Introduzione
Da qualche semestre su queste pagine ci si interroga su quando il PIL italiano nel complesso tornerà a crescere. Già si diceva che gli indicatori congiunturali specifici rilevati sul mercato immobiliare
volgono al sereno (domanda più vivace), ma è difficile ipotizzare una ripartenza stabile e duratura
senza una significativa crescita economica.
Certamente il mercato immobiliare degli appartamenti, in definitiva, potrebbe apparire quello meno
direttamente connesso all’andamento dell’economia
nel complesso, ma purtroppo ciò non è vero, dato
che il flusso di risparmio delle famiglie (passato e
futuro) risulta strettamente legato ai redditi da lavoro (anche attesi) ed ai tassi di occupazione.
È evidente, invece, sul resto degli immobili (negozi,
uffici e capannoni industriali) il trait d’union con
l’economia nel complesso: in tal caso la correlazione è immediata e quasi perfetta!
Il PIL reale italiano, nonostante le attese di crescita
dello 0,2% per il 2015 e dell’1% sul 2016, nel complesso, tra il 2007 ed il 2016 subirebbe così un rallentamento del 7,5%. Il precedente ciclo espansivo
immobiliare 1999-2007 è stato generato da una
crescita del PIL reale tra gli anni 1992-2007 pari a
quasi il 23%: dopo 5 anni di crescita, a ciascun punto
di incremento è corrisposto un aumento dei prezzi
del 2,2%.
Le notizie positive dell’economia oltreoceano, che
prevedono un aumento del PIL reale cumulato del
6,2% tra il 2013 e 2016, possono accendere la speranza di trainare la nostra economia nel futuro, anche
se i maggiori legami che ci vincolano al resto delle
economie europee non ci permetteranno di svalutare come in passato la moneta per favorire le
esportazioni. Bisogna in ogni modo osservare che
i differenziali tra la nostra economia e quella americana hanno manifestato un bug rispetto al passato già nel 2009: in effetti negli ultimi 30 anni rispetto ai prezzi delle abitazioni italiane il consistente
differenziale del PIL americano rispetto a quello
italiano 1992, 1996 e 2002 è coinciso con l’avvio di
nuovi incrementi dei prezzi delle abitazioni.
Figura 1 - Differenziale di crescita del PIL reale tra USA e Italia e
prezzi reali delle abitazioni in Italia (differenziale percentuale e
numeri indice 1987 = 100)
§ Preconsuntivi.
§§ Previsioni.
Fonte: Elaborazioni Ufficio Studi Otib su dati OECD.
A questa regola pare che il differenziale 2009, a cui
però come si osserva non è seguita una crescita
duratura, non abbia sortito alcun effetto ai prezzi
medi delle abitazioni di casa nostra che, anzi, sono
continuati a diminuire. Così come il dato del 2012
a cui sono seguiti (e probabilmente seguiranno)
differenziali di PIL ben più consistenti.
In definitiva anche la lettura dell’economia americana non permette di sottrarre queste riflessioni
ad una crescita economica virtuosa che si deve
necessariamente instaurare in un nuovo disegno
economico-geografico entro cui l’Italia è inserita.
2. Mercato residenziale
Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 2° semestre 2014
1. Ancora sulla crescita economica!
Le statistiche a preconsuntivo del numero di scambi avvenuti nel 2014 individuano un mercato residenziale effettivo (espresso dal numero di compravendite) della città di Monza pari al 14,2% sul totale dell’intera provincia (tab. 1).
I dati sono in aumento del +1% rispetto al 2013 su
Monza, con una variazione pari a -28,5% rispetto
al 2008. In Brianza il 2014 si è chiuso con un aumento del 4,8% (-45% sul 2008).
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Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 2° semestre 2014
Monza e Brianza
Tabella 1 – Numero di compravendite nel residenziale - anno 2014
- e share%
Aree
2014
Share %
N. compravendite
Monza
1.016
14,2
Brianza escl. Monza
6.126
85,8
Fonte: Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate
Tabella 2 – Variazioni percentuali del numero di compravendite nel
residenziale - anno 2014, preconsuntivi
Variabili Aree
Var. % 14/13
Var. % 14/08
N. compravendite
Monza
-1,0%
-28,5%
Brianza escl. Monza
-4,8%
-45,0%
Nel Comune Capoluogo presentano riduzioni annuali nei prezzi del residenziale zone semicentrali come
Regina Pacis – Mentana , S. Biagio - S. Gottardo, S.
Carlo - Largo Molinetto; zone periferiche come
Sant’Albino o Via Libertà – Stadio, ma anche zone
più pregiate come il centro storico e Parco - Villa
Reale (entrambe registrano -5,2% in un anno; tab.
