Raiffeisen Futura Immo Fonds
Rapporto annuale 2014/2015
Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
FONDO D’INVESTIMENTO DI DIRITTO SVIZZERO DEL TIPO «FONDI IMMOBILIARI»
Rapporto annuale verificato al 31 marzo 2015
per il periodo dal 5 marzo 2014 (lancio) al 31 marzo 2015
In caso di divergenze tra la versione tedesca e la traduzione, farà fede la versione tedesca.
Il presente documento non rappresenta alcuna offerta d’acquisto o di sottoscrizione di quote, ma ha scopo puramente
informativo. La base per le sottoscrizioni di quote di un fondo d’investimento di diritto svizzero è costituita esclusivamente
dal prospetto attuale o dal contratto del fondo, dal rapporto annuale e semestrale e dal prospetto semplificato.
Un investimento in questo fondo comporta dei rischi, illustrati nel prospetto. Tutti i documenti possono essere acquistati
da Raiffeisen Svizzera società cooperativa, San Gallo, e da Balfidor Fondsleitung AG, Basilea (direzione del fondo).
Prima di ogni investimento vi consigliamo inoltre di contattare il vostro consulente alla clientela oppure altri consulenti.
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Indice
Organizzazione
4
Rapporto del gestore di portafoglio 5
I dati più importanti alla chiusura annuale 11
Inventario degli immobili
14
Indici 15
Ulteriori informazioni
16
Rapporto in sintesi della società di revisione
20
Attestato di valutazione
22
3
Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Organizzazione
Amministrazione e organi
Direzione del fondo
Balfidor Fondsleitung AG
Peter Merian-Strasse 47, 4002 Basilea
Consiglio di amministrazione
Presidente
Markus Bachofen Rösner, membro della Direzione generale,
Responsabile Mandati, Banca Cantonale di Zurigo
Vicepresidente
Regina Kleeb, membro della Direzione,
Responsabile Gestione dei prodotti Operazioni previdenziali e d’investimento,
Banca Cantonale di Zurigo
Prof. Dr. Peter Meier,
Responsabile Centro Investimenti alternativi e Risk Management,
Scuola universitaria professionale di Scienze applicate di Zurigo
Direzione
Bruno Schranz, CEO
Christoph Ritschard, CFO, sost. CEO
Alain Nobile, Responsabile Business Development & Investment Services
Renée Schuler, Responsabile Legal, Compliance & Investment Risk Control
Marcel Stieger, Responsabile Real Estate Funds
André Wirz, Responsabile Fund Operations
Banca depositaria
Banca Cantonale di Zurigo
Bahnhofstrasse 9, 8001 Zurigo
Gestore patrimoniale
VERIT Investment Management AG
Klausstrasse 48, 8008 Zurigo
Contabilità del fondo
Balfidor Fondsleitung AG
Peter Merian-Strasse 47, 4002 Basilea
Società di revisione
Ernst & Young SA
Maagplatz 1, 8005 Zurigo
Per ulteriori informazioni rivolgersi a …
Persone di contatto
Tutte le Banche Raiffeisen,
Raiffeisen Svizzera società cooperativa
Raiffeisenplatz
CH-9001 San Gallo
Telefono +41 71 225 94 36, fax +41 71 225 98 83
Internet
www.raiffeisen.ch
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Rapporto del gestore di portafoglio
Lancio con successo del Raiffeisen Futura Immo Fonds
Il 5 marzo 2014 il Raiffeisen Futura Immo Fonds, concentrato sulla sostenibilità a 360°,
è stato lanciato con successo con un capitale pari a circa CHF 70 milioni. Il fondo
investe in immobili esistenti e progetti di nuove costruzioni in tutta la Svizzera, tutti
sostenibili. L’obiettivo è di concentrare gli investimenti regionali su buone microzone
con una buona urbanizzazione. Nel primo esercizio si è investito in due immobili esistenti
e in una nuova costruzione ed è stato stanziato un acconto per una nuova costruzione
che sarà pronta nel 2015. Il valore netto d’inventario alla chiusura del bilancio è pari
a CHF 100.58 per quota e il rendimento distribuito è dello 0,92%. Al 31 marzo 2015
il corso sul mercato secondario ha raggiunto i CHF 109.25 per quota.
Contesto di mercato
Nel 2014 il mercato immobiliare ha approfittato
dell’immigrazione ancora stabile, del mercato
del lavoro intatto, del basso livello dei tassi
e dell’andamento positivo del prodotto interno
lordo.
La decisione della Banca nazionale svizzera di
sospendere il corso minimo dell’euro a gennaio
2015 ha avuto ampie ripercussioni sul mercato
immobiliare. Gli interessi negativi introdotti
a gennaio, insieme alla fascia target del Libor
a tre mesi, nel frattempo già aumentata da
-1,25% a -0,25%, hanno aggravato la situazione.
Mentre nel 2014 l’economia svizzera è cresciuta
di circa il 2% e il tasso di disoccupazione medio
è leggermente migliorato scendendo al 3,2%,
dopo la decisione della BNS le previsioni per
l’esercizio in corso sono state modificate di
conseguenza. Si prevede così per il 2015 una
crescita media del PIL di circa lo 0,5% e si
attende una crescita del tasso di disoccupazione
al 3,5% circa.
Nel 2014 il saldo migratorio era pari a circa
79’000 persone, leggermente inferiore al valore
dell’anno precedente e che riflette la media
dall’introduzione della libera circolazione delle
persone. Nonostante le incertezze seguite
all’accettazione dell’iniziativa di immigrazione
di massa, l’immigrazione è rimasta intatta.
