COMUNE DI
CASTELNUOVO BERARDENGA
(Provincia di Siena)
Settore Lavori Pubblici e Manutenzioni
Ufficio Lavori Pubblici
Via Garibaldi, 4 – Tel. 0577/351313 - Fax 0577/355273
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OGGETTO
Studio di fattibilità
Allegato n. 01 al bando di project finance
DOCUMENTAZIONE GARA D’APPALTO - Approvata con Determinazione n. 7S/88 del 20/08/2012
ELABORATO
REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL SITO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
AREA DI COMPETENZA
RESP.LE PROCED.TO
DATA
Settore 7 “Lavori Pubblici e Manutenzioni”
Ufficio Lavori Pubblici
E-mail: [email protected]
Tel. 0577 351313 - Fax 0577 355273
geom. PICCHI Mariasilvia
Responsabile del Settore Lavori Pubblici e Manutenzioni
E-mail: [email protected]
Tel. 0577 351321 - Fax 0577 355273
Castelnuovo Berardenga lì, 20 agosto 2012
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SOMMARIO
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
Premessa ......................................................................................................................................................... 4
Obiettivi ............................................................................................................................................................ 4
La scelta del project finance .......................................................................................................................... 5
Fattibilità dell'intervento ................................................................................................................................. 5
4.1. Valutazione della domanda territoriale .................................................................................................... 6
4.2. Rischi connessi all'intervento .................................................................................................................. 6
4.3. Sostenibilità finanziaria ............................................................................................................................ 6
Fattibilità amministrativo-istituzionàle ......................................................................................................... 7
Il contesto ambientale ..................................................................................................................................... 7
Definizione dei caratteri ambientali ............................................................................................................... 8
La sorgente ...................................................................................................................................................... 8
La casa colonica ............................................................................................................................................. 9
All. D_E_01 - Schema grafico planimetrico con prospetti e sezioni - Scala 1:200..................................... 12
All. D_E_02 - Pianta piano terra e piano primo - Scala 1:100.................................................................... 13
Il contesto territoriale e vincoli urbanistici ................................................................................................. 14
10.1. Previsioni urbanistiche di piano regolatore generale comunale vigente .............................................. 14
10.2. Previsioni urbanistiche di piano strutturale ........................................................................................... 15
10.3. Vincoli ambientali ................................................................................................................................. 16
10.4. Vincoli paesaggistici ............................................................................................................................. 17
Coerenza dell’intervento con gli strumenti urbanistici............................................................................... 17
All. I_A_01 - Inquadramento territoriale .................................................................................................... 19
All. I_A_02 - Estratto di mappa catastale................................................................................................... 20
All. I_A_03 - Sovrapposizione catastale con ortofoto digitale .................................................................... 21
All. I_A_04 - Estratto planimetrico di P.R.G. .............................................................................................. 22
All. I_A_05 - Estratto planimetrico del P.P.A. ............................................................................................ 23
All. I_A_06 - Estratto planimetrico del P.S. ............................................................................................... 24
All. I_A_07 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - pag. 1 .............................................................................. 25
All. I_A_08 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - pag. 2............................................................................... 26
All. I_A_09 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - pag. 3............................................................................... 27
All. I_A_10 - Estratto planimetrico del P.S. - Sistemi territoriali - Tav. Si02-I ............................................ 28
All. I_A_11 - Estratto planimetrico del P.S. - Patrimonio territoriale sud - Tav. Si02b................................ 29
All. I_A_12 - Estratto planimetrico del P.S. - Invarianti strutturali del territorio (Sud) - Tav. Si03b ............ 30
All. I_A_13 - Estratto planimetrico del P.S. - Uso e tutela delle risorse - Tav. Si04 ................................... 31
All. I_A_14 - Estratto planimetrico del P.S. - Valoriz.ne risorse paesagg.co cultu-rale - Tav. Si05............ 32
All. I_A_15 - Estratto planimetrico del P.S. - Elementi del P.T.C. - Tav. Vi01............................................ 33
All. I_A_16 - Estratto planimetrico del P.S. - Vincoli sud - Tav. Vi02 b ...................................................... 34
All. I_A_17 - Carta della pericolosità geologica sud - Tav. Fi 09 b............................................................. 35
All. I_A_18 - Carta degli ambiti e della pericolosità idraulica - Tav. Fi 07 b ............................................... 36
All. I_A_19 - Verifica esclusione dal vincolo paesagg.co ai sensi della D.C.R. n. 95/1986 ....................... 37
Descrizione dell'intervento............................................................................................................................ 38
Superamento delle barriere architettoniche ................................................................................................ 41
Fattibilità ambientale ..................................................................................................................................... 41
All. P_P_01 – Proposta progettuale .......................................................................................................... 42
Stima parametrica del costo di costruzione e di realizzazione ................................................................. 43
Analisi di fattibilità economico-finanziaria................................................................................................... 45
16.1. Costi di start-up..................................................................................................................................... 45
16.2. Analisi finanziaria della gestione ........................................................................................................... 45
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16.2.1. Analisi dei costi di gestione a regime...................................................................................... 46
16.2.2. Costi del personale ................................................................................................................. 46
16.2.3. Costi di manutenzione ............................................................................................................ 46
16.2.4. Costi di marketing/pubblicità................................................................................................... 47
16.2.5. Costi di gestione operativa ..................................................................................................... 47
16.3. Analisi dei ricavi potenziali ................................................................................................................... 47
16.4. Piano finanziario di riepilogo ................................................................................................................ 48
17. Analisi giuridica della convenzione ............................................................................................................. 48
17.1. Schema della convenzione .................................................................................................................. 48
17.2. Contenuti essenziali della convenzione ............................................................................................... 50
17.2.1. Allocazione dei rischi ............................................................................................................. 50
17.2.2. Identificazione e trasferimento dei rischi ................................................................................ 51
17.2.3. La matrice dei rischi ............................................................................................................... 52
17.2.4. Garanzie assicurative ............................................................................................................ 55
17.2.5. Sistemi di monitoraggio .......................................................................................................... 55
17.2.6. Penali ..................................................................................................................................... 57
17.2.7. Rinegoziazione ....................................................................................................................... 57
18. Cronoprogramma indicativo delle fasi attuative ........................................................................................ 58
19. Rapporti patrimoniali tra pubblica amministrazione e concessionario ................................................... 59
19.1. Oggetto della concessione .................................................................................................................. 59
19.2. Cessione del diritto di superficie .......................................................................................................... 59
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1.
PREMESSA
L’iniziativa si pone come obiettivo lo sviluppo del sito dell’Acqua Borra che, partendo dal ripristino di una
vasca di raccolta delle acque della sorgente e delle altre piccole scaturigini naturali - si estenda, con una serie di
interventi leggeri di natura ambientale, ai vari servizi legati ai percorsi trekking, all’attività ludica, all'escursionismo
equestre e alle piste ciclabili, con la creazione anche di una zona per la sosta camper.
2.
OBIETTIVI
L’Amministrazione ritiene che il recupero funzionale dell’area, vada incontro ad una serie di obiettivi che
hanno carattere di pubblico interesse per il nostro territorio.
Essi possono essere cosi riassunti:
a)
Fruibilità pubblica dell’area, con recupero e utilizzo dell’acqua termale, finalizzata al rilancio e alla
valorizzazione di una struttura e di una tradizione storica del territorio, di un marchio/immagine di Castelnuovo
Berardenga e del suo contesto, con effetti sulla promozione in senso turistico dell’intera area.
b)
Fornitura agli abitanti di Castelnuovo Berardenga e della zona di servizi prevalentemente legati all’acqua nel
campo dello sport e del relax e della cura della persona.
c)
Recupero dell’area di pertinenza della casa colonica esistente, con finalità legate allo svago, agli spettacoli, ed
agli eventi culturali, da realizzarsi anche in collaborazione con le Associazioni ed il mondo del volontariato.
d)
Migliore funzionalità della struttura di ristorazione;
e)
Adeguata sorveglianza dell’area, in grado di prevenire comportamenti contrari al decoro e all’ordine pubblico;
f)
Promozione del turismo itinerante, da attuare con la realizzazione di spazi dedicati al mondo del Plein Air;
La complessità dell’iniziativa a fronte della disponibilità di risorse pubbliche e il suo stesso carattere
inducono a rivolgersi per la sua realizzazione agli strumenti offerti dalla finanza di progetto, che permettono di
coinvolgere l’imprenditoria privata.
Il fabbisogno che si intende soddisfare riguarda le attività legate al benessere, allo sport e al turismo.
La creazione di queste attività dovrebbe, da un lato, favorire una crescita dell’economia locale in settori a
basso impatto territoriale e ambientale e, dall’altro, garantire ai cittadini di Castelnuovo Berardenga e degli altri
Comuni dell’area, l’incremento dell’offerta di servizi attualmente poco presenti in zona ed entrati ormai nella
domanda espressa da diverse fasce di età.
Foto n. 01 - Vista dal torrente “Malena”
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E' inoltre volontà dell’Amministrazione che le strutture che verranno realizzate garantiscano un’offerta
diversificata, sia in termini di costi e di servizi, che di accessibilità da parte di un pubblico ampio. In esse, dovranno
trovare spazio anche attività sportive leggere e di svago rivolte alle fasce deboli della popolazione, quali i minori e
gli anziani, con prezzi agevolati che saranno stabiliti in fase di convenzione con il Privato.
3.
LA SCELTA DEL PROJECT FINANCE
E’ volontà dell’Amministrazione di utilizzare lo strumento del project finance, in quanto flessibile per
l’attuazione, la gestione ed il finanziamento di questa iniziativa pubblica, in grado di garantire il perseguimento
dell’equilibrio economico finanziario dell’operazione, la qualità delle opere e soprattutto dei servizi resi all’utenza.
Attraverso questo modello, la pubblica amministrazione può fornire i dati di input attraverso una puntuale
programmazione di base che trova il suo primo riferimento nel presente studio di fattibilità, redatto dalla stazione
appaltante, e si sviluppa e definisce con la proposta del promotore, sia sotto il profilo progettuale e costruttivo che
sotto quello gestionale. Si concretizza, in tal modo, un’interazione completa tra finalità e obiettivi di natura pubblica
e privata in funzione della realizzazione di un prodotto in grado di soddisfare potenzialmente le aspettative di tutti i
soggetti coinvolti.
Il ricorso a risorse diverse dal finanziamento pubblico puro sopperisce, anche nel caso di specie, alla
mancanza di finanze pubbliche sufficienti per la totale riqualificazione, anche urbana, dell’area coinvolta.
Trattandosi di un’attività che effettivamente mira al soddisfacimento dei bisogni della collettività ed al rilancio
turistico ed economico del territorio, essa verrà sostenuta dalla cessione da parte dell’Amministrazione del diritto di
superficie sulle aree oggetto di concessione.
La fattibilità dell’attivazione di capitali privati nell’intervento in oggetto è legata naturalmente alla valutazione,
di una capacità insita del progetto di generare flussi di cassa positivi per la durata della concessione di gestione
dell’opera, che potrà essere al massimo di 8 anni, e quindi atta a coprire i costi dell’investimento (come previsto
dall’articolo 143, comma 6, del D.lgs. 163/2006), rimborsando il debito e garantendo agli investitori privati un giusto
utile di impresa.
4.
FATTIBILITA' DELL'INTERVENTO
L’intervento comporta costi che riguardano la sua realizzazione, ma anche, come è ovvio, la sua gestione. A
prescindere dall’impegno economico per la realizzazione della vasca termale e per la costruzione delle strutture
integrative necessarie a garantire un intervento di qualità (valutato come rilevante già in questa fase preliminare) è
il tema della gestione, che fa propendere per la ricerca di un partner privato in quanto implica un impegno
continuativo di risorse umane e finanziarie, oltre che l’impiego di professionalità e specializzazioni non presenti, di
solito, in una pubblica amministrazione.
La gestione implica inoltre profili rischio imprenditoriale poco consoni all’intervento diretto del pubblico, per
cui risulta corretto rivolgersi all’iniziativa privata mettendola in condizioni di verificare l’ottimizzazione dell’intervento
e condurla a un punto di equilibrio economico finanziario sostenibile.
Ai soggetti privati si chiederà quindi di formulare una proposta che, nel rispetto dei vincoli e degli obiettivi
individuati, permetta di recuperare l’area restituendola ad una funzione più moderna ed adeguata nei termini già
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esposti. Per garantire il raggiungimento del punto di equilibrio economico l’investitore potrà adottare soluzioni che
integrino il fulcro dell’iniziativa individuato dall’Amministrazione con elementi integrativi, comunque compatibili con i
vincoli ambientali, territoriali e funzionali indicati più oltre.
D’altra parte l’Amministrazione valuterà le diverse proposte anche sulla base di integrazioni alle finalità di
interesse pubblico elencate nei punti precedenti.
4.1. VALUTAZIONE DELLA DOMANDA TERRITORIALE
L’area in oggetto sul piano dell’interesse commerciale presenta diversi pregi, come ad esempio la presenza
delle acque termali, la storicità del luogo e non ultimo il contesto del potenziale turistico produttivo, rappresentato
dal colle di Monteaperti - dal quale si gode un panorama superbo sulla valle dell'Arbia - dalle aziende agrituristiche,
dalla produzione del vino, dalle escursioni naturalistiche ecc..
Inoltre, è da tener presente la collocazione sulla direttrice S.G. E72 Gorsseto-Fano e la vicinanza, in termini
di pochi minuti, dalla città di Siena.
Queste caratteristiche, unitamente alla presenza dell’acqua termale presentano elementi di indubbio valore.
