Volume 4
TRIBUNALE di SIENA
REG. GEN. FALL.
C
18/2013
RINALDI COSTRUZIONI di RINALDI GIOVANNI e ANTONIO s.n.c.
RINALDI ANTONIO
RELAZIONE TECNICA DESCRITTIVA e VALUTATIVA
RINALDI GIOVANNI
C.T.U.
DOTT.
ANDREA PETRENI……….
strada del Tinaio, 11
53100 Siena
cell. 3395274210
tel. 0577806423
fax: 0577364795
P.I. 01335350524
.
C.F.: PTRNDR74T14I726Y
mail: [email protected]
website: www.studiopetreni.it
Procedura Fallimentare 18/2013
relazione tecnica descrittiva e valutativa (Rapolano Terme - frazione Serre di Rapolano - Via del Monte, 15)
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TRIBUNALE CIVILE DI SIENA
PROCEDURA FALLIMENTARE R.G.F. 18/2013
Giudice Delegato
Dott.ssa Marianna SERRAO
Curatore Fallimentare
Dott. Claudio VANNI
FALLIMENTO
Rinaldi Costruzioni di Rinaldi Giovanni e Antonio s.n.c.
Trequanda (Si) frazione Castelmuzio Via della Repubblica, 3
P.I.: 00874790520
soci illimitatamente responsabili
Rinaldi Antonio
nato a Mondragone (Ce) il 7 febbraio 1967
residente in Torrita di Siena Via Adda 8
Rinaldi Giovanni
nato a Mondragone (Ce) il 27 gennaio 1970
residente in Rapolano Terme frazione Serre di Rapolano
Via del Monte 15
RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
relativa alla stima del bene immobile adibito a civile abitazione oltre garage
e resede esclusivo posto in Rapolano Terme (Si) frazione Serre di Rapolano
Via del Monte, 15 della seguente proprietà:
Società in nome collettivo Rinaldi Costruzioni di Rinaldi Giovanni e
Antonio con sede in Trequanda (Si) frazione Castelmuzio, Via della
Repubblica 3 (società cancellata dal registro delle imprese per intervenuto
fallimento) ripartita tra i soci, come segue:
- Rinaldi Antonio (amministratore e legale rappresentante per la quota di
euro 2.582,28) nato a Mondragone (Ce) il 7 febbraio 1967 e residente in
Torrita di Siena, Via Adda n. 8, professione attuale: in attesa di nuova
occupazione - C.F.:RNL NTN 67B07 F352W
- Rinaldi Giovanni (per la quota di euro 2.582,28) nato a Mondragone
(Ce) il 27 gennaio 1970 e residente in Rapolano Terme, frazione Serre di
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Rapolano, Via del Monte n. 15, professione attuale: in attesa di nuova
occupazione - C.F.: RNL GNN 70A27 F352T.
La società fallita risulta detentrice della quota pari al 100% del diritto di
proprietà del bene sopra indicato.
Il sottoscritto dott. Andrea Petreni con studio in Siena strada del Tinaio 11,
consulente estimatore iscritto all’Albo dei consulenti tecnici d’ufficio
presso il tribunale di Siena e alla camera di commercio industria artigianato
e agricoltura al Ruolo dei periti e degli esperti, veniva nominato consulente
tecnico d’ufficio del tribunale di Siena in data 1 ottobre 2013 dal curatore
fallimentare dott. Claudio Vanni nella procedura concorsuale 18/2013, in
ordine alla valutazione del compendio immobiliare summenzionato.
Assunto l’incarico, gli veniva posto il seguente quesito concedendo termine
di 120 giorni per il deposito dell’ elaborato estimativo.
QUESITO:
1) Determini la valutazione complessiva di ciascun bene immobile ricaduto
nell’asse fallimentare indicando i criteri di stima utilizzati, le fonti delle
informazioni assunte per la stima, poi in forma tabellare il calcolo delle
superfici per ciascun cespite, con indicazione dell’immobile, della superficie
commerciale, del valore al mq. e del valore totale, considerando lo stato di
conservazione dello stesso e (come opponibili alla procedura) i soli contratti di
locazione, evidenziando altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni
di stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato di uso e
manutenzione, lo stato di possesso (libero, occupato, in locazione), i vincoli e
gli oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, indicando l’abbattimento
forfettario per la differenza di oneri tributari calcolati su prezzo pieno anziché
sui valori catastali e per la assenza di garanzia per vizi occulti, nonché per
eventuali spese condominiali insolute, costi da sostenersi per la bonifica e per
la eliminazione di rifiuti, anche tossici e per l’eliminazione di opere abusive e
spese amministrative pe altri oneri e pesi;
2) Calcoli, in ogni caso, dopo aver determinato il valore dei beni un abbattimento
forfettario
(indicativamente del 15%) in considerazione dell’assenza di
garanzia per i vizi, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale
e di quanto suggerito dalla comune esperienza fra libero mercato e vendite
coattive;
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3) La relazione dovrà essere corredata di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto valutato, siano indicati: comune di residenza,
frazione, via o località, confini estensione e dati catastali, limitati: per i terreni
alla partita al foglio alla particella, all’estensione e al tipo di coltura; per i
fabbricati alla partita al foglio alla particella e all’eventuale subalterno, al
numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di
interno. Con la relazione dell’esperto presenti anche -sia in formato cartacea
sia in supporto informatico- la sintesi descrittiva per ciascun lotto che avrà
individuato per la successiva vendita i cui estremi saranno posti a base della
pubblicità;
4) Predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle
trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, privilegi, sequestri,
domande giudiziali, sentenza dichiarativa di fallimento), gravanti sui bene;
5) Accerti lo stato di possesso di ogni bene, se trattasi di beni abitati o liberi, se su
di essi siano esercitati diritti personali di godimento opponibili al terzo
acquirente ai sensi dell’art. 2923 c.c.;
6) Dica se è possibile vendere i beni immobili in uno o più lotti. Provveda, in
quest’ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia
complessiva del bene come originariamente acquistato dalla società fallita
(appartamento con garage e soffitta, villetta, etc.);
7) Alleghi sempre alla/e relazione/i documentazione fotografica interna ed esterna
dell’intero compendio fallimentare, estraendo immagini di tutti gli ambienti
(terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi).
PREMESSO:
Il sottoscritto, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti custoditi
all’interno del fascicolo depositato in cancelleria fallimentare, ha
provveduto ad effettuare la seguente ricognizione in loco.
Ricognizione del 5 dicembre 2013 svoltasi con esito positivo alla presenza
del signor Rinaldi Giovanni.
Ricognizione procrastinata dalle ore 9:20 alle ore 13:00.
Per il completamento e l’integrazione dei documenti allegati alla presente il
sottoscritto ha provveduto, inoltre, ad effettuare idonee visure presso gli
uffici del catasto e della conservatoria dei RR.II. in data 11/11/2013 14/11/2013 - 19/11/2013 - 22/11/2013, presso gli uffici del comune di
Rapolano Terme in data 19/11/2013 - 5/12/2013, presso gli uffici
dell’agenzia delle entrate di Siena in data 4/11/2013 - 18/11/2013, presso la
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Soprintendenza per i beni architettonici di Siena in data 25/10/2013 11/11/2013; il tutto al fine di recepire notizie e dati necessari a rispondere
compiutamente al quesito di cui sopra.
Per quanto sopra, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed
assunto le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico, lo
scrivente
espone
come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti
valutazioni.
TITOLARIETA’
OGGETTO__________________________________________________
Serre di Rapolano è una frazione del comune di Rapolano Terme (comune
italiano di 5.200 abitanti, conosciuta nel territorio per i famosi stabilimenti
termali) posto in provincia di Siena, nella regione Toscana.