Mercato delle superfici abitative
Nel 2014 i prezzi d’offerta per gli appartamenti
in locazione sono nuovamente aumentati di
circa l’1,8%. Tuttavia, le pigioni sono state piano
piano interessate da pressioni perchè il tasso di
appartamenti vuoti dell’1,6% era uguale a quello
del 2001. In seguito alla prevista riduzione
dell’immigrazione e all’attività edilizia sempre
elevata, si può concludere che, almeno nel
medio termine, assisteremo a una eccedenza di
appartamenti. La posizione e l’accessibilità degli
immobili destinati ad uso abitativo e la qualità
del prodotto saranno decisivi per la loro futura
locazione. Il mercato degli appartamenti in locazione ha vissuto un leggero rialzo in seguito
all’inasprimento delle regole sul mercato delle
proprietà di abitazione. Come già dimostrato
nel 2013, un calo della domanda nel segmento
di fascia alta porta a un eccesso di offerta.
Mercato delle aree commerciali
Anche nel 2014 il mercato delle aree commerciali è rimasto sotto pressione. Le diverse aree
commerciali, alcune anche grandi, liberatesi
nel centro delle grandi città svizzere sono le
più evidenti. Negli anni scorsi si è registrato un
forte spostamento di aree per uffici in nuovi
immobili in seguito al passaggio ad altre sedi
o alla concentrazione di diverse sedi. Parte
delle aree per uffici lasciate così vuote attendono
ancora un locatario adatto oppure vengono
riconvertite. Il livello di regolamentazione essendo
in continua crescita, alcune questioni fiscali
ancora non chiarite tra la Svizzera e l’UE e la forza
del franco hanno portato a incertezze tra
le aziende nazionali e internazionali e hanno un
effetto inibitore sul mercato della locazione.
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Le superfici commerciali in zone buone con
un’elevata flessibilità di utilizzo continuano
a essere richieste. Ciononostante, il prezzo
generale degli affitti è in calo.
Il mercato immobiliare svizzero resta sempre
interessante per gli investitori, in parte a causa
della mancanza di alternative. In particolare,
bisognerebbe continuare a concentrarsi sugli
immobili da reddito a uso abitativo, oppure
farlo in modo più intensivo, generando così,
almeno nel breve termine, un ulteriore
aumento dei prezzi degli immobili da reddito
a uso abitativo e a un calo dei redditi iniziali.
D’altro canto, nel medio termine le aspettative
legate alla domanda sono in calo poiché ci
si attende una riduzione dell’immigrazione e
un peggioramento dell’andamento econo­
mico reale, che potrà avere come conseguenza
prima un aumento delle proprietà vuote e poi
una riduzione delle future locazioni. Le pigioni
potrebbero registrare un movimento tendenzialmente laterale o leggermente in calo.
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Portafoglio del Raiffeisen Futura Immo Fonds
Il primo esercizio è iniziato con successo con la creazione del portafoglio. Il Raiffeisen Futura
Immo Fonds ha potuto acquistare due immobili esistenti appena terminati ad Einsiedeln
e a Bottighofen. Inoltre, sono stati sottoscritti due contratti per due progetti di nuove costruzioni
ad Altstätten e Pieterlen.
La composizione attuale del portafoglio è in armonia con la strategia e include immobili in posizioni
centrali in regioni con una crescita demografica stabile e condizioni di lavoro solide. Il portafoglio
ha una diversificazione regionale e mostra un mix di utilizzo equilibrato tra unità residenziali e commerciali. I quattro immobili hanno dimensioni adatte alle esigenze locali, sono moderni e soddisfano al
contempo il catalogo di sostenibilità globale dell’agenzia per la sostenibilità Inrate SA.
fonti cartografiche: © BFS GEOSTAT / L+T
Ripartizione per regione
■ 44,9% Svizzera orientale
■ 36,7% Svizzera centrale
■ 18,4% Espace Mittelland
Ripartizione per tipo di utilizzo
■ 59,6% Edifici abitativi
■ 40,4% Immobili commerciali
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Pieterlen
Poco dopo il lancio del fondo è stato acquisito
un progetto di nuova costruzione per il fondo
a Pieterlen. I lavori di costruzione sono iniziati
nella primavera del 2014 e prevedono la
realizzazione di tre case plurifamiliari con un
totale di 51 appartamenti in locazione. Il
primo acquisto è previsto per l’inizio del 2016.
L’immobile è stato realizzato nel 2012 e ha
ottenuto la certificazione Minergie. Si trova
vicino alla fermata dell’S-Bahnhof e a circa
100 metri dalla riva del Lago di Costanza.
Bottighofen confina direttamente con Kreuz­
lingen ed è il comune fiscalmente più conve­
niente nel cantone di Turgovia. Il volume
d’investimento è pari a circa CHF 18.2 milioni.
Einsiedeln
A inizio dicembre 2014 è stato acquistato
il nuovo immobile Storchen che si trova
lungo la Hauptstrasse di Einsiedeln. Questa
riquali­ficazione edilizia che include tre case
nel centro di Einsiedeln è stata completata
nell’autunno 2014.
Il progetto è caratterizzato da un interessante
comfort abitativo, un buon collegamento con
i mezzi di trasporto pubblici e dalla presenza di
una zona di villeggiatura dello Jurasüdfuss
confinante. La volumetria e la compattezza dei
tre edifici, progettate con cura, consentono di
ottenere un’elevata efficienza delle risorse. Il volume d’investimento è pari a circa CHF 21 milioni.
Bottighofen
Con ingresso previsto il 1° maggio 2014 sono
stati acquistati due edifici a uso uffici con una
superficie di locazione pari a circa 3’330 m²
e 116 parcheggi a Bottighofen. L’intera superficie
di locazione è stata completamente affittata
con contratto di locazione pluriennale.
L’immobile comprende 19 moderni appartamenti
in locazione e tre negozi di circa 449 m².
Gli appartamenti luminosi hanno standard di
qualità. Al pianterreno l’offerta del centro
città viene integrata da due moderne esperienze
gastronomiche e da un negozio. Tutti i negozi
sono soggetti con contratti di locazione a lungo
termine.
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Per rispettare la sostenibilità ecologica,
prima della loro acquisizione nel fondo è stato
eseguito un intervento di bonifica di siti
contaminati con l’effettiva cancellazione del
fondo dal catasto delle sedi contaminate. Il
volume d’investimento è pari a circa CHF 15,8
milioni.
