Trani, Contratto di Quartiere II Definizione prezzo di cessione degli alloggi di edilizia convenzionata In merito ad alcuni valori e parametri utilizzati per la determinazione del prezzo iniziale di cessione degli alloggi per edilizia convenzionata si ritiene opportuno precisare le considerazioni e valutazioni che hanno determinato le scelte fatte. 1. Premessa Nella valutazione del prezzo di riferimento per la cessione di alloggi di edilizia convenzionata non esiste una regola rigida e uguale per ogni Comune d’Italia o della Puglia. Infatti i valori cambiano da Regione a Regione e da Comune a Comune e sono determinati in base a considerazioni di opportunità sociale e politica per tenere conto dell’esigenza di fornire alla collettività edifici a prezzi calmierati rispetto a quelli di mercato. Nel caso di Trani si è ritenuto opportuno partire dai valori dei costi di realizzazione per l’edilizia sovvenzionata che vengono definiti periodicamente dalle regioni come adeguamento all’aumento dei costi di mercato di beni, forniture e manodopera. La Regione Puglia con deliberazioni di giunta numero 2081 del 3 novembre 2009 ha definito i limiti di costo per l’edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata portando il valore attuale aggiornato a 1300,62 euro al metro quadro. Ovviamente questo valore rappresenta il valore massimo che può essere concesso a Comuni o IACP per la realizzazione della cosiddette case popolari ed è la somma di una serie di voci che coprono le varie fasi della attività edilizia. Infatti oltre ai valori propri relativi al costo di costruzione sono compresi gli oneri relativi alle spese tecniche e generali, imprevisti, prospezioni geognostiche, allacci, acquisizioni e urbanizzazioni in misura percentuale fissa rispetto ai costi di costruzione in quanto rappresentano il tetto massimo che può essere concesso come finanziamento all’ente beneficiario (Comune o IACP). Nel caso i costi eccedano i valori fissati la maggiore spesa è a carico dell’ente beneficiario e ciò accade spesso in quanto i valori relativi agli espropri non sono più parametrati ai valori agricoli delle aree o ad una media rispetto ai valori di mercato, ma ormai corrispondono ai valori di mercato rapportati ai suoli edificabili. Analogo discorso vale per le spese tecniche in quanto le percentuali definite a suo tempo non considerano i maggiori oneri per la redazione dei piani di sicurezza, per la gestione della sicurezza in fase di esecuzione delle opere, i nuovi adempimenti richiesti dalla nuova normativa per le verifiche strutturali in zona sismica e gli altri adempimenti obbligatori che la legge oggi impone. Lo stesso ragionamento vale per la percentuale relativa agli oneri per la realizzazione delle urbanizzazioni che sono risultati sempre insufficienti tanto da determinare una generale carenza di servizi e urbanizzazioni nelle zone di edilizia popolare. Alla luce di quanto esposto si possono fare le seguenti considerazioni: •
La Regione Puglia ritiene congruo un valore pari a euro 1300,62 per la realizzazione di case popolari di edilizia sovvenzionata. In tale importo non è compreso alcun onere aggiuntivo all’impresa mentre le convenzioni stipulate con le imprese assegnatarie di lotti nel CdQ II assegnano loro oneri aggiuntivi e specifici in quanto: o gli oneri reali per la acquisizione delle aree (comprensivi di eventuali aumenti e contenziosi, spese notarili e di registrazione, ecc), e per la realizzazione delle opere di urbanizzazione (che non si limitano agli usuali oneri di urbanizzazione tabellati ma comprendono oneri aggiuntivi e offerte migliorative, ecc.) sono completamente a carico delle imprese. Tali oneri non si limitano ai valori di riferimento tabellati nella citata deliberazione ma sono quelli che realmente si andranno a spendere. A tal proposito occorre sottolineare che