La necessità di una profonda revisione: CATASTO FABBRICATI Gaetano Di Stefano La revisione del sistema estimale del catasto fabbricati Il quadro normativo delle revisioni da fare Gaetano Di Stefano Per sopperire alle deficienze del sistema estimale del catasto fabbricati, il legislatore ha provveduto ad emanare nel tempo diverse norme revisionali, che sono state riassunte nella legge n. 662/96 Gaetano Di Stefano Il quadro normativo: legge 662/96 Con l’art. 3, comma 154, della legge 23 dicembre 1996 n. 662, sono state disposte le revisioni generali delle zone censuarie delle tariffe d’estimo della qualificazione della classificazione del classamento delle unità immobiliari e dei relativi criteri Gaetano Di Stefano Il quadro normativo: legge 662/96 Le revisioni disposte sono subordinate all’adozione di apposito regolamento Tale regolamento è stato pubblicato sulla G.U. Gaetano Di Stefano Più in particolare: alla lett. a) del comma 154 è stato assegnato ai Comuni la competenza per la formazione di microzone omogenee, da definire secondo criteri generali uniformi Gaetano Di Stefano Inoltre: alla lett. b) del comma 154 è previsto che, al fine della determinazione della redditività media ordinariamente ritraibile dalla unità immobiliare, le tariffe d’estimo siano individuate facendo riferimento ai valori e ai redditi espressi dal mercato immobiliare con esclusione di regimi legali di determinazione dei canoni Gaetano Di Stefano Ed ancora: alla lett. c) dello stesso comma 154 è previsto che i Comuni intervengano nel procedimento di determinazione delle tariffe d’estimo attraverso conferenze di servizio da indire ai sensi dell’art. 14 della legge 241/90. In caso di dissenso la determinazione delle tariffe è devoluta alle Commissioni censuarie Gaetano Di Stefano Ed in più: alla lett. d) del comma 154 è stata disposta la revisione della disciplina in materia di Commissioni censuarie. In tali Commissioni deve essere garantita la rappresentatività di regioni, province e comuni. Gaetano Di Stefano Infine: alla lett. e) del comma 154 è previsto che la rendita catastale delle unità di categoria ordinaria deve essere determinata con criteri che tengano conto dei caratteri specifici dell’unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita. Gaetano Di Stefano La revisione del sistema estimale del catasto fabbricati I compiti di Catasto e Comuni Gaetano Di Stefano Competenze ed adempimenti .... L’Amministrazione centrale del Catasto ha: emanato il regolamento previsto dal comma 154 dell’art. 3 della legge 662/96 e dovrà definire i nuovi criteri di classamento Gaetano Di Stefano competenze .... Gli uffici provinciali del territorio dovranno provvedere alla: definizione delle nuove zone censuarie predisposizione dei nuovi prospetti di tariffa per ogni zona censuaria revisionata (collegati ai quadri di categorie e classi) definizione del nuovo classamento di ogni u.i.u. Gaetano Di Stefano competenze .... Ovviamente gli stessi uffici dovranno rideterminare, sulla base dei nuovi criteri che saranno stabiliti e con riferimento al mercato immobiliare, la rendita catastale delle unità immobiliari attualmente censite nei gruppi D ed E l’epoca di riferimento dei nuovi estimi è stata fissata al biennio 1996/97 Gaetano Di Stefano I Comuni dovranno: procedere alla formazione delle microzone secondo i criteri uniformi stabiliti dal Min. Finanze partecipare alla definizione dei prospetti di tariffa attraverso conferenze di servizio partecipare alle attività revisionali nell’ambito delle Commissioni censuarie provinciali Gaetano Di Stefano Altri adempimenti del Dipartimento Le operazioni revisionali vanno integrate con quelle connesse all’assunzione della superficie catastale espressa in metri quadrati lordi quale unico parametro di consistenza in sostituzione: del vano utile catastale (gruppo A) del metro cubo (gruppo B) del metro quadrato utile (gruppo C) Gaetano Di Stefano Le revisioni da fare qualche considerazione in più Gaetano Di Stefano La revisione delle zone censuarie La definizione di zona censuaria (Z.C.) di cui all’art. 11 del D.L. 652/1939, ed all’art. 5 del D.