Premessa.Questioni proprietà
fondiaria e edilizia.
Cessione cubatura
Premessa.Natura ius
aedificandi. Permesso a
costruire. Rinvio amm.
Premessa.
Disciplina
amministrativa
urbanistica.
Rinvio amm.
1
Nozione. è possibile definire la cessione di volumetria come quel
negozio in virtù del quale un soggetto proprietario di un fondo
determinato viene a cedere, totalmente o parzialmente, ad altro
soggetto, di solito proprietario di un fondo finitimo, la facoltà di edificare
legata al proprio fondo, affinché tale ultimo proprietario possa servirsi
della volumetria ulteriore acquisita per ottenere dal Comune il permesso
di costruire per una volumetria complessiva maggiorata rispetto a quella
prevista per il fondo di sua proprietà.
1
Effetto.Secondo la recente
giurisprudenza, gli effetti che
derivano dalla cessione di
cubatura hanno carattere
definitivo ed
irrevocabile,
integrano
una
qualità
oggettiva
dei
terreni
e
producono una minorazione
permanente
della
loro
utilizzazione da parte di
chiunque
ne
sia
il
proprietario.Corte
di
cassazione, sentenza. n.
21177 del 2009.
Natura dell'atto di cessione e
acquisto di cubatura.
2
Tesi illiceità. Si tratta di materia
sottratta alla contrattata zone privata
e rimessa agli strumenti urbanistici
Tesi natura pubblicistica, secondo cui
l'effetto traslativo è subordinato al
provvedimento amministrativo. Si
avrebbe dunque una fattispecie a
formazione progressiva.
Tesi liceità accordo. Gli strumenti
urbanistici prevedono indice
edificabilità e l'assetto del territorio
si può realizzare con strumenti
privati.
Si avrebbe, infatti, un accordo ex legge 241-90 sub
specie convenzione lottizzazione.
• Questa tesi non ha convinto perché finisce per creare
una servitù di non edificare, che fino al provvedimento
della PA non ha effetti.
• Inoltre, l'interesse pubblico è perseguito in via mediata
, essendo prevalente l'interesse di cedente e
cessionario.
Tesi natura privatistica, secondo la
quale l'effetto traslativo sarebbe da
ricondurre all'accordo dei privati, che
si pone come preparatorio rispetto al
provvedimento, il quale è condicio iris
sospensiva di efficacia.
2
Tesi del diritto reale atipico. Si sostiene che la volumetria è un altro diritto
reale, ma questa tesi contrasta con:
• Numerus clausus;
• Inerenza delle facoltà al diritto reale. Ma vedi Cassa. Trib. 10979-07 che
ammette trasferimento separato della facoltà di edificare.
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Il legislatore opta per il diritto
reale
trascrivibile.
L'
art. 5, comma 3, del D.L. 13
maggio 2011, n. 70 (in G.U. n
. 110 del 13.5.2011), in vigore
dal 14 maggio 2011, come m
odificato dalla legge 12 luglio
2011, n. 106 (in G.U. n. 160
del 12.7.2011), in vigore dal 13
luglio 2011, ha inserito nel codice
civile, allí art. 2643, il seguente
n.
2-bis:i contratti che trasferiscono, o
modificano i diritti edificatori co
munque denominati, previsti da
normative statali o regionali, o
vvero da strumenti di pianificaz
ione territoriale .
Tesi della servitù negativa. Si tratterebbe di una servitus non aedificandi o
nel caso di cessione parziale si avrebbe una servitus altius non tallendi.
Questa tesi salva il principio di tipicità e consente la trascrizione. Essa si fonda
sulla vicinanza dei fondi e sull'utilità arrecata all'altro (case.3937-01).
1.Critica. non si ricollega al peso imposto, ma la provvedimento;
2.È eccessivamente gravosa, onerando in modo permanente te il suolo
servente.
Tesi del diritto personale di godimento. Questa tesi pende le mosse dal
fatto che la cessione è un contratto consensuale ad effetti obbligatori,
consistenti nell'impegno a non sfruttare la volumetria. Avrebbe natura
preparatoria, essendo condizionato dal successivo provvedimento.
Critica. L'accordo sarebbe opponibile solo al cedente e agli eredi, mentre
sarebbe inopponibile ad aventi causa e successori poichè non trascrivibile.
Cass. 1352-92 e TAR Brescia 24-06
Nb.Secondo alcuni il legislatore avrebbe recepito l"orientamento
espressamente aderito alla tesi del diritto reale atipico, ma prevedendolo
espressamente elimina ogni profilo circa l'ammissibilità. Si reputa altresì che
la previsione sia una conseguenza della Sentenza di Consiglio di Stato 13
luglio 2010, n. 4545, la quale ha salvato il meccanismo di perequazionesubspecie compensazione urbanistica-prevista dal PRG di Roma. In
sostanza è scissione tra proprietà e volumetria.
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