4.2. RISCHI CONNESSI ALL'INTERVENTO
Le principali categorie di rischio in caso di intervento diretto dell’Amministrazione riguardano:
a)
La valutazione del corretto equilibrio tra le diverse tipologie dei servizi offerti in un mercato soggetto ad un
elevato dinamismo;
b)
La valutazione dei costi di intervento in relazione ad una struttura non convenzionale per l’esperienza
dell’Amministrazione, con i conseguenti costi derivanti da consulenze esterne;
c)
La valutazione dei costi di gestione e l’individuazione e reperimento delle professionalità adeguate ad essa
nel contesto di riferimento delle P.A.;
d)
In generale l’assunzione di un rischio imprenditoriale non rientrante tra le competenze tipiche e proprie della
P.A.;
A fronte di ciò la procedura della concessione ad un soggetto esterno, se adeguatamente garantita
contrattualmente, trasferisce tali oneri sull’iniziativa privata, offrendo al proponente la possibilità di equilibrare il
rischio attraverso una ipotesi di copertura di propria valutazione che l’Amministrazione è comunque libera di
ponderare ed eventualmente negoziare. I principali rischi connessi riguardano:
e)
Il rischio di fallimento de|I’iniziativa in corso di realizzazione e/o di gestione: nel primo caso esistono le
garanzie tipiche dei lavori pubblici; nel secondo, viene comunque garantito il recupero del bene recuperato e
attrezzato senza perdita della proprietà e con la possibilità di riavviare l’attività o con altri soggetti, o di
adottare soluzioni alternative;
f)
Il raggiungimento degli obiettivi previsti in funzione di una gestione inadeguata, rischio anch'esso limitabile
contrattualmente.
4.3. SOSTENIBILITÀ FINANZIARIA
Si ipotizza un costo di circa € 200.000,00 come esplicitato al successivo punto 14 “stima parametrica del
costo di costruzione e di realizzazione” del presente studio di fattibilità.
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A tale somma stimata per l’intervento si aggiungono i costi di manutenzione della struttura che in questa
fase non sono facilmente quantificabili essendo direttamente dipendenti dalle tipologie costruttive e impiantistiche
adottate, nonché i costi di gestione, anch’essi strettamente legati alle modalità gestionali.
5.
FATTIBILITÀ AMMINISTRATIVO-ISTITUZIONÀLE
Il procedimento di finanza di progetto sarà sviluppato secondo la procedura prevista dal Codice degli appalti,
ai sensi dell’art. 153 del D.lgs. 163/06.
La procedura che si intende adottare per il caso di specie è quella della gara unica, prevista dall’art. 153,
commi 1-14 del D.lgs. 163/06, con l’applicazione del criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa.
Ai fini della relativa attuazione, si è tenuto conto di quanto esposto dall’Autorità di Vigilanza sui contratti
pubblici di lavori, servizi e forniture (AVCP), ed in osservanza del contributo dell'Unità Tecnica Finanza di Progetto
- con la determinazione n. 1 del 14 gennaio 2009, contenente le linee guida per l'affidamento delle concessioni
secondo la procedura di cui all'art. 153 del Codice e per la redazione dello studio di fattibilità, e con la
determinazione n. 3 del 20 maggio 2009, contenente le linee guida per la redazione dei documenti di gara per le
procedure previste dall'art. 153 del Codice dei contratti pubblici.
Pertanto l’intervento di sviluppo dell’area dell’Acqua Borra è stato inserto nel Programma Triennale degli
investimenti come opera di pubblica utilità da realizzare in concessione ad iniziativa privata.
6.
IL CONTESTO AMBIENTALE
II Piano Regolatore generale vigente ha definito la necessità di considerare la sorgente dell'acqua Borra
come componente fondamentale di un'area di notevole interesse ambientale da sottoporre a diversi livelli di tutela,
conservazione e valorizzazione.
L'ipotesi di definizione di tale area trova una logica generale nell'ambito dello sviluppo e dei riequilibri delle
potenzialità turistico ricettive legate allo sfruttamento compatibile e alla conservazione della risorsa ambiente di cui
il comune è estremamente ricco per quantità, qualità e varietà.
Il raffronto tra le risorse disponibili utilizzate e potenziali dell'arco nord del territorio comunale, il Chianti, e
quelle della zona sud, forse meno appariscenti e meno valorizzate, ha indotto a considerare l'utilizzo dell'area
dell'Acqua Borra come il potenziale volano per un equilibrato riassetto del territorio comunale, in grado di innescare
flussi di interesse, di movimento e di investimenti.
L'idea quindi di riconsiderare il comprensorio intorno alla sorgente come un ambiente unitario pur
nella diversificazione dei suoi ambiti ha portato alla definizione di una area a parco territoriale di tipo complesso, in
cui le varie funzioni e valenze ricondotte ad un progetto organico, si completano e si integrano a vicenda
valorizzandosi e rivitalizzando un ambito territoriale ben più ampio, che travalica gli stessi confini amministrativi.
L' ipotesi di previsione di un parco è ampiamente giustificata dalla risorsa potenziale esistente la cui
varietà e ricchezza induce a definire tale struttura come parco storico termale archeologico agricolo.
La definizione dell'ambito territoriale interessato serve ad individuare lo schema generale del parco, la
possibile struttura funzionale, la localizzazione dei nodi e dei progetti possibili, nonché delle priorità di intervento, in
modo che intervenendo per gradi si possa innescare un meccanismo a catena che porti, in tappe successive e con
un continuo processo di verifica e di perfezionamento degli strumenti necessari alla più idonea definizione ed al
migliore utilizzo di tutte le risorse esistenti.
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L’intervento ipotizzato risulta prioritario in quanto:
compatibile con lo strumento urbanistico vigente e quindi di immediata eseguibilità;
posizionato in luogo strategico rispetto alla viabilità veicolare e rispetto al ruolo di porta di accesso all’area;
elemento qualificante dell'area e quindi catalizzatore di interessi da parte di un gran numero di potenziali
utenti ed in grado di innescare per induzione quei meccanismi di valorizzazione dell'intorno, che dovrebbero
in tempi più lunghi, porterà al completo utilizzo della risorsa del comprensorio tramite progetti specifici legati
necessariamente al buon esito di ciascuna delle fasi che li precedono.
7.
DEFINIZIONE DEI CARATTERI AMBIENTALI
L'ambito territoriale è decisamente caratterizzato dall'intersezione dei diversi sistemi ambientali che in
questo luogo confluiscono e dalle notevoli risorse storiche.
Siamo qui in presenza delle ultime propaggini del sistema ambientale tipico del Chianti, con le colture ad ulivo
e vite ed i tipici insediamenti rurali, ma già il panorama delle crete è fortemente avvertibile con l'asprezza delle
biancane, veri e propri affioramenti calanchivi, che si staccano dall'ambiente circostante per motivi geomorfologici e
che preludono alle tipologie proprie delle crete senesi, più marcate nel territorio del comune di Asciano.
Il sito è reso ancora più interessante e vario dal sistema ambientale creato dalla presenza dei corsi d'acqua
dell'Ansia e della Malena.
Il luogo è inoltre ricco di numerose testimonianze storiche:
il colle di Monteaperti, luogo della storica battaglia del 1260, di cui sono ben conservate alcune importanti
memorie di carattere monumentale;
la presenza capillare in tutta l'area di trovamenti archeologici di epoca etrusca, romana e medioevale;
il borgo storico di Monteaperti, tipico insediamento rurale dalle pregevoli caratteristiche tipologiche ed
architettoniche;
la sorgente termale stessa, conosciuta sin dall'antichità per le proprietà terapeutiche delle sue acque.
8.
LA SORGENTE
Una breve trattazione a se merita la sorgente, oggetto sin da tempi remoti di trattati inerenti alle caratteristiche
e alle possibilità di sfruttamento delle acque cui sono da sempre attribuite proprietà terapeutiche "miracolose".
Foto n. 02 - Vista dalla strada che collega la statale al podere Palazzetto
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Le doti di quest'acqua sono anzi "tali e tante", come ricorda il Terucci (medico filosofo Sanese del 1600), nelle
pagine introduttive del suo “Trattato dell'Acqua Borra", che pare quest'acqua sia stata data dai cieli come preziosa
medicina per sanare quasi tutti i mali del corpo.
Tre sono le sorgenti principali oltre a varie altre piccole scaturigini. L'acqua di quella più alta è fredda,
mentre quella che scaturisce vicino alla rupe di travertino è leggermente termale, con una temperatura di circa 37
gradi, e di questa appunto veniva fatto uso medico.
Questa sorgente, la cui acqua è da sempre riconosciuta per le sue notevoli qualità, contrariamente a quanto
avveniva in epoca Etrusca e Romana, è oggi quasi completamente abbandonata, salvo un uso sporadico da parte
degli abitanti del luogo.
In antichità la sorgente e le scaturigini erano probabilmente riunite in una grande vasca, che nel corso dei
secoli, per incuria ed a causa dei sedimenti, si è riempita sino a perderne ogni traccia.
Dette sedimentazioni si sono nei secoli cementate in travertino, tanto che tra la fine dell'ottocento ed i primi
del novecento, nell'area in oggetto fu attivata una cava.
Di fatto durante i lavori per l'escavazione del travertino dal blocco monolitico, negli strati sovrapposti di
questo, furono trovati i doletti votivi ed antiche medaglie romane, che, come è noto, era costume gettare nelle
sorgenti e nelle vasche delle "acque salubri", in onore e riconoscenza per le ninfe patrone delle medesime.
"Si può dunque supporre che i massi di travertino occupino adesso la sede ove un tempo le acque erano
radunate in vasca" (G. Santi, Viaggio terzo).
Molti sono gli autori e molti i testi inerenti alle problematiche sull'uso e sul riuso dell'acqua borra e molti se
ne potrebbero citare; comunque l'ampia bibliografia sull'argomento, dal diciassettesimo al diciannovesimo secolo,
acquisisce oggi un significato particolare in quanto contribuisce a chiarire fatti analisi e problematiche che,
apparentemente datati, conservano ancora una moderna funzione di stimolo proprio per il carattere rivendicativo
nei confronti di un riutilizzo attrezzato e razionale della risorsa "Acqua Borra".
9.
LA CASA COLONICA
Un secolo fa lo scenario era ancora più suggestivo: l'acqua defluiva dalla sommità di una piccola collina di
travertino, formata nel corso dei millenni dal deposito del calcare.
Il piccolo deposito di travertino dell'Acqua Borra è stato utilizzato tra la fine dell'800 e l'inizio del '900 per
ricavare materiale da costruzione, caratterizzato da particolari sfumature arancioni. É rimasta solo una parete: da
una parte è l'ultimo fronte della cava di travertino e dall'altra è il muro della casa colonica.
La parete di travertino è come un libro aperto, sul quale leggere la storia dell'antica collina: si possono
distinguere i diversi strati di travertino ed anche individuare i piccoli coni sorgentizi, una volta superficiali, dai quali
sgorgava l'acqua.
L'edificio si presenta come un organismo compatto di forma pressoché parallelepipeda, su due piani fuori terra.
L’immobile è qualificato da una struttura portante continua in pietra locale, con una fodera che corre
perimetralmente all’ingombro interno. All’interno della struttura vi è una muratura di spina con analoghe
caratteristiche di quella esterna che oltre a rafforzare il concetto di orizzontalità della struttura ne divide l’interno in
due ambiti nettamente separati; uno ad est ed uno ad ovest. La massività propria del materiale utilizzato nella
realizzazione dell’edificio, trova riscontro in una pesantezza dei fronti, che si presentano liberamente scanditi da
bucature, irregolari e non allineate sui due piani. Le aperture sono architravate con profilati metallici ancorati alle
murature.
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Planimetricamente regolare, il fabbricato si sviluppa su base rettangolare, con l’accesso principale posto sul
fronte ovest, e una morfologia interna che in alcuni casi ha fatto utilizzo di forme articolate e flessibili, studiate per
assicurare una corretta separazione e distinzione dei vari settori.
La conformazione planimetrica dell’edificio ha reso possibile organizzare la distribuzione partendo proprio
dalla forma; al piano terra la soluzione distributiva privilegia l’ingresso del pubblico dal parcheggio antistante, con
un ampio “bancone” per la vendita dei prodotti tipici del territorio, bar e caffetteria (mq. 33 ca).
La restante parte ospita l’enoteca (mq. 21 ca), comunicante con una saletta espositiva (mq. 14 ca), e piccoli
locali adibiti a spogliatoi e bagno, a servizio della sorgente.
La zona espositiva è dotata di un servizio igienico a norma per i portatori di handicap.
Al primo piano, che prende accesso oltre che dalla scala esterna esistente, anche da una scala interna, si
sviluppa un ampio locale destinato ad attività di ristorazione, con due sale pranzo, di cui la principale (mq. 57 ca), e
la secondaria (mq. 18 ca), una cucina (mq. 14 ca), un locale lavanderia (mq. 8,50 ca) un bagno ed un ripostiglio.
L’aggregazione lineare, la distribuzione degli ambienti e le tecnologie utilizzate, sono tali da garantire
un’adattabilità degli spazi interni, senza che venga pregiudicata la corretta e la migliore utilizzazione possibile.
Dal punto di vista strutturale le murature sono state in epoca recente rifondate, mediante la realizzazione di
cordoli in c.l.s armati, e ricollegate con cordoli passanti sotto le stesse.
I solai sono con struttura in legno con impalcati in mezzane e soprastante soletta in c.l.s armata con maglia
di rete elettrosaldata, ancorata alle murature perimetrali mediante agganci a coda di rondine.
Con la stessa tecnica è stato rifatto il solaio di copertura, ma ordito in modo tale da risultare non spingente
sulle murature di bordo, lo stesso è stato cerchiato mediante la realizzazione di un cordolo armato al quale è stata
agganciata la gronda perimetrale.
La copertura è adeguatamente coibentata con un materassino di polistirene ed impermeabilizzata con uno
strato di guaina a base di elastomero bituminoso con finitura superficiale ardesiata in modo da garantire una
adeguata aderenza del manto di copertura.
II solaio al piano terreno è realizzato con travetti in precompresso ancorati ai cordoli di sottofondazione e
pignatte, opportunamente staccato dal terreno e impermeabilizzato per evitare eventuale umidità di risalita.
Le murature esterne risultano ristuccate a calce mediante rabbocco; sono a vista le parti più sporgenti del
Foto n. 03 - Casa colonica - Vista Nord
Studio di fattibilità
Foto n. 04 - Casa colonica - Vista Est
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paramento murario. Il manto di copertura è stato anch’esso rifatto completamente con tegole e coppi,
utilizzando materiale di recupero.
