità immobiliare una volta abitata dal portiere a civile
abitazione per poi locarla o venderla.
In che modo sarà possibile fare ciò?
Innanzitutto vediamo la finalità del mutamento di destinazione,
ossia la soddisfazione di “esigenze di interesse condominiale”.
Tra queste rientra certamente un maggiore rendimento di beni e cose che,
diversamente, sarebbero solamente un peso per la collettività.
In tal caso l’assemblea potrà delibare “con un numero di voti che rappresenti i
quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore
dell'edificio”.
Insomma ci vogliono almeno 800 millesimi e se, per esempio, i condomini
sono 20 almeno 16 condomini favorevoli.
Per arrivare a quella decisione è necessario che l’amministratore, a pena
di nullità della delibera
(si badi solo in questo caso si parla di nullità),
segua una ben precisa procedura:
Rispettare modalità d’informazione :
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa nei locali di maggior uso comune o negli
spazi a tal fine destinati (es. vicino alle cassette postali o sulla bacheca condominiale, se si
esistente) per un periodo di tempo non inferiore a trenta giorni consecutivi (festivi o feriali è
indifferente).
La spedizione dell’avviso deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti
mezzi telematici e deve pervenire (ossia il condomino deve averne conoscenza) almeno
venti giorni prima della data di convocazione e per conoscenza s’intende conoscenza
in senso legale, vale a dire è sufficiente che l’avviso di giacenza della raccomanda pervenga al
condomino nei termini sopra indicati (art. 1335 c.c.).
L’avviso di convocazione dev’essere ben circostanziato.
Ai sensi del terzo comma dell’art. 117-ter c.c., infatti, deve indicare le parti
comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
Se non lo fa la deliberazione successiva, anche se presa con i quorum
sopraindicati è da ritenersi nulla.
Questo per ciò che riguarda la convocazione.
Lo stesso articolo che stiamo esaminando , poi, ci dice qualcosa anche in
merito alla certificazione nel verbale del compimento dei medesimi.
Il segretario redigente, infatti, su input del presidente deve inserire nel
verbale la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di
cui abbiamo parlato. ”.
In ogni caso, così si conclude l’art. 1117-ter, c.c.
“sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il
decoro architettonico
Si tratta di una norma generica, come quella presente nell’art. 1120 c.c.
che disciplina le innovazioni, che in contesti litigiosi, proprio per la sua
genericità, può spianare la strada al contenzioso.
Il tutto potrà essere effettuato naturalmente, sempre nel rispetto delle
disposizioni edilizio-urbanistiche.
Insomma una volta deliberato il cambio di destinazione d’uso
l’amministratore dovrà fare tutto ciò che è necessario per renderlo effettivo e
lecito (es. Scia o permesso di costruire, ecc.)
L’ art. 1117-quater e la tutela delle
destinazioni d’uso
Che cosa fare se qualcuno parcheggia nel cortile pur essendo vietato?
Art. 1117-quater. -- (Tutela delle destinazioni d'uso). -- In caso di attività che incidono
negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni,
l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e
possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche
mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività
con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.
L’art. 1117-quater c.c., che entrerà in vigore con la legge di “riforma” del
condominio,
specifica che cosa possono fare l’amministratore, i singoli comproprietari e
l’assemblea
nel caso di uso illegittimo in tema di destinazione d’uso.
Il grado d’incidenza dell’uso non conforme alla destinazione attuale della parte comune
dovrà essere sostanziale (ciò vuol dire che delle sporadiche violazioni non dovrebbero
entrare far scattare l’applicazione della norma in esame) e negativo rispetto alla
destinazione ordinaria del bene.
Proviamo a fare un esempio per capire meglio che cose ha inteso dire il legislatore: se nel
cortile, per la sua destinazione, non si può sostare, una semplice veloce fermata
dell’autovettura non dovrebbe essere considerata violazione ai sensi
dell’art. 1117-quater c.c.

Qual è, in questo contesto, il potere dei vari interessati?
Secondo l’art. 1117-quater c.c. l’amministratore ed i condomini, anche singolarmente, possono
diffidare l’esecutore dell’uso illegittimo a desistere dal comportamento illecito.
L’amministratore, in ragione dei propri poteri, ed i condomini, in ragione di quanto disposto da
questa norma, possono, rispettivamente, convocare e richiedere di convocare un’assemblea.
In sede di riunione, poi, i comproprietari possono deliberare sull’inizio di una causa con le
maggioranze previste dall’art. 1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza degli
intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Per quanto diremo in seguito, in relazione alle cause di revoca giudiziaria dell’amministratore,
pare che non convocare un’assemblea richiesta ex art. 1117-quater c.c. possa portare ad una
richiesta di revoca giudiziaria per gravi irregolarità (cfr. art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).
Ciò porta a trarre una conclusione: tra le azioni giudiziarie che l’amministratore può esercitare d’ufficio,
in base agli artt. 1130-1131 c.c. ed in relazione al potere di disciplina d’uso delle cose comuni, non rientra
quella di tutela delle destinazioni d’uso posto che è l’assemblea che deve deliberare l’inizio della
lite.
Resta salvo, naturalmente, il potere d’iniziativa giudiziaria del singolo condomino.
Rif.to
Norme in vigore
ART. 3.
Art. 1118.
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate
dall'articolo precedente è proporzionato al valore del
piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo
non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose
anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro
conservazione.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 3.
1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
« ART. 1118.
– (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). –
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il
titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore
dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti
comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire
alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche
modificando la destinazione d’uso della propria unità
immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se
dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di
funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tale
caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento
delle sole spese per la manutenzione straordinaria
dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma» (1)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1118 c.c. e il distacco dall’impianto
di riscaldamento centralizzato.
In che modo e a quali condizioni possa distaccare il mio appartamento
dell’impianto di riscaldamento centralizzato?
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o
di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di
funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la
manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
il Legislatore altro non ha fatto che recepire l’ormai consolidatissimo orientamento
giurisprudenziale in materia.
Si specifica meglio, inoltre, che la modifica della destinazione d’uso non può comportare la
sottrazione dalle spese di conservazione.
Si badi anche qui il riferimento è ai costi di conservazione e non a quelli d’uso.
In pratica se il mutamento di destinazione d’uso comporta la dismissione dall’uso di determinati impianti
o servizi (es. impianto idrico), il proprietario di questo bene dovrà pagare solamente le spese di
conservazione (es. rifacimento totale o parziale) ma non anche quelle ordinarie (es. bollette).
Rif.to
Norme in vigore
ART. 4.
Art. 1119.
Indivisibilità.
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a
divisione, a meno che la divisione possa farsi
senza rendere più incomodo l'uso della cosa a
ciascun condomino.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 4.
1. L’articolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente:
« ART. 1119.
(Indivisibilità). e con il consenso di tutti i partecipanti al
condominio. (3)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Possiamo dividere il sottotetto comune in tante piccole parti in
base art. 1119 ? Se si con quali maggioranze deve decidere
l’assemblea?
Art. 1119. -- (Indivisibilità). -- Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a
meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
In sostanza:
se un sottotetto è divisibile in parti uguali tra tutti i condomini per ottenere dei
piccoli ripostigli utili a tutti senza alcun genere di sacrificio per nessuno, anche
solamente un condomino, pure senza specificarne il motivo, può impedire una
deliberazione del genere
Ad ogni buon conto è indubitabile che sancendo la necessità dell’unanimità s’è
preferito salvaguardare la condominialità dei beni sempre e comunque.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
ART. 5.
Art. 1120.
Innovazioni.
Art. 1120 ART. 5.
1. Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del codice civile
sono inseriti i seguenti:
I condomini, con la maggioranza indicata dal
quinto comma dell'articolo 1136, possono
disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al
maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma
dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel
rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
Sono vietate le innovazioni che possano recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del
fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti
comuni dell'edificio inservibili all'uso o al
godimento anche di un solo condomino.
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e
la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche, per il contenimento del consumo
energetico degli edifici e per realizzare parcheggi
destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio e
per la produzione di energia mediante l’utilizzo di
impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque
rinnovabili da parte del condominio o di terzi che
conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di
godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie
comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque
altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via
cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le
singole utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la destinazione
della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne
uso secondo il loro diritto.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta
giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato
all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La
richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e
delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza,
l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino
proponente a fornire le necessarie integrazioni. (4)
Art. 1121.
Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l'innovazione importi una spesa
molto gravosa o abbia carattere voluttuario
rispetto alle particolari condizioni e
all'importanza dell'edificio, e consista in
opere, impianti o manufatti suscettibili di
utilizzazione separata, i condomini che non
intendono trarne vantaggio sono esonerati da
qualsiasi
contributo
nella
spesa.
Se
l'utilizzazione separata non è possibile,
l'innovazione non è consentita, salvo che la
maggioranza dei condomini che l'ha
deliberata o accettata intenda sopportarne
integralmente la spesa. Nel caso previsto dal
primo comma i condomini e i loro eredi o
aventi causa possono tuttavia, in qualunque
tempo,
partecipare
ai
vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di
esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1120 c.c. e la disciplina delle
innovazioni delle parti comuni
Dopo la “riforma” sarà più facile deliberare delle modificazioni innovative
delle parti comuni?
Si crea maggior lavoro in campo di restauro
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più
comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
1)
In sostanza prima della “riforma” per tutte le innovazioni era necessaria una deliberazione adottata
“con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio”.
Dopo la deliberazione delle innovazioni dovrà essere considerata valida se adottata con il voto
favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno i due terzi del valore dell'edificio (cfr.
nuovo quinto comma art. 1136 c.c.). I millesimi restano gli stessi ma la maggioranza richiesta è
quella degli intervenuti all’assemblea e non quella dei partecipanti al condominio
2) I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136,
possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore,
hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli
impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il
contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a
servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia
mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque
rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto
reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l‘installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per
l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo,
e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli
impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della
cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Quindi Sarà sufficiente, invece, un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, per deliberare quelle
innovazioni indicate dai nn 1, 2 e 3 del secondo comma dell’art. 1120 del codice civile.
In pratica si pone particolare attenzione alle questioni concernenti l’eliminazione delle
barriere architettoniche, ai parcheggi ed alla produzione di energia elettrica da fonti
rinnovabili, anche da parte di terzi, grazie all’uso delle parti comuni.
Come si procede ?
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta
anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente
comma.
(si badi entro 30 giorni l’assemblea dev’essere convocata ma si può svolgere oltre tale
termine) per le deliberazioni sul punto.
La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di
esecuzione degli interventi proposti.
In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a
fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza
del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti
comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Ipotizziamo uno scenario probabile.
Una società che produce energia da fonti rinnovabili chiede, dietro corresponsione
di un corrispettivo, l’uso del lastrico solare o di altra superficie idonea per installare
pannelli fotovoltaici.
Se la richiesta è fatta ad un condomino, questi può chiedere la convocazione
dell’assemblea nei modi sopra spiegati (ossia con il progetto dettagliato che,
immaginiamo gli sarà fornito dalla società) e se l’amministratore, in più di
un’occasione, non procede alla convocazione, il condomino potrà chiederne la
revoca giudiziale (nuovo art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).
Si precisa che il primo che arriva si accomoda
il rischio di iperattività assembleare, anche spinto da ipotesi di guadagni, oltre che
quello di contenzioso, a causa l’incertezza dovuta anche alla mancanza di una
definizione legislativa d’innovazione, sono dietro l’angolo.
Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1121 c.c.
riguardante le Innovazioni gravose e voluttuarie.
Per i problemi che, quotidianamente, l’applicazione di quella norma comporta
(cos’è gravoso, cosa voluttuario, che cosa paga chi subentra nell’uso?)
sarebbe stato auspicabile un intervento novellatore, quanto meno a livello di
migliore specificazione esemplificativa (com’è accaduto per le gravi irregolarità
per la revoca dell’amministratore ai sensi del nuovo articolo 1129 c.c.).
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Art. 6
Art. 1122.
Opere sulle parti dell'edificio di proprietà
comune.
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano
di sua proprietà, non può eseguire opere che
rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
ART. 6.
1. L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal
seguente:
2. « ART. 1122.
– (Opere su parti di proprietà o uso individuale). –
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti
normalmente destinate all’uso comune, che siano state
attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso
individuale, il condomino non può eseguire opere che
rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un
pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro
architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore
che ne riferisce all’assemblea». (1)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1122 c.c.: la disciplina delle opere su
parti individuali
Devo dire qualcosa al condominio se sto per eseguire delle opere in casa mia?
Art. 1122. -- (Opere su parti di proprietà o uso individuale). -- Nell'unità immobiliare di sua
proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in
proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino
danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro
architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce
all'assemblea.
Innanzitutto con la modifica dell’art. 1122 c.c. si è posto un correttivo ad un aspetto che,
sia pur solo superficialmente, poteva trarre in inganno. Opere sulle parti dell'edificio di
proprietà comune.
In verità le opere erano sulle parti di proprietà esclusiva ed i soli danni dovevano riguardare
le parti comuni.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
ART. 7.
1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:
ART. 1122-bis.
– (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di
produzione di energia da fonti rinnovabili).–
1. Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati
in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e
alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni
caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in
materia di reti pubbliche.
2. È consentita l’installazione di impianti per la produzione di
energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole
unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea
superficie comune e sulle parti di proprietà individuale
dell’interessato.
3. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti
comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore
indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli
interventi.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così
come trasmesso al Senato
L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto
comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione
o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro
architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al
secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del
lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse
forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o
comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì
subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di
idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere
consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle
opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle
singole unità abitative.
ART. 1122-ter.
– (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). –
Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di
impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate
dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo
1136 ».
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo articolo 1122-bis c.c. ovvero una più
dettagliata norma sull’uso individuale delle parti
comuni per determinati fini

