Osservatorio Congiunturale
Mercato immobiliare
Milano, 13 Marzo 2008
Mario Pedrazzini: Real Estate Market Analysis
[email protected]
Public And Economic Affairs – Market Analysis
2
USA: Andamento mensile vendite case esistenti (2000-gen 2008)
20%
12.000
0%
10.000
-20%
8.000
-40%
6.000
-60%
4.000
-80%
2.000
Jan-08
Jul-07
Jan-07
Jul-06
Jan-06
Jul-05
Jan-05
Jul-04
Jan-04
Jul-03
Jan-03
Jul-02
Jan-02
Jul-01
Jan-01
Jul-00
0
Jan-00
-100%
Vendite abitazioni ( x 1000)
% Variazione prezzi abitazioni
Trend delle vendite abitazioni vs. variazione dei prezzi
gen 2000- gen 2008
Nel 2007 si è verificato un rapido declino delle vendite in particolare dopo la crisi dei mutui manifestatasi
durante il mese di Agosto
Negli ultimi mesi le vendite stanno dando segnali di stabilizzazione.
Il calo dei prezzi -4,6% registrato a gennaio 2008 è il quinto ribasso consecutivo.
Fonte: National Association of Realtors
Public And Economic Affairs – Market Analysis
3
USA: Avvii nuove abitazioni e autorizzazioni
Trend Avvii Nuove Abitazioni
Gen 2000- Gen 2008
Numero di Avvi (x 1.000)
2.500
 Progressiva crescita di nuove costruzioni tra il 2000-2005
con conseguente crescita dei prezzi.
2.000
1.500
 Forte declino negli ultimi due anni a causa di un’elevata
presenza di invenduto.
1.000
500
Jan-08
Jul-07
Jan-07
Jul-06
Jan-06
Jul-05
Jan-05
Jul-04
Jan-04
Jul-03
Jan-03
 Il numero di permessi di costruzione di case singole è calato
per contenere l’effetto invenduto.
 L’ultimo dato di 673,000 registra -40% Y/Y e -4% m/m.
2.000
% Variazione prezzi abitazioni
 La riduzione del numero di nuove costruzioni ha avuto effetto
negativo sul GDP come anche nel taglio dei posti di lavoro nel
settore delle costruzioni residenziali.
Trend Autorizzazioni Single-family Units
Gen 2000- Gen 2008
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
Fonte: National Association of Realtors
Public And Economic Affairs – Market Analysis
Jan-08
Jul-07
Jan-07
Jul-06
Jan-06
Jul-05
Jan-05
Jul-04
Jan-04
Jul-03
Jan-03
Jul-02
Jan-02
Jul-01
Jan-01
Jan-00
0
Jul-00
Jul-02
Jan-02
Jul-01
Jan-01
Jul-00
Jan-00
0
4
USA: Andamento vendite case nuove
Trend Vendite Abitazioni Nuove
Gen 2000- Gen 2008
1.400
1.200
1.000
800
- 56%
+ 53%
600
400
200
Jan-08
Jul-07
Jan-07
Jul-06
Jan-06
Jul-05
Jan-05
Jul-04
Jan-04
Jul-03
Jan-03
Jul-02
Jan-02
Jul-01
Jan-01
Jul-00
0
Jan-00
Vendite nuove abitazioni (x 1.000)
1.600
Fonte: National Association of Realtors
Public And Economic Affairs – Market Analysis
5
USA: considerazioni
• I prestiti subprime e quelli ad alto rischio sono stati ridotti drasticamente dalle attività delle imprese
finanziarie. Un segnale è la stabilizzazione delle vendite di case.
• Poichè i limiti di accesso al credito sono stati ristretti, i compratori hanno la possibilità di accedere a mutui
con tassi di interessi più contenuti in un mercato con prezzi elevati. Questa situazione dovrebbe spingere in
futuro la vendita di case.
• La previsione è comunque di debolezza degli avvii di costruzioni di case singole per tutto il 2008.