Del comune di Rapolano Terme fanno parte anche le frazioni di Armaiolo,
Ficaiole, Modanella, Terme San Giovanni.
Il borgo di Serre è arroccato su una collina (a circa 350 metri sul livello del
mare) a ridosso di un varco che si apre tra la valle del Sentino e l'Ombrone.
Sin dall'antichità si estraeva un travertino tra i più pregiati: oggi le cave
sono in parte dismesse. Il paese di Serre, abitato da circa 1400 residenti, è
noto per la presenza dell'antica grancia, appartenuta all'ospedale Santa
Maria della Scala. Oggi la grancia è in parte visitabile ed è suggestiva per il
valore architettonico e storico.
L’economia di Serre di Rapolano è soprattutto volta all’enogastronomia
(data l’ottima vicinanza a primari raccordi autostradali) ed al terziario.
Distanza dalle principali città italiane:
Grosseto
Siena
102 km
34 km
Bologna
218 km
Firenze
103 km
Napoli
398 km
Roma
203 km
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Torino
533 km
Il bene oggetto della relazione consiste in un appartamento facente parte di
un complesso edilizio ubicato in Via del Monte 15 (il numero civico non è
identificato in nessuna delle murature esterne dell’edificio che comprende
l’unità abitativa oggetto della presente, tuttavia detto civico è notoriamente
a conoscenza ed è costantemente utilizzato sia negli atti amministrativi che
di corrispondenza della famiglia ivi abitante) in zona collinare e decentrata
rispetto al centro urbano.
L’ unità abitativa è posizionata:
- a circa 500 metri dalla fermata di autobus interurbani;
- a circa 1500 metri dal centro urbano della frazione di Serre di Rapolano;
- a circa 1700 dai negozi di prima necessità.
La zona attigua l’unità abitativa, come detto posizionata in una sommità,
risulta caratterizzata da una rara e splendida visuale sui limitrofi paesaggi
campestri. Inoltre, vi sono sufficienti spazi dedicati a parcheggio e non
mancano aree dedicate a verde.
Tuttavia, l’impervia e ripida via di accesso all’unità abitativa (Via del
Monte), rende difficoltoso nei mesi invernali (soggetti a basse temperature)
percorrere veicolarmente detto percorso; in taluni periodi (quelli più freddi)
la strada, ghiacciata o innevata, risulta impercorribile con gli autoveicoli.
Panoramica del centro urbano di Serre di Rapolano e particolare della localizzazione del bene oggetto di stima
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Particolare della localizzazione del bene oggetto di stima
La società Rinaldi Costruzioni di Rinaldi Giovanni e Antonio s.n.c. risulta
proprietaria di un compendio immobiliare sito in Serre di Rapolano, Via del
Monte 15, composta da:
- appartamento per civile abitazione con sviluppo su due piani (piano
primo e piano secondo), oltre a scala esterna di accesso (piano terra);
- resede esclusivo recintato (piano terra);
- garage corredato da antistante porticato e retrostante locale tecnico (piano
primo sottostrada).
Il recente complesso immobiliare ove è inserito il compendio immobiliare
in oggetto, presenta una forma strutturale ad “L” articolata in massimo tre
livelli, di cui locali garage al piano primo sottostrada e abitazioni ai piani
superiori; più precisamente la parte centrale si eleva di due piani fuori terra
mentre nelle due estremità è stato realizzato un ulteriore piano.
L’edificio comprende nove alloggi (tutti abitati ad eccezione di uno che
risulta vuoto) ogni uno dei quali dotato di scala esterna per l’accesso
indipendente ed altrettanti garage al piano primo sottostrada. Le suddette
abitazioni hanno tutte diverse distribuzioni interne e sono state realizzate
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con superfici variabili da un minimo di 55 mq. ad un massimo di 100 mq.; i
garage hanno tutti una metratura proporzionata di mq. 23 circa cadauno.
Dal punto di vista strutturale l’edificio risulta delle seguenti caratteristiche
generali:
- strutture portanti in elevazione, fondazioni, travi, cordoli e pilastri
realizzati in cemento armato;
- solai realizzati con travi prefabbricate in c.l.s. armato e pignatte di
laterizio con sovrastante soletta armata di irrigidimento;
- tamponatura dello scheletro strutturale eseguita in maniera tradizionale
utilizzando in parte mattoni in laterizio per le murature faccia-vista ed in
parte blocchi prefabbricati del tipo Poroton o simili successivamente
intonacati e tinteggiati di colore tendente al giallo;
- tramezzature ed intercapedini con muratura di mattoni forati in laterizio;
- copertura in parte a capanna ed in parte a padiglione, realizzata in
laterizio armato con sporgenze di gronda in cemento armato, manto di
copertura con tegole e coppi di laterizio e canali di gronda con tubi di
discesa in rame;
- muretti esterni di recinzione con difformi andamenti, realizzati in
cemento armato e rivestiti con blocchetti grigi con finitura splittata;
- rampa esterna di accesso ai garage e piazzale condominiale situato al
piano primo sottostrada, realizzati con mattoncini autobloccanti
L’area di edificazione, posizionata su una sommità, risulta ubicata ad una
distanza tale dai più vicini corsi d’acqua da escludere qualsiasi
problematica legata al rischio idraulico.
Detta area si trova geomorfologicamente a mezza costa del versante
orientato a nord-est (quote altimetriche comprese tra 382 e 388 mt. s.l.m.)
che dall’alto collinare situato immediatamente a sud-ovest (quota 436 mt.
s.l.m.), discende variamente articolato verso l’area pianeggiante della zona
industriale denominata Sentino. La pendenza del declivio nella zona in
esame risulta nell’ordine del 20-25% localmente attenuata da terrazzamenti
antropici. Poco ad est, in concomitanza con sedimenti sabbiosi-argillosi, il
profilo si addolcisce raggiungendo pendenze dell’11%.
I lavori di costruzione del fabbricato ebbero inizio nel settembre del 2004 e
terminarono nell’ottobre del 2008;
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Panoramica frontale del complesso immobiliare
Panoramica frontale del complesso immobiliare
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Particolare dell’unità abitativa (raffigurazione frontale) oggetto di relazione
Panoramica della visuale che gode il complesso immobiliare
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Particolare affacci dell’ unità immobiliare oggetto di relazione
Particolare (illustrativo) del resede esclusivo esterno
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Particolare (illustrativo) del garage
Le condizioni del complesso edilizio, pluripiano, a carattere prettamente
residenziale, risultano globalmente molto buone; inoltre i materiali e la
tipologia architettonica utilizzata, si inseriscono perfettamente nel contesto
rurale che lo circonda.
Al complesso immobiliare si accede al termine della Via del Monte (come
detto senza alcuna identificazione del numero civico); la stessa, quale breve
e ripido tragitto atto a condurre agli appartamenti che caratterizzano la
zona, interseca a valle la più trafficata ed importante “strada provinciale
64”. All’appartamento in oggetto si accede sia dalla via summenzionata per
mezzo di scalini esterni e vialetti interni la proprietà condominiale, sia dal
lato esterno per mezzo della rampa carrabile che conduce ai garage.
Dal vialetto interno condominiale, per mezzo di un cancelletto (corredato
da campanello, citofono voce, serratura e apertura automatica) in metallo, si
accede al resede esclusivo posto al piano terreno. Lo stesso risulta
scarsamente utilizzabile non solo per le ridotte dimensioni ma anche per
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una contorta morfologia e soprattutto per l’assenza di un’adeguata privacy;
invero, il resede confina sia con il vialetto a camminamento condominiale
sia soprattutto con l’affaccio esterno di un altro condominio.