dal valore di acquisizione previsto in sede di presentazione della proposta di Contratto di Quartiere e stimata pari a euro 50 a metro cubo si è passato ad una stima di euro 79,28 che potrebbe aumentare in caso di ricorsi o contenziosi con i proprietari delle aree. Il tutto a carico delle imprese stesse. o È a loro carico ogni onere finanziario per l’acquisizione delle aree sia quelle edificabili che quelle su cui saranno realizzati i servizi e le urbanizzazioni e ciò a partire dalla data di stipula della convenzione in quanto già da tale data sono state messe a disposizione del comune di Trani le somme necessarie per consentire la attivazione della seconda fase espropriativa e rappresentano un capitale che potrà essere recuperato solo quando gli immobili saranno venduti. o A fronte di tali investimenti occorre considerare l’utile che è giusto riconoscere ad un operatore privato che investe i propri capitali in una operazione così lunga e complessa come quella che si sta attuando nel CdQ II. o In un Programma Complesso quale è un Contratto di Quartiere, i soggetti privati attuatori delle previsioni urbanistiche si assumono l’onere della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria non solo relativamente alle volumetrie che realizzano per se, ma per dotare l’intero quartiere dei servizi mancanti perché non realizzati nel corso degli anni passati. •
A fronte di tali oneri e per tenere conto degli utili presunti possiamo confrontare i valori finali con quelli che la regione Puglia ritiene congrui per operazioni di case popolari in cui l’imprenditore che si occupa della realizzazione degli immobili non ha nessun rischio né deve anticipare somme per acquisizioni, urbanizzazioni o altro. Il valore incrementale rispetto a quello di riferimento per l’edilizia sovvenzionata risulta pari a euro 340,68 (1641,30 – 1300,62) che corrisponde ad un valore percentuale pari a circa il 20,75% che deve compensare tutto quanto descritto in precedenza e garantire un minimo di utile all’ impresa. Tale percentuale risulta ripartita tra: o 14,57% per maggiori oneri per acquisizioni e oneri aggiuntivi per la realizzazione di urbanizzazioni primarie e secondarie o 6,18% per oneri di finanziamento e fiscali nonché utile eventuale per l’impresa; tali valori sono stati calcolati in funzione del maggiore importo previsto per acquisizioni e oneri aggiuntivi e degli oneri finanziari. Nello specifico il maggiore importo per acquisizioni e oneri aggiuntivi a carico degli operatori rispetto al valore convenzionale del 15% del C.R.N. risulta pari a 9.932.365,96, mentre gli oneri di finanziamento e fiscali risultano pari a 4.216.200,79. Risulta evidente che l’incremento è per buona parte dovuto ai maggiori oneri per acquisizioni e oneri aggiuntivi per la realizzazione di urbanizzazioni primarie e secondarie in quanto, come già evidenziato in precedenza, i soggetti privati attuatori delle previsioni urbanistiche si assumono l’onere della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria non solo relativamente alle volumetrie che realizzano per se, ma per dotare l’intero quartiere dei servizi mancanti perché non realizzati nel corso degli anni passati, nonché della relativa acquisizione di tutte le aree necessarie. La percentuale del 6,18% destinata a coprire gli oneri di finanziamento e fiscali nonché a prevedere un minimo di utile per l’impresa risulta congrua. 