La necessità di una profonda revisione:
CATASTO FABBRICATI
Gaetano Di Stefano
La revisione del sistema estimale del catasto
fabbricati
Il quadro normativo
delle revisioni da fare
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
Per sopperire alle
deficienze del sistema
estimale del catasto
fabbricati, il legislatore
ha provveduto ad
emanare nel tempo
diverse norme
revisionali, che sono
state riassunte nella
legge n. 662/96
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Il quadro normativo: legge 662/96

Con l’art. 3, comma 154, della legge 23
dicembre 1996 n. 662, sono state disposte le
revisioni generali






delle zone censuarie
delle tariffe d’estimo
della qualificazione
della classificazione
del classamento delle unità immobiliari
e dei relativi criteri
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Il quadro normativo: legge 662/96

Le revisioni disposte sono subordinate
all’adozione di apposito regolamento

Tale regolamento è stato pubblicato sulla G.U.
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Più in particolare:

alla lett. a) del comma 154 è stato
assegnato ai Comuni la competenza per
la formazione di microzone omogenee, da
definire secondo criteri generali uniformi
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Inoltre:

alla lett. b) del comma 154 è previsto che, al fine
della determinazione della redditività media
ordinariamente ritraibile dalla unità immobiliare, le
tariffe d’estimo siano individuate facendo riferimento
ai valori e ai redditi espressi dal mercato
immobiliare con esclusione di regimi legali di
determinazione dei canoni
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Ed ancora:

alla lett. c) dello stesso comma 154 è previsto che i
Comuni intervengano nel procedimento di
determinazione delle tariffe d’estimo attraverso
conferenze di servizio da indire ai sensi dell’art. 14
della legge 241/90. In caso di dissenso la
determinazione delle tariffe è devoluta alle
Commissioni censuarie
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Ed in più:

alla lett. d) del comma 154 è stata disposta la
revisione della disciplina in materia di
Commissioni censuarie. In tali Commissioni
deve essere garantita la rappresentatività di
regioni, province e comuni.
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Infine:

alla lett. e) del comma 154 è previsto che
la rendita catastale delle unità di categoria
ordinaria deve essere determinata con
criteri che tengano conto dei caratteri
specifici dell’unità immobiliare, del
fabbricato e della microzona ove l’unità
è sita.
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La revisione del sistema estimale del catasto
fabbricati
I compiti di Catasto e Comuni
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Competenze ed adempimenti ....

L’Amministrazione centrale del Catasto
ha:
emanato il regolamento previsto dal comma
154 dell’art. 3 della legge 662/96
e dovrà definire i nuovi criteri di classamento

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competenze ....

Gli uffici provinciali del territorio dovranno
provvedere alla:



definizione delle nuove zone censuarie
predisposizione dei nuovi prospetti di tariffa
per ogni zona censuaria revisionata
(collegati ai quadri di categorie e classi)
definizione del nuovo classamento di ogni
u.i.u.
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competenze ....


Ovviamente gli stessi uffici dovranno rideterminare,
sulla base dei nuovi criteri che saranno stabiliti e
con riferimento al mercato immobiliare, la rendita
catastale delle unità immobiliari attualmente
censite nei gruppi D ed E
l’epoca di riferimento dei nuovi estimi è stata
fissata al biennio 1996/97
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I Comuni dovranno:



procedere alla formazione delle microzone
secondo i criteri uniformi stabiliti dal Min.
Finanze
partecipare alla definizione dei prospetti di
tariffa attraverso conferenze di servizio
partecipare alle attività revisionali nell’ambito
delle Commissioni censuarie provinciali
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Altri adempimenti del Dipartimento

Le operazioni revisionali vanno integrate con quelle
connesse all’assunzione della superficie catastale
espressa in metri quadrati lordi quale unico
parametro di consistenza in sostituzione:
 del vano utile catastale (gruppo A)
 del metro cubo (gruppo B)
 del metro quadrato utile (gruppo C)
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Le revisioni da fare
qualche considerazione in più
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La revisione delle zone censuarie


La definizione di zona censuaria (Z.C.) di cui all’art.
11 del D.L. 652/1939, ed all’art. 5 del D.P.R. 1°
dicembre 1949 n. 1142, è stata modificata dalla legge
427/89
In base a questa legge la Z.C. :
 costituisce una zona territoriale caratterizzata da
caratteristiche similari negli aspetti ambientali e
socio-economici.
 può comprendere il territorio di più Comuni, di un
solo Comune o di porzioni di Comuni
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All’attualità

l’impostazione di un catasto basato su
un’articolazione del territorio comunale in
microzone omogenee impone un
ripensamento del concetto e della
funzione di zona censuaria.
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Infatti

nel nuovo quadro normativo la microzona è
destinata a rappresentare lo strumento operativo
idoneo


a perimetrare aree urbane caratterizzate da
una significativa omogeneità dei valori
immobiliari, urbanistici e costruttivi
a permettere la futura gestione delle
valutazioni degli immobili con modalità
automatiche
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Invece, la zona censuaria