Public And Economic Affairs – Market Analysis
6
Italia: Le transazioni immobiliari
Numero di compravendite semestrali in Italia
Residenziale
Non residenziale
140.000
500.000
Numero Transazioni
Numero Transazioni
120.000
400.000
300.000
200.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
0
I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07
(*)
Tempi medi di vendita
I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07
(*)
 Tendenziale riduzione delle compravendite dell’intero settore immobiliare nel
corso del 2°sem. 2007.
7
Uffici
6
Mesi
100.000
Negozi
5
Abitazioni
4
3
I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07
Fonte: Agenzia del Territorio I°sem. 2007
(*): Valore stimato da PRE
Public And Economic Affairs – Market Analysis
 I livelli record di scambi raggiunti nel 2006, l’aumento del costo del denaro, i
criteri di concessione del credito più selettivi hanno rallentato l’acquisto degli
immobili sia ad uso abitativo che terziario.
 Le previsioni per il 2008 sono di ulteriore contrazione delle transazioni che
scenderanno sotto la soglia delle 800mila unità per la residenza e delle 200mila
per il terziario
7
Italia: Mercato residenziale
13 aree urbane variaz. % annuali
(Valori correnti(**))
9,7%
8,6%
10,6%
9,3%
9,6%9,7%
8,0%7,8%
Prezzi
Canoni
7,8%7,3%
6,2%
6,2%
5,1%
2,7%
1,8%
1,7%
 Il mercato delle abitazioni è quello che ha subito il rallentamento più
evidente rispetto agli altri comparti.
 Fino al 2006 l’accesso al credito agevolato ed i canoni elevati hanno
spostato le famiglie verso l’acquisto così da penalizzare l’affitto.
 I prezzi delle abitazioni continuano a crescere nei valori medi anche se con
ritmi sempre più contenuti.
 Nell’ultimo triennio i canoni hanno seguito l’analogo andamento dei prezzi.
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
 La tendenza è quella di una ulteriore contrazione dei ritmi di crescita
anche nel 2008.
 Nel prossimo futuro potremo assistere a delle riduzioni dei valori
immobiliari per location ed immobili di qualità medio bassa.
Andamento prezzi (var %)
Prezzo (*)
(€/mq)
II sem. 2007
6 mesi
1 anno
13 aree urbane
3.471
1,5
4,6
Milano
6.074
2,7
6,2
Roma
5.746
1,3
4,4
Napoli
3.500
1,0
5,0
Torino
2.732
1,9
5,3
(*) posizione centrale
Fonte: Nomisma
Public And Economic Affairs – Market Analysis
8
Italia: Mercato degli uffici
13 aree urbane variaz. % annuale
(Prezzi correnti(**))
Canoni
7,9%
7,0%
6,7%
Trend rendimenti da affitto
Prezzi
9,0%
8,9%
6,7%
6,6%
6,3%
5,6%
4,5%
3,2%
6,2%
2,9%
2,6%
2,2%
2000
6,2%
6,1%
6,0%
5,8%
5,6%
5,4%
5,2%
2004
2005
2006
2007
2,5%
1,6%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2000
2001
2002
2003
 Nel corso del 2007 i prezzi medi hanno segnato una ripresa nei ritmi di crescita passando dal
+5.6% osservato nel 2006 a +6,3%.
(**) Prezzo medio ponderato città
Andamento prezzi (var %)
Prezzo (*)
(€/mq)
6 mesi
1 anno
II sem. 2007
 La crescita dei canoni segna una sensibile contrazione a livello nazionale, in miglioramento a
Milano e con segni di difficoltà a Roma.
 Il tempo medio necessario per vendere un ufficio passa da 5,8 mesi a 6.2 nel corso del 2007
mentre per locarlo sono necessari 4.5 mesi contro i 4.3 di fine 2006.
 I rendimenti hanno confermato anche nel 2007 la progressiva fase di contrazione perdendo un
punto percentuale dal 2000/2001.
13 aree urbane
4.144
3,5
7,3
Milano
7.040
3,3
7,7
Roma
6.718
3,4
7,2
Napoli
4.835
4,4
9,8
 A seguito del maggior costo del denaro e della ridotta disponibiltà della leva finanziaria ci si
attende un’inversione nella tendenza dei rendimenti attesi.