Altstätten
Il 18 dicembre 2014 il Raiffeisen Futura Immo
Fonds ha rogitato il contratto di compravendita
per l’immobile «ZENTRUMsitz» ad Altstätten.
Il trasferimento della proprietà è previsto per
novembre 2015, al momento dell’acquisto.
In Churerstrasse 5–7 sorgeranno 23 moderni
appartamenti in locazione e tre superfici
commerciali da 315 m².
Decisioni sugli investimenti prima della
data di chiusura del bilancio
Alla data di chiusura del bilancio, il fondo
ha preso altre due decisioni in merito agli
investimenti.
Bellinzona
Il fondo acquisirà il progetto «Leche Park»
a Bellinzona, in via Tommaso Rodari. Saranno
creati 28 moderni appartamenti in locazione
in un interessante quartiere residenziale.
L’immobile sarà pronto all’inizio del 2017.
La casa plurifamiliare si trova non lontano dal
fiume Ticino e il centro storico può essere
raggiunto a piedi. Il volume d’investimento
è pari a circa CHF 13,7 milioni.
Il progetto della nuova costruzione «ZENTRUM­
sitz» include due nuove case e si trova nella
zona di sviluppo urbano «Freihof-Rathaus»
direttamente limitrofo al centro storico della
città e alla zona pedonale di Altstätten. Gli
edifici hanno ricevuto la certificazione Minergie
e sono dotati di un impianto foto­voltaico sul
tetto per la produzione di elettricità. Il volume
d’investimento è pari a circa CHF 10,5 milioni.
Sirnach
Saranno creati 22 appartamenti in locazione
a Sirnach, Im Brüel 6/6a. Per il progetto, il
fondo prevede di sottoscrivere un contratto
di acquisto e di appalto totale all’inizio del
2015. I lavori inizieranno in primavera/estate
2015 e termineranno all’inizio del 2017.
Il volume d’investimento probabilmente è di
circa CHF 8,8 milioni.
Prospettive
L’esercizio 2015/2016 sarà sempre all’insegna
della crescita. L’allestimento e l’ampliamento
sostenibile del fondo sono sempre al centro.
L’obiettivo è raggiungere le dimensioni ideali
per ottimizzare la ripartizione dei rischi entro
un tempo utile. L’ambiente di mercato teso di
9
Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
cui abbiamo parlato all’inizio rappresenta una
grande sfida per l’acquisizione di immobili
esistenti e di progetti di nuove costruzioni.
Tuttavia, la strategia che prevede di concen­trarsi su posizioni interessanti in centri stabili
offre anche delle possibilità. Come sempre,
occorre concentrarsi su un processo accurato
di selezione e investimento e non lasciarsi
influenzare da tendenze a breve termine.
Chiarimenti sul conto patrimoniale
e sul conto economico
Al giorno di chiusura del bilancio, il valore netto
d’inventario per quota è pari a CHF 100.58,
con un rendimento degli investimenti dello
0,58% nel primo anno. L’aumento proviene
dai primi redditi da pigione degli immobili acquisiti, al netto delle modifiche di valore negative
derivanti principalmente alle imposte dovute
in caso di liquidazione. Le performance del
fondo nell’esercizio sono pari all’8,17%. La
direzione del fondo ha deciso di attuare una
distribuzione di CHF 1.00 per quota. Ne risulta
così un rendimento distributivo dello 0,92%
nel primo anno.
I redditi da pigione pari a circa CHF 1’242’000
son composti dai redditi da pigione di
dieci mesi dell’immobile a Bottighofen per
circa CHF 964’000 e da quelli di cinque
mesi dell’immobile ad Einsiedeln pari a circa
CHF 278’000. Nel primo anno il tasso
d’insolvenza dell’affitto era pari allo 0,05%.
Il fondo non richiede alcun finanziamento
con capitale di terzi grazie all’avere bancario
esistente. Nel breve termine si prevede di
sviluppare ulteriormente il fondo con fondi
propri. È possibile ricorrere a finanziamenti
con capitale di terzi per finanziamenti a breve
termine.
La quota di spesa per la gestione del fondo
rispetto al patrimonio complessivo del fondo
(TERREFGAV) e al patrimonio netto del fondo
(TERREFNAV) è pari allo 0,49%. Poiché attual­mente il fondo non richiede alcun finanzia­
mento con capitale di terzi, entrambi gli indici
sono identici.
Il successo globale per il primo esercizio è pari
a CHF 398’863.