Che succederà se per installare un impianto devo utilizzare anche le parti comuni?

Art. 1122-bis. -- (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti
rinnovabili). -- Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al
punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti
comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico
dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di
singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di
proprietà individuale dell'interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione
all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea
può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative
di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico
dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta

degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le
diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la
medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di
idonea garanzia per i danni eventuali.

L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la
progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati
alle singole unità abitative.

Nessuna autorizzazione è dovuta per gli impianti destinati al servizio delle singole unità
immobiliari. Ciò sia per quanto riguarda impianto radio-Tv e simili, sia per quelli di produzione
di energia da fonti rinnovabili. E’ questo il significato da attribuire all’inciso finale dell’ultimo
comma dell’art. 1122-bis c.c. anche
Il nuovo art. 1122-ter e la videosorveglianza
Quali saranno le maggioranze necessarie per deliberare l’installazione
dell’impianto?
Art. 1122-ter. -- (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). –
Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a
consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di
cui al secondo comma dell'articolo 1136.
La videosorveglianza stava iniziando a creare più di qualche grattacapo in condominio.
Si può installare un impianto per la videosorveglianza delle parti comuni?
Se si con quali maggioranze?
Gli stessi dubbi li aveva sollevati il Garante per la protezione dei dati personali.
La legge di “riforma” contiene una risposta: i comproprietari possono deliberare
sull’installazione d’un impianto di videosorveglianza con le maggioranze previste dall’art.
1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che
rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Di conseguenza sono solo i proprietari (e non anche i conduttori) ad avere potere di
intervento sull’argomento.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Art. 1123.
Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e
per il godimento delle parti comuni
dell'edificio per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni
deliberate
dalla
maggioranza
sono
sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della proprietà di
ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i
condomini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione dell'uso che
ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili,
lastrici solari, opere o impianti destinati a
servire una parte dell'intero fabbricato, le
spese relative alla loro manutenzione sono a
carico del gruppo di condòmini che ne trae
utilità.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1123
c.c. in materia di ripartizione delle spese.
Un intervento sarebbe stato auspicabile. Si pensi, per le nuove
fattispecie, alle prescrizioni dell’assemblea ai sensi dell’art. 1122-bis c.c.
oppure, per restare al vecchio, alla ripartizione del compenso
dell’amministratore.
La mancanza di chiarezza sulle spese, si sa, genera contenzioso.
Un vero peccato non essere intervenuti per portare chiarezza e quindi
diminuire la litigiosità.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
ART. 8.
Art. 1124.
Manutenzione e ricostruzione delle scale.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai
proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa
relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del
valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per
l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di
ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa,
che è ripartita in ragione del valore, si
considerano come piani le cantine, i palchi
morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici
solari, qualora non siano di proprietà
comune.
ART. 8.
1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente:
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai
proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa
relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore
delle singole unità immobiliari e per l’altra metà
esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di
ciascun piano dal suolo;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: « Manutenzione e
sostituzione delle scale e degli ascensori »
Art. 1125.
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti,
delle volte e dei solai.
Le spese per la manutenzione e
ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei
solai sono sostenute in parti eguali dai
proprietari dei due piani l‘uno all'altro
sovrastanti,
restando
a
carico
del
proprietario del piano superiore la
copertura del pavimento e a carico del
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la
tinta e la decorazione del soffitto.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo articolo 1124 c.c.
Ascensore e scale, ai fini della ripartizione delle spese, sono la stessa cosa?
Art. 1124 c.c. -(Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori).
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui
servono.
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole
unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si
considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e
i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
L’art. 1124 c.c. inizialmente destinato
alla sola regolamentazione della ripartizione spese per la manutenzione
e ricostruzione delle scale, adesso riguarda anche l’ascensore.
Nulla dei nuovo
infatti era parere consolidato in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza
Che era applicabile per analogia, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione
dell'ascensore già esistente
il Legislatore ha voluto sostituire la parola ricostruzione con sostituzione, rendendola
quindi più vicina al nuovo dettato normativo e soprattutto evidenziando come per la
sostituzione dell’impianto di ascensore (es. sostituzione cabina) si debbano applicare i
criteri di cui all’art. 1124 c.c. e non quelli di cui all’art. 1123, primo comma, c.c. (millesimi di
proprietà).
S’è inteso aggiungere anche la parola esclusivamente con riferimento al secondo criterio di
ripartizione che va a comporre quello unico previsto dalla norma in esame ma, a prima vista,
pare essere un’inutile specificazione.
Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1125 c.c.
in materia di Manutenzione e ricostruzione dei soffitti,
delle volte e dei solai.
Un peccato se si pensa che questa norma è spesso tirata in ballo per quanto
riguarda la ripartizione delle spese dei cortili che fungono da piani di copertura
per i box sottostanti.
Si sarebbe potuto precisare qualcosa in merito
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Art. 1126.
Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi
non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno
l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo
nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i
condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il
lastrico solare serve, in proporzione del valore del
piano o della porzione di piano di ciascuno.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1126 c.c.
in materia di Lastrici di uso esclusivo.
Visto l’enorme contenzioso su questa norma si sarebbe potuto quanto
meno aggiornarla ai più recenti e consolidati orientamenti della Cassazione.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre
2012 dalla Camera così come
trasmesso al Senato
Art. 1127.
Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può
elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che
risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a
chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni
statiche dell'edificio non la consentono.
I
condomini
possono
altresì
opporsi
alla
sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto
architettonico
dell'edificio
ovvero
diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli
altri condomini un'indennità pari al valore attuale
dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso
per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui
spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il
lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini
avevano il diritto di usare.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Art. 1128.
Perimento totale o parziale dell'edificio.
Se l'edificio perisce interamente o per una
parte che rappresenti i tre quarti del suo
valore, ciascuno dei condomini può
richiedere la vendita all'asta del suolo e dei
materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore,
l'assemblea dei condomini delibera circa la
ricostruzione
delle
parti
comuni
dell'edificio, e ciascuno è tenuto a
concorrervi in proporzione dei suoi diritti
sulle parti stesse.
L'indennità corrisposta per l'assicurazione
relativa alle parti comuni è destinata alla
ricostruzione di queste. Il condomino che
non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere agli altri
condomini i suoi diritti, anche sulle parti di
sua esclusiva proprietà, secondo la stima
che ne sarà fatta, salvo che non preferisca
cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei
condomini.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1127 c.c. in
materia di Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.
Eppure la norma è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali
anche delle Sezioni Unite. Insomma non proprio un articolo di pacifica
interpretazione
Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1128 c.c. in
materia di Perimento totale o parziale dell'edificio.
Una norma non molto applicata ma non per questo di facile lettura e applicazione.
Rif.to
Norme in vigore
ART. 9.
Art. 1129.
Nomina e revoca dell'amministratore.
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea
nomina un amministratore. Se l'assemblea non
provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su
ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere
revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su
ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso
previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per
due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero
se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa
dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in
apposito registro.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
ART. 9.
1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:
« ART. 1129.
– Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore –
1. Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non
vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta
dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o
dell’amministratore dimissionario
2. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni
rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri
dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta
di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale
ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7)
dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni
interessato, previa richiesta all’amministratore, può
prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo
rimborso della spesa, copia da lui firmata.
3. L’assemblea
può
subordinare
la
nomina
dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una
polizza individuale di responsabilità civile per gli atti
compiuti nell’esercizio del mandato.
4. L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i
massimali della polizza se nel periodo del suo incarico
l’assemblea deliberi lavori straordinari.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Tale adeguamento non deve essere inferiore
all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato
contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui
l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità
civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta,
tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione
dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni
previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
5. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso
comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione
delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche
telefonici, dell’amministratore.
6. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al
condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti,
anche telefonici, della persona che svolge funzioni
analoghe a quelle dell’amministratore.
7. L’amministratore è obbligato a far transitare le somme
ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché
quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio,
su uno specifico conto corrente, postale o bancario,
intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite
dell'amministratore può chiedere di prendere visione ed
estrarre copia a proprie spese, della rendicontazione
periodica.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
8. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla
consegna di tutta la documentazione in suo possesso
afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire
le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi
comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
9. Salvo che sia stato espressamente dispensato
dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la
riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati
entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il
credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63,
primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del
presente codice.
10. L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si
intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea
convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine
alla nomina del nuovo amministratore.
11. La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni
tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per
la sua nomina oppure con le modalità previste dal
regolamento di condominio. Può altresì essere disposta
dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, nel caso previsto dal quarto comma
dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione,
ovvero in caso di gravi irregolarità.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così
come trasmesso al Senato
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non
ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo
comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la
convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il
mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte
dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità
giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per
le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua
volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
12. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del
rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea
per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri
casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi,
nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo
comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di
confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale
dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione
delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come
trasmesso al Senato
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle
somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare
diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo
comma del presente articolo;
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può
nominare nuovamente l’amministratore revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve
specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa,
l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui
alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed
economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica
o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a
quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di
lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica ».
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1129 c.c., ovvero le nuove regole
riguardanti l’amministratore
L’art. 1129 c.c. è tra quelli che ha subito maggiori modifiche ad opera
della “riforma”.
Già il cambiamento della rubrica è indicativo del suo contenuto.
Prima essa era semplicemente
Nomina e revoca dell'amministratore;
essa diverrà
Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore.
L’articolo, come, si lascia leggere abbastanza facilmente.
Vale la pena evidenziare le principali novità e quelle che possono essere le difficoltà
applicative o le incongruenze rispetto all’intera disciplina riguardante il
condominio negli edifici.
Quando è necessario nominare l’amministratore?
 Il primo comma del nuovo art. 1129 c.c.
Le modifiche sono sostanziali :
Si passa da più di quattro condomini a più di otto.
i condominii con 5, 6, 7 e 8 comproprietari, potranno decidere di non rinnovarla
privandosi di questa figura di gestione delle parti comuni.
La mancata nomina da parte dell’assemblea, nei casi di obbligatorietà, consente ad ogni
condomino di presentare ricorso all’Autorità Giudiziaria.
La novità sta nel fatto che anche l’amministratore dimissionario può presentare
ricorso, nella stasi dell’assemblea, al fine di vedere nominato un suo sostituto.
Viene da domandarsi: e quello revocato?
Perché, lo si sa, non è detto che alla revoca consegua sempre la nomina del sostituto. Molte
volte si raggiungono solamente le maggioranze per cacciare un amministratore. Ed allora?
Vedremo se la prassi applicativa equiparerà all’ipotesi di dimissioni anche quella di
revoca.
E’ questa, quindi, un’altra novità; nel codice si parla espressamente di dimissioni,
atto fino ad oggi mai menzionato.