4).
Tabella 4 – Prezzi medi di compravendita di appartamenti nel complesso e variazioni percentuali nominali semestrali ed annuali, per
zona urbana nel Comune di Monza (Euro al mq e valori %)
Zone urbane
Appartamenti nel complesso
€/mq
Var. %
sem.
Var. %
ann.
BUONARROTI - S. DONATO
1.551
-1,7
-4,7
CAZZANIGA – OSPEDALE NUOVO
1.935
-0,3
-2,8
CEDERNA – CANTALUPO
1.353
-2,1
-5,2
CENTRO STORICO
3.029
-2,1
-5,2
GRAZIE VECCHIE – S. GERARDO
2.128
-1,0
-3,2
PARCO – VILLA REALE
2.446
-2,5
-5,2
REG. PACIS – SOBB.I – MENTANA
1.641
-2,2
-5,1
S. BIAGIO – S. GOTTARDO
2.095
-3,1
-4,6
S. CARLO – LARGO MOLINETTO
1.869
-1,6
-3,7
S. GIUSEPPE – CAMP. - ROMAGNA
1.881
-1,2
-3,3
S. ROCCO – S. ALESSANDRO
1.440
-0,7
-6,5
SAN FRUTTUOSO
1.664
-3,4
-4,2
SANT’ALBINO
1.381
-1,3
-3,6
Fonte: Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate
Sul fronte dei prezzi di vendita di appartamenti al
II semestre 2014 si registra una diminuzione annuale nel capoluogo (-3,4% per l’indice che raggruppa
le tre forme di vetustà considerate) e una meno
marcata anche nella provincia (-2,5%), in entrambi
i casi più accentuata per gli appartamenti vecchi e
per quelli usati. Si riduce la forbice tra questi ultimi
e il comparto del nuovo, che manifesta variazioni
negative sia nel capoluogo (in un anno -3,5%) che
in Brianza (-0,7%; tab. 3).
Tabella 3 - Prezzi medi e variazioni percentuali nominali degli appartamenti
(Euro al mq e valori %)
Aree
Costo medio
Tipologie di appartamenti II 14 (€/mq)
Var. %
6 mesi
Var. %
12 mesi
Var. %
60 mesi
-1,4
-3,4
-19,4
-14,5
TACCONA – RONDO’ DEI PINI
1.560
0,0
-3,1
TRIANTE – CAVALLOTTI
2.081
-2,1
-4,3
VIA LIBERTA’ – STADIO NUOVO
1.465
-0,3
-3,6
Comune di Monza
Nel complesso
1.934
Nuovi
2.868
-1,3
-3,5
Recenti
1.845
-0,8
-4,1
-20,2
Vecchi
1.445
-3,2
-6,8
-26,4
Nel complesso
1.305
-0,9
-2,5
-12,9
Nuovi
1.903
-0,3
-0,7
-3,9
Recenti
1.316
-0,9
-2,6
-13,6
Vecchi
948
-1,6
-4,4
-20,3
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza.
Brianza escluso Monza
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza.
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Monza e Brianza
Mappa 2 - Prezzi medi di appartamenti (media nuovi, recenti e vecchi; Euro al mq) nei Comuni
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza.
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza
L’esame sulle aree più pregiate compiuto sui comuni della provincia definisce, in media, un’area con
prezzi più consistenti nel cuore centrale della Brianza,
in una vasta area che, oltre al capoluogo, comprende Nova, Lissone, Vedano, Villasanta, Arcore,
Vimercate, Concorezzo, Brugherio e Carnate.
All’opposto, i prezzi medi degli appartamenti più
bassi sono mediamente corrisposti all’estremo confine ovest con i Comuni di Lentate, Lazzate, Misinto,
Cogliate, Ceriano Laghetto, e Bovisio-Masciago e al
Nord nei Comuni di Briosco, Veduggio e Renate, ad
est, invece, Cavenago, Ronco Briantino e Busnago
(Mappa 2).
Considerando le macroaree in cui la Brianza è stata
classificata, in base alla densità demografica ed alle
caratteristiche dei mercati immobiliari (Vimercatese,
Caratese, Cesianese-Desiano) la maggior quota di
scambi residenziali avviene nel Cesanese (37,2% nel
2013), mentre a chiudere la graduatoria decrescente è il Caratese (22,2%) che precede il Comune
Capoluogo, con il 14,7% del totale (Figura 2).
Figura 2 - Le quote % degli scambi residenziali nel 2013 nelle Macroaree
Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 2° semestre 2014
Mappa 1 – Comune di Monza – Prezzi medi di compravendita di
appartamenti nel complesso (media nuovi, recenti e vecchi) per zona
urbana (Euro al mq)
Fonte: Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate.