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
I dati più importanti alla chiusura annuale
per l’esercizio che comprende il periodo dal 5 marzo 2014 (lancio) al 31 marzo 2015
Dati base
Totale patrimonio fondo netto in CHF
Quote in sospeso
Distribuzione per quota in CHF
Corso mercato secondario in CHF
Corso più alto del mercato secondario dal lancio in CHF
Corso più basso del mercato secondario dal lancio in CHF
Data del lancio
Numero valore
ISIN
Conto patrimoniale (in CHF)
Averi bancari
– a vista
Immobili
– Edifici abitativi
– Immobili adibiti a uso commerciale
– Immobili in costruzione
Altri valori patrimoniali
Patrimonio complessivo del fondo
./. Ipoteche
./. Prestiti e crediti
./. Altri impegni
Patrimonio netto del fondo ante imposte dovute stimate in caso di liquidazione
./. Stima delle imposte dovute in caso di liquidazione
Patrimonio netto del fondo
Variazione del patrimonio netto del fondo (in CHF)
Patrimonio netto del fondo all’inizio dell’esercizio
./. Distribuzione
Saldo dei movimenti di quote
Risultato economico globale
Patrimonio netto del fondo alla fine dell’esercizio
Numero di quote in circolazione
Numero di quote all’inizio dell’esercizio
Prima emissione quote
Quote emesse
Quote riscatate
Numero di quote alla fine dell’esercizio
31.03.2015
69’004’563.28
686’057
1.00
109.25
109.50
101.00
5 marzo 2014
22’518’230
CH0225182309
31.03.2015
25’526’083.71
16’455’000.00
18’138’000.00
8’248’000.00
2’322’768.05
70’689’851.76
–
–
-1’208’034.48
69’481’817.28
-477’254.00
69’004’563.28
05.03.2014–31.03.2015
–
–
68’605’700.00
398’863.28
69’004’563.28
05.03.2014–31.03.2015
–
686’057
–
–
686’057
Valore netto di inventario per ogni quota
Valore netto di inventario per ogni quota (in CHF)
100.58
Informazioni sul bilancio
Importo del conto ammortamenti degli immobili in CHF
Importo del conto accantonamenti per riparazioni future in CHF
Importo del conto dei proventi da reinvestire in CHF
Numero delle quote disdette per la fine dell’esercizio contabile successivo
Valore totale assicurato del patrimonio in CHF
–
–
–
–
22’310’000.00
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Conto economico (in CHF)
Redditi da averi bancari
Pigioni
Altri redditi
Acquisizione del diritto ai redditi netti correnti all’emissione di quote
Totale dei redditi
05.03.2014–31.03.2015
–
1’241’784.85
–
–
1’241’784.85
Interessi ipotecari
Altri interessi passivi
Manutenzione e riparazioni
Amministrazione di immobili
− Spese per immobili
− Spese di amministrazione
Tasse dirette
Spese di stima e di verifica
Spese bancarie
Ammortamenti sugli immobili
Accantonamenti per riparazioni future
− Assegnazione
− Rimozione
Costi stampe, pubblicazioni e altre
Rimunerazioni regolamentari versate alla direzione
Altre spese
Versamento dei redditi netti correnti al riscatto di quote
Spese totali
–
–
–
–
–
–
257’110.90
86.40
–
524’530.47
Reddito netto/-perdita (-)
Utili e perdite di capitale realizzati (-)
Risultato economico realizzato
Utili e perdite di capitale non realizzati (-)
Risultato economico globale
717’254.38
–
717’254.38
-318’391.10
398’863.28
34’694.97
40’510.60
157’762.55
34’365.05
–
–
12
Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Utilizzo del risultato (in CHF)
Reddito netto dell’esercizio contabile
Utili di capitale dell’esercizio contabile destinati a essere distribuiti
Utili di capitale degli esercizi contabili precedenti destinati a essere distribuiti
Riporto dell’anno precedente
Utile disponibile per essere distribuito
Utile previsto per essere distribuito agli investitori
Importo non distribuito per essere reinvestito
Riporto a nuovo
717’254.38
–
–
–
717’254.38
686’057.00
–
31’197.38
13
2016
2012
2014
8’354
4’773
4’773
2’369
2’369
1’212
1’212
19
–
–
–
–
19
19
Superficie del
Numero
fondo m2 appartamenti
1) Valutazione degli edifici in costruzione eseguita al valore venale stimato
2) Ricavi da affitti maturati fino al 31.03.2015
Totale
Immobili in costruzione
2542 Pieterlen,
Känelmattenweg 14 /
Brühlweg 11/13
Totale immobili in costruzione
Immobili adibiti a uso commerciale
8598 Bottighofen
Bahnweg 8/10
Totale immobili adibiti a uso commerciale
Edifici abitativi
8840 Einsiedeln
Hauptstrasse 73/75/77/79
Totale edifici abitativi
Anno di
costruzione
126
–
–
116
116
10
10
Numero
parcheggi
5’942
–
–
3’334
3’334
2’608
2’608
Superficie in
locazione m2
42’682’137.10
8’697’617.65
8’697’617.65
18’225’773.05
18’225’773.05
15’758’746.40
15’758’746.40
CHF
100,00
20,38
20,38
42,70
42,70
36,92
36,92
%
Prezzi di costo
Inventario degli immobili
42’841’000.00
8’248’000.00
8’248’000.00
18’138’000.00
18’138’000.00
16’455’000.00
16’455’000.00
CHF
100,00
19,25
19,25
42,34
42,34
38,41
38,41
%
Valore venale 1)
1’241’784.85
–
–
964’472.85
964’472.85
277’312.00
277’312.00
CHF
100,00
–
–
77,67
77,67
22,33
22,33
%
Ricavi da affitti 2)
al 31.03.2015
Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Indici
Tasso di perdite sulla locazione
Canoni di locazione netti nominali
(senza oggetto di sviluppo)
Perdite sulla locazione
al 31.03.2015
CHF
CHF
Tasso di perdite sulla locazione
1’242’394.85
610.00
0,05%
Coefficiente di indebitamento
Ipoteche
Valore venale di terreni
Coefficiente di indebitamento
CHF
CHF
–
42’841’000.00
0,00%
Reddito dei fondi propri «Return on Equity» (ROE)
Risultato economico globale
Patrimonio netto del fondo
Reddito dei fondi propri
CHF
CHF
398’863.28
69’004’563.28
0,58%
Coefficiente di distribuzione
95,65%
Aggio o disaggio
Quota parte del carico di gestione del fondo (TERREF Raiffeisen Futura Immo Fonds)
Costi d’esercizio del fondo (annualizzati)
Ø Patrimonio globale del fondo
Ø Patrimonio netto del fondo
TERREF (GAV)
TERREF (NAV)
8,62%
CHF
CHF
CHF
337’468.02
69’064’326.76
68’761’342.15
0,49%
0,49%
Margine del beneficio di gestione (Margine EBIT)
Beneficio di gestione
Pigioni
Margine del beneficio di gestione
CHF
CHF
875’016.93
1’241’784.85
70,46%
Reddito degli investimenti
NAV all’inizio del periodo in rassegna
NAV alla fine del periodo in rassegna
Distribuzioni
Reddito degli investimenti
CHF
CHF
CHF
100.00
100.58
–
0,58%
Rendimento sulla distribuzione
Distribuzione per quota
Valore di inventario di ogni quota per 31.03.2015
Rendimento sulla distribuzione
CHF
CHF
1.00
100.58
0,92%
Performance
8,17%
Distribuzione per l’esercizio Fatturazione ordinaria
Data di stacco
Pagabile
Distribuzione lorda per quota
− Esentasse
− Imponibile
meno imposta preventiva fiscale (35%)
Distribuzione netta per quota
28.05.15
02.06.15
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
1.00
1.00
0.00
0.00
1.00
15
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Raiffeisen Futura Immo Fonds
Ulteriori informazioni
Prestiti e crediti
Nessuno
Ipoteche in sospeso e altri impegni garantiti da ipoteche
Nessuno
Acquisti e vendite di terreni
Elenco degli acquisti e delle vendite di terreni nell’esercizio 2014/2015
Acquisti
Tipo di edificio
Pieterlen, Känelmattweg 14 / Brühlweg 11/13
Einsiedeln, Hauptstrasse 73/75/77/79
Bottighofen, Bahnweg 8/10
Edifici in costruzione
Edifici abitativi
Immobili a uso commerciale
No. GB
Superficie del terreno
in m2
980
248
67
4’773
1’212
2’369
Vendite
Nessuna
Rapporti di locazione > 5% dei redditi da locazione complessivi
HolidayCheck SA
Informazioni sui derivati
Nessuna
Indennità e spese accessorie a carico degli investitori
(estratto dal § 19 del contratto del fondo)
massimo
effettivo
3,00%
1,00%
2,00%
2,00%
massimo
effettivo
(al 31.03.2015)
effettivo
(dal 01.04.2015)
0,80% p.a.
