TRIBUNALE CIVILE DI SIENA
ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. 166/2010+205/2011+75/2012
Giudice Esecuzioni Immobiliari
Dott. Pierandrea VALCHERA
BANCA CREDITO COOPERATIVO di FIRENZE spa
BANCA NAZIONALE del LAVORO spa
VETRURIA srl + altri
contro
RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
Relativa alla stima del compendio immobiliare costituito da ampio
complesso agrituristico atto alla ricezione della clientela, cantina atta
alla produzione di derivati vitivinicoli, appartamento, varie tettoie
oltre che, ampi appezzamenti di terreno posti in Radda in Chianti (Si)
Frazione Volpaia Podere Terreno n. 288, della seguente proprietà:
nat
-
residente in
Radda in Chianti Frazione Volpaia Podere Terreno .
Proprietaria in ragione della intera quota del diritto di proprietà.
Il sottoscritto Andrea Petreni, consulente estimatore, iscritto all’Albo
dei Consulenti Tecnici d’Ufficio presso il Tribunale di Siena e alla
Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura al Ruolo
dei Periti e degli Esperti, veniva nominato consulente tecnico
d’ufficio del tribunale di Siena in data 16 ottobre 2012 dal giudice
dell’esecuzione
Dott.
Pierandrea
Valchera,
nell’esecuzione
immobiliare 166/10+205/11+75/12, in ordine alla valutazione del
compendio immobiliare summenzionato.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
2
Assumeva l’incarico nell’udienza del giorno 31 ottobre 2012
prestando giuramento di rito dinanzi alla S.V.Ill.ma che gli poneva i
seguenti quesiti concedendo termine di giorni 90 per il deposito dell’
elaborato estimativo, oltre la ulteriore proroga (30 giorni) concessa al
custode giudiziario.
QUESITI:
1) Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex
art. 567 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e
trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori
alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le
risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando
immediatamente al giudice ed al creditore procedente i documenti e gli atti
mancanti o inidonei;
2) Provveda quindi subito all’integrazione, in particolare acquisisca, ove non
depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all’ultimo progetto
approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche, se anteriore al ventennio,
copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell’immobile pignorato; 3)
certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del
D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 dando prova in caso di mancato rilascio da parte
della Amministrazione competente della relativa richiesta;
3) Verifichi la continuità delle trascrizioni risalendo alla prima trascrizione
ultraventennale, con indicazione analitica di tutti i passaggi di proprietà, degli
eventuali mutamenti dei dati catastali, al fine di individuare la proprietà dei
singoli cespiti al momento del pignoramento e in epoca successiva e se alla
data della trascrizione del pignoramento sussistevano sugli immobili diritti
reali a favore di terzi;
4) Predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle
trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, privilegi, sequestri,
domande giudiziali, sentenza dichiarativa di fallimento), gravanti sul bene, ivi
compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria
dello stesso, i vincoli connessi al suo carattere storico-artistico, ovvero di
natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di
cubatura, convenzioni matrimoniali provvedimenti di assegnazione della casa
al coniuge, altri pesi o limitazioni d’uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione,
obbligazioni propter rem, etc.);
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
3
5) Accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali
spese condominiali insolute relative all’ultimo biennio (stante il disposto
dell’art. 63,2° comma disp. att. trans c.c.) che potrebbero fare carico al terzo
acquirente se non soddisfatti dal debitore, allegandone la certificazione da
parte dell’amministratore del condominio;
6) Rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi
civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
7) Riferisca sull’esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che
comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni,
pignoramenti, e altre trascrizioni pregiudizievoli) indicando i costi a ciò
necessari;
8) Descriva previo necessario accesso all’interno,
l’immobile pignorato
indicando: Comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno,
caratteristiche interne ed esterne, superficie commerciale in mq. altezza interna
utile, esposizione, condizioni manutentive, confini (nel caso di terreni) dati
catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni.
Indichi se sul bene gravano vincoli artistici, storici, alberghieri e se vi sono
finiture di particolare pregio o di carattere ornamentale. Quando si tratta di
più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni
compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento,
capannone, garage, etc.);
9) Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene: indirizzo, numero
civico, piano, interno, dati catastali (nel caso di terreni) e quella contenuta nel
pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati
nel pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la
sua univoca identificazione; b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei,
ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento,
pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato
l’immobile, in quest’ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio
pignorato;
10) Proceda, ove
necessario, ad eseguire le necessarie
variazioni
per
l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di
idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed
all’accatastamento dell’unità immobiliare non regolarmente accatastata, anche
senza il consenso del proprietario, il tutto previa autorizzazione del GE, sentite
le parti;
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
4
11) Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale,
acquisendo, nel caso di terreni il certificato di destinazione urbanistica;
12) Accerti con riferimento alla Legge 47/85,
a. In quale epoca venne realizzato l’immobile, riportando gli estremi delle
licenze o delle concessione edilizia e la loro conformità o meno con gli
strumenti urbanistici e la corrispondenza delle costruzioni alle previsioni
della concessione;
b. Le eventuali modifiche subite dalla costruzione e gli estremi degli atti
amministrativi autorizzativi delle variazioni o ristrutturazioni;
c. L’esistenza della dichiarazione di agibilità di ogni cespite immobiliare,
previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione
urbanistica previsto dalla vigente normativa;
d. Se e con quale procedura e con quale spesa le eventuali irregolarità
edilizie riscontrate possono essere sanate. In caso di costruzione realizzata
o modificata in violazione della normativa urbanistica-edilizia, descriva
dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia
stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt.
Comma 5° del D.P.R 6 giugno 2001 n. 380 e 40 comma 6° della Legge 28
febbraio 1985 n. 476 ed i relativi costi, assumendo informazioni presso gli
uffici comunali competenti.
13) Accerti con riferimento alla Legge Regionale Toscana n. 39 del 24/2/2005 art.
