Estimo generale
L’estimo è:
a.
disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in
moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di
mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali
richiedono il giudizio di un esperto
b. disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a
beni economici per esigenze pratiche
c. disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
1
Cosa non è una stima
(da un trattato settencentesco)
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
2
Il giudizio di stima
Cos’è:
•
Non è un’opinione sul valore
•
Non è un prezzo
•
E’ una previsione sul valore
Caratteristiche:
•
E’ condizionata alla scopo pratico della stima
•
E’ oggettiva
•
E’ generalmente valida
•
Ha carattere probabilistico
•
E’ fondata sul mercato
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
3
Il metodo di stima
Cos’è:
Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima
Fasi :
•
Ricognizione del quesito
•
Scelta del momento di stima
•
Scelta dell’aspetto economico
•
Scelta della procedura più adatta
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
4
Cosa può riguardare il giudizio di stima?
Uno degli aspetti economici:
•
Il valore di mercato
•
Il costo di produzione o riproduzione
•
Il valore di trasformazione
•
Il valore di surrogazione
•
Il valore complementare (migliorato, mancato)
•
Il valore di capitalizzazione
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
5
Il più probabile valore di mercato
Il valore che con maggior probabilità si formerà in una libera
compravendita
Il valore di mercato dipende:
a. dalla forma di mercato (libera conc., monopolio, monopsonio, ecc.)
b. Dal tipo di mercato (dettaglio, ingrosso, franco azienda, ecc.)
Impiego:
a. Stime cauzionali
b. Aste pubbliche
c. Divisioni ereditarie riparti
d. Valutazioni fiscali
e. Ecc.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
6
Il più probabile valore di costo
Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla
produzione del bene
Il valore di costo comprende:
a. La reintegrazione dei capitali logorati o distrutti nel processo
produttivo (Q+Sv)
b. La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imp)
c. La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla
produzione (Sa+St+Bf+I+/-T)
Impiego:
a. Stima preventiva e consuntiva dei costi
b. Redazione di bilanci
c. Stima dei danni
d. Ecc.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
7
Il più probabile valore di trasformazione
E’ la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato ed il costo
della trasformazione
La trasformazione deve essere:
a. Tecnicamente possibile
b. Economicamente conveniente
c. Legalmente ammissibile
Impiego:
a. Giudizi di convenienza
b. Stima del valore di mercato di aree fabbricabili
c. Stima del valore di mercato di edifici vetusti
d. Ecc.
Estimo Generale
EstGen_ts1
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8
Il più probabile valore (costo) di surrogazione
Il valore di mercato (costo di produzione) del bene capace di sostituire il
bene oggetto di stima
La surrogazione deve essere:
a. Tecnicamente possibile
b. Economicamente valutabile
Impiego:
a. Stime di beni privi di mercato (monopolio bilaterale)
b. Stima di aziende con profitti negativi
c. Stime di edifici e impianti industriali
d. Ecc.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
9
Il più probabile valore complementare
La differenza fra il valore di mercato del bene intero ed il valore di
mercato della parte residua (bene oggetto di stima escluso)
La stima del valore complementare presuppone che:
a. Vi sia complementarietà fra la parte ed il tutto
b. La parte staccata non sia surrogabile
c. La parte residua abbia un mercato
Impiego:
a. Stime per espropriazioni parziali (servitù, ecc.)
b. Stima di danni per limitazioni autoritative (valore mancato)
c. Stime di miglioramenti (migliorato)
d. Stime di avviamenti commerciali
e. Ecc.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
10
Il più probabile valore di capitalizzazione
Accumulazione al momento della stima di tutti redditi che il bene
oggetto di stima può dare
La stima del valore di capitalizzazione presuppone che:
a. Il bene sia capace di dare un reddito
b. Sia possibile prevedere i redditi futuri
c. Sia possibile individuare un saggio di capitalizzazione
Impiego:
a. Stime del valore di mercato
b. Stime cauzionali
c. Stime di aziende
d. Ecc.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
11
Quale valore?
a.
b.
c.
Il valore attuale (attualisti)
Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti)
Il valore ordinario (più probabile)
La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni
attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle
condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si
ritengono normali e continuative (Michieli, 1993)
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
12
Alcuni semplici indicatori statistici
n
Media semplice
Ms 
V
i
i 1
n
n
Media ponderata
Ms 
 w V
i
i 1
n
w
i 1
Moda (valore normale):
i
i
Valore più frequente
Mediana (valore mediano): Valore centrale di una graduatoria (ordinamento)
Estimo Generale
EstGen_ts1
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13
Alcuni semplici indicatori statistici di dispersione
2
n
S mq 
Scostamento quadratico medio
Varianza  
i 1
i
n
2
n
2
 V  M 
 V  M 
i 1
i
n 1
2
n
Deviazione standard