Il secondo comma del nuovo art. 1129 c.c.
specifica che l’amministratore al momento dell’accettazione della nomina e di ogni
suo rinnovo deve comunicare
(non si specifica a chi ma pare sottointeso che la norma si riferisca ai condomini)
una serie di dati identificativi nonché :
- i propri dati anagrafici e professionali,
- il codice fiscale,
- se si tratta di società,
- la sede legale e la denominazione,
- il luogo e locale dove sono tenuti
(l’anagrafica condominiale, il registro dei verbali e di nomina e revoca degli amministratori)
- nonché i giorni e le ore dove ogni interessato (quindi anche i conduttori? Vedremo) può
prendere visione (gratuitamente) ed estrarre copia firmata dall’amministratore (a proprie
spese) dei documenti condominiali.
Si tratta per ciò che concerne la documentazione, di un sostanziale recepimento della
elaborazione giurisprudenziale in materia.
Dal secondo comma, inoltre, si evince anche il “via libera” legislativo (e quindi
non solo più giurisprudenziale) alla possibilità per società di persone e di
capitali di gestire condominii.
Nell’art. 71-bis disp. att. c.c. vedremo da vicino i requisiti necessari per svolgere
l’incarico di amministratore condominiale

Il terzo ed il quarto comma del nuovo art. 1129 c.c prevedono una novità assoluta:
l’assicurazione individuale (ossia riguardante lo specifico condominio) per gli atti compiuti
nell’esercizio del mandato
(quindi si parla espressamente di mandato come d’altra parte si fa con uno specifico
rimando a quello normativo contenuto sempre nell’art. 1129 c.c.).
L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione della polizza.
Quindi tale richiesta deve avvenire con il quorum deliberativo previsto per la nomina
(che resta quello attuale, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti
almeno la metà del valore dell’edificio, in veda più avanti).
Previsto un adeguamento dei massimali di polizza per il caso di lavori straordinari con
possibilità, solamente per questo caso, di avvalersi dell’eventuale polizza generale per la
responsabilità civile professionale.
In sostanza, vale la pena riepilogare per evitare confusione:

a) l’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di
un’assicurazione individuale;


b) l’amministratore deve adeguare i massimali di polizza agli
importi dei lavori straordinari deliberati dall’assise;
c) solo e soltanto con riferimento agli interventi manutentivi

straordinari l’amministratore, cui non è stata richiesta una polizza,
può usufruire di quella generale per la responsabilità civile nella
sua attività professionale;

d) ne consegue che, stando alla lettura del terzo e quarto comma
del nuovo art. 1129 c.c., polizza individuale e polizza per la
responsabilità civile professionale generale sono cose diverse.

Il quarto e quinto comma del nuovo art. 1129 c.c prevedono una semi novità
Sancito per legge, ma in molti comuni era già vigente, l’obbligo di affiggere in un luogo di maggior
uso comune, accessibile anche ai terzi, generalità, domicilio e recapiti (pure telefonici)
dell’amministratore.
Se non c’è l’amministratore l’affissione deve riguardare i recapiti del condomino che svolge un
ruolo simile

Il settimo comma dell’art. 1129 c.c.
prevede l’obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio con
diritto dei condomini di chiedere, tramite l’amministratore ed a proprie spese, copia della
rendicontazione periodica.
La mancata apertura ed utilizzazione del c/c rappresentano, come vedremo tra poco, gravi
irregolarità che possono essere poste a base di una richiesta di revoca giudiziale.
Insomma alla fine anche in sede legislativa è prevalso l’orientamento giurisprudenziale più
rigoroso e garantista dei diritti dei condomini.

L’ottavo comma del nuovo art. 1129 c.c
Prevede l’obbligo di consegna della documentazione condominiale
(attività tra l’altro già prevista in via generale dalle regole sul mandato e comunque
intuibile dall’insieme delle disposizioni condominiali già vigenti).
Sicuramente più interessante il periodo finale di questo comma che
circoscrive i poteri dell’amministratore cessato alle sole attività urgenti.
Si tratta di un riconoscimento legislativo della così detta prorogatio imperii.
Quest’attività sarà doverosa e non darà diritto ad ulteriore compenso.