23 bis 4° per come modificato dall’art. 13 della Legge Regionale Toscana
23/11/2009 n. 71 se l’immobile è dotato di Certificazione Energetica. In caso
positivo ciò costituirà un parametro positivo di valutazione del valore del bene
immobile. In caso di assenza dello stesso, precisandone anche il costo
necessario per la sua acquisizione, l’esperto ne darà conto nella relazione. In
ogni caso comunque di detta circostanza relativa alla dotazione o meno di tale
specifica certificazione, se ne dovrà dare espressa notizia nel bando di aste e
dovrà essere pertanto inserita nel foglio predisponendo a tale scopo;
14) Accerti lo stato di possesso del bene, se trattasi di beni abitati o liberi, se su di
essi siano esercitati diritti personali di godimento opponibili al terzo acquirente
ai sensi dell’art. 2923 c.c. con l’indicazione, se occupato da terzi del titolo in
base al quale è occupato, ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto
di affitto e locazione verifichi la data di registrazione, la scadenza del
contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio; in caso
di beni di natura agricola, comunque in genere, lo stimatore assumerà
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
5
informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i vicini e le associazioni di
categoria, effettuando, ricerche presso l’ufficio del Registro con i nominativi
ottenute attraverso le informazioni assunte e producendone copia della quale
risulti apposta la registrazione o il timbro che ne certifichi la data ai sensi
dell’art. 2704 c.c.;
15) Alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il
certificato di stato libero e l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio
degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il
comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal
certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di
convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di
separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse pressi i competenti uffici;
16) Acquisisca ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge
del debitore esecutato, il provvedimento di assegnazione della casa coniugale
(verificando se lo stesso sia stato trascritto in favore al coniuge assegnatario);
17) Precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico precisando la
corrispondenza alla vigente normativa e in caso contrario i costi necessari al
loro adeguamento;
18) Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in
quest’ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia
complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore
(appartamento con garage e soffitta, villetta, etc.) e comunque evitando
eccessive frammentazioni in lotti ( le quali possono anche determinare una
perdita di valore del bene). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e
carraio) ai lotti (passaggi pedonale e/o carraio sugli altri lotti o su beni di
terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria
esplicativa. Proceda inoltre (solo previa autorizzazione del G.E. sentite le parti)
all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento,
allegando in tale ipotesi, alla relazione estimativa i tipi mappali debitamente
approvati dall’ufficio tecnico erariale;
19) Determini la valutazione complessiva di ciascun bene, indicando i criteri di
stima utilizzati, le fonti delle informazioni assunte per la stima, poi in forma
tabellare il calcolo delle superfici per ciascun cespite, con indicazione
dell’immobile, della superficie commerciale, del valore al mq. e del valore
totale, considerando lo stato di conservazione dello stesso e (come opponibili
alla procedura) i soli contratti di locazione, evidenziando altresì analiticamente
gli adeguamenti e le correzioni di stima, precisando tali adeguamenti in
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
6
maniera distinta per lo stato di uso e manutenzione, lo stato di possesso (libero,
occupato, in locazione), i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili dalla
procedura, indicando l’abbattimento forfettario per la differenza di oneri
tributari calcolati su prezzo pieno anziché sui valori catastali e per la assenza
di garanzia per vizi occulti, nonché per eventuali spese condominiali insolute,
costi da sostenersi per la bonifica e per la eliminazione di rifiuti, anche tossici e
per l’eliminazione di opere abusive e spese amministrative pe altri oneri e pesi;
20) Determini la valutazione dell’immobile nei casi di esistenza di provvedimenti di
assegnazione della casa coniugale considerandoli opponibili alla procedura
solo se trascritti in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento.
L’assegnazione della casa coniugale infatti, dovrà essere ritenuta opponibile
nei limiti di anni 9 dalla data del provvedimento di assegnazione se non
trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento; non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento
successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile, se
trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo
caso l’immobile sarà valutato come se fosse una nuda proprietà. In caso di
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale valuti l’immobile tenendo
conto che lo stesso resterà nel godimento dell’ex coniuge e dei figli fino al
raggiungimento dell’indipendenza economica - presumibilmente 28 anni dell’ultimo figlio ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene, un
abbattimento forfettario (indicativamente del 15%) in considerazione
dell’assenza di garanzia per i vizi, della differenza tra oneri tributari su base
catastale e reale e di quanto suggerito dalla comune esperienza fra libero
mercato e vendite coatte;
21) Calcoli, in ogni caso, dopo aver determinato il valore del bene un abbattimento
forfettario
(indicativamente del 15%) in considerazione dell’assenza di
garanzia per i vizi, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale
e di quanto suggerito dalla comune esperienza fra libero mercato e vendite
coattive;
22) Dice se l’immobile è pignorato solo pro quota: se esso sia divisibile in natura e
proceda in questo caso, alla formazione dei singoli lotti, indicando il valore di
ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari,
prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In tal caso l’esperto dovrà
verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche
sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia
un’ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l’approvazione da
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
7
parte del G.E. sentite le parti proceda alla conseguente pratica, anche senza il
consenso del proprietario allegando i tipi debitamente approvati dall’ufficio
competente. Proceda in caso contrario alla stima dell’intero esprimendo
compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di
quanto disposto dall’art. 577 c.p.c. dall’art. 846 c.c. e dalla Legge 3 giugno
1940 n. 1078. Fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera
frazione del valore stimato dell’intero immobile;
23) Determini nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo
usufrutto il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore
stimato dell’intero;
24) Indichi nel caso di immobili abusivi e non sanabili il valore del terreno.
Dispone inoltre che l’esperto:
a. Formuli, prima della scadenza del termine assegnato, istanza di proroga
solo per gravi motivi (impedimento oggettivo);
b. Acquisisca se possibile mediante modulo appositamente predisposto, il
numero di telefono fisso e/o di cellulare dell’esecutato e/o dei soggetti che
occupano l’immobile, avvertendo che il numero sarà trasmesso al custode
dell’immobile (qualora lo stesso non ne sia già in possesso);
c. Invii, terminata la relazione, ex art.173 bis 3° comma, disp. att. c.p.c. una
copia del proprio elaborato di stima (compreso allegati) ai creditori
procedenti o intervenuti (previa adeguata verifica in cancelleria degli
interventi effettuati), al debitore esecutato anche se non costituito presso il
domicilio dichiarato o eletto o, in mancanza in cancelleria, nel termine
perentorio di almeno 45 giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art.
569 c.p.c. al custode eventualmente nominato, all’Istituto Vendite
Giudiziarie di Arezzo, Siena , Montepulciano tutto a mezzo di posta
ordinaria o (preferibilmente) posta elettronica, agli indirizzi e-mail
indicati in atti: ricordando alle parti che: 1) possono depositare
all’udienza note alla relazione, purché abbiano provveduto, almeno 15
giorni prima, ad inviare le predette note al perito, in tal caso il perito
interverrà all’udienza per rendere i chiarimenti necessari; 2) che è
raccomandato alle parti di depositare in cancelleria copia delle note
tempestivamente inviate al perito (deposito da effettuarsi almeno 7 giorni
prima dell’udienza), al fine di consentire al G.E. di prenderne visione;
d. Depositi presso la cancelleria del Tribunale entro lo stesso termine: 1) il
proprio elaborato, completo di tutti gli allegati, sia in formato cartaceo
(originale e copia) sia su supporto informatico (in formato testo word per
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
8
windows microsoft e in formato pdf-adobe acrobat equivalente); 2)
attestazione di aver provveduto agli inoltri di quanto sopra, nel rispetto
della normativa anche regolamentare, concernente la sottrazione, la
trasmissione e la ricezione dei documenti informatici teletrasmessi. La
relazione dovrà essere corredata di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto, siano indicati: comune di residenza,
frazione, via o località, confini estensione e dati catastali, limitati: per i
terreni alla partita al foglio alla particella , all’estensione e al tipo di
coltura; per i fabbricati alla partita al foglio alla particella e all’eventuale
subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed
al numero di interno. Con la relazione dell’esperto presenti anche -sia in
formato cartaceo sia in supporto informatico- la sintesi descrittiva per
ciascun lotto i cui estremi saranno posti a base della pubblicità;
e. Alleghi sempre alla relazione documentazione fotografica interna ed
esterna dell’intero compendio pignorato, estraendo immagini di tutti gli
ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze
compresi) nonché le attestazioni di avvenuta trasmissione delle
comunicazioni prescritte (allegando le comunicazioni effettuate), la visura
catastale attuale, copia della concessione o autorizzazione edilizia degli
eventuali atti di sanatoria, copia contratto di locazione o del titolo
legittimante la
detenzione, eventuale certificazione di qualificazione
energetica, copia del verbale di accesso, contenente il sommario resoconto
delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese all’occupante, nonché tutta
la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita.
