DIMENSIONI DEL DISAGIO ABITATIVO
E STRATEGIE DI INTERVENTO
IL CASO DI FIRENZE
DIMENSIONI DEL DISAGIO ABITATIVO
E STRATEGIE DI INTERVENTO
IL CASO DI FIRENZE
Redazione a cura di
NOMISMA – SOCIETÀ DI STUDI ECONOMICI P.A.
Strada Maggiore, 44
40125 Bologna
tel. +39 (051) 6483.345-111
fax +39 (051) 223441
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Gruppo di lavoro
Luca Dondi dall’Orologio – Coordinatore
Gianluigi Chiaro
Marco Marcatili
Francesca Pagnini
Maura Perillo
Si ringrazia il Prof. Giuseppe Torluccio (Università di Bologna),
per il contributo riportato in Appendice 1
Concluso il 31 Maggio 2010
Lo studio è stato realizzato grazie al contributo di
e con il patrocinio di
Il sostegno garantito allo studio non comporta necessariamente la condivisione
dei contenuti, che devono essere ascritti unicamente a Nomisma.
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
4
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
INDICE
CAPITOLO 1 – Le dimensioni del disagio abitativo
7
CAPITOLO 2 – Gli attuali strumenti delle politiche abitative
35
CAPITOLO 3 – Le possibili linee di intervento
67
APPENDICE 1 – Il possibile impiego di risorse pubbliche per una
71
maggiore sostenibilità dei mutui
APPENDICE 2 – Iniziative locali e proposte nazionali
75
APPENDICE STATISTICA
79
BIBLIOGRAFIA
87
5
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
6
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
CAPITOLO 1
LE DIMENSIONI DEL DISAGIO ABITATIVO
7
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
8
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
L’evoluzione congiunturale del mercato immobiliare italiano
La crisi dopo
La recente crisi finanziaria, scaturita dall’accumularsi di eccessi speculativi, ha
un decennio
pesantemente condizionato le dinamiche immobiliari di tutte le economie
di fulgore
occidentali. La dimensione globale della finanza e l’ormai evidente
integrazione ed interdipendenza dei mercati hanno, infatti, determinato
inevitabili ricadute su un settore, che già mostrava segnali di fragilità.
Spinto da un quadro macroeconomico di evidente favore, l’immobiliare aveva
visto gonfiare quotazioni e transazioni per circa un decennio, archiviando di
fatto la pesante fase recessiva, che lo aveva caratterizzato per gran parte
degli anni ‘90. Proprio quando erano già apprezzabili le avvisaglie di un
imminente epilogo della fase espansiva e i più ottimisti preconizzavano
l’approssimarsi di un soft landing per un mercato ormai saturo, si è abbattuto
sul settore il ciclone finanziario, che ha avuto nella vicenda dei mutui subprime
americani niente più che un innesco in un contesto evidentemente esplosivo.
L’emotiva identificazione dei mutui come causa del crollo, associata
all’indissolubile legame stabilitosi negli anni del boom dell’indebitamento ed
espansione immobiliare, ha finito per rinsaldare il legame tra le dinamiche di
settore e la congiuntura economica generale. Si tratta di un fenomeno globale
a cui neanche i Paesi connotati da una finanziarizzazione relativamente
blanda hanno potuto in qualche modo sottrarsi. Di conseguenza, realtà come
l’Italia, pur forti di una posizione solida in materia di crediti immobiliari e
teoricamente al riparo da una crisi endogena e strutturale, sono risultate
evidentemente esposte al tracollo finanziario statunitense. La percezione di
rischiosità degli impieghi interbancari ha, infatti, enormemente accresciuto
l’onerosità dei finanziamenti, imponendo politiche di razionamento del credito,
che non potevano non avere pesanti riflessi sul mercato immobiliare.
Se dal punto di vista dei livelli di attività le conseguenze sono risultate da
subito eclatanti, da quello dei prezzi la rigidità dell’offerta e la modesta
diffusione di eccessi hanno rallentato l’avvio delle spirali recessive che hanno,
invece, interessato molti Paesi occidentali, quali Stati Uniti, Gran Bretagna,
Irlanda, Spagna e, in misura minore, Francia e Danimarca. La progressiva
attenuazione di tale rigidità ha portato, negli ultimi 18 mesi, ad una flessione
dei valori nominali residenziali nell’ordine del 10%.
Il dato medio italiano, di gran lunga sottodimensionato rispetto all’entità dei
fenomeni in atto a livello internazionale, rappresenta la risultante di andamenti
difformi. Da una parte le aree metropolitane, in cui il calo delle quotazioni è
risultato più sensibile in ragione della tendenza dei mercati maggiori ad
9
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
anticipare, amplificandole, le dinamiche generali, oltreché ad enfatizzare taluni
eccessi speculativi, dall’altra i comuni di piccole e medie dimensioni, dove non
si è andati oltre una modesta correzione dei valori rispetto ai massimi livelli
raggiunti.
Il ripetersi del
Il progressivo deterioramento del quadro congiunturale pare inevitabilmente
meccanismo
destinato a sfociare in un periodo recessivo di proporzioni non trascurabili,
espansione -
riproponendo di fatto lo schema che ha caratterizzato l’epilogo dei cicli
recessione
immobiliari precedenti.
13 Aree urbane – Prezzi medi correnti e costanti di
abitazioni nuove (Euro al mq)
Figura 1.1
Euro al mq
4.000
3.500
Prezzi correnti
3.000
Prezzi costanti 2009
2.500
2.000
IV
1.500
III
1.000
500
I
II
0
65676870 717374767779 808283858688 899192949597 980001030406 0709
Semestri
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Consulente Immobiliare.
La curva a prezzi correnti segnala l’evoluzione delle grandezze nominali
rilevate alle diverse date, mentre quella a prezzi costanti consente di
analizzare la dinamica dei valori del settore al netto della variazione generale
dei prezzi (inflazione).
La diffusa convinzione secondo cui la maggiore stabilità del contesto
macroeconomico di riferimento avrebbe consentito un’uscita meno traumatica
dalla fase espansiva, pare dunque trovare solo parziale riscontro nelle effettive
dinamiche di mercato.
L’evidente legame stabilitosi, nell’ultimo decennio, tra andamento immobiliare
e accessibilità al credito ha finito per accrescere l’esposizione del settore alle
tensioni finanziarie, concorrendo a perpetuare il classico meccanismo del
boom and bust, che ha da sempre caratterizzato le dinamiche immobiliari.
Al di là dell’anomala persistenza della fase ascendente, il ciclo appena
conclusosi ha mostrato una progressione delle quotazioni tutto sommato
omogenea nelle diverse zone cittadine, evidenziando in tal modo una
differenza strutturale rispetto alle situazioni espansive precedenti.
10
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
La modesta diffusione degli eccessi speculativi negli ultimi anni, testimoniata
dal profilo della curva che rappresenta il rapporto tra quotazioni centrali e
1
periferiche , non è risultata, a fronte degli shock esogeni descritti, una
garanzia di tenuta dei livelli raggiunti. E’ interessante notare come il mercato
fiorentino, a differenza di quelli maggiori, non abbia mai fatto registrare
differenze significative nell’evoluzione di valori delle diverse zone cittadine.
Figura 1.2
Prezzi medi di abitazioni usate: rapporto Centro-Periferia
nei principali centri urbani
4,00
3,50
3,00
Firenze
2,50
Milano
2,00
Roma
1,50
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1,00
Fonte: Nomisma.
Si prospetta, dunque, il perdurare della fase recessiva che oggi caratterizza
l’intero mercato italiano, anche se con intensità significativamente diverse, a
seconda dei contesti territoriali. A tal proposito è interessante notare come la
ciclicità degli andamenti e, più in generale, la volatilità dei valori, siano
fenomeni apprezzabili soprattutto in corrispondenza dei capoluoghi di
provincia di notevoli dimensioni. Si tratta di evidenze che possono essere
valutate, mettendo a confronto l’evoluzione dei prezzi di compravendita delle
13 maggiori aree urbane riportata in precedenza (Fig. 1.1) e la stessa
dinamica riferita ai restanti capoluoghi (Fig. 1.3).
1 Il rapporto tra i valori residenziali delle localizzazioni centrali e di quelle periferiche può essere utilizzato
come misura dell’uniformità della crescita dei contesti urbani per mettere in luce eventuali differenze
all’interno di dinamiche apparentemente analoghe.
11
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Figura 1.3
Italia senza le 13 Aree Urbane – Prezzi medi correnti
e costanti di abitazioni nuove (Euro al mq)
2.400
Prezzi correnti
Euro al mq
2.000
Prezzi costanti 2009
1.600
1.200
800
400
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Semestri
Fonte: Nomisma.
La modesta
Al di là di quelli che potranno essere gli scenari evolutivi, si vuole in questa
crescita dei
sede sottolineare l’intensità della crescita che ha caratterizzato il settore
redditi
immobiliare nell’ultimo decennio. In un contesto evidentemente alimentato da
familiari
fattori esogeni e da un’esuberanza dimostratasi in parte irrazionale, la
dinamica dei valori immobiliari non trova alcun riscontro nella contestuale
(modesta) evoluzione della capacità reddituale delle famiglie. Dal dopoguerra
in poi, i redditi delle famiglie non sono mai cresciuti così lentamente rispetto ai
valori reali delle abitazioni che, per contro, hanno raggiunto in questa fase
storica livelli mai toccati in passato. La discrasia risulta particolarmente
eclatante nelle realtà urbane di maggiori dimensioni, laddove la crescita del
settore è risultata, come detto, di gran lunga più accentuata che altrove.
La discrasia
I dati relativi alla città di Firenze ben rappresentano la situazione: da una parte
valori
l’ascesa delle quotazioni, cresciute a partire dal 1999 del 120%, dall’altra
immobiliari –
l’affannoso incremento del reddito familiare che, per lo stesso periodo, non è
reddito nel
andato oltre un esiguo 14%. Il differenziale di crescita tra costo di accesso al
contesto
settore e capacità di spesa, ha drasticamente ridotto il potere di acquisto
fiorentino
immobiliare. In neppure 20 anni le annualità di reddito familiare necessarie per
l’acquisto di un’abitazione nuova di 70 mq sono passate da poco meno di 4 ad
oltre 7,5.
E’ di tutta evidenza come il quadro descritto faccia risaltare un problema di
sostenibilità degli attuali livelli di prezzo, che la correzione al ribasso dell’ultimo
anno e mezzo ha solo in minima parte attenuato. La bassa crescita del reddito
pro capite ha inevitabilmente acuito i problemi di sostenibilità economica, sia
dei proprietari che dei locatari, in ragione dell’aumentata incidenza delle spese
12
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
complessive riconducibili all’abitazione (costi d’uso e di manutenzione).
Il tracollo delle compravendite (diminuite di oltre il 16% nell’ultimo triennio),
che ha interessato pressoché indistintamente tutto il territorio cittadino,
rappresenta l’inevitabile conseguenza di un mercato in cui le aspettative
dell’offerta e le disponibilità della domanda si sono ulteriormente divaricate,
nonostante il deterioramento congiunturale.
La centralità
Alla base del fenomeno deve essere posto il mutato approccio del sistema
del credito
creditizio nei confronti del settore. Se nella fase espansiva la disponibilità delle
banche verso una clientela ora ritenuta subprime aveva consentito di colmare
il gap tra costo di acquisto e disponibilità finanziaria (aumentando
enormemente l’orizzonte temporale delle esposizioni e il grado di copertura del
finanziamento rispetto al valore dell’immobile), la ritrovata selettività odierna
priva, di fatto, una parte cospicua di acquirenti di un contributo divenuto
imprescindibile.
Tavola 1.1
Evoluzione delle erogazioni per acquisti di abitazioni da
parte delle famiglie consumatrici (milioni di Euro)
Firenze
Italia
2009
1.176,8
50.884,5
2006
1.543,1
62.873,0
-23,7
-19,1
Var. % 2009/2006
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia.
La
rinnovata
rigidità
delle
banche
scaturita
dalla
drammatica
crisi
internazionale ha avuto, dunque, ripercussioni devastanti sui livelli di attività
del
settore
immobiliare,
nonostante
l’Italia
conservi
un’esposizione
complessiva verso il settore creditizio inferiore rispetto alla maggior parte dei
Paesi europei. A risentirne sono state soprattutto le famiglie con disponibilità
reddituali modeste o non stabilmente garantite, impossibilitate a ricorrere alla
capacità di integrazione o surroga della rete parentale. Si tratta, in buona
sostanza, della fascia di domanda a cui, come si vedrà in seguito, è precluso
qualsiasi accesso di mercato al bene casa e per cui il sussidio pubblico si
rivela in molti casi insufficiente, quando non addirittura inaccessibile.
Il credit crunch ha, dunque, concorso al ridimensionamento del mercato
immobiliare soprattutto nei contesti, come quello fiorentino, in cui risulta più
accentuata la propensione all’indebitamento (in parte riconducibile al recente
disallineamento tra dinamica immobiliare e reddituale). Il fenomeno non risulta,
tuttavia, territorialmente circoscritto alle sole maggiori aree urbane, come si
può evincere dai dati nazionali sopra riportati.
13
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Le evidenze
La flessione delle erogazioni per acquisto di abitazioni (-19,1% nel periodo
della
2006 – 2009), associata al sensibile aumento della componente di surroga e
ritrovata
sostituzione (passata da 1 a 15,5 miliardi di Euro nello stesso periodo),
selettività
consente di individuare, a livello nazionale, in oltre 25 miliardi di Euro la
bancaria
minore disponibilità di capitali finalizzati al sostegno di nuove transazioni
rispetto al 2006 (in provincia di Firenze la flessione può essere stimata
nell’ordine di 200 milioni di Euro). Se non si può negare il contributo
all’erosione imputabile alla minore pressione della domanda, non si può
neanche sottacere l’inequivocabile orientamento prudenziale delle banche
volto a privilegiare il trasferimento della clientela piuttosto che il supporto
dell’attività transattiva. La discrasia tra richieste ed impieghi assume
particolare evidenza con il progressivo attenuarsi della crisi economica e il
timido ritorno di interesse per l’acquisto immobiliare da parte di una domanda
che si trova, tuttavia, nelle condizioni di dover disporre di una dotazione di
capitale proprio addirittura superiore rispetto ai livelli pre crisi.
L’accentuazione
dell’inacessibilità
rappresenta
il
paradossale
lascito
dell’atteggiamento pro ciclico assunto dal sistema creditizio nella fase
espansiva e dell’inusitata selettività mostrata successivamente. La perdurante
rigidità dei prezzi, tipica di un mercato in cui continua ad essere molto elevata
la quota di famiglie proprietarie e la vischiosità del mercato coattivo, impone la
gestione
delle
situazioni
di
insolvenza
(nel
frattempo
notevolmente
aumentate), impedendo d’altra parte che il miglioramento delle condizioni di
accesso (e sostenibilità) venga garantito dallo sgonfiamento delle quotazioni.
La
Le ridotte capacità delle famiglie risultano evidenti anche prescindendo dalla
contrazione
considerazione della componente creditizia. Il potere di acquisto in termini di
del potere di
metri quadrati per annualità di reddito familiare, tra il 2008 e il 2009, si è,
acquisto
infatti, attestato su livelli di gran lunga inferiori rispetto ai minimi raggiunti al
immobiliare
termine delle precedenti fasi di crescita immobiliare. E’ di tutta evidenza come
l’approdo immobiliare presupponga, ora più che mai, la disponibilità di risorse
economiche che l’inadeguata dinamica dei redditi degli ultimi venti anni ha,
nella maggior parte dei casi, impedito di accumulare. In tale quadro, la
mancanza di un consistente supporto sancisce di fatto l’esclusione di una
quota rilevante della domanda.
Il problema della sostenibilità delle quotazioni immobiliari non si è, tuttavia,
posto in maniera improvvisa, anche se non si può negare l’enfatizzazione delle
percezioni in corrispondenza della recente crisi economico-finanziaria. Per
fare fronte all’onerosità dell’opzione di acquisto le famiglie, nel corso degli
anni, hanno significativamente accresciuto l’esposizione verso il sistema
14
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
creditizio, come si può evincere dai dati ufficiali relativi alle consistenze sopra
riportati.
Il credito agli
La temporanea apertura delle banche nei confronti di una clientela con
immigrati:
modeste disponibilità economiche (anche di provenienza immigrata) ha finito
una parentesi
per comportare una minore attenzione all’effettiva sostenibilità del debito,
effimera
garantendo un artificiale sostegno alle quotazioni e accrescendo, al contempo,
la vulnerabilità dell’intero sistema.
Fino al 2008, la quota di mercato straniera tra gli acquirenti delle abitazioni è
notevolmente cresciuta. Si è passati, infatti, dal 13,7% del 2004 al 17,5% del
2008, con un massimo, in termini assoluti, raggiunto nel corso del 2007.
Contestualmente al numero di compravendite, è anche lievitata la spesa
media (e, dunque, il ricorso al credito) per l’acquisto all’abitazione: dal 2004 al
2008 l’incremento è stato di circa il 38%.
Tavola 1.2
Anno
Italia - Compravendite di abitazioni da parte di immigrati
N.
N. compravendite
compravendite sul totale (in %)
Var. %
annua
Spesa media per
un'abitazione di 60
mq (in Euro)
2004
110.000
13,7
-
93.000
2005
116.000
13,9
5,5
103.000
2006
131.000
15,5
12,9
117.000
2007
135.000
16,7
3,1
124.000
2008
120.000
17,5
-11,1
128.000
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Censis.
Le difficoltà
La fragilità della situazione venutasi a determinare è ben rappresentata dalla
dei mutuatari
tavola seguente, in cui è riportata la quota di famiglie per le quali l’incidenza
della rata del mutuo sul reddito supera il 30%, vale a dire la soglia individuata
da Banca d’Italia come limite massimo di sostenibilità. Il quadro risulta ancor
più preoccupante se si tiene conto che dei due scenari prospettati all’epoca
dell’analisi (secondo semestre 2009), è stato quello alternativo ad aver trovato
effettiva concretizzazione.
15
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Tavola 1.3
Famiglie con rapporto tra rata mutuo e reddito familiare
superiore al 30%
Anno 2010
Scenario tendenziale*
Incidenza
Media reddito
famiglie
familiare
a rischio
Scenario alternativo**
Incidenza
Media reddito
famiglie
familiare
a rischio
Piemonte-Valle
d'Aosta
18,4
23.282
18,7
23.217
Lombardia
27,5
22.153
29,0
22.153
Trentino Alto Adige
31,1
29.654
33,6
29.341
Veneto
30,1
23.070
31,4
22.560
Friuli Venezia Giulia
18,1
20.004
18,1
19.282
Liguria
32,9
19.428
34,2
19.474
Emilia-Romagna
27,0
22.746
28,8
22.151
Toscana
30,2
22.554
30,7
22.403
Umbria-Marche
25,4
19.938
26,7
20.019
Lazio
21,9
20.319
23,1
19.473
Abruzzo-Molise
22,1
24.765
22,1
23.998
Campania
22,0
16.583
22,0
16.026
Puglia
28,6
15.781
30,0
15.817
Basilicata-Calabria
14,1
17.968
14,1
17.388
Sicilia
23,4
18.797
23,4
18.085
Sardegna
14,9
19.645
14,9
19.146
Totale
25,0
21.926
26,0
21.655
* Lieve ripresa di PIL e domanda interna dopo la forte contrazione registrata nel
2009.
** Ulteriore peggioramento delle condizioni economiche delle famiglie a causa
della crescita della disoccupazione.
Fonte: Osservatorio regionale sul costo del credito (Caritas - Fondazione Culturale
e Responsabilità Etica).
La politica monetaria fortemente espansiva adottata dalla Banca Centrale
Europea, che ha portato i tassi di riferimento dei mutui su valori pressoché
irrisori, ha in parte attenuato l’impatto della crisi sulla capacità di far fronte agli
impegni assunti. Le difficoltà delle famiglie sono ben sintetizzate dall’aumento
delle insolvenze (si consideri che le sofferenze in provincia di Firenze sono
aumentate del 64,8% da luglio 2008 a dicembre 2009), nonostante la non
trascurabile disponibilità delle banche italiane a rivedere le posizioni debitorie
con rinegoziazioni, surroghe e sostituzioni, nonché promuovendo moratorie
per le situazioni di disagio più acuto.
16
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
La spinta
Al di là degli aspetti legati al supporto creditizio, la dinamica dei prezzi
centrifuga
immobiliari nella lunga fase ascendente del mercato (1998-2008) ha senz’altro
della
favorito il processo di suburbanizzazione, innalzando progressivamente la
popolazione
soglia di accessibilità al bene casa. È proprio agli eccessi alla base
residente
dell’ampliamento dei differenziali esistenti sul mercato immobiliare che deve
essere attribuito un peso notevole nel declino demografico del centro storico e,
più in generale, del comune capoluogo, a fronte dell’evoluzione degli altri
comuni dell’area metropolitana.
