SLIDES - ESTIMO
VERSIONE PROVVISORIA
Prof. Ing. Antonio Incerti
Dott. Fabio Mastantuono
CONCETTO DI ESTIMO
Disciplina che ha per oggetto la
determinazione del valore di beni
materiali e delle relative rendite.
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CONCETTO DI RENDITA
La rendita riferita ad un bene materiale è
il corrispettivo, generalmente in denaro
ordinariamente offerto in cambio dell’
utilità derivante dalla disponibilità del
bene per un determinato periodo di
tempo.
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CONCETTO DI BENE (Economico)
Oggetto dotato di caratteristiche qualitative
capaci di restituire al soggetto che ne ha la
disponibilità delle utilità suscettibili di
apprezzamento economico. Le utilità sono
ritraibili dal bene economico per il periodo di
vita utile del bene. La vita utile è il periodo in
cui le caratteristiche qualitative del bene sono
presenti e fruibili.
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CONCETTO DI ONERE
MANUTENTIVO
INTERVENTO (ATTIVITA’) VOLTO AD
ASSICURARE PERMANENZA E LA
FRUIBILITA DELLE CARATTERISTICHE
QUALITATIVE PROPRIE DI UN BENE.
L’ONERE SOSTENUTO E’ ELEMENTO
SUSCETTIBILE
DI
VALUTAZIONE
ECONOMICA
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ANALISI VALUTATIVA
INDIVIDUAZIONE ED ANALISI DELLE
QUALITA’SPECIFICHE DEL BENE:
• ANALISI DELLE UTILITA’ GENERATE PER IL
POSSESSORE (Presenti e Future)
• ANALISI DEGLI ONERI COLLEGATI AL POSSESSO
(Presenti o Future)
• ANALISI DEL MERCATO
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SENSO DELL’APPROCCIO
MATEMATICO FINANZIARIO
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VALORE DI MERCATO
• “Valore di Mercato” indica il più probabile prezzo di
trasferimento (compravendita) della Proprietà. Il Valore
di Mercato è determinato nel presupposto dei seguenti
assunti:
• la libera determinazione delle parti alla conclusione del
contratto, senza condizionamenti coercitivi della volontà;
• una ragionevole conoscenza di entrambi i contraenti dei
possibili usi e delle caratteristiche della Proprietà,
nonché delle condizioni esistenti sul libero mercato;
• l’ipotesi che la Proprietà sia offerta sul libero mercato per
un periodo corrispondente a quello ragionevolmente
sufficiente per reperire un compratore.
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Metodologie valutative
• Metodo del Mercato o Comparativo
(Market Approach)
• Medodo del Reddito o Finanziario
(Income and DCF Approach)
• Medotodo del Costo
(Cost Approach)
• Metodo della Trasformazione
(Development Approach)
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Metodo Comparativo (o del Mercato)
• basato sul confronto fra la Proprietà e altri
beni con essa comparabili, recentemente
compravenduti o correntemente offerti
sullo stesso mercato o su piazze
concorrenziali.
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SALES COMPARISON APPROACH
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Metodo del reddito o finanziario
(DCF, Discounted Cash-Flow)
Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati , basato:
1. sulla determinazione, per un periodo di “n” anni,
dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione
della Proprietà;
2. sulla determinazione del Valore di Mercato della
Proprietà mediante la capitalizzazione in
perpetuità, alla fine di tale periodo, del reddito
netto
3. sull’attualizzazione, alla data della valutazione,
dei redditi netti (flussi di cassa).
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Metodo del Costo
Metodo basato sulla determinazione di tre
elementi:
1.Determinazione valore dell’ area
2.Determinazione del costo di costruzione
3. Applicazione di fattori di deprezzamento
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Metodo della Trasformazione
Metodo basato sull’attualizzazione, alla data
della valutazione, dei flussi di cassa generati
dall’operazione immobiliare nell’arco di tempo
corrispondente alla sua durata.
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Definizioni:
INTERESSE (I): compenso che gli investitori
richiedono per accettare la carenza di disponibilità
di un determinato ammontare finanziario (C) per
un determinato lasso di tempo.
C
0
C+I
1
t
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TASSO D’INTERESSE (i): esprime in
termini percentuali il compenso richiesto dagli
investitori ed è riferito ad un determinato lasso
di tempo.
I
i
C
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Esempio:
C=100€
I =10€
Tasso d’interesse
a un anno
10
i
 0.1  10%
100
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REGIME dell’INTERESSE
SEMPLICE:
per ogni anno si aggiunge una maggiorazione
costante I = i*C,
ovvero una percentuale prefissata della
somma iniziale.
Non viene computato alcun interesse sugli
interessi generati.
V (k )  C (1  k  i ),
k  1, 2, ... , n
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REGIME dell’INTERESSE
COMPOSTO:
per ogni anno si aggiunge una maggiorazione
uguale ad una percentuale costante della somma
accumulata all’inizio dell’anno precedente.
Quindi alla scadenza del periodo l’interesse
pagato è reinvestito al fine di generare ulteriori
interessi nei periodi seguenti.
V (k )  C (1  i ) ,
k
k  1, 2, ... , n
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Tabella
Valore di 100€ investiti ad un tasso d’interesse
sia semplice che composto del 10%
ANNI
1
2
3
4
10
20
50
100
200
215
INTERESSE SEMPLICE
valore
+ interesse =
iniziale
100 +
10
=
110 +
10
=
120 +
10
=
130 +
10
=
190 +
10
=
290 +
10
=
590 +
10
=
1.090 +
10
=
2.090 +
10
=
2.240 +
10
=
INTERESSE COMPOSTO
valore
valore
valore
+
interesse
=
finale
iniziale
finale
110
100 +
10
=
110
120
110 +
11
=
121
130
121,00 +
12,10
=
133,10
140
133,10 +
13,31
=
146,41
200
236 +
24
=
260
300
612 +
61
=
673
600
10.672 +
1.067
=
11.739
1.100
1.252.783 +
125.278
=
1.378.061
2.100 17.264.116.042 + 1.726.411.604 = 18.990.527.646
2.250 72.116.497.132 + 7.211.649.713 = 79.328.146.845
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TASSI - OPERAZIONI
I tassi non si sommano (o sottraggono) mai direttamente
tra di loro (l’operazione non sarebbe “finanziariamente
significativa”).
L’operazioni da eseguire sono:
iA + iB  [(1+ iA)*(1+ iB)]-1
iA - iB  [(1+ iA)/(1+ iB)]-1
In particolare:
i=tasso d’interesse nominale,
r= tasso d’interesse reale,
p=tasso d’inflazione:
 1 i