PREMESSO:
Il sottoscritto, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti e del
fascicolo depositato in cancelleria esecuzioni immobiliari, ha
provveduto ad informare verbalmente la signora che il giorno 1
dicembre 2012 alle ore 15.00 avrebbe dato inizio alle operazioni
peritali accedendo ai luoghi oggetto della valutazione. Ricognizione
del 1 dicembre 2012 svoltasi con esito positivo alla presenza della
signor.
Ricognizione procrastinata dalle ore 15.00 alle ore 16.40.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
9
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 8
dicembre 2012 alla presenza della signora . Ricognizione procrastinata
dalle ore 9.00 alle ore 12.30.
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 27
dicembre 2012 in assenza di soggetti.
Ricognizione procrastinata dalle ore 8.00 alle ore 10.00.
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 28
dicembre 2012 in assenza di soggetti.
Ricognizione procrastinata dalle ore 8.00 alle ore 10.40.
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 29
dicembre 2012 in assenza di soggetti.
Ricognizione procrastinata dalle ore 8.00 alle ore 11.00.
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 8
gennaio 2013 alla presenza della signora . Ricognizione procrastinata
dalle ore 15.00 alle ore 17.30.
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 9
gennaio 2013 alla presenza della signora . Ricognizione procrastinata
dalle ore 10.00 alle ore 15.00.
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 11
gennaio 2013 alla presenza della signora . Ricognizione procrastinata
dalle ore 8.50 alle ore 15.00.
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 12
gennaio 2013 alla presenza della signora . Ricognizione procrastinata
dalle ore 8.30 alle ore 10.30.
Successiva ricognizione, previo accordo con il custode giudiziario
effettuata in data 30 gennaio 2013 alla presenza della signora Haniez
e della dott.ssa (custode giudiziario). Ricognizione procrastinata dalle
ore 9.30 alle ore 10.30.
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 31
gennaio 2013 alla presenza della signora . Ricognizione procrastinata
dalle ore 9.00 alle ore 11.10.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
10
Successiva ricognizione, previo avviso verbale effettuata in data 13
febbraio 2013 alla presenza della signor. Ricognizione procrastinata
dalle ore 9.30 alle ore 16.00.
Per il completamento e l’integrazione dei documenti allegati alla
presente, il sottoscritto ha provveduto inoltre ad effettuare idonee
visure presso gli uffici del catasto e della conservatoria dei RR.II. in
data 7/11/12 - 23/11/12 - 6/12/12 - 17/12/12 - 18/12/12 - 21/12/2012,
presso gli uffici del comune di Radda in Chianti in data 21/11/2012 22/11/2012 - 20/12/12, presso gli uffici dell’agenzia delle entrate di
Siena in data 7/11/2012 - 26/11/12 - 27/11/2012 - 17/12/12, presso la
soprintendenza per i beni architettonici di Siena il 7/11/2012, presso
l’Archivio Notarile distrettuale di Siena il 17/12/2012 il tutto al fine
di recepire notizie e dati necessari a rispondere compiutamente al
quesito di cui sopra.
Per quanto sopra, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi
conoscitivi ed assunto le informazioni necessarie per l’espletamento
dell’incarico, lo scrivente
espone
come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti
valutazioni.
TITOLARIETA’
OGGETTO__________________________________________________
Radda in Chianti è un comune di 1700 abitanti nella provincia di
Siena, in Toscana. Il territorio comunale di Radda in Chianti si
estende per 80,56 chilometri quadrati ed è posto sulle colline che
occupano il tratto iniziale della valli dell'Arbia e della Pesa. Il
territorio comunale è interamente compreso nel Chianti Classico.
Radda in Chianti confina con i comuni di Cavriglia, Gaiole in Chianti,
Castelnuovo Berardenga, Castellina in Chianti e Greve in Chianti.
Le principali attività economiche sono l'artigianato e la produzione di
vino e olio. Negli ultimi trenta anni si è sviluppata in maniera
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
11
massiccia l'attività alberghiera e sono stati realizzati un gran numero
di strutture ricettive legate al nome del vino Chianti.
Nel comune di Radda in Chinati sono presenti le frazioni di Badia a
Montemuro, Colle Petroso, La Villa, Lucarelli, Monterinaldi, Palagio,
Selvole, Volpaia. Nella frazione di Volpaia è situato il compendio
oggetto della presente relazione estimativa, denominato "Podere
Terreno".
Come arriva a Radda in Chianti Frazione Volpaia Podere Terreno
Coordinate GPS: Long. 11.385 - Lat. 43.502
Per giungere al Podere Terreno dal centro di Radda in Chianti è
necessario percorrere la direttrice stradale con indicazione “ Firenze Greve in Chianti”; dopo circa Km. 1,5 svoltare a destra (strada
provinciale 114/C travesta del chianti)
in direzione “Volpaia” e,
percorsi ulteriori Km. 2, si rintraccia sulla destra il cartello stradale
“Podere Terreno”. Una volta immessi nella strada sterrata e percorsi
circa 400 metri, si giunge al complesso immobiliare ed ai terreni
oggetto della presente relazione.