Evoluzione demografica nella
Provincia di Firenze (2000-2008)
Tavola 1.4
2000
2001
2002
2003
2004
Comune di Firenze
(Centro Storico)
70.051
70.039
69.258
68.967
67.876
Comune di Firenze
(Periferia)
304.728
303.442
301.914
301.307
299.660
Comune di Firenze
374.779
373.481
371.172
370.274
367.536
Prima Cintura Firenze
191.070
187.272
187.597
189.737
190.369
LODE Fiorentina (senza
Firenze)
423.418
419.839
422.836
427.841
432.233
Provincia di Firenze
1.186.878
1.161.828
1.167.090
1.191.341
1.204.214
2005
2006
2007
2008
Var. %
00-08
Comune di Firenze
(Centro Storico)
67.327
66.664
66.210
66.531
-5,02%
Comune di Firenze
(Periferia)
299.574
299.302
298.500
299.128
-1,84%
Comune di Firenze
366.901
365.966
364.710
365.659
-2,43%
190.875
190.560
193.017
194.947
2,03%
434.782
436.728
442.747
447.418
5,67%
1.210.817
1.215.447
1.222.830
1.230.697
3,69%
Prima Cintura
Firenze
LODE Fiorentina
(senza Firenze)
Provincia di Firenze
Fonte: Comune di Firenze.
La scelta localizzativa rappresenta in molti casi l’inevitabile conseguenza
dell’onerosità immobiliare, più che un’autonoma determinazione delle famiglie
alla ricerca di migliori condizioni ambientali. Non è, dunque, azzardato
ipotizzare che l’allontanamento dal centro storico e, in parte, dal comune
capoluogo rappresenti un fenomeno ciclico della durata di alcuni anni, in parte
imputabile agli anomali livelli raggiunti dai valori immobiliari. Se non vi sono
dubbi che l’ascesa dei valori immobiliari abbia rappresentato una concausa del
fenomeno di suburbanizzazione, pare altrettanto evidente che, nonostante
l’attuale fase di crisi del settore, l’eccessiva lentezza con cui le quotazioni si
17
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
stanno
adeguando
alle
mutate
condizioni
di
mercato
costituisca
un’insormontabile barriera all’entrata per molte famiglie intenzionate ad
insediarsi (o a reinsediarsi) nel comune capoluogo.
Come già evidenziato, nel corso dell’ultimo triennio, la popolazione all’interno
del capoluogo è aumentata malgrado la spinta alla suburbanizzazione abbia
contribuito ad un saldo verso l’esterno del comune fortemente negativo
(nonostante la sensibile attenuazione del fenomeno rilevata nel 2009).
Tavola 1.5
Saldo migratorio per localizzazione a Firenze
Comuni prima cintura
Provincia di Firenze
Altre province toscane
Regione Toscana
2007
2008
2009
-962
-987
-808
-2.187
-1.985
-1.351
-756
-661
-274
-2.943
-2.646
-1.625
Italia Settentrionale
-303
-354
-92
Italia Centrale
-83
-21
92
Italia Meridionale
486
613
745
Italia Insulare
91
89
163
Totale immigrati da altre regioni
191
327
908
Italia
-2.752
-2.319
-717
Estero
3.251
4.564
5.645
Totale
499
2.245
4.928
Fonte: Comune di Firenze.
L’incremento è dovuto al robusto afflusso di nuovi residenti dalle altre regioni
italiane e, soprattutto, dall'estero, che si è contrapposto allo spostamento di
residenti dal comune capoluogo verso la provincia e la regione. Se il contributo
garantito dal resto d’Italia risulta tutto sommato contenuto e, in larga parte,
rappresentato da cittadini provenienti dall’Italia meridionale, è quello di origine
straniera che ha consentito di compensare il fenomeno di suburbanizzazione
dei residenti fiorentini e di rendere il saldo migratorio totale di segno positivo (+
949 residenti nel 2008 e + 3.242 nel 2009).
18
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Popolazione residente nel Comune di Firenze
(2007-2009)
Tavola 1.6
2007
2008
2009
Nati vivi
2.805
3.223
3.010
Morti
4.560
4.519
4.696
Saldo naturale
-1.755
-1.296
-1.686
Immigrati
10.700
11.827
14.285
Emigrati
10.201
9.582
9.357
499
2.245
4.928
Saldo migratorio
Saldo totale
-1.256
949
Popolazione
364.710
365.659
residente
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Comune di Firenze.
3.242
368.901
In particolare è possibile apprezzare come l’afflusso di stranieri abbia quasi
interamente compensato (sia considerando l’intervallo dal 2000 al 2009 che
limitandosi all’ultimo anno) la fuoriuscita di popolazione autoctona da ogni
singolo quartiere.
Tavola 1.7
Comune di Firenze – Evoluzione della popolazione
residente per Quartiere (2000-2009)
Variazione %
Variazione %
totale
totale
popolazione
popolazione
residente (senza
residente
stranieri)
2000-2009
2000-2009
Variazione %
totale
popolazione
residente
2008-2009
Variazione %
totale
popolazione
residente (senza
stranieri)
2008-2009
Quartiere 1
-4,6%
-13,3%
0,5%
-1,5%
Quartiere 2
-2,8%
-8,7%
0,6%
-0,7%
Quartiere 3
-2,1%
-7,1%
0,7%
-0,6%
Quartiere 4
0,0%
-6,5%
0,7%
-0,6%
Quartiere 5
0,8%
-8,1%
1,6%
-0,2%
Totale
-1,6%
-8,8%
0,9%
-0,7%
Fonte: Comune di Firenze.
La presenza di stranieri a Firenze è, in soli 9 anni, più che raddoppiata,
comportando un incremento dell’incidenza sul totale dei residenti dal 5,7% del
2000 al 12,5% del 2009. Il flusso migratorio risulta, dunque, fortemente
caratterizzato
dalla
componente
straniera,
che
si
va
a
stabilire
prevalentemente in zone periferiche (nel 2009 quasi un quarto degli stranieri
risiede in periferia) piuttosto che nel centro storico. A livello di incidenza della
componente straniera sul totale della popolazione residente si segnala,
rispetto al 2000, un notevole incremento in entrambe le circoscrizioni: in centro
19
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
si è passati dal 10,5% al 18,6% mentre in periferia dal 4,6% all’11,2%.
L’eterogeneità della popolazione straniera (si contano all’incirca 94 nazionalità
differenti) contribuisce alla frammentazione della popolazione immigrata sul
territorio comunale.
Tavola 1.8
Comune di Firenze – Evoluzione della componente
straniera (2000-2009)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
21.202
23.958
25.464
28.428
30.377
32.778
35.227
37.634
40.898
46.268
Residenti
in Centro
(%)
34,6
33,9
33,1
32,3
31,5
30,4
28,9
28,2
27,6
26,9
Residenti
in
Periferia
(%)
65,4
66,1
66,9
67,7
68,5
69,6
71,1
71,8
72,4
73,1
Incidenza
sul totale
(%)
5,7
6,4
6,9
7,7
8,3
8,9
9,6
10,3
11,2
12,5
Stranieri
residenti
Fonte: Comune di Firenze.
La risultante delle dinamiche migratorie descritte è la costante diminuzione di
residenti autoctoni all’interno o nelle vicinanze del centro della città e, in
contrapposizione, l’aumento dei cosiddetti city users, ossia non residenti che si
spostano quotidianamente, per motivi di lavoro o personali, verso il comune
capoluogo.
La
Dall’analisi dei dati sulle unità abitative realizzate negli ultimi anni nel Comune
contestuale
di Firenze e da una ricognizione dello stock residenziale esistente è possibile
(sovra)
rilevare un andamento della produzione edilizia totalmente avulso dalle
produzione
dinamiche migratorie che contraddistinguono il capoluogo toscano. Il processo
edilizia
di suburbanizzazione in atto non sembra, dunque, trovare riscontro nell’attività
edilizia degli ultimi anni. Lo stock residenziale, che a fine 2009 è possibile
stimare in circa 196 mila unità (+13% rispetto al 2000), evidenzia l’esuberanza
edilizia, in corrispondenza della fase marcatamente espansiva del mercato
immobiliare, a fronte della continua contrazione della popolazione residente.
L’ascesa dei prezzi immobiliari, pur determinando una spinta centrifuga della
popolazione residente, sembra aver unicamente rappresentato uno stimolo
per la produzione edilizia.
Le dinamiche descritte hanno finito per creare un’offerta che eccede le
capacità di assorbimento agli attuali livelli di prezzo. L’arretramento dei prezzi
fin qui registrato non pare di per sé sufficiente a ridurre il gap che separa la
disponibilità di parte della domanda e le esigenze dell’offerta, al punto da
20
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
indurre una riflessione preoccupata sulle prospettive dell’ingente stock edilizio
recentemente prodotto o in fase di ultimazione. Una soluzione che riduca tale
distanza, con il concorso di istituzioni pubbliche e private, rappresenta in
questa fase un’opportunità di contenimento del disagio abitativo e, al tempo
stesso, di salvaguardia di un sistema imprenditoriale messo pesantemente in
crisi dalla recessione.
Tavola 1.9
Firenze – Evoluzione dello stock edilizio residenziale
Comune capoluogo
Totale Provincia
2000
173.508
406.295
2001
175.857
412.209
2002
178.228
421.775
2003
180.605
430.943
2004
178.228
421.775
2005
185.543
451.278
2006
188.250
461.562
2007
192.387
475.423
2008
194.648
483.921
2009
196.073
491.227
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio.
Se non vi sono dubbi che sul lungo ed intenso ciclo di sviluppo immobiliare
abbia influito il miglioramento delle condizioni di accesso al credito, occorrerà
ora valutare il contributo che il sistema bancario, esaurita la fase di autotutela,
saprà garantire al rilancio del settore. I grandi progetti residenziali paiono,
nell’immediato, destinati a vedere dilatati significativamente i tempi di
realizzazione, frenati da un mercato saturo, in cui l’offerta non risulta affatto
carente. L’esiguità dei tassi d’interesse non rappresenta, di per sé, un
elemento in grado di stimolare il mercato né, tantomeno, di farne lievitare
nuovamente i valori.
L’insostenibi-
L’analisi fin qui svolta ha consentito di evidenziare l’insostenibilità degli attuali
lità degli
prezzi di mercato per una rilevante quota della domanda. Si tratta, tuttavia, di
attuali valori
un’evidenza che non risulta circoscritta al solo settore della compravendita, ma
di mercato
che contraddistingue a pieno titolo anche quello delle locazioni. La dinamica
dei canoni nell’ultimo decennio, seppure meno accentuata rispetto ai prezzi di
vendita, è stata comunque marcatamente espansiva e in alcun modo
paragonabile alla contestuale evoluzione delle possibilità economiche delle
famiglie. Al proposito si deve rilevare, inoltre, che se per gli acquisti il ricorso al
21
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
credito consente di integrare, almeno a livello teorico, le risorse disponibili, per
gli affitti le famiglie non sono nelle condizioni di attivare alcun tipo di sostegno.
Numero indice (1991=100)
Figura 1.4
Comune di Firenze - Evoluzione di prezzi e canoni di
abitazioni e del reddito familiare nel periodo 1991-2009
(Valori in numero indice, 1991=100)
240
220
200
180
160
140
120
100
80
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Reddito medio
Prezzi abitazioni
Canoni abitazioni
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
Il confronto tra i canoni di mercato e il reddito medio risulta così impietoso. La
progressiva erosione della superficie locabile con un’annualità di reddito medio
familiare, passata da 610 a 358 mq a livello nazionale e da 418 a 236 mq con
riferimento a Firenze, ben rappresenta le difficoltà che nelle maggiori aree
urbane del Paese le famiglie sono chiamate a sostenere per fare fronte ai
canoni di mercato.
La difficoltà
Sulla base dei redditi dichiarati dalle persone fisiche è, infatti, possibile
delle famiglie
verificare la quota dei nuclei per i quali l’incidenza del canone di un’abitazione
se costrette
di modeste dimensioni risulterebbe eccedere la soglia di sostenibilità del 30% .
ad affrontare
Si tratta di un’ipotesi meramente teorica in quanto, come si vedrà, la diffusione
i canoni di
della proprietà immobiliare circoscrive significativamente il mercato dell’affitto,
mercato
ma che ben dimostra l’insostenibilità delle attuali quotazioni per le fasce di
2
reddito medio basse, vale dire quelle per cui, quasi sempre, l’opzione locativa
non rappresenta una scelta bensì una necessità. Come rileva l’Istat “per le
famiglie più povere, ma in generale per quelle di più recente costituzione,
l’acquisto di un’abitazione rappresenta una strada più difficilmente praticabile
data la minore disponibilità di risorse reddituali e patrimoniali adeguate e gli
3
ostacoli che si frappongono all’accesso al credito” .
2
Per compensare il fenomeno dell’elusione ed evasione fiscale che inevitabilmente sottodimensiona la
capacità reddituale delle famiglie, si è fatto riferimento a valori immobiliari contenuti (media periferia) e ad
una dimensione dell’unità abitativa (70 mq) inferiore rispetto al dato medio rilevato dall’Istat.
3
L’abitazione delle famiglie residenti in Italia – Anno 2008, 26 febbraio 2010.
22
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Sostenibilità dei canoni di mercato
nelle principali aree urbane
Tavola 1.10
Canone
medio
(in Euro al mq
per anno)
Canone
mensile^
(in Euro)
Soglia reddito
dichiarato*
(in Euro)
Famiglie
potenzialmente
sotto soglia (in %)
Bologna
108,5
633
25.317
49,4
Firenze
113,5
662
26.483
53,9
Milano
118,0
689
27.545
55,9
Napoli
87,5
510
20.417
56,5
Padova
92,5
540
21.583
35,6
Palermo
75,0
438
17.500
37,7
Roma
139,4
813
32.516
57,2
^ Riferito ad un'abitazione usata di 70 mq ubicata in zona periferica.
* Soglia sotto la quale il canone di mercato risulta insostenibile (incidenza > 30%).
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
Dalla tavola si evince che nelle grandi città, in cui la dinamica immobiliare è
stata più marcata, più di una famiglia su due sarebbe chiamata ad accollarsi
un onere potenzialmente insostenibile. Una specifica annotazione deve essere
fatta a proposito delle città meridionali per le quali le evidenze numeriche
relative al reddito imponibile delle persone fisiche autorizzano ad ipotizzare un
livello di evasione fiscale più accentuato rispetto alle altre realtà considerate.
4
La diffusione trasversale del fenomeno induce, tuttavia, a ritenere che la
distribuzione dei redditi dichiarati non si discosti in misura rilevante da quella
effettiva, confermando, di fatto, il dimensionamento del disagio che emerge
dall’analisi.
L’impennata
Non stupisce, dunque, che la pesante recessione economica dell’ultimo
delle
biennio abbia messo definitivamente in crisi situazioni già precarie (si veda il
richieste di
Riquadro I), comportando un’esponenziale crescita dei casi di insolvenza. Il
esecuzione
drammatico aumento dei provvedimenti di sfratto per morosità (+247% rispetto
di sfratto
al 2008) rappresenta l’inevitabile epilogo di un mercato, la cui eccessiva
esuberanza ha compromesso gambe troppo gracili. L’incidenza della
componente riconducibile ad inadempienze del locatario ha ormai raggiunto,
anche nel Comune di Firenze, valori prossimi all’80%, in linea con il dato
medio nazionale.
4
In proposito, da un’indagine della Corte dei Conti sul patrimonio immobiliare di ERP della Regione
Campania, gestito da IACP e Comune di Napoli, si rileva che il 64,6% degli 88.183 assegnatari risulti
senza reddito.
23
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Evoluzione degli sfratti per morosità in Provincia di
Firenze nel periodo 2008-2009
Figura 1.5
2008
1.174
1.148
2009
773
331
Comune capoluogo
Resto della Provincia
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Ministero dell’Interno.
La drastica accelerazione del fenomeno in corrispondenza dell’acuirsi della
crisi economica risulta ancora solo in parte rappresentata dai dati relativi alle
richieste di esecuzione. Il ritardo temporale con cui le difficoltà delle famiglie
trovano riscontro in un atto formale di un’Autorità, induce a ritenere che il
fenomeno abbia raggiunto solo oggi la fase di massima intensità. L’efficienza
tipicamente fiorentina delle esecuzioni con intervento dell’Ufficiale Giudiziario
(che nel 2009 hanno rappresentato il 40,8% delle richieste presentate a fronte
di un dato medio nazionale pari al 23,7%), rende ancora più urgente
l’adozione di iniziative di contenimento e gestione delle criticità.
Tavola 1.11
Richiesta di esecuzione e sfratti eseguiti
in provincia di Firenze
Provincia di
Firenze
Richieste di
esecuzione
Sfratti
eseguiti
Eseguiti/Richieste
(%)
2001
576
204
35,4
2002
1.012
517
51,1
2003
1.189
673
56,6
2004
1.146
617
53,8
2005
978
555
56,7
2006
945
528
55,9
2007
858
421
49,1
2008
1.358
643
47,3
2009
1.429
583
40,8
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Ministero dell’Interno.
24
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Tavola 1.12
Efficienza delle procedure esecutive
2008
Richieste di
esecuzione
Sfratti
eseguiti
% Sfratti
eseguiti/Richieste
Provincia di Firenze
2.895
583
40,8%
Toscana
7.857
2.227
28,3%
Italia
116.573
27.584
23,7%
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Ministero dell’Interno.
La situazione fin qui descritta non deve, tuttavia, ritenersi unicamente
5
circoscritta ai soli mercati metropolitani. Dai dati pubblicati da Banca d’Italia e
6
Istat emerge, infatti, con chiarezza che la scelta locativa, oltre ad essere in
costante contrazione da più di un ventennio, risulta essere ormai prerogativa
pressoché esclusiva delle classi meno abbienti già nei centri di medie
dimensioni, dove la dinamica espansiva dei valori immobiliari è risultata solo in
parte più contenuta.
5
6
Banca d’Italia, I bilanci delle famiglie italiane, anni vari.
ISTAT, L’abitazione delle famiglie residenti in Italia, anni vari.
25
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
RIQUADRO I
Il disagio abitativo in Italia: un fenomeno che la crisi ha solo radicalizzato
Che il disagio abitativo, nelle sue molteplici dimensioni (inaccessibilità del mercato per l’acquisto
della prima abitazione, insostenibilità dei canoni o delle rate dei mutui rispetto al reddito
complessivo disponibile, onerosità delle spese e inadeguatezza dell’abitazione rispetto alle
esigenze familiari) rappresenti in Italia un problema rilevante, a prescindere dalla crisi
7
economica, lo dimostra l’ultima indagine disponibile EU-SILC su redditi e condizioni di vita delle
famiglie europee.
Tavola I
Alcuni indicatori di disagio economico associato all’abitare
Famiglie con mutuo in
arretrato con le rate
Famiglie in affitto in
arretrato con l'affitto
(%)
(%)
Famiglie in ritardo con il
pagamento delle utenze
(%)
Francia
4
10
6
Germania
/
3
4
Italia
5
11
9
Regno Unito
2
6
4
Spagna
6
7
4
Fonte: Indagine EU-SILC 2007 sui redditi e sulle condizioni di vita delle famiglie europee.
Dai risultati si evince che già nel 2006, ossia ben prima del manifestarsi della crisi
internazionale, il quadro del disagio abitativo delle famiglie italiane presentava elementi di
maggiore deterioramento rispetto ai principali Paesi europei. Gli indicatori di difficoltà economica
associata all’abitare si attestavano, infatti, su livelli generalmente più elevati, sia che si trattasse
di proprietà che di affitto. Emerge ancora una volta come il disagio interessi trasversalmente,
anche se con intensità diversa, tutte le forme di possesso e la proprietà non sempre rappresenti
una forma di protezione dal rischio, al punto che solo in Italia, Spagna e Cipro oltre la metà delle
famiglie residenti ritengono oggi pesante o addirittura insostenibile l’onere rappresentato dai
costi per la casa.
7
Statistics on Income and Living Conditions.
26
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Le diverse
Il quadro desumibile dalle fonti più autorevoli viene confermato da recenti
forme di
indagini di Nomisma da cui risulta che il 65,9% delle famiglie in affitto dispone
possesso a
di un reddito inferiore a 2.000 Euro mensili, mentre solo il 6,8% afferma di
livello
percepire più di 4.000 Euro mensili. Attualmente si stima che, a livello
nazionale …
nazionale, le famiglie in affitto si attestino poco sotto quota 5 milioni di unità,
8
con un’incidenza complessiva rispetto ad altre forme di possesso del 20%, a
fronte dell’orientamento largamente prevalente per la forma proprietaria che
riguarda oltre il 68,7% del totale, a cui si deve aggiungere l’11,3% che dichiara
altre forme di possesso (usufrutto, uso gratuito ed altro), in larga parte
riconducibili alle disponibilità della rete di protezione familiare (al proposito si
veda il Riquadro II).