Dal resede esclusivo (in parte pavimentato in cotto con mattonelle delle
dimensioni di cm. 30 x 10 ed in minima parte lasciato a verde) si giunge
alle scale esterne di accesso diretto all’unita abitativa.
Le scale risultano composte da un totale di 17 scalini rivestiti con piastrelle
in pietra naturale locale, tipo travertino, aventi una larghezza di cm. 100 ed
una alzata media di cm. 18. Al termine della scalinata (protetta, sul lato
esterno, da una ringhiera con corrimano in metallo tinteggiato) si giunge
allo spazioso pianerottolo di ingresso e da questi alla porta di ingresso posta
al piano primo.
DIMENSIONI GENERALI:
APPARTAMENTO - RESEDE - GARAGE
Resede + scala esterna (misurazione catastale)
mq.
24,00
Soggiorno/Pranzo
mq.
31,93
altezza mt. 2,72
Disimpegno (1)
mq.
3,50
altezza mt. 2,72
Ripostiglio
mq.
1,69
altezza mt. 2,72
Bagno (1)
mq.
6,00
altezza mt. 2,72
Camera da letto (1)
mq.
14,00
altezza mt. 2,72
Disimpegno (2)
mq.
4,29
altezza mt. 2,72
Camera da letto (2)
mq.
11,66
altezza mt. 2,72
Bagno (2)
mq.
3,91
altezza mt. 2,72
Camera da letto (3)
mq.
16,96
altezza mt. 2,72
Terrazza
mq.
2,45
Porticato
mq.
7,00
altezza mt. 2,40
Garage
mq.
21,10
altezza mt. 2,40
Locale Tecnico
mq.
6,11
altezza mt. 2,40
Superficie complessiva netta calpestabile appartamento
mq. 93,94
Superficie complessiva terrazza
mq. 2,45
Superficie complessiva resede esterno + scala esterna
mq. 24,00
Superficie complessiva netta calpestabile garage (porticato + loc. term.)
mq. 34,21
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L’appartamento (contraddistinto catastalmente dal subalterno 17 graffato
con il subalterno 34 indicante il resede) risulta in buono stato conservativo
ed ottimamente illuminato e finestrato, essendo anche comodamente
fruibile stante una ripartizione moderna ed adeguata dei vani che lo
compongono.
È stata rinvenuta sia la certificazione dell’impianto termo-sanitario sia la
certificazione dell’impianto elettrico. Quest’ultima ha interessato l’impianto
elettrico, telefonico e televisivo. Lo stesso è stato realizzato in esecuzione
incassata sotto pavimento e murature con forassiti, scatole di derivazione e
porta frutto ad incasso a parete.
L’abitazione,.allacciata alle reti di energia elettrica, di approvvigionamento
idrico (assicurato da allacciamento a pubblico acquedotto), risulta ad oggi
perfettamente funzionante sia per quanto riguarda l’impianto idricosanitario, sia per l’impianto elettrico. L’appartamento è corredato da
impianto di riscaldamento singolo a metano (funzionante), con caldaia
murale posta nel ripostiglio ed attivabile con comandi manuali posizionati
in ogni piano.
Gli infissi interni, in legno tamburato, sono in buono stato manutentivo; gli
infissi esterni, ben mantenuti, integri e di fattura contemporanea, risultano
dotati di vetro-camera.
Il compendio immobiliare risulta così concepito:
SOGGIORNO/PRANZO
L’ingresso all’appartamento è permesso da una porta blindata avente
serratura di sicurezza corredata da chiavistello di sicurezza interno. La porta
risulta con struttura metallica e rivestimento esterno/interno in legno colore
naturale.
La pavimentazione del vano soggiorno/pranzo, identica a quella degli altri
vani che compongono il piano primo ad eccezione del bagno (1), risulta
integra e posata utilizzando mattonelle di colore marrone chiaro delle
dimensioni di cm. 31 x 31. E’ presente il battiscopa (per i 4 lati delle
murature)
caratterizzato
da
mattonelle
dello
stesso
colore
della
pavimentazione.
Le murature verticali risultano maldestramente tinteggiate con la tecnica a
“spugna” di un colore tendente al giallo (tuttavia la biasimevole riuscita
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dell’opera onererà l’acquirente di una nuova tinteggiatura). Il soffitto risulta
correttamente tinteggiato di colore bianco.
Sulle murature sono presenti ampie ed estese macchie di muffa.
Due lati delle murature verticali (in corrispondenza dell’angolo cottura)
risultano rivestite in mattonelle di ceramica di colore crema (integre) delle
dimensioni di cm. 20 x 20.
Il vano cucina/pranzo risulta caratterizzato dalla presenza di due ampie
finestre, ognuna a due ante, così caratterizzate:
- struttura in legno di colore naturale con maniglie colore ottone;
- vetri camera;
- persiane (esterne) alla veneziana in alluminio tinteggiato colore marrone
con oscuramento regolabile manualmente;
- soglia di travertino interna ed esterna.
Il vano risulta corredato da: due termosifoni da cinque e dieci elementi,
citofono, scatola contenente il comando generale dell’impianto elettrico,
interruttori, prese di corrente, punti luce, presa telefono, collegamento
antenna Tv, collegamento scarico acque e adduzione acqua (in
corrispondenza dell’angolo cottura).
Il vano risulta conforme rispetto alle planimetrie di progetto; l’unica lieve
divergenza è data da un muretto divisorio a confine tra la cucina e la zona
ingresso/pranzo/soggiorno. Lo stesso, utile e visivamente piacevole a
smorzare le ampie dimensioni del vano, risulta tinteggiato e con sovrastante
rivestimento in cotto.
- INGRESSO
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- SOGGIORNO/PRANZO
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- SOGGIORNO/PRANZO
- SOGGIORNO/PRANZO
- SOGGIORNO/PRANZO
- SOGGIORNO/PRANZO
- SOGGIORNO/PRANZO
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- SOGGIORNO/PRANZO
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- (FINESTRE) SOGGIORNO/PRANZO
- (FINESTRE) SOGGIORNO/PRANZO
- (FINESTRE) SOGGIORNO/PRANZO
- (RADIATORI) SOGGIORNO/PRANZO
- (PAVIMENTAZIONE) SOGGIORNO/PRANZO
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- (FINESTRE) SOGGIORNO/PRANZO
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- (BATTISCOPA E PLACCHE INTERRUTTORI)
SOGGIORNO/PRANZO
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DISIMPEGNO (1)
Al disimpegno (1), che funge da snodo per la ripartizione e l’accesso ai
vani che compongono il piano primo, si accede per mezzo di una porta di
tipo economico (uguale alle altre che compongono l’appartamento), in
legno tamburato colore naturale corredata da serratura con chiave e
maniglie color ottone.
Pavimento integro, di qualità e fattezza uguale a quello presente nei vani
soggiorno/pranzo, camera da letto (1) e ripostiglio; è presente il battiscopa.
Murature verticali e soffitto tinteggiati di colore bianco in buono stato
manutentivo.
Il vano risulta corredato da: interruttori, punti luce, termosifone a due
elementi, termostato digitale a comando dell’impianto termico relativo al
piano primo.
- DISIMPEGNO (1)
- DISIMPEGNO (1)
- DISIMPEGNO (1)
- DISIMPEGNO (1)
- (TERMOSTATO DIGITALE) DISIMPEGNO (1)
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RIPOSTIGLIO
Al ripostiglio si ha accesso per mezzo di una porta ad un’anta di qualità
uguale a quelle già esistenti nell’appartamento.
Pavimentazione integra corredata da battiscopa.
Murature verticali e soffitto tinteggiati di colore bianco ben mantenuto.