Il Podere Terreno dista:
Km. 3,5 da Radda in Chianti
Km. 35 da Siena
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Km. 17 da Greve in Chianti
. Km. 50 da Firenze
…
12
Panoramica del complesso immobiliare pignorato e parte dei terreni
Panoramica del complesso immobiliare pignorato e parte dei terreni
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
13
Indicazioni
catastali:
Fg. 41
Part. 284
Fg. 45
Part. 3
Sub. 1
Part. 740
graffate
Fg. 45
Part. 5
Panoramica del complesso immobiliare pignorato e parte dei terreni
Indicazioni
catastali:
Fg. 45
Part. 5
Fg. 45
Part. 804
Sub. 3
Fg. 45
Part. 804
Sub. 1
Fg. 45
Part. 804
Sub. 2
Panoramica del complesso immobiliare pignorato e parte dei terreni
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
14
Indicazioni
catastali:
Fg. 31
Part. 284
Fg. 45
Part. 3
Sub. 1
Part. 740
graffate
Panoramica di parte del complesso immobiliare pignorato
Indicazioni
catastali:
Fg. 31
Part. 293
Sub. 2
Fg. 31
Part. 293
Sub. 1
Fg. 45
Part. 3
Sub. 2
Fg. 45
Part. 3
Sub. 3
Panoramica di parte del complesso immobiliare pignorato
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
15
Riepilogo
Generale
con le
indicazioni
catastali di
tutti i beni
immobili
pignorati:
Riepilogo
Generale
con le
indicazioni
catastali di
tutti i beni
immobili
pignorati:
Fg. 31
Part. 284
Fg. 45
Part. 3
Sub. 3
Fg. 31
Part. 293
Sub. 2
Fg. 45
Part. 3
Sub. 2
Fg. 31
Part. 293
Sub. 1
Fg. 45
Part. 5
Fg. 45
Part. 804
Sub. 2
Fg. 45
Part. 3
Sub. 1
Part. 740
graffate
Fg. 45
Part. 804
Sub. 1
Fg. 45
Part. 804
Sub. 3
Panoramica generale del complesso immobiliare pignorato
Riepilogo
Generale
contenente
le
indicazioni
geografiche
dei:
nord
Terreni
pignorati
(contraddis
tinti dal
colore
arancio)
Immobili
pignorati
(contraddis
tinti dal
colore
celeste)
Panoramica generale dei terreni e degli immobili pignorati complessivamente denominati “Podere Terreno”
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
16
Il compendio oggetto della presente relazione è situato in zona
decentrata rispetto al nucleo centrale del comune di Radda in Chianti;
la zona di pertinenza risulta a carattere prettamente agricolo con vari
edifici con funzione abitativa e ricettiva.
Il complesso immobiliare pignorato, denominato sia per i residenti del
luogo, sia come denominazione commerciale (vedi anche website
www.podereterreno.it), come "Podere Terreno alla Via della
Volpaia", è costituito fondamentalmente da un fabbricato principale
dove risiede l’esecutata ed ospita l’attività ricettiva, due tettoie in
muratura poste innanzi gli ingressi principali al piano primo e terreno,
due tettoie in legno per ricovero automezzi poste sulla strada di
accesso, un appartamento ancora al grezzo, una cantina per la
lavorazione dei prodotti vitivinicoli, due tettoie in legno poste sul
retro della cantina. Inoltre, fanno parte del compendio pignorato ampi
appezzamenti di terreno, per oltre 45 ettari, a contorno degli immobili
e con sviluppo verticale in direzione nord, nord-est.
Nell’area nella quale insistono i fabbricati del denominato Podere
Terreno, dal punto di vista della geolitologia, si osserva la
sovrapposizione tettonica tra i tipi litologici appartenenti alle
cosiddette “unità alloctone di Dominio Austroalpino interno”.
Nel generale assetto stratigrafico, sono evidenti gli effetti di stress
dovuti ai grandi movimenti di traslazione in falda che ne hanno
determinato l’attuale posizione geografia. Difatti, l’attuale assetto
morfologico generale è caratterizzato da condizione di forti acclività
dei versanti, che solo nelle zone di prossimità al culmine collinare
registrano una sensibile diminuzione di pendenza.
Sul versante idrografico, la circolazione delle acque di superficie,
assai semplice e poco gerarchizzata in conseguenza dell’assetto
morfologico sopradescritto, vede la presenza di una linea di deflusso
principale, rappresentata dal vicino torrente Pesa.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
17
Considerato l’assetto idrogeologico del sottosuolo, è possibile
ipotizzare una situazione caratterizzata dall’improbabile esistenza di
manifestazioni sorgentizie all’interno della proprietà esecutata.
Viste la complessità e la vastità del compendio, al fine di procedere
con la più chiara ed esaustiva descrizione dei singoli beni pignorati, si
è inteso procedere con una specifica indagine particolareggiata per
ciascuno di essi, con la descrizione puntuale delle rispettive
caratteristiche, con la rappresentazione grafica delle planimetrie
riferite allo stato attuale e della relativa repertazione fotografica. Il
tutto finalizzato ad una più facile ed evidente focalizzazione delle
caratteristiche intrinseche, estrinseche e situazioni giuridiche del
compendio per poi, successivamente, determinarne i valori estimativi.
FG. 45 PART. 3 SUB. 1 E PART 740 GRAFFATE
Il fabbricato principale è contraddistinto dal civico 288 ed è destinato
alla
ricezione
dei
soggiornanti,
ed
a
residenza
principale
dell’esecutata; trattasi di una casa colonica già censita dal "Catasto
Repubblicano" di Firenze del 1427.
Una recente ricerca storica presso l'archivio dell'Ospedale degli
Innocenti ha portato alla luce vari documenti, tra cui alcuni contratti
di mezzadria. In particolare, in uno datato 16 aprile 1465, si legge:
"un podere con casa da lavoratore posto alla Volpaia - popolo di San
Lorenzo detto in Terreno….."
Il fabbricato principale, vista la storicità confermata dalle indagini
presso gli archivi storici, mantiene ancora oggi i tratti distintivi di un
periodo remoto; in particolare sono ben evidenti sul lato sud-ovest i
profili a scarpa delle murature perimetrali, caratteristici delle strutture
medievali.
Nonostante la vetustà del fabbricato, lo stesso si presente
sostanzialmente in sufficienti condizioni manutentive.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
18
Le murature esterne risultano in pietra e mattone faccia vista, la
copertura a falde con manto in cotto a tegole e coppi, i discendenti e
le gronde in rame.
Tutt’intorno al fabbricato, è presente un ampio resede, in parte
destinato a giardino e prato ed in parte pavimentato con pietra di
pregevole caratterizzazione.
Panoramica del fabbricato principale ( Fg. 45 Part. 3 Sub. 1 e Part 740 graffate)
Panoramica dell’ingresso sul lato est
fabbricato principale ( Fg. 45 Part. 3
Sub. 1 e Part 740 graffate)
Panoramica dell’ingresso e del lato nord
Panoramica delle copertura sul lato est
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
19
Panoramica del lato sud
Panoramica del lato ovest
Panoramica del lato sud
Panoramica del lato nord
PIANO PRIMO
L’unico accesso dall’esterno al piano primo del fabbricato principale
avviene da una scala posta nella zona est del fabbricato (composta di
16 scalini in pietra), che conduce ad una piccola terrazza in quota. Da
questa, oltrepassando una porta in legno e vetri a due ante, si accede
all’ampio e caratteristico soggiorno, che custodisce ancora i vecchi
denominatori della casa di campagna: pavimento in cotto (con
elementi rettangolari delle dimensioni di cm.29x15), murature interne
con paramento in pietra a vista, ampio focolare (con apertura pari a
cm. 226) con sovrastante cappa in muratura, soffitti inclinati a vista
con struttura in legno e laterizio.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
20
Il piano primo è caratterizzato dalla presenza, nell’ala sud, di n.8
camere da letto tutte con relativo bagno (denominate ciascuna con il
nome di un vitigno), adibite per lo più a ricezione agrituristica.
Le condizioni manutentive del piano primo risultano buone:
le
camere ad uso ricettivo sono ottimamente mantenute e di ottimo
impatto visivo, alcune delle quali recentemente ristrutturate
rispettando il carattere rurale chiantigiano. Tutti gli infissi risultano in
buono stato manutentivo: essi si connotano per la presenza di doppie
finestre, di cui una esterna con intelaiatura in legno naturale e vetri
doppi ed una interna con intelaiatura in legno verniciato di colore
marrone scuro e vetri semplici. Le porte interne sono in legno
naturale tinteggiato di colore marrone scuro.