Tavola 1.13
Forma di possesso dell’abitazione per fasce
di reddito in Italia
Proprietà
Affitto
Altro titolo
Totale
6.133.992
3.265.078
1.518.483
10.917.553
56,2%
29,9%
13,9%
100%
Famiglie con reddito fino 2.000 Euro
numero
quota
Famiglie con reddito 2.000-4.000 Euro
numero
quota
7.175.548
1.351.714
956.923
9.484.185
75,7%
14,3%
10,1%
100%
Famiglie con reddito oltre 4.000 Euro
numero
quota
3.685.102
338.960
321.577
4.345.640
84,8%
7,8%
7,4%
100%
16.994.642
4.955.752
2.796.984
24.747.378
68,7%
20,0%
11,3%
100%
Famiglie in totale
numero
quota
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su dati Istat e Banca d’Italia.
Se a livello nazionale la proprietà risulta l’opzione ampiamente maggioritaria,
nelle aree metropolitane la situazione risulta solo leggermente più equilibrata.
Nei grandi centri la locazione rappresenta, infatti, la scelta “obbligata” delle
famiglie residenti con modeste disponibilità economiche, per cui l’accesso alla
proprietà è, di fatto, impraticabile.
8
Indagine realizzata con metodo CATI (Computer-Assisted Telephone Interviewing) su un campione di
400 famiglie residenti nel Comune di Firenze. L'indagine ha seguito un campionamento probabilistico
stratificato; per circoscrivere le possibili problematiche derivanti dall'errore di copertura telefonica, è stata
garantita la rappresentatività dei risultati attraverso un’attenta scelta delle variabili di stratificazione,
individuate nel quartiere di residenza, sesso, età. Per salvaguardare l'accuratezza dei dati raccolti,
l'indagine ha coinvolto il capo-famiglia. Si è, inoltre, proceduto ad integrare le risultanze delle indagini con
le evidenze desunte da interviste face to face realizzate per recuperare il target non rappresentato nella
copertura telefonica.
27
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
… e a livello
La situazione di Firenze conferma il quadro delineato, evidenziando un livello
fiorentino
di incidenza dell’affitto superiore alla media nazionale (23,7% contro 20%),
con punte addirittura del 38,3% in corrispondenza della fascia di reddito
familiare fino a 2.000 Euro. Tale risultato risente in maniera significativa del
crescente peso della componente di provenienza extracomunitaria, in
corrispondenza della quale l’opzione locativa risulta nettamente prevalente.
Tavola 1.14
Forma di possesso dell’abitazione nel Comune di Firenze
numero
quota
Proprietà
Affitto
Altro
Totale
119.482
43.030
19.129
181.601
65,8%
23,7%
10,5%
100%
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie
fiorentine, marzo 2010.
Tavola 1.15
Fasce reddito
Forma di possesso dell’abitazione per fasce
di reddito nel Comune di Firenze
Famiglie
Affitto
Incidenza
Fino 2.000 Euro
74.096
28.350
38,3%
2.000-4.000 Euro
68.199
11.737
17,2%
Oltre 4.000
39.306
2.943
7,5%
Totale
181.601
43.030
23,7%
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie
fiorentine, marzo 2010.
28
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
RIQUADRO II
Il comodato d’uso gratuito: una forma di ammortizzatore sociale
Sulla base della già citata indagine EU-SILC del 2007 è possibile confrontare le diverse forme di
possesso immobiliare tra le famiglie europee. Dai dati riportati si può osservare come l’Italia si
confermi un Paese ad elevata vocazione proprietaria, a differenza di paesi come Germania,
Austria o Paesi Bassi, dove prevale il ricorso alla locazione. Al di là di questi aspetti che
appaiono ormai consolidati, risulta interessante focalizzare l’attenzione sulla quota di famiglie
che usufruiscono di una casa gratuitamente, ossia grazie all’istituto del comodato d’uso. A fronte
di una media europea del 6%, l’Italia si pone ben oltre tale dato, raggiungendo addirittura il 10%.
Tavola II
Distribuzione percentuale delle famiglie europee per titolo di occupazione della casa
Proprietà
Affitto a canone di
mercato
Germania
46
46
Affitto a canone
inferiore ai prezzi
di mercato
6
Austria
52
33
8
7
Paesi Bassi
56
43
0
0
Francia
58
22
16
4
Danimarca
58
42
0
0
Svezia
62
36
2
0
Regno Unito
71
8
19
1
Italia
72
15
4
10
Portogallo
73
11
8
9
Grecia
73
20
1
6
Spagna
83
8
3
7
Totale
64
21
8
6
Uso gratuito
3
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati EU-SILC 2007.
Tale istituto, soprattutto in Italia, può essere, a tutti gli effetti, considerato alla stregua di una
forma di ammortizzatore sociale. Il presupposto alla base di tale asserzione può essere
individuato nelle evidenze desumibili dall’ultima indagine sull’abitazione delle famiglie residenti
in Italia, realizzata dall’Istat.
Secondo i dati, in Italia, nel 2008, l’11,5% degli individui viveva in usufrutto o comodato gratuito,
in linea, dunque, con le risultanze dell’indagine EU-SILC. Tale percentuale si innalza al 18% se
si considerano i nuclei con un solo componente, al 18,5% nel caso in cui ci si riferisca al primo
quintile di reddito equivalente e, infine, al 27,1% nel caso di persone che vivono sole fino a 34
anni. La percentuale è ugualmente elevata se si considerano le coppie senza figlio dove la
donna ha meno di 35 anni (15,5%), le persone sole di 35-64 anni (15,3%) e quelle di 65 anni e
29
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
oltre (17,5%). Tali dati sembrano confermare, dunque, la teoria secondo cui l’uso del comodato
gratuito rappresenta una forma di sostegno o aiuto, in primo luogo, ai figli o parenti entro il primo
grado, sia per facilitarne l’autonomia, sia per contribuire alla formazione di nuovi nuclei familiari
senza dover effettuare alcun passaggio di proprietà. Un ulteriore motivo alla base della
diffusione di tale istituto deve essere individuato nella necessità di garantire una casa al coniuge
dopo la separazione senza, però, dover passare per vendite o ulteriori costi notarili. Lo stesso,
infine, può dirsi a proposito dei trasferimenti di proprietà effettuati da persone anziane, salvo
garantirsi il comodato d’uso gratuito.
Se a tali considerazioni si aggiunge l’introduzione, a partire dal 2008, dell’esenzione dell’ICI
(D.L. n. 93 del 27 maggio 2008) dell’abitazione principale del soggetto passivo, comprese le
unità date in comodato gratuito a parenti (l'ultima parola su queste ultime spetta, tuttora, ai
singoli Comuni), si può affermare che la diffusione del comodato non potrà che aumentare.
30
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Le forme di
Lo stretto legame tra modalità di possesso dell’abitazione e disponibilità
possesso per
economica trova conferma dall’analisi della distribuzione per fasce di età. Il più
fascia di età
ampio ricorso dei nuclei più giovani a forme alternative alla proprietà non
scaturisce da un’autonoma e consapevole scelta allocativa, ma rappresenta,
nella maggior parte dei casi, la risultante della precarietà economica in
rapporto all’onerosità immobiliare.
Tavola 1.16
Forma di possesso dell’abitazione per fasce
di età nel Comune di Firenze
≤39 anni
>40 anni
Proprietà
49,66767
71,99304
Affitto
34,48435
19,52588
Altro titolo
15,84801
8,481078
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie
fiorentine, marzo 2010.
L’articolazio-
Per quanto riguarda la scelta dell’opzione contrattuale, la tipologia a canone
ne del merca-
libero si conferma largamente prevalente, arrivando a rappresentare oltre il
to locativo
68% delle locazioni in essere di famiglie residenti, mentre la quota restane
risulta pressoché interamente suddivisa tra forme a canone sociale (18,6%) e
a canone concordato (9,9%). Queste ultime, in particolare, hanno raggiunto in
pochi anni una discreta diffusione (ad oggi si contano circa 4.250 contratti per
le sole famiglie residenti), con un’incidenza decisamente più elevata tra i
nuclei più giovani, dove rappresentano il 13,9% delle stipule a fronte del 7,1%
rilevato in corrispondenza delle famiglie over 40. Con riferimento alla
dislocazione territoriale, dall’indagine svolta è emerso che la forma a canone
concordato risulta maggiormente diffusa in corrispondenza dei Quartieri 3 e 5.
Il peso della
Per un dimensionamento complessivo del mercato dell’affitto occorre
componente
computare, oltre alle famiglie residenti, anche i nuclei domiciliati, che sono per
domiciliata
la maggior parte rappresentati da studenti fuori sede. Facendo riferimento alle
statistiche ministeriali, è possibile individuare in circa 16.900 gli studenti
domiciliati stabilmente o in maniera saltuaria in città. Considerando il quasi
esclusivo ricorso all’opzione locativa e un numero medio di componenti per
nucleo leggermente inferiore alle 3 unità, è possibile stimare in oltre 6.240 gli
alloggi in affitto a studenti. Se si tiene conto anche della componente
lavorativa, si può arrivare a definire in circa 50.770 le unità abitative in
locazione nel Comune di Firenze.
Gli ostacoli
Dal quadro delineato emerge con chiarezza che la possibilità di accesso alla
nell’accesso
forma proprietaria risulta, di fatto, circoscritta ai nuclei in condizioni di disporre
al credito
di risorse familiari o, comunque, di idonee garanzie per l’imprescindibile
31
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
ricorso al supporto bancario, come si evince dall’incidenza sul totale per fascia
di età delle posizioni ipotecarie aperte, con riferimento all’abitazione di
residenza. Al 33% rilevato in corrispondenza della componente sotto i 40 anni,
si contrappone il 13,6% delle famiglie oltre tale soglia.
Il ricorso al supporto bancario non si rivela, tuttavia, un’opzione priva di
complicazioni e rischi. Al di là delle già evidenziate difficoltà congiunturali
nell’ottenimento del credito, si aggiunge, infatti, il problema della sostenibilità
dell’impegno assunto. A Firenze si stima che dei circa 21.400 mutui per
acquisto dell’abitazione di residenza attualmente in essere, circa il 31,7%
comporti un impegno di spesa che eccede la soglia del 30% del reddito
familiare (di questi quasi un quarto raggiunge addirittura un livello di incidenza
prossimo al 50%). Se la propensione all’indebitamento è maggiore tra le
famiglie al di sotto dei 40 anni, l’eccesso di carico rispetto alle capacità è un
fenomeno che interessa trasversalmente tutta la popolazione, senza
significative differenze anagrafiche.
L’esigenza di
L’aumento dei tassi di interesse prima e la pesante recessione poi, non
rinegoziare le
potevano non avere effetti sul precario equilibrio che le famiglie esposte verso
condizioni
il settore bancario avevano faticosamente definito, favorendo la diffusione di
rinegoziazioni, surroghe e sostituzioni. Nell’ultimo biennio sono state oltre
4.250 (pari a circa il 20%) le posizioni ipotecarie per l’acquisto dell’abitazione
di residenza che hanno beneficiato di una ridefinizione delle condizioni di
base. Il tasso più elevato di utilizzo dell’opzione negoziale rilevato in
corrispondenza delle famiglie più giovani (23,7% contro 17,1%) deve, con ogni
probabilità, essere ricondotto non tanto ad una maggiore fragilità di tali nuclei,
quanto all’esistenza di una rilevante asimmetria informativa, che tuttora
impedisce un abbattimento dell’onerosità di una quota delle esposizioni.
L’incidenza
Le spese per l’abitazione non si limitano al rimborso del capitale
delle altre
eventualmente mutuato o al pagamento del canone di affitto, ma
spese per
comprendono anche la gestione ordinaria e straordinaria (utenze, imposte,
l’abitazione
costi condominiali e di manutenzione). Si tratta di oneri di rilevanza tutt’altro
che trascurabili, soprattutto nel caso in cui risultino addizionali rispetto a quelli
per l’acquisto o la locazione precedentemente citati. Con riferimento alla realtà
fiorentina, sono oltre il 50% le famiglie per cui l’incidenza di tali oneri sul
reddito risulta superiore al 20%, con punte prossime al 30% per poco meno di
un quinto del campione (rappresentato prevalentemente da nuclei di età
superiore a 40 anni).
32
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Un mercato
L’impressione complessiva che si ricava dall’analisi dei dati è quella di un
insostenibile
mercato che non prevede adeguate forme di protezione e sostegno per i molti
per molti
nuclei con modeste capacità reddituali. Non deve sorprendere, dunque, se
oltre il 50% delle famiglie fiorentine che dispongono di un reddito mensile
inferiore a 2.000 Euro lamenti l’eccessiva onerosità dell’abitare (riferita al
complesso delle spese sostenute per l’abitazione). La percezione di disagio si
distribuisce in maniera pressoché uniforme tra le diverse fasce di età, in linea
con le risultanze numeriche sopra riportate.
L’entità del fabbisogno, associata alla trasversalità generazionale, impongono
un utilizzo mirato delle esigue risorse pubbliche disponibili, nonché l’avvio di
iniziative che non possono prescindere dal concorso di istituzioni e soggetti
privati. Si darà nel seguito evidenza degli strumenti “classici” già disponibili,
dei piani in fase di (lenta) attuazione, nonché di alcune strategie di intervento
alternative.
33
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
34
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
CAPITOLO 2
GLI ATTUALI STRUMENTI
DELLE POLITICHE ABITATIVE
35
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Come si è visto finora, il fatto che quasi il 70% delle famiglie italiane disponga già di
un’abitazione di proprietà – lo stesso dato riferito al Comune di Firenze è pari al 65,8% – non
deve indurre a trascurare l’inasprirsi del disagio abitativo di quanti oggi non riescono a far fronte
ai valori di mercato o vivono situazioni non adeguate alle proprie esigenze familiari.
L’impegno del Governo nel cercare di fornire risposte concrete all’emergenza abitativa è
sicuramente aumentato nel corso degli ultimi anni (anche se la progressiva erosione della
dotazione del fondo sociale per l’affitto indurrebbe ad altre conclusioni), tuttavia si deve sin da
subito sottolineare come, rispetto ad altre realtà europee, in Italia le azioni di intervento siano
rimaste quasi esclusivamente appannaggio del soggetto pubblico e risultino, ad oggi,
sostanzialmente inadeguate a sortire gli effetti auspicati, quantomeno nel breve periodo. Un
elemento di criticità della politica adottata è rappresentato dalla scelta di incentivare l’accesso
alla proprietà piuttosto che favorire il mercato dell’affitto, in evidente contraddizione con un
contesto evolutivo sempre più orientato alla flessibilità del mercato del lavoro e ad una sempre
maggiore propensione alla mobilità da parte delle famiglie. D’altro canto, il passaggio
dall’edilizia pubblica alle nuove forme di edilizia sociale, che implica soprattutto una nuova
modalità di gestione delle abitazioni, nonché nuove modalità di finanziamento con una forte
presenza della componente privata, non deve indurre a ritenere che le risorse pubbliche non
siano più decisive nei programmi di investimento per la realizzazione di abitazioni destinate alle
famiglie italiane in difficoltà.
Con riferimento al Comune di Firenze, in questa parte dello studio verrà sviluppata un’analisi
delle principali linee di intervento in tema di disagio abitativo (piano casa, edilizia residenziale
pubblica, fondo sociale per l’affitto e locazioni a canone concordato), descrivendone le
caratteristiche principali e gli effetti prodotti sulla realtà socio-economica. Per ogni strumento
verranno, poi, evidenziati i principali nodi da sciogliere, ma soprattutto le opportunità di
valorizzazione degli stessi in un contesto in cui, molto spesso, la comunicazione alla
cittadinanza dell’esistenza di opportunità risulta carente o non viene predisposta un’attività di
monitoraggio per verificarne l’effettiva efficacia.
L’obiettivo è quello di valutare la possibilità di circoscrivere il target ottimale di riferimento delle
diverse iniziative e, più in generale, di individuare strategie che consentano di colmare, almeno
in parte, l’enorme ritardo accumulato dal nostro Paese in materia di social housing,
sottolineando però come il tema del disagio abitativo debba essere affrontato modulando le
politiche abitative in un orizzonte temporale di medio-termine e in un’ottica sempre di più
integrata con altri strumenti di carattere civile e sociale.
La disamina prenderà le mosse dall’analisi delle iniziative adottate nel corso del 2009 dal
Governo e, in particolare, dal “Piano Nazionale per l’Edilizia Abitativa” (per gli altri interventi
varati, ovvero il piano per il rilancio dell’edilizia e quelli annunciati, ossia il piano di new-town,
non è possibile al momento ipotizzare ricadute sui temi oggetto di analisi), evidenziando
36
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
l’ambiziosa portata degli obiettivi e, al contempo, la complessità della struttura operativa
ipotizzata. Se al momento il piano casa per l’edilizia abitativa è ancora nella fase di avvio, per
quanto riguarda gli altri strumenti di politica abitativa – rispettivamente edilizia residenziale
pubblica, fondo sociale per l’affitto e locazioni a canone concordato – sarà, invece,
fondamentale approfondirne l’efficacia, in relazione al dimensionamento del disagio abitativo
stimato per l’area fiorentina, nonché tentare l’individuazione di strategie alternative di intervento.
37
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
I PIANI CASA
Nel corso del 2009 sono due le iniziative messe in campo dal Governo, i cosiddetti “piani casa”,
incentrate sulle abitazioni delle famiglie italiane.
Per affrontare in maniera organica il disagio abitativo, dalla insostenibilità dei valori immobiliari
di acquisto e di locazione, al degrado derivante da fenomeni di alta tensione abitativa o
mancato intervento manutentivo della propria abitazione, il Decreto legge 112 del 2008,
convertito nella Legge 133 del 6 agosto 2008, ha per la prima volta formulato un “Piano casa”
recepito dal Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri di attuazione del 16 luglio 2009.
Questo primo piano casa, detto anche “Piano per l’edilizia abitativa”, prevede di offrire almeno
100 mila nuovi alloggi sociali in affitto a canone moderato a quella fascia di famiglie (a basso
reddito, giovani coppie, immigrati regolari, nuclei sfrattati, ecc.) non abbastanza povere da
rientrare tra gli indigenti e non sufficientemente solide dal punto di vista economico per poter
corrispondere un canone di libero mercato. L’iniziativa rappresenta, senza dubbio, un forte
segnale della volontà del Governo di ridurre il ritardo che l’Italia ha accumulato nell’ultimo
decennio sull’impegno pubblico in natura di social housing, anche se non mancano i motivi di
perplessità.
Esiste, in primo luogo, un problema di finanziamento delle iniziative, dato che le uniche risorse
ad oggi disponibili si riferiscono a fondi per l’edilizia sociale stanziati dalla finanziaria del 2007.
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha previsto la costituzione di un Sistema
Integrato nazionale e locale di Fondi immobiliari (SIF) per l’acquisizione e realizzazione di
immobili ad uso abitativo, nel rispetto dei criteri di efficienza energetica, da destinare alle
categorie considerate oggi più svantaggiate (nuclei a basso reddito, soprattutto giovani coppie e
immigrati regolari, anziani in condizioni economiche o sociali deteriorate, studenti fuori sede, e
altri soggetti deboli di cui all’articolo 1 della Legge 9/2007). Le modeste risorse finanziarie
9
messa a disposizione dal MIT (non oltre 150 milioni di Euro ) saranno attribuite alle SGR,
secondo il bando dello scorso 23 marzo, che gestiranno uno o più fondi comuni di investimento
immobiliare di tipo chiuso (di durata non inferiore a 25 anni e dimensione complessiva stimata
in 3 miliardi), che saranno sottoscritti, oltre che dal MIT, da investitori istituzionali regionali. A tal
proposito, la Cassa Depositi e Prestiti (CDP), unitamente all’Associazione di Fondazioni e di
Casse di Risparmio (ACRI) e all’Associazione Bancaria Italiana (ABI), ha dato vita nel febbraio
2009 alla CDP Investimenti Sgr e al “Fondo Investimenti per l’Abitare” (FIA), candidandosi ad
essere – ai sensi dell’articolo 11 del DPCM del 16 luglio 2009 - il fondo guida del SIF che
9
Le risorse finanziarie messe a disposizione dal Governo per l’attuazione del Piano nazionale di edilizia
abitativa sono pari a 727 milioni di Euro, così ripartite: 150 milioni di Euro per la sottoscrizione di quote a
fondi immobiliari chiusi aventi come obiettivo l’incremento degli alloggi sociali (come definiti dal Decreto
ministeriale del 22 aprile 2008); 200 milioni di Euro per gli interventi di edilizia pubblica di cui all’art. 1,
comma 1, lettera f) del DPCM del 16 luglio 2009, realizzati nei Comuni dove la domanda di alloggi sociali
risulta più elevata; 377 milioni di Euro destinati agli interventi di incremento del patrimonio di edilizia
residenziale pubblica (art. 1, comma 1, lettere b) c) d) e) del DPCM del 16 luglio 2009), secondo quanto
stabilito con il nuovo Decreto ministeriale dell’8 marzo 2010.