Il nono comma del nuovo art. 1129 c.c.
Impone, salvo espressa dispensa assemblare, di agire contro il condomino
moroso entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è
divenuto esigibile anche ai sensi dell’art. 63 disp att. c.c.
(ossia anche per mezzo del famoso decreto ingiuntivo condominiale).
La norma merita alcune considerazioni
che, in relazione a quanto si dirà in merito ai tempi di presentazione del
rendiconto (art. 1130 c.c. nuova formulazione), impongono all’amministratore
particolare attenzione riguardo i tempi degli adempimenti.
Partiamo dalla definizione di credito esigibile.
Si dice tale “il diritto che è venuto a maturazione e che può essere fatto
valere in giudizio per ottenere una sentenza di condanna”
Non c’è bisogno quindi che il credito sia anche certo (e quindi non controverso) ed
liquido (e quindi determinato nel suo ammontare).
Traduciamo in termini pratici questa norma accennando (per poi approfondire più avanti)
al fatto che l’amministratore, con l’entrata in vigore della riforma, dovrà rendere il conto
della propria gestione entro 180 giorni dalla data di chiusura dell’esercizio.
In sostanza se l’esercizio, come per la grande parte dei casi, si chiude il 31
dicembre, l’amministratore dovrà presentare il rendiconto entro la fine del
mese di giugno.
Entro lo stesso periodo l’amministratore dovrà agire contro i condomini morosi,
salvo dispensa dell’assemblea, e non per forza ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c..
Che vuol dire ciò?

a) in primis, che se l’assemblea non approva il rendiconto (solamente
perché non riesce e non perché lo contesta) l’amministratore ha comunque
potere di agire in giudizio (magari con un’ordinaria citazione);

b) in secondo luogo che siccome termine massimo per l’azione di recupero
del credito e per la presentazione del rendiconto coincidono, per poter agire ex
art. 63 disp. att. c.c. (ossia con l’azione più rapida ed incisiva)
l’amministratore dovrà presentare il conto ben prima dei centoottanta giorni
previsti dalla legge
(termine dopo il quale è possibile agire per chiederne la revoca giudiziaria).
Visti i tempi di entrata in vigore della “riforma” quanto detto varrà con la
chiusura degli esercizi 2013 e quindi
nei fatti a partire dal 2014.

Il decimo comma del nuovo art. 1129 c.c.
Riguarda la durata del mandato
Qui la norma è chiara ma la mancanza di coordinamento con la vecchia disciplina o
meglio con gli articoli che resteranno in vigore senza subire modifiche creerà più di
qualche grattacapo se non si vorrà ammettere la loro parziale abrogazione di fatto.
Vediamo perché.
La norma citata specifica che l’incarico ha durata annuale e si intende rinnovato
(tacitamente salvo revoca) per pari durata.
Di fatto, quindi, una durata biennale.
Il problema sta nel coordinamento tra tale disposizione e quanto previsto dagli artt.
1135 c.c. e 66, primo comma, disp. att. c.c.
ossia che l’assemblea debba essere convocata annualmente dall’amministratore anche per
discutere della sua conferma e che se tale conferma non avviene, essendo la stessa nei fatti
una nuova nomina, ogni condomino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenerne la
nomina da parte di questa
(art. 1129 c.c. vecchia e nuova formulazione).
le soluzioni potrebbero essere due :
1) all’entrata in vigore della legge quindi dopo il 18GIUGNO 2013
L’amministratore nominato resterà in carica un anno e per il secondo si potrà
ritenere riconfermato per pari durata.

Si potrà evitare di inserire l’argomento all’ordine del giorno
All’inizio del terzo anno si dovrà inserire la nomina dell’amministratore
2) all’entrata in vigore della legge quindi dopo il 18GIUGNO 2013
L’amministratore nominato resterà in carica un anno e per il secondo si potrà
ritenere riconfermato per pari durata e cosi via fino a quando non verrà revocato
per giustificato motivo .
La prima pare la soluzione più logica ma visto che la logica avrebbe suggerito una
modificazione effettiva a scanso di ogni equivoco, aspettiamo l’applicazione
pratica per vedere come andranno le cose.
Chi vivrà vedrà !!

L’undicesimo comma del nuovo art. 1129 c.c.
si occupa della revoca assembleare e giudiziale
presentando alcune conferme ed alcune novità.
resta inalterata la possibilità della revoca ad nutum
(senza giustificazione)
Può avvenire in qualunque momento il tutto con le stesse maggioranze previste
per la nomina.
Il mandatario potrà essere revocato se non rende il conto della gestione
(sparisce il riferimento ai due anni bastando quindi il superamento del termine dei
centoottanta giorni previsto dall’art. 1130 c.c. nuova formulazione).
La revoca, inoltre, potrà avvenire per gravi irregolarità
non più per fondati sospetti di gravi irregolarità (com’è oggi )
Nel caso di gravi irregolarità fiscali e di omessa apertura ed utilizzazione del c/c condominiale, l’azione giudiziaria dev’essere
subordinata ad un passaggio assembleare, il cui scopo, evidentemente, è quello di risolvere il problema per le vie brevi
attraverso la cessazione della violazione e la revoca dell’amministratore.

Il dodicesimo comma del nuovo art. 1129 c.c.
riporta un elenco esemplificativo delle gravi irregolarità che possono portare alla
richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore anche da parte di un solo
condomino.
Tra queste segnaliamo:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di
convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del
condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari
a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio,
l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente
l'amministratore revocato.

Il tredicesimo comma del nuovo art. 1129 c.c
impone, a pena di nullità della nomina dell’amministratore,
la specificazione analitica delle voci che andranno a comporre il suo
compenso.
Si dovrà dettagliare l'importo dovuto a titolo di compenso per
l'attività svolta.
In Conclusione il nuovo art. 1129 c.c. precisa che
L’articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o
recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato,
delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non
economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia
residenziale pubblica.
Rif.to
Norme in vigore
ART. 10.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
ART. 10.
Art. 1130.
Attribuzioni dell'amministratore.
1. L’articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:
ART. 1130.
– (Attribuzioni dell’amministratore). –
L'amministratore deve:
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle
vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e
curare l'osservanza del regolamento di condominio;
1) eseguire le deliberazioni
dell’assemblea, convocarla
annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di
cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del
regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei
servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia
assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi
nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti
per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per
l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comuni dell'edificio.
4) Compiere gli atti
dell’edificio;
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua
gestione.
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
conservativi
relativi
alle
parti comuni
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come
trasmesso al Senato
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le
generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali
di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati
catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni
di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in
caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con
lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di
anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta,
l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo
ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di
nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro
dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate
costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese
dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca
dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina
e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi
del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità
sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello
dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può
tenersi anche con modalità informatizzate;
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
8) conservare tutta la documentazione inerente alla
propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini
sia allo stato tecnicoamministrativo dell’edificio e del
condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione
relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e
delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della
gestione e convocare l’assemblea per la relativa
approvazione entro centottanta giorni. (1)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1130 c.c. ovvero le nuove attribuzioni
dell’amministratore
Art. 1130. -- (Attribuzioni dell'amministratore). –
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto
condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato
il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
Questa è la prima novità, ma si tratta semplicemente di un’esplicitazione di attività che
l’amministratore già svolge, riguarda gli adempimenti fiscali, specificamente nominati al n. 5
del nuovo art. 1130 c.c.; si pensi alla pratica per le detrazioni fiscali, ecc.
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei
titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio,
i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni
variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta
giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera
raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso
di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie,
addebitandone il costo ai responsabili;

l’anagrafica condominiale.
Si tratta di una novità utile ad evitare i casi del così detto condomino apparente. La legge
impone la collaborazione del condomino, pena l’acquisizione delle informazioni da parte
dell’amministratore, presso i competenti uffici, a sue spese
(art. 1130 n. 6 c.c.);
7) curare la tenuta dei registri:
Il registro dei verbali (registro già esistente)
Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea,
le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso
registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato
il registro di nomina e revoca degli amministratori
In questo registro sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun
amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.
(siccome la legge dispone solo per il futuro si dovranno annotare solamente le nomine e le revoche
successive all’entrata in vigore della riforma) (art. 1130 n. 8 c.c.).
il registro della contabilità
Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello
dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate
(già esistente nei fatti ma in forma molto più blanda e non obbligatorio)
.;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al
rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
Il tuto deve essere conservato per dieci anni ed in caso di cambio
amministratore deve essere consegnata al nuovo amministratore !!
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato
dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare
l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come
trasmesso al Senato
Art. 1130-bis. Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro
dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed
alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire
l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo
finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con
l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea
condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente
identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La
deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina
dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base
dei millesimi di proprietà.
I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari
possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed
estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere
conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di
condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici
unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. (2)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1130-bis, ossia le regole per la redazione
del rendiconto e la revisione contabile.
L’istituzionalizzazione del consiglio di condominio
Art. 1130-bis. -- (Rendiconto condominiale). –
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro
dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle
eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata
verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario,
nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei
rapporti in corso e delle questioni pendenti

Il Legislatore, con il nuovo articolo 1130-bis c.c.,
apporta qualche cambiamento o meglio recepisce nella sostanza queste
indicazioni aggiungendoci del suo.
Complessivamente, comunque, si può parlare d’un passo avanti.
In primo luogo è bene evidenziare come il rendiconto condominiale dovrà essere
composto da tre documenti:
 a) un registro di contabilità;
 b) un riepilogo finanziario;
 c) una nota esplicativa sintetica.
Lo scopo della norma è quella di fare in modo che l’amministratore presenti
in assemblea un documento dal quale sia possibile evincere chiaramente ed
immediatamente la situazione contabile e patrimoniale della compagine.

Possibilità di nominare un revisore contabile
Se poi i condomini vorranno scavare a fondo – con le stesse
maggioranze previste per la nomina dell’amministratore e con i costi ripartiti in base ai
millesimi di proprietà – potranno nominare un revisore dei conti.