Il vano risulta corredato da: punti luce, interruttori e caldaia murale
- RIPOSTIGLIO
- RIPOSTIGLIO
- RIPOSTIGLIO
- RIPOSTIGLIO
BAGNO (1)
Allo spazioso bagno si ha accesso per mezzo di una porta ad un’anta di
qualità e condizioni uguali a quelle dei vani già menzionati.
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Nel bagno sono presenti: lavabo, bidet, wc con sovrastante comando
sciacquone, piatto doccia con sovrastante kit doccia; il tutto in buono stato
conservativo.
Pavimentazione in mattonelle di colore crema delle dimensioni di cm. 20 x
20. Il pavimento risulta integro e ben posato.
Il rivestimento murario (su 4 lati), fino ad una altezza di cm. 210, è in
mattonelle in monocottura (dimensioni di cm. 20 x 20), bicolore ed integre;
dopodiché le murature risultano tinteggiate di colore bianco (tinteggiatura
ben mantenuta).
Il bagno risulta mancante di illuminazione naturale. Lo stesso è corredato
da termosifone a cinque elementi, interruttori, prese di corrente, punti luce,
aeratore, cannelle adduzione acqua.
- BAGNO (1)
- BAGNO (1)
- BAGNO (1)
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- BAGNO (1)
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- (PAVIMENTAZIONE) BAGNO (1)
- (RIVESTIMENTO MURARIO) BAGNO (1)
CAMERA DA LETTO (1)
L’unica camera da letto presente al piano primo risulta di ampie dimensioni
ed ottimamente illuminata. L’accesso, come detto, è permesso da una porta
ad un’anta di qualità uguale a quelle già esistenti nell’appartamento.
La pavimentazione della camera da letto, identica a quella degli altri spazi
ad eccezione del bagno (1), risulta integra e ben posata; battiscopa presente
per i 4 lati delle murature.
Le murature verticali risultano tinteggiate di colore rosa e acqua marina
(pessimo stato conservativo: da ritinteggiare), il soffitto è tinteggiato di
colore bianco. Vi sono ampie e ed estese macchie di muffa sulle murature.
Il vano risulta caratterizzato dalla presenza di un’ampia finestra a due ante,
così caratterizzata:
- struttura in legno di colore naturale con maniglia colore ottone;
- vetri camera;
- persiane (esterne) alla veneziana in alluminio tinteggiato colore marrone
con oscuramento regolabile manualmente;
- soglia di travertino interna ed esterna.
Il vano risulta corredato da: termosifone a nove elementi, interruttori, prese
di corrente, punti luce, presa telefono, collegamento antenna Tv.
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relazione tecnica descrittiva e valutativa (Rapolano Terme - frazione Serre di Rapolano - Via del Monte, 15)
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- CAMERA DA LETTO (1)
- CAMERA DA LETTO (1)
- CAMERA DA LETTO (1)
- CAMERA DA LETTO (1)
- CAMERA DA LETTO (1)
- CAMERA DA LETTO (1)
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DISIMPEGNO (2)
Al disimpegno (2) posto al piano secondo si accede percorrendo la scala
interna che congiunge i due piani. La stessa, con struttura ad “L” risulta
composta da 15 scalini (larghezza media cm. 82 - alzata media cm. 20)
rivestiti in travertino; esternamente è presente una ringhiera in metallo
(contraddistinta da disegni geometrici) con sovrastante corrimano, il tutto
tinteggiato di colore bianco.
Il disimpegno (2), che funge da snodo per la ripartizione dei vani che
compongono il piano secondo, risulta di conformazione diversa rispetto sia
alle planimetrie catastali sia rispetto alle tavole di progetto; tale
caratteristica contraddistingue tutti i vani che compongono il piano
secondo.
Pavimento in parquet (integro e ben mantenuto) di qualità uguale a quello
presente nei vani camera da letto (2), camera da letto (3). Nel vano è
presente il battiscopa.
Murature verticali e soffitto tinteggiati di colore bianco con ampie ed estese
macchie di muffa.
Il vano risulta corredato da: interruttori, punti luce, termosifone a cinque
elementi, termostato digitale a comando dell’impianto termico relativo al
piano secondo.
- (SCALE COLLEGAMENTO) DISIMPEGNO (2)
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- (SCALE COLLEGAMENTO) DISIMPEGNO (2)
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- DISIMPEGNO (2)
- DISIMPEGNO (2)
- DISIMPEGNO (2)
- DISIMPEGNO (2)
- (PAVIMENTAZIONE) DISIMPEGNO (2)
- DISIMPEGNO (2)
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- (PAVIMENTAZIONE) DISIMPEGNO (2)
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BAGNO (2)
Al bagno si ha accesso per mezzo di una porta ad un’anta di qualità e
condizioni di quelle dei vani già menzionati.
Nel bagno sono presenti: lavabo, bidet, wc con sovrastante comando
sciacquone, piatto doccia con sovrastante kit doccia; il tutto in buono stato
conservativo.
Pavimentazione in mattonelle di colore celeste delle dimensioni di cm. 20 x
20. Il pavimento risulta integro e ben posato.
Il rivestimento murario (su 4 lati), fino ad una altezza di cm. 210, è in
mattonelle in monocottura (dimensioni di cm. 20 x 20) bicolore ed integro;
dopodiché le murature risultano tinteggiate di colore bianco (tinteggiatura
pessima stante la presenza di ampie macchie di muffa).
Il bagno risulta corredato da: termosifone a quattro elementi, interruttori,
prese di corrente, punti luce, campanello di emergenza, cannelle adduzione
acqua.
Inoltre è presente una finestra ad una anta, così caratterizzata:
- struttura in legno di colore naturale con maniglia colore ottone;
- vetri camera;
- persiana (esterna) alla veneziana in alluminio tinteggiato colore marrone
con oscuramento regolabile manualmente;
- soglia di travertino interna ed esterna.
- BAGNO (2)
- BAGNO (2)
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- BAGNO (2)
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- BAGNO (2)
- (VISUALE ESTERNA) BAGNO (2)
- BAGNO (2)
- (PAVIMENTAZIONE) BAGNO (2)
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- BAGNO (2)
- BAGNO (2)
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CAMERA DA LETTO (3)
Alla spaziosa camera da letto (l’unica con terrazzo), si ha accesso per
mezzo di una porta ad un’anta di qualità uguale a quelle esistenti
nell’appartamento.
La pavimentazione della camera da letto, identica a quella degli altri spazi
del piano secondo, ad eccezione del bagno (2), risulta integra e ben posata;
battiscopa presente sui 4 lati delle murature.
Le murature verticali risultano tinteggiate di colore giallo; il soffitto è
tinteggiato di colore bianco. Le tinteggiature risultano ben mantenute anche
se presentano lievi macchie di muffa.
Il vano risulta caratterizzato dalla presenza di un’ampia porta-finestra a due
ante, così caratterizzata:
- struttura in legno di colore naturale con maniglia colore ottone;
- vetri camera;
- persiane (sterne) alla veneziana in alluminio tinteggiato colore marrone
con oscuramento regolabile manualmente;
- terrazzo pavimentato in cotto e travertino con ringhiera esterna di
protezione.
Il vano risulta corredato da: termosifone a otto elementi, interruttori, prese
di corrente, punti luce, collegamento antenna Tv.
- CAMERA DA LETTO (3)
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- CAMERA DA LETTO (3)
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- CAMERA DA LETTO (3)
- (PAVIMENTAZIONE) CAMERA DA LETTO (3)
- CAMERA DA LETTO (3)
- CAMERA DA LETTO (3)
- CAMERA DA LETTO (3)
- (TERRAZZO) CAMERA DA LETTO (3)
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CAMERA DA LETTO (2)
Alla camera da letto (2) si ha accesso per mezzo di una porta ad un’anta di
qualità uguale a quelle esistenti nell’appartamento.