38
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
investirà in fondi e iniziative immobiliari su base locale. La dotazione iniziale del fondo risulta di
1 miliardo di Euro, mentre il valore obiettivo delle sottoscrizioni è pari a circa 2,5 miliardi di Euro.
Il ritorno previsto dell’investimento è del 3% oltre l’inflazione.
In secondo luogo, non pare banale garantirsi la capacità di coinvolgimento di soggetti privati –
fondazioni, cooperative, enti non profit, fondi immobiliari, ecc. – in iniziative di business sociale,
che in molti casi non consentono ritorni dell’investimento più elevati della dinamica inflattiva e,
comunque, inferiore a quelli ottenibili partecipando ad altre iniziative d’investimento.
Un ultimo aspetto, non meno importante dei precedenti, è rappresentato dall’orizzonte
temporale di medio periodo (5 anni previsti sulla carta) entro cui si dovrebbero concretizzare gli
obiettivi del piano.
Il secondo piano casa, detto anche “Piano per il rilancio dell’edilizia”, permette ai privati in
possesso di un’abitazione mono o bifamiliare di ampliarla del 20% di cubatura oppure di
abbatterla per ricostruirne una con una volumetria maggiorata del 35%. Queste almeno le
indicazioni di massima scaturite dall’intesa Stato-Regioni del 31 marzo 2009, a cui sono però
seguite varie leggi regionali – al momento solo Calabria e Sicilia non hanno ancora approvato
una legge in merito – che recepiscono in modo diversificato il piano casa nazionale. Alcune
regioni “permissive” hanno consentito interventi di aumenti di volumetria, senza richiedere
particolari requisiti qualitativi ed energetici, concedendo tale possibilità anche a chi avesse
beneficiato in passato di condoni edilizi; altre regioni, invece, hanno imposto dei requisiti
stringenti in tema di efficienza energetica, consentendo un aumento di volumetria solo a chi
avesse effettivamente concorso a migliorare la qualità del patrimonio abitativo esistente.
Così come formulato originariamente dal Governo, "Misure urgenti in materia di edilizia,
urbanistica ed opere pubbliche", il secondo piano casa avrebbe più le caratteristiche di uno
strumento di politica industriale, con ricadute da verificare, piuttosto che di politica sociale (nella
fattispecie abitativa). Il secondo piano casa, infatti, risponde più alla necessità di garantire
nuove commesse alle piccole e medie imprese edili colpite dalla crisi, che all’esigenza
altrettanto impellente di offrire ad un numero crescente di famiglie una risposta ad un effettivo
disagio.
Risulta evidente, dunque, che i due piani casa rispondono ad esigenze reali diverse: il primo si
prefigge l’obiettivo di colmare il crescente e sempre più insostenibile disagio abitativo di quella
“fascia grigia” di famiglie non sufficientemente benestanti da poter far fronte senza difficoltà ai
valori immobiliari di mercato, né troppo povere da potere rientrare nelle graduatorie ERP o del
fondo sociale per l’affitto, mentre il secondo punta esclusivamente ad incrementare l’attività
edilizia e a rilanciare l’occupazione in un settore fortemente colpito dalla crisi.
Meno evidente è la capacità di tali strumenti di rispondere alle esigenze economiche (rilancio
dell’edilizia privata) e sociali (riduzione del disagio legato alle varie forme dell’abitare) di cui si è
accennato poc’anzi (per il secondo piano casa l’idea che l’edilizia possa costituire un
acceleratore di ripresa, pur condivisibile sul piano teorico, potrebbe non conciliarsi, in una fase
39
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
storica in cui è diffusa la convinzione che sia cresciuta la sensibilità ai problemi associati
all’abitazione, con il concreto raggiungimento dei risultati auspicati).
Dal punto di vista strettamente economico, il piano per il rilancio dell’edilizia rappresenta un
incentivo settoriale – ulteriormente prorogato, in ragione della scelta di alcune regioni di
prolungare a 24 mesi dall’entrata in vigore della legge la possibilità degli interventi – con
l’obiettivo di aumentare, almeno nel breve periodo, l’attività edilizia. E’ però assai diffusa la
convinzione che questo possa rappresentare uno stimolo per una ripresa effimera dell’attività
del settore, sia in termini di commesse che di occupazione, vista l’esiguità delle situazioni
effettivamente interessate dal provvedimento, oltreché il modesto numero di adesioni finora
registrato.
E’, dunque, al piano di edilizia abitativa che bisogna volgere l’attenzione per valutare la capacità
di attenuazione del disagio abitativo delle famiglie, in particolare nei grandi centri urbani dove il
rialzo dei valori immobiliari è stato più marcato e i fenomeni di tensione abitativa e di degrado
più diffusi. Il punto cruciale del piano è individuabile nella nuova modalità di finanziamento
pubblico-privata (già consolidata all’estero, soprattutto in Olanda) per creare un sistema di
affitto a canoni moderati e un adeguato ritorno per gli investitori (fondazioni, banche locali, fondi
immobiliari ecc.). Il primo problema è rappresentato dall’imprescindibile disponibilità di risorse
pubbliche, anche sotto forma di agevolazioni di varia natura, quali la concessione delle aree
edificabili a costi contenuti (se non addirittura a titolo gratuito), lo sconto sulle imposte locali
(tipicamente ICI), il contenimento dei contributi sui costi di costruzione e l’azzeramento degli
oneri di urbanizzazione. Ipotizzando, in tal senso, la disponibilità degli enti pubblici peraltro
nient’affatto scontata, si pone l’esigenza di individuare le alchimie finanziarie che consentano di
realizzare un aumento dell’offerta di alloggi per le famiglie in disagio e, allo stesso tempo,
garantiscano ritorni sugli investimenti, che incentivino i privati alla partecipazione.
Ecco perché, soprattutto laddove le criticità sono maggiori, i tempi necessari affinché gli
interventi innovativi trovino concreta attuazione non paiono compatibili con l’esigenza di risposte
immediate.
PIANO CASA (1) PER L’EDILIZIA ABITATIVA
Normativa di riferimento
Art. 11 del Decreto legge 112 del 2008, convertito nella Legge 133 del 6 agosto 2008, recepita
dal Decreto di attuazione del Presidente del Consiglio dei Ministri del 16 luglio 2009 - Piano
nazionale di edilizia abitativa.
Caratteristiche dei beneficiari
Il piano è rivolto ad anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate, giovani coppie a
basso reddito, immigrati regolari a basso reddito. In generale, il piano straordinario di edilizia
40
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
residenziale pubblica si rivolge a quelle categorie di famiglie non abbastanza povere da
rientrare tra gli indigenti e non sufficientemente solide dal punto di vista economico per poter
corrispondere un canone di mercato.
La natura del finanziamento è mista e prevede il coinvolgimento di alcuni soggetti privati quali
fondazioni bancarie, enti non profit, cooperative, fondi immobiliari, ecc.
Efficacia dello strumento – Valutazione dei benefici
Il classico modello di edilizia residenziale pubblica si è mostrato inadeguato a garantire lo
sviluppo dell’offerta abitativa e ad offrire una soluzione adeguata a quei soggetti che potrebbero
sostenere canoni superiori a quelli tipici dell’edilizia pubblica ma inferiori a quelli di mercato. Tali
ragioni sono alla base del crescente interesse nei confronti di nuove forme di finanziamento che
presuppongono una forte partecipazione dei privati, senza però escludere il necessario
concorso delle risorse pubbliche.
Sebbene le risorse al momento disponibili per tale strumento corrispondano a quelle stanziate
dalla finanziaria del 2007 e non ancora impiegate, il Governo conta di assegnare ad uno o più
“fondi” (almeno uno dei quali gestito, con ogni probabilità, dalla Cassa Depositi e Prestiti), una
dotazione iniziale minima di 1 miliardo di Euro e una dimensione target compresa tra 2,5 e 3
miliardi di Euro, con il compito di investire nelle diverse iniziative locali, che prevedono la
compartecipazione di fondazioni, banche locali, fondi immobiliari, imprese e cooperative edili,
allo scopo di realizzare nuovi alloggi ad affitto moderato.
Tre sono le caratteristiche essenziali del progetto: un robusto volano finanziario nazionale per
sostenere programmi edilizi locali attraverso partecipazioni di minoranza (massimo 40%); un
coinvolgimento finanziario di una serie di soggetti locali intenzionati a investire in programmi di
sviluppo dell’edilizia locale a canone agevolato; un ruolo operativo, oltre che finanziario, del
fondo guida.
Sul piano finanziario l’utilizzo dei fondi immobiliari potrà consentire una migliore ottimizzazione
dei costi di gestione del patrimonio immobiliare, mentre il coinvolgimento dei privati (e dunque la
collaborazione tra pubblico e privato) rappresenterà un’effettiva innovazione solo se le Regioni
e i Comuni si renderanno disponibili a conferire le aree ad un costo che consenta anche agli
investitori di realizzare ritorni interessanti dall’investimento. A prescindere, dunque, dal
coinvolgimento di operatori privati, l’irrobustimento del mercato di affitto a canone moderato
continua a presupporre un importante impegno, sotto forma di risorse finanziarie o di
significative agevolazioni di vario tipo alle iniziative.
41
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
PIANO CASA (2) PER IL RILANCIO DELL’EDILIZIA
Normativa di riferimento
Leggi regionali in attuazione dell’accordo tra Stato, Regioni e Autonomie locali sottoscritto il 31
marzo 2009 - Misure urgenti in materia di edilizia, urbanistica ed opere pubbliche.
REGIONE
NORMATIVA DI RIFERIMENTO
Abruzzo
Legge regionale n. 16 del 19 agosto 2009
Basilicata
Legge regionale n. 25 del 7 agosto 2009
Calabria
Il disegno di legge approvato dalla Giunta Regionale il 7 agosto 2009, attende
ancora l'ok definitivo dal Consiglio Regionale
Campania
Legge regionale n. 80 del 29 dicembre 2009
Emilia-Romagna
Legge regionale n. 6 del 6 luglio 2009
Friuli Venezia Giulia
Legge regionale n. 80 del 29 ottobre 2009
Lazio
Legge regionale n. 21 dell'11 agosto 2009
Liguria
Legge regionale n. 49 del 3 novembre 2009
Lombardia
Legge regionale n. 13 del 16 luglio 2009
Marche
Legge regionale n. 22 dell’8 ottobre 2009
Molise
Legge regionale n. 30 dell’11 dicembre 2009
Piemonte
Legge regionale n. 20 del 14 luglio 2009
Puglia
Legge regionale n. 14 del 30 luglio 2009
Sardegna
Legge regionale n. 4 del 23 ottobre 2009
Sicilia
Il disegno di legge approvato dalla Giunta Regionale il 6 agosto 2009, attende
ancora l'ok definitivo dal Consiglio Regionale
Toscana
Legge regionale n. 24 dell'8 maggio 2009
42
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
REGIONE
NORMATIVA DI RIFERIMENTO
Trentino Alto Adige
La Provincia di Trento non ha recepito l'intesa Stato-Regioni del 31 marzo 2009,
ma ha varato una norma ad hoc sull'edilizia (Legge Trento n. 2 del 28 marzo
2009). La Provincia di Bolzano ha disciplinato il piano casa con la finanziaria
regionale (Legge Bolzano n. 1 del 9 aprile 2009)
Umbria
Legge regionale n. 13 del 26 giugno 2009
Valle d'Aosta
Legge regionale n. 24 del 4 agosto 2009
Veneto
Legge regionale n. 14 dell'8 luglio 2009
In alcuni casi i piani licenziati dai consigli regionali intervengono, sia pure in misura assai
parziale, sul disagio abitativo. In particolare, le regioni Lazio, Lombardia, Emilia Romagna,
Piemonte e Basilicata hanno sfruttato l’opportunità, prevedendo interventi sporadici sulla
riqualificazione del patrimonio di edilizia sociale esistente, sulla concessione di nuove
opportunità abitative alle famiglie meno abbienti, nonché sulla possibilità di attivare nuovi
strumenti con il concorso dei privati. In tutte le altre regioni non sono state incluse nei piani
varati particolari iniziative di social housing.
Caratteristiche dei beneficiari
Il Piano interessa i proprietari di abitazioni mono e bifamiliari. Non sono previsti costi diretti a
carico dello Stato, mentre i Comuni beneficeranno dei contributi di edificazione sulle nuove
cubature.
Efficacia dello strumento – Valutazione dei benefici
Secondo alcune stime dell’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili (ANCE), sarebbero 8-9
milioni le abitazioni potenzialmente interessate al Piano casa. Pur non disponendo ancora dei
dati ufficiali relativi alle richieste, la sensazione è che il piano per il rilancio dell’edilizia non abbia
avuto l’efficacia desiderata sebbene, da più parti, si conservi un moderato ottimismo per il 2011.
Da un lato, la crisi economica tuttora in atto ha contribuito a ridurre la domanda potenziale di
richieste di ampliamenti e di ricostruzioni, dall’altro, rispetto alle linee guida generali dell’intesa
Stato-Regioni, gli enti locali hanno notevolmente appesantito l’iter burocratico per la richiesta di
interventi, nonché inserito ulteriori requisiti e vincoli stringenti che, di fatto, avrebbero
scoraggiato una parte importante delle famiglie potenzialmente interessate all’iniziativa
nazionale. In quasi tutte le regioni le domande ad oggi presentate sono pochissime, al punto da
indurre alcuni governatori regionali appena eletti ad annunciare modifiche sostanziali delle leggi
regionali, allo scopo di attenuare i vincoli e dare nuovo slancio alle richieste di intervento.
43
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
Normativa di riferimento
La normativa regionale che disciplina l’accesso all’edilizia sociale risale al 1996 ovvero ad un
periodo in cui l’economia, il mercato del lavoro, la struttura urbanistica della città, la presenza
degli stranieri risultavano sostanzialmente diversi rispetto al quadro attuale. Oggi esiste un
nuovo e più diffuso bisogno di sostegno abitativo. A titolo esemplificativo, si pensi che dei 10
punti che, in media, garantiscono il diritto ad un alloggio ERP, solo 2 punti dipendono dal
canone/reddito della situazione locativa in essere al momento della richiesta. Se nel 1996, al
termine di una pesante recessione immobiliare, tale ripartizione di punteggio risultava adeguata,
oggi, alla luce dell’andamento fortemente dicotomico di canoni e reddito registrato nel periodo,
risulta del tutto inappropriata. Se si aggiunge il fatto che lo sfratto per finita locazione assegna
tuttora addirittura 6 punti, mentre alle situazioni di morosità, oggi largamente diffuse, viene
attribuito un punteggio nettamente inferiore, ben si comprende lo scollamento che si è venuto a
creare tra quadro normativo e situazione reale.
Tavola 2.1
Comune di Firenze – Incidenza degli sfratti per morosità sul totale
Anno
Morosità/Totale (%)
2004
53,5
2005
51,1
2006
59,9
2007
65,1
2008
67,8
Fonte: Ministero dell’Interno.
Di seguito si darà evidenza di alcuni passaggi rilevanti dell’evoluzione della disciplina che
regola la gestione di questo strumento dall’istituzione degli IACP ai provvedimenti più recenti.
Gli Istituti Autonomi per le Case Popolari hanno avuto avvio con la prima legge promulgata in
Italia per facilitare la costruzione di case popolari (legge n. 251 del 31 maggio 1903). All’inizio
l’intervento pubblico nell’edilizia si realizzò mediante le strutture esistenti, ossia i Comuni (oltre
alle cooperative), che inserirono l’attività all’interno delle nascenti aziende municipalizzate. E’
con il Testo Unico sull’Edilizia Popolare ed Economica del 1938 (R.D. 28 aprile 1938, n. 1165)
che gli IACP, il cui ambito di competenza era stato esteso dalla legge n. 1129 del 6 giugno 1935
alla provincia di appartenenza, che acquisirono un ruolo rilevante sotto la vigilanza del Ministero
dei lavori Pubblici, nella politica edilizia pubblica. In tale periodo si sono realizzati
principalmente il piano INA-CASA, nato con la legge n. 43 del 28 febbraio 1949 (legge Fanfani)
e il piano GESCAL (1963-1973), istituito con la legge 14 febbraio 1963, n.60, che ha operato
avvalendosi della legge 18 aprile 1962, n.167, riguardante le "Disposizioni per favorire
l'acquisizione di aree fabbricabili per l'edilizia economica e popolare".
44
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
La seconda fase (1971-1995) è caratterizzata dalla legge quadro sulla casa n.865 del 22
ottobre 1971, istitutiva degli IACP come unici referenti dello Stato in materia di edilizia
residenziale pubblica e dalle leggi n. 10 del 28 gennaio 1977 sul regime dei suoli, n. 513 dell'8
agosto 1977 sulla vendita degli alloggi e n. 457 del 5 agosto 1978 (il cosiddetto piano
decennale per l'edilizia).
L’inizio di un effettivo decentramento, con il trasferimento di deleghe alle regioni, deve essre
fatto risalire alla legge n. 865 del 1971 e ai DPR 1035 e 1036 del 1972 con cui venivano
disciplinate la programmazione e l’attuazione dei piani di edilizia residenziale pubblica. Il
disegno, confermato con il DPR 616/77 che riconosceva alle Regioni competenza propria e non
delegata, veniva successivamente modificato dalla legge 457 del 5 agosto 1978 (nota come
“Piano decennale per l’edilizia residenziale”), con la quale si attribuivano alle Regioni nuovi
compiti, quali la gestione del fabbisogno di cassa e l’esercizio del controllo sul rispetto delle
procedure e dei vincoli economici e tecnici da parte dei soggetti fruitori di contributi pubblici.
Con la legge n. 513 del 1977 (Provvedimenti urgenti per l’accelerazione dei programmi in corso,
finanziamento di un programma straordinario e canone minimo dell’edilizia residenziale
pubblica) il legislatore, abrogando le normative precedenti, in materia di trasferimenti di alloggi
pubblici agli assegnatari, ribadiva l’esigenza di mantenere un demanio pubblico di abitazioni in
capo agli IACP e ai Comuni, seppure un’interpretazione estensiva dei diritti acquisiti non abbia,
di fatto, sospeso le vendite a prezzi irrisori.
La legge n. 560 del 1993, riformatrice delle precedenti disposizioni, rilancia inopinatamente
l’alienazione degli alloggi pubblici, imponendo alle Regioni di formulare piani di vendita fino al
75% delle consistenze e comunque non inferiore al 50% del patrimonio abitativo vendibile (con
sconti rispetto ai già esigui riferimenti desumibili dagli estimi catastali) nel territorio di ciascuna
Provincia.
I successivi passaggi sono rappresentati dalla L.R. n. 96 del 20 dicembre 1996 con cui si
definiva la “disciplina per l'assegnazione, gestione e determinazione del canone di locazione
degli alloggi di edilizia residenziale pubblica” e il decreto legge 112/1998 che attribuisce l’intero
settore dell’edilizia residenziale pubblica alle competenze delle Regioni.
La regione Toscana con la legge n. 77 del 3 novembre 1998 (“Riordino delle competenze in
materia di Edilizia Residenziale Pubblica), attribuisce ai Comuni la gestione del patrimonio ERP,
la responsabilità delle scelte strategiche nel settore, oltreché la proprietà del patrimonio
immobiliare. Le funzioni attinenti a recupero, manutenzione e gestione del patrimonio destinato
all’ERP vengono esercitate in forma associata, a livello provinciale, nei “livelli ottimali di
esercizio associato delle funzioni” (LODE), individuati con apposito atto deliberativo, su
proposta della Giunta, da sottoporre al parere dei comuni che stabiliscono le modalità di
esercizio e provvedono alla costituzione del soggetto affidatario delle funzioni.
Nel 2002 viene stipulata la convenzione per la costituzione della conferenza permanente del
LODE fiorentino che raggruppa il Comune di Firenze e altri 32 comuni del circondario.
45
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Sempre nel 2002 vengono emanati due decreti ministeriali volti alla disciplina dei contratti di
locazione:
- Decreto Ministeriale 30 settembre, “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da
definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell'art. 2,
comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei
contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'art. 5, commi 1, 2 e 3, della stessa
legge”;
- Decreto Ministeriale 30 dicembre, “Tipi di contratto di locazione: agevolati, transitori, per
studenti universitari”.