L’art. 1130-bis c.c. Inoltre prescrive :
l’obbligo di conservazione decennale delle scritture contabili e il diritto dei
condomini e i conduttori (così parrebbe posto che si parla genericamente di titolari
di diritti di godimento senza specificare diritti reali di godimento) di prendere
visione in ogni tempo e di estrarre copia a proprie spese dei documenti giustificativi
di spesa.


la possibilità di nominare un consiglio di condominio con funzioni consultive e di
controllo. In assenza di indicazioni specifiche è plausibile credere che lo si possa fare con
le maggioranze prescritte dai commi secondo e terzo dell’art. 1136 c.c., rispettivamente
in prima e seconda convocazione.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 12.
Art. 1131.
Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo precedente o dei maggiori
poteri conferitigli dal regolamento di
condominio
o
dall'assemblea,
l'amministratore ha la rappresentanza dei
partecipanti e può agire in giudizio sia
contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per
qualunque azione concernente le parti
comuni dell'edificio; a lui sono notificati i
provvedimenti dell'autorità amministrativa
che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento
abbia un contenuto che esorbita dalle
attribuzioni dell'amministratore, questi è
tenuto a darne senza indugio notizia
all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a
quest'obbligo può essere revocato ed è
tenuto al risarcimento dei danni.
ART. 12.
1. Al primo comma dell’articolo 1131 del codice civile le
parole: «dall’articolo precedente» sono sostituite dalle
seguenti:
« dall’articolo 1130 »
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1131 c.c., una modifica troppo scialba
Art. 1131. (Rappresentanza). –
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri
conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la
rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i
terzi.
L’unica modifica all’art. 1131 c.c. riguarda la sostituzione della dizione “nei limiti
delle attribuzioni stabilite dall'articolo” precedente con “nei limiti delle
attribuzioni stabilite dall'articolo 1130.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre
2012 dalla Camera così come
trasmesso al Senato
Art. 1132.
Dissenso dei condomini rispetto alle liti.
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di
promuovere una lite o di resistere a una domanda il
condomino
dissenziente,
con
atto
notificato
all'amministratore, può separare la propria responsabilità in
ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.
L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in
cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il
condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia
dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato
favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne
abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di
giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente.
Art. 1133.
Provvedimenti presi dall'amministratore.
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi
poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i
provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso
all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità
giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1132 c.c.
in materia Dissenso dei condomini rispetto alle liti.
Sarebbe stato utile, invece, intervenire su una norma spesso oscura in relazione alla
sua applicazione anche in considerazione della fumosità della materia in tema di
legittimazione passiva dell’amministratore di condominio.
Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1133 c.c.
in materia di Provvedimenti presi
dall’amministratore.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 13.
Art. 1134.
Spese fatte dal condomino.
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha
diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
ART. 13.
1. L’articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:
ART. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). –
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni
senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea
non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa
urgente.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1134 c.c.
Art. 1134. -- (Gestione di iniziativa individuale). –
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente .
La “riforma”, specifica meglio il campo di applicazione del nuovo art.
1134 c.c., individuandolo negli atti di gestione, ossia di
amministrazione, conservazione e manutenzione delle parti comuni
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Art. 1135.
Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e
all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle
spese occorrenti durante l'anno e alla
relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale
dell'amministratore e all'impiego del
residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria,
costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, salvo che
rivestano carattere urgente, ma in questo
caso deve riferirne nella prima assemblea.
2. All’articolo 1135, primo comma, del codice civile, sono
apportate le seguenti modificazioni:
a) il numero 4) è sostituito dal seguente:
« 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle
innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo
speciale di importo pari all’ammontare dei lavori ».
(6)
b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:
«L’assemblea può autorizzare l’amministratore a
partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative
territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti
privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di
parti comuni degli immobili nonché di demolizione,
ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire
il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità
urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona
in cui il condominio è ubicato».
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1135 c.c. ed il fondo obbligatorio per i
lavori straordinari
Art. 1135 c.c. – (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini) --. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo
pari all'ammontare dei lavori.
l’obbligatorietà (e non più la facoltatività, quindi) dell’istituzione di un fondo speciale per l’esecuzione
di lavori di manutenzione straordinaria pari all’importo dei lavori medesimi.
Chiaramente l’assemblea, al momento dell’istituzione del fondo, potrà deliberare le modalità di conferimento
delle quote da parte dei singoli condomini ma è evidente l’intento di precostituire una riserva utile
ad affrontare le spese per questi interventi.
Si tratta di una novità in quanto la facoltatività precedente rendeva quella norma, di fatto, poco applicata.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che
rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Il nuovo ultimo comma, infine, consente all’amministratore, dietro autorizzazione dell’assemblea
con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina, di partecipare far partecipare il
condominio a programmi di riqualificazione urbana.
Rif.to
ART.
14.
Norme in vigore
Art. 1136.
Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni.
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di
tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al
condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero,
l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno
successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre
dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se
riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a
materie
che
esorbitano
dalle
attribuzioni
dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità devono essere sempre
prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
ART. 14.
1. L’articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:
« ART. 1136.
– (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni).
–
1. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con
l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del
valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al
condominio.
2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell’edificio.
3. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per
mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in
seconda convocazione è regolarmente costituita con
l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un
terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti
al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla
maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che
rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono
essere sempre approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio
e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i
condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo
verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall'amministratore.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell’amministratore o le liti attive e passive relative a
materie
che
esorbitano
dalle
attribuzioni
dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli
articoli 1117-ter, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché
1135, secondo comma, devono essere sempre approvate
con la maggioranza stabilita dal secondo comma del
presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e
all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere
approvate dall’assemblea con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i
due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che
tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente
convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da
trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore ». (1)
3- Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di
esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre
cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli
interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1136 c.c. ovvero la disciplina base del
funzionamento dell’assemblea
Art. 1136. -- (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). –
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che
rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al
condominio
(attualmente servono i 2/3 dei condomini )
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre
dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo
dei partecipanti al condominio.
La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che
rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
(attualmente un terzo dei partecipanti al condominio)
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e
passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma,
1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza
stabilita dal secondo comma del presente articolo.
la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis,
terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore
dell'edificio.
(non più la maggioranza dei partecipanti al condominio)
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati
regolarmente convocati.
Quanto all’impossibilità di deliberare per incompleta convocazione, il sesto comma del
nuovo art. 1136 c.c. non fa più riferimento ai condomini, bensì agli aventi diritto a
partecipare all’assemblea condominiale.
Stando così le cose, pertanto, posto che anche i conduttori hanno diritto a partecipare in
determinate assemblee (cfr. art. 9 l. n. 392/78), ne dovrebbe conseguire che l’omessa
convocazione di uno degli inquilini (quando li si deve convocare), renderebbe la deliberazione
invalida, nella specie annullabile.
Con le norme attuali (vigenti fino all’entrata in vigore della legge di “riforma”), tale diritto era
dubbio.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel
registro tenuto dall'amministratore.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 15.
Art. 1137.
Impugnazione
delle
deliberazioni
dell'assemblea.
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli
articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i
condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento di condominio, ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria,
ma il ricorso non sospende l'esecuzione del
provvedimento, salvo che la sospensione sia
ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di
decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla
data della deliberazione per i dissenzienti e dalla
data di comunicazione per gli assenti.
ART. 15.
1. L’articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:
ART. 1137.
– (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea). –
Le deliberazioni deliberazioni prese dall’assemblea a norma
degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i
condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento di condominio ogni condomino assente,
dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria
chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di
trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione
per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione
della deliberazione per gli assenti.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della
deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata
dall’autorità giudiziaria.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima
dell’inizio della causa di merito non sospende né
interrompe
il
termine
per
la
proposizione
dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non
espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle
norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con
l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del
codice di procedura civile ». (1)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo articolo 1137 c.c. ovvero le modalità d’impugnazione
della delibera
Art. 1137. -- (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). –
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i
condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino
assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel
termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti
e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Innanzitutto si specifica, sulla scorta delle sentenze emesse sul punto, che sono tre le
categorie di soggetti legittimati ad impugnare
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia
ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né
interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.
Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I,
capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
Rif.to
Norme in vigore
ART. 16.
Art. 1138.
Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è
superiore a dieci, deve essere formato un
regolamento, il quale contenga le norme circa
l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle
spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a
ciascun condomino, nonché le norme per la
tutela del decoro dell'edificio e quelle relative
all'amministrazione. Ciascun condomino può
prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di
quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea
con la maggioranza stabilita dal secondo comma
dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato
dall'ultimo comma dell'art. 1129.
Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
(6)
Le norme del regolamento non possono in
alcun modo menomare i diritti di ciascun
condomino, quali risultano dagli atti di acquisto
e dalle convenzioni, e in nessun caso possono
derogare alle disposizioni degli articoli 1118,
secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,
1136 e 1137.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 16.
1. All’articolo 1138 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a) il terzo comma è sostituito dal seguente:
« Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la
maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed
allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130.
Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107».
b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:
« Le norme del regolamento non possono vietare di possedere
o detenere animali domestici». (4)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 1138 c.c. e la polemica sugli animali domestici
Art. 1138 c.c. – (Regolamento di condominio) --.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale
contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti
a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di
quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo
comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130.
Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano
dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118,
secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

La “riforma” ha portato in dote all’art. 1138 c.c. due modifiche.

La prima si può considerare, un aggiustamento tecnico:
In sostanza il nuovo terzo comma afferma che il regolamento dev’essere allegato
al registro dei verbali.