La pavimentazione della camera da letto, identica a quella degli altri spazi
del piano secondo ad eccezione del bagno (2), risulta integra e ben posata;
battiscopa presente per i 4 lati delle murature.
Le murature verticali risultano tinteggiate di colore salmone; il soffitto è
tinteggiato di colore bianco. Le tinteggiature risultano in pessimo stato
conservativo presentando anche ampie ed estese zone caratterizzate da
macchie di muffa.
Il vano risulta caratterizzato dalla presenza di una finestra a due ante, così
caratterizzata:
- struttura in legno di colore naturale con maniglia colore ottone;
- vetri camera;
- persiane (esterne) alla veneziana in alluminio tinteggiato colore marrone
con oscuramento regolabile manualmente;
- soglia in travertino interna/esterna.
Il vano risulta corredato da: termosifone a sette elementi, interruttori, prese
di corrente, punti luce, collegamento antenna Tv.
- CAMERA DA LETTO (2)
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- CAMERA DA LETTO (2)
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- CAMERA DA LETTO (2)
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- CAMERA DA LETTO (2)
- CAMERA DA LETTO (2)
- CAMERA DA LETTO (2)
- (PAVIMENTO) CAMERA DA LETTO (2)
PORTICATO - GARAGE - LOCALE TECNICO
Il garage (contraddistinto catastalmente dal subalterno 8), risulta
posizionato nel piano primo sottostrada e precisamente risulta il primo a
destra entrando dalla rampa carrabile. Ai garage si accede sia carrabilmente
dall’unica rampa laterale, sia internamente mediante vialetti e scale.
Il garage (ampio e spazioso), è caratterizzato frontalmente dal porticato e
sul retro dal locale tecnico.
Il porticato risulta pavimentato in mattonelle di cotto delle dimensioni di
cm. 15 x 30; murature tinteggiate di colore bianco.
Dal porticato, per mezzo di una porta basculante (motorizzata
elettronicamente) in metallo tinteggiato colore bianco corredata da serratura
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semplice non di sicurezza, si accede al garage e da questi, per mezzo di un
tramezzo in muratura avente un’ apertura per il collegamento, con la parte
retrostante utilizzabile come ricovero vettovaglie e locale tecnico.
Il garage risulta ampiamente adeguato per il ricovero di un autoveicolo di
grosse dimensioni.
La pavimentazione del garage (integra) e del retrostante locale tecnico
risulta in mattonelle di colore bianco delle dimensioni di cm. 30 x 30.
Murature tinteggiate di colore bianco.
Sono presenti: punti luce, interruttori, prese di corrente, quadro generale
energia elettrica, scarico acqua, cannelle adduzione acqua, serbatoio acqua
da 1000 litri, addolcitore acqua.
- RAMPA DI ACCESSI AI GARAGE
- PORTICATO E GARAGE
- PAVIMENTAZIONE PORTICATO
- PORTICATO E GARAGE
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- PORTICATO E GARAGE
- GARAGE
- (PAVIMENTAZIONE) GARAGE
- GARAGE
- GARAGE
- GARAGE
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- (PORTA ACCESSO) LOCALE TECNICO
- LOCALE TECNICO
- LOCALE TECNICO
- LOCALE TECNICO
RESEDE ESTERNO
Il resede esterno (contraddistinto catastalmente dal subalterno 34) risulta
posizionato al piano terreno, in corrispondenza delle scale di accesso
all’abitazione (piano primo e secondo).
Il resede, come detto, risulta non solo di piccole dimensioni ma anche
scarsamente utilizzabile stante sia una geometria scarsamente utile sia
l’assenza totale di privacy.
Il resede risulta perimetrato a confine con il vialetto condominiale per
mezzo di una rete metallica di colore verde e di un cancellino metallico in
corrispondenza dell’accesso. Dal resede (in parte pavimentato e
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residualmente lasciato a verde) si diramano le scale esterne che conducono
all’appartamento.
- RESEDE ESTERENO
- RESEDE ESTERENO
- RESEDE ESTERENO
- RESEDE ESTERENO
Il compendio oggetto della presente relazione, costituito da una unità
abitativa per civile abitazione, collegata direttamente al resede esclusivo
con inoltre annesso garage al piano sottostante, risulta, nel suo complesso,
in buono stato manutentivo.
Inoltre, lo stesso, risulterà sicuramente di interesse commerciale, non solo
grazie alla felice posizione (sommità di una collina) ma anche, in generale,
stante la centralità rispetto alle due città più vicine, ossia Siena ed Arezzo.
In più, il compendio susciterà sicuro interesse anche per gli abitanti sia del
comune di appartenenza, sia dei comuni limitrofi in quanto, lo stesso, potrà
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fedelmente trasformarsi in un sicuro investimento immobiliare che potrà
generare una rendita (affitto) annuale lorda oscillante da un minimo di
5.400,oo (ovvero euro 450,oo mensili), ad un massimo 7.800,oo (ovvero
euro 650,oo mensili).
I valori locativi sopra riportati risultano quelli correnti (già abbattuti rispetto
all’attuale crisi economica nazionale, pertanto, sicuramente rivedibili al
rialzo nei prossimi futuri anni) rispetto ad appartamenti di metratura e
caratteristiche similari a quello in oggetto, attualmente circolanti sul
mercato delle locazioni del comune di appartenenza.
Il fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare composto, come detto, da
altre unità abitative, non risulta regolamentato da alcun condominio, non
essendo pertanto amministrato da nessun soggetto professionale esterno. Da
informazioni
assunte
non
emergerebbero
pendenze
economiche
condominiali imputabili alla società Rinaldi Costruzioni s.n.c.
- Planimetria attuale APPARTAMENTO (stato dei luoghi)
- Denominazione dei vani (PIANO PRIMO)
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- Planimetria attuale APPARTAMENTO (stato dei luoghi)
- Denominazione dei vani (PIANO SECONDO)
- Planimetria attuale GARAGE (stato dei luoghi)
- Denominazione degli spazi
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- Planimetria attuale RESEDE ESTERNO
PLANIMETRIA
CATASTALE_________________________________________________
Resede esclusivo
Piano secondo
Piano primo
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DESCRIZIONE
CATASTALE_________________________________________________
L’unità immobiliare oltre resede e garage, identificati al catasto fabbricati
del comune di Rapolano Terme, risultano con le seguenti indicazioni:
********
Al Foglio di mappa 93, Particella 582, Subalterno 17 (appartamento) e
Subalterno 34 (resede), Categoria A/2, Classe 2, Consistenza 5.5 vani,
Rendita Catastale €. 497,09 (quattrocentonovantasette/09).
Detta identificazione catastale risulta derivante da:
 Variazione nel classamento del 19/11/2008 n.12491.1/2008 in atti
dal
19/11/2008
(protocollo
n.SI0203397)
variazione
di
classamento;
 Variazione del 19/11/2007 n.13698.1/2007 in atti dal 19/11/2007
(protocollo n.SI0142391) frazionamento e fusione corti.
L’unità abitativa ed il resede sono correttamente intestati a:
-
Rinaldi Costruzioni di Rinaldi Giovanni e Antonio s.n.c. per la quota
dell’intera piena proprietà;
***
Al Foglio di mappa 93, Particella 582, Subalterno 8 (garage), Categoria
C/6, Classe 2, Consistenza 30 mq, Rendita Catastale €. 96,06
(novantasei/06).
Detta identificazione catastale risulta derivante da:
 Variazione toponomastica del 29/10/2012 n.53965.1/2012 in atti
dal
29/10/2012
(protocollo
n.
SI0132120)
variazione
di
toponomastica;
 Variazione nel classamento del 22/03/2007 n.4431.1/2007 in atti
dal
22/03/2007
(protocollo
n.