2. Valutazione suoli di proprietà comunale Il Comune di Trani, in sede di pubblicazione del bando di gara per l’individuazione di soggetti privati per l’attuazione del Contratto di Quartiere II, nel marzo 2004, aveva indicato il costo di acquisizione delle aree, in misura pari all’indennità di esproprio, stimata in 50 euro al metro cubo di volumetria prevista e assegnata ai privati. In seguito, in sede di attuazione del C.d.Q. II, ovvero dopo la sottoscrizione dell’Accordo di Programma tra lo stesso Comune e la Regione Puglia il 16 dicembre 2008 (ratificata in C.C. il 14 gennaio 2009) e dopo la successiva Convenzione del 05/06/2009, l’indennità di esproprio dei suoli privati (cui è stato attribuito un indice di fabbricabilità pari a 1 metro cubo per metro quadro) è stata determinata esattamente, in base ad una perizia di stima redatta dall’ing. Gabriele Giuseppe Dell’Oglio, in 79,28 euro al metro quadro di superficie da espropriare (comprendente le aree da urbanizzare nel loro complesso, ovvero lotti privati e aree da cedere alla proprietà pubblica). A tutti i lotti di edilizia residenziale e commerciale assegnati a soggetti attuatori privati è assegnato secondo la Variante al Piano di Zona, l’indice di fabbricabilità territoriale citato, pari 1 mc/mq, fatta eccezione per il lotto individuato con l’etichetta “Y1‐Y2‐Y3*”, tale lotto infatti è corrispondente ad un suolo di proprietà Comunale. A questo suolo è stato assegnano, infatti, un indice superiore, pari a 2,67 mc/mq. Nel mese di febbraio 2010, sono state sottoscritte con le ditte risultate assegnatarie dei lotti, le singole convenzioni, e a queste è stato allegato un prospetto riepilogativo dell’assegnazione di tutti lotti alle quattro ditte, a quella data ancora interessate all’attuazione del programma, contenente anche la ripartizione degli oneri per l’acquisizione dei suoli. In tale tabella (che si allega alla presente sub “A”) la ripartizione del carico di tali oneri di acquisizione è avvenuta in misura direttamente proporzionale, non ai lotti in termini di superficie, ma alle volumetrie che tali lotti esprimono, come si evince dall’ultima colonna a destra della tabella in alto. Questo fa si che la ditta assegnataria del suddetto lotto “Y1‐Y2‐
Y3*” contribuisca ad acquisire ad un prezzo al mq non di 79,28 €, ma superiore, ossia proporzionale al maggiore indice assegnato allo tale suolo di proprietà Comunale. Tale plusvalenza è funzionale all’attuazione del programma poiché è finalizzata alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria nella stesso Quartiere Sant’Angelo. Effettivamente nella definizione del prezzo iniziale di cessione di alloggi di edilizia convenzionale, il costo dell’area è stato dimensionato per difetto su 115.734,00 mq, mentre più correttamente dovrebbe essere valutato su una superficie convenzionale pari a 120.386,53 mq (teorica derivante dall’applicazione dell’indice 1 mc/mq). Questa valutazione si è tradotta in una diminuzione del prezzo di cessione previsto che altrimenti sarebbe stato pari a € 1.653,87 al posto del valore definito in 1.641,30, come evidenziato dalla citata tabella sub B allegata. 3. Ripartizione oneri per acquisizioni terreni Nella determinazione del prezzo iniziale di cessione degli alloggi di edilizia convenzionata, allegato alla Determina Dirigenziale n.40 del 01.02.2010, nella parte relativa alla quantificazione degli oneri complementari a carico delle ditte realizzatrici dell’edilizia residenziale (e quindi anche di quella non residenziale, uffici e commerciale), sono stati riportati gli importi relativi a “Oneri di Urbanizzazione”, “Oneri aggiuntivi” e “Offerta migliorativa”. Queste due ultime voci corrispondono rispettivamente ai totali riportati in neretto all’ultimo rigo delle due colonne centrali della tabella in basso dell’allegato sub “A”, 5.417.393,85 e 1.560.442,21 €, moltiplicati per la percentuale di sola edilizia residenziale rispetto all’intera volumetria del Programma Urbanistico (61,96%), per ottenere gli addendi di 3.356.617,23 e 966.849,99 €. Al contrario per la quantificazione del costo di acquisizione delle aree, si è scelto di non applicare tale riduzione percentuale per un motivo ben preciso che è di fatto uno dei fondamenti del Programma: permettere ed incentivare la realizzazione