 V  M 
i 1
i
n 1
2
n
 V  M 
i 1
Coefficiente di variazione
Estimo Generale
EstGen_ts1

i
n 1
M
Prof. Paolo Rosato
14
Un esempio di semplici indicatori statistici
Valori (V i ) Pesi (w i )
2
1
3
1
3
1
3
1
4
2
4
1
5
2
5
1
6
1
6
2
7
1
Estimo Generale
EstGen_ts1
Indicatore
Media semplice
Media ponderata
Moda
Mediana
Scostamento medio
Scost. quadratico medio
Varianza
Deviazione standard
Coefficiente di variazione
Prof. Paolo Rosato
Valore
4,40
4,54
3,00
4,50
1,40
2,44
2,71
1,65
0,37
15
La distribuzione normale (gaussiana)
y
h

e h
2 2
x
con
h
y
n  fenomeni osservati
p  probabilit à dell ' evento
-
Estimo Generale
EstGen_ts1
1
2np1  p 

+
Prof. Paolo Rosato
x
16
La distribuzione simmetrica dei valori
F(V)
F(Vme)
Vme = Vmo
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
V
17
La distribuzione asimmetrica dei valori
F(V)
F(Vmo)
F(Vme)
Vmo
Estimo Generale
EstGen_ts1
Vme
Prof. Paolo Rosato
V
18
L’ordinarietà sul mercato
Abilità del
compratore
Frequenza
Prezzo ordinario
Frequenza V
Abilità del
venditore
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
19
Il principio di comparazione
Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il bene
oggetto di stima e i beni simili.
Principio di indifferenza (Jevons):
beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali
omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso
valore.
‘…quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea,
qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di
un’altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo
momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il
medesimo rapporto’. Jevons H.A., ‘Theory of Political Economy’,
Londra, 1871.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
20
Le fasi del raffronto
1.
Raccolta di valori di beni simili di valore noto
2.
Ordinamento dei beni rispetto al valore (scala del
valore)
3.
Collocazione del bene da valutare sul più opportuno
gradino della scala
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
21
Il principio di comparazione
Il principio di comparazione può seguire due vie
alternative:
– confronto sulla base di prezzi o valori correnti (confronto
attuale);
– confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valori passati o futuri
(confronto intertemporale).
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
22
Procedimenti di raffronto attuale I
1.
Euristico: stima vista
2.
Con l’aiuto di calcoli matematico-statistici:
a. stima per comparazione diretta monoparametrica;
b. stima per comparazione diretta pluriparametrica.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
23
La stima per comparazione diretta
mono-parametrica
Valutazione che si avvale di un algoritmo che esprime il
valore stima rispetto ai valori di beni simili.
Fasi:
1. Individuazione di beni il più possibile simili a quello di
stima e dei quali sia noto l’aspetto economico oggetto di
valutazione;
2. individuazione di un parametro di comparazione comune
ai beni confrontati e fortemente correlato con il valore
degli stessi;
3. esecuzione dei calcoli.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
24
Gli algoritmi di calcolo nella stima
mono-parametrica
La proporzione
V