SI0048164)
variazione
di
classamento;
 Costituzione del 21/03/2007 n.587.1/2007 in atti dal 21/03/2007
(protocollo n. SI0046903) costituzione.
Il garage è correttamente intestato a:
-
Rinaldi Costruzioni di Rinaldi Giovanni e Antonio s.n.c. per la quota
dell’intera piena proprietà;
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CONFINI_____________________________________________________
I beni immobili oggetto della presente relazione estimativa, confinano con
le seguenti proprietà: Via del Monte, Costella, Trapassi, Raffaelli, spazi
condominiali, s.s.a.
VINCOLI____________________________________________________
L’immobile oggetto di relazione, posto nel comune di Rapolano Terme non
risulta dichiarato di interesse storico artistico ai sensi della Parte II, Titolo I
del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, D.lgs. 42/2004, e/o delle
precedenti Leggi di Tutela.
Il terreno ubicato in Via del Monte, distinto al catasto del comune di
Rapolano Terme al Foglio 93 Particella 582 risulta avere la seguente
destinazione urbanistica:
Strumento Urbanistico
Regolamento Urbanistico (approvato con delibera del Consiglio Comunale
n. 28 del 15 aprile 2009 e pubblicato nel BURT del 3 febbraio 2010) e
Variante (approvata con delibera del Consiglio Comunale n. 4 del 7
febbraio 2001 e pubblicata sul BURT del 16 marzo 2001).
Zone e Ambiti
Foglio n. 93 Particella 582:
-
in parte sviluppi urbani consolidati residenziali:“Tbr1.4-tessuto
intensivo di edifici in linea;
-
in parte sviluppi consolidati residenziali:“Tbr1.7-tessuto disomogeneo;
-
in parte in zone agricole interne alle UTOE: “E2.p-aree agricole di
pregio.
DIVISIBILITA’_______________________________________________
In base alle considerazioni di cui sopra, alla stregua dello stato morfologico,
delle dimensioni con sviluppo sostanzialmente verticale, si ritiene che non
vi siano i presupposti per poter dividere il bene. L’immobile per civile
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abitazione oltre garage e resede esclusivo dovrà necessariamente essere
posto in vendita in unico lotto.
DISPONIBILITA’_____________________________________________
Il compendio immobiliare risulta occupato in forza di un contratto di
locazione ad uso abitativo (art. 2/1 legge 9 dicembre 1998 n. 431) stipulato
in data 20 febbraio 2010 e registrato all’Agenzia delle Entrate di
Montepulciano il 23 febbraio 2010 al n. 231 serie 3.
Il summenzionato contratto, con il quale la società Rinaldi Costruzioni di
Rinaldi Giovanni e Antonio s.n.c. concede in locazione ai signori Iandico
Emilia e Rinaldi Giovanni l’intero compendio oggetto della relazione, ha
avuto inizio il 20 febbraio 2010 e scadrà il 19 gennaio 2019. Lo stesso,
inoltre, si intenderà tacitamente rinnovabile per ulteriori 9 anni qualora la
parte locataria non comunichi al conduttore disdetta del contratto da
recapitarsi con lettera raccomandata a/r almeno sei mesi prima della
scadenza.
Il contratto di locazione in questione prevede un canone di locazione annuo
di euro 2.400,oo suddiviso in 12 rate anticipate di euro 200,oo scadenti il
giorno 5 di ogni mese. Il contratto è indicizzato automaticamente ogni anno
alle variazioni ISTAT.
Attualmente i beni oggetto di relazione sono stabilmente occupati (in forza
del sopracitato contratto) dal seguente nucleo familiare, ovvero:
-
Rinaldi Giovanni (disoccupato) nato a Mondragone (Ce) il 27 gennaio
1970 e residente in Rapolano Terme frazione Serre di Rapolano Via del
Monte n. 15;
-
Iandico Emilia (casalinga e moglie di Rinaldi Giovanni) nata a
Mondragone il 10 settembre 1972 e
residente in Rapolano Terme
frazione Serre di Rapolano Via del Monte n. 15;
-
Rinaldi Rosita (studente e figlia di Iandico e Rinaldi G.) nata a
Montepulciano il 26 ottobre 1996 e
residente in Rapolano Terme
frazione Serre di Rapolano Via del Monte n. 15;
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-
Rinaldi Maria (studente e figlia di Iandico e Rinaldi G.) nata a
Montepulciano il 22 luglio 1998 e
residente in Rapolano Terme
frazione Serre di Rapolano Via del Monte n. 15;
-
Rinaldi Asia (studente e figlia di Iandico e Rinaldi G.) nata a
Montepulciano l’ 8 giugno 2002 e residente in Rapolano Terme frazione
Serre di Rapolano Via del Monte n. 15;
-
Rinaldi Davide Pio (figlio di Iandico e Rinaldi G.) nato a
Montepulciano il 26 dicembre 2010 e residente in Rapolano Terme
frazione Serre di Rapolano Via del Monte n. 15;
-
Rinaldi Antonio (disoccupato e nipote di Rinaldi G.) nato a Formia il 6
agosto 1990 e residente in Rapolano Terme frazione Serre di Rapolano
Via del Monte n. 15;
SITUAZIONE
URBANISTICA_______________________________________________
Il compendio sopra identificato risulta non pienamente conforme allo stato
dei luoghi rinvenuto.
Come già sommariamente evidenziato nel capitolo “titolarietà-oggetto” le
tavole di concessione edilizia e le planimetrie catastali (identiche tra loro),
risultano corrispondenti allo stato dei luoghi rinvenuto solamente per
quanto riguarda il porticato, il garage ed il locale tecnico.
Al piano primo l’unica lieve divergenza rinvenuta è stata riscontrata nella
creazione di un piccolo tramezzo atto a suddividere l’ampio vano
denominato “pranzo-soggiorno”.
Il piano secondo è stato invece completamente stravolto nella ripartizione
degli spazi interni; il numero dei vani è invariato ma sono state modificate
le superfici degli stessi e la posizione delle aperture esterne (con
conseguente modifica dei prospetti).
Pertanto il soggetto che si rendesse aggiudicatario del bene oggetto di
relazione dovrà procedere con la presentazione al Comune di Rapolano
Terme di una pratica di Accertamento di Conformità in sanatoria di cui
all'art.140 della LRT 1/05 con l'ausilio di un tecnico di fiducia,
provvedendo anche al pagamento della sanzione amministrativa prevista
per le difformità di cui sopra. Dovrà inoltre essere effettuato
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l'aggiornamento delle planimetrie catastali presso il NCTU della Provincia
di Siena.
Si ipotizza verosimilmente che, complessivamente, le spese per sanare la
situazione rinvenuta ammontino ad una cifra oscillante tra i 7.000,oo ed i
9.000,oo euro.
Dal punto di vista della regolarità edilizia si evidenziano le seguenti
autorizzazioni:
-
Concessione Edilizia n. 45 del 6 ottobre 2004 “costruzione fabbricato
per civile abitazione”;
-
Variante in corso d’opera del’11 ottobre 2007;
-
Certificato di conformità e collaudo del 30 aprile 2009;
-
Certificato di abitabilità/agibilità del 30 aprile 2009.
PROVENIENZA
STORICO____________________________________________________
Il compendio sopra identificato, di proprietà esclusiva della società Rinaldi
Costruzioni di Rinaldi Giovanni e Antonio s.n.c., risulta alla stessa
pervenuto per mezzo di contratto di compravendita a ministero del notaio
dott. Francesco Favilli datato 22 febbraio 2008 (repertorio 8261 raccolta
3488).
Registrato a Siena il 27 febbraio 2008 al n. 1749 serie 1T e trascritto presso
la conservatoria dei registri immobiliari di Siena il 28 febbraio 2008 al n.