0,35% p.a.
0,70% p.a.
Commissione di emissione a favore della direzione del fondo, della banca depositaria e/o
dei distributori in Svizzera e all’estero
Commissione di riscatto a favore della direzione del fondo, della banca depositaria e/o
dei distributori in Svizzera e all’estero
Indennità e spese accessorie a carico del patrimonio del fondo
(estratto dal § 20 del contratto del fondo)
Commissione di gestione della direzione del fondo (del patrimonio complessivo del fondo
pro rata temporis ad ogni calcolo del valore di inventario netto, addebito trimestrale)
Questo viene utilizzato per la direzione, l’Asset Management e la distribuzione del fondo
immobiliare
Delega dei compiti parziali
La gestione degli immobili è delegata alla seguente società:VERIT Immobiliare SA
Klausstrasse 48, 8008 Zurigo
Il rating di sostenibilità è delegato alla seguente società:Inrate SA
Rue de Romont 2, 1700 Friburgo
Il Market Making è delegato alla seguente società:Raiffeisen Svizzera società cooperativa
Raiffeisenplatz, 9001 San Gallo
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Periti incaricati delle stime
Con l’autorizzazione dell’autorità di vigilanza, la direzione del fondo ha nominato i seguenti periti indipendenti incaricati delle stime:
• Kilian
Schwendimann, Chartered Surveyor MRICS, dipl. Arch. SUP, dipl. in economa aziendale SUP, Senior Manager
in KPMG SA, Zurigo
• Ulrich Prien, Chartered Surveyor MRICS, Dipl. Arch. ETH, MAS MTEC, valutatore immobiliare con attestato professionale
federale. FA, CIIA, analitico finanziario con diploma federale e gestore patrimoniale AZEK, partner di KPMG SA, Zurigo
• Beat Ochsner, Chartered Surveyor MRICS, fiduciario immobiliare con diploma federale, valutatore immobiliare con attestato
professionale federale, Master of Science in Real Estate (MScRE), Head Valuation Real Estate, Senior Manager in KPMG SA,
Zurigo
Tasso di sconto
Il tasso di sconto medio di tutti gli immobili valutati al 31 marzo 2015 è del 4,4%, con un minimo di 4,2% e un massimo di 4,5%.
Indicazioni sulle questioni di particolare rilevanza economica o giuridica
Contratto d’acquisto e di impresa totale relativo alla costruzione «Pianura del Sole» Pieterlen BE
In data 11 marzo 2014 la Balfidor Fondsleitung AG ha acquistato il terreno a Pieterlen BE. La Baupartner SA e la Balfidor
Fondsleitung AG hanno stipulato un contratto d’acquisto e di impresa totale. L’oggetto del presente contratto di impresa
totale è la realizzazione di 3 case plurifamiliari con un totale di 51 appartamenti e un parcheggio sotterraneo con 54 posti
auto e 6 posti auto per i visitatori, compresa la zona circostante. Il prezzo dell’opera concordato è pari a CHF 20.18 milioni.
Contratto d’acquisto Gewerbebau Bahnweg 8/10, Bottighofen TG
In data 16 maggio 2014 la Balfidor Fondsleitung AG ha acquistato l’immobile esistente a Bottighofen TG con effetto retroattivo
dal 1° maggio 2014. La Werk17 Invest SA e la Balfidor Fondsleitung AG hanno sottoscritto un contratto d’acquisto. L’oggetto del
contratto d’acquisto è composto da entrambi gli edifici commerciali (superficie ufficio 3’138 m², superficie magazzino 196 m²),
da un parcheggio sotterraneo con 111 posti auto e 5 posti auto per i visitatori sulla Bahnweg 8/10 a Bottighofen. Il prezzo
d’acquisto concordato è pari a CHF 18 milioni.
Contratto d’acquisto di uno stabile abitativo e commerciale Hauptstrasse 73/75/77/79, Einsiedeln SZ
In data 3 luglio 2014, la Balfidor Fondsleitung AG ha acquistato il terreno ad Einsiedeln SZ. La Sihlpark Invest SA e la Balfidor
Fondsleitung AG hanno sottoscritto un contratto di acquisto. L’oggetto del contratto d’acquisto è la realizzazione di
3 case multifamiliari collegate tra loro con 19 appartamenti, 3 superfici di vendita e gastronomiche, 5 parcheggi sotterranei
e 5 parcheggi esterni. Il terreno è iscritto nel catasto dei siti contaminati ed è stato bonificato. Il prezzo d’acquisto
concordato, compresa l’eliminazione dei siti contaminati, è pari a CHF 15,62 milioni. Il trasferimento della proprietà è avvenuto
il 18 dicembre 2014 con l’eliminazione dei siti contaminati.
