TRIBUNALE
SEZIONE
$Empty_PR_TRIBUNALE$
$Empty_PR_SEZIONE$
Data
Protocollo
Numero
24/10/2013
$Empty_PR_INCARICOPROT$
$Empty_PR_INCARICONUM$
STIMA IMMOBILE
Relazione Tecnica
Oggetto: VALUTAZIONE IMMOBILE
NAPOLI, 15/01/2014
Il Tecnico
(ingegnere CHIACCHIO
RAFFAELE)
________________________
ingegnere STUDIO INGEGNERIA CHIACCHIO - VICO ANTONIO SERRA - 80122 NAPOLI (NA)
Partita IVA: 07971480632 - Codice fiscale: CHC RFL 37R19 I293B
Telefono: 08119547861 - Fax: - Cellulare: 3488211295 - E-Mail: [email protected]
Copyright ACCA software S.p.A.
DATI GENERALI
Committente
COMMITTENTE
TITOLO
COGNOME
NOME
CITTA'
PROVINCIA
CAP
INDIRIZZO
CIVICO
E-Mail
CELLULARE
FAX
TELEFONO
: Dr DESSY ALESSANDRO
: Dr
: DESSY
: ALESSANDRO
: ROMA
: RM
: 00162
: Via Lorenzo Il Magnifico
: 85
: [email protected]
: 3931367903
: $Empty_PR_FAX$
: 0644237076
Tecnico
RAGIONE SOCIALE
TITOLO
COGNOME
NOME
SESSO
nato a
PROVINCIA
CAP
Nato il
CODICE FISCALE
Residente a
Provincia
CAP
In
Con Domicilio/Studio
In
P.IVA
TELEFONO
CELLULARE
: STUDIO INGEGNERIA CHIACCHIO
: ingegnere
: CHIACCHIO
: RAFFAELE
:M
: SANT’ANTIMO
: NA
: 80029
: 19/10/1937
: CHC RFL 37R19 I293B
: NAPOLI
: NA
: 80122
: VICO ANTONIO SERRA, 28
: 80122 - NAPOLI (NA)
: VICO ANTONIO SERRA, 28
: 07971480632
: 08119547861
FAX
:
: 3488211295
E-Mail
: [email protected]
RELAZIONE
Beni in :
FORMIA - FORMIA (LT)
1. IDENTIFICAZIONE DELLA LOCALITA' IN CUI SONO I BENI
IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA
I beni immobili oggetto della stima sono ubicati nella seguente località :
FORMIA FORMIA (LT) VIA PAONE ,34 .
1.1 DESCRIZIONE DELLA LOCALITA'
Si tratta di una fiorente e ridente località a vocazione turistica ed anche attrazione come centro
commerciale di tutti i paesi del circondario. Vanta un passato storico sede di ville romane.
1.2 NOTE SULLA LOCALITA'
<note...>
1.3 DATI ZONA
Tipologia : PERIFERICA
Caratteristiche : DI PREGIO
Area Urbanistica : RESIDENZIALE
Traffico : SCORREVOLE
Parcheggi : BUONI
1.4 DATI ZONE LIMITROFE
Zone limitrofe : RESIDENZIALE
Importanti centri : GAETA, CASSINO
Attrazioni paesaggistiche : PANORAMA DI GAETA E VISTA MARE
Attrazioni storiche : TOMBA DI CICERONE
Dati supplementari : Zone limitrofe : RESIDENZIALE
Importanti centri : GAETA, CASSINO
Attrazioni paesaggistiche : PANORAMA DI GAETA E VISTA MARE
Attrazioni storiche : TOMBA DI CICERONE
1.5 FOTO
Sono disponobili le seguenti foto relative alla Località :
Vedi :FOTO - 001 - VISTA ZONA VIA PAONE
2. IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IN CUI RISIEDONO I BENI
IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA
I beni oggetto della stima sono dislocati nel complesso seguente:
FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE FORMIA (LT) VIA PAONE ,34 .
2.1 DESCRIZIONE DEL COMPLESSO
Si tratta di una palazzina bifamiliare circondata da giordino ed in posizion appena a qualche dicina di metri
sul livello del mare da cui dista circa duecento metri. La località balneare prossima è la spiaggia di
Vendicio attrezzata con stabilimenti balneari e ben frequentata in estate.