Gli infissi esterni sono in parte di tipo tradizionale con struttura lignea ed in parte di tipo speciale a struttura
metallica. Le finestre sono tutte di tipo tradizionale ad anta tripartita in legno dolce verniciato dotate di
vetrocamera. Le porte al piano terra sono a struttura metallica e caratterizzate da un particolare disegno al fine di
sottolineare la funzione di accesso ai vari locali.
Le pareti sono intonacate a calce e tinteggiate color bianco. I bagni e gli spogliatoi sono pavimentati con
piastrelle in monocottura con disegno semplice mentre le pareti sono rivestite sino alla altezza di m. 2 con le
stesse mattonelle usate per la pavimentazione.
Al piano terreno e primo i locali sono pavimentati con mattonelle in cotto non arrotato montate a spina su
semolone di rena e cemento; solo in alcune parte del piano terra è stato utilizzato il materiale lapideo recuperato
negli sbancamenti del travertino, miscelato con malta di cemento bianco catalizzatore e ossidi colorati.
La cucina è dotata di rivestimento in piastrelle sino all'altezza di oltre m. 2.00.
Le porte interne sono a pannelli lisci tamburate a nido d'ape e compensato di pioppo, verniciate color bianco
e dotate di maniglie serratura e ferramenta di tipo pesante in ottone.
Le porte si differenzieranno per i diversi tipi di apertura, a anta, a scorrere e a libro.
L'impianto di riscaldamento è a circolazione forzata di acqua calda ed e composto da una caldaia a metano
posta nel locale spogliatoio al piano primo. La caldaia, del tipo ad alto rendimento è corredata di tutti gli organi di
sicurezza, di regolazione e controllo, vaso di espansione e pompa di circolazione. E’ inoltre provvista di produzione
di acqua calda sanitaria tramite scambiatore rapido e boiler di accumulo.
Dalla caldaia si diparte la distribuzione primaria fino ai collettori complanari situati al piano terra ed al primo
piano. L’ impianto è con 4 zone ciascuna provvista di collettore complanare. La regolazione di ogni zona è affidata
ad un termostato dotato di programmatore giornaliero che consente la regolazione della temperatura almeno sui
due livelli nell'arco delle 24 ore.
Di seguito vengono allegate le seguenti tavole grafiche utili ad un migliore descrizione dell’edificio:
All. D_E_01 - Schema grafico planimetrico con prospetti e sezioni - Scala 1:200;
All. D_E_02 - Pianta piano terra e piano primo - Scala 1:100.
Foto n. 05 - Casa colonica - Vista Sud
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Foto n. 06 - Casa colonica - Vista Ovest
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10.
IL CONTESTO TERRITORIALE E VINCOLI URBANISTICI
Si è provveduto ad esaminare le prescrizioni esistenti al riguardo, allo scopo di verificare specifici obblighi in
relazione agli adempimenti collegati allo studio di fattibilità.
Si rappresentano di seguito le prescrizioni previste dagli strumenti urbanistici attualmente in vigore,
corredando il presente studio dal certificato di destinazione urbanistica dell’area interessata dall’intervento.
Al fine dell’approvazione del progetto proposto, da sviluppare coerentemente alle prescrizioni indicate nel
presente studio di fattibilità”.
10.1. PREVISIONI URBANISTICHE DI PIANO REGOLATORE GENERALE COMUNALE VIGENTE
Sotto il profilo urbanistico I’area è destinata a finalità congruenti con gli obiettivi dell’Amministrazione, risulta
interamente di sua proprietà, ed è contraddistinta al N.C.T. di Siena al Foglio n° 187 particelle 49, 271, 272, 402 e
407 del Comune di Castelnuovo Berardenga.
Dal al punto di vista geografico risulta così inquadrata:
Foglio 297060 della Cartografia Tecnica Regionale a scala 1:10.000;
Foglio D13L15 della C.T.R. 2.000;
L’intervento opera in area urbana, in zona “EP(T) - Espansione a prevalente uso produttivoturistico/ricettivo”, intervento indiretto, sottozona EP(T)11 - Località Casetta "Acqua Borra", normata dagli articoli
74 e 77 delle N.T.A..
Di seguito vengono riportati per estratto i citati riferimenti normativi:
Art. 74 (N.T.A. di P.R.G) - EP(T) Espansione a prevalente uso produttivo-turistico/ricettivo.
Le zone produttive turistico/ricettive sono indicate negli elaborati grafici con la apposita sigla (T) e si dividono
in sottozone contrassegnate da un numero sovrapposto a ciascuna di esse.
Tali zone sono destinate alla realizzazione di alberghi, ristoranti, foresterie, case albergo, residences,
campeggi, bar, edifici per lo spettacolo cinematografico e teatrale, sale da ballo e discoteche, attrezzature
per lo svago e il tempo libero, attrezzature per il termalismo, cliniche della salute.
Sottozona EP(T)11 - Località Casetta "Acqua Borra"
Intervento per cui è già stato redatto un apposito Piano Particolareggiato sulla base delle previsioni di P.d.f.
(Art. 90 R.E. - P.D.F.) da attuarsi mediante P.I.P. all'interno della più vasta previsione di area a parco
storico termale.
Per quanto concerne le previsioni di dettaglio e le specifiche sull'intervento si rimanda al sopra citato piano
particolareggiato già in dotazione all'Amministrazione Comunale.
Art. 77 (N.T.A. di P.R.G) - Epn. Stesse categorie intervento indiretto.
Con tale definizione si intendono tutte quelle aree, destinate ad attività produttive, come descritte ai
precedenti Art.li 73/75, localizzate all'esterno o nelle immediate adiacenze di aree urbane residenziali o
produttive, che non siano dotate di opere di urbanizzazione primaria funzionalmente collegate con quelle
comunali. Gli interventi saranno realizzati tramite "piano urbanistico preventivo", ex Art.li 30/34.
Le aree sopra menzionate, se inserite in zone sulle quali è stato redatto apposito "Piano di dettaglio" o
"Scheda", sono dotate di una serie di specifiche grafiche e normative che individuano per ogni comparto ed
ogni singolo edificio tutti i parametri necessari alla definizione del progetto.
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Art. 90 (R.E. di P.D.F.) - Zona vincolata per impianti termali.
Tale zona è vincolata all'insediamento di attrezzature ed impianti idrotermali.
Tutta la zona indicata nella planimetria costituisce un unico comparto e pertanto, qualunque iniziativa potrà
essere assunta esclusivamente nell'ambito di uno studio generale esteso a tutto il comparto.
Lo studio dovrà approfondire:
a) Caratteristiche geo-morfologiche del suolo e del sottosuolo in rapporto alle effettive possibilità di
captazione, a scopo terapeutico, delle sorgenti. Tali ricerche dovranno essere condotte da specialisti in
materia e sottoposte alla preventiva approvazione degli istituti universitari o Organi statali competenti.
b) Dettagliato rilevo altimetrico del territorio comprendente la esatta localizzazione dei complessi rurali
esistenti, strade, corsi d'acqua ecc. e la delimitazione delle colture e dei complessi arborei.
c) Progetto planivolumetrico, nel quale siano indicati dettagliatamente tutti gli interventi, da sottoporsi
all'approvazione della Soprintendenza ai Monumenti di Siena e Grosseto.
Destinazione edilizia: esclusivamente costruzioni inerenti la attività delle cure termali e relativi servizi.
Sono esclusi complessi residenziali.
Tipo edilizio: libero. Sono prescritte coperture a tetto con falde inclinate e sovrastante manto di tegole
tradizionali.
It = 0,03
Asp = tutto il territorio del comparto, residuo delle singole competenze edificate, dovrà essere destinato a
parco.
Altezza massima = m. 6,50
Altezza minima = m. 3,00
Distacco minimo di tutti i confini = m. 10,00
Distacco minimo delle strade = valgono le norme stabilite nello art. 4 del D.M. 1.4.1968 relativo alle “distanze
minime a protezione del nastro stradale, di cui all'art. 9 della L. 6/10/1967 n. 765”.
10.2. PREVISIONI URBANISTICHE DI PIANO STRUTTURALE
Il Comune di Castelnuovo Berardenga è dotato di Piano Strutturale ai sensi dell’art. 53 della Legge
Regionale n. 1 del 3 gennaio 2005. Il Piano Strutturale del Comune di Castelnuovo Berardenga è stato approvato il
16 aprile 2009 con Del. C.C. n. 58.
L'area oggetto di intervento risulta:
compresa nell’UTOE 3 ed è assunta come parte del più generale contesto territoriale del parco fluviale
dell’Arbia e, al tempo stesso, come complesso di spazi aperti di interesse pubblico da connettere all’abitato
di Casetta al fine di mitigare l’effetto separatore della doppia infrastruttura (ferrovia e sgc).
Compresa nel perimetro delle aree prevalentemente non edificate integrative degli insediamenti (artt. 84
NTA), compresa nel SIR “Crete di Camposodo e Crete di Leonina” (artt. 18, 51 NTA), e negli ambiti per
l’istituzione di ANPIL, riserve e parchi (artt. 22, 52 NTA).
Facente parte del Sistema Territoriale delle Crete dell’Arbia (art. 57 delle NTA ) e parzialmente compresa
come infrastrutturazione ambientale (art. 70 NTA).
Ricade in area sottoposta a Vincolo Idrogeologico (R.D.L. 30/12/1923 n. 3267, L.R, n. 39/2000 e s.m i );
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Ricade in gran parte in area di Pericolosità geologica di Classe 2 (Pericolosità bassa) in quanto in zona di
pianura con caratteristiche meccaniche discrete e riferibili a parametri già noti, ed in piccola parte in area
Classe 3 (Pericolosità media).
La classificazione sismica in vigore (Ord. P.C M. 3274/2003 e Delib. G.R.T. n. 431 del 19 giugno 2006) fa
ricadere il territorio del Comune di Castelnuovo Berardenga in Pericolosità sismica 3S, ossia in livello di
pericolosità sismica della zona 3 (basso), ma con obbligo di azione sismica prevista per la zona 2 (medio).
Per quanto concerne la pericolosità idraulica (vedi estratto cartografico TAV. Fi 07 b) l'area è perimetrata in
gran parte in Classe 3 (Pericolosità media), la fascia più a ridosso del torrente “Malena in classe 4
(Pericolosità elevata), mentre per la restante porzione di terreno - lato ingresso casa colonica - in Classe 2
(Pericolosità bassa).
10.3. VINCOLI AMBIENTALI
La tutela dell’Ambiente, di fondamentale importanza per preservare le risorse naturali del territorio, viene
garantita a livello legislativo prevedendo che l’intervento sia sottoposto a specifiche valutazioni preventive
finalizzate ad ottenere apposite autorizzazioni e nulla osta da parte degli enti tutori, come di seguito evidenziato.
Le valutazioni da mettere in atto e da sviluppare, al fine di analizzare l’impatto degli atti progettuali degli
interventi proposti, si traducono in altrettanti obblighi autorizzativi o di valutazione da richiedersi agli enti preposti:
in particolare:
Valutazione ambientale strategica VAS:
La VAS interessa :
piani o programmi comunque denominati emanati da pubbliche amministrazioni;
progetti la cui valutazione rientra nella competenza statale, regionale o delle province autonome in
base a tipologie specificatamente previste;
progetti sottoposti alla verifica di assoggettabilità di competenza delle regioni e delle province
autonome.
A livello di studio di fattibilità non sussistono obblighi in ordine a tale valutazione in quanto lo studio stesso
non si configura come piano o programma nel senso tecnico e giuridico dei termini.
A livello della proposta progettuale sussiste sempre l’obbligo della verifica di assoggettabilità alla VAS in
ambito regionale. In questo caso l’obbligo della redazione della verifica ricade in capo all’aggiudicatario della
gara di project finance.
Valutazione d’impatto ambientale VIA:
La V.I.A. è una procedura che viene attuata allo scopo di proteggere e migliorare la qualità della vita, di
mantenere integra la capacità riproduttiva degli ecosistemi e delle risorse, di salvaguardare la molteplicità
della specie, di promuovere l’uso di risorse rinnovabili, di garantire l’uso plurimo delle risorse.
La V.I.A. si applica a singoli progetti di opere, pertanto ricade in capo all’aggiudicatario in relazione al
progetto presentato.
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Valutazione d’Incidenza ambientale VincA - “Direttiva comunitaria n. 43 del 21/05/1992, (92/43/CEE)”:
La V.inc.A è un procedimento che, come descritto dal D.P.R. 357/1997 all’art. 5, va attivato nei casi in cui un
piano o progetto di opera possa avere incidenza significativa su un sito segnalato in sede comunitaria.
La valutazione di incidenza riguarda pertanto tutti i progetti di opere che possono avere un incidenza
significativa sui siti di importanza comunitaria (SIC) e sulle zone di protezione speciale (ZPS).
Nel caso in argomento sussiste l’obbligo della valutazione, in quanto l’intervento ricade in siti di importanza
comunitaria (SIC). In questo caso l’obbligo della redazione della valutazione ricade in capo all’aggiudicatario
della gara di project finance.
10.4. VINCOLI PAESAGGISTICI
Corsi d’acqua vincolati - (Parte III del D. Lgs. 42/2004 - Art. 142 lett. c - Aree tutelate per legge):
L’area oggetto d’intervento si colloca con il fronte principale prospiciente il torrente Malena”, tuttavia il tratto
in questione rimane escluso dal vincolo, come indicato nella D.C.R.T. n. 95 dell’11/03/1986 “determinazione
dei fiumi, torrenti e corsi d’acqua classificati pubblici da escludere, in tutto o in parte, dal vincolo
paesaggistico per la loro irrilevanza a tali fini (Legge 8 agosto 1985 n. 431, art. 1/quater); approvazione
elenco regionale dei tratti esclusi” - vedi all. 19 al presente studio di fattibilità – “estratto planimetrico del
P.T.C.”.
11.