L’impianto di riscaldamento, collegato alla centrale termica esterna
all'edificio, è garantito in ogni vano del piano primo grazie ad un
condotto di areazione in quota, con bocchette in metallo distribuite in
ogni vano; nello studio è presente una unità di areazione di
rudimentale tecnologia per la distribuzione dell'aria calda.
Sono state rinvenute lievi macchie di umidità in alcuni vani, dove si
dovrà intervenire con opere di risanamento e ritinteggiatura.
Sono state altresì riscontrate due anomalie tra quanto riportato nelle
planimetrie catastali e nelle planimetrie depositate in comune e
quanto rinvenuto in loco, in particolare:
- nella cucina è stato eliminato il ripostiglio creando un unico vano;
- è stata creata un'apertura nel muro che divide i bagni della camera
da letto denominata "senza nome 1" e della camera da letto
denominata "senza nome 2", creando di fatto un collegamento tra le
due camere da letto. Queste due camere da letto con i rispettivi bagni
(come detto comunicanti), vengono utilizzate dall’esecutata e dal
marito per soggiornarvi e non sono adibite ad attività ricettiva.
Tali lievi difformità potranno essere regolarizzate sia al comune di
Radda in Chianti che al catasto, presentando idonea pratica edilizia,
con un costo complessivo delle spese tecniche pari a circa € 800,00.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
21
Relazione fotografica PIANO PRIMO
Scale esterne di accesso al piano primo
Panoramica del soggiorno
Panoramica del soggiorno
Particolare della pavimentazione del piano primo
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Panoramica del soggiorno
Particolare degli infissi esterni
22
Panoramica dello studio
Panoramica del corridoio
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Panoramica della cucina
Particolare infissi interni
23
Panoramica della camera da letto denominata “Ciliegiolo”
Panoramica della camera da letto denominata “Ciliegiolo”
Panoramica del bagno inserito all’interno della camera da letto denominata “Ciliegiolo”
Panoramica del bagno inserito all’interno della camera da letto denominata “Ciliegiolo”
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
24
Panoramica del bagno inserito all’interno della camera da letto denominata “Ciliegiolo”
Panoramica della camera da letto denominata “Canaiolo”
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Panoramica della camera da letto denominata “Canaiolo”
Particolare infissi esterni della camera da letto denominata “Canaiolo”
25
Panoramica del bagno inserito all’interno della camera da letto denominata “Canaiolo”
Panoramica del bagno inserito all’interno della camera da letto denominata “Canaiolo”
Panoramica della camera da letto denominata “Sangioveto”
Panoramica della camera da letto denominata “Sangioveto”
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
26
Panoramica della camera da letto denominata “Sangioveto”
Panoramica del bagno inserito all’interno della camera da letto denominata
“Sangioveto”
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Panoramica del bagno inserito all’interno della camera da
letto denominata “Sangioveto”
Panoramica del bagno inserito all’interno della camera da letto denominata
“Sangioveto”
27
- Planimetria attuale del PIANO PRIMO (stato dei luoghi)
- Denominazione dei vani
bagno
bagno
bagno
bagno
bagno
camera
sangioveto
camera
canaiolo
camera
camera
cucina
senza nome 2
senza nome 1
studio
corridoio
camera
malvasia
camera
trebbiano
bagno
bagno
camera
vernaccia
bagno
camera
ciliegiolo
bagno
soggiorno
Scala interna
terrazza
PIANO TERRENO
Al piano terreno, si accede sia dalla scala a chiocciola posta nel
soggiorno del piano primo (con struttura in ferro e composta di 14
scalini, presumibilmente risalente ai primi del '900), sia dalle numerose
porte finestre dislocate in quasi tutti i vani del piano terreno.
Il piano terreno è caratterizzato da molteplici funzioni: i due ampi vani
adibiti a soggiorno, sono utilizzati nella gestione dell'attività ricettiva;
in uno è posto un biliardo e dei giochi elettronici mentre nell’altro,
ossia il salone più grande, funge da zona relax e lettura e vi è situata
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
28
una'ampia libreria. Il corpo centrale del piano terreno risulta adibito a
cantina, ufficio e sgombero; nell’ala sud è invece presente un piccolo
appartamento con ingresso indipendente e, ancora più a sud, dei piccoli
locali adibiti a ripostiglio.
Il soggiorno più ampio (denominato soggiorno 1), risulta pavimentato
in mattonelle di cotto delle dimensioni di cm. 30x30 di buona fattura:
l'ambiente risulta particolarmente suggestivo per la presenza di
murature perimetrali in pietra a vista, per la presenza di un ampio
camino ad angolo oltre che per i caratteristici soffitti in legno e
laterizio.
Nel vano sono presenti: due finestre in legno con scuri
interni a due ante ciascuna tinteggiate di colore marrone e
vetri
semplici; una porta finestra in legno a due ante tinteggiata di colore
marrone scuro e vetri semplici (che da accesso dalla corte interna),
una porta di ingresso in legno tinteggiato di colore marrone scuro, ad
un'anta (posizionata sotto le scale di accesso al pino primo).
Il vano è sprovvisto di riscaldamento.
Il soggiorno (1) è collegato per mezzo di un'apertura ad arco in mattoni
con l’altro soggiorno (denominato soggiorno 2) e, mediante una porta a
due ante in legno, con l’ufficio.
Il soggiorno (2), più piccolo rispetto al soggiorno precedente, risulta
riscaldato mediante bocchette in quota incassate nelle murature ed è
presente una porta finestra in legno tinteggiato di colore marrone scuro
con due ante, con vetri semplici (che permette il collegamento con
l'esterno). Le murature sono in parte in pietra faccia vista ed in parte
intonacate e tinteggiate di colore bianco mentre i soffitti sono in legno
e laterizio ed il pavimento con caratteristiche uguali a quelle del
soggiorno (1).
L’ufficio ha un ingresso indipendente, che avviene dalla loggia esterna
per mezzo di una porta finestra in legno a due ante, tinteggiate di
colore marrone scuro e vetri semplici. Il vano è sprovvisto di impianto
di riscaldamento ed è presente una finestra in legno a due ante
tinteggiate di colore marrone scuro, con vetri semplici. L'ufficio è
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
29
pavimentato come il soggiorno (1 e 2) e le murature perimetrali sono in
pietra a vista; il soffitto è con struttura in travicelli di legno (tinteggiati
di vari colori, a formare un arcobaleno) e laterizio.
All’esterno è collocata una loggia coperta (che si estende come
terrazzo scoperto fino all’intersezione con le scale di accesso al piano
primo), che rappresenta un importante snodo di accesso ai vani cantine
e bagno. La loggia risulta pavimentata con mattonelle in cotto di
dimensioni cm. 30x30; è presente impianto illuminante.
