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Corriere del Ticino
MARTEDÌ 10 GIUGNO 2008
LOCARNO
ABITAZIONI E CASE DI VACANZA: DA DOVE PROVIENE CHI LE OCCUPA?
Nuovi appartamenti primari e residenze secondarie, secondo la tipologia dello stabile e la provenienza dell’utilizzatore
Tipologia dello stabile
N. di appartamenti rispetto alla prov. dell’utilizzatore
Stesso Locarno Ticino Confederazione Estero
indirizzo
Nuovi
appartamenti
(vuoti esclusi)
Utilizzatori
Casa d’app. e ev. commerci
39
78
4
20
10
3
2
Cara Monofamiliare
53
149
1
16
29
4
3
Casa Plurifamiliare
Condominio
20
43
3
7
5
4
1
355
798
28
117
87
108
15
52
123
8
22
19
3
9
18
2
5
2
528
1209
184
155
124
21
34.85 29.36
23.48
3.98
Stabile abitativo
Stabile commerciale
Totale
Totale in %
44
100.00
8.33
CdT
«Dalla tabella si deduce che due terzi dei nuovi appartamenti sono realizzati in stabili condominio, mentre solo il 10% è costituito da case monofamiliari. Per quest’ultima categoria, la provenienza prevalente dell’utilizzatore è un
altro Comune del Cantone. Per quanto riguarda i condomini, le residenze primarie sono acquistate massicciamente da persone che già risiedono nel Comune: gli appartamenti di vacanza, invece, sono scelti da confederati».
Più cemento che persone: così
I dati sullo sviluppo edilizio e demografico 2003/2007 – La città è
Avevamo promesso nuove cifre, dopo un primo allarme lanciato alla fine dello scorso anno. Allora, a segnalare una tendenza bizzarra nello
sviluppo edilizio era stato il municipale Diego Erba, che aveva rivelato
come dal 2003 il fervore immobiliare non fosse stato accompagnato da
una conseguente crescita demografica. Tante gru per poche culle, o
traslochi, insomma. Ora, possiamo fornirvi una valutazione più approfondita del fenomeno, grazie al minuzioso lavoro del geografo – e membro della Commissione gestione nel Legislativo di Locarno – Ronnie
Moretti. La sua analisi, condotta a partire da dati ufficiali dell’amministrazione cittadina, conferma le preoccupazioni già emerse nel corso del
2007, con alcuni elementi nuovi. Oltre a confermare come l’attuale situazione della città sia un’anomalia a livello cantonale, infatti, lo studio di Moretti rivela come parecchie delle nuove costruzioni (un 20% circa) rimanga vuoto anche a medio termine. Si costruisce troppo insomma, rispetto alle esigenze che il mercato esprime.A chi giova tutto questo? In attesa di trovare una risposta, l’imperativo è uno solo: avviare da
subito un monitoraggio serio e costante della situazione.
PAGINE A CURA
DI OLIVER BROGGINI
FOTO ALESSANDRO CRINARI
L’INTERVISTA
’’
) Ronnie Moretti, l’ultimo rapporto
della Commissione Gestione sui preventivi della città, di cui lei è stato
correlatore, si chiude con un excursus di natura statistica, su temi legati all’edilizia. Per quale ragione?
«L’esuberanza edilizia a Locarno e il suo scarso rendimento in
termini di sviluppo demografico
sono sotto gli occhi di tutti da
parecchio tempo. Per questo, in
Consiglio comunale, Mauro Belgeri ed io abbiamo richiamato
l’attenzione del Municipio su
questa anomalia, richiedendo
l’allestimento di dati analitici da
presentare unitamente ai conti.
Un anno fa, tale richiesta venne
fatta propria anche dalla Commissione gestione, che formulò
– senza successo – un invito in
tal senso nel suo rapporto sul
preventivo finanziario 2007 della città».
Cosa vi ha spinti a tornare alla carica,
un anno dopo?
