Dott. Stefano Daldosso - V&P Studio Legale
SEMINARIO DI AGGIORNAMENTO
IN MATERIA IMMOBILIARE
- ATTUALITA’ DI DIRITTO IMMOBILIARE 5 marzo 2008 - Milano -
ASPESI - VALENTE & PARTNERS STUDIO LEGALE
Dott. Stefano Daldosso - V&P Studio Legale
Registrazione preliminari di vendita: obbligatoria la
registrazione delle proposte accettate
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RISOLUZIONE AG. ENTRATE 63/E, 25 Febbraio 2008
Istanza di interpello:
1. Incarico di vendita
2. Formulazione proposta di acquisto
3. Accettazione proposta
4. Preliminare
Tesi sostenuta: obbligo di registrazione per 4), non per 1),
2), 3)
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RISOLUZIONE AG. ENTRATE 63/E, 25 Febbraio 2008
IL PARERE DELL’AGENZIA ENTRATE
1) Il conferimento di incarico di vendita non rientra, pur
rivestendo natura negoziale, nell’operatività ex art. 10,
c.1 lettera d-bis TUR: nessun obbligo di registrazione
2) La proposta in quanto
atto “prenegoziale” esula
dall’obbligo di registrazione
3) Anche l’accettazione, come manifestazione unilaterale
di volontà “prenegoziale” esula dall’obbligo di
registrazione
4) La proposta accettata, essendo un contratto concluso a
tutti gli effetti, deve obbligatoriamente essere registrata,
indipendentemente dalla successiva stipula di contratto
preliminare
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RISOLUZIONE AG. ENTRATE 63/E, 25 Febbraio 2008
IL PARERE DELL’AGENZIA ENTRATE
5) L’agenzia osserva che per consolidato orientamento della Suprema
Corte, un contratto si conclude con l’accettazione della proposta,
ancorché l’accordo stabilisse in un momento successivo la data per
la stipula del preliminare (Cass. 25. 10. 2005, n. 20653, Cass. 4. 7.
2004, n. 13067).
6) “In conclusione per gli affari conclusi a seguito
dell’attività svolta dagli agenti di affari in mediazione,
l’obbligo posto a carico di questi ultimi dall’art. 10, c. 1
lett. d-bis di richiedere la registrazione sorge sia con
riguardo ai contratti preliminari conclusi dalle parti
convenute, per stipula nel medesimo tempo e luogo; sia
per i contratti conclusi tramite proposta e successiva
accettazione”
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Comunicazione telematica cancellazione ipoteche:
procedimento non applicabile ai frazionamenti ma esteso
all’estinzione di ipoteche derivanti da frazionamenti
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CIRCOLARE AGENZIA TERRITORIO 13/2007, 20
Novembre 2007
“[…] Sulla base delle complessive valutazioni svolte,
pertanto, lo scrivente ritiene che, a normativa vigente, il
procedimento di cancellazione disciplinato dal citato
decreto legge n. 7/2007 non possa trovare applicazione
nelle ipotesi di estinzione di obbligazioni derivanti da
frazionamento”.
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PROVVEDIMENTO AG. TERRITORIO 25 Gennaio 2008
Articolo 2
“[…] la comunicazione […] riguardante l’estinzione di una
quota di mutuo accollata a seguito di frazionamento,
deve contenere gli elementi identificativi della quota di
mutuo estinta, desunti dall’atto di frazionamento e dalla
relativa formalità di annotazione, nonché degli immobili
cui la quota stessa si riferisce con l’indicazione, per
ciascuno di essi, della natura, del comune in cui si trova,
nonché dei dati di identificazione catastale.
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Dlgs 20.6.05 n. 122 - Garanzia fidejussoria su acconti del
promittente acquirente: interpretazioni
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FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05: AMBITO DI
APPLICAZIONE - Art. 1
1. Promissario acquirente o acquirente deve essere
persona fisica
2. Promittente venditore o venditore
costruttore (imprenditore o cooperativa)
deve
essere
3. Immobile da costruire: immobile per cui è stato richiesto
il permesso di costruire, non ancora edificato o non
ancora ultimato, in uno stadio tale da non permettere il
rilascio del certificato di agibilità.