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142, è stata modificata dalla legge 427/89 In base a questa legge la Z.C. : costituisce una zona territoriale caratterizzata da caratteristiche similari negli aspetti ambientali e socio-economici. può comprendere il territorio di più Comuni, di un solo Comune o di porzioni di Comuni Gaetano Di Stefano All’attualità l’impostazione di un catasto basato su un’articolazione del territorio comunale in microzone omogenee impone un ripensamento del concetto e della funzione di zona censuaria. Gaetano Di Stefano Infatti nel nuovo quadro normativo la microzona è destinata a rappresentare lo strumento operativo idoneo a perimetrare aree urbane caratterizzate da una significativa omogeneità dei valori immobiliari, urbanistici e costruttivi a permettere la futura gestione delle valutazioni degli immobili con modalità automatiche Gaetano Di Stefano Invece, la zona censuaria è destinata a rappresentare un più ampio comprensorio avente elementi di omogeneità ambientale e socio-economico. tende quindi ad identificarsi con il territorio comunale e spesso con quello sovra comunale (quali ad es. comunità montane, circondari, consorzi di comuni o al massimo la stessa provincia) Gaetano Di Stefano Quindi la rilevanza della Z.C. si sposta dal profilo operativo a quello giuridico, in quanto le tariffe saranno riferite all’ambito territoriale della zona censuaria ciò costituisce una semplificazione gestionale, in quanto potranno essere evitate nel futuro le onerose procedure di individuazione di nuove tariffe comunali Gaetano Di Stefano Come detto le zone censuarie devono essere revisionate dagli Uffici provinciali del territorio coerentemente con le indicazioni fornite dai comuni in merito alle microzone dovranno essere sentite le amministrazioni provinciali Gaetano Di Stefano Una possibile articolazione catastale del territorio microzona comune zona censuaria Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione La revisione della qualificazione deve essere fatta dagli Uffici provinciali del territorio sulla base del nuovo quadro generale delle categorie Gaetano Di Stefano Il nuovo quadro generale delle categorie In merito si fa rilevare come il nuovo quadro generale di categorie sia contenuto nel Regolamento appena pubblicato Si verificherà la presenza nelle zone censuarie delle categorie contenute nel quadro generale, provvedendo a depennare quelle categorie che non fossero presenti. Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione Nel nuovo quadro di categorie sono stati previsti due raggruppamenti : Le categorie di unità immobiliari ordinarie R - residenze ed autorimesse; P - categorie di unità immobiliari di tipo pubblico e culturale; T - categorie di unità immobiliari di tipo terziario e commerciale Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione Le categorie di unità immobiliari speciali (per consistenza e caratteristiche) V - categorie di unità immobiliari speciali di tipo pubblico e culturale; Z - categorie di unità immobiliari speciali di tipo commerciale e terziario. Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione Con la definizione del nuovo quadro si è cercato di contemperare varie esigenze (di semplificazione, di aggiornamento e di classamento automatico) tra cui particolarmente significativa è la riduzione del numero di categorie dell’attuale gruppo delle abitazioni (gruppo A, la cui rendita complessiva rappresenta circa il 65% della rendita attribuita alle u.i. di tutti i gruppi). Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione Dalle attuali dieci categorie per le residenze (esclusi gli uffici privati, che nella revisione verranno considerati tra gli immobili a destinazione terziaria) si passerà a sole 3 categorie fra di loro chiaramente distinguibili Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione Le categorie A/1, A/2, A/3, A/4 e A/5 transiteranno nella nuova categoria R/1, che comprenderà le u.i. appartenenti a fabbricati di tipo “condominiale”, cioè fabbricati costituiti da numerose unità e in cui possono essere presenti anche negozi, uffici, laboratori, ecc. (tali unità immobiliari corrispondono a circa il 70% del totale del nuovo gruppo R) Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione Le cat. A/7 (villini) e A/8 (ville) passeranno nella cat. R/2; Le cat. A/6 (abitazioni di tipo rurale) e A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi) transiteranno nella categ. R/3; Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione La cat. A/9 (unità immobiliari di interesse storico artistico) passerà nel nuovo gruppo P per accorpamento con attuali categorie di unità a destinazione culturale (biblioteche, pinacoteche, ecc.), oppure nel gruppo Z, con la categoria Z10; La cat. A/10 (uffici e studi professionali) passerà nel nuovo gruppo T. Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione Altre importanti modifiche sono state apportate per meglio rispondere ad esigenze legate a procedure di classamento che dovranno necessariamente automatizzarsi con riferimento al nuovo parametro di consistenza. Gaetano Di Stefano La revisione della qualificazione E’ stato necessario mantenere in un gruppo speciale alcune categorie di immobili, seppure ordinarie per caratteri e diffusione sul territorio, in quanto il loro valore (o redditività) è più correttamente rapportabile a parametri di consistenza diversi dal metro quadrato (alberghi, cinema, distributori di carburante, ecc.). Gaetano Di Stefano La revisione dei prospetti delle tariffe Tale revisione va fatta per zona censuaria, accertando per ogni categoria la redditività media ordinaria minima e massima, con riferimento all’epoca censuaria 1996/97 Bisogna fare riferimento al mercato immobiliare e precisamente ai canoni medi ordinari ed ai prezzi medi di compravendita Gaetano Di Stefano Secondo il nuovo Regolamento, quindi occorre riferirsi ai valori ed ai redditi ovviamente, per i valori, bisognerà individuare anche i saggi di redditività locali Infatti, vale la relazione: Reddito = valore x saggio Gaetano Di Stefano La revisione dei prospetti delle tariffe Ovviamente, dai canoni medi lordi (minimi e massimi) di ogni categoria, bisognerà detrarre le spese di manutenzione straordinaria, ammortamento, assicurazione, sfitti ed inesigibilità, ecc. (secondo gli artt. da 14 a 26 e da 27 a 29 del Regolamento del 1942) Gaetano Di Stefano La revisione dei prospetti delle tariffe In pratica, determinata la rendita catastale minima e massima, per mq di u.i. di ogni categoria ordinaria, si dovrà suddividerne la differenza in rapporto allo scarto ammissibile fra due classi consecutive (15% circa). Gaetano Di Stefano La revisione dei prospetti delle tariffe Bisogna sottolineare il fatto che i redditi da accertare devono essere quelli più diffusi o frequenti (medi), scartando i dati singolari e occasionali. Infatti, anche le nuove norme si richiamano al principio dell’ordinarietà. Gaetano Di Stefano I dati di base ..... Ovviamente, i dati da accertare per i due livelli minimo e massimo devono fare riferimento ad unità immobiliari similari fra loro per caratteristiche edilizie Non è corretto mediare fra loro dati di entità molto diversa, in quanto la media ne risulterebbe falsata Bisogna fare anche attenzione ai diversi mercati esistenti nell’ambito della zona censuaria Gaetano Di Stefano I dati di base ..... Si raccomanda: di tenere conto delle caratteristiche degli immobili che meritano rispettivamente i livelli minimo e massimo di redditività nell’ambito della zona censuaria di tenere presente che per ogni categoria il livello minimo di redditività (classe minima) è da attribuire all’edificio di peggiori caratteristiche edilizie ed ubicato nella peggiore zona del comune in cui il mercato immobiliare fa registrare i minori prezzi il livello massimo di redditività (classe massima) è da attribuire all’edificio di migliori caratteristiche edilizie ed ubicato nella migliore zona del comune in cui il mercato immobiliare fa registrare i prezzi maggiori Gaetano Di Stefano I dati di base ..... Bisogna sempre tenere presente che: le caratteristiche posizionali definite dalla qualità urbana (livello di infrastrutture e dei servizi) e dalla qualità ambientale (livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici, naturalistici e determinati dall’attività umana) le caratteristiche edilizie delle u.i. (dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, struttura e dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano) devono sempre accertarsi con riferimento al principio dell’ordinarietà Gaetano Di Stefano I dati di base ..... Considerato che si tratta di un catasto di redditi, è anche da tenere presente che sul mercato il rapporto intercorrente tra reddito e valore (saggio) non è costante per ogni tipo di immobile. Infatti: agli immobili di minor pregio spesso si accosta una maggiore redditività agli immobili di maggior pregio non corrisponde un adeguata redditività (in quanto i locatori non apprezzano le caratteristiche che superano il loro reale bisogno) Gaetano Di Stefano I dati di base ..... Perciò si può affermare che in qualsiasi contesto urbano ed extraurbano le scale dei valori e dei redditi hanno un numero di gradini diversi Gaetano Di Stefano VALORI REDDITI MIN ...... ....... ........ ........ ........ Max MIN ...... Max I dati di base ..... Quanto illustrato è senz’altro un importante limite del catasto dei redditi, anche perché le rendite catastali si utilizzano prevalentemente per l’applicazione di imposte la cui base imponibile è il valore (perciò sarà necessario risalire dal reddito al valore con coefficienti moltiplicatori). Gaetano Di Stefano I dati di base ..... Quindi: se si farà riferimento al mercato locativo, si accerteranno redditi non corrispondenti alla scala di valori, creando sperequazioni nei livelli minimo e massimo per le imposte patrimoniali se si farà riferimento al mercato delle compravendite, si accerteranno redditi non reali creando analoghe sperequazioni per le imposte dei redditi Gaetano Di Stefano Il prospetto delle tariffe ....... Il regolamento prevede che i dati di base delle tariffe siano rilevati dalle seguenti fonti: l’Osservatorio del Min. delle Finanze le schede descrittive delle microzone le indagini di mercato Gaetano Di Stefano Le indagini di mercato E’ noto che il mercato immobiliare non è trasparente; negli ultimi tempi, però, sono stati creati diversi Osservatori di prezzi e canoni Gli osservatori più importanti non hanno la stessa base di riferimento e non interessano tutte le tipologie immobiliari Quello più completo è l’Osservatorio del Dipartimento del Territorio, però occorre adeguarlo alla struttura del nuovo sistema estimale del catasto fabbricati (ordinando i dati per zone censuarie, per microzone e per categorie) ed è necessario promuovere azioni per una maggiore credibilità dei dati Gaetano Di Stefano Le indagini di mercato Esistono anche associazioni che assistono i proprietari e gli inquilini nella stipulazione di contratti di locazione e pertanto custodiscono un discreto numero di dati Non trascurabili sono i dati che possono fornire le agenzie immobiliari ed in particolare le loro principali associazioni e le borse immobiliari Gaetano Di Stefano Le indagini di mercato Pertanto, i dati sul mercato sono disponibili, però: occorrono idee chiare e corrette tecniche di analisi, finalizzate alla perequazione di tali dati, sia a livello della zona censuaria sia a livello comunale, tra microzona e microzona occorre anche che i diversi osservatori vengano fra loro armonizzati al fine di creare un’unica rete informativa che alimenti i diversi serbatoi di dati Gaetano Di Stefano La revisione dei criteri di classamento L’Amministrazione catastale intende rivedere i criteri di classamento su basi parametriche Gaetano Di Stefano Si ritiene che tali criteri risolvino gli attuali problemi in quanto assicurano trasparenza del processo logico oggettività del risultato possibilità di dinamicizzare la valutazione nel tempo Gaetano Di Stefano I possibili nuovi criteri di classamento ...... Non sono trascurabili le potenzialità di utilizzo, seppure in via di prima approssimazione, dell’attuale classamento delle 43 milioni di unità immobiliari censite. Gaetano Di Stefano Dal punto di vista teorico.... Con i criteri parametrici si effettuano stime di beni immobili avendo a disposizione prezzi/canoni di altri beni di cui si conoscono le caratteristiche posizionali, ambientali, tipologiche, ecc. Gaetano Di Stefano I possibili nuovi criteri di classamento ...... Si osserva che: i criteri parametrici hanno bisogno di un notevole numero di dati e per questo motivo hanno una ridotta applicazione pratica Gaetano Di Stefano I possibili nuovi criteri di classamento ...... Tali criteri possono correttamente funzionare solo se si impongono dei vincoli con cui neutralizzare gli effetti di numerose caratteristiche In ambito catastale, lo strumento ideato per neutralizzare le caratteristiche più importanti è la microzona. Gaetano Di Stefano I possibili nuovi criteri di classamento ....... Essi si occupano in realtà della stima dei cosiddetti prezzi marginali impliciti delle caratteristiche che contraddistinguono le u.i.u. Gaetano Di Stefano I possibili nuovi criteri di classamento ......... Il concetto base parte dal presupposto che il valore Vi di una u.i. è uguale