p
i
Vx
i
px  A  D
i
i
dove:
Vi è il valore dei beni i presi a confronto;
pi è l’ammontare del parametro di confronto nei beni i;
Vx è il valore del bene da stimare;
px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare;
A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
25
Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica
La regressione semplice
Vx  bpx  A  D
Vx  a  bpx  A  D
dove:
a è la costante del modello di regressione semplice;
b è il coefficiente del paramertro;
Vx è il valore del bene da stimare;
px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare;
A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
26
Un esempio numerico di stima per
comparazione diretta
Caso
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Totale
pi
0
120
130
124
100
124
152
98
86
107
123
1164
Estimo Generale
EstGen_ts1
Vi
228
250
185
201
215
240
185
180
205
225
2113,5
Valore stimato
Proporzione
Regr. (k)
0
97
218
215
236
225
225
219
182
195
225
219
276
246
178
193
156
181
194
202
223
218
2114
2210
Prof. Paolo Rosato
Regr.(0)
0
216
234
223
180
223
273
176
154
192
221
2091
Quadrato degli errori
Proporzione Regr. (k)
Regr.(0)
92
195
1612
377
103
1295
50
569
115
3
4411
159
639
1144
33
15
40
68
2
8
51
2160
143
272
1424
457
60
1091
80
651
164
17
4358
27
Tre modelli monoparametrici a confronto
La proporzione:
V = 1,82*p
La regressione semplice (0):
V = 1,80*p
La regressione semplice (k):
V = 96,95 + 0,98*p
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
28
Il risultato grafico
300
250
Migliaia di Euro
200
150
100
50
0
0
20
40
60
80
100
120
140
160
mq
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
29
La stima per comparazione diretta
pluri-parametrica
Valutazione che si avvale di algoritmi che esprimono
il valore rispetto a più variabili indipendenti
Procedure:
1. Stima econometrica (ARM);
2. Market Comparison Approach
3. Stima per coefficienti di merito.
4. Stima per valori tipici (elementi costitutivi);
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
30
La stima econometrica (ARM)
E’ una generalizzazione della stima per valori tipici
V  a   bj p j  A  D
j
dove:
a = costante;
pj = stato della caratteristica j nel bene;
bj = coefficiente che misura il contributo unitario della
caratteristica j al valore del bene.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
31
Un esempio numerico di stima econometrica
Caso
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Totale
pi
0
120
130
124
100
124
152
98
86
107
123
1164
Estimo Generale
EstGen_ts1
qi
0
0
1
0
1
0
0
0
1
1
1
Valore stimato
Quadrato degli errori
V i Regr. Sem. (k) Regr. Mult. (k) Regr. Sem. (k) Regr. Mult. (k)
0
97
63
228
215
206
159
453
250
225
237
639
169
185
219
211
1144
675
201
195
201
33
0
215
219
211
15
16
240
246
244
40
19
185
193
180
68
25
180
181
185
2
21
205
202
210
8
21
225
218
229
51
13
2114
2114
2114
2160
1413
Prof. Paolo Rosato
32
Il confronto fra modelli di stima mono e
pluriparametrici
La regressione semplice (k):
V = 96,95 + 0,98*p
La regressione multipla (k):
V = 63,15 + 1,19*p + 18,87q
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
33
Il risultato grafico
300
250
Migliaia di Euro
200
150
100
Regressione semplice
Regressione multipla
50
Prezzi osservati
0
80
90
100
110
120
130
140
150
160
mq
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
34
Il Market Comparison Approach (MCA)
E’ una procedura utile quando non si hanno sufficienti
dati per usare l’approccio econometrico (spesso)
Fasi:
1. Raccolta sul mercato di compravendite di beni
simili;
2. Individuazione delle caratteristiche differenziali;
3. Stima dei prezzi marginali delle caratteristiche
differenziali;
4. Stima dei valori “corretti”;
5. Stima del valore del bene.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
35
Un esempio di MCA
Tabella dei dati
Prezzo
Superficie equivalente
Scoperto esclusivo
Garage
Stato di manutenzione
Riscaldamento autonomo
Condizionatore
Estimo Generale
EstGen_ts1
X
?
80
40
si
buono
si, 10 anni
no
1
260.000,00
90
0
no
buono
si, 20 anni
no
2
280.000,00
105
100
no
mediocre
no
si, 5 anni
3
270.000,00
85
0
si
ottimo