1347 del registro particolare.
Sia il contratto di compravendita sopracitato, sia la trascrizione di cui al
registro particolare 1347, evidenziano (art. 1 contratto compravendita e
sezione B della trascrizione 1347) testualmente che: “è compresa nella
vendita la quota proporzionale e condominiale delle parti comuni per
legge, destinazione e consuetudini, tra le quali, oltre a quanto elencato
dall’art. 1117 c.c., i beni comuni non censibili indicati nell’elaborato
planimetrico depositato all’agenzia del territorio ed in particolare
l’accesso al garage, il resede esterno e le scale rappresentati alla particella
582 subalterno 35 (bene comune non censibile a tutti i subalterni).
Procedura Fallimentare 18/2013
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Pertanto la vendita del compendio immobiliare oggetto di stima (part. 582
subalterni 17-34-8) dovrà essere implementata anche del subalterno 35
quale bene comune non censibile a tutti i condomini dell’edificio
residenziale di Via del Monte 15 in Serre di Rapolano.
TRASCRIZIONI
ISCRIZIONI__________________________________________________
Sui beni oggetto della relazione tecnica di stima, insistono le seguenti
iscrizioni e trascrizione pregiudizievoli:

iscrizione - “ipoteca volontaria” presentata il 7 gennaio 2005 al
n. 51 Reg. Part.
Derivante da accollo ipotecario di importo di euro 160.000,oo
meglio descritto all’art. 2 del contratto di compravendita del 22
febbraio 2008 e riportato nella sezione “D” della trascrizione n.
1347 del registro particolare, ovvero: ”la parte acquirente
(società Rinaldi Costruzioni di Rinaldi Giovanni e Antonio s.n.c.),
agendo per se, suoi eredi e aventi causa a qualsiasi titolo, con il
presente atto (compravendita del 22/2/2008) assume sopra di sé
l’obbligo di restituire in luogo e vece alla parte venditrice
(LITOS immobiliare s.r.l.) la somma di euro 160.000,oo in
capitale, costituente la quota di n. 3 del mutuo di originari euro
500.000,oo in capitale concesso alla società venditrice dalla
Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a. con atto a rogito notaio
Carresi in data 27 dicembre 2004, registrato a Borgo San
Lorenzo il 4 gennaio 2005 al n.19, garantito da ipoteca iscritta a
Siena il 7 gennaio 2005 al n.51 del registro particolare, gravante
maggiore consistenza; mutuo poi consolidatosi nel minor importo
di euro 380.000,oo e suddiviso in quote a seguito di atto a rogito
notaio Carresi del 12 novembre 2007 (rep. 281780/24304),
registrato a Borgo San Lorenzo l’ 11 dicembre 2007 al n.2352, in
base al quale la quota afferente l’appartamento compravenduto
ammonta ad euro 160.000,oo, gravato da ipoteca di euro
320.000,oo. In base a tali contratti il mutuo è ammortizzabile in
Procedura Fallimentare 18/2013
relazione tecnica descrittiva e valutativa (Rapolano Terme - frazione Serre di Rapolano - Via del Monte, 15)
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anni 30 a rate semestrali variabili modularmente, con decorrenza
dall’ammortamento del 1° gennaio 2008.
Per effetto del suddetto accollo la parte acquirente si intende
subentrata indistintamente in tutte le obbligazioni derivanti dal
succitato mutuo che dichiara di ben conoscere ed accettare in
ogni sua parte e quindi promette e si obbliga di liberare la parte
venditrice da ogni conseguente responsabilità ed obbligo. A sua
volta la parte venditrice, accettando l’accollo come vero ed
effettivo pagamento della corrispondente somma, rilascia
dell’intero prezzo pattuito ampia e finale quietanza di saldo, con
dichiarazione di non avere altro da pretendere per il presente
titolo e con rinunzia all’ipoteca legale.

Iscrizione - “ipoteca giudiziale” presentata il 29 luglio 2010 al n.
1856 Reg. Part. / n. 7765 Reg. Gen.
Derivante da un decreto ingiuntivo per la complessiva somma di
euro 8.000,oo di cui euro 4.011,08 in linea capitale, emesso
dall’avv. Dario Viciani del foro di Arezzo per conto della società
Calcos s.r.l. contro la società Rinaldi Costruzioni s.n.c.
Per la quota della piena proprietà del bene sotto rappresentato:
- unità negoziale distinta al catasto terreni: comune di Rapolano
Terme al Foglio 93, Particella 582, Subb. 17-34-8-35.

Trascrizione - “sentenza dichiarativa di fallimento” presentata il
29 ottobre 2013 al n. 5362 Reg. Part. / n. 7714 Reg. Gen.
Derivante da sentenza di fallimento emessa dal tribunale di Siena
il 21/29 giugno 2013 a favore della massa dei creditori contro la
società Rinaldi Costruzioni di Rinaldi Antonio e Giovanni s.n.c.
Per la quota della piena proprietà del bene sotto rappresentato:
- unità negoziale distinta al catasto fabbricati: comune di
Rapolano Terme al Foglio 93, Particella 582, Subb. 17-34-8.
Le note e le specifiche vengono allegate alla presente.
Per
la
cancellazione
dei
summenzionati
gravami
pregiudizievoli
occorreranno €. 430,oo. Si specifica tuttavia, che al momento effettivo della
vendita, in maniera più precisa e definitiva, il calcolo dei costi dovuti per le
cancellazioni delle varie iscrizioni, pignoramenti e delle trascrizioni
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pregiudizievoli gravanti sul bene immobile oggetto, verrà effettuato dal
competente ufficio finanziario preposto a tale compito. Si rimanda pertanto
la determinazione esatta e puntuale del costo complessivo relativo alle
spese di cancellazione a quanto verrà espresso successivamente dagli uffici
competenti, intendendo la cifra riportata nella presente come un valore
certamente prossimo ed indicativo a quello “veritiero” ma non
indiscutibilmente coincidente con quello effettivo.
VALORE REALE_____________________________________________
Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile.
Tema difficile per il presente (valore attuale) ed ancor di più difficile per il
passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi anteriori in materia,
prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i
quali insegnano che la stima di un immobile può avvenire coi metodi di
capitalizzazione del reddito o della stima diretta del valore dell’area e del
costo di costruzione.
Tuttavia non trovandomi d’accordo sulla terminologia da attribuire ai citati
metodi di stima (analitica e sintetica), né sull’ammissibilità di utilizzazione
contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di
stima analogico-comparativo basato sulla ricerca di valori di mercato noti
per immobili analoghi per qualità e posizione rispetto a quelli oggetto di
stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale, sia tutto lo
sviluppo delle regole estimative elaborate
nei testi di estimo (vedere
“Rivista del Consulente Tecnico” Maggioli Editore - “Lezioni di estimo
civile e rurale” Edizioni Italiane - “Come si stima il valore degli immobili”
Marina Tamborrino -
“ Note introduttive allo studio del campo di
variabilità della stima” Rivista genio rurale), nonché i valori indicati
dall’osservatorio del mercato immobiliare presso l’agenzia del territorio.
Nello specifico, è utile evidenziare la grande quantità di abitazioni presenti
sul mercato immobiliare “senese” e relativi comuni di competenza che non
riescono a rintracciare acquirenti.
Tuttavia, a fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali
del compendio, è indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una
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valutazione il più possibile aderente agli attuali volumi finanziari delle
compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai
consolidata situazione economica italiana.
La crisi
economico finanziaria attuale, accompagnata da una incisiva
tassazione sugli
immobili
ha inciso
profondamente sul
mercato
immobiliare. Secondo i dati diffusi dall'agenzia del territorio le
compravendite di immobili sono scese nel primo trimestre 2013 del 13,8%
(con una ulteriore caduta rispetto al pessimo analogo periodo del 2012) ed il
trend, è indubbio che proseguirà fino al primo semestre 2014.