COERENZA DELL’INTERVENTO CON GLI STRUMENTI URBANISTICI
Nell’UTOE di riferimento, gli obiettivi di tutela e riqualificazione per l’area urbana di Casetta prevedono la
definizione di aree per lo sport ed il tempo libero, identificando l’area di Infrastrutturazione Ecologica come
elemento di Invarianza Paesaggistico-Ambientale. Pertanto, il progetto in questione si pone in coerenza con lo
strumento comunale approvato e, alla luce delle coerenze già verificate in sede di approvazione con Regione
Toscana e Amministrazione Provinciale di Siena, anche con i relativi strumenti di pianificazione – PIT e PTCP.
E’ verificata altresì anche la compatibilità con la previsione urbanistica del PRG vigente, ricadente in “Aree
per espansione produttivo turistico/ricettivo” e “espansione produttivo indiretta” in quanto trattasi di una
sistemazione leggera dell’area potenziando l’offerta di infrastrutture a servizio del turismo e del commercio.
Fra gli altri interventi, la realizzazione di un percorso pedonale, attrezzato con stalli per le auto, e una
piazzola per i camper, con adeguato attacco per lo scarico dei reflui e allacciamento idrico per i rifornimenti,
servizio attualmente mancante in tutta l’area circostante, sono interventi integrati rivolti prioritariamente al
conseguimento degli obiettivi di tutela e miglioramento delle condizioni ambientali.
Di seguito vengono allegate le seguenti tavole grafiche utili ad un migliore inquadramento dell’area in
oggetto:
All. I_A_01 - Inquadramento territoriale: Foglio 297060 della Cartografia Tecnica Regionale;
All. I_A_02 - Estratto di mappa catastale: Foglio 187 - Particelle 49, 271, 272, 402 e 407;
All. I_A_03 - Sovrapposizione catastale con ortofoto digitale;
All. I_A_04 - Estratto planimetrico di P.R.G. - Tav. Z 7 (Zoning Casetta);
All. I_A_05 - Estratto planimetrico del P.P.A. - Variante al P.D.F. - Tav. P 5 bis (Casetta);
All. I_A_06 - Estratto planimetrico del P.S. - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3;
All. I_A_07 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - Scheda descrittiva - Profili quantitativi - pag. 1;
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All. I_A_08 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - Scheda descrittiva - Profili quantitativi - pag. 2;
All. I_A_09 - Mosaico dei tessuti - U.T.O.E. 3 - Scheda descrittiva - Profili quantitativi - pag. 3;
All. I_A_10 - Estratto planimetrico del P.S. - Sistemi territoriali - Tav. Si02-I;
All. I_A_11 - Estratto planimetrico del P.S. - Patrimonio territoriale sud - Tav. Si02b;
All. I_A_12 - Estratto planimetrico del P.S. - Invarianti strutturali del territorio (Sud) - Tav. Si03b;
All. I_A_13 - Estratto planimetrico del P.S. - Uso e tutela delle risorse - Tav. Si04;
All. I_A_14 - Estratto planimetrico del P.S. - Valorizzazione delle risorse di carattere paesaggistico e culturale - Tav. Si05;
All. I_A_15 - Estratto planimetrico del P.S. - Elementi del P.T.C. - Tav. Vi01;
All. I_A_16 - Estratto planimetrico del P.S. - Vincoli sud - Tav. Vi02 b;
All. I_A_17 - Carta della pericolosità geologica sud - Tav. Fi 09 b
All. I_A_18 - Carta degli ambiti e della pericolosità idraulica - Tav. Fi 07 b
All. I_A_19 - Tratto del torrente “malena” interessato dai lavori - verifica dell’esclusione dal vincolo paesaggistico ai sensi della D.C.R. n. 95 dell’11/03/1986;
Studio di fattibilità
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Foglio 297060 della Cartografia Tecnica Regionale a scala 1:10.000
ALL. I_A_01 - INQUADRAMENTO TERRITORIALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
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FOGLIO 187 – PARTICELLE 49, 271, 272, 402 e 407
ALL. I_A_02 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
FOGLIO 187 – PARTICELLE 49, 271, 272, 402 e 407
ALL. I_A_03 - SOVRAPPOSIZIONE CATASTALE CON ORTOFOTO DIGITALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
TAV. Z 7 (ZONING CASETTA)
ALL. I_A_04 - ESTRATTO PLANIMETRICO DI P.R.G.
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
LEGENDA ZONING
TAV. P 5 bis (Casetta)
ALL. I_A_05 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL P.P.A. – VARIANTE AL P.D.F.
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
LEGENDA
MOSAICO DEI TESSUTI – U.T.O.E.3
ALL. I_A_06 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
LEGENDA
SCHEDA DESCRITTIVA - PROFILI QUANTITATIVI - PAG. 01
ALL. I_A_07 - MOSAICO DEI TESSUTI – U.T.O.E.3
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
SCHEDA DESCRITTIVA - PROFILI QUANTITATIVI - PAG. 02
ALL. I_A_08 - MOSAICO DEI TESSUTI – U.T.O.E.3
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
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SCHEDA DESCRITTIVA - PROFILI QUANTITATIVI - PAG. 03
ALL. I_A_09 - MOSAICO DEI TESSUTI – U.T.O.E.3
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
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SISTEMI TERRITORIALI - TAV. Si02-I
ALL. I_A_10 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
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LEGENDA
PATRIMONIO TERRITORIALE SUD - TAV. Si02b
ALL. I_A_11 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
LEGENDA
INVARIANTI STRUTTURALI DEL TERRITORIO (SUD) - TAV. Si03b
ALL. I_A_12 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
LEGENDA
USO E TUTELA DELLE RISORSE - TAV. Si04
ALL. I_A_13 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
LEGENDA
VALORIZZAZIONE DELLE RISORSE DI CARATTERE PAESAGGISTICO E CULTURALE - TAV. Si05
ALL. I_A_14 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
LEGENDA
ELEMENTI DEL P.T.C. - TAV. Vi01
ALL. I_A_15 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
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LEGENDA
VINCOLI SUD - TAV. Vi02 b
ALL. I_A_16 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
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LEGENDA
CARTA DELLA PERICOLOSITA’ GEOLOGICA SUD - TAV. Fi 09 b
ALL. I_A_17 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
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LEGENDA
CARTA DEGLI AMBITI E DELLA PERICOLOSITA’ IDRAULICA - TAV. Fi 07 b
ALL. I_A_18 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
LEGENDA
TRATTO DEL TORRENTE “MALENA” INTERESSATO DAI LAVORI - VERIFICA DELL’ESCLUSIONE DAL VINCOLO PAESAGGISTICO AI SENSI DELLA D.C.R.T. N. 95 DELL’11/03/1986
ALL. I_A_19 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL P.T.C.
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
LEGENDA
COMUNE DI
CASTELNUOVO BERARDENGA
(Provincia di Siena)
Settore Lavori Pubblici e Manutenzioni
Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273
e-mail: [email protected]
www.comune.castelnuovo-berardenga.si.it
12.
DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO
Un obiettivo particolarmente sentito dall’Amministrazione comunale concerne la salvaguardia e
valorizzazione della qualità dell’ambiente.
Le nuove opere, in tale ottica, dovranno fornire occasione per un sostanziale miglioramento del sito.
L'intervento previsto è limitato ad un area compresa tra il torrente la Malena, lo svincolo del raccordo
autostradale Siena Bettolle e la viabilità di accesso al podere Palazzetto.
Il terreno è leggermente in pendenza con un dislivello massimo di circa mt. 3.0.
Nella parte terminale dell'area, ai piedi della parete verticale di travertino - parte integrante della casa
colonica descritta nei paragrafi precedenti - si trova la sorgente termale detta dell'Acqua Borra.
L'intero appezzamento di terreno è costeggiato dal corso del torrente Malena lungo il quale è localizzata la
tipica vegetazione spontanea dei corsi fluviali costituita essenzialmente da diverse varietà di pioppi, salici e canne.
Il progetto prevede la realizzazione di un intervento mirato alla valorizzazione della sorgente, nel rispetto
integrale delle caratteristiche del luogo, che ha ormai assunto un grande valore di carattere testimoniale per il tipo
di integrazione raggiunta con il paesaggio circostante. Si può infatti affermare che l'aspetto dominante del progetto
consista nel definire che l'uso principale di questo sito sia indissolubilmente legato all'immagine ormai consolidata
di questo luogo nell'immaginario collettivo.
L'area di intervento è sostanzialmente divisa in due parti distinte: una, più a ridosso della strada di accesso
trattata in modo estensivo, l'altra, nella zona più di pertinenza della sorgente e dell'edificio, trattata in modo più
intensivo, in cui saranno localizzati gli interventi legati al recupero della sorgente.
La casa colonica, non sarà interessata dall’intervento, ristrutturata in epoca recente, manterrà al suo interno
gli attuali locali.
La strada che collega la statale al podere Palazzetto costituisce il bordo ed il limite fisico dell'area a parco,
modellata secondo l'andamento naturale del terreno, ha la sede viaria imbrecciata, e prende accesso in
corrispondenza dell'attuale svincolo per Casetta, costeggiando nel suo sviluppo il tratto rettilineo immediatamente
sottostante la diga di sbarramento del laghetto collinare.
La strada, costeggiando il parco, da accesso al parcheggio situato nell'ansa sottostante il rilevato naturale in
prossimità dell'edificio. Il parcheggio, in cui trovano posto circa 15 posti auto, ha un andamento in leggera
pendenza.
Il piazzale è modellato in modo da garantire, tramite apposite canalizzazioni il regolare deflusso delle acque
di scorrimento superficiale.
Nel presente studio di fattibilità si ipotizzano i seguenti interventi:
L’AREA DELLA “VASCA TERMALE” CON LE PAVIMENTAZIONI ESTERNE:
Si prevede la realizzazione di una piccola vasca nella quale saranno raccolte le acque della sorgente e delle
altre piccole scaturigini naturali.
L’obiettivo è la realizzazione di un luogo nel quale la vasca sia parte integrante della sistemazione dell’area
verde, suggerendo la sensazione di trovarsi in campagna piuttosto che in una semplice piscina.
Si ipotizza la disposizione della stessa ai piedi della scarpata esistente, elemento quest’ultimo che può
svolgere la funzione di limite fisico e schermo tra ambiente protetto ed esterno.
Studio di fattibilità
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Strutture:
Particolare attenzione dovrà essere posta nel garantire la massima durabilità ed efficacia dei componenti
strutturali utilizzando idonei spessori ed idonee tipologie di calcestruzzo, sia per la realizzazione della
vasca termale con le relative pavimentazioni, sia per gli spogliatoi con il locale tecnico per gli impianti.
Per gli elementi a contatto con le acque termali, si richiede l’utilizzo di calcestruzzi con adeguata classe di
esposizione. Nello specifico si prescrive di utilizzare cementi additivati ai fumi di silice, particolarmente
adatti per gli attacchi da solfati, con classe di esposizione XC4 ai sensi delle UNI EN 206-1:2006.
Pavimentazioni esterne:
La vasca deve essere circondata da ogni lato da una banchina perimetrale costituita da materiale
antisdrucciolo (travertino di colore chiaro e noce trattato in superficie) di larghezza preferibile a metri
3,00 e comunque non inferiore a metri 1,50 con un pendenza per evitare ristagno di acqua non
superiore al 3%; detta acqua deve essere convogliata nelle acque reflue. Tutti gli spazi percorribili a
piedi nudi debbono avere superfici antisdrucciolo.
Illuminazione esterna e della vasca:
L'area sarà dotata di un sistema di illuminazione bassa concepita sia in funzione di un uso notturno
della sorgente, sia come elemento di valorizzazione e di esaltazione della spettacolarità e della
suggestività naturale del luogo.
L’illuminazione della vasca è ipotizzata con apposite lampade a led, installate all’interno della stessa,
con grado di protezione IP68 minimo.
ADDUZIONE ACQUA TERMALE:
L’adduzione dell’acqua potrà essere effettuata mediante due tubazioni distinte di PE alimentare del diametro
nominale pari a DN 110. Il riempimento della vasca potrà essere fatto mediante colli di cigno dal bordo o
diffusori sulle pareti o sul fondo, in relazione alle caratteristiche architettoniche e funzionali della stessa.
In linea di massima si ipotizza che l’acqua della vasca venga smaltita per sfioro, passando dal canale di
raccolta e successivamente convogliata nel canale scolmatore.
SPOGLIATOI E LOCALI TECNICI:
Si ipotizza l’ubicazione dei locali tecnici necessari al funzionamento della vasca e degli spogliatoi a servizio
della stessa, in posizione seminterrata, in corrispondenza della scarpata che fiancheggia la casa colonica, e
che caratterizza l’area della vasca, consentendo la riduzione dell’intervisibilità paesaggistica degli stessi.
Il rivestimento dei paramenti esterni dovrà essere in materiale lapideo caratteristico dei luoghi.
I locali spogliatoio dovranno essere protetti contro l’introspezione ed essere suddivisi per sesso
considerando un uguale numero di uomini e di donne.
Il dimensionamento dei locali spogliatoio (spogliatoi in locale comune) dovrà essere effettuato considerando
una superficie per posto spogliatoio non inferiore a mq 1.60 (m 0,80x2,00). Gli spogliatoi dovranno risultare
fruibili da parte dei disabili.
SISTEMAZIONE DEGLI SPAZI APERTI CON CARATTERE PREVALENTEMENTE A GIARDINO:
Si ipotizza la presenza di un area destinata anche ad attività culturali all'aperto tipo mostre di scultura, e
rappresentazioni teatrali legate al tema dell'acqua, del suo mito e delle sue leggende, con intorno strutture di
gioco e relax.
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E’ auspicabile un sistema attrezzato per il tempo libero, lo sport e il godimento della natura che sia in grado
di entrare in relazione con la struttura complessiva del paesaggio di questa parte della campagna, con la
predisposizione di aree da dedicare a solarium estivo, adeguatamente protetto, mediante piantumazioni,
dall’introspezione visiva, e correttamente ombreggiato.
Dovranno essere organizzati una successione di spazi tematizzati che, dal sistema di bordo più legato alla
presenza della vasca termale, proceda gradualmente verso una condizione più “naturale”, che trova luogo
nella parte più interna del Parco.