Torino
2.875
2,7
4,5
 La congiuntura del segmento uffici è tendenzialmente di stabilità.
(*) posizione centrale
Fonte: Nomisma
Public And Economic Affairs – Market Analysis
9
Italia: Mercato dei negozi
13 aree urbane variaz. % annuale
(Prezzi correnti(**))
7,8%
7,0%
8,2%
7,4%
Trend rendimenti da affitto
Prezzi
8,6%
8,3%
Canoni
7,5%
6,6%
6,4%
6,5%
6,4%
6,0%
5,8%
4,7%
6,2%
6,1%
6,3%
6,4%
6,4%
6,2%
6,1%
5,9%
3,2%
2,2%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
(**) Prezzo medio ponderato città no top location
 Il valori del mercato immobiliare dei negozi (prezzi e canoni) continuano a crescere ma
anche in questo caso con tassi sempre più contenuti.
Andamento prezzi (var %)
Prezzo (*)
(€/mq)
6 mesi
1 anno
II sem. 2007
13 aree urbane
6.011
2,4
5,9
Milano
9.677
3,2
7,8
Roma
8.573
3,9
7,6
Napoli
6.475
-2,6
1,7
Torino
3.333
3,7
7,9
 I rendimenti proseguono la diminuzione iniziata nell’ultimo triennio.
 I tempi medi di vendita vanno da un minimo di Milano e Torino con 4.6 mesi ad un
massimo di 7 mesi a Bari e Venezia. In Italia occorrono 5.7 mesi.
 Le previsioni per il 2008 indicano un calo nel numero delle compravendite (Venezia,
Bologna, Genova, Bari).
(*) posizione centrale
Fonte: Nomisma
Public And Economic Affairs – Market Analysis
10
Italia: Mercato dei capannoni
13 aree urbane variaz. % annuali
(Prezzi correnti(**))
Trend rendimenti da affitto
Prezzi
Canoni
7,6%
6,8%
6,3%
6,8%
6,7%
5,4%
8,1%
8,0%
7,9%
7,7%
7,4%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
7,2%
6,7%
5,7%
8,3%
5,1%
3,9%
3,2%
2002
2003
(**) Prezzo medio ponderato città
2004
2005
2006
2007
 La domanda è rimasta stazionaria come le compravendite mentre l’offerta di immobili in
vendita sta crescendo a fronte di operazioni di Sale & Leaseback finalizzate a recuperare
capitale da utilizzare nel proprio core business.
Andamento prezzi (var %)
Prezzo (*)
(€/mq)
2007
6 mesi
1 anno
860
na
7,4
Milano
1.030
na
8,2
Roma
1.023
na
7,7
Napoli
653
na
8,4
Torino
692
(*) Dimensione 1000 mq
na
4,5
13 aree urbane
Public And Economic Affairs – Market Analysis
 I prezzi sono cresciuti a tassi sostenuti se confrontati con gli altri comparti.
 I tempi di vendita risultano abbastanza elevati (oltre 9-12 mesi) come per la locazione (612 mesi).
 Anche questo comparto ha subito il calo medio dei rendimenti che rimangono però su
valori rilevanti
 Per il 2008 è attesa una ripresa dei rendimenti dovuta alla situazione creditizia attuale. I
primi segnali sono stati già registrati negli ultimi mesi del 2007.
11
Considerazioni
Fino ad oggi
L’innalzamento del costo del denaro, una selezione più severa da parte degli istituti di credito ed una ridotta possibilità di usufruire
della leva finanziaria ha fatto si che il mercato immobiliare Italiano ad oggi abbia vissuto una fase di:
 Rallentamento delle compravendite
 Contrazione generalizzata della crescita dei prezzi di vendita degli immobili
 Riduzione dei tassi di crescita dei canoni, inferiori a quelli osservati per i prezzi
 Riduzione dei rendimenti che in alcuni casi si mantengono su livelli elevati.
Per il prossimo futuro sono attesi:
 Rallentamento tendenziale dei ritmi di crescita dei prezzi e canoni
 Ripresa dei rendimenti in relazione alla prevista contrazione dei prezzi per location ed immobili di qualità medio bassa.
Public And Economic Affairs – Market Analysis