di servizi in un “quartiere dormitorio”. In altre parole, considerando la difficoltà del mercato odierno a spronare gli operatori immobiliari nella realizzazione di locali commerciali e servizi per la residenza in quanto di difficile vendibilità, e considerata al contrario la maggiore facilità di realizzazione e vendita di edilizia residenziale, nella concertazione della fase attuativa del CdQ II, si è scelto di mettere i soggetti attuatori nelle condizioni di non rinunciare alla stessa attuazione a causa di un costo di cessione degli alloggi che non comprendesse per intero i costi di acquisizioni delle aree, nell’intenzione di abbassare i costi aggiuntivi di realizzazione (e quindi di vendita) per la parte non residenziale. Nonostante ciò, è doveroso sottolineare che al momento della sottoscrizione della Convenzione Comune‐Soggetto attuatore, una delle ditte risultata vincitrice 6 anni fa, ha rinunciato a partecipare al CdQII, imponendo la ri­assegnazione dei lotti di cui era assegnataria, e contemporaneamente una seconda ditta ha rinunciato ad uno dei suoi lotti. Nello specifico tra i volumi non più assegnati figurano quelli che per la maggior parte prevedono la realizzazione di servizi e spazi commerciali, denunciando con chiarezza, in un momento di profonda crisi del settore, la mancanza di mercato per queste destinazioni d’uso. Dunque il finanziamento dell’acquisizione di tutti i suoli, e non di una percentuale pari alla residenza sul totale della volumetria, è stata una scelta finalizzata a prevenire il rischio di inattuabilità del Programma per ritiro dei soggetti privati, da un lato, e a dare alla amministrazione pubblica una sufficiente garanzia di poter acquisire tutte le aree (per la maggior parte, pari all’80%, destinate a opere pubbliche). D’altra parte la differenza del costo base non è significativa in quanto il valore di riferimento sarebbe passato da 1.641,30 a 1.619,97 €/mq come evidenziato dalla tabella allegato C “Definizione prezzo di cessione rimodulato considerando l’incidenza della parte di servizi alla residenza “. 4. Oneri di finanziamento e fiscali Tra gli oneri di finanziamento e fiscali figurano gli interessi sul costo di acquisizione delle aree e quelli sul costo di costruzione, rispettivamente pari a 2.202.093,96 € e 1.784.722,04, per totali 3.986.816,00 € che, in relazione al costo totale di 60.930.364,28 €, costituisce un importo con un valore percentuale certamente molto contenuto rispetto agli alti rischi che tale ingente investimento genera per gli operatori privati coinvolti nel Programma in fase attuativa. Inoltre in tale voce sono conteggiati i costi di interesse relativi all’acquisizione delle aree. Per cui, tenendo conto che l’anticipazione di queste somme da parte delle ditte partecipanti è già avvenuta in sede di sottoscrizione delle convenzioni Comune‐Soggetti attuatori, a mezzo di polizze fideiussorie già attive e che una prima anticipazione fideiussoria era già stata fornita in sede di stipula del protocollo di intesa, occorre considerare il tempo che sta intercorrendo tra la suddetta attivazione di impegno finanziario per le ditte e il momento in cui esse potranno effettivamente recuperare questa parte dell’investimento. Questo periodo è dato dalla somma del tempo che intercorre tra la data di sottoscrizione della suddetta convenzione e l’effettiva consegna delle aree alle ditte, a seguito della conclusione delle procedura espropriativa, e di quello che intercorre tra l’effettivo inizio dei lavori (per la parte privata) e la conclusione degli immobili, oltre al tempo necessario alla chiusura delle trattative di vendita unito al fisiologico slittamento dei tempi per la compiuta realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, che se pur finanziate con risorse private, sono di fatto opere pubbliche indipendenti dalla volontà delle ditte private. Tale sommatoria di periodi è stata quantificata in 4 anni, ovvero un doppio biennio (primo per firma convenzione, inizio e fine della fase espropriativa, fase iniziale dei lavori privati e secondo per inizio lavori pubblici con finanziamenti privati, completamento lavori privati e pubblici, collaudi, verifiche amministrative e commercializzazione delle opere realizzate, ecc) cui è stato associato un tasso del 12 % per ogni biennio. 