Si prevede la formazione di una recinzione dell’area e, soprattutto, della vasca, al fine di scongiurare
intrusioni notturne e fenomeni di vandalismo.
La stessa dovrà essere lasciata nel colore naturale e non dovrà essere tinteggiata, è quindi opportuno
l'impiego di legno trattato antiputrescente o con impregnante color legno o incolore.
SISTEMAZIONE DEGLI SPAZI APERTI CON CARATTERE PREVALENTEMENTE NATURALISTICO:
Gli ampi spazi a prato pianeggianti, attualmente presenti, andranno delimitati con piantumazioni
arboree/arbustive/erbacee riconducibili alle specie autoctone presenti dei luoghi, con l’inserimento di
percorsi di collegamento ciclopedonali, ed aree attrezzate di fruizione pubblica.
Le alberature dovranno essere considerate come elemento che costruisce il margine del progetto
complessivo del parco, luogo di accesso allo stesso, ipotizzando una dimensione naturalistica che apra al
parco e che sia in relazione con le funzioni sportive previste, prestando attenzione al sistema dei percorsi e
dell’accessibilità.
E’ auspicabile un insieme di percorsi ciclopedonali che possano adeguarsi ad attività diverse per sviluppare
sia il senso dell’avventura e del gioco, sia supportare attività sportive all’aperto (jogging e percorsi vita),
sicuri per l’attraversamento dell’area anche in orario serale.
La scelta sia del tipo di pavimentazioni e dei relativi arredi, dovrà rispondere a caratteristiche di facile
manutenibilità e gestione ed essere rispondente agli standard prestazionali previsti dalle normative vigenti.
SISTEMAZIONE DI AREE A PARCO
Una considerevole parte dell’area di intervento, andrà a caratterizzare il Parco, ovvero la principale
attrezzatura urbana rivolta agli abitanti, un luogo di svago, di gioco, di sport e di attività collegate al tempo
libero. Per questo, dovrà accogliere al suo interno componenti sia naturali che artificiali, il tutto
opportunamente integrato in un disegno unitario.
In alcuni tratti si renderà necessario intervenire rimodellando il soprassuolo anche mediante apporto di
terreno da cava di prestito, previa le opportune analisi e certificazioni, la eliminazione delle eventuali
infestanti, la finitura superficiale con apposizione di un adeguato strato terreno vegetale, la concimazione
diffusa con stallatico maturo, la seminagione dei prati, la messa a dimora delle varie essenze vegetali
arbustive.
AREA CAMPER:
Si prevede la realizzazione di una piazzola attrezzata per i camper, nell’attuale area a parcheggio in terra
battuta, con adeguato attacco per lo scarico dei reflui e allacciamento idrico per i rifornimenti, servizio
attualmente mancante in tutta l’area circostante.
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Questo intervento offrirà al turista da camper di sostare in un area attrezzata, interessante dal punto di vista
paesaggistico, dell'itinerario turistico e dell'escursionismo e sarà motivo di innovamento rispetto alla
tradizionale offerta turistica.
I percorsi e le aree di sosta saranno realizzate mediante terra battuta, adeguato sottofondo e ghiaia.
In conclusione si può affermare che essendo l'area in una posizione nodale rispetto ai flussi turistici che
gravitano tra la città di Siena, la zona termale di Rapolano, la zona del Chianti e delle Crete, diverrà una delle
stazioni di sosta legate ai percorsi trekking, all'escursionismo equestre e alle piste ciclabili.
13.
SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE
Il progetto dovrà essere concepito nel pieno rispetto dei criteri dettati dal D.M. n. 236 del 14 giugno 1989. in
particolare dovrà essere garantita l'accessibilità, intesa ai sensi della suddetta legge come la possibilità per
persone con ridotta o ipedita capacità motoria o sensoriale di fruire degli spazi esterni, di entrarvi agevolmente e di
fruirne delle attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza ed autonomia.
I percorsi esterni non dovranno presentare dislivelli con pendenza superiore all’8%.
14.
FATTIBILITA' AMBIENTALE
La fattibilità ambientale dell'intervento risulta senz'altro ammissibile in quanto il luogo oggetto di intervento si
presenta ad oggi come uno spazio non utilizzato, che presenta un certo grado di intervisibilità solo dal raccordo
autostradale.
L'intervento previsto non comporterà ricadute negative sull'ambiente circostante, tenuto conto delle ampie
sistemazioni a verde previste al fine di migliorare il microclima della zona e armonizzare la struttura con l’ambiente
circostante.
Studio di fattibilità
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VISTA DALLO SVINCOLO DI CASETTA
SCHEMA PLANIMETRICO CON INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI INTERVENTO
ALL. P_P_01 - PROPOSTA PROGETTUALE
STUDIO DI FATTIBILITA’ PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
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15.
STIMA PARAMETRICA DEL COSTO DI COSTRUZIONE E DI REALIZZAZIONE
L’impostazione dell’intervento delineata nel presente studio va verificata in termini di fattibilità sotto il profilo
economico finanziario. In questo paragrafo si ipotizzano le caratteristiche del modello al fine di procedere ad una
stima sommaria delle opere sulla base di parametri desumibili da interventi similari.
Si riportano di seguito i risultati di tale analisi progettuale.
STIMA SOMMARIA DEI LAVORI
n.
TIPOLOGIA D'INTERVENTO
Costo
Quantità
parametrico
mq
Importi
€
Incid.
%
Il costo presuntivo della vasca termale e degli spogliatoi è calcolato in base ad esempi di
interventi similari, sia come prestazioni che come superfici. Si considerano compresi nel
costo unitario gli arredi fissi e gli impianti tecnologici. Costo parametrico di riferimento al
mq. Caratteristiche delle opere:
1 Vasca termale e pavimentazioni esterne per una fascia di perimetrale di 3m
Dati dimensionali (da appofondire secondo la vigente normativa):
Dimensione minima per utente (mq):
2,5 (trattandosi di utilizzo terapeutico)
Volume di acqua approssimativo (mc):
37,5
N° di utenti previsto:
10
Superficie complessiva prevista (mq):
25
Principali caratteristiche delle opere:
Strutture in c.a. con calcestruzzi aventi adeguata classe di esposizione;
Pavimentazioni in travertino classico a filo sega;
Illuminazione della vasca, con apposite lampade a led installate al suo interno;
€
950,00
25
€
23 750,00
21,03%
€
6 000,00
5,31%
20,72
€
20 720,00
18,35%
9,00
€
6 750,00
5,98%
2 Adduzione acqua termale
Sistema di alimentazione della vasca:
Utilizzo di acqua termale a perdere, mediante ricambio totale per tracimazione della
vasca, raccolta nel canale di collegamento e uscita tramite il canale scolmatore;
Opere da realizzare:
Struttura della bocca di adduzione;
Collettore di distribuzione;
Adduzione acqua termale senza ricircolo;
3 Spogliatoi a servizio della vasca termale e di altre attività
Dati dimensionali (da approfondire secondo la vigente normativa):
Altezza dei locali
H. min: 2,70 m
Dimensione minima per posto spogliatoio:
0,80x2,00 m
Dotazione minima servizi igienici:
1 wc/15 posti spogl.
Dimensione minima servizi igienici:
0,90x1,20 m
Dotazione minima docce:
1 doccia/4 posti spogl.
Dimensione minima docce:
0,90x0,90 m
N° di utenti previsto:
10
Superficie spogliatoi con locali divisi M/F:
16
Superficie servizi igienici:
0,72
Superficie docce:
4
Superficie complessiva prevista (mq):
20,72
€ 1 000,00
4 Locale tecnico della vasca termale
Dati dimensionali:
Superficie complessiva prevista (mq):
9
€
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750,00
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STIMA SOMMARIA DEI LAVORI
n.
TIPOLOGIA D'INTERVENTO
Importi
€
Costo
Quantità
parametrico
mq
Incid.
%
5 Sistemazione degli spazi aperti con carattere prevalentemente a giardino
Circa 30% della superficie computata (400 mq) risulta pavimentata con materiale
lapideo. Costo parametrico di riferimento al mq. Principali caratteristiche delle opere:
aree a verde;
pavimentazioni e cigli in materiale lapideo;
elementi di arredo urbano;
area gioco per bambini;
impianto elettrico ed illuminazione;
impianto di raccolta acque meteoriche;
impianto di irrigazione;
recinzione rustica in legname con pali e correnti a doppia mandata;
€
103,88
400
€
41 552,00
32,94%
€
39,00
250
€
9 750,00
7,73%
€
7,14
1000
€
7 140,00
5,66%
€
35,00
300
€
10 500,00
8,32%
€ 126 162,00
100,00%
6 Sistemazione degli spazi aperti con carattere prevalentemente naturalistico
La superficie non presenta pavimentazioni ma solo percorsi in stabilizzato. Può Essere
adottata per sistemazioni a parco attrezzato. Costo parametrico di riferimento al mq.
Principali caratteristiche delle opere:
aree a verde con inserimento di nuove essenze;
aree riservate per i cani;
percorso vita;
percorsi pedonali;
elementi di arredo urbano;
7 Sistemazione di aree a parco
La superficie dovrà essere trattata mediante bonifica, regolarizzazione ed eventuale
messa in sicurezza dei terreni. Costo parametrico di riferimento al mq. Principali
caratteristiche delle opere:
pulizia e bonifica dello stato attuale ed eventuale pulizia delle sponde del torrente;
rastrellatura, semina di prato e messa a dimora di essenze non di pregio (arbusti);
sistemazioni provvisorie in aree oggetto di future trasformazioni;
8 Sistemazione area camper e parcheggio
Principali caratteristiche delle opere:
bonifica della pavimentazione esistente in stabilizzato di cava;
piazzola attrezzata per i camper;
inserti di aree inerbite ed alberature;
impianto elettrico ed illuminazione;
impianto di raccolta acque meteoriche;
2 005
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16.
ANALISI DI FATTIBILITÀ ECONOMICO-FINANZIARIA
16.1. COSTI DI START-UP
Quadro economico
A) Somme per affidamento lavori:
a.1) Importo per l'esecuzione delle Lavorazioni:
a.2) Spese generali sicurezza all'interno dell' importo dei lavori -D.Lgs. 81/2008 all. XV:
a.3) Importo per l'attuazione dei Piani di Sicurezza:
a.4) Importo lavori al netto di spese gen. sic. (a.1-a.2) - (Oneri soggetti a ribasso):
€ 126 162,00
€
5 046,48
€
3 784,86
€ 121 115,52
a.5) Importo totale per la sicurezza (a.2+a.3) - (oneri non soggetti a ribasso):
€
a.6) Importo totale da appaltare: Sommano (a.4+a.5))
€ 129 946,86
B) Somme a disposizione della stazione appaltante per:
b.1) Imprevisti e arrotondamento:
b.2) Spese tecniche - compreso C.N.P.A.I.A. 2% ed IVA 20%:
Progett.ne preliminare:
Progett.ne definitiva:
Progett.ne esecutiva:
Coordinatore sicurezza in fase di progettazione:
Coordinatore sicurezza in fase di esecuzione:
Direzione dei lavori:
Misura e contabilità:
Regolarizzazione catastale:
Collaudo statico, impiantistico e tecnico amministrativo:
Studio geologico-geotecnico:
Totale onorari (scontati del 20% art. 12 bis L. 155/1989) e spese:
C.N.P.A.I.A.:
IVA:
4% di € 30 041,06
21% di € 31 242,70
Sommano b.2)
b.3) Spese generali:
Allacciamenti a pubblici servizi:
b.4) Incentivo ex articolo 92 D.Lgs. 163/2006:
b.5) IVA al 21% sui lavori:
Sommano B)
C) TOTALE INTERVENTO A + B)
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
8 831,34
€
3 480,95
€
37 803,67
€
€
€
700,00
779,68
27 288,84
€
70 053,14
1 623,91
5 034,12
4 222,16
2 435,86
4 059,77
6 333,24
1 531,99
500,00
1 800,00
2 500,00
€ 30 041,06
€
€
1 201,64
6 560,97
€ 37 803,67
€ 200 000,00
16.2. ANALISI FINANZIARIA DELLA GESTIONE
L’intervento è diretto alla realizzazione di opere che nel loro insieme sono finalizzate a rendere pienamente
funzionale il nuovo parco termale sotto i profili sia dell’attività diretta collegata ai servizi specifici in ambito curativo,
e del ludico sportivo, sia di quella rappresentata dai servizi forniti attraverso la struttura complementare della casa
colonica, finalizzata alla ristorazione.
Questo quadro mette in evidenza la presenza di strutture costituenti centri di ricavo e di costo con peculiarità
operative e gestionali diverse tra loro ancorché legate da obiettivi comuni e convergenti. Non deve essere persa di
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vista l’esigenza di un’impostazione unitaria della gestione ai fini di poter realizzare le necessarie economie di scala
per l’ottimizzazione dei rapporti costi e ricavi.
16.2.1. Analisi dei costi di gestione a regime
Al fine di giungere alla determinazione del prevedibile importo annuo dei costi per la gestione del progetto di
sviluppo del parco termale dell’Acqua Borra, si procede alla stima separata dei seguenti oneri:
costi del personale;
costi di manutenzione;
costi di marketing;
costi di gestione operativa.
Per semplicità, e data la non disponibilità di una analitica valorizzazione degli elementi patrimoniali attivi, si
assume quale ipotesi la coincidenza tra aspetto finanziario ed economico delle varie operazioni di gestione.
Pertanto, si attribuisce valenza finanziaria sia ai costi che ai ricavi della gestione.
16.2.2. Costi del personale
La determinazione dell’organico complessivo appare questione rilevante in quanto questo risulta generatore
di una notevole parte dei costi di gestione complessivi.
Da tenere in considerazione la possibilità di poter accedere, per alcune attività, alla componente volontariato.
E’ da tener presente che, naturalmente, i costi del personale varieranno in base alle ipotesi gestionali
prescelte e alle caratteristiche quali-quantitative dei servizi erogati.