La seconda, invece, ha fatto più rumore ed è un integrazione
che e, come si suol dire, s’è guadagnata le prime pagine dei giornali. Stiamo
parlando dell’ultimo comma che vieta clausole che impediscano di tenere animali
domestici in casa
il divieto di introdurre tali tipi di clausole non significa impossibilità di chiedere
l’allontanamento di un animale pericoloso o disturbatore.
Argomento che andrà chiarito se tal divieto è inserito nei regolamenti
contrattuali o assunti ad unanimità e trascritti possano valere o se potranno
essere annullati
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012
dalla Camera così come trasmesso al
Senato
Art. 1139.
Rinvio alle norme sulla comunione.
Per quanto non è espressamente previsto da questo
capo si osservano le norme sulla comunione in
generale.
ART. 17.
Articolo 2659
Nota di trascrizione
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve
presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme
con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella
quale devono essere indicati:
1. il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il
numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime
patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto
risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da
certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o
la ragione sociale , la sede e il numero di codice fiscale
delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II,
III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni
non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e
per le società semplici, anche delle generalità delle
persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
2. il titolo di cui si chiede la trascrizione e
la data del medesimo;
3. il cognome e il nome del pubblico
ufficiale che ha ricevuto l'atto o
autenticato le firme, o l'autorità
giudiziaria che ha pronunciato la
sentenza;
4. la natura e la situazione dei beni a cui si
riferisce il titolo, con le indicazioni
richieste dall'art. 2826, nonché la quota
espressa in millesimi di cui all'articolo
2645 bis, comma 4, nel caso di
trascrizioni di contratti preliminari.
ART. 17.
1. Al numero 1) del primo comma dell’articolo 2659 del
codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: « .
Per i condominii devono essere indicati l’eventuale
denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale ».
Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione
del diritto sono sottoposti a termine o a
condizione, se ne deve fare menzione nella
nota di trascrizione. Tale menzione non è
necessaria se, al momento in cui l'atto si
trascrive, la condizione sospensiva si è
verificata o la condizione risolutiva è
mancata ovvero il termine iniziale è
scaduto.
Il nuovo art. 2659 n. 1 c.c.
Art. 2659 -- (Nota di trascrizione) --.
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme
con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime
patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da
certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale , la sede e il numero di codice fiscale
delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni
non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle
persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati
l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale; [...]
Si tratta di una disposizione che mira, fin dalla nascita del condominio, a farlo emergere
anche a livello fiscale. Molti, infatti, ad oggi sono i condominii che non sono forniti di codice fiscale.
Interessante anche il riferimento alla denominazione che, se trascritta, dovrà restare quella
salvo modifiche da operarsi anche presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
Rif.to
Norme in vigore
DISPOSIZIONI PER
CODICE
CIVILE
TRANSITORIE
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
L’ATTUAZIONE DEL
E
DISPOSIZIONI
Articolo 61.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici
appartenenti per piani o porzioni di piano a
proprietari diversi si possa dividere in parti che
abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il
condominio
può
essere
sciolto
e
i
comproprietari di ciascuna parte possono
costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con
la maggioranza prescritta dal secondo comma
dell’articolo 1136 del codice, o è disposto
dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno
un terzo dei comproprietari di quella parte
dell’edificio della quale si chiede la separazione.
Rif.to
Norme in vigore
Articolo 62.
La
disposizione
del
primo
comma
dell’articolo precedente si applica anche se
restano in comune con gli originari
partecipanti alcune delle cose indicate
dall’articolo 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi
senza modificare lo stato delle cose e
occorrano opere per la sistemazione diversa
dei locali o delle dipendenze tra i condomini,
lo scioglimento del condominio deve essere
deliberato
dall’assemblea
con
la
maggioranza prescritta dal quinto comma
dell’articolo 1136 del codice stesso.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Rif.to
Norme in vigore
ART. 18.
Articolo 63
Riscossione contributi condominiali
Per la riscossione dei contributi in base allo stato
di
ripartizione
approvato
dall'assemblea,
l'amministratore può ottenere decreto di
ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante
opposizione. (1)
Chi subentra nei diritti di un condomino è
obbligato, solidalmente con questo, al pagamento
dei contributi relativi all'anno in corso e a quello
precedente.
In caso di mora nel pagamento dei contributi, che
si sia protratta per un semestre, l'amministratore,
se il regolamento di condominio ne contiene
l'autorizzazione, può sospendere al condomino
moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono
suscettibili di godimento separato.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 18.
1. L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio
decreto 30 marzo 1942, n. 318, è
sostituito dal seguente:
ART. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo
stato
di
ripartizione
approvato
dall’assemblea,
l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa,
può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a
comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che
lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati
in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli
altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia
protratta per un semestre l’amministratore può
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei
servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato
solidalmente con questo al pagamento dei contributi
relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato
solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati
fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore
copia autentica del titolo che determina il
trasferimento del diritto. (1)
Il nuovo art. 63 disp. att. c.c. ed il ritorno
della solidarietà (subordinata)
Art. 63. -- Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea,
l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo
interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione
degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi
relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al
momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento
del diritto.

Le novità principali dell’art. 63 disp. att.
1) Comunicare il nome dei condomini morosi ai creditori che ne fanno richiesta,
solidarietà subordinata alla preventiva escussione del moroso,
Il Legislatore ha inteso porre rimedio alle tante, troppe incertezze che, effettivamente, che la sentenza
delle Sezioni Unite n. 9148/08 s’era portata dietro.
Il modo, però, non è dei migliori.
Insomma secondo questa sentenza bisognerebbe agire con tanti decreti
quanti sono i debitori; ma se poi c’è la solidarietà dopo tanti anni si dovrebbe
agire di nuovo contro un condomino adempiente? E la prescrizione?.
L’unica certezza pare essere il sicuro allungamento dei tempi di recupero del
credito cui potrebbero andare incontro i creditori del condominio.
2) Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i
contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia
autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto
Con questa norma Il Legislatore ha specificato che
fintanto che non viene portato a conoscenza dell’amministratore il
trasferimento di un’unità immobiliare,
il venditore sarà solidamente responsabile assieme al compratore.
Ci sarà di aiuto a mantenere aggiornata l’anagrafe condominiale !!
Sulla diatriba opere deliberate ma non eseguite e relativo accollo della spesa
per il caso della compravendita. Nessun accenno.
Peccato, sarebbe bastato fare proprio uno degli indirizzi giurisprudenziali esistenti.
Rif.to
Norme in vigore
ART. 19.
Articolo 64
Revoca dell'amministratore
Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo
comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del
codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con
decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto
reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla
notificazione.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
ART. 19.
1. L’articolo 64 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
ART. 64. – Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati
dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma
dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di
consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in
contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo
alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione
o dalla comunicazione. (1)
Il nuovo art. 64 disp. att. c.c.; alcune precisazioni sul
procedimento di revoca dell’amministratore
Quali solo le novità per il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore?
Art. 64. -- Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma
dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale
provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in
contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel
termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
La nuova norma si limita a specificare che il procedimento di revoca deve avvenire
nel contraddittorio tra amministratore e condomino (o condomini) ricorrenti.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
Articolo 65
Curatore speciale in sostituzione del legale
rappresentante dei condomini
Quando per qualsiasi causa manca il legale
rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o
proseguire un a lite contro i partecipanti a un
condominio può richiedere la nomina di un
curatore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di
procedura civile.
Il curatore speciale deve senza indugio convocare
l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla
condotta della lite.
ART. 20.
Articolo 66
Convocazione dell'assemblea condominiale in via
straordinaria
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria
per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del
codice, può essere convocata in via straordinaria
dall'amministratore quando questi lo ritiene
necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno
due condomini che rappresentino un sesto del
valore dell'edificio.
Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i
detti condomini
ART. 20.
1. All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito dai
seguenti:
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
possono
provvedere direttamente
alla
convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea
tanto ordinaria quanto straordinaria può
essere convocata a iniziativa di ciascun
condomino.
L' avviso di convocazione deve essere comunicato ai
condomini almeno cinque giorni prima della data
fissata per l'adunanza.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come
trasmesso al Senato
« L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine
del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data
fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta
raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a
mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto,
la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del
codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente
convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo
giorno solare della prima.
L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo
da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando
gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori
date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente
costituitasi ».
2. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a
darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 66 disp. att. c.c. sulle modalità di convocazione
dell’assemblea
Quali sono le novità introdotte dalla “riforma”
nell’art. 66 disp. att. c.c.?
Innanzitutto una specificazione dei mezzi di comunicazione dell’avviso.
Posta raccomandata, p.e.c., fax o consegna a mano.
Insomma tutti mezzi che consentono di avere certezza della ricezione da parte del
destinatario.


Il termine libero tra comunicazione e prima convocazione resta sempre
quello «ossia almeno cinque giorni prima»


si chiarisce che l’ordine del giorno deve essere indicato
specificamente.
Si chiarisce che l'omessa, tardiva o incompleta convocazione degli
aventi diritto comportano l'annullabilità della delibera su istanza dei
dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Si specifica, infine, che tra prima e seconda convocazione devono
intercorrere almeno 24 h (così detto giorno solare) e che
l’amministratore, per evitare riunione fiume, può con lo stesso avviso
fissare più riunioni consecutive.
Inserendo nella convocazioni ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione
dell'assemblea.

Rif.to
Norme in vigore
ART. 21.
Articolo 67
Intervento in assemblea del rappresentante del
condomino
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a
mezzo di rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio
appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno
diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è
designato dai comproprietari
interessati; in mancanza provvede per sorteggio il
presidente.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio
esercita il diritto di voto negli affari che attengono
all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle
cose e dei servizi comuni
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni
od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni
dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario..
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
ART. 21.
1. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
« ART. 67. – Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a
mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini
sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un
quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più
persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma
dell’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti
sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve
designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma,
del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione
ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina
dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere
che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio
condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano
nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla
nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati,
previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così
come trasmesso al Senato
La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si
riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica
tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e
le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii.
L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la
partecipazione a qualunque assemblea.
L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di
voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice
godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui
l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice
ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In
tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia
all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento
dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 67 disp. att. c.c.: il divieto d’incetta di deleghe,
l’assemblea del supercondominio e l’usufruttuario
Art. 67. -- Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di
delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei
condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo
rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106
del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di
sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del
codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per
la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il
rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio
rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già
nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente
all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei
rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque
assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che
attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi
del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del
codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo
proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti
all'amministrazione condominiale.
Novità principali Il nuovo art. 67 disp. att. c.c.:
l’amministratore non può prendere nessun genere di delega.