5. Oneri complementari La normativa di riferimento in merito alla definizione dei limiti massimi di costo per gli interventi di edilizia sovvenzionata di cui alla delibera di G.R. n.766 del 23 marzo 2010, all'art. 1 definisce il valore massimo del finanziamento che la regione può riconoscere al soggetto beneficiario (Comuni o IACP). Il comma 4 di tale articolo stabilisce che nel quadro economico possa essere prevista una maggiorazione del 10% per imprevisti, cosa che normalmente avviene in sede di predisposizione delle richieste di finanziamento e dei relativi Q.T.E. Successivamente, durante l’esecuzione dei lavori, l'ente appaltante può utilizzare questa cifra dopo averne richiesto la autorizzazione ai competenti uffici regionali. Questa autorizzazione, che normalmente viene connessa, è propedeutica alla erogazione del finanziamento relativo a tale voce. Nel caso specifico in esame non si tratta di edilizia sovvenzionata bensì convenzionata e la regione non eroga alcun tipo di finanziamento per tale tipo di edilizia per cui non esiste alcuna necessità di autorizzazione preventiva regionale, peraltro non richiesta neppure in caso di edilizia sovvenzionata, per inserire tale onere complementare tra le voci di previsioni di spesa. Allegato A Ripartizione degli oneri aggiuntivi di urbanizzazione e per le acquisizioni tra le ditte assegnatarie dei lotti di edilizia convenzionata, situazione al gennaio 2010. COMUNE DI TRANI
CONTRATTO DI QUARTIERE II "QUARTIERE SANT'ANGELO"
TABELLE ECONOMICHE
115.734,00
SUPERFICIE COMPLESSIVA DA ACQUISIRE
79,28
VALORE DI ESPROPRIO
9.175.391,52
ONERI COMPLESSIVI DI ACQUISIZIONE SUOLI E IMMOBILI
IMPRESA
LOTTO
SUPERFICIE LOTTO
mq
VOLUMETRIA
mc
VOLUMETRIA
%
mq
€/mq
€
ONERI ACQ. SUOLI E
IMMOBILI
€
A1-A2-A3
9.641,00
9.641,00
8,01%
734.799,40
G1-G2-Y1-Y2-Y3*
7.554,00
12.304,13
10,22%
937.772,77
11.953,00
11.952,75
9,93%
910.991,96
ATI SCARINGI COSTRUZIONI S.R.L.
B1-C1-C2-C3
IMPRESA S.E.A. S.A.S.
IMPRESA GRAZIANO S.R.L.
N1-N2-O1-P1
12.874,00
12.871,67
10,69%
981.028,46
D1-D2-D3-D4
13.340,00
13.339,20
11,08%
1.016.661,77
T2-CS
14.236,23
14.190,38
11,79%
1.081.535,39
E1-E2-E3
12.562,00
12.561,00
10,43%
957.350,40
6.583,00
6.582,12
5,47%
501.663,50
F1-F2-F3-F4-F5
16.129,00
16.128,36
13,40%
1.229.240,66
T1
10.861,77
10.815,92
8,98%
824.347,21
115.734,00
120.386,53
100,00%
9.175.391,52
D5-D6
ATI COMER-COOP MANNA
TOTALE
* Y1-Y2-Y3 Aree di proprietà comunale
IMPRESA
LOTTO
ONERI AGGIUNTIVI
(45 €/mc)
€
ONERI OFFERTA
MIGLIORATIVA
€
TOTALE APPORTO
RIS. PRIVATE
€
TOTALE CON ONERI
ACQUISIZIONI
€
A1-A2-A3
433.845,00
0,00
433.845,00
1.168.644,40
G1-G2-Y1-Y2-Y3*
553.685,85
0,00
553.685,85
1.491.458,62
B1-C1-C2-C3
537.873,75
64.544,85
602.418,60
1.513.410,56
N1-N2-O1-P1
579.225,15
69.507,02
648.732,17
1.629.760,62
D1-D2-D3-D4
600.264,00
173.409,60
773.673,60
1.790.335,37
T2-CS
638.567,10
184.474,94
823.042,04
1.904.577,43
ATI SCARINGI COSTRUZIONI S.R.L.
IMPRESA S.E.A. S.A.S.
IMPRESA GRAZIANO S.R.L.
ATI COMER-COOP MANNA
TOTALE
E1-E2-E3
565.245,00
163.293,00
728.538,00
1.685.888,40
D5-D6
296.195,40
177.717,24
473.912,64
975.576,14
F1-F2-F3-F4-F5
725.776,20
435.465,72
1.161.241,92
2.390.482,58
T1
486.716,40
292.029,84
778.746,24
1.603.093,45
5.417.393,85
1.560.442,21
6.977.836,06
16.153.227,58
Allegato B Definizione prezzo di cessione rimodulato considerando il prezzo relativo alla volumetria e non la superficie da acquisire.