Il bagno (con unico accesso dalla loggia coperta), di piccole
dimensioni e non riscaldato, risulta privo di aperture ed in pessimo
stato di conservazione; esso è pavimentato in mattonelle (simil cotto)
di colore marrone scuro delle dimensioni di cm. 28x13 e le murature
perimetrali risultano in pietra faccia vista. Sono presenti: due lavandini,
wc, porta ingresso in legno ad una anta tinteggiata di colore marrone
scuro.
Dalla loggia esterna, per mezzo di un portellone a due ante in legno
tinteggiato di colore marrone scuro, si accede alla cantina più ampia
(denominata cantina 1). La stessa presenta una caratteristica muratura
in pietra faccia vista ed un arco centrale in mattoni faccia vista; la
cantina è pavimentata in cotto con mattonelle delle dimensioni di cm.
30x30 (pavimentazione uguale a quella dei vani: ufficio, soggiorno 1 e
2 ).
I soffitti sono in legno e laterizio e la cantina è priva di riscaldamento.
Sono presenti due piccole finestre a due ante cadauna, tinteggiate di
colore marrone scuro e vetri semplici.
Dalla cantina (1), mediante una porta tipo “saloon” e due scalini in
pietra, si accede al vano sgombero. Lo stesso viene utilizzato
principalmente come stireria. Il vano sgombero, di ampie dimensioni
(nato dalla fusione di due locali), risulta completamente rivestito in
mattonelle di ceramica di colore bianco, delle dimensioni di cm. 15x15
fino ad una altezza di cm. 200; il restante paramento è intonacato e
tinteggiato di colore bianco. Il pavimento è in mattonelle di ceramica
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
30
di colore tendente al marrone, delle dimensioni di cm. 28x14. I soffitti
risultano per una parte in legno e laterizio e per la restante parte contro
soffittati in cartongesso tinteggiato di colore bianco. È presente: una
finestra a due ante in legno tinteggiato di colore marrone e vetri
semplici, una porta finestra in legno a due ante tinteggiato di colore
marrone scuro e vetri semplici.
Dalla cantina (1), per mezzo di una porta a due ante in legno, si accede
alla cantina più piccola (denominata cantina 2) che, per caratteristiche
ed impianti, è verosimilmente utilizzata come zona massaggi - relax
per gli ospiti dell’agriturismo.
La cantina (2), ottimamente mantenuta e recentemente ristrutturata,
risulta pavimentata come la cantina (1); le murature perimetrali sono in
pietra a vista e sono presenti inserti intonacati e tinteggiati di colore
celeste. Un lato del vano risulta rivestito in mattonelle di colore celeste
con annesso impianto doccia a vista. I soffitti sono in legno e laterizio.
Sono presenti: split interno per adduzione aria freddo-calda, porta
finestra a due in legno tinteggiato bianco e vetri semplici, finestra a due
ante in legno tinteggiato colore bianco e vetri semplici.
Dalla cantina (2), si accede direttamente ad un bagno di servizio, in
ottimo stato manutentivo, presumibilmente mai utilizzato. Esso è
pavimentato come le cantina e presenta un rivestimento murale in
mattonelle in ceramica di dimensioni cm. 15x15 di colore bianco fino
ad una altezza di cm. 200, dopo di che le murature sono intonacate e
tinteggiate di colore bianco. E' presente: una porta di ingresso in legno
ad una anta tinteggiata di colore bianco e sanitari, di cui un lavabo ed
un wc.
Nell’ala sud-est, in adiacenza al forno ed a confine con la cantina (1),
è presente un piccolo appartamento con due ingressi indipendenti.
L’ingresso principale è posizionato nella zona pranzo e consiste in una
porta ad un'ampia anta con struttura in ferro e riquadro centrale in vetro
satinato. La zona pranzo, di modeste dimensioni, risulta perfettamente
illuminata grazie alla presenza della porta di ingresso e di una piccola
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
31
finestra a due ante in legno, tinteggiata di colore marrone e vetri
semplici. Il pavimento risulta in modesto stato conservativo,
caratterizzato dalla presenza di mattonelle di colore marrone delle
dimensioni di cm. 28x13. Le murature sono tinteggiate di colore banco.
Sono presenti: punti luce, prese di corrente, interruttori, termosifone a
12 elementi, cannelle per adduzione acqua.
Dalla zona pranzo si accede direttamente al piccolo locale cottura. Lo
stesso risulta pavimentato in mattonelle di colore verde smeraldo delle
dimensioni di cm. 20x20; il rivestimento murario è in mattonelle di
colore tendente al bianco e disegni floreali colorati, delle dimensioni di
cm. 15x15, fino ad una altezza di cm. 180. È presente impianto per
adduzione acqua caldo-freddo.
Il corridoio, con forma ad “L” ha la funzione di snodo fra diversi vani
che compongono l’appartamento. Lo stesso presenta il secondo
ingresso con l’esterno, costituito da
una porta di forma e qualità
identiche a quella posta nella zona pranzo. Il corridoio, pavimentato
come la zona pranzo, risulta caratterizzato da ampie macchie di
umidità sulle murature tinteggiate di colore bianco. Sono presenti:
punti luce, interruttori, termosifone a 6 elementi, termostato analogico.
Dal corridoio si accede, per mezzo di una porta in legno naturale ad
un'anta,
alla
camera
da
letto
matrimoniale
posta
a
sud
dell’appartamento (denominata camera da letto 1). La stessa,
pavimentata come la cucina, ha murature tinteggiate di colore bianco.
Sono presenti: punti luce, prese di corrente, interruttori, termosifone a
16 elementi, due finestre a due ante ciascuna in legno tinteggiato di
colore marrone scuro e vetri semplici. Sono state rintracciate ampie
zone di muffa sulle murature. La camera è corredata di un piccolo
bagno cui si accede per mezzo di una porta in legno naturale ad
un'anta. Nel bagno sono presenti: punti luce, prese di corrente, lavabo,
wc, doccia, termosifone a 6 elementi, lucernario sul soffitto, pavimento
e rivestimento murario come l’angolo cottura.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
32
L’altra camera da letto matrimoniale, posizionata a nord (denominata
camera da letto 2), è anch’essa corredata da bagno e risulta in
condizioni e caratteristiche identiche a quelle già menzionate per la
camera da letto precedente. L’unica differenziazione tra le due camere
è riscontrabile dalla presenza nel bagno della doccia anziché della
vasca.
Nella parte più esterna dell'edificio, in aderenza al fabbricato originario
e parallelamente alla centrale idrica, è presente un corpo di fabbrica di
più recente realizzazione composto di tre locali e da un bagno. I locali
risultano abbandonati da tempo, con infissi e finimenti murari interni
in mediocre stato conservativo.