La dinamica dei prezzi di appartamenti rilevati nelle
tre aree risulta, nel II semestre 2014, con variazioni percentuali annuali dei prezzi medi degli appartamenti in riduzione, con percentuali che oscillano
tra il -1,5% del Cesanese-Desiano al -3,4% del
Vimercatese (Tabella 5).
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Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 2° semestre 2014
Monza e Brianza
Tabella 5 - Prezzi medi e variazioni percentuali nominali di appartamenti nel complesso nelle Macroaree della Brianza (€/mq, val. %)
Variazioni %
Costo medio
II sem. 14
(€/mq)
6
mesi
12
mesi
60
mesi
Vimercatese
1.349
-0,5
-3,4
-16,7
Caratese
1.316
-1,8
-2,6
-10,5
Cesanese-Desiano
1.250
-0,4
-1,5
-11,0
Brianza esclusa Monza
1.305
-0,9
-2,5
-12,9
MacroAree
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza.
Per quanto riguarda il mercato dell’affitto calano i
canoni di locazione a Monza (-1,2% in un anno, il
canone medio per un appartamento di oltre 70 metri
quadri non arredati è di 67 Euro/mq/anno). In Brianza
calano invece, in media, del -0,2% in 6 mesi. I rendimenti annui lordi da locazione si attestano sul 3,3%
sia in città sia in Brianza (tabb. 6 e 7).
Tabella 6 - Canoni di locazione, rendimenti potenziali lordi da locazione e variazioni percentuali nominali dei canoni di locazione per
appartamenti per zona urbana in Monza (€/mq/anno, val. %)
Tipologia
immobiliare
Zona urbana
Canone medio
II sem. 14
redditività*
(€/mq/a.; %)
Variazioni %
6
mesi
12
mesi
24
mesi
Appartamenti oltre 70 m² non arredati
Centro
80 (2,7)
-3,0
-3,0
-4,2
Semicentro
65 (3,4)
0,0
0,0
-5,5
Periferia
55 (3,7)
0,0
0,0
-7,9
MEDIA
67 (3,3)
-1,2
-1,2
-5,6
Tabella 7 - Canoni di locazione di appartamenti di oltre 70 mq (€/
mq per anno) e di mono-bilocali arredati (€ al mese) e rendimenti
potenziali lordi da locazione (valori %) nelle aree della Brianza
Area
App. oltre 70 m² non
arredati
Mono-bilocali arredati
II semestre 2014
II semestre 2014
Canoni
(€/mq Rendimenti %
per anno)
Canoni
(€/mese)
Rendimenti %
Vimercatese
62
3,2
436
4,8
Caratese
62
3,2
435
5,7
Cesanese-Desiano
63
3,4
365
5,0
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza.
3. Mercato degli immobili di impresa
Continua la diminuzione di appetibilità di domanda
di spazi terziari, commerciali e, soprattutto, di immobili per attività produttive in tutti i comuni della
provincia e del capoluogo.
I prezzi, evidentemente, riflettono tali caratteristiche
strutturali della domanda. Nel capoluogo quelli dei
negozi calano in sei mesi di -0,9% mentre quelli
degli uffici recenti diminuiscono del -0,7%; nella
provincia, rispettivamente, scendono del -0,6% e
del -0,7%.
Prosegue la perdita di valore dei capannoni industriali: in un anno -2,7% nel Capoluogo e -3,9% in
Brianza (tab. 8).
Mono-bilocali arredati (€/mese)
Centro
525 (4,8)
0,0
0,0
-9,5
Semicentro
452 (6,4)
-0,1
-2,4
-5,6
Periferia
391 (7,2)
0,0
-2,2
-8,2
MEDIA
456 (6,1)
0,0
-1,4
-7,9
Tabella 8 – Prezzi medi e variazioni percentuali nominali degli immobili di impresa (Euro al mq e valori %)
Area
Comparto immobiliare
Costo medio
Var. %
II 14
6 mesi
€/mq
Var. %
12 mesi
Var. %
60 mesi
* Tra parentesi
Comune di Monza
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza.
Negozi
1.778
-0,9
-2,3
-12,0
Uffici Recenti
1.575
-0,7
-3,6
-16,9
948
-0,2
-2,7
n.d.
Negozi
1.428
-0,6
-1,5
-7,8
Uffici Recenti
1.311
-0,7
-2,0
n.d.
824
-0,5
-3,9
-12,3
Capannoni industriali nuovi
Brianza esclusa Monza
Capannoni ind. nuovi
Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza.
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