Nel 2002 viene inoltre costituita la società Casa S.p.A., interamente partecipata dai Comuni
della conferenza LODE, con la quale si procede alla stipula del contratto di servizio.
Nel 2009 dalla Giunta Regionale Toscana sono state, infine, emanate le seguenti delibere:
- n. 265 del 6 aprile, Fondo per l’integrazione dei canoni di locazione ex art. 11 della L.431/98 –
Criteri e procedure per la ripartizione e l’erogazione delle risorse complessive regionali e statali;
- n. 628 del 20 luglio, Revisione biennale del limite di reddito per l’assegnazione di alloggi di
edilizia residenziale pubblica – Adeguamento variazione assoluta indice ISTAT biennio giugno
2007-giugno 2009.
Modalità di gestione
All’assegnazione degli alloggi si provvede mediante pubblico concorso indetto dal Comune. I
Comuni del territorio provinciale di Firenze hanno individuato in Casa Spa il soggetto gestore
del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica.
L’attività principale della società riguarda le funzioni relative al recupero, alla manutenzione e
alla gestione amministrativa del patrimonio destinato all’ERP di proprietà dei Comuni e del
patrimonio loro attribuito ai sensi dell’art. 3, primo comma, della L.R.T. n.77 del 3 novembre
1998, nonché delle nuove realizzazioni, secondo i contratti di servizio stipulati con la
Conferenza d’ambito ottimale LODE e con i singoli comuni che ne sono soci. La società può,
inoltre, svolgere attività di recupero e di ristrutturazione urbanistica nell’ambito di piani attuativi e
di recupero, oltreché realizzare attività di progettazione, finanziamento, acquisizione, cessione,
realizzazione, ristrutturazione, manutenzione e gestione di immobili destinati ad edilizia
residenziale e non, per conto proprio o di soggetti terzi pubblici e privati.
Per quanto riguarda i potenziali fruitori del patrimonio ERP, possono presentare domanda i
cittadini italiani o di uno Stato aderente all'Unione Europea, residenti o che esercitino attività
lavorativa a Firenze.
L’articolo 40 del Testo Unico sull’immigrazione prevede la possibilità di accesso anche per gli
stranieri a patto che siano iscritti all’anagrafe e siano in possesso di regolare permesso di
soggiorno della durata di almeno due anni. Il limite massimo di reddito convenzionale, calcolato
ai sensi della lettera f) – tabella A) – allegata alla L.R.T. n. 96 del 1996, per potere accedere alla
graduatoria ERP ammonta a 14.715 Euro.
46
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Occorre infine non essere titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di alloggi posti
10
nell’ambito territoriale del Comune di Firenze, idonei alle esigenze del nucleo familiare
e non
risultare occupanti senza titolo di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica. Occorre inoltre non
essere titolari di diritti di proprietà su uno o più alloggi o locali ad uso abitativo sfitti o concessi a
terzi, ubicati in qualsiasi località, il cui valore catastale complessivo sia uguale o superiore al
11
valore catastale di un alloggio adeguato .
Gli alloggi disponibili per nuove assegnazioni a famiglie aventi diritto sono essenzialmente quelli
riconsegnati dai precedenti utilizzatori (circa 180 in media all’anno), oltre a quelli nel frattempo
realizzati.
A livello nazionale la dotazione di alloggi ERP è pari a 973.192 unità, di cui il 28,3% localizzato
nel Nord-Est, il 20,8% nel Nord-Ovest, il 19,8% nel Centro, il 24,2% nel Sud, il 6,8% nelle Isole.
Si stima che l’incidenza dell’ERP sul totale delle abitazioni in affitto si attesti al 19,6%, vale a
dire un alloggio ERP ogni 5,1 alloggi in affitto. L’edilizia residenziale pubblica, a livello
nazionale, appare oggi del tutto insufficiente a fronteggiare la diffusione del disagio abitativo. A
Firenze la situazione risulta leggermente migliore in virtù di una oculata attuazione della legge
n. 560 del 1993, che regola la vendita di alloggi popolari. L’attività di dismissione ha fino ad oggi
riguardato il 13% del patrimonio alienabile, a fronte del 36% registrato in media negli altri
comuni capoluogo toscani.
A livello provinciale si stima siano circa 13 mila gli alloggi ERP oggi in dotazione, di cui oltre 8
mila localizzati nel comune capoluogo. Nel periodo 2005 – 2008 si è registrato un incremento
degli alloggi ERP quasi interamente ascrivibile all’attività svolta nei comuni della prima cintura e
nei restanti comuni del LODE nel suo complesso rispetto a quanto rilevato nel capoluogo.
L’ormai raggiunta saturazione del territorio fiorentino, in parte imputabile all’eccessiva
produzione di edilizia non convenzionata nell’ultimo decennio, impone il prioritario riferimento ad
iniziative di recupero del patrimonio esistente, nonché l’ampliamento dell’orizzonte territoriale
ben oltre il confine comunale.
10 Si considera adeguato l’alloggio la cui superficie utile abitabile sia non inferiore a mq 30 per 1 persona,
mq 45 per 2 persone, mq 55 per 3 persone, mq 65 per 4 persone, mq 75 per 5 persone, mq 95 per 6
persone ed oltre.
11 Si considera adeguato l’alloggio la cui rendita corrisponda all’importo derivante dal numero di vani
catastali, idonei per il nucleo familiare, moltiplicato per Euro 103,29, secondo lo schema seguente:
Numero componenti nucleo
Vani catastali
Rendita catastale alloggio
1
3
Euro 309,87
2
4
Euro 413,17
3
4,5
Euro 464,81
4
5
Euro 516,14
5
6
Euro 619,75
6 ed oltre
7
Euro 723,04
47
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Numero di alloggi ERP suddivisi tra la città di Firenze,
Comuni di prima cintura e resto della Provincia
Tavola 2.2
2.005
2.006
2.007
2.008
Var.% 05-08
Comune di Firenze
7.621
7.603
7.626
7.671
0,7
Comuni di prima cintura*
2.042
2.090
2.086
2.112
3,4
LODE
2.169
2.194
2.207
2.263
4,3
TOTALE
11.832
11.887
11.919
12.046
* Bagno a Ripoli, Campi Bisenzio, Fiesole, Impruneta, Scandicci, Sesto Fiorentino.
1,8
Fonte: Casa SpA.
La rilevanza delle attività in corso di realizzazione e la determinazione mostrata
dall’amministrazione nel proseguire l’irrobustimento dell’offerta ERP testimoniano l’importanza
data al tema del social housing nel capoluogo toscano.
Al proposito si rileva che se dalla nascita di Casa SpA al 2008 nel Comune di Firenze sono stati
realizzati 475 interventi tra nuova costruzione e recupero edilizio, nel solo biennio 2009 – 2010
si prevede vengano resi disponibili complessivamente addirittura 635 alloggi.
Tavola 2.3
Ripartizione geografica del totale degli alloggi ERP - Dati al 2008
Nuova
costruzione
Manutenzione
straordinaria
Recupero
edilizio
TOTALE
Comune di Firenze
463
587
12
1.062
Comuni di prima cintura*
255
9
57
321
LODE
267
35
52
354
Totale
985
631
121
1.737
* Bagno a Ripoli, Campi Bisenzio, Fiesole, Impruneta, Scandicci, Sesto Fiorentino.
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Casa SpA.
Sono attualmente in corso di ristrutturazione 238 alloggi di cui 58 (con risorse di cui al POR
2007) saranno ultimati entro il mese di giugno 2010 e 180 (con risorse di cui al piano Regionale
straordinario Casa 2009 Misura A) i cui lavori, iniziati nel mese dei febbraio, saranno ultimati
entro la fine dell’estate.
Casa SpA sta inoltre proseguendo nella realizzazione dei seguenti interventi:
48
94 alloggi nell’ambito di riqualificazione urbana dell’Area produttiva dimessa “Ex SIME”;
52 alloggi in Via del Pesciolino;
20 alloggi in località Giuncoli - Canova;
60 alloggi in via Canova;
24 alloggi in località Pontignale/Sollicciano;
28 + 10 alloggi in località S. Maria a Cintoia;
45 alloggi area ex Longinotti;
34 nuovi alloggi da interventi di recupero di edifici esistenti.
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Ad essi vanno aggiunti altri alloggi in fase di realizzazione (o appena ultimati) da parte del
Comune, tra cui si ritiene opportuno segnalare:
34 nuovi alloggi (già consegnati) con recupero edilizio di complesso immobiliare
originariamente non abitativo (ex carcere);
6 alloggi con recupero edilizio di complesso immobiliare originariamente non abitativo
(ex carcere) in fase di ultimazione;
24 alloggi di nuova costruzione (già consegnati) ubicati a San Lorenzo a Greve;
6 alloggi nuovi con recupero edilizio di complesso immobiliare originariamente non
abitativo, in fase di realizzazione, con consegna prevista entro il 2010;
25 alloggi di nuova costruzione a Sorgane.
L’imponente sforzo messo in campo è teso a ridurre progressivamente il numero di soggetti in
lista di attesa. Nel 2008 la graduatoria definitiva è composta da 2.849 famiglie ammesse di cui
1.620 italiane, 158 comunitarie e 1.071 extracomunitarie. Si rileva quindi una consistente
percentuale di aventi diritto di provenienza straniera, in linea con la profonda trasformazione
della composizione etnica intervenuta nell’ultimo decennio. Per quanto riguarda, invece, la
presenza di popolazione immigrata tra gli assegnatari, il dato complessivo risulta nell’ordine del
10%.
Tavola 2.4
Domande presentate per accedere alla graduatoria ERP (1999 e 2008)
Domande presentate
Domande ammesse
Anziani
Giovani coppie
1999
4.060
3.214
496
145
2008
3.545
2.849
354
87
Var. % '99-'08
-12,7
-11,4
-28,6
-40,0
Fonte: elaborazione Nomisma su dati Comune di Firenze.
Sebbene il numero delle domande sia diminuito rispetto ai dati rilevati nel 1999 (senza che
questo possa in alcun modo essere ascritto ad un’attenuazione del disagio, ma debba essere
ricondotto al modesto grado di fiducia di veder effettivamente riconosciuto lo stato di necessità),
si è comunque in presenza di una platea sovradimensionata se rapportata alla dotazione
complessiva di alloggi di edilizia residenziale pubblica effettivamente disponibili.
Le assegnazioni da bando ERP rappresentano, tuttavia, solo una quota minoritaria del totale
(negli ultimi 11 anni l'incidenza media si attesta poco oltre il 38%). Le varie riserve (sociale,
gestita da un’apposita commissione, sfrattati e le pre-assegnazioni che rappresentano le
attribuzioni intermedie rispetto alle precedenti) coprono ben oltre il 68% delle 1.751
assegnazioni effettuate dal 1999 al 2009. In particolare, la graduatoria riservata agli sfrattati
rallenta notevolmente lo scorrimento della graduatoria da bando. Se nei primi anni le
assegnazioni da bando rappresentavano oltre il 60% del totale, nell’ultimo biennio tale dato è
49
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
sceso al 35% e, contestualmente, la componente attribuita a causa di sfratto è arrivata a
superare il 37%.
Per quanto riguarda la provenienza degli assegnatari, la componente immigrata rappresenta
una quota rilevante delle attribuzioni da bando e della riserva sociale, mentre continua ad avere
un ruolo pressoché irrilevante nella graduatoria degli sfrattati, soprattutto in ragione
dell’esistenza di uno stretto legame tra regolare permanenza dei cittadini extracomunitari e
disponibilità dell’alloggio (con l’inevitabile conseguenza di esporre gli interessati a richieste
vessatorie).
Tavola 2.5
Comune di Firenze - Assegnazioni di alloggi pubblici per tipo di
graduatoria nel periodo 1999 – 2009
Bandi
Riserve
Totale
ERP
Sociale
Sfrattati
Preassegnazioni
Assegnazioni
1999
72
19
5
-
96
2000
113
27
41
-
181
2001
34
12
52
62
160
2002
24
29
31
52
136
2003
49
19
89
-
157
2004
101
60
70
22
253
2005
31
22
40
37
130
2006
69
24
53
20
166
2007
75
40
69
-
184
2008
32
10
51
5
98
2009
69
27
56
38
190
Totale
669
289
557
236
1.751
Incidenza (%)
38,2
16,5
31,8
13,5
100,0
Fonte: Comune di Firenze.
L’insufficiente rotazione degli occupanti e la permanenza di soggetti senza più requisiti sono gli
elementi che hanno portato alla vischiosità nella gestione dello strumento. Al proposito, si deve
comunque segnalare che il notevole sforzo, anche sanzionatorio, profuso da Comune e
gestore, consente a Firenze di vantare percentuali di rotazione decisamente migliori rispetto alla
media italiana.
Se nella maggior parte dei casi, alla base della durata media e delle occupazioni deve essere
posto il persistere di condizioni di svantaggio da parte degli assegnatari, non si può non
ipotizzare l’esistenza di una quota di occupazioni improprie, ancorché in taluni casi formalmente
ineccepibili. Una revisione dei limiti di reddito che presidiano il mantenimento dell’alloggio (il
reddito convenzionale non deve superare per due verifiche successive il livello di soglia
50
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
12
maggiorato del 75%, ossia circa 25.750 Euro ), unitamente ad un inasprimento dei meccanismi
di controllo e recupero coattivo risulta, quantomeno, auspicabile. Le recenti iniziative di
contrasto delle forme di occupazione impropria da parte di soggetti tutt’altro che indigenti
rappresentano il segnale di un approccio risoluto alla tutela e salvaguardia delle poche risorse
oggi utilizzabili.
Efficacia dello strumento – Valutazione dei benefici
L’attuale sistema ERP risulta penalizzato non solo dalla carenza di aree di immobili nella
programmazione comunale e da una dotazione di risorse economiche inadeguata, ma dal
modesto interesse manifestato a tutt’oggi dagli imprenditori privati e dall’inadeguatezza del
supporto garantito dal sistema creditizio, che continua a valutare con diffidenza gli interventi di
edilizia residenziale destinati alla locazione e conseguentemente eleva gli spread sui tassi di
riferimento.
L’elevato numero di domande a fronte di un’offerta inadeguata impone che gli immobili vengano
destinati alle situazioni di reale disagio, nell’ambito di un approccio integrato con le risorse
messe in campo da altre iniziative per coprire fasce diverse del fabbisogno. Si impone, in
sostanza, la necessità di prevedere alcuni strumenti di valutazione e monitoraggio dell’utenza
che esprime un’esigenza di supporto. Un’attenta lettura dei bisogni, l’adozione di strumenti di
selezione della domanda più sofisticati (segmentazione delle caratteristiche della domanda) e
l’introduzione di migliorie ai sistemi di verifica della permanenza negli alloggi pubblici,
consentirebbero un utilizzo più appropriato delle risorse.
L’efficacia dello strumento, in ultima analisi, deve essere valutata in relazione al grado di
copertura dell’effettivo fabbisogno. Alla luce delle ultime verifiche effettuate e in base
all’’eccesso di domande rispetto all’effettiva disponibilità si può senz’altro concludere che, al di
là dell’indispensabile aumento dell’offerta, sussistano margini per l’ampliamento dei benefici
ricavabili
dall’utilizzo
dell’attuale
patrimonio
di
edilizia
residenziale
pubblica.
Il
sottodimensionamento della dotazione non si manifesta solo nel capoluogo toscano ma risulta
comune a tutte le realtà urbane del Paese. Si consideri che in Italia si registra una delle
percentuali di edilizia sociale pubblica tra le più contenute a livello europeo. L’incidenza ERP
sullo stock abitativo si attesta infatti al 4%, contro il 36% dell’Olanda, il 22% della Gran
Bretagna ed il 20% della media comunitaria.
12
Il limite è stato addirittura innalzato, in ambito LODE, con Deliberazione n. 1 del 24/10/2007, ad un
importo pari o superiore a Euro 38.734,27 con un ulteriore incremento di Euro 1.500 per ogni componente
familiare che non produce reddito dal terzo in poi.
51
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Tavola 2.6
La dotazione di social housing in alcuni Paesi europei
(Valori in unità abitative e in %)
Alloggi sociali
Paesi selezionati
Stock (unità)
Alloggi per 1000
abitanti (unità)
Quota sul totale
delle abitazioni
(%)
Quota sul totale
delle abitazioni in
affitto (%)
Francia
4.300.000
71,0
19,0
43,0
Germania
2.471.000
27,0
6,0
11,0
Italia
973.192
16,2
3,0
23,9
Olanda
2.400.000
47,0
35,0
77,0
Spagna
141.000
3,0
1,0
9,0
Regno Unito
5.123.000
85,0
21,0
68,0
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Cecodhas (2007), Housing Europe 2007, Review of Social, cooperative.
Se il recupero dell’enorme ritardo accumulato può avvenire solo gradualmente, un utilizzo più
mirato delle risorse disponibili rappresenta un obiettivo immediatamente perseguibile.
In tale quadro, la dismissione del patrimonio abitativo pubblico che, seppure in misura molto
limitata, è stata realizzata negli ultimi anni rappresenta un’iniziativa che mal si concilia con
l’esperienza di ampliare le quote di disponibilità per la rotazione dell’inquilinato.
52
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
FONDO SOCIALE PER L’AFFITTO
Normativa di riferimento
Legge sulle locazioni n. 431 del 1998.
Modalità di gestione
Si accede per bando pubblicato annualmente da ogni Comune, anche in forma associata. I
soggetti in possesso dei requisiti sono collocati nelle graduatorie comunali, distinti tra le fasce A
e B, sulla base della diversa percentuale di incidenza canone/ISE e/o di eventuali ulteriori criteri
di priorità sociale indicati nel bando. Entro il 15 settembre di ogni anno, i Comuni trasmettono
alle Regione l’esito del bando (numero di domande presentate ed accettate, importo
complessivo dei casi per fascia di collocazione, risorse effettivamente messe a disposizione dal
Comune, ecc.).
La Regione, a sua volta, entro il 15 novembre di ogni anno, provvede alla ripartizione del
99,5%, del Fondo complessivo, accantonando la restante quota dello 0,5% per compensare
eventuali errori riscontrati dai Comuni. Il Fondo è ripartito proporzionalmente tra i Comuni sulla
base del fabbisogno dichiarato, considerando che una quota pari al 10% delle risorse
assegnate dallo Stato alla Regione Toscana è riservata ai Comuni capoluogo di provincia o con
popolazione superiore a 30 mila abitanti.
I richiedenti per poter accedere al Fondo devono essere in possesso di un’attestazione ISE
(Indicatore della Situazione Economica), calcolato ai sensi del Decreto Legislativo n. 109/98 e
successive modificazioni e integrazioni, non superiore a 26.587,92 Euro (dato 2010), aggiornato
annualmente nella misura del 75% della variazione assoluta dell’indice ISTAT dei prezzi al
consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati del mese di dicembre. E’ necessario poi
presentare la certificazione dalla quale risultano valore ISEE (Indicatore della Situazione
Economica Equivalente), valore ISE e incidenza del canone annuo sul valore ISE. Sulla base
del confronto tra i valori riportati e quelli di seguito indicati, le domande saranno collocate nella
fascia di rispettiva pertinenza.
FASCIA
CONDIZIONI
A
Valore ISE uguale o inferiore all’importo corrispondente a due pensioni minime INPS
per l’anno a cui si riferisce il bando (per il 2010 Euro 11.958,22). Incidenza del canone
al netto degli oneri accessori sul valore ISE non inferiore al 14%
B
Valore ISE compreso tra l’importo corrispondente a due pensioni minime INPS per
l’anno a cui si riferisce il bando (per il 2010 Euro 26.587,92). Incidenza del canone sul
valore ISE non inferiore al 24%. Valore ISEE non superiore a Euro 14.715 (limite per
accesso ad ERP).
Il contributo teorico è calcolato sulla base dell’incidenza del canone annuo, al netto degli oneri
accessori, sul valore ISE. In generale si prevede un contributo tale da ridurre l’incidenza al 14%,
53
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
per un importo massimo arrotondato di Euro 3.100, per i soggetti rientranti in Fascia A ed un
contributo tale da ridurre l’incidenza al 24%, per un massimo arrotondato di 2.325 Euro, per i
soggetti in Fascia B.
Nel Fondo regionale per la locazione confluiscono le risorse statali, regionali e comunali.