COMUNE DI TRANI
DETERMINAZIONE PREZZO INIZIALE DI CESSIONE ALLOGGI PER EDILIZIA CONVENZIONATA
Deliberazione di Giunta Regionale n.2081 del 30/11/2009 (pubbl. sul BURP n.183 del 17/11/2009)
rif. D.G.R.
n. 2081 del
03/11/2009
DETERMINAZIONE SUPERFICIE (art. 6 D.M. 05/08/1994 e art. 6 D.G.R. 2081/2009)
Sup.
Max 45%
Sup. Calcolo
10.847,70
45,00%
10.847,70
10.847,70
45,00%
10.847,70
art.6 lettera a)
S.U. (Superficie utile)
24.106,00
art.6 lettera b)
S.N.R. (Balconi e pilotis) max 45% di S.U.
art.6 lettera c)
S.P. (Parcheggi) max 45% di S.U.
Superficie complessiva: S.U. + 60% (S.N.R.+ S.P.) =
24.106,00 + 60% ( 10.847,70 + 10.847,70 ) =
24.106,00
37.123,24
1 - COSTO AREA
Determinato in base al comma 3° dell'art. 18 del D.P.R. 380/2001
Volumetria
€/mc
120.386,53
79,28
€/mq
Superficie
9.544.244,10
2 - C.R.N.
art.1 comma 1
C.B.N. (D.G.R. n. 2081 del 03/11/2009)
art.1 comma 2
Differenziale di costo connesso alla qualità aggiuntiva dell'intervento max 24% di C.B.N.
% di calcolo
24,00%
646,18
37.123,24
155,08
37.123,24
23.988.295,22
5.757.072,06
C.R.N.
29.745.367,28
3 - ONERI COMPLEMENTARI
art.1 com. 4 lett.a)
Spese tecniche e generali max 12% di C.R.N.
1.284.999,87
36,00%
Progett. Strutture - DL - Collaudo
785.277,70
22,00%
Progett. Impianti - DL - Collaudo
678.194,37
19,00%
Coordinamento Sicurezza
820.972,14
23,00%
Progetto - DL - Collaudo
art.1 com. 4 lett.b)
Accantonamento per imprevisti max 10% di C.R.N.
art.1 com. 4 lett.c)
Prospez. Geognostiche max 2% di C.R.N.
art.1 comma 4
lettere d) e) f)
Oneri accessori per allacci (max 5% di C.R.N.), indagini specifiche energetiche (max 3% di C.R.N.),
smaltimento rifiuti speciali (max 1% di C.N.R.)
3.569.444,07
12,00% CRN
2.974.536,73
10,00% CRN
594.907,35
2,00% CRN
2.677.083,06
9,00% CRN
Urbanizzazioni
Oneri tabellari U.P.
Oneri tabellari U.S.
Oneri aggiuntivi per opere di U.P. e U.S. (residenziale)
Offerta migliorativa (residenziale)
mq
€/mq
371.232,40
37.123,24
10,00
883.904,34
37.123,24
23,81
3.356.617,23
966.849,99
5.578.603,96
Condizioni tecniche aggiuntive
art.1 com. 3 lett.a)
Sismicità zona 3: 10% di C.B.N.
2.398.829,52
10,00% CBN
Totale oneri complementari
17.793.404,69
4 - ONERI DI FINANZIAMENTO E FISCALI
Spese registro e notaio acquisizione area
Interessi su costo aree per 2 anni
Interessi costo di costruzione per 1 anno su C.R.N.
PREZZO INIZIALE DI VENDITA con riferimento alla S.C.
238.606,10
2,50%
2.290.618,58
12,00%
1.784.722,04
6,00%
Totale oneri finanziari e fiscali
4.313.946,72
TOTALE PREZZO COMPLESSIVO
61.396.962,79
Prezzo compl.
S.C.