a quello di un’altra u.i. di prezzo noto Pn più o meno i costi K delle differenti caratteristiche Vi = Pn +/- K PS. K è anche detto parametro globale di apprezzamento Gaetano Di Stefano Le principali caratteristiche sono riferibili: al fattore posizionale correlato a livello di infrastrutture e dei servizi (qualità urbana) e livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici, naturalistici e determinati dall’attività umana (qualità ambientale) della microzona al fattore edilizio correlato a dimensione e tipologia, destinazione funzionale, epoca di costruzione, struttura e dotazione impiantistica, qualità e stato edilizio, pertinenze esclusive e livello di piano del fabbricato della singola unità immobiliare Gaetano Di Stefano Una possibile ipotesi operativa potrebbe prevedere la scelta della categoria in base alla destinazione ed alla tipologia (ad es. un’abitazione in condominio è R1, una villetta è R2, ecc.) la determinazione della tariffa in base al confronto tra le tariffe della categoria prescelta con il risultato della seguente espressione: T = V x r = (Va +/- Ka + (Vc +/- Kc)) x r Gaetano Di Stefano I termini dell’uguaglianza T = V x r = (Va +/- Ka + (Vc +/- Kc)) x r Va è la quota di valore pertinente al suolo (costante nella microzona) Vc è il costo di costruzione a nuovo delle diverse tipologie immobiliari Ka è il fattore posizionale Kc è il fattore edilizio r è il saggio di fruttuosità catastale Gaetano Di Stefano I termini dell’uguaglianza ........ Vc, potrebbe essere stabilito per aree geografiche allo stesso modo dell’equo canone E’ problematica, invece, la scelta di r : sono allo studio varie ipotesi. Una di queste potrebbe prevedere l’individuazione dei saggi per microzona attraverso il rapporto tra canoni e prezzi di vendita accertati sul mercato da uno speciale osservatorio Gaetano Di Stefano Le caratteristiche Ancor più problematica è la scelta delle caratteristiche e l’individuazione del loro peso Anche per questi elementi sono in corso studi e sperimentazioni e confronti con il mondo scientifico Si tende di costruire delle rubriche di coefficienti, una per ogni caratteristica, valide a livello nazionale Gaetano Di Stefano Le principali caratteristiche ........ Si ipotizza che: a livello nazionale, ogni caratteristica possa incidere in termini assoluti tra il coefficiente 0 ed il valore n a livello di microzona, si sceglierà, per ogni caratteristica, l’intervallo di coefficiente che interessa Tali operazioni verranno gestite con procedure informatiche Gaetano Di Stefano I vantaggi In questo modo non è più necessario fare riferimento a modelli di unità tipo Occorre però istituire Osservatori con il compito di tenere monitorato il territorio, i quali a scadenze prefissate si possano effettuare le occorrenti revisioni (utilizzando strumenti informatici) Gaetano Di Stefano La revisione del classamento Si tratta di attribuire a più di 40 milioni di u.i. ordinarie un nuovo classamento sulla base: dell’articolazione del territorio in microzone; dei nuovi quadri di categoria e classificazione dei criteri e dei fattori di classamento Gaetano Di Stefano La revisione del classamento ............ la categoria verrà assegnata in funzione della destinazione e tenendo conto di quella attuale la classe verrà assegnata tenendo conto dei livelli di redditività pertinenti alla microzona di ubicazione In ogni caso, si farà largo uso di procedure informatiche e delle informazioni emergenti dall’attuale classamento e da testimoni privilegiati conoscitori del territorio Gaetano Di Stefano La superficie catastale è una superficie lorda, determinata con criteri di tipo commerciale, costituita dalla somma della superficie: di ambienti caratterizzati da diverso apprezzamento di pertinenze esclusive (balconi, terrazzi, aree scoperte) Gaetano Di Stefano Gli elementi che costituiscono la superficie catastale la superficie lorda degli ambienti principali ed accessori costituenti l’unità immobiliare, considerando uno spessore massimo dei muri di 50 cm (25 cm se si tratta di muri in comunione) la superficie di balconi, terrazzi, aree scoperte i coefficienti di ragguaglio che consentono di uniformare l’apprezzamento di accessori e pertinenze a quello dei locali principali Gaetano Di Stefano Il mq catastale E’ stato adottato un criterio unico a livello nazionale, sia per motivi di semplicità sia nella