no
no
Prof. Paolo Rosato
4
5
230.000,00 270.000,00
70
85
20
10
no
si
buono
ottimo
si, 15 anni
no
si, 3 anni
no
6
220.000,00
70
50
no
mediocre
si, 10 anni
si, 1 anni
7
290.000,00
93
70
si
buono
no
si, nuovo
36
Un esempio di MCA
Prezzi marginali
Superficie equivalente:
< 50 mq
50 - 100 mq
>100 mq
Scoperto esclusivo
Garage
Stato di manutenzione:
da mediocre a buono
da buono ad ottimo
Riscaldamento autonomo
Condizionatore
Estimo Generale
EstGen_ts1
2500
2250
2000
E/mq
E/mq
E/mq
100
20.000
E/mq
E
200
100
15.000
5000
E/mq
E/mq
E nuovo
E nuovo
Prof. Paolo Rosato
Durata, 30 anni
Durata 15 anni
37
Un esempio di MCA
Tabella di valutazione
Prezzo
Superficie equivalente
Scoperto esclusivo
Garage
Stato di manutenzione
Riscaldamento autonomo
Condizionatore
Prezzo corretto
1
260.000,00
-22.500,00
4.000,00
20.000,00
0,00
5.000,00
0,00
266.501,00
Valore di stima
267.480,19
Estimo Generale
EstGen_ts1
2
280.000,00
-56.250,00
-6.000,00
20.000,00
16.000,00
10.000,00
-2.000,00
261.752,00
3
270.000,00
-11.250,00
4.000,00
0,00
-8.000,00
10.000,00
0,00
264.753,00
Prof. Paolo Rosato
4
230.000,00
22.500,00
-2.000,00
20.000,00
0,00
2.500,00
-4.000,00
269.004,00
5
6
270.000,00 220.000,00
-11.250,00 22.500,00
3.000,00
-1.000,00
0,00 20.000,00
8.000,00 16.000,00
5.000,00
0,00
0,00
-4.666,67
274.755,00 272.839,33
7
290.000,00
-29.250,00
-3.000,00
0,00
0,00
10.000,00
-5.000,00
262.757,00
38
La stima per punti di merito
E’ una procedura utile quando si hanno pochi dati
Fasi:
1. Raccolta sul mercato di compravendite di beni
simili o di un valore di riferimento “normale”;
2. Individuazione delle caratteristiche influenti sul
valore;
3. Attribuzione di un punteggio (coefficiente) a
ciascun stato delle caratteristiche;
4. Calcolo del coefficiente globale;
5. Stima del valore del bene.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
39
La stima per punti di merito
V   c jVr
Vr  
i
j
Pi
 i ci
i
dove:
cj = coefficienti di merito associati alle caratteristiche
del bene;
Vr = valore di riferimento;
Pi = Prezzi dei beni simili;
ci = coefficienti di merito dei beni simili.
Estimo Generale
EstGen_ts1
Prof. Paolo Rosato
40
Esempio di stima per coefficienti di merito
Tipo
Residenziale
Veranda
Terrazza
Balcone
Cantina
Soffitta
Garage
Scoperto esclusivo
Estimo Generale
EstGen_ts1
Superficie Coefficiente Superficie ponderata
100
1,00
100
20
0,60
12
10
0,40
4
0
0,30
0
0
0,50
0
0
0,50
0
30
0,30
9
0
0,10
0
Superficie convenzionale
125
Coefficiente globale
1,06
Valore di riferimento
2.000
Valore totale
264.855
Prof. Paolo Rosato
41
Esempio di stima per coefficienti di merito
CARATTERISTICA
MODALITA'
TIPOLOGIA
Plurifamiliare
Casa a schiera
Casa singola
RISCALDAMENTO
Autonomo
Centrale
1,05
1
1
1,02
1,04
CONDIZIONATORE
Meno di 5 anni
Da 5 a 10 anni
Da 10 a 20 anni
Da 20 a 40 anni
Più di 40 anni
1,1
1,05
1
0,9
0,8
Centrale
Autonomo totale
Autonomo parziale
Assente
1,04
1,02
1,01
1
INFISSI ESTERNI
Balconi o scuri
Tapparelle
Assenti
1,03
1
0,96
FINITURE
Storiche
Signorili
Civili
Economiche
1,1
1,05
1
0,9
FINESTRATURE
Termo-acustiche
Doppi vetri
Vetro singolo
1,03
1
0,98
SPAZI COMUNI
MANUTENZIONE
Ottima
Buona
Normale
Scadente
1,05
1,03
1
0,95
Assenti
Cortile
Giardino
Parco
1
1,02
1,04
1,06
PARCHEGGIO COMUNE
ASCENSORE
Presente o inutile
Assente 2° piano
Assente 3° piano
Assente 4° piano
Assente 5° piano
1
0,95
0,88
0,8
0,7
Assente
Posto auto per UI
1
1,04
ESPOSIZIONE
Panoramica/attico
Doppia/ordinaria
Strada pubblica
Cortile interno
1,05
1
0,95
0,9
Doppio
Singolo
1
0,95
VETUSTA'
SERVIZI IGIENICI
Estimo Generale
EstGen_ts1
COEFFICIENTE
Coefficiente globale
Prof. Paolo Rosato
1,14
42
La stima per valori tipici
Fasi:
• disaggregazione del bene complesso in tante parti
omogenee;
• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di
transazioni recentemente avvenute sul mercato;
• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un
opportuno parametro di comparazione;
• stima del valore di ciascuna parte;
• determinazione del valore totale del bene complesso.
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43
L’algoritmo per la stima per valori tipici
V