2.2 NOTE SUL COMPLESSO
<note...>
2.3 STATO DI POSSESSO
Il complesso risulta essere libero
2.4 NOTE SULLA DISPONIBILITà
immediata
2.5 ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
2.5.1 ULTERIORI AVVERTENZE
Le spese previste son quelle condominali valutate a stima
2.6 SPESE DELIBERATE
SPESE DA SOSTENERE
Descrizione
Valore
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile
€
1´500.00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della stima
€
0.00
SPESE CONDOMINIALI
€
1´500.00
€
3´000.00
Totale
2.7 VALUTAZIONE DEL COMPLESSO
2.7.1 FONTI DI INFORMAZIONE
Sono state acquisiste le seguenti informazioni :
dal catasto : LATINA
dalla connservatoria dei registri immobilari : LATINA
dagli uffici del registro : LATINA
dagli uffici tecnici : FORMIA
2.7.2 AGENZIE IMMOBILIARI
Le agenzie immobiliari riportano le seguenti notizie:
GIADA, IDEAL, IMMOBILE.IT, CASA.IT
2.8 FOTO
Sono disponobili le seguenti foto relative al Complesso :
Vedi :FOTO - 002 - VISTA PALAZZINA
3. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA:
I beni oggetto della stima sono ubicati in :
FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO FORMIA (LT) VIA PAONE ,34 .
3.1 NOTE SUL BENE IMMOBILE
Interamente
3.2
ristrutturato
DATI CATASTALI
3.2.1 DESCRIZIONE IMMOBILE
Descrizione fabbricato: L'immobile si presenta con un'ampia cassa scala da cui si accede a piano terra
all'ppartamento ubicato in adiacenza di circa 100 mq con ampia terrazzina e circondato da aiuole a verde. Si sale al
primo livello da cui si accede all'appratamento, che è oggetto di perizia anch'essodi circa 100 mq. continuando sulle
scale si accede alla terrazza di copertura ampiamente usufruibile per relax, feste etc.
3.2.2 COMPOSIZIONE IMMOBILE
Composizione immobile : L'immobile in questione è composto da un ingresso una cucina un ampio corridoio di
disimpegno, due bagni ed altri tre vani. Uno di questo a soggiorno mentre gli altri due a camere da letto.
edificato nel C.ca 1960 è stato ristrutturato nel 2013 è composto da num. 2 di piani di cui n. 2 piani fuori terra con
n. 0 piani interrati, ha un coefficiente di centralità pari a : 100
Identificato al catasto :
DATI CATASTALI
Comune
Cod Catasto
Prov
D708
LT
FORMIA
Indirizzo
Civ
VIA PAONE
34
Partita
Sezione
Foglio
Numero
Sub.
13
569
2
Edificio
Zona
Lotto
Altezza
Edificato
Ristrutturato
N° Piani
Piani Fuori
Piani Int.
Centralità
mt 3.2
C.ca 1960
2013
2
2
0
100
3.3
Catasto
FABBRICATI
Scala
Piano
Interno
U
1
2
Categoria
Classe
Superficie
A/2
2
93
Rendita
Valore
0.00
0.00
PARTICOLARITA'
PARTICOLARITA'
Descrizione
Tipo
€
Valore
Terrazza di copertura ad uso esclusivo
IN AUMENTO
€
45´000.00
€
45´000.00
Totale
3.4 NORME TECNICHE ED INDICI VIGENTI
Zona
di espansione
turistica
3.5 SUPERFICI
CONSISTENZA SUPERFICI
Destinazione
Valore reale
appartamento
93.20
TOTALI
3.6
Coefficiente
1.00
93.20
Valore
equivalente
93.20
93.20
LOCALI ANNESSI
ACCESSORI
Descrizione
€
Valore
<nome...>
€
0.00
€
0.00
Totale
3.6.1 <NOME...>
3.7
VALUTAZIONE DEL BENE
3.7.1 FONTE DI INFORMAZIONE AGENZIE
GIADA, IDEAL, IMMOBILE.IT, CASA.IT
3.8 FOTO
Sono disponobili le seguenti foto relative al Bene Immobile :
Vedi :FOTO - 003 - PIANTA E VISTA 3D
Vedi :FOTO - 004 - <Descrizione Foto...>
Vedi :FOTO - 005 - <Descrizione Foto...>
4. CRITERI DI STIMA
4.1 DESCRIZIONE DEL METODO DELLE STIME DI CONFRONTO
PREZZI
MQ
MEDI
EURO
FORMIA
EURO/M
65
77
90
125
85
90
70
80
70
50
55
70
70
TOTALE
170.000
230.000
230.000
295.000
250.000
260.000
220.000
180.000
220.000
165.000
145.000
250.000
130.000
TOTALE
./MQ
Q
2.615
2.987
2.556
2.360
2.941
2.889
3.143
2.250
3.143
3.300
2.636
3.571
1.857
36.249
2.788
Prezzo Medio €/m² : 2´500.00
4.2
STIME DI CONFRONTO
STIME DI RIFERIMENTO
Descrizione
€
Valore
€
0.00
€
3´526.00
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare
dell'Agenzia del territorio:
a. non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
b. sono riferiti all'ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato conservativo
prevalente nella zona omogenea.