€/mq
61.396.962,79
37.123,24
1.653,87
Allegato C Definizione prezzo di cessione rimodulato considerando l’incidenza della parte di servizi alla residenza. COMUNE DI TRANI
DETERMINAZIONE PREZZO INIZIALE DI CESSIONE ALLOGGI PER EDILIZIA CONVENZIONATA
Deliberazione di Giunta Regionale n.2081 del 30/11/2009 (pubbl. sul BURP n.183 del 17/11/2009)
rif. D.G.R.
n. 2081 del
03/11/2009
DETERMINAZIONE SUPERFICIE (art. 6 D.M. 05/08/1994 e art. 6 D.G.R. 2081/2009)
Sup.
Max 45%
Sup. Calcolo
art.6 lettera a)
S.U. (Superficie utile)
24.106,00
art.6 lettera b)
S.N.R. (Balconi e pilotis) max 45% di S.U.
10.847,70
45,00%
10.847,70
art.6 lettera c)
S.P. (Parcheggi) max 45% di S.U.
10.847,70
45,00%
10.847,70
Superficie complessiva: S.U. + 60% (S.N.R.+ S.P.) =
24.106,00 + 60% ( 10.847,70 + 10.847,70 ) =
24.106,00
37.123,24
1 - COSTO AREA
Determinato in base al comma 3° dell'art. 18 del D.P.R. 380/2001
% Vol. resid.
Volumetria
€/mc
61,96%
120.386,53
79,28
€/mq
Superficie
5.913.613,64
2 - C.R.N.
art.1 comma 1
C.B.N. (D.G.R. n. 2081 del 03/11/2009)
art.1 comma 2
Differenziale di costo connesso alla qualità aggiuntiva dell'intervento max 24% di C.B.N.
art.1 com. 3 lett.a)
Condizioni tecniche aggiuntive - Sismicità zona 3: 10% di C.B.N.
% di calcolo
24,00%
646,18
37.123,24
23.988.295,22
155,08
37.123,24
5.757.072,06
C.R.N.
32.144.196,80
10,00%
2.398.829,52
3 - ONERI COMPLEMENTARI
art.1 com. 4 lett.a)
Spese tecniche e generali max 12% di C.R.N.
Progetto - DL - Collaudo
1.388.629,30
36,00%
Progett. Strutture - DL - Collaudo
848.606,80
22,00%
Progett. Impianti - DL - Collaudo
732.887,69
19,00%
Coordinamento Sicurezza
887.179,83
23,00%
art.1 com. 4 lett.b)
Accantonamento per imprevisti max 10% di C.R.N.
art.1 com. 4 lett.c)
Prospez. Geognostiche max 2% di C.R.N.
art.1 comma 4
lettere d) e) f)
Oneri accessori per allacci (max 5% di C.R.N.), indagini specifiche energetiche (max 3% di C.R.N.),
smaltimento rifiuti speciali (max 1% di C.N.R.)
3.857.303,62
12,00% CRN
3.214.419,68
10,00% CRN
642.883,94
2,00% CRN
2.892.977,71
9,00% CRN
Urbanizzazioni
Oneri tabellari U.P.
Oneri tabellari U.S.
Oneri aggiuntivi per opere di U.P. e U.S. (residenziale)
Offerta migliorativa (residenziale)
mq
€/mq
371.232,40
37.123,24
10,00
883.904,34
37.123,24
23,81
Totale oneri complementari
18.585.018,43
3.356.617,23
966.849,99
5.578.603,96
4 - ONERI DI FINANZIAMENTO E FISCALI
Spese registro e notaio acquisizione area
Interessi su costo aree per 2 anni
Interessi costo di costruzione per 1 anno su C.R.N.
PREZZO INIZIALE DI VENDITA con riferimento alla S.C.
147.840,34
2,50%
1.419.267,27
12,00%
1.928.651,81
6,00%
Totale oneri finanziari e fiscali
3.495.759,42
TOTALE PREZZO COMPLESSIVO
60.138.588,29
Prezzo compl.
S.C.
€/mq
60.138.588,29
37.123,24
1.619,97