Nel corso degli anni si è assistito ad una progressiva riduzione delle risorse statali, nonostante
la contestuale diffusione del disagio abitativo. L’erosione non deve, tuttavia, ritenersi esaurita,
come si evince dalla tavola sotto riportata. Ad un consistente incremento dei canoni di locazione
nel periodo 2000-2009 (per un’abitazione usata di medie dimensioni si registra un incremento
degli affitti a livello nazionale del 50%) si contrappone una riduzione delle risorse statali
nell’ordine del 55% (che raggiungerà il 70% a fine 2011).
Tavola 2.7
Risorse statali destinate al fondo sociale per l’affitto
Anno
Fondi di sostegno all'affitto attribuiti
dallo Stato
% rispetto al 2000
2000
361.579.829
-
2001
335.696.984
-7,16
2002
249.180.873
-31,09
2003
246.496.000
-31,83
2004
248.248.333
-31,34
2005
230.143.000
-36,35
2006
310.660.000
-14,08
2007
210.990.000
-41,65
2008
201.000.000
-44,41
2009
161.000.000
-55,47
2010
144.000.000
-60,17
2011
110.000.000
-69,58
Fonte: Ministero delle Infrastrutture.
Nel 2008, le risorse statali destinate alla Regione Toscana hanno raggiunto i 13 milioni di Euro,
ossia il 3,2% in più rispetto al 2007 ma ben il 45% in meno rispetto al 1999, anno in cui il fondo
è divenuto operativo.
Tavola 2.8
Toscana
Ripartizione risorse statali per la Regione Toscana (milioni di Euro)
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
23,7
22,0
20,5
16,5
14,1
11,5
14,3
19,6
12,6
13,0
Fonte: Ministero delle Infrastrutture.
54
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Alle risorse statali vanno aggiunti, come detto, i contributi regionali e comunali. Il Comune di
Firenze dal 2002 al 2008 ha destinato al Fondo per l’affitto 250 mila Euro, mentre nel 2009, per
fare fronte all’aggravarsi della situazione delle famiglie, il contributo è salito a 450 mila Euro.
Complessivamente nel 2009 l’ammontare delle risorse messe a disposizione del fondo per il
Comune di Firenze supera 1,8 milioni di Euro, di cui circa il 75% proveniente dalla Regione e
dallo Stato.
Tavola 2.9
Risorse destinate al fondo sociale per l’affitto nel Comune di Firenze
Anno
Finanziamenti comunali
Finanziamenti regionali
e statali
Totale finanziamenti
2000
258.228
3.424.109
3.682.338
2001
258.228
1.963.388
2.221.617
2002
250.000
3.347.701
3.597.701
2003
250.000
1.639.769
1.889.769
2004
250.000
1.771.977
2.021.977
2005
250.000
1.498.497
1.748.497
2006
250.000
1.831.599
2.081.599
2007
250.000
1.706.650
1.956.650
2008
250.000
1.396.571
1.646.571
2009
450.000
1.390.255
1.840.255
Fonte: Comune di Firenze.
Tavola 2.10
Numero di domande presentate annualmente
Anno
N. domande presentate
N. domande accettate
2003
1.857
1.649
2004
1.993
1.701
2005
1.838
1.622
2006
1.899
1.690
2007
1.541
1.362
2008
2.147
1.833
2009
2.123
1.709
Fonte: Comune di Firenze.
Le richieste di contributo al fondo sociale risultano di gran lunga inferiori rispetto al dato rilevato
in corrispondenza di altre realtà urbane del Paese. Nel 2009 sono state presentate 2.123
domande di cui 1.709 sono entrate in graduatoria (a Bologna nello stesso anno le domande
sono state 7.782, di cui 7.326 entrate in graduatoria). Delle domande accettate 1.282 rientrano
in fascia A e 427 in fascia B. Rispetto al 2008 si è registrata una lieve flessione delle domande
55
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
presentate (24 unità) mentre l’evoluzione di medio periodo si conferma positiva, con un
aumento di 266 unità rispetto al 2003 (+14%).
Le richieste annualmente presentate, che rispettano i requisiti previsti dal bando vengono
soddisfatte sulla base delle effettive disponibilità finanziarie. Negli ultimi anni si è , dunque,
inevitabilmente assistito ad una contrazione dell’importo destinato ai singoli nuclei, al punto da
risultare il più delle volte inadeguato a supportare chi si trova in condizioni di necessità di fronte
all’onerosità dei canoni di mercato.
Il numero di domande, sebbene non in aumento e non particolarmente elevato, associato ai
continui tagli dei finanziamenti che si sono susseguiti negli anni a livello statale, hanno infatti
determinato una consistente riduzione dell’importo medio distribuito alle singole famiglie (da
quasi 176 Euro mensili nel 2007 si è arrivati a poco meno di 140 Euro attuali).
Tale problematica non è ovviamente limitata alla realtà fiorentina. Al proposito, si consideri che
nel 2008, a livello nazionale, il contributo mediamente distribuito è stato di 54 Euro mensili.
Considerando il tendenziale aumento delle domande presentate e la drastica riduzione dei
finanziamenti statali nel triennio 2009 - 2011, l’importo medio è, con ogni probabilità, destinato a
ridursi ulteriormente.
Dal punto di vista operativo, le risultanze fin qui emerse suggeriscono, dunque, l’adozione di
criteri maggiormente selettivi per la definizione della fascia di reddito a cui destinare il
contributo. A supporto di tali indicazioni è possibile fare riferimento ad un caso concreto. Si
consideri la locazione di un’abitazione di dimensioni contenute (60 mq) a condizioni di mercato
vantaggiose (80 Euro al mq per anno) per un importo complessivo di 4.800 Euro annui.
Nell’ipotesi in cui il reddito della famiglia occupante sia di 11.913,2 Euro (ovvero il limite
superiore individuato per la fascia A nell’anno 2009), l’incidenza del canone sul reddito
risulterebbe nell’ordine del 40%. Alla luce della normativa, il contributo teorico risulterebbe pari
al limite massimo, ossia 3.100 Euro. Se si considera tale ipotesi come caso tipo, avendo a
disposizione una dotazione complessiva di 1,84 milioni di Euro, le famiglie che nel 2009
avrebbero avuto accesso allo strumento (ipotizzando il pieno soddisfacimento delle esigenze)
sarebbero risultate 594, ossia il 48% delle domande di fascia A e il 35% delle domande nel
complesso. Risulta evidente che la fascia B, alle attuali disponibilità, debba ritenersi
assolutamente superflua e che, pertanto, il finanziamento delle due fasce, evidentemente
disomogenee, rischi di accrescere anziché ridurre le sperequazioni. Anche trascurando i nuclei
familiari ricadenti in fascia B, l’entità del fabbisogno risulterebbe comunque superiore allo
stanziamento. A questo proposito si deve valutare l’opportunità di un intervento normativo che
innalzi leggermente la soglia del 14%. La revisione dei requisiti prospettata continuerebbe ad
imporre, con ogni probabilità, una ripartizione delle risorse tra gli aventi diritto, ma
consentirebbe, quantomeno, una maggiore concentrazione delle erogazioni in corrispondenza
delle forme più acute di disagio. L’esclusione dal sussidio non significherebbe, in alcun modo, la
capacità di far autonomamente fronte alle richieste di mercato, ma rappresenterebbe
l’inevitabile conseguenza di una politica di riorientamento delle risorse e di differenziazione di
56
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
approccio al disagio, a seconda delle fasce di reddito. Alle famiglie eventualmente non
ammesse
andrebbero
ovviamente
garantite
forme
alternative
di
sostegno,
non
necessariamente riconducibili alla sola dimensione abitativa.
Efficacia dello strumento - Valutazione dei benefici
La continua riduzione delle risorse messe a disposizione da parte del Governo ha finito per
ridurre significativamente l’efficacia dello strumento. Tale contingentamento impone di
intervenire sulla normativa al fine di poter indirizzare le sempre minori risorse disponibili verso le
famiglie maggiormente esposte. Ciò comporta una maggiore selettività delle domande
ammesse a fruire dello strumento, in modo da non parcellizzare eccessivamente le risorse.
Uno studio
13
sull’argomento ha evidenziato che per rendere efficace lo strumento del fondo
sociale occorrerebbero finanziamenti pubblici per circa 600 milioni di Euro. Stando alle
previsioni ufficiali, nel 2011 le risorse destinate al fondo saranno pari ad appena 110 milioni di
Euro, circa il 18% di quanto effettivamente necessario. Un’ipotesi alternativa potrebbe essere
quella di destinare diversamente le esigue risorse oggi attribuite al fondo. A Firenze, come nel
resto d’Italia, il numero degli sfratti è molto elevato a causa soprattutto della componente di
morosità. I finanziamenti destinati al fondo sociale per l’affitto, secondo una proposta formulata
dal SUNIA, potrebbero essere dedicati alla rinegoziazione dei contratti di affitto delle famiglie
non più in grado di far fronte alla spesa per la locazione, riportando alla normalità situazioni, di
fatto, destinate alla morosità. Tale impiego contribuirebbe efficacemente ad attenuare il disagio
abitativo delle famiglie in difficoltà e, al contempo, consentirebbe ai proprietari di non rinunciare
agli introiti da locazione, ancorché rinegoziati per la durata media (pari a circa 2 anni) di una
vertenza per morosità. Il sostegno concesso consentirebbe alle famiglie, altrimenti sfrattate, di
non andare ad ingrossare le già robuste graduatorie per l’assegnazione di alloggi ERP.
13
Il fondo per l’affitto – Una valutazione dell’esperienza dell’Emilia Romagna, Regione Emilia Romagna,
2003.
57
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
AFFITTO A CANONE CONCORDATO
Normativa di riferimento
Lo strumento del contratto di locazione a canone concordato, fa riferimento alle seguenti norme:
Legge 431/98: Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo.
Decreto Ministeriale 30/12/2002: Criteri generali per la realizzazione degli accordi da
definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati.
Decreto Ministeriale 14/07/2004: Condizioni per la stipula dei contratti di locazione
agevolati ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in
assenza di convocazione, da parte dei comuni, delle organizzazioni della proprietà
edilizia e dei conduttori, ovvero per la mancata definizione degli accordi di cui al
medesimo articolo 2, comma 3.
Inoltre, la suddetta legge 431/98, all’articolo 2 rimanda ad “appositi accordi definiti in sede
locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori
maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo” in cui vengono
stabilite differenti fasce di canoni da applicare a seconda delle zone territoriali e delle
caratteristiche tipologiche degli immobili individuate.
Per quanto concerne il Comune di Firenze, in attuazione della legge sono stati fino ad oggi
stipulati tre accordi:
16//07/1999: primo accordo territoriale in previsione della L. 431/98.
25/11/2004: secondo accordo territoriale in previsione della L. 431/98.
18/05/2009: terzo accordo territoriale in previsione della L. 431/98.
Modalità di gestione
Il D.M. 14/07/2004 ha sostituito gli accordi sulle locazioni concordate, estendendo a tutti i
Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, anche in assenza di un
accordo
specifico,
alle
condizioni
dell’accordo
territoriale
vigente
“nel
Comune
demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”. Le
agevolazioni fiscali previste possono, comunque, essere applicate solo ai proprietari (e agli
inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa.
In favore dei proprietari che concedono in locazione un’abitazione a canone concordato in uno
14
dei Comuni ad alta “tensione abitativa” (secondo la definizione del CIPE ), oltre alla riduzione
forfetaria del 15% del reddito da locazione, viene riconosciuto un ulteriore abbattimento del 30%
(da calcolare sull’importo già ridotto). In pratica, in dichiarazione dei redditi viene indicato il
canone ridotto del 40,5%. Ulteriori agevolazioni previste sono rappresentate da una riduzione
del 30% dell'imposta di registro e, a seconda delle scelte dei singoli comuni, un abbattimento
14
Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica.
58
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
dell’aliquota ICI. Nel Comune di Firenze sono attualmente previste differenti aliquote ICI a
seconda del contratto di affitto stipulato. Nel caso di locazioni a canone libero è prevista
un’aliquota pari al 7 per mille (che sale al 9 per mille nel caso in cui l’abitazione risulti sfitta per
almeno 2 anni). Nel caso, invece, di contratto a canone concordato si applica un’aliquota pari al
6 per mille di cui è possibile richiedere il rimborso successivamente facendone richiesta
direttamente al Comune. E’ opportuno sottolineare che il rimborso totale dell’ICI è stato
introdotto con l’Accordo Territoriale 2009, mentre in precedenza (sulla base degli Accordi
Territoriali 1999 e 2004) era previsto un rimborso solo parziale dell’imposta.
Per beneficiare delle agevolazioni fiscali è necessaria la registrazione del contratto e il richiamo
alla normativa e all’accordo territoriale sottoscritto dalle associazioni dei proprietari (APPC,
ASPPI, CONFAPPI, CONFEDILIZIA, UPPI) e degli inquilini (CONIA, SICET, SUNIA, UNIAT,
UNIONE INQUILINI).
Per quanto concerne, infine, le cosiddette “grandi proprietà”, ossia enti previdenziali pubblici,
istituti bancari, compagnie assicurative, enti locali, enti privatizzati, cooperative e soggetti
giuridici o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari (oltre 30 unità), i canoni sono definiti in
base ad appositi Accordi integrativi tra la proprietà interessata e le organizzazioni sindacali della
proprietà edilizia e dei conduttori.
Per gli inquilini in locazione con contratto a canone concordato Il D.M. 30/12/2002 prevede una
detrazione annua di:
a) Euro 495,80 se il reddito complessivo non supera Euro 15.493,71;
b) Euro 247,90 se il reddito complessivo supera Euro 15.493,71 ma non Euro 30.987,41.
È prevista, inoltre, una detrazione Irpef per i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o
trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni
antecedenti quello di richiesta della detrazione, così determinata:
a) Euro 991,60 se il reddito complessivo non supera Euro 15.493,71;
b) Euro 495,80 se il reddito complessivo supera Euro 15.493,71 ma non Euro 30.987,41.
La diffusione dello strumento risulta, ad oggi, ancora sottodimensionata rispetto alle difficoltà
manifestate da coloro che vivono in locazione.
Il delicato equilibrio che regola il funzionamento delle locazioni a canone concordato rende
oltremodo difficile ipotizzare iniziative che ne favoriscano la valorizzazione. Al di là di una
sensibilizzazione all’utilizzo ed una semplificazione degli aspetti burocratico-amministrativi, già
peraltro in atto, l’aspetto cruciale riguarda l’ampliamento dell’offerta oggi disponibile. Sul tema si
ritornerà in seguito, dopo aver analizzato i vantaggi delle parti nell’adozione di tale forma
contrattuale.
Si deve, tuttavia, segnalare l’aumento di interesse per lo strumento, in corrispondenza della
revisione di rimborso totale dell’imposta comunale sugli immobili per i proprietari. Si può dunque
ipotizzare che i contratti di locazione a canale concordato siano oggi circa 4.200, con una
tendenza all’ulteriore diffusione tuttora in atto. Tra le ragioni che possono aver favorito la
59
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
diffusione di tale opzione è possibile, inoltre, citare l’esigenza dei proprietari di forme di
maggiore tutela a fronte del dilagare di morosità prolungate nel tempo.
L’unico riscontro indiretto all’ipotesi di dimensionamento formulata è rappresentato dal numero
di domande di rimborso ICI liquidate nel corso degli anni dal Comune di Firenze. In particolare,
l’ultimo dato ufficiale disponibile, relativo al 2008, individua in poco più di 1.400 i contratti ritenuti
validi, per un totale di circa 307.000 Euro da liquidare ai proprietari.
Le richieste pervenute relative al 2009 (pari a 1.384) non evidenziano differenze significative
rispetto all’anno precedente (si tratta di un dato ancora provvisorio, in quanto la chiusura
dell’istruttoria per le domande valide è attesa per fine anno). E’, dunque, dal prossimo anno che
potrebbe verificarsi un aumento delle domande di rimborso, in ragione delle condizioni di
maggior favore per i proprietari previste dal nuovo accordo territoriale approvato nel mese di
maggio 2009.
Se la modestia del contributo (pari a circa 230 Euro in media) e la farraginosità degli
adempimenti burocratici spingevano, fino allo scorso anno, gran parte dei proprietari a non
presentare formale richiesta, è oggi lecito attendersi che la quota di coloro che intendano
beneficiare
interamente
dei
vantaggi
che
tale
tipologia
contrattuale
riconosce,
sia
inevitabilmente destinata ad ampliarsi.
Efficacia dello strumento - Valutazione dei benefici
Negli ultimi dieci anni, sia a livello nazionale che a livello locale, si è assistito ad un costante
aumento dei valori immobiliari ed ad una crescita solo di poco inferiore dei canoni di mercato,
come ampiamente descritto nella prima parte. Tale dinamica ha reso sempre più difficile
l’incontro tra domanda e offerta nell’ambito del mercato locativo, in ragione della crescente
incidenza dei canoni rispetto alle capacità reddituali delle famiglie locatarie. La crisi economica
e il conseguente robusto aumento della disoccupazione hanno contribuito ad acuire le tensioni
già in atto.
L’esigenza di introdurre strumenti a supporto della crescente fascia di disagio abitativo ha
spinto il legislatore, già nel 1998, a prevedere una normativa che istituisse un doppio canale nel
mercato locativo, in luogo del precedete regime imperniato sull’equo canone. Il primo canale
definito dalla legge fa riferimento ai canoni di mercato o canoni liberi e prevede che siano le
parti ad accordarsi liberamente sull’importo per una durata contrattuale di 4 anni (più altri 4 di
automatico rinnovo). Il secondo canale (che comprende anche i contratti transitori e per
studenti) si basa, invece, su di un canone concordato ossia un canone stabilito, a livello locale,
dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini di concerto con il Comune, per una durata
contrattuale di 3 anni (più 2 di proroga). L’obiettivo primario del canone concordato è quello di
rendere maggiormente sostenibile l’affitto per gli inquilini, senza tuttavia trascurare l’esigenza di
garantire al contempo gli interessi della parte proprietaria.
Per riuscire a dare un giudizio sull’effettiva convenienza per le parti del regime a canone
concordato occorre effettuare alcune simulazioni. A tale scopo si farà riferimento all’accordo del
60
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
maggio del 2009 siglato dal Comune di Firenze e dalle associazioni di proprietari e inquilini, che
ha introdotto il rimborso totale della tassa comunale sugli immobili a vantaggio dei proprietari,
senza però prevedere alcuna revisione dei canoni rispetto al precedente accordo del 2004.
Mettendo a confronto il canone libero e quello concordato, con riferimento ad una abitazione
tipo di 70 mq ubicata nelle sei differenti aree omogenee in cui è stato suddiviso il territorio
comunale, si osserva una differenza media pari a circa il 35%. Se si introduce una
maggiorazione del 15% del canone concordato, dovuta alla presenza di pertinenze e
dell’arredamento all’interno dell’abitazione in locazione (opzione invero piuttosto frequente), lo
scarto si riduce, in media, al 25%.
Tavola 2.11
Canoni liberi e concordati (Euro/mese) per un’abitazione di 70 mq
Canone Medio*
Differenza tra canone libero e
canone concordato
Centro Storico
Canone libero
1097
Canone concordato
615
-44,0%
Canone concordato + 15%
707
-35,5%
Zone di Pregio
Canone libero
1330
Canone concordato
732
-45,0%
Canone concordato + 15%
842
-36,7%
Zona Intermedia A
Canone libero
884
Canone concordato
605
-31,6%
Canone concordato + 15%
696
-21,4%
Zona Intermedia B
Canone libero
854
Canone concordato
589
-31,0%
Canone concordato + 15%
678
-20,6%
Zona Periferia A
Canone libero
746
Canone concordato
518
-30,5%
Canone concordato + 15%
596
-20,1%
Zona Periferia B
Canone libero
654
Canone concordato
487
-25,6%
Canone concordato + 15%
559
-14,5%
* Il canone medio per quanto riguarda il canale concordato è stato calcolato considerando una media
delle fasce indicate per le tipologie immobiliari A e B per quanto riguarda la zona del centro, di pregio e
intermedia, mentre, per la restante zona periferica è stata presa in considerazione la fascia di canoni
relativa alla sola tipologia immobiliare B.
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
61
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Oltre al confronto tra valori locativi, occorre considerare che il contratto a canone concordato
prevede numerosi sgravi fiscali per entrambe le parti. Di seguito si analizzeranno in dettaglio
benefici derivanti da tali agevolazioni sia per la domanda che per l’offerta.
DOMANDA
Come emerge dall’analisi svolta nella prima parte, a Firenze circa il 66% delle famiglie in affitto
dispone di un reddito inferiore a 2.000 Euro al mese, mentre la soglia di reddito sopra la quale il
canone di mercato risulta sostenibile si attesta poco sotto 26.500 Euro annui. Alla luce di tali
stime, l’analisi viene svolta prendendo come riferimento le famiglie appartenenti alle classi di
reddito più basse e, dunque, in linea teorica più interessate all’opzione a canone concordato.