speranza di creare le premesse per una standardizzazione dei diversi sistemi di misurazione della superficie oggi esistenti il riferimento al mq comprensivo dei muri, in quanto è quello più diffuso sul mercato e a cui sono riferiti i valori ed i canoni rilevabili commercialmente I coefficienti di ragguaglio sono stati stabiliti dopo aver analizzato gli usi del mercato nelle diverse e più significative località nazionali Gaetano Di Stefano Il mq catastale: alcune definizioni Locali o vani principali: sono locali aventi funzione principale per la categoria cui appartiene l’unità immobiliare per le abitazioni: le camere, la sala, lo studio, la cucina, ecc. per le autorimesse: il vano di deposito dei veicoli per i negozi: i locali di vendita ecc. Locali accessori a servizio diretto di quelli principali: sono locali ad uso corridoio, ripostiglio, bagni, ingresso, retronegozi, depositi di autorimesse, ecc. Gaetano Di Stefano Il mq catastale: alcune definizioni Locali o vani accessori a servizio indiretto di quelli principali: sono locali aventi funzione complementare non indispensabile per la categoria cui appartiene l’unità immobiliare (quali cantine, soffitte, depositi, ecc.). Possono essere: comunicanti dall’interno con l’u.i. (cioè con locali principali ed accessori diretti) non comunicanti dall’interno con l’u.i. Gaetano Di Stefano Il mq catastale: alcune definizioni Balconi, terrazzi e simili di pertinenza esclusiva. Sono comunicanti quando sono collegati direttamente all’u.i. a mezzo porte (anche attraverso scale) Sono non comunicanti nel caso contrario Aree scoperte di pertinenza esclusiva. Si tratta di aree cortilive, giardini, aree a parcheggio (non qualificabili quali autorimesse o posti macchina scoperti) di uso esclusivo dell’u.i. Gaetano Di Stefano Il mq catastale : alcune particolarità Lo spessore: dei muri interni e perimetrali viene considerato per intero fino ad un massimo di cm 50; dei muri in comunione viene computato per il 50%, fino ad un massimo di cm 25; 50 cm 25 cm 50 cm 25 cm 25 cm 50 cm spessore muro reale altra proprietà spessore muro catastale Gaetano Di Stefano La superficie dei locali principali e degli accessori: aventi altezza utile inferiore a 1,50 metri non entra nel computo della superficie catastale soffitta 1,49 m superficie non computabile 1,49 m tavernetta sezione pianta tavernetta Gaetano Di Stefano La superficie di scale, ascensori, rampe e simili: si calcola una sola volta misurando la loro proiezione orizzontale superficie vano scale computabile una sola volta sezione pianta Gaetano Di Stefano Il mq catastale: i criteri per i diversi gruppi Immobili del gruppo R Accessori indiretti Locali principali Accessori diretti comunicanti comunicanti 100 % (50% per R/4) S1 50 % non comunicanti non comunicanti fino a 25 mq 100 % Aree scoperte esclusive (1) Balconi, terrazze e simili (cantine, soffitte, ecc.) 25 % 30 % oltre 25 mq 10 % fino a 25 mq 15 % oltre 25 mq 5% fino alla sup. dei locali (a +b) oltre la sup. dei locali (a+b) 10 % 2% S2 (2) (1) Per la categoria R2 (ville e villini) l’area scoperta esclusiva si computa solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (S1). (2) Per le u.i. di questo gruppo, la superficie complessiva S2, degli accessori indiretti, dei balconi e terrazze e delle aree scoperte esclusive, entra nel computo della superficie catastale sino al massimo del 50 % della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (S1). Gaetano Di Stefano Il mq catastale: i criteri per i diversi gruppi Immobili del gruppi P Accessori indiretti (cantine, soffitte, ecc.) Locali principali Accessori diretti 100 % 100 % S1 comunicanti non comunicanti 50 % 25 % Balconi, terrazze e simili 10 % Aree scoperte esclusive 0% S2 Anche per le u.i. di questo gruppo, la superficie complessiva S2, degli accessori indiretti e di balconi e terrazze, entra nel computo della superficie catastale sino al massimo del 50 % della superficie dei vani principali e degli accessori diretti (S1). Gaetano Di Stefano Il mq catastale: i criteri per i diversi gruppi Immobili del gruppo T Accessori indiretti (cantine, soffitte, ecc.) Locali principali Accessori diretti 100 % 100 % (50% per T/1) S1 Gaetano Di Stefano comunicanti non comunicanti 50 % 25 % Balconi, terrazze e simili 10 % S2 Aree scoperte esclusive per tutte le categorie esclusa la T/1) solo per la categoria T/1) 10 % 20 % ORDINE La superficie Catastale A DESCRIZIONE 1 B 1) si misura al lordo dei muri e si computa con i coefficienti indicati a lato 1 2 tutte le categ. ordinarie escluso R/4 e T/1 categorie R/4 e T/1 TOTALE 1 Gruppo P Gruppo T 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50 S1 S1 S1 Accessori indiretti 2) lo spessore dei muri si calcola fino ad un massimo di 50 cm (se in comunione 25 cm) C 3) la superficie di scale, ascensori e simili si calcola una sola volta nella proiezione orizzontale D 1 comunicanti 0,50 0,50 0,50 2 non comunicanti 0,25 0,25 0,25 0,10 0,10 0,00 0,10 Balconi, terrazze e simili 1 comunicanti sino a 25 mq 0,30 2 comunicanti oltre 25 mq 0,10 3 non comunicanti sino a 25 mq 0,15 4 non comunicanti oltre 25 mq 0,05 Aree scoperte esclusive E 1 fino al100 % di S1 0,10 2 oltre il 100% di S1 0,02 3 5) la Sc si arrot. al mq 4 categoria R/2 fino a 5 volte S1 NOTA (1) 0,00 0,20 per la categ. T1 TOTALE 2 Gaetano Di Stefano Gruppo R Accessori diretti Sc = S1 + S2 4) la superficie di locali con altezza inferiore a m 1,50 non si computa Vani principali COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO se S2 > 50% S1 S2 = S2 (1) S2 (1) 0,50 S1 0,50 S1 S2 ESEMPIO N. 1 CATEGORIA R/1 N. SUP LORDA COEFF. DI SUPERFICE CAT AST ALE mq RAGGUAGLIO mq 80 ,0 0 1,00 80 ,0 0 20 ,0 0 1,00 20 ,0 0 solo categ. R/4 e T/1 0,50 0,00 Scale, asc ensori, e cc. 1,00 0,00 DESCRIZIONE Vani princ ipa li OGGETTO: Appartamento in fabbricato condominiale, con cantina all'interrato, soffitta sottotetto non comunicante e balcone. Acce ssori dire tti 1 tutte le categ. escluso R/4 e T/1 Acce ssori indiretti S1 = comunicanti non comunicanti 10 0,00 0,50 0,00 20 ,0 0 0,25 5,00 10 ,0 0 0,30 3,00 10 0,00 Balconi, terrazze e simili comunicanti sino a 25 mq 2 comunicanti oltre 2 5 mq 0,10 0,00 non comunicanti sino a 25 mq 0,15 0,00 non comunicanti oltre 2 5 mq 0,05 0,00 solo categ. dei grupp i P e T 0,10 0,00 Aree sc operte e sclusive -50 Sup . aree sco perte categ . R/2 0,00 Sup . aree sco perte altre catego rie de l g ruppo R 0,00 Sup . aree sco perte categ . T/1 0,20 0,00 Sup . aree sco perte altre catego rie de l g ruppo T 0,10 0,00 T ota le 2 3,00 S2 = 3,00 3,00 S1 + S2 = 10 3,00 S1/2 = 50 ,0 0 Arrotonda to a mq Gaetano Di Stefano 10 3 ESEMPIO N. 2 CATEGORIA R/1 N. SUP LORDA COEFF. DI SUPERFICE CATASTALE mq RAGGUAGLIO mq 80,00 1,00 80,00 20,00 1,00 20,00 solo categ. R/4 e T/1 0,50 0,00 Scale, ascensori, ecc. 1,00 0,00 DESCRIZIONE Vani principali OGGETTO: Appartamento in fabbricato condominiale, posto al piano rialzato, dotato di area scoperta esclusiva, di cantina all'interrato e balconi. Accessori diretti 1 tutte le categ. escluso R/4 e T/1 Accessori indiretti S1 = comunicanti non comunicanti 8,00 Totale superficie lorda 108,00 100,00 0,50 0,00 0,25 2,00 0,30 0,10 0,15 0,05 0,10 5,40 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 Balconi, terrazze e simili 2 comunicanti sino a 25 mq comunicanti oltre 25 mq non comunicanti sino a 25 mq non comunicanti oltre 25 mq solo categ. dei gruppi P e T 18,00 Aree scoperte esclusive Sup. aree scoperte categ. R/2 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo R Sup. aree scoperte categ. T/1 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo T S1/2 = -50 0,00 150,00 50,00 11,00 0,20 0,00 0,10 0,00 Totale 2 16,40 S2 = 16,40 16,40 S1 + S2 = 116,40 Arrotondato a mq Gaetano Di Stefano 116 ESEMPIO N. 3 CATEGORIA R/1 N. SUP LORDA COEFF. DI SUPERFICE CATASTALE mq RAGGUAGLIO mq 40,00 1,00 40,00 10,00 1,00 10,00 solo categ. R/4 e T/1 0,50 0,00 Scale, ascensori, ecc. 1,00 0,00 DESCRIZIONE Vani principali Accessori diretti OGGETTO: 1 Appartamento in fabbricato condominiale, posto al piano rialzato, dotato di cantina all'interrato e terrazzo di ampia superficie. tutte le categ. escluso R/4 e T/1 Accessori indiretti S1 = comunicanti non comunicanti 6,00 Totale superficie lorda 56,00 50,00 0,50 0,00 0,25 1,50 0,30 0,10 0,15 0,05 0,10 7,50 10,00 0,00 0,00 0,00 50,00 Balconi, terrazze e simili 2 comunicanti sino a 25 mq comunicanti oltre 25 mq non comunicanti sino a 25 mq non comunicanti oltre 25 mq solo categ. dei gruppi P e T 25,00 100,00 Aree scoperte esclusive -25 Sup. aree scoperte categ. R/2 0,00 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo R 0,00 Sup. aree scoperte categ. T/1 0,20 0,00 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo T 0,10 0,00 Totale 2 17,50 