«Una prima misura del fenomeno, che ha fornito risultati preoccupanti, è venuta dalle cifre pubblicate, nel novembre scorso, dal
Corriere del Ticino con l’eloquente commento “La città cresce, ma
per chi?”. Siccome gli approfon-
‘
Ronnie Moretti
Geografo, consigliere
comunale per il PS e
membro della Commissione gestione di
Locarno
dimenti a suo tempo richiesti non
sono stati presentati dal Municipio nemmeno nel preventivo
2008, la Commissione ha rivolto
alla cancelleria una richiesta circostanziata, anche se l’ottenimento di dati analitici in tempo
utile per allestire il Rapporto non
era per nulla scontato. A tale proposito occorre esprimere un
plauso e un ringraziamento alla
cancelleria e ai funzionari, che in
soli dieci giorni – grazie al coordinamento di tre diversi servizi:
Ufficio tecnico, controllo abitanti e servizi informatici – ci hanno
fornito una importante mole di
informazioni grezze, dalla quale
abbiamo potuto estrapolare i dati principali e inserirli nel Rapporto sul Preventivo. Successivamente, con più tempo a disposizione, ho potuto redigere le tabelle presentate su queste due
pagine, che aggiungono ulteriori
dettagli all’analisi».
Le prime considerazioni espresse nel
Rapporto commissionale evidenziavano tre possibili problemi: svuotamento del patrimonio abitativo esistente, modifiche al paesaggio, eventuali ricadute sociali dovute all’eccessivo indebitamento. Analizzati più
a fondo i dati, tali preoccupazioni sono state rafforzate o ridimensionate?
«Per rispondere in modo compiuto a tutte queste domande bisognerebbe considerare l’intero
parco alloggi, la situazione socioeconomica dei nuovi acquirenti,
la distribuzione geografica (per
quartieri) delle abitazioni con i
rispettivi movimenti, eccetera. Le
cifre che abbiamo richiesto, pur
limitandosi a considerare il parco alloggi costruito ex novo negli
ultimi cinque anni, sono tuttavia
in grado di quantificare una altissima percentuale di appartamenti che – anche a cinque anni dalla fine dei lavori – rimangono
vuoti. Inoltre, emergono sia il dato su quanti sono adibiti a residenza secondaria sia, soprattutto, la tendenza allo svuotamento
del parco alloggi cittadino preesistente. Tutti fattori, questi, che
concorrono al basso rendimento della nuova costruzione, in termini di nuovi residenti e quindi
di sviluppo del Comune. I re-
sponsabili politici hanno il dovere di interrogarsi su questo genere di anomalie».
Lei parla di anomalia, e la sua ricerca – come evidenziano le tabelle pubblicate oggi dal Corriere – mostra una
differenza sostanziale tra le tendenze
locarnesi e quelle in atto nel resto del
Cantone. La nostra città è veramente un caso a sé?
«Il confronto tra i tassi di crescita
del parco alloggi – e rispettivamente della popolazione – a Locarno e a Lugano illustra bene la
presenza di una divergenza. Un
tentativo di risposta può partire
proprio dall’identificazione delle
cause e dei meccanismi che accompagnano la produzione di alloggi, che a Locarno è evidentemente, e purtroppo, scollegata
dalle richieste reali del mercato
o per meglio dire dei mercati. Va
ricordato che il 20% delle abitazioni a Locarno sono residenze
secondarie: un valore considerevole per una città. Il promotore
immobiliare che costruisce è particolarmente favorito, potendo rivolgersi contemporaneamente a
due mercati diversi: è così possibile cominciare a farsi un’idea dei
fattori alla base dell’attuale boom. A tutto ciò, va aggiunto il “fattore PPP”».
«Fattore PPP»?
«Proprietà per piani. È una forma giuridica che consente al
promotore dello stabile di vendere singolarmente ogni appartamento. Tutt’altra tipologia rispetto allo stabile “da reddito”, i
cui appartamenti vengono affit-
tati dal proprietario. Fino al 2000,
Locarno aveva una percentuale
di alloggi in PPP inferiore al 20%.
Se guardiamo ai nostri dati attuali, ci accorgiamo di una vera
e propria esplosione per questo
tipo di costruzione: negli ultimi
5 anni, il 74% degli appartamenti costruiti e oltre il 90% delle residenze secondarie realizzate sono in PPP».
E per Locarno questo cosa significa?