Inutile fare la differenza tra amministratore interno ed esterno; egli non può prendere
deleghe punto e basta.

Quanto alla sua forma della delega, essa deve avere forma scritta.

Se il condominio ha più di venti partecipanti
(quindi da ventuno in poi) il delegato non può rappresentare più di un quinto dei
condomini e del valore millesimale dell’edificio pari a 200 millesimi.

Nel caso di appartamento in comunione il rappresentante in assemblea, come per la
vecchia disciplina, continua ad essere uno ma può essere scelto solamente dai
comunisti ai sensi dell’art. 1106 c.c., ossia anche a maggioranza nell’ambito
dell’assemblea della comunione
Sparisce il riferimento al sorteggio fatto dal Presidente dell’assemblea e quindi alla figura
del Presidente medesimo.
Chiaramente in assemblea condominiale non è necessario produrre il verbale
assembleare della comunione essendo sufficiente la delega scritta dei comunisti.
La funzione del verbale, pertanto, è utile solamente quando i comunisti sono troppi
e non è facile raggiungere l’unanimità per la designazione del partecipante
all’assemblea.
Insomma, per fare l’esempio della fattispecie più ricorrente, nei casi di
appartamento in comunione tra coniugi
basta la delega scritta.
Nomina nuova figura
«Il rappresentante in assemblea dell supercondominio «
per i casi di compagine con più di sessanta partecipanti.

In queste ipotesi ogni singolo condominio, in assemblea e con le maggioranze
previste dal (nuovo) quinto comma dell’art. 1136 c.c. (quelle delle innovazioni
per intendersi) dovrà nominare un rappresentante per la partecipazione
all’assemblea ordinaria del supercondominio.
Quel mandatario, perché di questo si tratta sempre secondo l’art. 67 disp. att. c.c.
(nuova formulazione), può essere altresì nominato dall’Autorità Giudiziaria
su ricorso di uno dei condomini o di uno dei rappresentanti degli altri
condominii, in tal caso previa diffida all’assemblea del condominio fino ad allora
inadempiente a provvedervi entro un congruo termine.