Dal confronto tra il canone medio libero di un’abitazione di 70 mq situata in zona periferica e il
canone medio concordato corrispondente, emerge un beneficio diffuso per tutte le fasce di
reddito in termini di minore incidenza del canone sul reddito, al punto da consentire alla fascia
superiore di portarsi in prossimità della soglia di sostenibilità (pari al 30% del reddito).
Tavola 2.12
I vantaggi economici derivanti dalla componente canone
Fasce di
reddito (Euro)
Canone libero medio
(746 Euro/mese)
Incidenza %
Canone concordato
medio (596 Euro/mese)
Incidenza %
10.000-15.000
8.952
75%
7.152
60%
15.000-20.000
8.952
52%
7.152
42%
20.000-25.000
8.952
40%
7.152
32%
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
Al beneficio derivante dalla minore incidenza del canone sul reddito si deve aggiungere il
vantaggio fiscale per gli inquilini dovuto ad una maggiore detrazione per la locazione a canone
concordato. Per tali contratti è, infatti, prevista una detrazione pari a 495,80 Euro se il reddito
complessivo non supera Euro 15.493,71 (contro i 300 Euro previsti per le locazioni a canone
15
libero ) e di 247,90 Euro se il reddito complessivo supera Euro 15.493,71 ma non Euro
30.987,41 (contro i 150 Euro previsti per le locazioni a canone libero).
Se, dunque, al beneficio derivante dall’abbattimento del canone si aggiunge la maggiore
detrazione ai fini Irpef, si ottiene un’ulteriore riduzione dell’incidenza della spesa per l’affitto sul
reddito (soprattutto per la fascia di reddito 10.000-15.000 Euro).
15
Le detrazioni per la locazione pari a 300 Euro e a 150 Euro sono state introdotte dalla Finanziaria 2008
e, successivamente, confermate dalla Finanziaria 2009.
62
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Tavola 2.13
I vantaggi economici di natura fiscale
Fasce di reddito
(Euro)
Beneficio da canone
(Euro)
Beneficio da detrazione fiscale
(Euro)
∆ Incidenza
%
10.000-15.000
1.800
196
17%
15.000-20.000
1.800
97
11%
20.000-25.000
1.800
97
9%
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
OFFERTA
Se per gli inquilini la scelta del canone concordato presenta unicamente rilevanti vantaggi, per i
proprietari non è possibile giungere a conclusioni altrettanto positive. Per definire l’effettiva
convenienza occorre effettuare un confronto tra canone percepito e imposte dovute (ICI,
imposta di registro e IRPEF) a seconda che si stipuli un contratto a canone libero o a canone
concordato.
A tal proposito si è operato un confronto considerando un’abitazione di 70 mq, con le
caratteristiche proprie delle tipologie A e B, (stabilite dall’accordo territoriale), per la durata
contrattuale di 3 anni, con riferimento alla zona del centro storico, la zona intermedia A e la
zona della periferia A.
A seconda delle diverse fasce di reddito del proprietario, si è osservato come, in generale, la
convenienza a stipulare un contratto a canone concordato tenda a crescere all’aumentare del
reddito del proprietario. Ciononostante non è possibile indicare una fascia di reddito per la
quale, in ogni zona, il contratto a canone concordato comporti un beneficio. Al di là di tale
considerazione generale, che deriva sostanzialmente dalla scelta dei canoni operata con il
rinnovo dell’accordo territoriale, si deve segnalare che, se a livello teorico la disponibilità di un
immobile da offrire in locazione dovrebbe spesso comportare disponibilità reddituali prossime
alla fascia maggiore, all’atto pratico risulta tutt’altro che infrequente che i proprietari si
posizionino in corrispondenza delle fasce di reddito annuo dichiarato inferiori a 55.000 Euro,
risultando di fatto parzialmente incapienti nei confronti del fisco. In tali casi l’opzione del canone
libero presenta enormi vantaggi rispetto a quella del canone concordato.
Tavola 2.14
Il confronto tra canone libero e canone concordato
per fasce di reddito del locatore
Locazione di un’abitazione di 70 mq, zona Centro, tipologia A e B
Fasce di reddito
Rendita da canone libero
Rendita da canone concordato
(Euro)
(Euro)
(Euro)
Differenza
(Euro)
0-15.000
9.650
7.562
-2.089
15.000-28.000
9.203
7.351
-1.851
28.000-55.000
7.972
6.773
-1.199
55.000-75.000
7.636
6.616
-1.021
>75.000
7.412
6.511
-902
63
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Locazione di un’abitazione di 70 mq, zona intermedia A, tipologia A e B
Fasce di reddito
Rendita da canone libero
Rendita da canone concordato
(Euro)
(Euro)
(Euro)
Differenza
(Euro)
0-15.000
7.660
7.092
-568
15.000-28.000
7.300
6.893
-406
28.000-55.000
6.308
6.347
39
55.000-75.000
6.037
6.198
160
>75.000
5.857
6.098
241
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
Tavola 2.15
Locazione di un’abitazione di 70 mq, zona periferia A, tipologia B
Fasce di
reddito
Rendita da canone libero
(Euro)
Rendita da canone
concordato (Euro)
Differenza
(Euro)
0-15.000
6.508
6.073
-435
15.000-28.000
6.204
5.903
-301
28.000-55.000
5.367
5.435
68
55.000-75.000
5.139
5.307
168
>75.000
4.987
5.222
236
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
L’analisi svolta consente di affermare che i contratti a canone concordato comportano rilevanti
benefici per gli inquilini e, dunque, rappresentano uno strumento potenzialmente efficace a
sostegno di una fascia di popolazione che, attualmente, vive una condizione di disagio abitativo.
D’altro canto, però, gli esigui vantaggi economici riconosciuti ai proprietari, se non addirittura gli
svantaggi, rischiano seriamente di pregiudicare l’effettiva diffusione di tale tipologia contrattuale
sul territorio.
Senza entrare nel merito di aspetti legati all’evasione o elusione fiscale, su cui ci soffermeremo
brevemente più avanti, si vuole in questa sede unicamente sottolineare che la scelta di non
adeguare i canoni rispetto al precedente accordo territoriale, limitandosi al rimborso totale
dell’ICI per i proprietari, ha da un lato certamente salvaguardato gli inquilini, ma dall’altro ha
drasticamente limitato le potenzialità di diffusione dello strumento.
Le tavole sopra riportate evidenziano l’esiguità dei benefici che l’opzione canone concordato
oggi mediamente comporta per i proprietari di fascia di reddito medio alta, limitatamente alle
zone periferiche cittadine.
L’adozione di un tasso di crescita degli affitti che tenesse conto dell’effettiva dinamica di
mercato, alla luce delle detrazioni stabilite e prorogate dalla Finanziaria del 2008 per i contratti a
canone libero, avrebbe con ogni probabilità garantito un migliore esito complessivo.
64
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Il quadro fin qui delineato potrebbe subire rilevanti alterazioni nel caso di introduzione,
ciclicamente paventata, di una imposta sostitutiva
16
(la cosiddetta cedolare secca) sui redditi da
locazione, in luogo dell’attuale regime ordinario. L’aliquota dell’imposta sostitutiva dovrebbe
attestarsi tra il 20% e il 23% (anziché il 28% oggi, in media, utilizzato).
L’applicazione della nuova disciplina ai soli contratti a canone concordato renderebbe
notevolmente più vantaggioso per i proprietari l’utilizzo di tale strumento, favorendone di fatto la
diffusione. In particolare, il beneficio risulterebbe rilevante per le fasce di reddito dichiarato
superiore ai 28.000 Euro annui sia nelle zone intermedie e in quelle periferiche, al punto da
rendere tale opzione l’inevitabile riferimento della quota di evasione che dovesse
eventualmente emergere.
Tavola 2.16
Il nuovo regime fiscale limitato al canale concordato
Locazione di un’abitazione di 70 mq, zona Centro, tipologia A e B
Fasce di reddito
Rendita da canone libero
Rendita da canone concordato
(Euro)
(Euro)
(Euro)
Differenza
(Euro)
0-15.000
9.650
7.415
-2.235
15.000-28.000
9.203
7.415
-1.788
28.000-55.000
7.972
7.415
-557
55.000-75.000
7.636
7.415
-221
>75.000
7.412
7.415
3
Locazione di un’abitazione di 70 mq, zona Intermedia A, tipologia A e B
Fasce di reddito
Rendita da canone libero
Rendita da canone concordato
(Euro)
(Euro)
(Euro)
Differenza
(Euro)
0-15.000
7.660
7.241
-419
15.000-28.000
7.300
7.241
-59
28.000-55.000
6.308
7.241
933
55.000-75.000
6.037
7.241
1.204
>75.000
5.857
7.241
1.384
Locazione di un’abitazione di 70 mq, zona Periferia A, tipologia B
Fasce di reddito
Rendita da canone libero
Rendita da canone concordato
(Euro)
(Euro)
(Euro)
Differenza
(Euro)
0-15.000
6.508
6.201
-308
15.000-28.000
6.204
6.201
-3
28.000-55.000
5.367
6.201
834
55.000-75.000
5.139
6.201
1.062
>75.000
4.987
6.201
1.214
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
16
Progetti di legge n. 599 (Caparini ed altri), n. 1806-1807 (De Micheli ed altri) e n. 2292 (Versace).
65
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Tavola 2.17
Il nuovo regime fiscale^ dell’intero mercato locativo
Locazione di un’abitazione di 70 mq
Rendita da canone libero
(Euro)
Rendita da canone concordato
(Euro)
Differenza
(Euro)
Centro
9.986
7.415
-2.571
Intermedia A
7.931
7.241
-690
Zone
Periferia A
6.737
6.201
-536
^ E’ stata considerata un’aliquota del 20%, per tutte le tipologie contrattuali, in un contesto di detrazioni
analogo a quello in vigore.
Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.
Per contro, l’eventuale allargamento dell’ambito di applicazione della cedolare secca anche ai
redditi da locazione derivanti da contratti a canone libero rappresenterebbe, oltre ad un
notevole aggravio in termini di gettito (quantomeno nella fase iniziale, in attesa che la riforma
garantisca l’auspicato riscontro in chiave anti-evasione), un notevole ostacolo alla diffusione
della disciplina del canone concordato, la cui appetibilità risulterebbe in tal modo ulteriormente
penalizzata.
L’introduzione di un’aliquota del 20% su tutti i ricavi da locazione, oltre a garantire un
17
generalizzato innalzamento della redditività dell’investimento immobiliare , garantirebbe, per
tutte le fasce di reddito, cospicui vantaggi dall’adozione del canone libero rispetto a quello
concordato.
17
L’eventuale applicazione delle cedolare secca all’intero ammontare percepito senza le detrazioni
previste dall’attuale regime, ridurrebbe significativamente i benefici della riforma. In particolare, per i
locatori che dichiarano un reddito inferiore ai 15 mila Euro annui (oltre il 30% del totale nelle stime del
SICET), il nuovo sistema impositivo si rivelerebbe addirittura penalizzante.
66
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
CAPITOLO 3
LE POSSIBILI LINEE DI INTERVENTO
67
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
L’analisi svolta ha evidenziato, da una parte, la diffusione del disagio abitativo e, dall’altra,
l’inadeguatezza delle risorse disponibili per fronteggiare il fenomeno.
La timida flessione delle quotazioni immobiliari in atto non sembra in grado di garantire la tenuta
di un sistema messo definitivamente in crisi dalla recessione. Allo stesso modo, la selettività
con cui le banche continueranno a gestire le richieste delle famiglie che necessitano di
sostegno per accedere al settore immobiliare rischia di ampliare l’area del disagio anche per
quella consistente fascia grigia rappresentata prevalentemente da giovani coppie autoctone.
Se i valori di mercato rappresentano un elemento necessariamente esogeno, non altrettanto
può dirsi a proposito delle condizioni di offerta immobiliare e creditizia. Un intervento di
sostegno della domanda, a livello locale, attraverso la negoziazione con il sistema bancario di
condizioni economico-finanziarie di maggiore favore e con quello imprenditoriale di
contenimento di costo per la tutt’altro che trascurabile mole di invenduto, rappresenta, invece,
un’iniziativa immediatamente realizzabile da parte dell’Amministrazione comunale, con aggravi
economici contenuti. Si veda, al proposito, il contributo operativo riportato in appendice 1.
Al di là delle iniziative di sostegno all’acquisto, si pone come prioritaria l’esigenza di ricreare le
condizioni per un consistente flusso di investimenti privati verso il mercato dell’affitto, al fine di
allargare l’offerta di alloggi in locazione.
Il coinvolgimento di investitori istituzionali, attraverso i più moderni strumenti di finanza
immobiliare, rappresenta l’unica strada percorribile per porre rimedio al sottodimensionamento
degli strumenti di tipo tradizionale.
Il Piano di social housing potrà rappresentare un moderno strumento di welfare, solo se
l’obiettivo di aumentare lo stock di alloggi sociali (dal canone sociale a quello concordato),
attraverso programmi di investimento pubblico-privati finanziariamente sostenibili, risulterà
compatibile con gli interventi di riqualificazione urbana in programma e con una politica di
offerta abitativa articolata a livello sovracomunale. La progressiva saturazione del territorio
impone, infatti, il necessario riferimento ad un contesto territorialmente più vasto e, al
contempo, uno stimolo a privilegiare la riqualificazione dell’esistente piuttosto che le nuove
realizzazioni. A proposito dell’ampliamento del contesto, risulta, senza dubbio, confortante che
l’indagine di Nomisma sulle famiglie fiorentine (si veda l’appendice statistica) mostri la
disponibilità a spostarsi dalla città di ben il 32,4% dei nuclei giovani sotto i 40 anni (il dato medio
riferito a tutta la popolazione è comunque rilevante, attestandosi al 22,3%), qualora vengano
realizzati dei complessi residenziali a canone calmierato nei Comuni limitrofi. L’interesse
manifestato da parte dei nuclei più giovani se, da un lato, rappresenta un’opportunità per lo
sviluppo di programmi di edilizia sociale a livello di LODE, dall’altro impone una valutazione
delle possibili ricadute. La perdita di giovani residenti autoctoni, rimpiazzati per lo più da
immigrati, comporta, infatti, il rischio ulteriore che i fenomeni migratori alimentati dalle dinamiche
immobiliari radicalizzino la trasformazione già in atto.
L’ambiziosa portata degli obiettivi e la complessità dell’architettura prevista impongono, dunque,
il riferimento ad un orizzonte temporale quantomeno di medio periodo.
68
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
L’eccessiva enfasi attribuita, a livello nazionale, alle miracolistiche ricadute del Piano Casa,
peraltro rallentato da inaccettabili lungaggini burocratiche nella fase di avvio, rischia di far
perdere di vista l’esigenza di garantire risposte immediate ai fenomeni sociali di intensità già
oggi dirompente.
La complessa gestazione delle nuove iniziative, associata all’intensità del disagio, contribuisce
a mantenere inalterata la centralità degli strumenti tradizionali. La fragilità dei conti pubblici, sia
a livello nazionale che locale, non consente di ipotizzare un aumento delle dotazioni e, di fatto,
impone un utilizzo mirato delle esigue risorse disponibili, circoscrivendone l’attribuzione alle
situazioni di maggiore difficoltà. La frammentazione dei contributi garantiti dal fondo sociale per
l’affitto e la ridotta selettività dei criteri economici che disciplinano assegnazioni e, soprattutto,
permanenze negli alloggi ERP rischiano di configurare un’allocazione tutt’altro che ottimale.
Un’analisi critica della soglia che garantisce il mantenimento dell’alloggio, unitamente ad un
accurato controllo delle effettive condizioni reddituali degli assegnatari, sono gli obiettivi che
nell’immediato il Comune di Firenze deve necessariamente porsi.
A livello generale, l’accresciuta disomogeneità della domanda di edilizia sociale impone
l’implementazione di un sistema di costante monitoraggio delle famiglie in difficoltà
(composizione, caratteristiche, reddito, stile di vita, ecc.) in modo da adattare rapidamente i
criteri e, allo stesso tempo, approntare iniziative alternative di sostegno della componente non
pienamente soddisfatta.
Una maggiore selettività nella gestione degli strumenti pubblici comporta, inevitabilmente,
l’ampliamento della fascia di esclusione senza che possa, in alcun modo, essere considerata
un’attestazione di estraneità al disagio abitativo.
Un mercato dell’affitto di maggiori dimensioni, soprattutto in corrispondenza della componente a
canone calmierato, rappresenterebbe, senza dubbio, un’opportunità per contenere in misura
significativa l’incidenza del costo dell’abitare sul reddito delle famiglie più esposte.
Tra le molteplici strategie da mettere in campo per accrescere l’offerta di immobili in locazione,
sia a canone libero che concordato, certamente occorre annoverare il deciso contrasto
dell’elusione e dell’evasione fiscale. Nel corso del 2009, le verifiche condotte dalla Guardia di
Finanza sul settore immobiliare italiano, hanno consentito l’individuazione di un’evasione fiscale
di circa 13 milioni riconducibile a locazioni in nero. Secondo l’ANCI è possibile stimare in
addirittura 4 milioni le abitazioni sfitte o affittate in nero, con inevitabili conseguenze in termini di
gettito. Con riferimento al Comune di Firenze le situazioni di parziale o totale elusione
riscontrate lo scorso anno (su un numero di controlli invero piuttosto esiguo) sono risultate pari
a circa il 27%.
Tale dato, pur non essendo necessariamente rappresentativo della totalità delle locazioni,
impone tuttavia un ulteriore sforzo di controllo e contrasto di un fenomeno, la cui diffusione,
difficilmente, potrà essere circoscritta grazie ad un’eventuale revisione della politica fiscale (che
nell’ipotesi di introduzione della cosiddetta “cedolare secca” avrebbe, per contro, effetti
redistributivi regressivi). Alle forme di evasione totale si aggiungono, infatti, situazioni che
69
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
prevedono l’occultamento parziale del canone pattuito. Se non ci sono dubbi che il contrasto a
tale forma di elusione risulti ancora più problematico, è altrettanto evidente che essa si sviluppi
soprattutto nelle realtà come quella fiorentina, in cui è maggiore la presenza di studenti
universitari fuori sede e immigrati.
La lotta all’evasione potrebbe contribuire all’ampliamento dell’offerta a canone concordato,
anche attraverso l’emersione dell’effettiva base imponibile dei proprietari (riducendo, in tal
modo, l’entità dell’eventuale incapienza fiscale). Come si è, infatti, dimostrato, la maggiore
convenienza dell’opzione concertata al crescere del reddito dichiarato dal locatore consente di
ipotizzare che l’efficacia dei controlli, unitamente all’ampliamento dei vantaggi riconosciuti
all’offerta, possa effettivamente concorrere al progressivo ampliamento dell’offerta.
In tale quadro, la scelta di limitare ai soli contratti a canone concordato l’introduzione di
un’aliquota unica sui redditi da locazione, darebbe indubbio slancio alla diffusione di tale
tipologia contrattuale, senza tuttavia garantire l’ampliamento dell’offerta complessiva in
locazione e il contrasto all’evasione, con un probabile aggravio in termini di gettito rispetto alla
situazione attuale.
Il costo della riforma risulterebbe addirittura più ingente, sia in termini di gettito che di ricadute
sociali, nel caso in cui non si circoscrivesse l’ambito di applicazione al solo canone concordato.
Le locazioni a canone calmierato, pur contribuendo ad attenuare i problemi di sostenibilità, non
rappresentano, per fasce di reddito medio-basse, una soluzione di per sé risolutiva. A tal
proposito, si deve necessariamente fare riferimento alla complementarietà tra politiche abitative
e politiche sociali. Se, infatti, dal punto di vista del sostegno specifico le possibilità paiono,
nell’immediato, piuttosto modeste, maggiori opportunità si ravvisano in corrispondenza di
iniziative di supporto di carattere più generale, non direttamente riconducibili alla sola
abitazione.
Si tratta di interventi orientati ad includere le famiglie appartenenti alla cosiddetta fascia grigia
nei servizi sociali garantiti dal Comune, che finirebbero indirettamente per migliorare, sia pure in
misura contenuta, la sostenibilità delle spese legate alla casa.
Al proposito può essere utile fare riferimento alle priorità individuate dalle famiglie fiorentine (si
veda appendice statistica). Un maggiore sostegno alle famiglie con disabili e anziani non
autosufficienti (indicato dal 35,2% delle famiglie), la riduzione delle tariffe di trasporto pubblico
(19,3%) e delle rette scolastiche (15,8%) sono solo alcuni degli interventi che, unitamente alla
previsione di ulteriori sgravi fiscali o all’agevolazione di talune forme di consumo, possono
essere attivati per limitare la portata del disagio, di cui molto spesso l’aspetto abitativo
rappresenta solo una delle espressioni.