«Finora, nel Locarnese, la PPP
era rivolta maggiormente verso
il mercato secondario. I residenti che volevano una dimora in
proprietà si rivolgevano prevalentemente verso la costruzione
di una casetta nelle regioni vieppiù discoste dal centro. I dati
esposti indicano che nel periodo recente, all’immutato interesse della PPP per il mercato secondario, si affianca quello per
la residenza primaria. Quest’ultimo aspetto rappresenta un
cambiamento favorevole nella
cultura dell’abitare: l’accesso alla proprietà in città si fa sempre
più attraverso l’acquisto di un
appartamento, anziché di una
casetta. Costruire in città ha molti aspetti interessanti: permette
di salvaguardare spazi verdi in
periferia, e combatte la cultura
dell’automobile. Inoltre l’accesso alla proprietà attraverso un
appartamento non troppo costoso, come molti tra quelli realizzati a Locarno nei palazzi situati in aree discoste dal lago e dalla collina, può risultare più democratico».
Quindi, in sostanza, assistiamo a un
fenomeno urbanistico e sociale favorevole.
«La costruzione di PPP per la residenza primaria, di principio, lo
è. Tuttavia, nell’anomalia locarnese produce questo risultato:
circa 700 nuovi alloggi per occuparne poco più della metà, di cui
un’altra metà circa è occupata da
persone provenienti da Locarno,
che hanno lasciato un alloggio in
affitto che nel frattempo non si è
più riempito; persone, che inoltre si sono notevolmente indebitate per acquisire l’appartamento. Quest’ultimo aspetto andrà
maggiormente approfondito, per
cogliere l’esatta dimensione del
rischio sociale di un eventuale
aumento del tasso di interesse;
ciò, tenuto conto che Locarno è
già oggi il Comune del Cantone
con l’incidenza massima di aiuto sociale, sommando aiuti per
l’infanzia e assistenza. Gli aspetti favorevoli dell’accesso alla proprietà sono quindi drammaticamente diluiti, considerando la
mole di costruito con destinazione secondaria e gli alloggi che rimangono vuoti. Infine, occorre
non dimenticare il massiccio
svuotamento del patrimonio abitativo esistente e la diminuzione
del gettito fiscale dei neoproprietari».
«Io costruisco, poi si vedrà: male che
vada, potrò vendere a qualcuno che
vuole l’appartamento di vacanza»…
È questo, insomma, che si dicono i
promotori immobiliari?
«Se pensiamo che nel Quartiere
LO SVILUPPO IMMOBILIARE
Stabili nuovi o che hanno subito una modifica sostanziale durante il periodo 2003-2007 a Locarno
Costruzioni
Utilizzazione degli appartamenti
Stabili
Unità
locative
Di cui
appartamenti
In%
Abitazione
primaria
Residenza
secondaria
% R. Sec.
VUOTI
% Vuoti
2003
15
48
36
75.0
19
6
16.7
11
30.6
2004
21
122
115
94.3
65
37
32.2
13
11.3
2005
30
211
192
91.0
133
9
4.7
50
26.0
2006
28
242
201
83.1
101
52
25.9
48
23.9
2007
23
196
170
86.7
78
28
16.5
64
37.6
117
819
714 87.2
396
132
18.5
186
26.1
39
573
529
296
124
23.4
109
20.6
33.3
70.0
74.1
74.7
93.9
Totale
Di cui in PPP
% PPP
92.3
58.6
CdT
«La tabella riporta i nuovi alloggi e quelli che sono stati sostanzialmente modificati, nel corso degli ultimi 5 anni. Le unità locative includono – oltre alle
abitazioni – anche negozi, uffici e magazzini. Emerge in particolare l’elevato
numero di alloggi che, a inizio 2008, risultano ancora vuoti. L’alloggio in Proprietà per piani (PPP) ricopre il 74% degli alloggi costruiti: inoltre, 124 delle
132 nuove residenze secondarie sono in PPP».