i rapporti tra proprietario ed usufruttario
in relazione all’assemblea condominiale, resta sostanzialmente invariato
l’impianto del vecchio art. 67 disp. att. c.c.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari
che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi
comuni
Si aggiunge un ultimo comma che prevede la solidarietà nelle spese
condominiali tra i due soggetti.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi
dovuti all'amministrazione condominiale.
Si tratta di una novità rispetto a quello che fino ad oggi è stato il consolidato
orientamento espresso dalla Corte di Cassazione
(cfr., tra le tante, Cass. 28 agosto 2008 n. 21774).
Rif.to
Norme in vigore
ART.
22.
Articolo 68
Regolamento del condominio
Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e
1136 del codice, il regolamento di condominio
deve precisare il valore proporzionale di ciascun
piano o di ciascuna porzione di piano spettante in
proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano,
ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono
essere espressi in millesimi in apposita tabella
allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene
conto del canone locatizio, dei miglioramenti e
dello stato di manutenzione di ciascun piano o di
ciascuna porzione di piano.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 22.
1. L’articolo 68 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal
seguente:
ART. 68.
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per
gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del
codice, il valore proporzionale di ciascuna unità
immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella
allegata al regolamento di condominio. (1)
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si
tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello
stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare ».
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
ART. 23.
Articolo 69
Modifica delle tabelle condominiali
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di
piano possono essere riveduti o modificati, anche
nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti
casi:
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 23.
1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal
seguente:
ART. 69.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari
espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68
possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali
valori possono essere rettificati o modificati, anche
nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza
prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice,
nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un
errore;
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte
dell'edificio,
in
conseguenza
della
sopraelevazione
di
nuovi
piani,
di
espropriazione parziale o di innovazioni di
vasta portata, è notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani
o porzioni di piano.
2) quando, per le mutate condizioni di una parte
dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di
incremento di superfici o di incremento o
diminuzione delle unità immobiliari, è alterato
per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità
immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il
relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla
variazione.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi
nella tabella millesimale allegata al regolamento di
condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere
convenuto in giudizio unicamente il condominio in
persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza
indugio
notizia
all’assemblea
dei
condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può
essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali
danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la
rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle
spese redatte in applicazione dei criteri legali o
convenzionali ». (1)
ART. 24.
ART. 24.
1. L’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal
seguente:
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
I nuovi artt. 68-69 disp. att. c.c.: ovvero la procedura di
approvazione e revisione delle tabelle millesimali
Art. 68. -- Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123,
1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in
millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e
dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Art. 69. -- I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la
maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento
di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore
proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Rif.to
ART. 25
ART. 25
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Articolo 70
Infrazione al regolamento di condominio
Per le infrazioni al regolamento di condominio
può essere stabilito, a titolo di sanzione, il
pagamento di una somma fino a lire cento. La
somma è devoluta al fondo di cui
l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
ART. 70.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere
stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino
ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 8000. La
somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone
per le spese ordinarie ».
Articolo 71
Tenuta dei registri
Il registro indicato dal quarto comma
dell'art. 1129 e dal terzo comma dell'art.
1138 del codice è tenuto presso
l'associazione professionale dei proprietari
di fabbricati.
ART. 25
1. Dopo l’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i
seguenti:
« ART. 71-bis.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di
condominio coloro
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 70 disp. att. c.c.: ovvero multe più “salate” a chi
infrange il regolamento
Art. 70. -- Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il
pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al
fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.
All’entrata in vigore della “riforma”
(i regolamenti potranno essere modificati (con le maggioranze indicate dall’art. 1138 c.c.) e
prevedere sanzioni pecuniarie fino a 200 euro e nel caso di recidiva fino a 800 euro.
Il nostro vicino parcheggia in una zona dove s’è stabilito il divieto di sosta? Lo si può multare.
Un condomino lascia sempre la bicicletta nell’androne d’ingresso del palazzo?
Lo si può multare.
E così via per le norme del regolamento che impongono determinati comportamenti in relazione alle
parti comuni.
Insomma si tratta un aggiornamento doveroso delle cifre ma nessuna novità nella sostanza.
Vedremo se l’attuazione pratica dell’articolo solleverà problemi.
Un esempio su tutti: l’amministratore sarà l’unico soggetto legittimato a “multare”? Oppure
potrà delegare il portiere?
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come
trasmesso al Senato
a. che hanno il godimento dei diritti civili;
b. che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione,
l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto
non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel
minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che
non sia intervenuta la riabilitazione;
d. che non sono interdetti o inabilitati;
e. il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f.
che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di
formazione periodica in materia di amministrazione condominiale;
I requisiti di cui alle lettere f), g) del primo comma non sono richiesti qualora
l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come
trasmesso al Senato
società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere
posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti
incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la
società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma
comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può
convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno
nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente
disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in
assenza dei requisiti di cui alle
lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
ART. 71-ter.
Su richiesta dell’assemblea, che delibera con le maggioranze di cui al secondo
comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito
internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed
estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera
assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a
carico dei condomini. (2)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così
come trasmesso al Senato
ART. 71-quater – Per controversie in materia di condominio, ai sensi
dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono
quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del
libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti
disposizioni per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità,
presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella
quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera
assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo
comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la
delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio,
idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la
maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si
raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11
del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per
l’amministratore di munirsi della delibera assembleare. (2)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 71-bis disp. att. c.c. ovvero i requisiti per svolgere
l’attività di amministratore
Art. 71-bis. -- Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione
della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge
commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia
intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
si potrebbe sintetizzare dicendo che solo le persone “per bene” con un minimo di
preparazione potranno approcciarsi a questa professione
Come avere tutte queste informazioni?
Naturalmente basta un’autocertificazione ma è sempre possibile,
all’atto della nomina, chiedere al futuro amministratore che
produca il certificato dei carichi pendenti e quello che certifica il
godimento dei diritti civili, vale a dire che attesti
che, nei cinque anni precedenti la richiesta, a carico del richiedente
non sono stati emessi provvedimenti di interdizione, di inabilitazione o
di fallimento, né sono in corso procedure aventi lo stesso oggetto.
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di
formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
.
Non è chiaro, al momento, quali siano i requisiti che devono possedere “i
formatori”.
Sarebbe giusto che molto facesse anche il mercato, evitando la solita politica
della formazione che si riduce a mero lucro per i formatori e ad un
adempimento burocratico per i corsisti.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari
qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile
Non si comprende questa distinzione: forse gestire il palazzo in cui si
abita vuol dire poterlo fare con più leggerezza?
Rispetto a questa novità ci sono delle eccezioni.
Infatti, come dice l’ultimo comma dell’art. 71-bis chi ha svolto l’attività “di
amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni
precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo
svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di
cui alle lettere f) e g) del primo comma.
Resta salvo l'obbligo di formazione periodica”
Chi già svolge quest’attività da questo periodo di tempo non deve “correre” a
diplomarsi o frequentare un corso di formazione: per lui, come per tutti gli altri, resta
valido però il corso di formazione periodica.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta
la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza
formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
H) Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui
al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci
illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le
funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
Il nuovo art. 71-ter disp. att. c.c., il sito internet
condominiale e le nuove opportunità di trasparenza.
Art. 71-ter. -- Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma
dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che
consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti
dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a
carico dei condomini.
In sostanza l’assemblea, con spese di attivazione e gestione carico dei condomini, può
deliberare con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno 500
millesimi, l’attivazione di tale sito che avrà lo scopo di consentire la consultazione e
l’estrazione delle copie dei documenti previsti dalla stessa delibera.
In pratica quindi tutti i documenti condominiali di cui i proprietari delle unità immobiliari
hanno diritto di prendere visione ed estrarre copia.
Si pensi ai verbali, al regolamento, al registro di contabilità, all’anagrafica condominiale, ecc. In
sostanza una buona opportunità per rendere ancora più trasparente il rapporto
amministratore-condomino e quindi la gestione della compagine.
Il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. sulla mediazione
anche se in ritardo.
Art. 71-quater -- Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del
decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata
applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle
presenti disposizioni per l'attuazione del codice.
“La Corte costituzionale ha dichiarato la illegittimità costituzionale, per eccesso di
delega legislativa, del d.lgs. 4 marzo 2010, n.28 nella parte in cui ha previsto il carattere
obbligatorio della mediazione”
la norma non era (e visto che la mediazione resta comunque percorribile, sia pur solo
facoltativamente) e non sarà inutile posto che delinea con chiarezza cosa debba
intendersi per controversia condominiale
CHI VIVRA VEDRA’ – PROPONIAMO NOI LA FACOLTATIVA
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Art. 72.
I regolamenti di condominio non possono
derogare alle disposizioni dei precedenti
articoli 63, 66, 67 e 69.
Art.155-bis.
L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non
centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma,
del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore
del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni
con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo,
secondo e terzo, del codice. (2)
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
ART. 26.
1. Dopo l’articolo 155 delle disposizioni per l’attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie è inserito il seguente:
ART. 155-bis. – L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti
non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del
codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto
articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui
all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.
ART. 26.
ART. 27.
ART. 27.
Legge n.13 /1989 art.2
2. 1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le
barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo
comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1,
primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica
27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi
attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione
atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici
privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in
prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste
dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
2. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere,
o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta
per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i
portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la
tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro
primo del codice civile, possono installare, a
proprie spese, servoscala nonché strutture mobili
e facilmente rimovibili e possono anche modificare
l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere
più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle
rampe dei garages.
3. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120,
secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice
civile.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13,
le parole: «con le maggioranze previste dall’articolo 1136,
secondo e terzo comma, del codice civile » sono sostituite
dalle seguenti: « con le maggioranze previste dal secondo
comma dell’articolo 1120 del codice civile».
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Il nuovo art. 155-bis disp. att. c.c.
Art. 155-bis. -- L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui
all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del
predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo
1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.
Questa norma specifica con quali maggioranze l’assemblea può deliberare
adeguamenti in merito ad opere del tipo di quelle indicate dall’art. 1122-bis c.c.
già esistenti prima dell’entrata in vigore della riforma.
Insomma un modo per evitare una causa ai sensi dell’art. 1102 c.c. in materia di uso
della cosa comune ma soprattutto un abbassamento dei quorum deliberativi
soprattutto in seconda convocazione.
Come dire: per l’esistente, virtualmente disciplinato dall’art. 1122-bis c.c., le
prescrizioni da parte dell’assemblea possono arrivare più facilmente.
Rif.to
Norme in vigore
ART. 28.
Art. 26. Progettazione, messa in opera ed
esercizio di edifici e di impianti.
1. Ai nuovi impianti, lavori, opere, modifiche,
installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla
conservazione, al risparmio e all'uso razionale
dell'energia, si applicano le disposizioni di cui all'articolo
9 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, nel rispetto delle
norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e
ambientale. Gli interventi di utilizzo delle fonti di
energia di cui all'articolo 1 in
edifici ed impianti industriali non sono soggetti ad
autorizzazione specifica e sono assimilati a tutti gli
effetti alla manutenzione straordinaria di cui agli articoli
31 e 48 della legge 5 agosto 1978, n. 457. L'installazione
di impianti solari e di pompe di calore da parte di
installatori qualificati, destinati unicamente alla
produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti
e negli spazi liberi privati annessi, è considerata
estensione dell'impianto idrico-sanitario già in opera.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 28.
2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti
volti al contenimento del consumo energetico
ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui
all'articolo 1, individuati attraverso un attestato
di certificazione energetica o una diagnosi
energetica realizzata da un tecnico abilitato, le
pertinenti decisioni condominiali sono valide se
adottate con la maggioranza semplice delle quote
millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea
(1).
3. Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la
destinazione d'uso, e gli impianti non di processo ad
essi associati devono essere progettati e messi in opera
in modo tale da contenere al massimo, in relazione al
progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed
elettrica.
ART. 28.
1. All’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le
parole:
«semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti
in assemblea » sono sostituite dalle seguenti: « degli intervenuti,
con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del
valore dell’edificio »
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
4. Ai fini di cui al comma 3 e secondo quanto
previsto dal comma 1 dell'articolo 4, sono regolate,
con riguardo ai momenti della progettazione, della
messa in opera e dell'esercizio, le caratteristiche
energetiche degli edifici e degli impianti non di
processo ad essi associati, nonché dei componenti
degli edifici e degli impianti.
5. Per le innovazioni relative all'adozione di
sistemi
di
termoregolazione
e
di
contabilizzazione del calore e per il
conseguente
riparto
degli
oneri
di
riscaldamento
in
base
al
consumo
effettivamente
registrato, l'assemblea
di
condominio decide a maggioranza, in deroga agli
articoli 1120 e 1136 del codice civile.
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
2. All’articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n.
10, le parole:
«l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in
deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile » sono
sostituite dalle seguenti: «l’assemblea di condominio
delibera con le maggioranze previste dal secondo comma
dell’articolo 1120 del codice civile ».
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
6. Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici
di nuova costruzione, la cui concessione edilizia, sia
rilasciata dopo la data di entrata in vigore della
presente legge, devono essere progettati e realizzati
in modo tale da consentire l'adozione di sistemi di
termoregolazione e di contabilizzazione del calore
per ogni singola unità immobiliare.
7. Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso
pubblico fatto obbligo di soddisfare il fabbisogno
energetico degli stessi favorendo il ricorso a fonti
rinnovabili di energia salvo impedimenti di natura
tecnica od economica.
8. La progettazione di nuovi edifici pubblici deve
prevedere la realizzazione di ogni impianto, opera ed
installazione utili alla conservazione, al risparmio e
all'uso razionale dell'energia.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla
Camera così come trasmesso al Senato
ART. 29.
Articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge
23 gennaio 2001, n. 5
13. Al fine di favorire lo sviluppo e la
diffusione delle nuove tecnologie di
radiodiffusione da satellite, le opere di
installazione di nuovi impianti sono
innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo
1120, primo comma, del codice civile. Per
l'approvazione delle relative deliberazioni si
applica l'articolo 1136, terzo comma, dello
stesso codice. Le disposizioni di cui ai
precedenti periodi non costituiscono titolo
per il riconoscimento di benefici fiscali.
ART. 29.
1. All’articolo 2-bis, comma 13, del decreto legge 23
gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge
20 marzo 2001, n. 66, le parole: « l’articolo 1136, terzo
comma, dello stesso codice » sono sostituite dalle seguenti:
« l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice ».
ART. 30.
Articolo 111 del regio decreto 16 marzo ART. 30.
1942, n. 267,
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e
Art. 111 (Ordine di distribuzione delle somme)
straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili
Le somme ricavate dalla liquidazione dell'attivo ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942,
sono erogate nel seguente ordine:
n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai
1) per il pagamento delle spese, comprese le spese sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per
anticipate dall'erario, e dei debiti contratti per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie,
l'amministrazione del fallimento e per la come sostituito dall’articolo 18 della presente legge,
continuazione dell'esercizio dell'impresa, se questo durante le procedure concorsuali.
è stato
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
Rif.to
Norme in vigore
Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera
così come trasmesso al Senato
autorizzato;
2) per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose
vendute secondo l'ordine assegnato dalla legge;
3) per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione
dell'ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso,
compresi i creditori indicati al n. 2, qualora non sia stata ancora
realizzata la garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non
soddisfatti da questa.
I prelevamenti indicati al n. 1 sono determinati con decreto dal giudice
delegato.
ART. 31.
Art. 33
Art. 23.
(Foro per le cause tra soci e tra condomini)
Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la
società; per le cause tra condomini, il giudice del luogo dove si trovano
i beni comuni o la maggior parte di essi.
Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del
condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla
divisione.
ART. 31.
1. All’articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile,
dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le
seguenti: «,ovvero tra condomini e condominio,».
ART. 33.
Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo
sei mesi dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite,
aggiunte o modificate dal testo di riforma.
L’aggiornamento delle disposizioni extra codicistiche e
le novità su fallimento e sul codice di procedura civile
Gli articoli della riforma dal 27 al 29 aggiornano ai nuovi quorum deliberativi in materia
d’innovazioni le leggi speciali che nel corso degli anni avevano già derogato alla disciplina ordinaria.
Art. 2, primo comma, legge n. 13/89
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette
ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30
marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27
aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di
dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono
approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione,
con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.
art. 26, secondo comma, legge n. 10/91
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del
consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1,
individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi
energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali
sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un
numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio
art. 26, quinto comma, legge n. 10/91
Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di
contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di
riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di
condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma
dell'articolo 1120 del codice civile.
art. 2-bis, tredicesimo comma, d.l. n. 5/01 convertito nella legge n. 66/01
Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di
radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono
innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile.
Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1120,
secondo comma, dello stesso codice.
Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il
riconoscimento di benefici fiscali.
VI RINGRAZIO
DELL’ATTENZIONE
E
VI AUGURO BUONA SERATA