L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di
valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico
elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e
di motivare il valore da attribuire al bene medesimo.
Non sono in generale utilizzabili le quotazioni dei diversi semestri al fine della ricostruzione di serie
storiche dei valori relative a singoli territori o singole tipologie immobiliare. Ciò in quanto la banca dati
delle quotazioni è stata sottoposta, a partire dal 2000, sia ad un processo di profonda modificazione
architetturale, sia ad una intensa rivisitazione dei confini delle zone omogenee Omi, che rende per
molte situazioni incomparabili i valori nel tempo (salto di serie storica).
La consultazione è assolutamente gratuita, tuttavia, in caso di pubblicazione dei dati si chiede
cortesemente di citare quale fonte "Agenzia del territorio OMI"
Superficie dell'immobile m²:90.00
Stato conservativo del bene :OTTIMO
Valore OMI minimo (m²) :2´500.00
Valore OMI massimo (m²) :3´000.00
Tipologia Edilizia OMI :A/1 - ABITAZIONI SIGNORILI
K1 (Taglio Superficie) :0.50
K2 (Livello di Piano) :0.40
K = (k1 + 3 * k2) / 4 :0.425
Valore Unitario €/m² :2´712.50
Coefficiente Correttivo :1
Valore normale unitario €/m²:3´526.00
Valore normale dell'immobile €:317´340.00
Valore Medio
4.3
€
1´763.00
COEFFICIENTI CORRETTIVI DI STIMA
COEFFICIENTI CORRETTIVI
Descrizione
Qualità
Importanza
Coefficiente
Valore
ANTENNA TV - NON CENTRALIZZATA
OTTIMO
100
1.10
1.1
CARATTERISTICHE AMBIENTALI - PUREZZA
ARIA
BUONO
100
1.00
1
CARATTERISTICHE INFRASTRUTTURALI FERMATA AUTOBUS
BUONO
100
1.00
1
CARATTERISTICHE INFRASTRUTTURALI GRANDI STRADE
BUONO
100
1.00
1
CARATTERISTICHE INFRASTRUTTURALI TELEFONO E INTERNET
BUONO
100
1.00
1
CARATTERISTICHE FUNZIONALI BASSO
IMPATTO - CINEMA E TEATRI
BUONO
100
1.00
1
CARATTERISTICHE FUNZIONALI BASSO
IMPATTO - GIARDINI
OTTIMO
100
1.10
1.1
CARATTERISTICHE FUNZIONALI BASSO
IMPATTO - STAZIONI FERROVIARIE
DISCRETO
100
0.90
0.9
GIARDINO - GIARDINO O CORTE
CONDOMINIALE
OTTIMO
100
1.10
1.1
CARATTERISTICHE SOCIALI CONDOMINIALI SILENZIO NELLE ORE NOTTURNE
BUONO
100
1.00
1
IMPIANTO CITOFONICO - CITOFONO CON
APRIPORTE ELETTRICO
BUONO
100
1.00
1
ESPOSIZIONE PREVALENTE - SOLEGGIATA
OTTIMO
100
1.10
1.1
ETA' EDIFICIO - EDIFICIO COSTRUITO DA
OLTRE VENTI ANNI
DISCRETO
100
0.90
0.9
SERVIZI IGIENICI - DOPPI SERVIZI
BUONO
100
1.00
1
LIVELLO TECNOLOGICO IMPIANTI TECNOLOGIA STANDARD
BUONO
100
1.00
1
LUMINOSITÀ PREVALENTE - MOLTO
LUMINOSA
OTTIMO
100
1.10
1.1
MANUTENZIONE E QUALITÀ DELL'EDIFICIO CLASSICO SIGNORILE
OTTIMO
100
1.10
1.1
PANORAMICITÀ PREVALENTE - ZONA
PANORAMICA
BUONO
100
1.00
1
STATO DI CONSERVAZIONE ESTERNI INTONACI
OTTIMO
100
1.10
1.1
STATO DI CONSERVAZIONE ESTERNI INFISSI
BUONO
100
1.00
1
RIFINITURA ESTERNO - FINEMENTE RIFINITA OTTIMO
100
1.10
1.1
TIPOLOGIA - EDIFICIO CONDOMINIALE FINO
A TRE PIANI FUORI TERRA
BUONO
100
1.00
1
RIFINITURA INTERNO - SUFFICIENTEMENTE
RIFINITA
DISCRETO
100
0.90
0.9
ZONA POSIZIONE - SEMICENTRALE
BUONO
100
1.00
1
ZONE LIMITROFE - RESIDENZIALE
BUONO
100
1.00
1
ZONA QUALITÀ - BUONO
BUONO
100
1.00
1
ZONA COLLEGAMENTO - STRADA STATALE
BUONO
100
1.00
1
ZONA PROSPICIENZA - PERIFERICA
BUONO
100
1.00
1
Totale
1.563
4.4
STIMA IMMOBILE
Questo metodo si forma attraverso una indagine comparativa dei prezzi derivati da vendite di beni
analoghi o similari a quello oggetto di esame; i fattori determinanti a tale valutazione sono gli elementi
cosiddetti intrinseci e estrinseci che nel nostro caso risultano essere i seguenti:
La grandezza dell'immobile;
Divisione interna;
Stato d'uso delle opere di finitura;
Impianti tecnologici;
Ubicazione commerciale.