Nuovo e in zona Saleggi, dove sono sorti numerosi stabili, il limite delle residenze secondarie è
stato portato nel 2002 dal 10-20%
al 50%, appare chiaro che gli imprenditori hanno l’impressione
di minimizzare i loro rischi. È l’effetto dato dal potersi rivolgere,
contemporaneamente, a due
mercati: quello dell’abitazione
primaria e quello della casa di vacanza. Tale 50% di residenze secondarie costituisce una percentuale elevatissima, per quartieri
di tipo urbano discosti dal lago e
dalla collina. A lungo termine è
pur vero che gli appartamenti oggi in soprannumero verranno
pian piano assorbiti anche dal
mercato secondario. Ma molto
diverso, per la stessa forma che
assume la città, è costruire rispondendo a una domanda precisa e possibilmente funzionale,
piuttosto che costruire per mercati saturi, dove su quattro alloggi
costruiti solo due vengono occupati in modo permanente da residenti e un alloggio preesistente
si svuota».
Cosa intende dire?
«Ricordiamo che i quartieri citati godono di un indice di sfruttamento (2,6) tra i più alti del Cantone: ciò è accaduto – anche sacrificando la qualità urbanistica
preesistente – con l’obiettivo di
preservare la natura attorno alla
foce. Una simile scelta significa
che ci si aspetta uno sviluppo urbano con una forte densità di popolazione e di attività lavorative;
un paesaggio densamente costruito, dal carattere urbano, che
dovrebbe essere vivo e attivo
sempre, e non solamente in occasione di eventi straordinari. La
costruzione fisicamente densa
ma a basso rendimento e bassa
occupazione disegna un paesaggio fasullo, con ripercussioni negative in termini di immagine, di
qualità di vita e di opportunità
per un migliore sviluppo futuro».
E quali sarebbero queste opportunità?
«Sappiamo che nel 2019 sarà possibile recarsi da Locarno a Lugano in 20 minuti col treno, grazie
alla galleria di base del Ceneri.
Un cambiamento epocale: a quel
momento, la nostra piazza sarà
molto interessante dal profilo della residenza di qualità. Ecco perché è importante discuterne da
subito: non si tratta di questo o
quell’edificio, ma del fatto che la
città si sta trasformando in un
modo che ne diminuisce l’attrattività, sprecando pure le opportunità edificatorie di domani. La
certezza che vi sarà un miglioramento infrastrutturale di simile
portata a medio termine, a mio
avviso, dovrebbe invece essere di
incoraggiamento a lavorare subito in una prospettiva intercomunale, a favore di una qualità di vita residenziale, come richiesto tra
l’altro dal Concetto territoriale
dell’agglomerato locarnese».
Corriere del Ticino
MARTEDÌ 10 GIUGNO 2008
LOCARNO
ABITAZIONI NUOVE: CHI SONO I RESIDENTI?
LOCARNO A CONFRONTO CON IL RESTO DEL CANTONE
Incremento percentuale della popolazione residente
e del numero degli alloggi tra il 2001 e il 2006
Occupanti dei nuovi 352 appartamenti primari
Provenienza dei nuovi residenti
Totale
Già residenti
a Locarno
Ticino
Confederazione
Estero
Residenti
392
337
87
30
846
in %
46.3
39.8
10.3
3.5
100.0
23
Aumento
popolazione in %
Aumento
alloggi in %
4.15
6.65
Luganese
5.96
5.13
Cantone
5.09
5.79
Locarno
1.39
6.29
3.56
3.47
Locarnese e Vallemaggia
Lugano
CdT
Fonte: Annuario statistico dei Comuni ticinesi
«Le statistiche ufficiali, che permettono di effettuare confronti con le altre parti del Cantone, indicano un’anomalia nello sviluppo di Locarno: ad emergere, è il poco rendimento della costruzione nel favorire lo sviluppo demografico del Comune. Il paragone con Lugano (che nel 2000 aveva una percentuale di residenze secondarie del 16%) indica l’ampiezza di questa anomalia: nella città sottocenerina,
infatti, si direbbe che lo sviluppo demografico avvenga recuperando il parco alloggi esistente».
CdT
«Partendo dai dati disponibili, abbiamo stimato la
provenienza dei residenti che occupano un appartamento come residenza primaria. In 352 nuovi alloggi abbiamo quindi 846 residenti. Il 46 % di questi era già residente a Locarno, presso un altro indirizzo. Quasi la metà degli occupanti è quindi legata a movimenti interni al Comune, senza perciò
che vi sia alcun saldo demografico positivo».
è cresciuta Locarno
un caso anomalo a livello cantonale
Sentirla dipingere un quadro così preoccupante mi lascia un poco sorpreso. Proprio rispondendo alle domande
di questo giornale, un anno fa, parte
del Municipio allora in carica ha minimizzato, definendo le critiche semplicemente dettate da nostalgia e passatismo.A suo avviso, come mai il problema è stato così sottostimato?
«Quel che so è che il precedente
Municipio non ha fatto granché
per informarsi ed informare sulla reale dimensione – e sui possibili rischi – del boom edilizio avviato attorno al 2000. Ritengo che
conoscere l’argomento ed essere
preparati – attraverso le cifre che
per lungo tempo sono state richieste – sia uno sforzo strategico
fondamentale per la classe politica locarnese: non volerlo compiere è difettare di una cultura
della consapevolezza e della lungimiranza. In ogni caso, ai municipali va pur concessa qualche attenuante: è difficile entrare nel
merito di critiche che erano del
tutto mancate, quando il Piano
regolatore sulla zona delta è stato approvato. Ciò non significa
però precluderne un riesame, a
quindici anni dalla sua approvazione: tanta è la validità di un PR,
secondo la legge. Lo stesso ideatore, l’arch. Aurelio Galfetti, ha riconosciuto la necessità di approntare dei correttivi e sicuramente l’evoluzione di questi ultimi anni, poco efficace in termini di interesse pubblico, fornisce
un ulteriore valido motivo».
Si tratta di un passo fattibile?
«Non si tratta di intervenire in-
debitamente sui meccanismi di
mercato ma di ripensare allo
sviluppo del Comune attraverso il suo Piano regolatore, che
per definizione giuridica e costituzionale esprime un interesse pubblico, di sviluppo sostenibile, in prospettiva strategica,
CRESCITA DEMOGRAFICA DI LOCARNO
Evoluzione della popolazione residente nel Comune per il periodo 2003-2007
Popolazione a fine anno
Incremento annuo
2002
14.844
2003
14.854
10
2004
14.858
4
2005
14.949
91
2006
15.039
90
2007
15.180
141
Totale
ossia mirata al medio-lungo periodo».
Detto che l’attuale situazione è preoccupante, secondo lei è ancora possibile agire in tempo utile per correggerne i tratti più deleteri?
«Porsi questa domanda significa
indagare i margini di manovra
che esistono per intervenire sull’attuale Piano regolatore della
città, che non può essere cambiato al volo. Se è sicuro che le attuali normative sulla zona del Delta
vadano riviste, questa operazione
necessita consapevolezza collettiva su quello che succede, sul
modo con cui tali regole vengono tradotte in pratica, e sulle conseguenti ripercussioni di interesse pubblico. Per ora, gli sforzi
congiunti dell’amministrazione
e della Commissione gestione
hanno dimostrato che il fenomeno dello sviluppo edilizio si può
conoscere meglio e che gli effetti che esso genera non sono, per
buona parte, auspicabili. Da
adesso, sarà obbligatorio monitorarlo più attentamente, iniziando a capire cosa sta succedendo
al parco alloggi esistente, che si
sta svuotando a ritmi record. Inoltre, andrà stabilito l’esatto apporto per lo sviluppo demografico e
per le finanze comunali dell’enorme fervore immobiliare registrato negli ultimi anni. Sulla scorta di
queste informazioni dovremo,
ancora entro l’anno, definire gli
obiettivi per un riesame del PR».
IL PRECURSORE
Belgeri: «Non cambio idea,
salviamo il poco che resta»
) Veterano del Consiglio comunale cittadino – dove siede dal
1988 – il popolare-democratico
Mauro Belgeri si è costruito negli
anni la fama di difensore delle testimonianze storiche e del verde
urbano. Un impegno, il suo, non
sempre coronato da successo ma
che ora – come testimoniato dalle parole del collega socialista Moretti (vedi pagina accanto) – viene perlomeno riconosciuto.
Avv. Belgeri, come è nata la sua azione in tema di sviluppo urbano?
«Durante la mia esperienza nella Commissione Piano regolatore, dal 1990 al ‘92, ebbi occasione
di notare certi eccessi, nella revisione del PR che venne elaborata a quell’epoca. Purtroppo, un ricorso che interposi privatamente – segnalando la piega che le cose avrebbero potuto prendere, e
hanno poi effettivamente preso –
non ebbe alcun effetto».
E come è andata a finire?
«Con i parametri attualmente in
vigore, le testimonianze architettoniche del passato potevano salvarsi finché i tassi ipotecari erano
alti, come nei primi anni ‘90. Con
l’andamento al ribasso iniziato nel
1998, abbiamo visto quel che è
successo. Dei 25 oggetti meritevoli di attenzione che resistevano, in pochi anni ne sono rimasti
in piedi non più di 6 o 7».
Lei cosa ha proposto per evitare gli
abbattimenti selvaggi?
«Uno tra i suggerimenti che vennero mal recepiti fu quello delle
‘
Mauro Belgeri
Avvocato, consigliere
comunale della città
dal 1988, già membro della Commissione Piano regolatore
RIASSUNTO
Periodo 2003-2007
336
Appartamenti nuovi o con modifiche sostanziali
714
primari (con 44 ristrutturati)
396
secondari
132
vuoti
186
Solo alloggi primari nuovi (stima)
352
per
Aumento netto della popolazione residente a Locarno
Alloggi preesistenti rimasti vuoti (stima)
CdT
«A partire dal 2005, lo sviluppo demografico della
città è in leggera ripresa, tuttavia si colloca ancora
molto al di sotto di quanto ci si aspetterebbe, dato
il grande fervore edilizio».
permute. In sostanza, l’idea era di
offrire, ai proprietari di edifici storici del Quartiere Nuovo, possibilità di sviluppo altrove, su terreni
adatti, salvaguardando così le
proprietà di pregio a beneficio di
proprietari ad esse interessati».
Il consenso, tuttavia, è mancato...
«La sensibilità si è diffusa tra la
popolazione con troppo, troppo
ritardo: forse, vien da dire, solo
dall’anno scorso. Questo ha portato a dei fraintendimenti».
Quali?
«L’idea che io fossi una specie di
"talebano del verde", da degnare
al massimo di un sorriso di compatimento. Ma io non sono un nostalgico: semplicemente, ritengo
giusto costruire al posto giusto. Da
via della Posta alla Rotonda, per
esempio, avremmo anche potuto edificare un quartiere di casetorri. Ma la fascia verso il lungolago... Se penso a quel che è successo, a come tutto è ingrigito...».
Idee per il futuro?
«Io non mi sono spostato di un
millimetro sull’idea di conservare ciò che resta del passato; ma lavorare per comparti ormai non è
più possibile. Dobbiamo valutare caso per caso ciò che merita di
essere protetto, in modo analogo
a quanto sta accadendo a Lugano. E poi, secondariamente, dobbiamo alla svelta sviluppare un
concetto di alberatura dei nostri
marciapiedi, con esemplari ad alto fusto. Così facendo, alcune testimonianze infami di edilizia
speculativa potrebbero almeno
essere nascoste».
È tutto?
«Mi auguro che il nuovo Municipio evada in fretta le mie due mozioni tuttora pendenti, con la doppia richiesta di uno sguardo pianificatorio univoco per la sponda
sinistra della Maggia e di un inventario dei beni architettonici
degni di protezione. Un ultimo invito, lo rivolgo poi a chi tuttora
non è convinto che abbiamo un
problema; fate una visita oltre
confine – a Pallanza, Stresa, Cannobio. Pochi chilometri di distanza da noi, eppure un vero abisso di
differenza».
846 residenti
336
212
per
510 residenti
CdT
«Solo il 55 % degli alloggi creati o sensibilmente modificati nel quinquennio esaminato hanno accolto dei residenti. Negli appartamenti nuovi alloggiano 846 persone. Dal momento che in tutta la città la popolazione residente è aumentata solo di 336 unità, negli ultimi 5 anni 510 residenti hanno lasciato un appartamento
preesistente, per occuparne uno di nuova costruzione oppure trasferirsi fuori Comune».