70
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
APPENDICE 1
IL POSSIBILE IMPIEGO DI RISORSE PUBBLICHE PER
UNA MAGGIORE SOSTENIBILITA’ DEI MUTUI
71
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Le attuali condizioni del mercato dei mutui residenziali risultano, per gran parte della domanda,
accettabili solo in corrispondenza di schemi a tasso variabile, che comportano il rischio di
indurre, come già avvenuto in passato, l’illusione di una duratura sostenibilità finanziaria
dell’indebitamento.
A titolo esemplificativo, un finanziamento a tasso variabile di 160.000 Euro per l’acquisto di un
immobile nuovo del costo teorico di 200.000 Euro (in ragione di un accordo tra Comune e
costruttori che riduca del 7-8% il valore unitario di riferimento dell’invenduto) comporta, per
un’esposizione di 30 anni, il pagamento di una rata iniziale di circa 570 Euro mensili. Tale
importo risulta certamente compatibile con l’antica regola del pollice (rule of thumb), secondo
cui la stabilità finanziaria è garantita solo in corrispondenza di rate che non superino il 30% del
reddito disponibile (nell’ipotesi esemplificata la famiglia deve disporre di almeno 1.900 Euro
netti mensili). Si possono, quindi, determinare situazioni in cui il disagio abitativo viene in parte
alleviato da operazioni di finanziamento sostenibili solo in virtù dell’attuale esiguità dei tassi di
interesse. Tali soluzioni espongono pericolosamente le famiglie ad inevitabili tensioni finanziarie
nell’ipotesi di rialzo dei tassi, peraltro già oggi ampiamente diffuse su tutti i mercati del credito.
Per contro, le soluzioni a tasso fisso, in particolare se di lungo periodo, pur consentendo un
totale abbattimento del rischio di interesse, risultano difficilmente compatibili con il vincolo di
bilancio tipico, in particolare dei nuclei più giovani. Alle attuali condizioni, il medesimo mutuo
sopra descritto, nell’opzione a tasso fisso prevede un importo di circa 880 Euro mensili, che
risulta sostenibile solo in presenza di redditi familiari pari a circa 3.000 Euro mensili. Gli importi
citati precludono, di fatto, alle famiglie di reddito medio-basso l’acquisto della prima casa con
mutuo a tasso fisso, spingendole improvvidamente verso soluzioni a tasso variabile,
inizialmente sopportabili ma che, in caso di sensibile rialzo dei tassi, possono portare
all’insolvenza del debitore.
Sempre a titolo esemplificativo si consideri che già oggi sono disponibili mutui per la prima casa
a tasso variabile che, rispetto ai casi illustrati, prevedono un limite superiore (cap) pari al 5,4%.
Tali contratti comportano una rata oggi quantificabile in 630 Euro mensili (compatibile con
redditi pari a 2.100) che in futuro, qualora il tasso raggiunga o superi il tetto, potrebbe
raggiungere 840 Euro mensili (compatibile con redditi pari a 2.800 Euro).
Il quadro attuale si presta, dunque, ad un impegno congiunto dei vari soggetti pubblici e privati
per strutturare contratti di mutuo utilizzando le agevolazioni pubbliche previste per la prima
casa, la possibilità di contenute modifiche della durata complessiva, nonché elementi che
consentano di disincentivare rinegoziazioni e portabilità. Il contratto di mutuo, grazie alle sue
specifiche caratteristiche tailor made, è infatti indicato in contesti complessi, in grado di valutare
la specificità del contributo pubblico.
Negli anni passati le Amministrazioni hanno sperimentato diverse modalità di intervento: dai
largamente diffusi contributi sotto forma di capitale a fondo perduto (in Lombardia e in EmiliaRomagna), ai sussidi in conto interessi (in Campania). Considerando le caratteristiche di
flessibilità del contratto di mutuo e la predisposizione di specifiche risorse pubbliche, è possibile
72
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
ipotizzare schemi di finanziamento più articolati, ma allo stesso tempo più aderenti alle
esigenze dei nuclei familiari, specialmente di quelli più giovani. In particolare, l’utilizzo delle
risorse pubbliche può consentire di ridurre, rispetto all’attuale 5,4%, il tetto massimo
raggiungibile dai mutui.
In pratica, il soggetto pubblico potrebbe intervenire per ridurre il cap degli attuali mutui a tasso
variabile, estendendo l’assicurazione sui rialzi di tasso. Lo strumento assicurativo, definito con
gli istituti di credito, oltre a garantire la copertura dal rischio di significativi rialzi delle rate,
comporta il pagamento di un premio prestabilito, che non espone i bilanci pubblici a potenziali
oneri imprevisti. Sul versante familiare, il finanziamento con cap, ridotto grazie all’assicurazione
pubblica, risulta in prospettiva più sostenibile e garantisce, al contempo, l’intera detraibilità degli
interessi.
Occorre, inoltre, ricordare che gli attuali contratti di mutuo attribuiscono un prezzo anche alle
opzioni di rinegoziazione e portabilità, che trovano la loro naturale contropartita nel tasso
applicato o nel costo complessivo. Qualora l’effetto assicurativo sul contenimento del rialzo
della rata, garantito dal soggetto pubblico, risultasse significativo, anche il minor rischio di
rinegoziazioni e portabilità determinerebbe un’ulteriore riduzione del costo del mutuo. Si
aggiunga inoltre che sono ipotizzabili clausole per creare rate semi-variabili, agendo sulla
durata, al fine di contenere l’incidenza della rata sul reddito disponibile. Analogamente possono
essere inseriti tassi minimi, con l’obiettivo di ridurre sia la durata del mutuo che l’importo della
rata e il tasso cap o, semplicemente, di ampliare la portata dell’intervento pubblico, a parità di
risorse stanziate.
In ultima analisi, è possibile prevedere interventi che, incidendo in modo strutturato sul
comportamento del mutuo, garantiscano una maggiore sostenibilità complessiva del debito. A
tal proposito, non si deve dimenticare che gli elementi di “modellazione” citati possono essere
applicati in modo differenziato a particolari tipologie di alloggi o di aree, in modo da perseguire
specifici obiettivi sociali nella dinamica degli insediamenti.
73
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
74
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
APPENDICE 2
INIZIATIVE LOCALI E PROPOSTE NAZIONALI
75
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
INIZIATIVE LOCALI
Comune di Brescia (agosto 2009)
Bonus economico finalizzato al supporto e all’incentivazione della locazione a canone
concordato. E’ prevista l’erogazione della differenza tra affitto reale e affitto sostenibile nella
misura del 100% di tale valore. Il bonus viene erogato per un valore annuo minimo di 200 Euro,
per una durata massima di sei mesi ed è rinnovabile una sola volta previa valutazione.
Regione Umbria (agosto 2009)
Fondo regionale per la locazione: al proprietario che affitta a canone concordato è riconosciuto
un incentivo “una tantum” di 1.500 Euro.
Per quanto riguarda gli inquilini, l’atto stabilisce una percentuale di incidenza tra canone e
reddito del 24%: al di sotto di tale livello non si ha diritto ad alcuna sovvenzione, mentre al di
sopra il contributo mensile viene stabilito sulla base dell’eccedenza percentuale, fino ad un
massimo di 250 Euro al mese per 3 anni e corrisposto con cadenza bimestrale posticipata.
Comune di Asti (2009)
E’ prevista l’erogazione di un contributo una tantum più elevato (1.000 Euro anziché 250 Euro)
in favore degli inquilini che stipulino un contratto a canone concordato (della durata di anni 3 +
2), ricadenti nelle seguenti fattispecie:
-
nuclei familiari che risultino in cerca di un alloggio in affitto a causa di sfratto per finita
locazione (non per morosità) o ordinanza di sgombero;
-
nuclei familiari che comprendano disabili con percentuale di invalidità certificata non
inferiore al 67%;
-
nuclei familiari di cui faccia parte un anziano che abbia compiuto 65 anni alla data della
stipula del contratto;
-
persone singole con figli minori a carico;
-
nuclei familiari con almeno 4 figli;
-
lavoratori atipici o con contratti di collaborazione coordinata e continuativa, contratti a
progetto e prestazioni occasionali.
Comune di Senigallia (2009)
Penalizzazione dello sfitto attraverso l’aumento dell’aliquota ICI (dal 4,3 al 9 per mille),
limitatamente agli immobili ad uso abitativo e pertinenze, diversi da quelli adibiti ad abitazione
principale, per i quali non risultano essere stati registrati contratti di locazione da almeno due
anni.
Regione Emilia Romagna (2009-2010)
a) Una casa alle giovani coppie e ad altri nuclei familiari
Con questo programma la Regione si propone di soddisfare, a condizioni più agevoli di quelle di
mercato, la domanda di servizi abitativi di particolari categorie di cittadini che non dispongono
dell'ammontare di risparmio necessario ad accedere alla proprietà della prima casa. Tale finalità
76
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
è realizzata per favorire la possibilità di acquisto della prima casa con patto di futura vendita,
dopo un periodo di locazione o assegnazione in godimento massimo di 4 anni a canoni
calmierati, ad un prezzo determinato al momento della sottoscrizione del contratto di locazione
o dell'atto di assegnazione in godimento con proprietà differita. Le parti possono concordare la
compravendita dell'alloggio anche prima della scadenza dei 4 anni di locazione o di
assegnazione in godimento. L'importo del contributo per alloggio è di 10.000 Euro, che aumenta
a 13.000 Euro per gli alloggi realizzati con tecniche costruttive che garantiscano l'applicazione
integrale dei requisiti di prestazione energetica degli edifici e degli impianti energetici, previsti
dalla delibera dell'Assemblea Legislativa n. 156/2008. Il contributo può, inoltre, essere
incrementato di 2.000 Euro per i nuclei nei quali sia presente almeno un figlio.
b) 3.000 case per l'affitto e la prima casa di proprietà
Con questo programma la Regione si propone di realizzare 3.000 case da concedere in
locazione o in godimento permanente e a termine (per un periodo massimo di 10 anni), nonché
in proprietà a soggetti a basso reddito che hanno difficoltà a reperire alloggi per uso abitativo
primario a canoni o a prezzi accessibili.
Per il finanziamento degli interventi è stato istituito un fondo di rotazione per la concessione agli
istituti di credito di parte dei capitali con cui essi concedono mutui agevolati per la realizzazione
degli alloggi previsti dal piano.
L’importo massimo del mutuo agevolato per alloggio è di 120.000 Euro per gli alloggi destinati
alla locazione permanente, di 110.000 Euro per quelli destinati alla locazione a termine e di
100.000 Euro per quelli destinati alla proprietà.
Gli importi erogati sono finanziati a tasso zero dal fondo nella misura del 50% nel caso di nuove
costruzioni e del 60% nel caso di interventi di recupero.
77
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
PROPOSTE NAZIONALI
ASSPI
Piano per l’affitto nazionale: favorire l’uso del canone concordato tramite un aumento delle
detrazioni fiscali a beneficio dei proprietari, l’esenzione totale dell’ICI e la deduzione fiscale dei
canoni di locazione dal reddito degli inquilini, anche come alternativa al contributo diretto
sull’affitto.
Unione Inquilini
Eliminazione della detrazione fiscale del 15% forfetaria per i contratti a canone libero in modo
da rendere maggiormente vantaggiosi i contratti a canone concordato.
ANCI
18
Rivisitazione della legge n. 431/1998 per aggiornarne le finalità istitutive ed adeguarne le
previsioni alla situazione attuale, con l’obiettivo di ampliare l’offerta in locazione, riattivando il
mercato privato, in una cornice di certezza e convenienza anche per il locatore.
In particolare si sollecita il pagamento dei canoni di locazione attraverso bonifico o assegno
bancario, per ridurre l’evasione fiscale e l’ampliamento delle agevolazioni fiscali per gli immobili
in locazione a canone concordato.
A tal proposito si riporta la tabella con le aliquote ICI (ordinaria e agevolata) previste dagli 11
maggiori comuni italiani, in modo da evidenziare il diverso orientamento delle Amministrazioni
locali.
Torino
Aliquota ordinaria
6
Aliquota canone concordato
1
Milano
5
4
Genova
7
2
Venezia
7
0,5
Bologna
7
0
Firenze
7
6*
Roma
7
4,6**
Napoli
7
5,4
Bari
7
3
Palermo
7
3,8
Catania
6,9
6,5
Aliquote medie
6,7
3,3
* E’ previsto il rimborso integrale dell’imposta.
** Il rimborso integrale dell’imposta, seppur previsto, è stato finora garantito solo per le somme
corrisposte fino al 2007.
18
Le proposte riportate sono un estratto del documento “Una nuova politica per gli affitti: le proposte dei
Comuni”, presentato dall’Anci il 26 febbraio 2010 in occasione della Terza Conferenza Nazionale sulla
Casa.
78
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
APPENDICE STATISTICA
79
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Evidenze per quartiere
Quartiere
1
Quartiere
2
Quartiere
3
Quartiere
4
Quartiere
5
Comune di
Firenze
Nati vivi
600
669
297
526
918
3.010
Morti
772
1.235
565
777
1.347
4.696
Saldo naturale
-172
-566
-268
-251
-429
-1.686
Totale iscritti
3.645
2.956
1.310
2.161
4.213
14.285
Totale cancellati
2.158
1.914
921
1.603
2.761
9.357
Saldo migratorio
1.487
1.042
389
558
1.452
4.928
Saldo totale
1.315
476
121
307
1.023
3.242
Popolazione
residente
66.845
88.517
40.807
67.141
105.591
368.901
2009
Fonte: Comune di Firenze.
Quartiere
1
Quartiere
2
Quartiere
3
Quartiere
4
Quartiere
5
Comune
di Firenze
Superficie in Kmq
11.396
23.406
22.312
16.991
28.171
102.276
Popolazione residente
66.845
88.517
40.807
67.141
105.591
368.901
Popolazione straniera
12.441
8.838
3.650
6.365
14.974
46.268
Incidenza popolazione
straniera
18,6%
10,0%
8,9%
9,5%
14,2%
12,5%
Indice di vecchiaia
200,8
239,4
228,4
217,2
217,3
221,1
Numero di famiglie
36.906
43.761
18.982
30.843
51.109
181.601
1,81
2,02
2,15
2,18
2,07
2,03
Numero medio di componenti
per famiglia
Fonte: Comune di Firenze.
80
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
L'abitazione in cui
vive è…
Quartiere
1
Quartiere
2
Quartiere
3
Quartiere
4
Quartiere
5
Totale
Di proprietà
57,7%
64,1%
79,2%
66,5%
66,8%
65,8%
In affitto
35,8%
19,7%
20,8%
22,7%
20,9%
23,7%
Altro
6,4%
16,2%
0,00
10,8%
12,3%
10,5%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Totale
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie fiorentine, marzo 2010.
Sta pagando un
mutuo ipotecario
per l'abitazione in
cui vive?
Quartiere
1
Quartiere
2
Quartiere
3
Quartiere
4
Quartiere
5
Totale
Si
17,5%
18,7%
9,5%
27,4%
15,4%
18,0%
No
82,5%
81,3%
90,5%
72,6%
84,6%
82,0%
Totale
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie fiorentine, marzo 2010.
Senza considerare il mutuo o
l'affitto, quanto spende
Quartiere
mediamente ogni mese per
1
l'abitazione?
Quartiere
2
Quartiere
3
Quartiere
4
Quartiere
5
Totale
Fino a 150 Euro
20,5%
16,2%
18,9%
8,0%
16,7%
15,9%
Da 150 a 300 Euro
38,4%
35,0%
39,4%
32,5%
40,9%
37,3%
Da 300 a 450 Euro
20,2%
22,2%
16,6%
34,9%
22,9%
23,7%
Oltre 450 Euro
13,8%
19,6%
6,2%
17,8%
17,0%
16,0%
Non sa
7,1%
7,0%
18,9%
6,7%
2,6%
7,0%
Totale
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
81
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie fiorentine, marzo 2010.
Secondo lei l'abitazione in
cui vive, si trova in una
zona degradata?
Quartiere
1
Quartiere
2
Quartiere
3
Quartiere
4
Quartiere
5
Totale
Si
6,7%
0,9%
2,1%
5,1%
13,5%
6,4%
No
93,3%
99,1%
97,9%
94,9%
86,5%
93,6%
Totale
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie fiorentine, marzo 2010.
Secondo lei l'abitazione in cui
vive, necessita di interventi di
manutenzione?
Quartiere Quartiere Quartiere Quartiere Quartiere
1
2
3
4
5
Totale
Si
29,7%
30,4%
21,6%
28,6%
32,8%
29,6%
No
70,3%
69,6%
78,4%
71,4%
67,2%
70,4%
Totale
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie fiorentine, marzo 2010.
Secondo lei l'abitazione in cui
vive, è troppo piccola rispetto alle
esigenze familiari?
Quartiere Quartiere Quartiere Quartiere Quartiere
1
2
3
4
5
Totale
Si
12,4%
19,6%
8,9%
8,1%
18,7%
14,7%
No
87,6%
80,4%
91,1%
91,9%
81,3%
85,3%
Totale
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie fiorentine, marzo 2010.
82
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Il Comune sta valutando
l'opportunità di introdurre alcune
forme di sostegno alle famiglie.
Lei sarebbe interessato
soprattutto a...
Quartiere Quartiere Quartiere Quartiere Quartiere
1
2
3
4
5
Totale
Riduzione tariffe dei trasporti
pubblici
23,7%
21,1%
35,0%
13,4%
13,8%
19,3%
Riduzione tariffe dei parcheggi
9,9%
14,5%
4,2%
13,4%
15,1%
12,7%
Riduzione delle rette scolastiche
7,2%
19,2%
8,5%
21,3%
17,4%
15,8%
Convenzioni per l'assistenza di
anziani/disabili/malati
40,1%
29,8%
47,8%
31,6%
34,9%
35,2%
Convenzioni per la pratica dello
sport
5,5%
1,6%
2,1%
2,9%
2,7%
Sconti in cinema, teatri, ristoranti
convenzionati
2,2%
5,4%
2,5%
4,5%
3,5%
Altro (specificare)
4,5%
1,8%
6,6%
5,7%
4,6%
Non sa
6,9%
6,7%
9,1%
5,7%
6,3%
Totale
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
4,5%
100,0%
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie fiorentine, marzo 2010.
83
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Evidenze per età della popolazione residente
Popolazione residente a Firenze per età
Anni
<=39
>40
Totale
143.504
211.811
355.315
40,4%
59,6%
100%
140.822
212.118
352.940
39,9%
60,1%
100%
146.758
220.501
367.259
40,0%
60,0%
100%
147.372
220.687
368.059
40,0%
60,0%
100%
145.825
221.076
366.901
39,7%
60,3%
100%
143.735
222.231
365.966
39,3%
60,7%
100%
141.855
222.855
364.710
38,9%
61,1%
100%
141.548
224.111
365.659
38,7%
61,3%
100%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Fonte: Comune di Firenze.
Se venissero realizzati complessi
residenziali da concedere in affitto
a canone contenuto, valuterebbe la
possibilità di trasferirsi?
<= 39
> 40
Totale
Sicuramente si
18,1%
5,0%
8,5%
Probabilmente si
14,3%
13,7%
13,8%
Probabilmente no
12,9%
13,1%
13,0%
Sicuramente no
54,7%
67,2%
63,8%
Non sa
-
1,1%
0,8%
Totale
100,0%
100,0%
100,0%
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie fiorentine, marzo 2010.
84
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Il Comune sta valutando
l'opportunità di introdurre alcune
forme di sostegno alle famiglie. Lei
sarebbe interessato soprattutto a...
<= 39
> 40
Totale
Riduzione tariffe dei trasporti pubblici
22,7%
18,0%
19,3%
Riduzione tariffe dei parcheggi
16,4%
11,3%
12,7%
Riduzione delle rette scolastiche
35,5%
8,5%
15,8%
Convenzioni per l'assistenza di
anziani/disabili/malati
18,1%
41,5%
35,2%
Convenzioni per la pratica dello sport
3,8%
2,2%
2,7%
Sconti in cinema, teatri, ristoranti
convenzionati
3,5%
3,5%
3,5%
Altro
-
6,3%
4,6%
Non sa
-
8,6%
6,3%
Totale
100,0%
100,0%
100,0%
Fonte: Nomisma, Indagine conoscitiva sulla condizione abitativa delle famiglie fiorentine, marzo 2010.
85
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
86
Dimensioni del disagio abitativo e strategie di intervento – Il caso di Firenze
Bibliografia
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ANCE, L’industria edilizia Toscana, 2008-2009.
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UIL, IV Rapporto UIL Famiglia Reddito casa, dicembre 2009.
UNICA, Indagine studenti fuori sede a Firenze, 2005.
87