Analizzando le differenti aree geografiche, i dati attuali indicano maggiori
flessioni al centro ed al nord mostrando rispettivamente un -16,7% ed un
14,7%; in netta riduzione soprattutto le compravendite nei comuni della
provincia delle principali città, con flessioni anche superiori al 20%.
In ultima analisi, è da considerare, oltre alla flessione dei prezzi di vendita
(nel secondo trimestre 2013 il calo dei prezzi di compravendita
immobiliare, in sede di “trattativa”, ha raggiunto il 18%), anche
un’accentuata diminuzione degli immobili che, anche a prezzi ribassati, non
vengono compravenduti.
Nello specifico, tuttavia, è bene sottolineare positivamente le potenzialità
utili a dimostrare la validità dell’investimento. Invero è, come già
evidenziato, che il compendio immobiliare risulta di recente costruzione ed
è ben mantenuto, inoltre lo stesso, per dimensioni e logistica, si adatta
perfettamente alle esigenze abitative di numerosi nuclei familiari.
Inoltre, si significa altresì che il compendio in questione, venne acquistato
alla società Rinaldi Costruzioni di Rinaldi Antonio e Giovanni s.n.c. in data
22 febbraio 2008 al prezzo di euro 210.000,oo oltre IVA.
Alla stregua di quanto sopra, presi in considerazione i valori medi risultanti
da compravendite similari ed in assenza di effettive similitudini, dedotti i
previsionali valori economici, si ottengono le seguenti valutazioni:
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ABITAZIONE
€./mq 1.520,00
x
mq. 108,031
tot €. 164.205,60
GARAGE
€./mq
x
mq.
tot €. 22.201,70
590,00
37,632
ARROTONDATO PER DIFETTO
TOTALE EURO 186.000,oo
(centottantaseimila/oo)
Alla risultanza ottenuta sono stati applicati due coefficienti di
apprezzamento stante le buone condizioni manutentive e la non menzione
del resede e della terrazza nei rapporti valutativi ed un coefficiente di
deprezzamento a causa delle particolari condizioni economiche nazionali e
locali che determinano la straordinaria, ed attuale, flessione delle
compravendite immobiliari.
Inoltre, determinato il valore della proprietà, si ritiene comunque necessario
applicare un abbattimento forfettario pari al 20%3.
L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessario sia per
l’assenza di garanzia per vizi occulti, stante la natura della vendita
giudiziaria, sia per i costi che l’aggiudicatario dovrà sostenere per i
necessari interventi tecnico/edilizi e sia, soprattutto, al fatto che l’eventuale
aggiudicatario non potrà usufruire del bene fino alla prima scadenza del
contratto di affitto in essere, ovvero il 19 gennaio 2019. Tuttavia, siano a
tale data si potranno raccogliere i frutti finanziari dati da un canone di
locazione pari ad euro 200,oo mensili.
Alla stregua di quanto sopra otterremo le seguenti determinazioni finali:
€. 186.000,oo
-
20%
tot. €.
148.800,00
La valutazione estimativa viene individuata applicando alla la superficie netta (mq. 93,94) un coefficiente orientativo
pari al 15%. In tal modo si ottiene la superficie commerciale/lorda che comprende anche la superficie dei muri
interni e di quelli perimetrali.
2
La valutazione estimativa viene individuata applicando alla superficie netta (mq. 34,21) un coefficiente orientativo
pari al 10%. In tal modo si ottiene la superficie commerciale/lorda che comprende anche la superficie dei muri
interni e di quelli perimetrali.
3
(art. 2 dei quesiti posti dal curatore fallimentare) Calcoli, in ogni caso, dopo aver determinato il valore del bene un
abbattimento forfettario (indicativamente del 15%) in considerazione dell’assenza di garanzia per i vizi, della
differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e di quanto suggerito dalla comune esperienza fra libero
mercato e vendite coattive;
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(VALORE PIENA PROPRIETA’) ARROTONDATO PER DIFETTO
TOTALE EURO
148.000,oo
(centoquarantottomila/oo)
DESCRIZIONE ai FINI DELLA VENDITA
DELL’INTERA PROPRIETA ___________________________________
Intera proprietà di un compendio immobiliare posto in comune di Rapolano
Terme frazione Serre di Rapolano Via del Monte n. 15.
Costituito da:
- appartamento per civile abitazione posto ai piani primo e secondo
corredato da resede esclusivo posto al piano terreno;
- porticato, garage e retro-garage di ampie dimensioni, posto al piano primo
sottostrada.
L’unità abitativa è inserita in un nuovo ed elegante complesso residenziale
situato in posizione dominate rispetto al restante aggregato urbano.
L’appartamento si compone di ampia zona pranzo-soggiorno con angolo
cottura, 3 camere da letto, 2 bagni, scale interne di collegamento tra il piano
primo ed il piano secondo, ripostiglio e 2 disimpegni; il tutto per una
superficie complessiva netta di circa mq. 93,94.
Resede esclusivo posto antistante la rampa di scale di accesso
all’appartamento di una superficie catastale di circa mq. 24.
Porticato, garage e retro-garage, di ampie dimensioni posto al piano primo
sottostrada; il tutto per una superficie complessiva netta di mq. 34,21.
Il compendio immobiliare risulta occupato in forza di un contratto di affitto
non opponibile alla procedura.
Il compendio immobiliare risulta contraddistinto al catasto fabbricati del
comune di Rapolano Terme:
Al Foglio di mappa 93, Particella 582, Subalterno 17 (appartamento) e
Subalterno 34 (resede), Categoria A/2, Classe 2, Consistenza 5.5 vani,
Rendita Catastale €. 497,09 (quattrocentonovantasette/09).
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Al Foglio di mappa 93, Particella 582, Subalterno 8 (garage), Categoria
C/6, Classe 2, Consistenza 30 mq, Rendita Catastale €. 96,06
(novantasei/06).
La vendita viene fatta con tutti i diritti ed azioni inerenti, con tutte le
pertinenze e dipendenze, a corpo, con tutte le servitù attive e passive,
apparenti e non apparenti se ed in quanto esistenti, nello stato di fatto e di
diritto in cui attualmente l’immobile si trova. Nonché con la proporzionale
comproprietà sulle parti comuni del fabbricato di cui fanno parte le porzioni
immobiliari in oggetto, ciò ai sensi dell’art. 1117 c.c..
Prezzo base asta
€. 148.000,oo
ALLEGATI_______________________________________________
1) Verbale di ricognizione del 5 dicembre 2013;
2) Verifica alla Soprintendenza di Siena;
3) Certificato di destinazione urbanistica;
4) Contratto di compravendita del 22 febbraio 2008;
5) Contratto di locazione ad uso abitativo del 20 febbraio 2010;
6) Visura catastale;
7) Storico catastale;
8) Estratto di mappa:
9) Elenco subalterni;
10) Elaborato planimetrico;
11) Planimetria catastale;
12) Visure ipotecarie;
13) Elaborati progettuali;
14) Dichiarazione conformità impianto elettrico;
15) Dichiarazione conformità impianto termico-sanitario;
16) Concessione edilizia n. 45 del 6 ottobre 2004;
17) Certificato abitabilità-agibilità;
18) Collaudo opere acciaio e cemento armato;
19) Fine lavori edili;
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Il sottoscritto, grato della fiducia accordatagli, resta a disposizione della
S.V.Ill.ma per ogni ulteriore chiarimento che si rendesse necessario.
Con ossequio.
Siena, 25 novembre 2013
C.T.U.
Andrea Petreni
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