r  
 1  100
1 p 
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PERIODI DI
CAPITALIZZAZIONE
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Fattore di sconto:
Esprime il valore attuale di un euro
ricevuto alla fine di un periodo di tempo.
?
1€
oggi
1
1
Fattore di sconto 
 (1  i )
1 i
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Costo opportunità del capitale
È il rendimento (tasso d’interesse) atteso
da un investimento specifico piuttosto che
da un investimento con rischio
assimilabile a zero.
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Variabilità del tasso d’interesse
Alternative di investimento equivalenti
(per rischio/vincoli)
Investimento privo di rischio, oggi circa il 3% a
5 anni. Es:Titoli di Stato
Investimento immobiliare con rischio basso,
oggi circa il 4,5%. Es: Retail in centro storico a
Roma
Investimento immobiliare con rischio medio
alto, oggi circa 8%. Es: Immobile direzionale in
località periferica non collegato
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WACC
(weighted average cost of capital)
• Il tasso utilizzato per l’attualizzazione
viene comunemente scelto sulla base
del metodo del WACC (weighted
average cost of capital) che tiene
conto dei costi combinati delle fonti
di capitale investito netto (capitale di
debito e capitale di rischio)
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PRESENT VALUE (PV)
Il Valore Attuale di una serie di flussi di cassa:
PV 
Ct
 (1  i )
t
t
(deve tener conto di un tasso di sconto riferibile
ad iniziative economiche equivalenti)
Valutare un flusso di cassa mediante
l’applicazione dell’interesse composto.
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Net Present Value (NPV)
Il valore attuale netto è ottenuto sottraendo al
valore attuale di un determinato progetto
l’investimento richiesto
NPV  PV  C 0 
Ct
 (1  i )
t
 C0
t
Il NPV può anche esprimersi in termini di tasso di
rendimento (es.: ha un NPV del 6% sul capitale investito)
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Tasso di rendimento reale e
nominale
•TASSO DI RENDIMENTO NOMINALE:
(a moneta corrente) non tiene conto di quanto
il montante che verrà restituito al termine
dell’investimento varrà in termini di potere
d’acquisto (non tiene conto pertanto
dell’inflazione)
•TASSO DI RENDIMENTO REALE:
tiene conto dell’inflazione
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Esempio:
1000 € investiti al tasso nominale del 10%
al termine del periodo di un anno sono pari
a 1100 €.
Se teniamo conto della perdita del potere
d’acquisto in ragione del 5% annuo,
abbiamo un tasso effettivo di rendimento
reale X pari a:
X=(1+0.1)/(1+0.05)-1=4.76%
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Esempio di costruzione di un tasso di
interesse per una valutazione immobiliare
(Build Up Approach)
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Esempio di computo dei tassi
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DISCOUNTED CASH FLOW
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Esempi di flussi di cassa collegati
ad investimenti immobiliari
- DCF in una operazione di acquisto in blocco
- DCF in una operazione di trasformazione
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Tasso di rendimento interno
(Internal Rate of Return)
Qual è il tasso con il quale il VALORE
ATTUALE
NETTO
dell’investimento
effettuato è pari a 0 (non ha utili).
Più è alto e più l’investimento è convincente.
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Internal Rate of Return
L’IRR è il tasso che verifica la seguente equazione:
(dove CF- : Flussi di cassa negativi
CF+ : Flussi di cassa positivi
NPV: Net Present Value)
n

t 0
0
-
CFt
437
305
200
58
1
1000
+500


n
CFt
CFt

0

t
t
(1  IRR) t 0 (1  IRR)
2
+400
3
+300
4
+100
IRR =14,5%
IRR=14,5%
IRR =14,5%
IRR =14,5%
NPV = 0
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Internal Rate of Return
• se l’IRR di un progetto supera il costo
delle risorse necessarie a finanziarlo,
allora l’ investimento sarebbe in grado di
generare un surplus dopo il pagamento
del costo del capitale.
• se l’IRR del progetto è inferiore al costo
delle risorse necessarie per
finanziarlo,dall’ iniziativa deriverà una
perdita per l’investitore.
Prof. Ing. Antonio Incerti
Dott. Fabio Mastantuono