Si stima un organico di 5-6 unità tra lavoro dipendente e altre tipologie di rapporti, per un importo complessivo
pari a 260.000 euro annui.
Peraltro, in merito alle stime per il relativo fabbisogno si specifica quanto segue:
allo stato attuale si è proceduto valorizzando gli apporti lavorativi secondo parametri medi di mercato. Per
l’esatta individuazione dei costi puntuali dovrà preliminarmente essere definita la tipologia di contratto
applicabile. Tale decisione appare collegata alla forma giuridica di gestione.
questa voce di costo può variare in funzione della tipologia di relazione contrattuale (dipendente,
collaboratore), di eventuali agevolazioni fiscali (contratto di formazione lavoro, categorie protette, ecc.) e
della possibilità di utilizzare, in parte, il volontariato;
la componente servizio (pulizie, sorveglianza, etc.) verrà effettuata con approvvigionamento esterno
attraverso appositi contratti e quindi collocata tra i costi di gestione operativa.
16.2.3. Costi di manutenzione
I costi di manutenzione vengono, stimati mediamente pari al 10% dell’investimento relativo al costo dei lavori
compresa l’IVA al 21%.
In base a tale orientamento, si ipotizza una spesa annua di circa 15.000,00 euro, comprensiva della
manutenzione dell’immobile.
Al fine di predisporre una base per una stima maggiormente analitica, si ricorda che tali oneri si possono
dividere in tre tipologie:
oneri relativi alla manutenzione della casa colonica e delle varie strutture di cui si compone il progetto;
oneri relativi alla manutenzione delle attrezzature, per la determinazione dei quali dovranno in via
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preliminare essere individuati analiticamente gli investimenti in attrezzature;
oneri legati alla predisposizione di esibizioni speciali. In tale importo rientrano i costi di allestimento ed
aggiornamento degli spazi espositivi per mostre temporanee ed altro e, implicitamente, i costi di
realizzazione di uno spazio permanentemente dedicato agli spettacoli e agli avvenimenti speciali,
caratterizzato da interventi lampo, attuali e dalla durata limitata.
16.2.4. Costi di marketing/pubblicità
Nella fase di start up dovrà necessariamente essere previsto un investimento in costi di marketing/pubblicità.
Successivamente, tale voce assumerà un peso inferiore nella sua componente generale, all’interno dei costi
complessivi del Parco Termale.
Inoltre, la scelta di dedicare attenzione agli spettacoli e agli eventi speciali per la loro capacità di suscitare
interesse e di attrarre un più vasto pubblico, comporterà necessariamente la previsione di un costo di
pubblicizzazione di tali interventi.
Pertanto, limitandosi al primo anno, si stima un costo di marketing/pubblicità pari ad euro 10.000,00
comprensivo di entrambe le componenti sopraindicate, e della creazione e aggiornamento costante di un sito web
del Parco Termale.
16.2.5. Costi di gestione operativa
Per la stima dei costi di gestione operativa si considerano le seguenti tipologie di onere:
Amministrazione, comprensiva di oneri finanziari, pulizia e attività di vigilanza euro 50.000;
Approvvigionamento di beni euro 170.000
Utenze euro 46.000;
16.3. ANALISI DEI RICAVI POTENZIALI
n.
ATTIVITA'
1 Attività propria di ristorazione
L’ipotesi prevede il funzionamento del ristorante per 300 giorni all’anno e per un numero 50
coperti giornalieri, per 25 euro a coperto.
2 Attività di bar-caffetteria
L’ipotesi prevede il funzionamento dell’attività per 300 giorni all’anno con un incasso giornaliero
di almeno 400 euro. La stima tiene conto prevalentemente della possibilità di flussi costanti
derivanti dalle attività collegate allo sfruttamento dell’acqua termale e alle attività ludicosportive. Grande potenzialità è stimata dalle attività di preparazione di merende e colazioni. e’
stato considerato, inoltre, il funzionamento dell’attività in occasione di eventi musicali e culturali.
3 Attività di enoteca e gadgets turistici
L’ipotesi prevede il funzionamento dell’attività per 300 giorni all’anno con un incasso giornaliero
di almeno 120 euro.
4 Attività relative allo sfruttamento dell’acqua termale
L’ipotesi prevede il funzionamento dell’attività per 200 giorni all’anno con un incasso giornaliero
di almeno 100 euro. Le entrate ipotizzate si riferiscono al noleggio di attrezzature (sdraio, lettini,
accappatoi, etc.)
Studio di fattibilità
RICAVI
€
375 000,00
€
120 000,00
€
36 000,00
€
20 000,00
€
551 000,00
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16.4. PIANO FINANZIARIO DI RIEPILOGO
PIANO FINANZIARIO DI RIEPILOGO
n.
CATEGORIA DI RIFERIMENTO
1 Costi di start-up:
Somme per affidamento lavori:
Imprevisti e arrotondamento:
Spese tecniche:
Spese generali:
Incentivo ex articolo 92 D.Lgs. 163/2006:
3 Costi della gestione:
Personale:
Manutenzione:
Marketing e pubblicità:
Costi di gestione operativa
Amministrazione, comprensiva di oneri finanziari,
pulizia e attività di vigilanza:
Approvvigionamento di beni:
Utenze:
4 Ricavi dalla gestione
Attività propria di ristorazione:
Attività di bar-caffetteria:
Attività di enoteca e gadgets turistici:
Attività relative allo sfruttamento dell’acqua termale:
start-up
COSTI
Gestionali
RICAVI
€ 157 235,70
€
3 480,95
€ 37 803,67
€
700,00
€
779,68
€ 260 000,00
€ 15 000,00
€ 10 000,00
€
50 000,00
€
€
10 000,00
46 000,00
€
€
€
€
375 000,00
120 000,00
36 000,00
20 000,00
€ 200 000,00 € 391 000,00 €
551 000,00
Sulla base di tali valutazioni si può affermare che l’intervento presenta caratteristiche di oggettiva positività, con
possibilità, quindi, di trovare interesse sul mercato privato.
17.
ANALISI GIURIDICA DELLA CONVENZIONE
La fattibilità dell’operazione, oltre a dipendere fondamentalmente dall’equilibrio economico-finanziario, sarà
caratterizzata dalle obbligazioni contrattuali contenute nella convenzione.
Preliminarmente va detto che nel PF gli attori che intervengono hanno diversi obiettivi:
la pubblica amministrazione ha come obiettivo la realizzazione dell’opera pubblica nel suo complesso,
minimizzando il proprio impegno finanziario e di garanzia e mantenendo, comunque, il controllo
dell'operazione;
la società di progetto è interessata ad avere un periodo di concessione tale da garantire ritorni economici
soddisfacenti e capaci di remunerare il capitale investito;
le banche ambiscono a maggiori livelli di garanzia.
La convenzione, pertanto, assume un ruolo centrale nella definizione della negoziazione tra i soggetti privati
e la PA, in quanto rappresenta lo strumento giuridico attraverso il quale vengono definiti e regolamentati i rapporti
tra Comune e Concessionario.
17.1. SCHEMA DELLA CONVENZIONE
Si riporta di seguito, in forma esemplificativa ma non esaustiva, lo schema della convenzione da sviluppare
in sede di offerta:
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1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
OGGETTO DELLA CONVENZIONE (progettazione, realizzazione e gestione del parco termale);
STRUTTURA SOCIETARIA (obbligo per l’ATI di costituire una Società di progetto, in modo che essa sia
titolare della concessione aggiudicata all’ATI e obbligo per la società di progetto di appaltare a terzi nei limiti
indicati negli atti di gara e nell’offerta. Non sussiste l’obbligo di subappalto per i soci);
CESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE SULLE AREE DI PROPRIETÀ DEL COMUNE;
CORRISPETTIVO (l’Amministrazione non eroga alcun corrispettivo. L’aggiudicatario troverà remunerazione
attraverso la gestione dell’opera);
DURATA DELLA CONCESSIONE (fino ad un massimo di 8 anni a partire dalla data di consegna delle aree
così come definita nella convenzione);
CONSEGNA DELLE AREE (a seguito dell’aggiudicazione definitiva, con apposito verbale di consegna.
Eventuale suddivisione delle aree in lotti funzionali alle attività);
PROGETTAZIONE (elaborazione da parte del concessionario del progetto delle opere da realizzare, delle
caratteristiche funzionali, impiantistiche, tecniche e architettoniche dell'opera; specificazione dell'obbligo per
il concessionario di acquisire tutte le approvazioni necessarie);
OBBLIGHI DEL CONCEDENTE IN FASE DI PROGETTAZIONE;
ESECUZIONE DELLE OPERE (modalità ed oneri relativi alla realizzazione delle opere specificando nel
cronoprogramma lo sviluppo dei lavori, la riconsegna - eventuale esecuzione per lotti);
OBBLIGHI DEL CONCEDENTE NELLA FASE DI ESECUZIONE DELLE OPERE;
ALTA SORVEGLIANZA (poteri riservati all'amministrazione aggiudicatrice per la vigilanza sulla attuazione
della convenzione);
IMPREVISTI GEOLOGICI E AMBIENTALI (adempimenti a carico del concedente, perizie, fondo rischi per
ritrovamenti e limiti dell’allocazione del rischio in capo al concedente);
DURATA DEI LAVORI E COLLAUDO (entro 3 anni dalla data di consegna delle aree);
CAUZIONI;
ALLOCAZIONE DEI RISCHI (come da matrice dei rischi o ipotesi migliorative per il Comune);
GARANZIE ASSICURATIVE (Garanzie assicurative richieste per le attività di progettazione, costruzione e
gestione. Garanzie a favore della pubblica amministrazione. Garanzie in caso di fallimento come ad
esempio: pegno, privilegio sui crediti, facoltà di subentro per la banca, ecc.);
OBBLIGHI DEL CONCESSIONARIO RELATIVAMENTE ALLE GESTIONI:
della vasca termale;
della casa colonica ad uso bar e ristorante;
dell’area ludico sportiva
del parcheggio e dell’area sosta per i camper.
OBBLIGHI DEL CONCEDENTE NELLA FASE DI GESTIONE;
PIANO MARKETING E PUBBLICITA’ COMMERCIALE;
SISTEMA DI MONITORAGGIO (poteri riservati all'amministrazione aggiudicatrice relativi al sistema di
monitoraggio ed ai livelli di output durante la fase di realizzazione e di gestione, individuazione di indicatori e
livelli di performance);
PENALI (individuazione delle penali per le inadempienze del concessionario, legate al sistema di
monitoraggio, per poter valutare l’attuazione della convenzione, nonché le ipotesi di risoluzione);
PIANO E ONERI DI MANUTENZIONE DELLE STRUTTURE E DEGLI IMPIANTI (le modalità ed i termini per
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23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
la manutenzione dell'opera realizzata);
OBBLIGHI DI AMMODERNAMENTO (piano per ammodernamenti diversi da manutenzione ordinaria e
straordinaria);
APPROVIGIONAMENTI ENERGETICI ED IDRICI (fonti energetiche alternative);
GESTIONE DEI RIFIUTI;
EQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO;
VALORE FINALE DELL’OPERA AL TERMINE DELLA CONCESSIONE (perizia di verifica delle opere da
restituire in perfetto stato di funzionamento senza oneri per il Comune);
CLAUSOLE DI RINEGOZIAZIONE (meccanismi di rinegoziazione, secondo i criteri di ripartizione del rischio
identificati nella tabella della matrice dei rischi e secondo gli indicatori del PEF, ad esempio: variazione
durata concessione, eventuale inserimento di canoni di concessione a favore della PA e/o inserimento di
nuove prestazioni di natura diversa - anche per eventuale utilizzo di fonti di energia alternative - modalità e
termini di adempimento da parte del concessionario ed eventuali benefici finanziari per il concedente nei
casi di variazioni degli indicatori economici - inserire clausola specifica sulla verifica dell’equilibrio del PEF);
TARIFFE;
SERVIZI OFFERTI;
RESPONSABILITA’ CONCESSIONARIO;
PROCEDURA PER CONTESTAZIONI E BONARIA COMPOSIZIONE DELLE CONTROVERSIE;
RISOLUZIONE;
REVOCA;
SOSTITUZIONE DEL CONCESSIONARIO;
SPESE;
RAPPRESENTANZA;
CLAUSOLA COMPROMISSORIA (eventuale).
17.2. CONTENUTI ESSENZIALI DELLA CONVENZIONE
Di seguito vengono sviluppati i contenuti fondamentali della convenzione ricompresi nello schema sopra
evidenziato.
17.2.1. Allocazione dei rischi
La complessiva gestione dei rischi del progetto e degli accordi contrattuali definisce il security package
dell’operazione, che serve a garantire:
l’amministrazione pubblica sulla fattibilità dell’operazione senza l’evenienza di oneri non preventivati a
carico del Concedente;
la società di progetto sulla redditività del progetto;
le banche sul recupero dei capitali resi disponibili per la Società di progetto;
La allocazione dei rischi, così come descritta dalla successiva tabella matrice dei rischi, nonché il
trasferimento degli stessi al soggetto maggiormente capace di controllarli hanno la funzione di assicurare, alle
banche, il recupero dei capitali resi disponibili per la Società Veicolo.
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Premesse sull’allocazione dei rischi
La scelta di utilizzare il project finance per la realizzazione dell’intervento di sviluppo delL’area dell’Acqua
Borra è stata caratterizzata anche dal fatto di aver deciso di trasferire - come accennato precedentemente - ai
privati la gran parte dei rischi legati alla complessità del progetto, non potendo la pubblica amministrazione gestirli
complessivamente ed efficacemente da sola. Questo studio di fattibilità si propone infatti di allocare i diversi rischi
“in capo al soggetto più in grado di farsene carico” (determinazione n. 1/2009 Autorità di Vigilanza sui Contratti
Pubblici), con capacità adeguate a controllarli, ridurli o neutralizzarli.