Ovviamente oltre a una ricerca di mercato il prezzo medio è basato anche su stime di riferimento fornite
dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare
4.4.1 RIEPILOGO CALCOLI
RIEPILOGO CALCOLI
Superficie ragguagliata :
Prezzo Medio di riferimento :
m²
(€ / m²)
Coefficiente Correttivo Finale :
93.20
2´500.00
1.563
[2´500.00 * 1.563] = Prezzo Stima :
(€ / m²)
[93.20 * 3´907.50] = Valore Stima :
€
364´179.00
Totale particolarità :
€
45´000.00
[0.00 + 45´000.00] = Totale Incrementi :
€
45´000.00
[45´000.00 / 93.20] = Incidenza Incrementi :
(€ / m²)
3´907.50
482.83
Totale Spese Deliberate :
€
1´500.00
[1´500.00 + 0.00] = Totale Decrementi :
€
1´500.00
[1´500.00 / 93.20] = Incidenza Decrementi :
[364´179.00 + 45´000.00 - 1´500.00] = VALORE IMMOBILE :
[407´679.00 / 93.20] = PREZZO IMMOBILE :
(€ / m²)
€
(€ / m²)
16.09
407´679.00
4´374.24
4.5
STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
4.5.1 RIEPILOGO CALCOLI
RIEPILOGO CALCOLI
Superficie ragguagliata :
m²
93.20
Reddito Annuale :
€
9´600.00
Saggio di capitalizzazione :
%
3.00
Fattore di apprezzamento :
%
0.25
Fattore di deprezzamento :
%
1.25
Totale Saggio di capitalizzazione :
%
2.00
[9´600.00 / (2.00/100)] = Valore Stima :
€
480´000.00
Totale particolarità :
€
93´000.00
[0.00 + 45´000.00] = Totale Incrementi :
€
93´000.00
(€ / m²)
1000.00
Totale Spese Deliberate :
€
1´500.00
[1´500.00 + 0.00] = Totale Decrementi :
€
1´500.00
[93´000.00 / 93.20] = Incidenza Incrementi :
[1´500.00 / 93.20] = Incidenza Decrementi :
(€ / m²)
€
[480´000.00 + 93´000.00 - 1´500.00] = VALORE IMMOBILE :
[403´500.00 / 93.20] = PREZZO IMMOBILE :
16.09
403´500.00
(€ / m²)
4´329.40
5. TOTALI GENERALI
5.1 RIEPILOGO STIME PER COMPARAZIONE DIRETTA
FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO
VIA PAONE ,34 - 04023 - FORMIA (LT)
Valore beni mobili
Superficie
Prezzo Immobile
Valore Immobile
€
m² 93.2
€/m² 4´374.24
€ 407´679.00
5.2 RIEPILOGO STIME PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO
VIA PAONE ,34 - 04023 - FORMIA (LT)
Valore beni mobili
Superficie
Prezzo Immobile
Valore Immobile
€
m² 93.2
€/m² 4´329.40
€ 403´500.00
FOTO - 001 - VISTA ZONA VIA PAONE
<FORMIA - sito in FORMIA (LT) - VIA PAONE ,34>
FOTO - 002 - VISTA PALAZZINA
<FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE FORMIA VIA PAONE 34>
FOTO - 003 - PIANTA E VISTA 3D
<FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO FORMIA VIA PAONE 34>
FOTO - 004 - <Descrizione Foto...>
<FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO FORMIA VIA PAONE 34>
FOTO - 005 - <Descrizione Foto...>
<FORMIA - PALAZZINA BIFAMILIARE - APPARTAMENTO PRIMO PIANO FORMIA VIA PAONE 34>