L’accesso è permesso per mezzo di una porta finestra in legno naturale
ad un'anta con vetro semplice. Da quest’ultima di accede ad un piccolo
locale (denominato locale 1), pavimentato in mattonelle di ceramica di
colore marrone chiaro delle dimensioni di cm 25x25 (come per il resto
dei locali: bagno, locale 2 e locale 3). Le murature perimetrali sono
intonacate e tinteggiate di colore bianco, i soffitti sono inclinati ed in
legno e laterizio. Sono presenti: punti luce, prese di corrente, impianto
di adduzione acqua, cucina in muratura. Dal locale anzidetto, per
mezzo di una porta in legno naturale ad un'anta si accede al un piccolo
bagno in mediocre stato conservativo, che presenta un rivestimento
murario in mattonelle di ceramica di colore bianco con chiusura di
colore blu, delle dimensioni di cm. 15x15 . Lo stesso risulta corredato
da: termosifone a due elementi, wc, bidet, lavabo, doccia, lucernario
sul soffitto. Dal locale (1), scendendo due scalini, si accede al locale
adiacente (denominato locale 2), lo stesso è caratterizzato dalla
presenza di una finestra a due ante in legno naturale e vetri doppi. Le
murature perimetrali sono intonacate e tinteggiate di colore bianco e
sono evidenti ampie zone caratterizzate dalla presenza di muffa. È
presente un termosifone a cinque elementi.
Per mezzo di un'apertura, si accede al locale adiacente (denominato
locale 3), lo stesso è caratterizzato dalla presenza di due finestre a due
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
33
ante ciascuna in legno e vetri doppi ed è pavimentato come il resto dei
locali. Anch'esso presenta ampie tracce di umidita sulle murature.
Anche al piano terreno si evidenziano delle difformità rilevate tra le
planimetria depositate in comune ed al catasto e quanto rinvenuto in
loco:
- è stato eliminato il muro divisorio del locale (3), creando un locale
più ampio;
- è stata creata un'apertura sulla parete interna, in modo da rendere
collegati il locale (2) ed il locale (3). In origine i locali dovevano essere
destinati a cantine e lavanderie e non collegati tra loro.
Tali lievi difformità potranno essere regolarizzate sia al comune di
Radda in Chianti che al catasto idonea pratica edilizia, con un costo
complessivo delle spese tecniche pari a circa € 800,00.
Inoltre, in aderenza al fabbricato principale, poste sul lato sud, sono
state rinvenute due piccole costruzioni completamente abusive.
La prima costruzione (denominata A), posta nel lato sud-ovest, è
inserita all’interno di un'insenatura creata dai due contrafforti che
caratterizzano la muratura del fabbricato. Essa è costituita da una
piccola serra con struttura in metallo e vetro, ancorata alla struttura
portante. Non risulta pavimentata e presenta una copertura ad onduline.
Essa è utilizzata per il ricovero delle piante nei mesi invernali e nel
ricovero di piccoli attrezzi agricoli. La struttura misura mq. 3,10.
La seconda costruzione (denominata B), è costruita in adiacenza al
bagno del locale (1), in linea con la costruzione precedente. Essa
presenta una struttura in muratura di mattoni e pietre faccia vista, con
copertura inclinata in laterizio; il locale è pavimentato con cemento
battuto e l'accesso avviene per mezzo di una porta in metallo di colore
marrone. All’interno è presente l'impianto di illuminazione. Viene
utilizzata per il ricovero piccoli attrezzi agricoli. La struttura ha
un'altezza minima di cm. 200 e massima di cm. 240 e la dimensione
calpestabile è di mq. 3,30.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
34
Detti manufatti dovranno essere rimossi in quanto strutture abusive e
non sanabili; si stima un costo di demolizione oscillante tra €. 2.500,oo
ed i €. 3.700,oo.
Ancora più a sud, contraddistinta catastalmente alla particella 740, è
presente la centrale termica. Trattasi di una costruzione seminterrata,
costruita in forati faccia vista in cemento, tinteggiati di colore rosso e
copertura piana in cemento armato, atta al ricovero dell’impianto
termico. Alla struttura si ha acceso per mezzo di due porte in metallo
ad un'anta ciascuna; il pavimento è in cemento battuto, le murature
interne sono intonacate e tinteggiate di colore bianco e presentano
ampie chiazze di muffa. All’interno della centrale termica è presente
l’impianto di illuminazione e vi sono depositate le pompe di calore,
scambiatori, accumulatori ed il quadro elettrico generale.
Relazione fotografica PIANO PRIMO
Panoramica del soggiorno (1)
Panoramica del soggiorno (1)
Panoramica del soggiorno (1)
Particolare pavimentazione del soggiorno (1)
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Particolare interruttori
35
Panoramica della scala a chiocciola interna
Panoramica del soggiorno (2)
Panoramica del soggiorno (1)
Panoramica del soggiorno (2)
Panoramica dell’ufficio
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Panoramica dell’ufficio
36
Particolare della finestra del vano ufficio
Panoramica del bagno
Panoramica della loggia interna
Panoramica della cantina (1)
Panoramica della cantina (1)
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Panoramica dello sgombero
37
Panoramica dello sgombero
Panoramica della cantina (2)
Panoramica della cantina (2)
Panoramica della cantina (2)
Particolare interruttori della cantina (2)
Panoramica del bagno della cantina (2)
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Particolare della porta di
accesso al vano pranzo
38
Panoramica pranzo
Panoramica cottura
Panoramica corridoio
Panoramica corridoio e cottura
Panoramica camera da letto (1)
Panoramica camera da letto (2)
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Panoramica del bagno della
camera da letto (1)
Panoramica del bagno della
camera da letto (2)
39
Panoramica locale (1)
Panoramica esterna dei vani: bagno e locali (1-2-3)
(corridoio
Panoramica locale (2)
Panoramica del bagno
Particolare pavimentazione dei locali (1-2-3)
Panoramica locale (2)
Panoramica locale (3)
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
Particolare infissi esterni dei locali (1-2-3)
Particolare interruttori
40
Panoramica manufatto (A)
Panoramica manufatto (B)
Panoramica esterna della centrale termica
Panoramica centrale termica
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
41
- Planimetria attuale del PIANO TERRENO (stato dei luoghi)
- Denominazione dei vani
Bagno
Manufatto (A)
(2)
(2)
Manufatto (B)
Bagno
Bagno
Locale (1)
(1)
Centrale
Termica
Loggia
(1)
Bagno
Bagno
Locale (2)
(1)
(
1
)
(
1
)
(
1
)
(
1
)
(2)
(
Corridoio
1
)
Scala interna
Locale (3)
(1
)
(
1
)
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
(
1
)
42
DIMENSIONI GENERALI
PIANO TERRENO-PIANO PRIMO
(FG. 45 PART. 3
SUB. 1 E PART 740 GRAFFATE)
PIANO PRIMO
Terrazza
Mq.
3,50
H. Min. 2,38
Max. 2,57
Soggiorno
Mq. 46,12
H. Min. 3,20
Max. 3,72
Studio
Mq. 12,57
H. Min. 2,50
Max. 3,93
Mq.
1,76
H. Min. 2,50
Max. 2,60
Cucina
Mq. 15,80
H. Min. 2,50
Max. 3,85
Corridoio
Mq. 17,10
H. Min. 4,00
Max. 4,00
Camera “ciliegiolo”
Mq. 11,90
H. Min. 2,65
Max. 3,90
Mq.