Contratto di acquisto dello stabile abitativo e commerciale Churerstrasse 5/7, Altstätten SG
In data 18 dicembre 2014 la Balfidor Fondsleitung AG ha sottoscritto un contratto di vendita con la società Wohnbaupartner SA
in merito all’acquisto del fondo e alla costruzione chiavi in mano di 2 case plurifamiliari con 23 appartamenti, 3 aree
commerciali e 32 parcheggi sotterranei. Il trasferimento della proprietà è previsto per novembre 2015. Il prezzo d’acquisto
concordato ammonta a CHF 10,07 milioni. Entro la data di chiusura del bilancio è stato versato un acconto di CHF 2 milioni.
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Basi per la valutazione e per il calcolo del valore d’inventario netto
1. Il valore netto d’inventario del fondo immobiliare viene calcolato al valore venale alla fine dell’esercizio e a ogni emissione
di quote, ed è espresso in franchi svizzeri.
2. Alla
chiusura di ogni esercizio e in occasione dell’emissione di quote, la direzione del fondo fa esaminare il valore venale
dei beni fondiari di proprietà del fondo immobiliare da periti indipendenti incaricati delle stime. A tale scopo, previa
approvazione da parte dell’autorità di vigilanza, la direzione del fondo designa almeno due persone fisiche o una persona
giuridica, in qualità di periti indipendenti incaricati delle stime. L’ispezione dei beni fondiari da parte dei periti incaricati
delle stime deve essere ripetuta almeno ogni tre anni.
3. Gli investimenti quotati in borsa o trattati su un altro mercato regolamentato aperto al pubblico devono essere valutati
secondo i corsi attuali del mercato principale. Altri investimenti, o gli investimenti per i quali non sono disponibili corsi
aggiornati, devono essere valutati al prezzo che potrebbe essere ottenuto se fossero venduti con diligenza al momento
della stima. In questo caso, per determinare il valore venale, la direzione del fondo utilizza modelli e principi di valutazione
appropriati e riconosciuti dalla pratica.
4. Gli investimenti collettivi aperti di capitale vengono valutati al loro prezzo di riscatto o al valore netto d’inventario. Se sono
regolarmente negoziati in una borsa o su un altro mercato regolamentato aperto al pubblico, la direzione del fondo può
valutarli secondo quanto riportato al punto 3.
5. Il valore dei valori mobiliari a interesse fisso a breve scadenza, che non vengono negoziati in borsa né su un altro mercato
regolamentato aperto al pubblico, viene determinato come segue: partendo dal prezzo netto d’acquisto e considerando
costante il rendimento dell’investimento che ne risulta, il prezzo di valutazione di tali investimenti viene allineato progressivamente al prezzo di riscatto. In caso di cambiamenti di rilievo delle condizioni del mercato, la base di valutazione dei
singoli investimenti viene adeguata ai nuovi rendimenti del mercato. Nel caso in cui non vi sia un prezzo di mercato aggiornato,
di norma si fa riferimento alla valutazione di strumenti del mercato monetario aventi caratteristiche identiche (qualità
e sede dell’emittente, valuta di emissione, durata).
6. Gli averi postali e bancari vengono valutati al loro importo più gli interessi maturati. In caso di cambiamenti di rilievo delle
condizioni di mercato o della solvibilità, la base di valutazione per gli averi bancari a termine viene adeguata alle nuove
condizioni.
7. Il valore netto d’inventario di una quota si ottiene sottraendo dal valore venale del patrimonio del fondo gli eventuali
impegni del fondo immobiliare e le probabili imposte da versare in caso di eventuale liquidazione del fondo immobiliare,
diviso per il numero delle quote in circolazione, arrotondato a 1/100 dell’unità di conto.
Spiegazioni in merito al metodo di valutazione per i terreni
Le valutazioni singole sono state eseguite con l’ausilio del metodo Discounted Cash Flow (DCF). Qui, il valore di mercato
di un immobile viene determinato dalla somma di tutti i proventi netti attesi in futuro scontati al giorno di riferimento per la
valutazione. Il metodo DCF si applica anche per gli «edifici in costruzione». La base è rappresentata dalla valutazione del
progetto inizialmente presentata al momento del completamento, tenendo conto durante il periodo di osservazione anche
del fatto che il giorno di riferimento della valutazione attuale è stato anticipato, delle spese di costruzione ancora da
sostenere e dei redditi da pigione pervenuti solo in ritardo.
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Questioni di particolare rilevanza economica o giuridica
Modifica al contratto del fondo e informazioni complementari sul prospetto di emissione al 5 marzo 2014 Domande fondamentali in merito all’interpretazione della legge e del contratto del fondo
Cambio della direzione del fondo e della banca depositaria
Modifiche del Consiglio di amministrazione della direzione del fondo
Modifiche della Direzione della direzione del fondo
Controversie giudiziarie
Soft Commissions
La direzione del fondo non ha stipulato alcun accordo inerente alle retrocessioni sotto forma di cosiddette
«soft commissions».
23 marzo 2015
Nessuna
Nessuno
Nessuna
Nessuna
Nessuna
19
Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Rapporto in sintesi della società di revisione nel rispetto della
legge sugli investimenti collettivi relativa al rendiconto annuale
al 31 marzo 2015 del fondo d’investimento
Ernst & Young SA
Aeschengraben 9
Casella postale
CH-4002 Basilea
Telefono
+41 58 286 86 86
Fax
+41 58 286 86 00
www.ey.com/ch
Al Consiglio d’amministrazione della
Balfidor Fondsleitung AG, Basilea
Basilea, 27 maggio 2015
Breve rapporto della società di audit prevista dalla legge sugli investimenti
collettivi di capitale in merito al conto annuale
In qualità di società di audit ai sensi della legge sugli investimenti collettivi di capitale, abbiamo
verificato il conto annuale del fondo d'investimento Raiffeisen Futura Immo Fonds, costituito dal
conto patrimoniale e dal conto economico, dalle indicazioni relative all'utilizzazione del risultato
e all'esposizione dei costi, nonché dagli altri dati in conformità all'art. 89 cpv. 1 lettere b – h e all'art.
90 della legge svizzera sugli investimenti collettivi (LICol) per l'esercizio compreso tra il 5 marzo 2014
e il 31 marzo 2015.
Responsabilità del consiglio d'amministrazione di direzione del fondo
Il consiglio d'amministrazione di direzione del fondo è responsabile della stesura del conto annuale in
conformità alla legge svizzera sugli investimenti collettivi di capitale, ai relativi regolamenti, al contratto
del fondo e al prospetto. Tale responsabilità comprende la preparazione, l'implementazione e il
mantenimento di un sistema di controllo interno per la stesura del conto annuale, che sia esente da dati
sostanziali falsi a seguito di errori o infrazioni. Il consiglio d'amministrazione di direzione del fondo è
inoltre responsabile della scelta e applicazione di metodi contabili idonei e dell'esecuzione di valutazioni
adeguate.
Responsabilità della società di audit prevista dalla legge sugli investimenti collettivi di capitale
È nostra responsabilità fornire un parere sul conto annuale in base alla nostra revisione, che abbiamo
condotto in conformità alla legge e agli standard svizzeri. Sulla base di tali standard siamo tenuti a
programmare ed eseguire la revisione in modo da avere sufficiente sicurezza che il conto annuale sia
esente da dati sostanziali falsi.
La revisione comprende l'esecuzione di procedure di verifica per conseguire le prove della valutazione
data in bilancio e di altri dati. La scelta di dette procedure è a discrezione del revisore. Ciò comprende
una valutazione del rischio di dati sostanziali falsi nel conto annuale a seguito di infrazioni o errori.
Nella valutazione di tale rischio il revisore considera il sistema di controllo interno, nella misura in cui
è rilevante per la stesura del conto annuale, al fine di stabilire le procedure di verifica in base alle
circostanze, ma non per dare un parere sull'esistenza e sull'efficacia del sistema di controllo interno.
La revisione comprende inoltre la valutazione dell'adeguatezza dei metodi contabili utilizzati, della
plausibilità delle valutazioni effettuate e un apprezzamento della presentazione complessiva del conto
annuale. Riteniamo che le prove di revisione da noi ottenute costituiscano una base adeguata e
sufficiente per il nostro parere.
20
Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
2
Opinione di revisione
A nostro giudizio il conto annuale relativo all'esercizio che va dal 5 marzo 2014 al 31 marzo 2015
è conforme alla legge svizzera, ai relativi regolamenti, al contratto del fondo e al prospetto.
Rapporto relativo ad altre disposizioni di legge
Dichiariamo di soddisfare i requisiti della legge sull'abilitazione e la sorveglianza dei revisori (LSR)
e sull'indipendenza (art. 11 LSR); dichiariamo inoltre che non sussistono fatti incompatibili con la nostra
autonomia.
Ernst & Young SA
Sandor Frei
Perito revisore abilitato
(Revisore responsabile)
Roman Sandmeier
Perito revisore abilitato
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Rapporto annuale 2014/2015
Raiffeisen Futura Immo Fonds
Attestato di valutazione
Incarico
In base all’ordine, KPMG Real Estate ha eseguito per la chiusura annuale del Raiffeisen Futura Immo
Fonds un rilevamento dei valori consolidato degli immobili inclusi nell’attuale portafoglio immobili. Il giorno
di riferimento per la valutazione è il 31 marzo. Sono stati valutati complessivamente 3 immobili: 2 immobili
a uso abitativo e 1 a uso commerciale, di cui uno in costruzione. Tutti gli immobili sono stati acquisiti
Auftrag
e
valutati per la prima volta alla chiusura annuale. Non sono stati venduti immobili.
Auftragsgemäss hat KPMG Real Estate für den Jahresabschluss des Raiffeisen Futura Immo Funds eine fundierte
Wertermittlung
der Liegenschaften des bestehenden Immobilienportfolios vorgenommen. Der BewertungsstichStandard
di valutazione
tag ist der 31. März. Insgesamt wurden 3 Liegenschaften bewertet: 2 Wohn-, und 1 Geschäftsliegenschaft, davon
Ibefindet
lavori disich
valutazione
sonoim
stati
eseguiti
con l’obiettivo
di calcolare
il valore
di erstmals
mercatoper
(valore
venale) at1 Liegenschaft
Bau.
Alle Liegenschaften
wurden
neu erworben
und
Jahresabschluss
tuale
dei Es
singoli
immobili
ai sensi dell’art.
92 dell’Ordinanza sugli investimenti collettivi e della direttiva
bewertet.
wurden
keine Liegenschaften
verkauft.
per i fondi immobiliari della Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) e in base alla definizione dello Swiss Valuation Standard (SVS). Gli edifici in costruzione sono stati valutati ai sensi dell’art. 86
Bew ertungsstandard
LICol-FINMA
«al valore venale».
Die Bewertungsarbeiten wurden mit dem Ziel durchgeführt, den aktuellen Marktwert (Verkehrswert) der einzelnen
Liegenschaften im Sinne von Art. 92 der Kollektivanlageverordnung sowie der Richtlinie für Immobilienfonds der
Metodo
di &valutazione
Swiss Funds
Asset Management Association (SFAMA) sowie in Anlehnung an die Definition des Swiss Valuati-
Le
valutazioni(SVS)
singole
sono state
con l’ausilio
metodo
Discounted
Cash Flow„zum
(DCF).
Qui, il
on Standards
zu ermitteln.
Dieeseguite
angefangenen
Bauten del
werden
gemäss
Art. 86 KKV-FINMA
Verkehrswert“ bewertet.
valore
di mercato di un immobile viene determinato dalla somma di tutti i proventi netti attesi in futuro
scontati al giorno di riferimento per la valutazione.Il metodo DCF si applica anche per gli «edifici in costruzione».
La base ethode
è rappresentata dalla valutazione del progetto inizialmente presentata al momento del
Bew ertungsm
completamento,
tenendo
conto
il periodo
di osservazione
anche del
fatto
che il giorno
di riferimenDie Einzelbewertungen
wurden
mitdurante
Hilfe der
Discounted
Cash Flow-Methode
(DCF)
durchgeführt.
Dabei
wird der
Marktwert
einer Liegenschaft
Summe delle
der inspese
Zukunft
den Bewertungsstichtag
to
della valutazione
attuale èdurch
stato die
anticipato,
di erwarteten,
costruzioneauf
ancora
da sostenere e dei diskonredditi
tierten
Nettoerträge
bestimmt.
Für
die
„angefangenen
Bauten“
kommt
ebenfalls
die
DCF-Methode
zur
Anwenda pigione pervenuti solo in ritardo.
dung. Basis bildet dabei die im Vorfeld erstellte Projektbewertung per Fertigstellung, wobei der Zeitpunkt auf den
aktuellen Bewertungsstichtag vorverschoben und die noch anfallenden Baukosten sowie die erst später fliessen-
Partendo
dalle locazioni
realizzabili e dagli
incrementiwerden.
nelle locazioni, sono stati calcolati per un periodo di
den Mieterträge
im Betrachtungszeitraum
berücksichtigt
10 anni i redditi da locazione nominali annui. Nella fase successiva, dal reddito da locazione nominale
von dedotte
den erzielbaren
Mieten
und da
Mietsteigerungen
werden
für die Dauer
von 10 Jahren
die di
jährlichen
­aAusgehend
nnuo saranno
le spese
derivanti
appartamenti vuoti
e locazioni
non versate,
le spese
gestioSollmieteinnahmen
ermittelt.e Der
jährliche Sollmietertrag
im nächsten
Schritt
umdidie
Kosten aufgrund
Leerne
(spese amministrative
assicurative
ecc.) e i costiwird
relativi
all’edificio
(spese
manutenzione
edilizia).
stand und Mietausfälle, die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- und Versicherungskosten, etc.) und die GebäuIldekosten
giorno di(bauliche
riferimento
della
valutazione,
i
Cash
Flow
netti
annui
risultanti
saranno
scontati
e
riassunti.
Per
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) reduziert. Die hieraus resultierenden jährlichen
definire
il valore residuale
a partire
dall’undicesimo anno,
si calcolerà
un valore attualeFür
scontato
al giorno
Netto-Cash-Flows
werden auf
den Bewertungsstichtag
diskontiert
und zusammengefasst.
die Bestimmung
di
dellaab
valutazione.
desriferimento
Residualwertes
dem elften Jahr wird ein auf den Bewertungsstichtag abgezinster Barwert berechnet.
Die Diskontierung wird individuell, marktgerecht und risikoadjustiert vorgenommen. Die Bestimmung des Diskont-
Lo
sconto
saràaufcalcolato
in modo Bundesobligation,
individuale, conforme
mercatofür
e regolato
in baseLiegenschaftsrisiko
al rischio. Il tassosodi
satzes
basiert
einer 10-jährigen
einemalZuschlag
das allgemeine
sconto
viene definito
in base a un’obbligazione
a 10 anni,
a un supplemento per
dell’imwie weiteren
objektspezifischen
Zuschlägen. Der federale
durchschnittliche
Diskontierungszinssatz
alleril rischio
per 31.03.2015
mobile
generale
e ulterioriliegt
supplementi
specifici
Il tasso
di höchste
sconto medio
di liegt.
tutti gli immobili
bewerteten
Liegenschaften
bei 4.4%, wobei
derdell’oggetto.
tiefste bei 4.2%
und der
bei 4.5%
valutati al 31.03.15 è pari al 4,4%, con un minimo di 4,2% e un massimo di 4,5%.
W ertentwicklung
Andamento
del valore
Das Portfolio wurde
per 31. März 2015 erstmals bewertet und bestand aus 2 Bestandesliegenschaften und 1 an-
Ilgefangenen
portafoglioBaute.
è stato valutato per la prima volta il 31 marzo 2015 ed era composto da 2 immobili esistenti
e 1 edificio in costruzione.
Bew ertungsresultat
Risultato
della
valutazione
Auf der Basis
der Marktbewertungen
der Bestandesliegenschaften und der angefangenen Bauten wurde per 31.
In
base
alleein
valutazioni
di mercato
degli42,841,000
immobili esistenti
e degli edifici in costruzione, al 31 marzo 2015
Portfoliowert
von CHF
ermittelt.
März
2015
è stato determinato un valore del portafoglio pari a CHF 42’841’000.
Unabhängigkeit
und Vertraulichkeit
Indipendenza
e riservatezza
KPMG AG
Bewertungen
derimmobili
Liegenschaften
des Raiffeisen
KPMG
SA bestätigt,
confermadass
chedie
le valutazioni
degli
del Raiffeisen
FuturaFutura
Immo Immo
FondsFunds
sono ohne
stateEinflusseseguinahme von Dritten und allein dem oben beschriebenen Auftrag verpflichtet durchgeführt wurden. Wir bestätigen,
te
senza
alcuna
influenza
da
parte
di
terzi
e
vincolate
esclusivamente
al
succitato
ordine.
Confermiamo
che
dass das Honorar für Raiffeisen Futura Immo Funds den Umsatz von 10% von KPMG AG Real Estate nicht überl’onorario
per il Raiffeisen Futura Immo Fonds non supera del 10% il fatturato di KPMG SA Real Estate.
steigt.
Zurigo,
31 marzo 2015
Zürich, 31. März 2015
KPMG
AG
KPMG AG
Ulrich Prien
Ulrich
Prien Partner,
HeadReal
RealEstate
Estate Partner, Head
Beat
Beat Ochsner
Ochsner SeniorManager,
Manager,Real
Real
Estate Senior
Estate
Kilian
KilianSchwendimann
Schwendimann
SeniorManager,
Manager,Real
Real
Estate
Senior
Estate
22