p
ij
Vx
i
j
p xj  A  D
ij
i
dove:
i = beni di mercato assunti a confronto;
j = parti omogenee in cui il bene può essere suddiviso.
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Procedimenti di raffronto intertemporale II
a. Stima storica;
b. stima per capitalizzazione dei redditi;
c. stima per valore di trasformazione.
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La stima storica
Valutazione basata sui prezzi di mercato del
bene registrati nel passato.
V0 = kPn + A - D con k = g(xi)
dove:
V0 è il valore di stima ricercato;
k è il fattore di attualizzazione dei dati storici;
xi sono i fattori che influenzano il valore nel tempo;
Pn è il prezzo verificatosi un passato.
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La stima per capitalizzazione del reddito
Premesse:
a)
Vi sia una tendenziale coincidenza tra il valore del bene da stimare e
la somma (finanziaria) dei redditi futuri;
b)
vi sia la capacità di prevedere redditi futuri (Ri) e saggio di sconto r
(capitalizzazione)
q n 1
Vx  R
rq n
Ri
Vx  
i


1

r
i
R
Vx 
r
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47
Le relazioni fra la stima per comparazione
diretta monoparametrica e la stima per
capitalizzazione del reddito
V

R
i
i
Vx
i
R

V
Rx
i
i
Se
rc
i
i
Si ha:
Rx
Vx 
rc
i
La stima per capitalizzazione del reddito è una stima per
comparazione diretta monoparametrica dove il criterio è il
reddito
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La stima per valore di trasformazione
Il valore di mercato del bene si allinea sul valore di trasformazione (ordinaria)
0
1
2
n
Tempo
Vmi  Ctri
Vm  Vtr  
i


1

r
i 0
n
dove:
Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene;
Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nell’anno i;
Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nell’anno i;
r = saggio di sconto.
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