2,20
H. Min. 2,51
Max. 2,90
Mq. 12,60
H. Min. 2,65
Max. 3,90
Mq.
2,10
H. Min. 2,55
Max. 2,85
Mq. 16,30
H. Min. 2,65
Max. 3,90
Mq.
1,90
H. Min. 2,55
Max. 2,85
Mq. 15,45
H. Min. 3,65
Max. 3,90
“malvasia”
Mq.
1,95
H. Min. 2,55
Max. 2,87
Camera “canaiolo”
Mq.
9,91
H. Min. 3,19
Max. 4,16
“canaiolo”
Mq.
2,00
H. Min. 2,60
Max. 3,00
Mq. 14,80
H. Min. 2,80
Max. 4,16
Mq.
1,90
H. Min. 2,60
Max. 3,00
Camera “senza nome 1”
Mq. 13,90
H. Min. 2,75
Max. 4,15
Bagno “senza nome 1”
Mq.
1,92
H. Min. 2,55
Max. 2,90
Camera “senza nome 2”
Mq.
9,15
H. Min. 3,25
Max. 4,15
Bagno “senza nome 2”
Mq.
4,18
H. Min. 2,55
Max. 3,10
Bagno
Bagno
(dello studio)
“ciliegiolo”
Camera “vernaccia”
Bagno
“vernaccia”
Camera “trebbiano”
Bagno
“trebbiano”
Camera “malvasia”
Bagno
Bagno
Camera “sangioveto”
Bagno
“sangioveto”
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
43
PIANO TERRENO
Resede (fg. 45 part. 3 dimensione catastale)
Mq.
1.200
Soggiorno (1)
Mq. 41,25
H. Min. 2,85
Max. 2,85
Soggiorno (2)
Mq. 32,40
H. Min. 3,00
Max. 3,00
Ufficio
Mq. 18,25
H. Min. 2,60
Max. 2,60
Loggia coperta
Mq. 12,00
H. Min. 3,16
Max. 3,16
Bagno
Mq.
4,15
H. Min. 3,00
Max. 3,00
Cantina (1)
Mq. 46,45
H. Min. 3,70
Max. 3,70
Sgombero
Mq. 32,40
H. Min. 2,70
Max. 3,40
Cantina (2)
Mq. 18,40
H. Min. 3,50
Max. 3,50
Bagno
Mq.
2,30
H. Min. 2,27
Max. 2,27
Pranzo
Mq.
9,30
H. Min. 2,50
Max. 3,48
Cottura
Mq.
1,80
H. Min. 3,00
Max. 3,00
Corridoio
Mq.
4,81
H. Min. 3,18
Max. 3,46
Camera da letto (1)
Mq.
15,40
H. Min. 2,34
Max. 3,40
Bagno (della camera da letto 1)
Mq.
2,68
H. Min. 3,23
Max. 3,23
Camera da letto (2)
Mq. 14,90
H. Min. 2,97
Max. 3,68
Bagno (della camera da letto 2)
Mq.
2,30
H. Min. 3,50
Max. 3,50
Bagno (dei locali 1,2 e 3)
Mq.
2,90
H. Min. 2,32
Max. 3,00
Locale (1)
Mq.
6,00
H. Min. 2,32
Max. 3,00
Locale (2)
Mq.
7,80
H. Min. 2,34
Max. 2,34
Locale (3)
Mq. 12,90
H. Min. 2,34
Max. 2,34
Centrale termica
Mq. 20,50
H. Min. 2,40
Max. 2,40
Superficie complessiva netta calpestabile dei vani (PT+P1)
mq.
491,90
circa
Superficie complessiva netta calpestabile terrazza
mq.
3,50
circa
Superficie complessiva netta calpestabile della loggia coperta
mq.
12,00
circa
Superficie complessiva netta calpestabile della centrale termica mq.
20,50
circa
Superficie complessiva netta resede esterno
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
mq.
1.200,00
44
circa
Il fabbricato principale, come evidenziato nelle descrizioni già
elencate, risulta complessivamente in buono stato manutentivo per gli
ambienti e vani interni. Non sono state rinvenute le certificazioni degli
impianti termico ed elettrico, risultante verosimilmente a norma. Gran
parte dei vani esaminati è provvisto di impianto elettrico, in parte
sottotraccia (nelle murature intonacate), ed in parte esterno a vista con
elementi ben integrati e tubini in rame (nelle murature interne in
pietra).
Il fabbricato principale è allacciato alle reti di energia elettrica ed idrica
(con allacciamento a pubblico acquedotto) e risulta ad oggi
funzionante.
Il fabbricato è solo in parte provvisto di impianto di riscaldamento
alimentato a metano (con centrale termica posta in specifico locale
esterno), con comando di accensione e termostato posto al piano
primo.
Gli infissi interni ed esterni risultano complessivamente in sufficiente
stato manutentivo, anche se alcuni di essi necessiterebbero di piccoli
interventi risanativi.
Non è stata rintracciata alcuna certificazione energetica, tuttavia,
considerate le caratteristiche del fabbricato, lo stesso risulta con tutta
probabilità in classe “G”.
I costi per un'eventuale certificazione energetica da parte di un tecnico
specializzato ammonteranno indicativamente da un minimo di €.
1.000,oo ad un massimo di €. 2.500,oo.
Dal punto di vista prettamente urbanistico, considerato che il
fabbricato è, come detto, costruito prima del 1967, non sono state
rinvenute le concessioni edilizie e gli attestati di agibilità. Le uniche
pratiche rinvenute (intestate al precedente proprietario sig. , sono
riferibili
alla realizzazione della scala a chiocciola
interna (autorizzazione edilizia
11/1985) ed alla manutenzione
straordinaria del tetto (autorizzazione edilizia 5/1995), dove vi è solo
una rappresentazione fotografica.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
45
Nessun altro documento/concessione/sanatoria è stato rinvenuto presso
il comune di Radda in Chianti.
Da indagini presso l’ufficio delle attività economiche del comune di
Radda in Chianti è stato rilevato che l’attività agrituristica (Azienda
Agricola Podere Terreno di ) è autorizzata per un totale di 10 posti
letto, distribuiti in 5 camere da letto, con possibilità di somministrazioni
bevande ed alimenti. A detta attività agrituristica sono state
attribuite 3 spighe.
Da informazioni assunte e verificate in base alle passate potenzialità
ricettive del Podere Terreno, è stato possibile determinare in via teorica
circa 1200-1600 presenze annuali ad €. 70/80,oo a persona/notte, in
ragione di 200/250 giorni lavorativi anno. Le risultanze sopra ottenute
sono determinate dall'incrocio dei dati dedotti dalla potenzialità del
bene in oggetto e dall' attività delle strutture ricettive similari ubicate
nelle vicinanze; attualmente l’attività ricettiva viene gestita in maniera
sporadica, del tutto residuale rispetto alle effettive potenzialità, con
limitata propensione al marketing ad alle attività correlate.
Esecuzione Immobiliare 166/2010+205/2011+75/2012
relazione tecnica descrittiva e valutativa
46