S2 = 17,50 17,50 S1 + S2 = 67,50 S1/2 = 25,00 Arrotondato a mq Gaetano Di Stefano 68 ESEMPIO N. 4 CATEGORIA R/2 N. DESCRIZIONE Vani principali SUP LORDA COEFF. DI SUPERFICE CATASTALE mq RAGGUAGLIO mq 125,80 1,00 125,80 32,00 1,00 32,00 0,50 0,00 1,00 12,00 Accessori diretti OGGETTO: 1 Villino su due piani, dotato di ampia cantina comunicante, di portico, terrazzo ed area scoperta di ampia superficie. tutte le categ. escluso R/4 e T/1 solo categ. R/4 e T/1 Scale, ascensori, ecc. 12,00 Accessori indiretti comunicanti S1 = 80,00 non comunicanti Totale superficie lorda 169,80 0,50 40,00 0,25 0,00 0,30 0,10 0,15 0,05 0,10 7,50 3,00 0,00 0,00 0,00 169,80 249,80 Balconi, terrazze e simili 2 comunicanti sino a 25 mq comunicanti oltre 25 mq non comunicanti sino a 25 mq non comunicanti oltre 25 mq solo categ. dei gruppi P e T 25,00 30,00 Aree scoperte esclusive Sup. aree scoperte categ. R/2 15,1 1000,00 15,10 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo R 0,00 Sup. aree scoperte categ. T/1 0,20 0,00 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo T 0,10 0,00 Totale 2 25,60 S2 = 25,60 25,60 S1 + S2 = 195,40 S1/2 = 84,90 Arrotondato a mq Gaetano Di Stefano 195 ESEMPIO N. 5 CATEGORIA R/2 N. DESCRIZIONE Vani principali OGGETTO: Villa su più piani, dotata di locali di deposito e lavanderia non comunicanti, portico, terrazzi comunicanti ed area scoperta di amplissima superficie. SUP LORDA COEFF. DI SUPERFICE CATASTALE mq RAGGUAGLIO mq 220,70 1,00 220,70 67,90 1,00 67,90 0,50 0,00 1,00 12,00 Accessori diretti 1 tutte le categ. escluso R/4 e T/1 solo categ. R/4 e T/1 Scale, ascensori, ecc. 12,00 Accessori indiretti S1 = comunicanti non comunicanti 130,70 Totale superficie lorda 431,30 300,60 0,50 0,00 0,25 32,68 0,30 0,10 0,15 0,05 0,10 7,50 10,00 0,00 0,00 0,00 300,60 Balconi, terrazze e simili 2 comunicanti sino a 25 mq comunicanti oltre 25 mq non comunicanti sino a 25 mq non comunicanti oltre 25 mq solo categ. dei gruppi P e T 25,00 100,00 Aree scoperte esclusive Sup. aree scoperte categ. R/2 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo R Sup. aree scoperte categ. T/1 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo T S1/2 = 393,988 20000,00 393,99 0,00 150,30 0,20 0,00 0,10 0,00 Totale 2 411,49 S2 = 150,30 150,30 S1 + S2 = 450,90 Arrotondato a mq Gaetano Di Stefano 451 ESEMPIO N. 6 CATEGORIA R/4 N. DESCRIZIONE Vani principali SUP LORDA COEFF. DI SUPERFICE CATASTALE mq RAGGUAGLIO mq 12,00 1,00 12,00 1,00 0,00 0,50 3,00 1,00 0,00 Accessori diretti OGGETTO: 1 Autorimessa con locale di deposito retrostante. tutte le categ. escluso R/4 e T/1 solo categ. R/4 e T/1 6,00 Scale, ascensori, ecc. Accessori indiretti S1 = 15,00 comunicanti 0,50 0,00 non comunicanti 0,25 0,00 comunicanti sino a 25 mq 0,30 0,00 comunicanti oltre 25 mq 0,10 0,00 non comunicanti sino a 25 mq 0,15 0,00 non comunicanti oltre 25 mq 0,05 0,00 solo categ. dei gruppi P e T 0,10 0,00 Totale superficie lorda 15,00 18,00 Balconi, terrazze e simili 2 Aree scoperte esclusive Sup. aree scoperte categ. R/2 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo R Sup. aree scoperte categ. T/1 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo T S1/2 = -7,5 0,00 0,00 7,50 0,20 0,00 0,10 0,00 Totale 2 0,00 S2 = 0,00 0,00 S1 + S2 = 15,00 Arrotondato a mq Gaetano Di Stefano 15 ESEMPIO N. 7 N. CATEGORIA DESCRIZIONE T/1 Vani principali SUP LORDA COEFF. DI SUPERFICE CATASTALE mq RAGGUAGLIO mq 120,50 1,00 120,50 1,00 0,00 Accessori diretti OGGETTO: 1 Negozio con vani di vendita su più piani, deposito comunicante al piano interrato, area scoperta esclusiva. tutte le categ. escluso R/4 e T/1 solo categ. R/4 e T/1 60,00 0,50 30,00 Scale, ascensori, ecc. 10,00 1,00 10,00 Accessori indiretti comunicanti S1 = 80,00 160,50 0,50 40,00 0,25 0,00 comunicanti sino a 25 mq 0,30 0,00 comunicanti oltre 25 mq 0,10 0,00 non comunicanti sino a 25 mq 0,15 0,00 non comunicanti oltre 25 mq 0,05 0,00 solo categ. dei gruppi P e T 0,10 0,00 non comunicanti Totale superficie lorda 160,50 270,50 Balconi, terrazze e simili 2 Aree scoperte esclusive -80,25 Sup. aree scoperte categ. R/2 0,00 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo R 0,00 Sup. aree scoperte categ. T/1 400,00 Sup. aree scoperte altre categorie del gruppo T S1/2 = 80,25 0,20 80,00 0,10 0,00 Totale 2 80,00 S2 = 80,00 80,00 S1 + S2 = 240,50 Arrotondato a mq Gaetano Di Stefano 241