L’operazione in esame, che si esplica sostanzialmente nella realizzazione, gestione e manutenzione di
un’opera pubblica complessa, configurandosi quale catalizzatore per il rilancio turistico dell’area in oggetto, implica
rischi molteplici che possono essere più efficacemente gestiti da soggetti privati in possesso di capacità,
competenze ed esperienze nei settori coinvolti. In questo modo è possibile garantire una gestione migliore del
progetto, a fronte di un’adeguata remunerazione del capitale privato investito, con il fine di raggiungere la
condizione ottimale dei costi complessivi del progetto e della qualità dei servizi erogati.
Per tali ragioni, alla PA dovrebbero restare in carico solamente i rischi di sua esclusiva pertinenza.
L’identificazione, valutazione ed allocazione dei rischi del presente project finance serve anche a garantire la
sostenibilità delle criticità del progetto che potrebbero insorgere nel tempo e magari a trasformarle in opportunità.
Infatti, dall’individuazione di tutti i rischi, e soprattutto di quelli dovuti a significativi scostamenti rispetto alle
previsioni iniziali (in ragione della lunga durata della concessione), deriva la ripartizione ed il trasferimento degli
stessi cui possono conseguire anche meccanismi di rinegoziazione tra le parti, specificatamente previsti in
convenzione.
17.2.2. Identificazione e trasferimento dei rischi
Il presente project finance trasferirà al privato tutta una serie di rischi che sono stati specificatamente valutati
nella tabella matrice dei rischi. In particolare, per quanto riguarda i rischi identificati dalla decisione Eurostat del
2004, si precisa che:
a)
il rischio di costruzione comprende tutti gli eventi che possono incidere sulla costruzione dell’opera, come ad
esempio il rischio di ritardi nei tempi di esecuzione, di aumento dei costi, del non rispetto degli standard di
progetto o inconvenienti tecnici di altro genere, ecc.
Nel project finance in esame tale rischio è interamente trasferito al privato, in quanto non sono previsti
pagamenti pubblici correlati alle condizioni di realizzazione dell’opera.
b)
Il rischio di disponibilità si esplica nella capacità del concessionario di erogare le prestazioni contrattuali
pattuite per standard di qualità.
Nel project finance in esame anche tale rischio è interamente trasferito al privato, con la conseguenza che la
convenzione dovrà prevedere penali ad applicazione automatica o su indici di performance di significativo
impatto sui profitti del partner privato.
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c)
Il rischio di domanda riguarda le fluttuazioni di domanda che non derivino dalla qualità inadeguata o scarsa
dei servizi, ma da altri fattori quali ad esempio il ciclo congiunturale, tendenze di mercato, concorrenza
indiretta, obsolescenza tecnologica, ecc.
Nel project finance in esame tale rischio è trasferito totalmente al privato, in quanto non è previsto alcun
pagamento da parte della PA, dipendente dal livello di domanda, né alcuna imposizione sulle tariffe del
privato con annesse tariffe ombra (tariffe corrisposte dall’amministrazione al fine di garantire la gratuità o
prezzi inferiori per alcuni servizi).
Ai sensi di quanto deciso dall’Eurostat nel 2004 il project finance in oggetto si configura come operazione di
conti fuori bilancio, in quanto si verificano le condizioni descritte alle lettere a), b) e c).
17.2.3. La matrice dei rischi
La matrice dei rischi è lo strumento di riferimento che governerà i processi di negoziazione della
convenzione tra il Comune di Castelnuovo Berardenga ed il privato (aggiudicatario del project finance)
concessionario del nuovo parco termale.
A tal fine va detto che la matrice dei rischi, identificata nella tabella di seguito riportata, dovrà essere valutata
all’atto della stipula della convenzione, considerato che sarà quello il momento tecnico dell’allocazione reale dei
rischi.
Lo studio di fattibilità ha allocato al privato solo quei rischi che complessivamente permettono di conseguire
il maggior livello di efficienza nella realizzazione del progetto in quanto strettamente correlati alle conoscenze e
abilità dell’operatore e per i quali viene riconosciuto il corrispettivo per il trasferimento, cosiddetto premio per il
rischio.
Nel caso del presente project finance, il premio per il rischio derivante dal presente studio risulta equilibrato
in rapporto alla complessità dell’operazione, al settore di mercato ed ai costi che l’Amministrazione avrebbe dovuto
sostenere per trattenere i rischi in capo a sé o per assicurarsi presso terzi o per sopportare eventuali ulteriori costi
in futuro.
I rischi di seguito descritti sono suddivisi a seconda dei momenti della vita del progetto in cui si possono
verificare, anche in funzione del fatto che tale modalità di classificazione è più consona ai soggetti finanziatori,
chiamati ad analizzare i periodi a più alta rischiosità del progetto.
La matrice dei rischi pertanto serve ad indicare i principali rischi specifici dell’operazione e i soggetti che
sono chiamati a gestirli. Si noti che sostanzialmente i rischi sono di due tipologie: rischi sistemici (che dipendono
dall’andamento del mercato) e rischi idiosincratici (legati al progetto e normalmente allocati al soggetto più in grado
di gestirli).
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RISCHI PRIVATO
RISCHI PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
Nessuna aggiudicazione: costi di partecipazione alla gara e
di predisposizione della proposta, costi per coinvolgimento di
altri partners
Gara deserta o nessuna aggiudicazione: costi SDF interno,
costi e tempi per modifiche o integrazione bando, rischi legali
connessi, ricorsi di terzi aventi interesse e risarcimento danni
Mancata aggiudicazione al promotore qualora non accetti
di cambiare il progetto art. 153 c. 10 lett. e) D.Lgs.163/06:
costi di partecipazione alla gara e di predisposizione della
proposta eccedenti il 2,5 % del valore dell’investimento, costi
per coinvolgimento altri partners
FASE PROPEDEUTICA
ALLA REALIZZAZIONE
FASE DI GARA
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RISCHI PRIVATO
RISCHI PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
Adeguamento del progetto per l’approvazione ed
eventuale ottenimento delle relative varianti dello strumento
urbanistico vigente
Rischi tecnici dovuti alla progettazione, alle soluzioni
tecniche ed adottate
Vincoli ambientali
Vincoli soprintendenza
RISCHI PRIVATO
RISCHI PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
FASE DI COSTRUZIONE
Ritardo nella chiusura finanziaria (nel caso di progetto
lacunoso, che deve fare i conti con la sua qualità tecnica e la
sua sostenibilità finanziaria)
Rischi di costruzione dovuti ad errate tecniche di
costruzione, maggiori costi e allungamento dei tempi di
cantiere (penali)
Ritrovamenti archeologici (condiviso in base a specifiche
clausole contrattuali)
Ritrovamenti archeologici (condiviso in base a specifiche
clausole contrattuali)
Rischi ambientali, dovuti a situazioni geologiche e ambientali
avverse (condiviso in base a specifiche clausole contrattuali)
Rischi ambientali, dovuti a situazioni geologiche e ambientali
avverse (condiviso in base a specifiche clausole contrattuali)
Aumento costi costruzione
Aumento costi e ritardi per modifiche richieste dall’amministrazione pubblica dopo l’aggiudicazione definitiva
Eventuali ricorsi (condiviso in base a specifiche clausole
contrattuali – fondo rischi)
Eventuali ricorsi (condiviso in base a specifiche clausole
contrattuali)
Progettazione inadeguata anche in riferimento al tipo di
servizi da erogare
Strutture preesistenti inadeguate a supportare lo sviluppo
delle nuove
Rischio che l’opera e/o impianti non superino i collaudi
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RISCHI PRIVATO
RISCHI PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
Rischi di avviamento (verifica delle performances tecniche)
Costi per cambiamenti degli standard pattuiti e dei servizi se
richiesto dalla PA
FASE DI AVVIAMENTO E GESTIONE
Crisi di mercato
Rischi operativi di gestione, dovuti a maggiori costi di
gestione e in particolare a quelli di manutenzione (ordinaria e
straordinaria)
Rischio di domanda (rischi di ricavo dovuti alla riduzione
della domanda e alla volatilità dei prezzi)
Rischio di disponibilità (incapacità del concessionario di
erogare le prestazioni)
Rischi di presenza difetti latenti
Rischi di funzionamento
Rischi finanziari
Aumento costi fattori produttivi
Rischio di una più rapida obsolescenza tecnica degli
impianti
Rischi di fallimento del concessionario o inadeguatezza
dello stesso per la gestione dell’opera
RISCHI RELATIVI A TUTTE
LE FASI
FASE DI CESSAZIONE E
LIQUIDAZIONE
RISCHI PRIVATO
N.B.
RISCHI PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
Rischio di funzionamento (a fine concessione l’opera
deve essere in perfetto stato di funzionamento)
Rischi per possibile difficoltà di ricerca di una
controparte che acquisti quote della Società di
Progetto/Società Veicolo (SPV) consentendo l’uscita di
uno o più soci dal progetto
Rischi di negoziazione per vendita azioni SPV
Fallimento del concessionario con risoluzione della
convenzione: rischio che l’esercizio del diritto di subentro
non vada a buon fine
RISCHI PRIVATO
RISCHI PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
Eventuali risarcimenti danni
Rischio politico e istituzionale, conseguente a mutamenti di
orientamento
Rischi di forza maggiore dovuti a calamità naturali
(condiviso al 50% con PA)
Rischi di forza maggiore dovuti a calamità naturali (condiviso al
50% con il privato)
Rischio di inflazione
Rischi di modifiche del quadro normativo e regolamentare di
riferimento a livello nazionale e/o comunitario escluso rischio
che l’intervento sia sottoposto a un diverso trattamento fiscale
Cambiamento nella disciplina fiscale rischio che
l’intervento sia sottoposto a un diverso trattamento fiscale
Rischi di modifiche del quadro normativo e regolamentare di
riferimento a livello comunale e/o regionale
Al fine di una lettura corretta della tabella si sottolinea che, dove non sono espressamente indicate
percentuali di ripartizione del rischio, ogni singolo rischio si intende allocato interamente al soggetto
(privato o PA) della corrispondente colonna.
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17.2.4. Garanzie assicurative
Il sistema assicurativo che viene posto in essere dal concessionario costituisce una garanzia che
contribuisce ad aumentare il rating dell’operazione e dunque aiuta la parte privata ad indebitarsi a costi minori.
La società di progetto deve sopportare, per tutta la durata della concessione, a partire dalla realizzazione
delle opere, e dunque per un periodo abbastanza lungo, i rischi ad essa associati.
Qualunque evento che, interferendo con il normale svolgimento delle iniziative, procura un ritardo
all’avviamento dell’operazione, si traduce inevitabilmente in un danno, di natura indiretta, cui può conseguire uno
squilibrio economico finanziario (in parte anche dovuto all’applicazione delle penali come brevemente già descritto)
che pregiudica la riuscita dell’operazione nel suo complesso.
Per questo motivo è necessaria l’introduzione di strumenti assicurativi che abbiano effetti virtuosi sul
miglioramento del rating dell’operazione stessa.
La procedura di project finance, a tal proposito prevede una serie di assicurazioni e garanzie obbligatorie ed
altre consigliabili.
In fase di realizzazione delle opere, le assicurazioni richieste sono le seguenti:
progettista: RC professionale;
SPV: all risk CAR/EAR (a garanzia dei danni diretti alle opere), inclusa RCT (responsabilità civile terzi) e
RCO (responsabilità civile verso prestatori di lavoro) durante i lavori, e ALOP (“advance loss of profit”, a
garanzia dei danni indiretti generati dal ritardato start-up conseguente ad un danno materiale e diretto alle
opere) ;
In fase di esercizio, le assicurazioni da stipulare sono:
SPV: copertura rischi di danneggiamento o distruzione delle opere durante la gestione -polizze all risk,
decennale postuma ed RC terzi.
Inoltre, l’art. 153, comma 13 del D.lgs 163/2006, e successive modificazioni ed integrazioni, prevede
specificatamente che, in fase di gara:“Le offerte sono corredate dalla garanzia di cui all'articolo 75 e da un’ulteriore
cauzione fissata dal bando in misura pari al 2,5 per cento del valore dell'investimento, come desumibile dallo
studio fattibilità posto a base di gara. Il soggetto aggiudicatario è tenuto a prestare la cauzione definitiva di cui
all’articolo 113. Dalla data di inizio dell’esercizio del servizio, da parte del concessionario è dovuta una cauzione a
garanzia delle penali relative al mancato o inesatto adempimento di tutti gli obblighi contrattuali relativi alla
gestione dell’opera, da prestarsi nella misura del 10 per cento del costo annuo operativo di esercizio e con le
modalità di cui all’articolo 113; la mancata presentazione di tale cauzione costituisce grave inadempimento
contrattuale”.
Infine, a garanzia delle erogazioni contributive antecedenti il collaudo delle opere sarà richiesta una polizza
fideiussoria sullo stesso.
17.2.5. Sistemi di monitoraggio
Al fine di garantire il mantenimento della qualità dell’opera, dell’equilibrio economico-finanziario e dei livelli
dei servizi richiesti, per tutta la durata della concessione, è necessario per la PA che l’aggiudicatario della gara
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preveda, all’interno della bozza di convenzione, dei sistemi di monitoraggio che permettano di verificare il buon
andamento dell’operazione, con la previsione di penali differenziate a seconda delle criticità presenti nei diversi
ambiti di intervento (vasca termale, spazi ludico-sportivi, area di sosta camper).
Nell’operazione di project finance in esame, poiché la tariffazione (per le attività strettamente collegate
all’uso della a casa colonica - Ristorazione, degustazione vini, bar) è a carico dell’utenza (e non della pubblica
amministrazione), il livello di qualità del servizio offerto da vasca termale, spazi ludico-sportivi, area di sosta
camper, è incorporato nella dinamica della domanda e dell’offerta e l’andamento dipenderà molto dalle capacità
imprenditoriali del concessionario.
E’ evidente che se il servizio non sarà soddisfacente l’utente non acquisterà il prodotto compromettendo
così il raggiungimento dell’equilibrio economico e finanziario dell’operazione. Il concessionario-gestore dovrà
organizzarsi per garantire che ciò non accada.
Per il buon andamento di un’operazione complessa come quella in esame, il gestore dovrà evidenziare
chiaramente all’interno della convenzione gli obiettivi del servizio e le eventuali sotto categorie.