4. N.B. Vale anche per le ricostruzioni anche parziali (art.
24 T.U. Edilizia DPR 380/01)
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FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05: GARANZIA
FIDEJUSSORIA - Art. 2
La garanzia deve essere prestata prima o all’atto della
stipula di:
Un contratto che abbia come finalità il trasferimento non
immediato della proprietà (o altro diritto reale di
godimento) o di ogni altro atto avente medesima finalità.
La garanzia deve essere prestata per le somme che il
costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere
(esclusione somme istituti di credito).
Sanzione in caso di mancato rilascio della fidejussione:
NULLITA’ del contratto (può essere fatta valere solo
dall’acquirente)
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FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05: GARANZIA
FIDEJUSSORIA - Art. 3
1. Rilasciata da una banca, assicurazione o società ex art. 107
TUB.
2. Garantisce la restituzione delle somme (o del valore di ogni
altro compenso) percepiti dal costruttore in caso incorra in
una situazione di “crisi”.
3. Crisi: a) trascrizione pignoramento sull’immobile oggetto del
contratto;
b)
sentenza
dichiarativa
di
fallimento,
provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; c)
presentazione domanda ammissione concordato preventivo;
d) sentenza che dichiara lo stato di insolvenza, decreto che
dispone
liquidazione
coatta
amministrativa
o
l’amministrazione straordinaria.
4. La fidejussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della
preventiva escussione dell’obbligato principale.
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FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05:
GARANZIA FIDEJUSSORIA
A quali contratti si applica?
A tutti i contratti ad effetti reali differiti e ad effetti obbligatori
immediati.
Contratto preliminare, Leasing, Vendita di cosa futura
(Vendita sospensivamente condizionata, Vendita con
riserva di proprietà), Permuta di terreno con abitazione
futura, Vendita di terreno con divisione del futuro
immobile…
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FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05: CONTRATTI CHE NON
RIENTRANO NELLE PREVISIONI DELL’ART. 2
Utilizzo di contratti con effetto traslativo immediato e ulteriori
effetti obbligatori:
•
Contratto di vendita di terreno + contratto di appalto
•
Contratto misto vendita - appalto
•
Vendita sotto condizione risolutiva
LIMITE:
VENDITA DI COSA FUTURA
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CONTRATTO DI VENDITA + CONTRATTO DI APPALTO
Invece della vendita di immobile da costruire (vendita di
cosa futura) è possibile stipulare un primo contratto con
cui viene ceduto il terreno su cui dovrà sorgere
l’immobile e successivamente stipulare con lo stesso
cedente un contratto di appalto per la costruzione
dell’immobile (si veda Cass.12-4-2001 n. 5494, Cass.
24-4-1984, n. 2626)
Effetti reali immediati (terreno)
Effetti obbligatori differiti (appalto)
La proprietà dell’immobile passa al proprietario del fondo
per accessione
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CONTRATTO MISTO DI VENDITA E APPALTO
Invece della vendita di immobile da costruire (vendita di
cosa futura) è possibile stipulare un contratto misto con
cui il cedente cede l’immobile nello stato di fatto in cui si
trova (al rustico) e si obbliga, a seguito della cessione,
ad effettuare le modifiche pattuite (ristrutturazione).
Effetti reali immediati (Immobile a rustico)
Effetti obbligatori differiti (appalto)
La proprietà dell’immobile passa al proprietario
immediatamente.
N.B. il contratto sarà inquadrato come appalto o vendita
secondo il principio della prevalenza. (Cass. 29-3-1982,
n. 1951)
Potrebbe convenire l’utilizzo di un contratto di vendita +
appalto
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UNA POSSIBILE ALTERNATIVA: CONTRATTO DI VENDITA
SOTTO CONDIZIONE RISOLUTIVA
Nel caso di immobili esistenti, anche in caso di nuova
costruzione, ma non totalmente ultimati si può ipotizzare
di stipulare un contratto di vendita (ad effetti reali
immediati) incassando anticipi sul prezzo. Tale contratto
deve
essere
risolutivamente
condizionato:
se
l’acquirente non salda quanto dovuto al rogito il contratto
si risolve.
Evidentemente in questo caso non verrà stipulato alcun
preliminare (che ricadrebbe nell’obbligo ex art. 2 Dlgs
122/05).
Si potrà utilizzare la proposta accettata, che in questo caso
dovrà contenere tutti gli elementi necessari a
disciplinare il rapporto tra le parti.
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VENDITA-APPALTO e VENDITA SOTTO CONDIZIONE RISOLUTIVA
VALUTAZIONI NECESSARIE:
• Limite è la vendita di cosa futura art. 1472 C.C.
• La cosa venduta (per non incorrere in suddetto limite) deve
essere già venuta ad esistenza.
In merito la giurisprudenza sostiene che:
- Non sia sufficiente la realizzazione dello “scheletro in cemento
armato” Cass.10 marzo 1997, n. 2126
- Perché la cosa si venuta ad esistenza è irrilevante la mancanza
della licenza di abitabilità (oggi certificato di agibilità) Cass. 20
Luglio 1991, n. 8118
- È sufficiente che il processo produttivo abbia realizzato il bene
nelle sue componenti essenziali, restando ininfluente la
mancanza di alcune rifiniture o di alcuni accessori non
indispensabili per la sua utilizzazione (Cass. 20. 7. 1991, n.
8118, Cass.10. 3. 1997, n. 2126, Cass. 8. 3. 1979,n. 1158, Cass.
7. 2. 1983, n. 1219, Cass. 5. 9. 1989, n. 3854).
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Valore “normale” e accertamento da parte dell’Agenzia delle
Entrate
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VALORE NORMALE QUALE NUOVO “PARAMETRO” DI
CONGRUITA’
Il concetto di “valore normale” in seguito alle modifiche
normative introdotte dal DL 223/06, dalle Leggi
Finanziarie 2007 e 2008 ha assunto ruolo centrale in
merito al giudizio di congruità delle dichiarazione del
contribuente, all’ammontare delle relative sanzioni,
nonché ai soggetti obbligati al pagamento dell’imposta
eventualmente evasa.
L’Agenzia del territorio, con il provvedimento n.
2007/120811 ha previsto i criteri per la determinazione
univoca di tale “valore normale” ai fini dell’accertamento
in materia di imposte dirette, IVA, e registro (escluso il
sistema del prezzo valore).
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VALORE NORMALE QUALE NUOVO “PARAMETRO” DI
CONGRUITA’
DEFINIZIONE
Necessità criteri di calcolo uniformi
Criteri di calcolo
Ampliamento poteri di rettiifica in
campo IVA e imposte dirette
Valore normale da presunzione
semplice diventa presunzione legale
relativa (ammette prova contraria)
Accertamento ai fini imposta registro
sulla base del valore normale (esclusa
ipotesi del "prezzo valore")
Art. 14 DPR n. 633/72
Finanziaria 2007, C. 307
Provvedimento 27 luglio 2007 Ag. Terr.
DL 223 /06
DL 223 /06
DL 223 /06
Solidarità in campo IVA tra acquirente
privato e impresa per il versamento
Finanziaria 2008 C. 164
dell'imposta dovuta
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CALCOLO DEL VALORE NORMALE - RESIDENZIALE Valore normale = Valore normale unitario x Superficie in
metri quadri risultante dal certificato catastale.
Se mancante superficie calcolata ai sensi dell’All. C al DPR
23 marzo 98, n. 138
- Zona omogenea, zona limitrofa,
zona analoga censita
Valore normale unitario =
Val OMImin + (Val OMImax - Val OMImin) x K
K = (K1 + 3xK2) / 4
- Periodo dell’atto, o precedente in cui
è pattuito il prezzo, risultante da atto
avente data certa
- Stato conservativo “NORMALE”
K 1 (taglio superficie)
fino a 45 mq
da 45mq a 70mq
da 70mq a 120mq
da 120mq a 150mq
oltre 150mq
1
0,8
0,5
0,3
0
K2 ( Livello di piano)
Seminterrato
0
Terra
0,2
Primo
0,4
Intermedio
0,5
Ultimo
0,8
Attico
1
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CALCOLO DEL VALORE NORMALE - RESIDENZIALE Immobili ultimati o ristrutturati da meno di quattro anni:
•
Stato conservativo OMI “OTTIMO”
•
In mancanza, moltiplicando il valore OMI per il
coefficiente 1,3
- Zona omogenea, zona limitrofa,
zona analoga censita
- Periodo dell’atto, o precdedente in
cui è pattuito il prezzo, risultante da
atto avente data certa
- Stato conservativo “NORMALE”
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CORRETTIVI
1. Valore del mutuo per gli atti soggetti ad IVA
2. Prezzi praticati emergenti da compravendite tra privati per la
stessa zona nello stesso periodo.
3. Prezzi che emergono dalla ricostruzione dei ricavi, in base
all’osservazione diretta dei costi sostenuti, da altre prove
certe e, in particolare alle risultanze delle indagini finanziarie.
4. Prezzi che emergono dalle offerte di vendita del soggetto
controllato
5. Prezzi che emergono dalle offerte di vendita al pubblico
tramite i media
6. Prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal
soggetto controllato
7. Ricostruzioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire
e alle D.I.A. trasmesse ai comuni, alle detrazioni dichiarate
per spese di recupero del patrimonio edilizio
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CASI DI POSSIBILE ACCERTAMENTO DA PARTE
DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
1) Finanziamento > valore normale al fine di sostenere spese
di ristrutturazione ecc. Non è sufficiente la motivazione nel
rogito.
Necessaria
documentazione
che
provi
effettuazione dei lavori. Risoluzione 122/2007 Agenzia
delle Entrate
2), 4), 5), 6) Prezzo praticato < valore normale per le
particolari caratteristiche dell’immobile o particolari
esigenze
dell’impresa.
Consigliabile
motivare
dettagliatamente nel rogito. Tuttavia potrebbe non essere
sufficiente.
3), 7) Evasione
Accertamento
su “comportamenti”
LECITI
Accertamento
su “comportamenti”
ILLECITI
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STRUMENTI DI ACCERTAMENTO AGENZIA DEL
TERRITORIO
INTERROGAZIONE
DATA
… ….
INDIRIZZO
DATA BASE AGENZIA
TERRITORIO
ZONA
PARTI
NOTAIO
FONTE: Atti convegno “Dal valore di mercato al
valore normale” 1 febbraio 2008
Intervento Martino Brambilla - AG. Territorio
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FONTE: Atti convegno “Dal valore di mercato al
valore normale” 1 febbraio 2008
Intervento Martino Brambilla - AG. Territorio
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FONTE: Atti convegno “Dal valore di mercato al
valore normale” 1 febbraio 2008
Intervento Martino Brambilla - AG. Territorio
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FONTE: Atti convegno “Dal valore di mercato al
valore normale” 1 febbraio 2008
Intervento Martino Brambilla - AG. Territorio
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Il “mercato NPL” e le alte performances degli asset-backed
credits
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IL MERCATO NPL
N.P.L., Non Performing Loans sono crediti in sofferenza,
assistiti o meno da garanzia ipotecaria.
Il mercato degli NPL si sviluppa in Italia verso la fine degli
anni ‘90, in particolare con la legge 130/99 che disciplina
le operazioni di cartolarizzazione (securitization).
La presenza di soggetti che negoziano tali crediti è appunto
conseguenza
diretta
delle
operazioni
di
cartolarizzazione che si sono susseguite negli ultimi anni
tramite le quali le banche italiane, ma non solo, hanno
ceduto a soggetti terzi ingenti portafogli di crediti al fine
di mantenere o migliorare i ratios imposti da Banca
d’Italia.
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OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE
CREDITI
ORIGINATOR
PREZZO
ABS / MBS
SPV
PREZZO
MKT
Servizio del debito
BANCHE D’AFFARI
ARRANGER
SERVICER
AGENZIA RATING
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SPV, RATING E SERVIZIO DEL DEBITO
SPV
RATE MUTUI
CREDITI
DIVERSAMENTE
RATE PRESTITI
RATE PRESTITI
GARANTITI CON
DIVERSO
RISCHIO
RECUPERI GIUD.
OBBLIGAZIONI
DIVERSO
RATING
A+
.. ..
DEBITO
B
.. ..
.. ..
CESSIONE CREDITI
SERVIZIO
D
NPL
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DIFFERENTI TIPOLOGIE DI NPL
NPL
IPOTECARI I
GARANZIA
IPOTECARIA
IPOTECARI II
IPOTECARI
PROBLEMATICI
Valutazione tecnico commerciale del
sottostante immobiliare +
valutazione legale
Valutazione tecnico commerciale del
sottostante immobiliare + valutazione
legale (preponderante)
CHIROGRAFO
INCAGLI
CHIROGRAFO
SOFFERENZA
RESIDUAL
FONDIARI
Valutazione legale + valutazione “statistica”
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…differenti margini…
NPL
GARANZIA
IPOTECARIA
IPOTECARI II
IPOTECARI
PROBLEMATICI
CHIROGRAFO
INCAGLI
CHIROGRAFO
SOFFERENZA
RESIDUAL
FONDIARI
Prezzo di acquisto
IPOTECARI I
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ORIGINATION
CREDIT SERVICING
Procedure giudiziali
e stragiudiziali
CASH + ASSETS
CASH
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COSTRUZIONE PORTAFOGLIO:
1. Comunicazione parametri “input” investitore
a) Valutazione tecnico-commerciale sottostante immobiliare
b) Valutazione legale contenziosi
c) Analisi spread gross book value vs recovery value atteso
3. Estrapolazione posizioni e costituzione portafoglio
4. Offerta acquisto portafoglio
5. Negoziazione
6. CLOSING
DUE DILIGENCE
2. Analisi posizioni proposte in funzione di:
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CREDIT SERVICING
PORTAFOGLIO
CREDITI
SOSTITUZIONE LEGALI
Abbattimento
ESTERNI - ACCENTRAMENTO
costi gestione
LEGAL SERVICES
portafoglio
1.
Recupero giudiziale
mix 1,2,3,4 in
2.
Accordi stragiudiziali
funzione esigenze
3.
Credito problematico
Investitore ed evoluzione
4.
Cessione credito a terzi
delle posizioni in corso.
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3. CREDITO PROBLEMATICO: OPERATIVITA’ REO
- offerte della concorrenza non adeguate al valore di realizzo IMMOBILE
IN ASTA
Asta deserta o
con offerte
non soddisfacenti
SPV
ACQUISTA
SOSTIENE PREZZO
Incasso
ricavato
Immobile
in portafoglio
a reddito
Aggiudicazione
immobile
Cash flow
Immobile venduto
sul mercato
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…IN CONCLUSIONE…
•
L’operatività nel mercato NPL permette di realizzare
margini notevoli, purché associata ad un elevato grado
di specializzazione;
•
E’ una modalità “alternativa” di investimento nel settore
immobiliare;
•
Sfrutta molte delle competenze proprie degli operatori
immobiliari;
•
Non è correlata, se non in minima parte, all’andamento
del settore immobiliare;