è destinata a rappresentare un più ampio
comprensorio avente elementi di omogeneità
ambientale e socio-economico.
tende quindi ad identificarsi con il territorio
comunale e spesso con quello sovra comunale
(quali ad es. comunità montane, circondari,
consorzi di comuni o al massimo la stessa
provincia)
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Quindi


la rilevanza della Z.C. si sposta dal profilo
operativo a quello giuridico, in quanto le tariffe
saranno riferite all’ambito territoriale della zona
censuaria
ciò costituisce una semplificazione gestionale, in
quanto potranno essere evitate nel futuro le
onerose procedure di individuazione di nuove
tariffe comunali
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Come detto


le zone censuarie devono essere revisionate
dagli Uffici provinciali del territorio
coerentemente con le indicazioni fornite dai
comuni in merito alle microzone
dovranno essere sentite le amministrazioni
provinciali
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Una possibile articolazione catastale del territorio
microzona
comune
zona censuaria
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La revisione della qualificazione

La revisione della qualificazione deve
essere fatta dagli Uffici provinciali del
territorio sulla base del nuovo

quadro generale delle categorie
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Il nuovo quadro generale delle categorie

In merito si fa rilevare come il nuovo quadro
generale di categorie sia contenuto nel
Regolamento appena pubblicato

Si verificherà la presenza nelle zone censuarie
delle categorie contenute nel quadro generale,
provvedendo a depennare quelle categorie che
non fossero presenti.
Gaetano Di Stefano
La revisione della qualificazione

Nel nuovo quadro di categorie sono stati
previsti due raggruppamenti :

Le categorie di unità immobiliari ordinarie



R - residenze ed autorimesse;
P - categorie di unità immobiliari di tipo pubblico e
culturale;
T - categorie di unità immobiliari di tipo terziario e
commerciale
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La revisione della qualificazione

Le categorie di unità immobiliari
speciali (per consistenza e caratteristiche)


V - categorie di unità immobiliari speciali di
tipo pubblico e culturale;
Z - categorie di unità immobiliari speciali di
tipo commerciale e terziario.
Gaetano Di Stefano
La revisione della qualificazione

Con la definizione del nuovo quadro si è cercato
di contemperare varie esigenze (di semplificazione,
di aggiornamento e di classamento automatico) tra cui
particolarmente significativa è la riduzione del
numero di categorie dell’attuale gruppo delle
abitazioni (gruppo A, la cui rendita complessiva
rappresenta circa il 65% della rendita attribuita alle u.i. di
tutti i gruppi).
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La revisione della qualificazione

Dalle attuali dieci categorie per le residenze (esclusi
gli uffici privati, che nella revisione verranno
considerati tra gli immobili a destinazione terziaria)
si passerà a sole 3 categorie fra di loro chiaramente
distinguibili
Gaetano Di Stefano
La revisione della qualificazione

Le categorie A/1, A/2, A/3, A/4 e A/5
transiteranno nella nuova categoria R/1, che
comprenderà le u.i. appartenenti a fabbricati di
tipo “condominiale”, cioè fabbricati costituiti da
numerose unità e in cui possono essere presenti
anche negozi, uffici, laboratori, ecc. (tali unità
immobiliari corrispondono a circa il 70% del
totale del nuovo gruppo R)
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La revisione della qualificazione

Le cat. A/7 (villini) e A/8 (ville) passeranno nella
cat. R/2;

Le cat. A/6 (abitazioni di tipo rurale) e A/11
(abitazioni tipiche dei luoghi) transiteranno nella
categ. R/3;
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La revisione della qualificazione

La cat. A/9 (unità immobiliari di interesse storico
artistico) passerà nel nuovo gruppo P per
accorpamento con attuali categorie di unità a
destinazione culturale (biblioteche, pinacoteche,
ecc.), oppure nel gruppo Z, con la categoria Z10;

La cat. A/10 (uffici e studi professionali) passerà
nel nuovo gruppo T.
Gaetano Di Stefano
La revisione della qualificazione

Altre importanti modifiche sono state
apportate per meglio rispondere ad
esigenze legate a procedure di
classamento che dovranno
necessariamente automatizzarsi con
riferimento al nuovo parametro di
consistenza.
Gaetano Di Stefano
La revisione della qualificazione

E’ stato necessario mantenere in un gruppo
speciale alcune categorie di immobili, seppure
ordinarie per caratteri e diffusione sul territorio, in
quanto il loro valore (o redditività) è più
correttamente rapportabile a parametri di
consistenza diversi dal metro quadrato (alberghi,
cinema, distributori di carburante, ecc.).
Gaetano Di Stefano
La revisione dei prospetti delle tariffe


Tale revisione va fatta per zona censuaria,
accertando per ogni categoria la redditività
media ordinaria minima e massima, con
riferimento all’epoca censuaria 1996/97
Bisogna fare riferimento al mercato immobiliare
e precisamente ai canoni medi ordinari ed ai
prezzi medi di compravendita
Gaetano Di Stefano
Secondo il nuovo Regolamento, quindi
occorre riferirsi ai valori ed ai redditi
 ovviamente, per i valori, bisognerà
individuare anche i saggi di redditività
locali
Infatti, vale la relazione:
Reddito = valore x saggio

Gaetano Di Stefano
La revisione dei prospetti delle tariffe

Ovviamente, dai canoni medi lordi (minimi
e massimi) di ogni categoria, bisognerà
detrarre le spese di manutenzione
straordinaria, ammortamento,
assicurazione, sfitti ed inesigibilità, ecc.
(secondo gli artt. da 14 a 26 e da 27 a 29 del
Regolamento del 1942)
Gaetano Di Stefano
La revisione dei prospetti delle tariffe

In pratica, determinata la rendita catastale
minima e massima, per mq di u.i. di ogni
categoria ordinaria, si dovrà suddividerne la
differenza in rapporto allo scarto ammissibile fra
due classi consecutive (15% circa).
Gaetano Di Stefano
La revisione dei prospetti delle tariffe


Bisogna sottolineare il fatto che i redditi da
accertare devono essere quelli più diffusi o
frequenti (medi), scartando i dati singolari e
occasionali.
Infatti, anche le nuove norme si richiamano
al principio dell’ordinarietà.
Gaetano Di Stefano
I dati di base .....



Ovviamente, i dati da accertare per i due livelli
minimo e massimo devono fare riferimento ad
unità immobiliari similari fra loro per
caratteristiche edilizie
Non è corretto mediare fra loro dati di entità
molto diversa, in quanto la media ne risulterebbe
falsata
Bisogna fare anche attenzione ai diversi mercati
esistenti nell’ambito della zona censuaria
Gaetano Di Stefano
I dati di base .....

Si raccomanda:


di tenere conto delle caratteristiche degli immobili che
meritano rispettivamente i livelli minimo e massimo di
redditività nell’ambito della zona censuaria
di tenere presente che per ogni categoria


il livello minimo di redditività (classe minima) è da
attribuire all’edificio di peggiori caratteristiche edilizie ed
ubicato nella peggiore zona del comune in cui il mercato
immobiliare fa registrare i minori prezzi
il livello massimo di redditività (classe massima) è da
attribuire all’edificio di migliori caratteristiche edilizie ed
ubicato nella migliore zona del comune in cui il mercato
immobiliare fa registrare i prezzi maggiori
Gaetano Di Stefano
I dati di base .....

Bisogna sempre tenere presente che:



le caratteristiche posizionali definite dalla
qualità urbana (livello di infrastrutture e dei
servizi) e dalla qualità ambientale (livello di
pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici,
naturalistici e determinati dall’attività umana)
le caratteristiche edilizie delle u.i. (dimensione
e tipologia, destinazione funzionale, epoca di
costruzione, struttura e dotazione impiantistica,
qualità e stato edilizio, pertinenze comuni ed
esclusive, livello di piano)
devono sempre accertarsi con riferimento
al principio dell’ordinarietà
Gaetano Di Stefano
I dati di base .....

Considerato che si tratta di un catasto di redditi,
è anche da tenere presente che sul mercato il
rapporto intercorrente tra reddito e valore
(saggio) non è costante per ogni tipo di immobile.
Infatti:
 agli immobili di minor pregio spesso si accosta
una maggiore redditività
 agli immobili di maggior pregio non
corrisponde un adeguata redditività (in quanto i
locatori non apprezzano le caratteristiche che superano
il loro reale bisogno)
Gaetano Di Stefano
I dati di base .....

Perciò si può affermare che in qualsiasi contesto
urbano ed extraurbano le scale dei valori e dei
redditi hanno un numero di gradini diversi
Gaetano Di Stefano
VALORI
REDDITI
MIN
......
.......
........
........
........
Max
MIN
......
Max
I dati di base .....

Quanto illustrato è senz’altro un importante limite
del catasto dei redditi, anche perché le rendite
catastali si utilizzano prevalentemente per
l’applicazione di imposte la cui base imponibile è
il valore (perciò sarà necessario risalire dal
reddito al valore con coefficienti moltiplicatori).
Gaetano Di Stefano
I dati di base .....

Quindi:
 se si farà riferimento al mercato locativo, si
accerteranno redditi non corrispondenti alla
scala di valori, creando sperequazioni nei livelli
minimo e massimo per le imposte patrimoniali
 se si farà riferimento al mercato delle
compravendite, si accerteranno redditi non
reali creando analoghe sperequazioni per le
imposte dei redditi
Gaetano Di Stefano
Il prospetto delle tariffe .......

Il regolamento prevede che i dati di base delle
tariffe siano rilevati dalle seguenti fonti:
 l’Osservatorio del Min. delle Finanze
 le schede descrittive delle microzone
 le indagini di mercato
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Le indagini di mercato



E’ noto che il mercato immobiliare non è trasparente; negli
ultimi tempi, però, sono stati creati diversi Osservatori di
prezzi e canoni
Gli osservatori più importanti non hanno la stessa base di
riferimento e non interessano tutte le tipologie immobiliari
Quello più completo è l’Osservatorio del Dipartimento del
Territorio, però occorre adeguarlo alla struttura del nuovo
sistema estimale del catasto fabbricati (ordinando i dati per
zone censuarie, per microzone e per categorie) ed è
necessario promuovere azioni per una maggiore credibilità
dei dati
Gaetano Di Stefano
Le indagini di mercato


Esistono anche associazioni che assistono i
proprietari e gli inquilini nella stipulazione di
contratti di locazione e pertanto custodiscono un
discreto numero di dati
Non trascurabili sono i dati che possono fornire le
agenzie immobiliari ed in particolare le loro
principali associazioni e le borse immobiliari
Gaetano Di Stefano
Le indagini di mercato

Pertanto, i dati sul mercato sono disponibili, però:
 occorrono idee chiare e corrette tecniche di
analisi, finalizzate alla perequazione di tali dati,
sia a livello della zona censuaria sia a livello
comunale, tra microzona e microzona
 occorre anche che i diversi osservatori
vengano fra loro armonizzati al fine di creare
un’unica rete informativa che alimenti i diversi
serbatoi di dati
Gaetano Di Stefano
La revisione dei criteri di classamento

L’Amministrazione catastale intende rivedere
i criteri di classamento su basi parametriche
Gaetano Di Stefano
Si ritiene che tali criteri risolvino gli attuali problemi in
quanto assicurano



trasparenza del processo logico
oggettività del risultato
possibilità di dinamicizzare la valutazione
nel tempo
Gaetano Di Stefano
I possibili nuovi criteri di classamento ......

Non sono trascurabili le potenzialità di
utilizzo, seppure in via di prima
approssimazione, dell’attuale
classamento delle 43 milioni di unità
immobiliari censite.
Gaetano Di Stefano
Dal punto di vista teorico....

Con i criteri parametrici si effettuano stime di
beni immobili avendo a disposizione
prezzi/canoni di altri beni di cui si conoscono
le caratteristiche posizionali, ambientali,
tipologiche, ecc.
Gaetano Di Stefano
I possibili nuovi criteri di classamento ......

Si osserva che:

i criteri parametrici hanno bisogno di un notevole
numero di dati e per questo motivo hanno una
ridotta applicazione pratica
Gaetano Di Stefano
I possibili nuovi criteri di classamento ......


Tali criteri possono correttamente
funzionare solo se si impongono dei
vincoli con cui neutralizzare gli effetti di
numerose caratteristiche
In ambito catastale, lo strumento ideato
per neutralizzare le caratteristiche più
importanti è la microzona.
Gaetano Di Stefano
I possibili nuovi criteri di classamento .......

Essi si occupano in realtà della stima dei
cosiddetti prezzi marginali impliciti delle
caratteristiche che contraddistinguono le
u.i.u.
Gaetano Di Stefano
I possibili nuovi criteri di classamento .........

Il concetto base parte dal presupposto che
il valore Vi di una u.i. è uguale a quello di
un’altra u.i. di prezzo noto Pn più o meno i
costi K delle differenti caratteristiche
Vi = Pn +/- K
PS. K è anche detto parametro globale di apprezzamento
Gaetano Di Stefano
Le principali caratteristiche sono riferibili:

al fattore posizionale correlato a


livello di infrastrutture e dei servizi (qualità urbana) e livello di
pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici, naturalistici e
determinati dall’attività umana (qualità ambientale)
 della microzona
al fattore edilizio correlato a

dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di
costruzione, struttura e dotazione impiantistica, qualità e stato
edilizio, pertinenze esclusive e livello di piano
 del fabbricato
 della singola unità immobiliare
Gaetano Di Stefano
Una possibile ipotesi operativa potrebbe prevedere


la scelta della categoria in base alla destinazione ed
alla tipologia (ad es. un’abitazione in condominio è
R1, una villetta è R2, ecc.)
la determinazione della tariffa in base al confronto tra
le tariffe della categoria prescelta con il risultato della
seguente espressione:
T = V x r = (Va +/- Ka + (Vc +/- Kc)) x r
Gaetano Di Stefano
I termini dell’uguaglianza
T = V x r = (Va +/- Ka + (Vc +/- Kc)) x r
Va è la quota di valore pertinente al suolo (costante
nella microzona)
Vc è il costo di costruzione a nuovo delle
diverse tipologie immobiliari
Ka è il fattore posizionale
Kc è il fattore edilizio
r è il saggio di fruttuosità catastale
Gaetano Di Stefano
I termini dell’uguaglianza ........


Vc, potrebbe essere stabilito per aree
geografiche allo stesso modo dell’equo
canone
E’ problematica, invece, la scelta di r :

sono allo studio varie ipotesi. Una di queste
potrebbe prevedere l’individuazione dei saggi per
microzona attraverso il rapporto tra canoni e prezzi
di vendita accertati sul mercato da uno speciale
osservatorio
Gaetano Di Stefano
Le caratteristiche



Ancor più problematica è la scelta delle
caratteristiche e l’individuazione del loro peso
Anche per questi elementi sono in corso studi e
sperimentazioni e confronti con il mondo scientifico
Si tende di costruire delle rubriche di coefficienti, una
per ogni caratteristica, valide a livello nazionale
Gaetano Di Stefano
Le principali caratteristiche ........

Si ipotizza che:
a livello nazionale, ogni caratteristica possa
incidere in termini assoluti tra il coefficiente 0 ed il
valore n
 a livello di microzona, si sceglierà, per ogni
caratteristica, l’intervallo di coefficiente che
interessa
Tali operazioni verranno gestite con procedure
informatiche


Gaetano Di Stefano
I vantaggi


In questo modo non è più necessario fare
riferimento a modelli di unità tipo
Occorre però istituire Osservatori con il
compito di tenere monitorato il territorio, i
quali a scadenze prefissate si possano
effettuare le occorrenti revisioni (utilizzando
strumenti informatici)
Gaetano Di Stefano
La revisione del classamento

Si tratta di attribuire a più di 40 milioni di u.i.
ordinarie un nuovo classamento sulla base:



dell’articolazione del territorio in microzone;
dei nuovi quadri di categoria e classificazione
dei criteri e dei fattori di classamento
Gaetano Di Stefano
La revisione del classamento ............


la categoria verrà assegnata in funzione della
destinazione e tenendo conto di quella attuale
la classe verrà assegnata tenendo conto dei
livelli di redditività pertinenti alla microzona di
ubicazione
In ogni caso, si farà largo uso di procedure informatiche e
delle informazioni emergenti dall’attuale classamento e da
testimoni privilegiati conoscitori del territorio
Gaetano Di Stefano
La superficie catastale

è una superficie lorda, determinata con criteri
di tipo commerciale, costituita dalla somma
della superficie:


di ambienti caratterizzati da diverso
apprezzamento
di pertinenze esclusive (balconi, terrazzi, aree
scoperte)
Gaetano Di Stefano
Gli elementi che costituiscono la superficie
catastale

la superficie lorda degli ambienti principali ed
accessori costituenti l’unità immobiliare,
considerando uno spessore massimo dei muri di 50
cm (25 cm se si tratta di muri in comunione)

la superficie di balconi, terrazzi, aree scoperte

i coefficienti di ragguaglio che consentono di
uniformare l’apprezzamento di accessori e
pertinenze a quello dei locali principali
Gaetano Di Stefano
Il mq catastale

E’ stato adottato



un criterio unico a livello nazionale, sia per motivi di
semplicità sia nella speranza di creare le premesse per
una standardizzazione dei diversi sistemi di misurazione
della superficie oggi esistenti
il riferimento al mq comprensivo dei muri, in quanto è
quello più diffuso sul mercato e a cui sono riferiti i valori ed
i canoni rilevabili commercialmente
I coefficienti di ragguaglio sono stati stabiliti dopo
aver analizzato gli usi del mercato nelle diverse e
più significative località nazionali
Gaetano Di Stefano
Il mq catastale: alcune definizioni

Locali o vani principali: sono locali aventi
funzione principale per la categoria cui appartiene
l’unità immobiliare





per le abitazioni: le camere, la sala, lo studio, la cucina,
ecc.
per le autorimesse: il vano di deposito dei veicoli
per i negozi: i locali di vendita
ecc.
Locali accessori a servizio diretto di quelli
principali: sono locali ad uso corridoio, ripostiglio,
bagni, ingresso, retronegozi, depositi di
autorimesse, ecc.
Gaetano Di Stefano
Il mq catastale: alcune definizioni

Locali o vani accessori a servizio indiretto di
quelli principali: sono locali aventi funzione
complementare non indispensabile per la categoria
cui appartiene l’unità immobiliare (quali cantine,
soffitte, depositi, ecc.). Possono essere:


comunicanti dall’interno con l’u.i. (cioè con locali principali
ed accessori diretti)
non comunicanti dall’interno con l’u.i.
Gaetano Di Stefano
Il mq catastale: alcune definizioni

Balconi, terrazzi e simili di pertinenza esclusiva.



Sono comunicanti quando sono collegati direttamente
all’u.i. a mezzo porte (anche attraverso scale)
Sono non comunicanti nel caso contrario
Aree scoperte di pertinenza esclusiva.

Si tratta di aree cortilive, giardini, aree a parcheggio (non
qualificabili quali autorimesse o posti macchina scoperti) di
uso esclusivo dell’u.i.
Gaetano Di Stefano
Il mq catastale : alcune particolarità

Lo spessore:


dei muri interni e perimetrali
viene considerato per intero fino
ad un massimo di cm 50;
dei muri in comunione viene
computato per il 50%, fino ad un
massimo di cm 25;
50 cm
25 cm
50 cm
25 cm
25 cm
50 cm
spessore muro reale
altra proprietà
spessore muro catastale
Gaetano Di Stefano

La superficie dei locali
principali e degli accessori:

aventi altezza utile inferiore a
1,50 metri non entra nel
computo della superficie
catastale
soffitta
1,49 m
superficie non computabile
1,49 m
tavernetta
sezione
pianta
tavernetta
Gaetano Di Stefano

La superficie di scale,
ascensori, rampe e simili:

si calcola una sola volta
misurando la loro proiezione
orizzontale
superficie vano scale
computabile una sola volta
sezione
pianta
Gaetano Di Stefano
Il mq catastale: i criteri per i diversi gruppi

Immobili del gruppo R
Accessori indiretti
Locali
principali
Accessori
diretti
comunicanti
comunicanti
100 %
(50%
per R/4)
S1
50 %
non comunicanti
non
comunicanti
fino a 25 mq
100 %
Aree scoperte
esclusive (1)
Balconi, terrazze e simili
(cantine, soffitte, ecc.)
25 %
30 %
oltre 25 mq
10 %
fino a 25 mq
15 %
oltre 25 mq
5%
fino alla
sup. dei
locali
(a +b)
oltre la
sup. dei
locali
(a+b)
10 %
2%
S2 (2)
(1) Per la categoria R2 (ville e villini) l’area scoperta esclusiva si computa solo per la quota
eccedente il quintuplo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (S1).
(2) Per le u.i. di questo gruppo, la superficie complessiva S2, degli accessori indiretti, dei
balconi e terrazze e delle aree scoperte esclusive, entra nel computo della superficie
catastale sino al massimo del 50 % della superficie dei vani principali e degli accessori
diretti (S1).
Gaetano Di Stefano
Il mq catastale: i criteri per i diversi gruppi

Immobili del gruppi P
Accessori indiretti
(cantine, soffitte, ecc.)
Locali
principali
Accessori
diretti
100 %
100 %
S1
comunicanti
non
comunicanti
50 %
25 %
Balconi, terrazze e simili
10 %
Aree scoperte
esclusive
0%
S2
Anche per le u.i. di questo gruppo, la superficie complessiva S2, degli accessori indiretti e di
balconi e terrazze, entra nel computo della superficie catastale sino al massimo del 50 % della
superficie dei vani principali e degli accessori diretti (S1).
Gaetano Di Stefano
Il mq catastale: i criteri per i diversi gruppi

Immobili del gruppo T
Accessori indiretti
(cantine, soffitte, ecc.)
Locali
principali
Accessori
diretti
100 %
100 %
(50%
per T/1)
S1
Gaetano Di Stefano
comunicanti
non
comunicanti
50 %
25 %
Balconi, terrazze e simili
10 %
S2
Aree scoperte
esclusive
per tutte
le
categorie
esclusa la
T/1)
solo per la
categoria
T/1)
10 %
20 %
ORDINE
La superficie Catastale
A
DESCRIZIONE
1
B
1) si misura al lordo dei muri
e si computa con i
coefficienti indicati a lato
1
2
tutte le categ. ordinarie escluso R/4
e T/1
categorie R/4 e T/1
TOTALE 1
Gruppo P
Gruppo T
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,50
0,50
S1
S1
S1
Accessori indiretti
2) lo spessore dei muri si
calcola fino ad un massimo
di 50 cm (se in comunione
25 cm)
C
3) la superficie di scale,
ascensori e simili si calcola
una sola volta nella
proiezione orizzontale
D
1
comunicanti
0,50
0,50
0,50
2
non comunicanti
0,25
0,25
0,25
0,10
0,10
0,00
0,10
Balconi, terrazze e simili
1
comunicanti sino a 25 mq
0,30
2
comunicanti oltre 25 mq
0,10
3
non comunicanti sino a 25 mq
0,15
4
non comunicanti oltre 25 mq
0,05
Aree scoperte esclusive
E
1
fino al100 % di S1
0,10
2
oltre il 100% di S1
0,02
3
5) la Sc si arrot. al mq
4
categoria R/2 fino a 5 volte S1
NOTA
(1)
0,00
0,20
per la categ. T1
TOTALE 2
Gaetano Di Stefano
Gruppo R
Accessori diretti
Sc = S1 + S2
4) la superficie di locali con
altezza inferiore a m 1,50
non si computa
Vani principali
COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO
se S2 > 50% S1
S2 =
S2 (1)
S2 (1)
0,50 S1
0,50 S1
S2
ESEMPIO N.
1
CATEGORIA
R/1
N.
SUP LORDA
COEFF. DI
SUPERFICE CAT AST ALE
mq
RAGGUAGLIO
mq
80 ,0 0
1,00
80 ,0 0
20 ,0 0
1,00
20 ,0 0
solo categ. R/4 e T/1
0,50
0,00
Scale, asc ensori, e cc.
1,00
0,00
DESCRIZIONE
Vani princ ipa li
OGGETTO:
Appartamento in fabbricato
condominiale, con cantina
all'interrato, soffitta
sottotetto non comunicante e
balcone.
Acce ssori dire tti
1
tutte le categ. escluso R/4 e T/1
Acce ssori indiretti
S1 =
comunicanti
non comunicanti
10 0,00
0,50
0,00
20 ,0 0
0,25
5,00
10 ,0 0
0,30
3,00
10 0,00
Balconi, terrazze e simili
comunicanti sino a 25 mq
2
comunicanti oltre 2 5 mq
0,10
0,00
non comunicanti sino a 25 mq
0,15
0,00
non comunicanti oltre 2 5 mq
0,05
0,00
solo categ. dei grupp i P e T
0,10
0,00
Aree sc operte e sclusive
-50
Sup . aree sco perte categ . R/2
0,00
Sup . aree sco perte altre catego rie
de l g ruppo R
0,00
Sup . aree sco perte categ . T/1
0,20
0,00
Sup . aree sco perte altre catego rie
de l g ruppo T
0,10
0,00
T ota le 2
3,00
S2 =
3,00
3,00
S1 + S2 =
10 3,00
S1/2 =
50 ,0 0
Arrotonda to a mq
Gaetano Di Stefano
10 3
ESEMPIO N.
2
CATEGORIA
R/1
N.
SUP
LORDA
COEFF. DI
SUPERFICE
CATASTALE
mq
RAGGUAGLIO
mq
80,00
1,00
80,00
20,00
1,00
20,00
solo categ. R/4 e T/1
0,50
0,00
Scale, ascensori, ecc.
1,00
0,00
DESCRIZIONE
Vani principali
OGGETTO:
Appartamento in fabbricato
condominiale, posto al piano
rialzato, dotato di area
scoperta esclusiva, di
cantina all'interrato e balconi.
Accessori diretti
1
tutte le categ. escluso R/4 e T/1
Accessori indiretti
S1 =
comunicanti
non comunicanti
8,00
Totale superficie lorda
108,00
100,00
0,50
0,00
0,25
2,00
0,30
0,10
0,15
0,05
0,10
5,40
0,00
0,00
0,00
0,00
100,00
Balconi, terrazze e simili
2
comunicanti sino a 25 mq
comunicanti oltre 25 mq
non comunicanti sino a 25 mq
non comunicanti oltre 25 mq
solo categ. dei gruppi P e T
18,00
Aree scoperte esclusive
Sup. aree scoperte categ. R/2
Sup. aree scoperte altre
categorie del gruppo R
Sup. aree scoperte categ. T/1
Sup. aree scoperte altre
categorie del gruppo T
S1/2 =
-50
0,00
150,00
50,00
11,00
0,20
0,00
0,10
0,00
Totale 2
16,40
S2 =
16,40
16,40
S1 + S2 =
116,40
Arrotondato a mq
Gaetano Di Stefano
116
ESEMPIO N.
3
CATEGORIA
R/1
N.
SUP
LORDA
COEFF. DI
SUPERFICE
CATASTALE
mq
RAGGUAGLIO
mq
40,00
1,00
40,00
10,00
1,00
10,00
solo categ. R/4 e T/1
0,50
0,00
Scale, ascensori, ecc.
1,00
0,00
DESCRIZIONE
Vani principali
Accessori diretti
OGGETTO:
1
Appartamento in fabbricato
condominiale, posto al piano
rialzato, dotato di cantina
all'interrato e terrazzo di
ampia superficie.
tutte le categ. escluso R/4 e T/1
Accessori indiretti
S1 =
comunicanti
non comunicanti
6,00
Totale superficie lorda
56,00
50,00
0,50
0,00
0,25
1,50
0,30
0,10
0,15
0,05
0,10
7,50
10,00
0,00
0,00
0,00
50,00
Balconi, terrazze e simili
2
comunicanti sino a 25 mq
comunicanti oltre 25 mq
non comunicanti sino a 25 mq
non comunicanti oltre 25 mq
solo categ. dei gruppi P e T
25,00
100,00
Aree scoperte esclusive
-25
Sup. aree scoperte categ. R/2
0,00
Sup. aree scoperte altre
categorie del gruppo R
0,00
Sup. aree scoperte categ. T/1
0,20
0,00
Sup. aree scoperte altre
categorie del gruppo T
0,10
0,00
Totale 2
17,50
S2 =
17,50
17,50
S1 + S2 =
67,50
S1/2 =
25,00
Arrotondato a mq
Gaetano Di Stefano
68
ESEMPIO N.
4
CATEGORIA
R/2
N.
DESCRIZIONE
Vani principali
SUP
LORDA
COEFF. DI
SUPERFICE
CATASTALE
mq
RAGGUAGLIO
mq
125,80
1,00
125,80
32,00
1,00
32,00
0,50
0,00
1,00
12,00
Accessori diretti
OGGETTO:
1
Villino su due piani, dotato di
ampia cantina comunicante,
di portico, terrazzo ed area
scoperta di ampia superficie.
tutte le categ. escluso R/4 e T/1
solo categ. R/4 e T/1
Scale, ascensori, ecc.
12,00
Accessori indiretti
comunicanti
S1 =
80,00
non comunicanti
Totale superficie lorda
169,80
0,50
40,00
0,25
0,00
0,30
0,10
0,15
0,05
0,10
7,50
3,00
0,00
0,00
0,00
169,80
249,80
Balconi, terrazze e simili
2
comunicanti sino a 25 mq
comunicanti oltre 25 mq
non comunicanti sino a 25 mq
non comunicanti oltre 25 mq
solo categ. dei gruppi P e T
25,00
30,00
Aree scoperte esclusive
Sup. aree scoperte categ. R/2
15,1
1000,00
15,10
Sup. aree scoperte altre categorie
del gruppo R
0,00
Sup. aree scoperte categ. T/1
0,20
0,00
Sup. aree scoperte altre categorie
del gruppo T
0,10
0,00
Totale 2
25,60
S2 =
25,60
25,60
S1 + S2 =
195,40
S1/2 =
84,90
Arrotondato a mq
Gaetano Di Stefano
195
ESEMPIO N.
5
CATEGORIA
R/2
N.
DESCRIZIONE
Vani principali
OGGETTO:
Villa su più piani, dotata di
locali di deposito e
lavanderia non comunicanti,
portico, terrazzi comunicanti
ed area scoperta di
amplissima superficie.
SUP
LORDA
COEFF. DI
SUPERFICE
CATASTALE
mq
RAGGUAGLIO
mq
220,70
1,00
220,70
67,90
1,00
67,90
0,50
0,00
1,00
12,00
Accessori diretti
1
tutte le categ. escluso R/4 e T/1
solo categ. R/4 e T/1
Scale, ascensori, ecc.
12,00
Accessori indiretti
S1 =
comunicanti
non comunicanti
130,70
Totale superficie lorda
431,30
300,60
0,50
0,00
0,25
32,68
0,30
0,10
0,15
0,05
0,10
7,50
10,00
0,00
0,00
0,00
300,60
Balconi, terrazze e simili
2
comunicanti sino a 25 mq
comunicanti oltre 25 mq
non comunicanti sino a 25 mq
non comunicanti oltre 25 mq
solo categ. dei gruppi P e T
25,00
100,00
Aree scoperte esclusive
Sup. aree scoperte categ. R/2
Sup. aree scoperte altre categorie
del gruppo R
Sup. aree scoperte categ. T/1
Sup. aree scoperte altre categorie
del gruppo T
S1/2 =
393,988
20000,00
393,99
0,00
150,30
0,20
0,00
0,10
0,00
Totale 2
411,49
S2 =
150,30
150,30
S1 + S2 =
450,90
Arrotondato a mq
Gaetano Di Stefano
451
ESEMPIO N.
6
CATEGORIA
R/4
N.
DESCRIZIONE
Vani principali
SUP
LORDA
COEFF. DI
SUPERFICE
CATASTALE
mq
RAGGUAGLIO
mq
12,00
1,00
12,00
1,00
0,00
0,50
3,00
1,00
0,00
Accessori diretti
OGGETTO:
1
Autorimessa con locale di
deposito retrostante.
tutte le categ. escluso R/4 e T/1
solo categ. R/4 e T/1
6,00
Scale, ascensori, ecc.
Accessori indiretti
S1 =
15,00
comunicanti
0,50
0,00
non comunicanti
0,25
0,00
comunicanti sino a 25 mq
0,30
0,00
comunicanti oltre 25 mq
0,10
0,00
non comunicanti sino a 25 mq
0,15
0,00
non comunicanti oltre 25 mq
0,05
0,00
solo categ. dei gruppi P e T
0,10
0,00
Totale superficie lorda
15,00
18,00
Balconi, terrazze e simili
2
Aree scoperte esclusive
Sup. aree scoperte categ. R/2
Sup. aree scoperte altre categorie
del gruppo R
Sup. aree scoperte categ. T/1
Sup. aree scoperte altre categorie
del gruppo T
S1/2 =
-7,5
0,00
0,00
7,50
0,20
0,00
0,10
0,00
Totale 2
0,00
S2 =
0,00
0,00
S1 + S2 =
15,00
Arrotondato a mq
Gaetano Di Stefano
15
ESEMPIO N.
7
N.
CATEGORIA
DESCRIZIONE
T/1
Vani principali
SUP
LORDA
COEFF. DI
SUPERFICE
CATASTALE
mq
RAGGUAGLIO
mq
120,50
1,00
120,50
1,00
0,00
Accessori diretti
OGGETTO:
1
Negozio con vani di vendita
su più piani, deposito
comunicante al piano
interrato, area scoperta
esclusiva.
tutte le categ. escluso R/4 e T/1
solo categ. R/4 e T/1
60,00
0,50
30,00
Scale, ascensori, ecc.
10,00
1,00
10,00
Accessori indiretti
comunicanti
S1 =
80,00
160,50
0,50
40,00
0,25
0,00
comunicanti sino a 25 mq
0,30
0,00
comunicanti oltre 25 mq
0,10
0,00
non comunicanti sino a 25 mq
0,15
0,00
non comunicanti oltre 25 mq
0,05
0,00
solo categ. dei gruppi P e T
0,10
0,00
non comunicanti
Totale superficie lorda
160,50
270,50
Balconi, terrazze e simili
2
Aree scoperte esclusive
-80,25
Sup. aree scoperte categ. R/2
0,00
Sup. aree scoperte altre categorie
del gruppo R
0,00
Sup. aree scoperte categ. T/1
400,00
Sup. aree scoperte altre categorie
del gruppo T
S1/2 =
80,25
0,20
80,00
0,10
0,00
Totale 2
80,00
S2 =
80,00
80,00
S1 + S2 =
240,50
Arrotondato a mq
Gaetano Di Stefano
241