Il testo della convenzione quindi dovrà indicare, per garantire il perseguimento dei suddetti obiettivi, le
strategie che li sottendono sotto i profili:
progettuali: realizzazione delle opere e loro manutenzione nel tempo (es. l’utilizzo di energie alternative, ecc.);
gestionali: acquisto dei fattori produttivi ai prezzi più competitivi sul mercato, approvvigionamento di materie
prime, posizionamento sul mercato e relativo piano di marketing, ecc.
Dovranno essere evidenziati, per ciascun obiettivo, i rispettivi output rappresentativi, al fine di consentire la
misurazione delle prestazioni dell’operatore privato, nonché gli indicatori rispetto ai quali si definisce la
performance attesa ed il livello di gravità dell’eventuale disservizio. In relazione a quest’ultimo dovrà essere
definito il tempo massimo per ricondurre la prestazione al livello atteso oltre al quale si attiveranno le penali, di cui
si dirà meglio in seguito.
Il monitoraggio dovrà riguardare i seguenti aspetti:
edilizio: in riferimento al mantenimento della qualità delle strutture realizzate;
gestionale: in riferimento al livello dei servizi offerti rispetto agli standard definiti all’origine;
economico e finanziario: in riferimento al conseguimento dell’equilibrio economico e finanziario, del livello di
ricavi percepiti dalla società di progetto, della struttura dei costi, dei dividendi distribuiti ai soci della società
di progetto;
del rischio: in riferimento al rispetto del livello di trasferimento del rischio stabilito in convenzione, così come
risultante dalla tabella della matrice dei rischi precedentemente riportata, anche attraverso un piano di
mitigazione dei rischi per far fronte a quelli di più probabile accadimento;
delle competenze: in riferimento alla capacità dell’operatore privato di impiegare personale dotato di
specifiche conoscenze e abilità operative in base alla complessità del progetto ed ai diversi settori di
intervento che fanno parte dell’operazione in esame (urbanistico, termale, di parcheggi, ecc.).
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e-mail: [email protected]
www.comune.castelnuovo-berardenga.si.it
Tutti gli output del servizio che dovranno essere misurati e monitorati dovranno essere riportati in una
tabella, come di seguito esemplificato:
Output
performance
attesa
indicatori
performance
rilevata
differenza
livello di disservizio tempo max
(basso/medio/alto) di ripristino
penali
17.2.6. Penali
La pubblica amministrazione, per rendere efficace il sistema di monitoraggio previsto dalla convenzione,
ritiene necessario che l’aggiudicatario preveda, all’interno delle clausole della convenzione, un sistema di penali a
garanzia del rispetto delle obbligazioni assunte.
Le penali dovranno salvaguardare la qualità ed i tempi di realizzazione dell’opera (facendo riferimento al
cronoprogramma ed eventualmente a lotti funzionali) e dei servizi erogati (facendo riferimento a indicatori di
output).
L’applicazione di opportune penali dovrà dimostrare il trasferimento dei rischi all’operatore privato. Pertanto,
in linea generale, la convenzione dovrà prevedere che il sistema delle penali operi in modo:
automatico;
proporzionale e progressivo;
con impatto significativo sul bilancio del partner privato.
Le penali, non potranno quindi essere previste in forma simbolica e dovranno poter incidere sul margine
operativo del concessionario.
Il partner privato dovrà poter essere, in sostanza, penalizzato per performances inadeguate rispetto alle
previsioni contenute nella convenzione. In casi estremi potrà essere prevista la revisione o la risoluzione della
convenzione per inadempimento del concessionario.
17.2.7. Rinegoziazione
Qualora si verificassero condizioni impreviste, tali da compromettere l’equilibrio economico-finanziario
dell’operazione, e sempre secondo i criteri fissati dalla tabella della matrice dei rischi, potranno essere disciplinati
dalla convenzione meccanismi di rinegoziazione a vantaggio dell’amministrazione pubblica o del privato.
Questo significa che, ad esempio, nel caso in cui si determini una riduzione dei costi di produzione per il
concessionario o vengano utilizzate fonti di energia alternativa, che permettano dei risparmi elevati, l’equilibrio
economico/finanziario dell’operazione dovrà essere ridefinito a vantaggio del concedente, prevedendo, la riduzione
della durata della concessione o la creazione di un canone da corrispondere alla PA, un diverso mix di servizi, la
realizzazione di opere pubbliche aggiuntive, ecc.
Le ipotesi e le condizioni di rinegoziazione dovranno essere definite all’interno della convenzione in accordo
con la pubblica amministrazione e con i criteri di ripartizione dei rischi adottati dalla tabella matrice dei rischi.
Studio di fattibilità
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COMUNE DI
CASTELNUOVO BERARDENGA
(Provincia di Siena)
Settore Lavori Pubblici e Manutenzioni
Via Garibaldi, 4 – Tel. 0577/351313 - Fax 0577/355273
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STUDIO DI FATTIBILITÀ
PER LA REALIZZAZIONE IN PROJECT FINANCE
DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO TERMALE DELL’ACQUA BORRA
18. CRONOPROGRAMMA INDICATIVO DELLE FASI ATTUATIVE
n.
NOME ATTIVITA'
A) Fase amministrativa:
¾ Pubblicazione del bando di "Project Finance":
¾ Valutazione offerte, redazione graduatoria e nomina promotore:
¾ Fase di approvazione del progetto preliminare:
‚ Eventuale conferenza dei servizi:
‚ Eventuali modifiche progettuali:
DURATA
SETTEMBRE 2012
AGOSTO 2012
01/07
08/14
15/21
22/31
01/07
‚ Redazione degli elaborati tecnici:
‚ Approvazione progetto definitivo:
¾ Fase di approvazione progetto esecutivo:
30 gg.
15 gg.
45 gg.
30
15
63
17
08/14
15/21
MARZO 2013
22/28
01/07
08/14
Studio di fattibilità
22/31
01/07
08/14
15/21
22/31
DICEMBRE 2012
01/07
08/14
15/21
GENNAIO 2013
22/31
01/07
08/14
15/21
22/31
15/21
MAGGIO 2013
APRILE 2012
22/31
01/07
08/14
15/21
22/30
01/07
08/14
15/21
GIUGNO 2013
22/31
01/07
08/14
15/21
LUGLIO 2013
22/30
01/07
08/14
15/21
22/31
17 gg.
46 gg.
AGOSTO 2013
¾
¾
¾
¾
¾
¾
15/21
gg.
gg.
gg.
gg.
01/07
‚ Strutture:
‚ Illuminazione esterna e della vasca:
‚ Pavimentazioni esterne:
Adduzione acqua termale:
Spogliatoi e locali tecnici:
Sistemazione degli spazi aperti con carattere prevalentemente a giardino:
Sistemazione degli spazi aperti con carattere prevalentemente naturalistico:
Sistemazione di aree a parco:
Area camper:
08/14
294 gg.
77 gg.
15 gg.
30 gg.
45 gg.
B) Fase esecutiva:
¾ Area della “vasca termale” con le pavimentazioni esterne:
NOVEMBRE 2012
OTTOBRE 2012
01/07
31 gg.
31 gg.
‚ Approvazione progetto preliminare:
¾ Stipulazione del contratto di concessione:
¾ Fase di approvazione del progetto definitivo:
‚ Strutture:
‚ Illuminazione esterna e della vasca:
‚ Pavimentazioni esterne:
¾ Adduzione acqua termale:
¾ Spogliatoi e locali tecnici:
22/30
75 gg.
22 gg.
62 gg.
FEBBRAIO 2013
‚ Redazione degli elaborati tecnici:
‚ Approvazione progetto esecutivo:
B) Fase esecutiva:
¾ Area della “vasca termale” con le pavimentazioni esterne:
15/21
159 gg.
01/07
A) Fase amministrativa:
¾ Fase di approvazione del progetto preliminare:
08/14
08/14
15/21
SETTEMBRE 2013
22/31
01/07
08/14
15/21
22/30
OTTOBRE 2013
01/07
08/14
15/21
NOVEMBRE 2013
22/31
01/07
08/14
15/21
22/31
DICEMBRE 2013
01/07
08/14
15/21
GENNAIO 2014
22/31
01/07
08/14
15/21
22/31
159 gg.
96 gg.
48
24
24
14
78
47
47
45
21
gg.
gg.
gg.
gg.
gg.
gg.
gg.
gg.
gg.
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COMUNE DI
CASTELNUOVO BERARDENGA
(Provincia di Siena)
Settore Lavori Pubblici e Manutenzioni
Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273
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19.
RAPPORTI PATRIMONIALI TRA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE E CONCESSIONARIO
19.1. OGGETTO DELLA CONCESSIONE
L’area oggetto di concessione è quella descritta nel presente studio di fattibilità al capitolo 12 “descrizione
dell’intervento”.
Al termine della concessione la piena proprietà di quanto realizzato, rimarrà in capo all’Ente pubblico
concedente (Comune di Castelnuovo Berardenga),
In ogni caso, le opere dovranno essere restituite, al termine della concessione, alla Amministrazione
aggiudicatrice in perfetto stato di funzionalità e manutenzione, secondo le modalità previste nella convenzione,
senza alcun onere per la PA.
19.2. CESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
Poiché è ammessa dalla legge la cessione, a titolo di prezzo, di diritti reali o di godimento di beni immobili nella disponibilità degli enti pubblici, la cui utilizzazione sia strumentale o connessa all’opera da affidare in
concessione (PF) - tali beni possono essere trasferiti anche in veste di contributo pubblico senza particolari
condizioni per la loro cessione, al fine generale di consentire l’equilibrio economico-finanziario degli investimenti
dell’opera nonché l’acquisizione delle necessarie garanzie.
Pertanto, il diritto di superficie sull’aree oggetto del presente PF potrà essere trasferito al concessionario per
tutta la durata della concessione.
Si evidenzia che, al termine della concessione, la proprietà del Comune sulle aree oggetto di cessione del
diritto di superficie tornerà ad essere piena ed assoluta per confusione (la confusione si ha quando il proprietario
diventa egli stesso titolare di un diritto minore sulla sua cosa. In questo caso opera il principio di consolidazione: il
diritto minore si estingue e la proprietà diventa piena proprietà).
Studio di fattibilità
Pagina 59 di 59
Data: 23/11/2011 - Ora: 14.10.35
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T285634 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 23/11/2011
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Terreni
Foglio: 187 Particella: 402
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
187
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
402
Porz
-
Notifica
Qualità Classe
INCOLT
PROD
Superficie(m²)
U
3
ha are ca
63
91
DATI DERIVANTI DA
Deduz
Reddito
Dominicale
Euro 1,88
Agrario
Euro 1,88
FRAZIONAMENTO del 12/09/2006 n . 71108 .1/2006 in
atti dal 12/09/2006 (protocollo n . SI0071108)
Partita
INTESTATO
N.
1
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
CODICE FISCALE
00134780527*
DIRITTI E ONERI REALI
(1) Proprieta` per 1000/1000
Data: 27/08/2012 - Ora: 14.30.02
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T187334 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Terreni
Foglio: 187 Particella: 271
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
187
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
271
Porz
-
Notifica
Qualità Classe
BOSCO ALTO
Superficie(m²)
2
Deduz
ha are ca
12
24
Partita
DATI DERIVANTI DA
Reddito
Dominicale
Euro 2,21
L. 4.284
Agrario
Euro 0,19
L. 367
FRAZIONAMENTO del 24/09/1996 n . 214295 .2/1996 in
atti dal 24/09/1996
4049
INTESTATO
N.
1
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
CODICE FISCALE
00134780527*
DIRITTI E ONERI REALI
(1) Proprieta` per 1000/1000
Data: 27/08/2012 - Ora: 14.31.29
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T187774 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Terreni
Foglio: 187 Particella: 272
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
187
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
272
Porz
-
Notifica
Qualità Classe
BOSCO ALTO
Superficie(m²)
2
Deduz
ha are ca
00
26
Partita
DATI DERIVANTI DA
Reddito
Dominicale
Euro 0,05
L. 91
Agrario
Euro 0,01
L. 8
FRAZIONAMENTO del 24/09/1996 n . 214295 .2/1996 in
atti dal 24/09/1996
4049
INTESTATO
N.
1
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
CODICE FISCALE
00134780527*
DIRITTI E ONERI REALI
(1) Proprieta` per 1000/1000
Data: 27/08/2012 - Ora: 14.32.00
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T187928 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Terreni
Foglio: 187 Particella: 407
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
187
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
407
Porz
-
Notifica
Qualità Classe
INCOLT
PROD
Superficie(m²)
U
ha are ca
00
55
DATI DERIVANTI DA
Deduz
Reddito
Dominicale
Euro 0,01
Agrario
Euro 0,01
FRAZIONAMENTO del 12/09/2006 n . 71108 .1/2006 in
atti dal 12/09/2006 (protocollo n . SI0071108)
Partita
INTESTATO
N.
1
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
CODICE FISCALE
00134780527*
DIRITTI E ONERI REALI
(1) Proprieta` per 1000/1000
Data: 27/08/2012 - Ora: 14.33.09
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T188237 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Fabbricati
Foglio: 187 Particella: 49
Unità immobiliare
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Sezione
Foglio
Particella
Urbana
1
187
49
Indirizzo
Annotazioni
DATI DI CLASSAMENTO
Sub
Zona
Micro
Cens.
Zona
Categoria
C/1
Classe
3
Consistenza
178 m²
DATI DERIVANTI DA
Rendita
Euro 2.279,85
VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 14/08/2012 n . 17965
.1/2012 in atti dal 14/08/2012 (protocollo n . SI0077294)
VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA
STRADA DELL` ACQUA BORRA piano: T-1;
Classamento e rendita validati (D.M. 701/94)
INTESTATO
N.
DATI ANAGRAFICI
CODICE FISCALE
DIRITTI E ONERI REALI
1
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
00134780527*
(1) Proprieta` per 1000/1000
DATI DERIVANTI DA
ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30/05/1994 Voltura n. 3667.1/1994 in atti dal 09/12/1997 Repertorio n.: 12312 Rogante: COPPINI Sede: SIENA COMPRAVENDITA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria