Il Sentiment del mercato immobiliare
e l’Indice Fiups
II Quadrimestre 2015
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
- Università di Parma -
I risultati del questionario per la rilevazione
del Sentiment del mercato immobiliare
Secondo Quadrimestre 2015
Presentazione
Da diversi anni Sorgente Group S.p.A. e il Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di
Parma collaborano su temi e ricerche di economia e finanza immobiliare.
In tale ambito, è nato il primo corso universitario di Economia e Finanza Immobiliare in Italia, che
vede la partecipazione in qualità di docenti di figure di spicco del mondo immobiliare nazionale e
internazionale, a cui è stata affiancata la realizzazione di numerose pubblicazioni e convegni.
Fin dall’inizio della collaborazione, l’attività di ricerca è stata istituzionalizzata in un Laboratorio per
le Ricerche sull’Economia e la Finanza Immobiliare.
All’interno di questo, ha preso forma il progetto per la rilevazione del “Sentiment Immobiliare”,
l’Analisi della percezione di operatori e investitori sull’andamento del mercato immobiliare in Italia.
L’Osservatorio sul “Sentiment” Immobiliare
Il progetto, realizzato in partnership con Sorgente Group e Federimmobiliare, si propone di osservare e
analizzare su base quadrimestrale le aspettative a livello qualitativo delle diverse categorie di operatori
dell’industria immobiliare e la percezione sull’andamento del mercato e degli investimenti nel
comparto Real Estate. Un particolare approfondimento è dedicato al “Sentiment” espresso dagli
operatori della finanza immobiliare (SGR, SIIQ, Società quotate).
La presente edizione del questionario è stata distribuita nel primo quadrimestre 2015, con l’obiettivo di
verificare il “Sentiment” relativo al mercato nei dodici mesi successivi.
All’interno del Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di Parma, coordinatore
scientifico del progetto è il Professor Claudio Cacciamani, affiancato dalla professoressa Federica
Ielasi, mentre attuali coordinatrici operative sono la dottoressa Sonia Peron e la dottoressa Lara Maini.
Alla rilevazione hanno risposto circa duecento operatori del mercato immobiliare, appartenenti ai
seguenti principali settori: trading, development, property, facility, progettazione, valutazione,
consulenza, finanza immobiliare, oltre a numerosi professionisti specializzati nel comparto (ingegneri,
architetti, geometri, notai…).
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L’evoluzione dell’Indice Fiups da gennaio 2012 ad agosto 2015
Il Fiups è un acronimo di Federimmobiliare, Università degli Studi di Parma e Sorgente Group ed è la
rappresentazione grafica del Sentiment. L’indice è realizzato da Sorgente Group.
L’indice elaborato mette in evidenza un incremento da 19,21 (relativo al I quadrimestre 2015) a 20,05
(del II quadrimestre 2015), che conferma un trend di crescita della fiducia a partire dall’inizio del
2012.
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SETTORE IN CUI OPERA ABITUALMENTE
Sono ammesse risposte multiple.
Dal grafico allegato emerge come continuino a essere rappresentati, seppure con varia incidenza, tutti i
comparti professionali e istituzionali nei quali si articola il settore immobiliare.
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SEZIONE A
1) Ritiene che l’economia del Paese negli ultimi 12 mesi sia
2014
Molto migliorata
Migliorata
Rimasta stabile
Peggiorata
Molto peggiorata
2015
Molto migliorata
Migliorata
Rimasta stabile
Peggiorata
Molto peggiorata
I QUADRIM.
II QUADRIM.
0,00%
14,71%
42,16%
37,25%
4,90%
0,00%
18,63%
31,37%
37,25%
2,94%
I QUADRIM.
0,00%
21,52%
43,04%
35,44%
0,00%
III QUADRIM.
0,00%
18,99%
45,57%
35,44%
0,00%
II QUADRIM.
0,98%
63,73%
27,45%
3,92%
0,00%
La prima domanda mette in evidenza come si stia consolidando un sentiment percepito di
miglioramento e di crescita dell’economia italiana.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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… e prevede che nei prossimi 12 mesi
2014
Migliorerà molto
Migliorerà
Rimarrà stabile
Peggiorerà
Peggiorerà molto
2015
Migliorerà molto
Migliorerà
Rimarrà stabile
Peggiorerà
Peggiorerà molto
I QUADRIM.
II QUADRIM.
III QUADRIM.
0,00%
57,00%
32,00%
11,00%
0,00%
0,00%
46,67%
42,22%
11,11%
0,00%
3,75%
41,25%
48,75%
6,25%
0,00%
I QUADRIM.
II QUADRIM.
3,75%
32,50%
46,25%
17,50%
0,00%
8,25%
75,26%
16,49%
0,00%
0,00%
Le risposte date dagli operatori del panel mettono in evidenza come si stia assolutamente consolidando
un Sentiment di crescita e di miglioramento dell’economia da parte degli operatori del panel. Questo si
inserire nel punto di svolta rispetto alle rilevazioni del passato.
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2) Ritiene che l’attività complessiva del settore immobiliare negli ultimi 12 mesi sia…
2014
Molto migliorata
Migliorata
Rimasta stabile
Peggiorata
Molto peggiorata
2015
Molto migliorata
Migliorata
Rimasta stabile
Peggiorata
Molto peggiorata
I QUADRIM.
II QUADRIM.
III QUADRIM.
0,98%
12,75%
34,31%
44,12%
7,84%
0,00%
8,70%
35,87%
47,83%
7,61%
0,00%
12,66%
49,37%
37,97%
0,00%
I QUADRIM.
II QUADRIM.
0,00%
15,19%
46,84%
37,97%
0,00%
1,04%
40,63%
48,96%
9,38%
0,00%
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… e prevede che nei prossimi 12 mesi
2014
Migliorerà molto
Migliorerà
Rimarrà stabile
Peggiorerà
Peggiorerà molto
2015
Migliorerà molto
Migliorerà
Rimarrà stabile
Peggiorerà
Peggiorerà molto
I QUADRIM.
II QUADRIM.
III QUADRIM.
1,98%
46,53%
36,63%
14,85%
0,00%
3,30%
37,36%
42,86%
16,48%
0,00%
7,50%
37,50%
48,75%
6,25%
0,00%
I QUADRIM.
II QUADRIM.
6,25%
32,50%
41,25%
20,00%
0,00%
2,17%
68,48%
28,26%
1,09%
0,00%
Anche in questo caso si evidenzia un miglioramento diffuso e netto di quanto gli operatori prevedono
per il futuro relativamente all’attività immobiliare. Si consolida il quadro di tendenze negative alle
spalle.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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3. L’andamento dell’attività della Sua azienda (o studio professionale, rispetto a 12 mesi fa),
oggi è:
2014
Molto aumentata
Aumentata
Rimasta stabile
Diminuita
Molto diminuita
2015
Molto aumentata
Aumentata
Rimasta stabile
Diminuita
Molto diminuita
I QUADRIM.
II QUADRIM.
III QUADRIM.
1,03%
36,08%
42,27%
18,56%
2,06%
0,00%
36,67%
40,00%
21,11%
2,22%
0,00%
50,70%
42,25%
7,04%
0,00%
I QUADRIM.
0,00%
37,84%
41,89%
20,27%
0,00%
II QUADRIM.
0,00%
50,55%
41,76%
7,69%
0,00%
Quanto rilevato in precedenza si riflette positivamente nell’attività degli operatori, che percepiscono
segnali di miglioramento della propria attività aziendale e/o professionale, con circa il 50% degli
operatori che dichiara che la propria attività è migliorata.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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4. Prevede che l’andamento della sua attività (aziendale o professionale) nei prossimi 12
mesi:
2014
Aumenterà molto
Aumenterà
Rimarrà stabile
Diminuirà
Diminuirà molto
2015
Aumenterà molto
Aumenterà
Rimarrà stabile
Diminuirà
Diminuirà molto
I QUADRIM.
2,06%
47,42%
40,21%
10,31%
0,00%
I QUADRIM.
6,76%
24,32%
48,65%
20,27%
0,00%
II QUADRIM.
1,12%
49,44%
41,57%
7,87%
0,00%
III QUADRIM.
8,45%
28,17%
59,15%
4,23%
0,00%
II QUADRIM.
0,00%
71,58%
22,11%
6,32%
0,00%
Anche per il futuro le indicazioni sembrano molto positive, con una percentuale di oltre il 70% di
operatori che prevede un forte incremento della propria attività.
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5) Nei prossimi 12 mesi prevede di:
2014
I QUADRIM.
Assumere personale in maniera consistente
Assumere personale
Non effettuare alcuna assunzione
Ridurre il personale
Ridurre il personale in maniera consistente
2015
III QUADRIM.
2,25%
0,00%
28,09%
65,17%
3,37%
30,95%
63,10%
4,76%
1,64%
32,79%
60,66%
4,92%
1,12%
1,19%
0,00%
I QUADRIM.
Assumere personale in maniera consistente
Assumere personale
Non effettuare alcuna assunzione
Ridurre il personale
Ridurre il personale in maniera consistente
II QUADRIM.
1,64%
36,07%
60,66%
1,64%
0,00%
II QUADRIM.
0,00%
42,68%
50,00%
7,32%
0,00%
A livello organizzativo, in linea più spinta rispetto al passato, il riflesso di quanto percepito
relativamente all’attività futura consiste nella necessità di assumere nuovo personale per circa un terzo
degli operatori per potenziare e innovare la propria attività.
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6)
Nei prossimi 12 mesi prevede di apportare innovazioni nella sua azienda
2014
Si
No
2015
Si
No
I QUADRIM.
II QUADRIM.
III QUADRIM.
78,26%
21,74%
81,18%
18,82%
75,41%
24,59%
I QUADRIM. .
76,67%
23,33%
II QUADRIM.
67,47%
32,53%
Rispetto all’opportunità di potenziare la struttura, sembra ormai consolidata la volontà di introdurre
innovazioni in azienda. La tendenza rispetto al passato diminuisce. Ciò può essere il segno del fatto
che coloro che hanno voluto o potuto innovare all’interno della propria azienda lo hanno già fatto.
D’altro canto, come in passato, per gli operatori istituzionali occorre verificare se e quanto ciò sia
dovuto ai recenti mutamenti normativi o a spinte di mercato.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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E se sì, di che tipo? (sono possibili più risposte)
2014
I QUADRIM.
Nuovi investimenti
Nuovi profili nell’organizzazione
Nuove linee di business
Altro
2015
33,33%
25,00%
33,33%
11,11%
I QUADRIM.
Nuovi investimenti
Nuovi profili nell’organizzazione
Nuove linee di business
Altro
30,43%
41,30%
43,48%
30,43%
II QUADRIM.
III QUADRIM.
31,43%
27,14%
48,57%
10,00%
23,91%
43,48%
43,48%
32,61%
II QUADRIM.
37,84%
37,84%
47,30%
20,27%
Rispetto al passato gli operatori stanno concentrando l’attenzione sull’opportunità di riorganizzare la
propria azienda e sulla necessità che questa sia effettivamente in linea con le nuove tendenze di
mercato in termini di nuove linee di business. Come in passato, ciò comporta anche nuovi
investimenti.
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7) EVOLUZIONE DEI PREZZI IMMOBILIARI (rispetto alla situazione attuale)
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
4,94%
11,11%
1,23%
Moderata
riduzione
9,88%
29,63%
9,88%
17,28%
8,64%
Stabilità
69,14%
51,85%
60,49%
51,85%
61,73%
Moderata
crescita
18,52%
17,28%
22,22%
12,35%
20,99%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Stabilità
65,98%
65,98%
47,42%
52,58%
52,58%
Moderata
crescita
26,80%
24,74%
38,14%
14,43%
24,74%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
1,03%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
0,00%
2,06%
2,06%
9,28%
0,00%
Moderata
riduzione
7,22%
6,19%
7,22%
14,43%
12,37%
L’ultima rilevazione mette in luce un atteggiamento maggiormente positivo degli operatori, che
sempre più si spingono non solo verso una stabilità dei prezzi, ma anche verso una moderata crescita.
Tutti i comparti sembrano avvantaggiarsi di questa nuova visione, con l’eccezione degli immobili
industriali. A spiccare sono gli immobili alberghieri e commerciali, i quali riflettono tangibilmente la
ripresa economica in atto percepita dagli operatori del panel.
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8) EVOLUZIONE DEI TEMPI MEDI DI VENDITA (rispetto alla situazione attuale)
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
6,33%
7,59%
2,53%
3,80%
0,00%
Moderata
riduzione
8,86%
18,99%
24,05%
18,99%
21,52%
Stabilità
41,77%
51,90%
55,70%
55,70%
56,96%
Moderata
crescita
7,59%
13,92%
7,59%
13,92%
13,92%
Forte
crescita
5,06%
6,33%
8,86%
5,06%
3,80%
Stabilità
51,55%
68,04%
57,73%
60,82%
63,92%
Moderata
crescita
15,46%
11,34%
19,59%
7,22%
5,15%
Forte
crescita
1,03%
1,03%
0,00%
5,15%
3,09%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
2,06%
2,06%
2,06%
5,15%
2,06%
Moderata
riduzione
29,90%
16,49%
19,59%
16,49%
20,62%
Sempre rispetto al passato si accentua la tendenza percepita dagli operatori del panel a una stabilità dei
tempi di compravendita. Il comparto residenziale e quello alberghiero sembrano avvantaggiarsi, in
modo particolare, della riduzione dei tempi di vendita.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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9) SCONTO MEDIO PRATICATO
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Nullo Molto basso
3,75%
17,50%
2,50%
17,50%
3,75%
20,00%
3,75%
10,00%
7,50%
12,50%
Basso
46,25%
40,00%
43,75%
37,50%
47,50%
Alto
Molto alto
27,50%
3,75%
32,50%
6,25%
28,75%
3,75%
27,50%
16,25%
20,00%
7,50%
Basso
53,61%
52,58%
44,33%
34,02%
32,99%
Alto
23,71%
21,65%
23,71%
24,74%
27,84%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Nullo
Molto basso
4,12%
13,40%
1,03%
14,43%
7,22%
15,46%
0,00%
9,28%
0,00%
25,77%
Molto alto
5,15%
9,28%
8,25%
26,80%
7,22%
Contrariamente alle precedenti due risposte, il dato relativo allo sconto medio praticato rimane
relativamente elevato, anche se in modo minore rispetto alle passate rilevazioni. Rimane ancora
difficile la situazione degli immobili a uso industriale. Un dato che non è facilmente intellegibile
riguarda il comparto alberghiero. Per esso si nota uno sconto alto, seppure tale settore si denoti con una
forte dinamicità. La spiegazione potrebbe risiedere in vari fattori: eccesso di offerta, ma non
qualificata; offerta caratterizzata dalla mancanza di standard internazionali; aziende alberghiere ancora
in difficoltà per la crisi economica passata.
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SEZIONE B
1B) AREA GEOGRAFICA ITALIANA CHE PRESENTA LE MIGLIORI OPPORTUNITA'
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Nord Est Nord Ovest
36,00%
14,00%
8,00%
76,00%
16,00%
52,00%
70,00%
22,00%
10,00%
8,00%
Centro
46,00%
12,00%
24,00%
0,00%
54,00%
Sud
0,00%
2,00%
6,00%
4,00%
16,00%
Isole
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Centro
40,00%
3,33%
26,67%
0,00%
43,33%
Sud
0,00%
0,00%
3,33%
6,67%
23,33%
Isole
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
3,33%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Nord Est Nord Ovest
20,00%
26,67%
16,67%
80,00%
16,67%
53,33%
43,33%
36,67%
3,33%
23,33%
Rispetto al passato, si continua ad allargare il divario tra le migliori offerte che vengono percepite
provenire dal Nord Italia e dal Centro, per quanto concerne il comparto residenziale e commerciale
(dove vi è la capitale Roma), rispetto al Sud del Paese. D’altro canto, sempre con riferimento alle
precedenti edizioni, il Nord Ovest si propone con prospettive di miglioramento rispetto al Nord Est
della Nazione. Da rilevare la percezione di forte miglioramento del Centro per quanto riguarda il
comparto alberghiero, dovuto probabilmente all’attrattività che sta avendo Roma in relazione al
Giubileo.
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2B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEGLI INVESTIMENTI A ROMA
ROMA - CENTRO
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore
opportunità
28,57%
42,86%
28,57%
0,00%
28,57%
Peggiore
opportunità
19,05%
4,76%
4,76%
71,43%
9,52%
ROMA - SEMICENTRO
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore
opportunità
47,22%
13,89%
5,56%
0,00%
5,56%
Peggiore
opportunità
4,55%
13,64%
4,55%
81,82%
9,09%
ROMA - PERIFERIA
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore
opportunità
39,29%
0,00%
42,86%
21,43%
0,00%
Peggiore
opportunità
0,00%
22,73%
4,55%
31,82%
59,09%
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2B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEGLI INVESTIMENTI A MILANO
MILANO - CENTRO
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore opportunità
27,27%
90,91%
45,45%
0,00%
9,09%
Peggiore opportunità
21,05%
5,26%
5,26%
68,42%
10,53%
MILANO - SEMICENTRO
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore opportunità
52,17%
8,70%
39,13%
0,00%
4,35%
Peggiore opportunità
4,55%
13,64%
4,55%
81,82%
9,09%
MILANO - PERIFERIA
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Migliore opportunità
43,48%
4,35%
25,00%
40,00%
5,00%
Peggiore opportunità
5,00%
10,00%
15,00%
35,00%
60,00%
Anche con riferimento alle aree delle due principali città italiane che presentano le migliori
opportunità, si conferma la tendenza del residenziale a Roma, anche in zone centrali, insieme al
commerciale e alberghiero, e degli uffici a Milano, uniti sempre al comparto commerciale.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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3B) GRANDE CITTA’ ITALIANA CHE PRESENTA LE MIGLIORI OPPORTUNITA’ DI
INVESTIMENTO
2015
1
2
3
4
5
2015
1
2
3
4
5
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
MILANO
ROMA
FIRENZE
NAPOLI
PALERMO
Uffici
MILANO
ROMA
FIRENZE
NAPOLI
PALERMO
Commerciale
ROMA
MILANO
FIRENZE
BOLOGNA
VENEZIA
Industriale
MILANO
TORINO
PADOVA
PARMA
BOLOGNA
Commerciale
ROMA
MILANO
FIRENZE
BOLOGNA
VENEZIA
Industriale
MILANO
TORINO
PADOVA
PARMA
BOLOGNA
Alberghiero
ROMA
MILANO
VENEZIA
FIRENZE
NAPOLI
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
ROMA
MILANO
FIRENZE
BOLOGNA
TORINO
Uffici
MILANO
ROMA
FIRENZE
BOLOGNA
PADOVA
Alberghiero
ROMA
MILANO
VENEZIA
NAPOLI
FIRENZE
Anche con riguardo alle città, Roma e Milano confermano, nel sentiment degli operatori, la loro
vocazione al commerciale, alberghiero e uffici, mentre vi è il risveglio degli hotel a Roma e Milano,
anche in seguito all’evento dell’Expo.
Il residenziale, infine, si mostra in recupero in tutte le principali provincie italiane.
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4B) CITTA’ DI VILLEGGIATURA ITALIANA A VOCAZIONE INTERNAZIONALE CHE
PRESENTA LE MIGLIORI OPPORTUNITA’ DI INVESTIMENTO
2015
CAPRI
CORTINA
PORTOFINO
TAORMINA
ALTRO
2015
CAPRI
CORTINA
PORTOFINO
TAORMINA
ALTRO
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
10,26%
3,85%
24,36%
0,00%
0,00%
Commerciale
24,36%
0,00%
5,13%
0,00%
2,56%
Alberghiero
6,41%
29,49%
0,00%
11,54%
0,00%
Commerciale
5,13%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Alberghiero
1,28%
2,56%
2,56%
0,00%
0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
8,97%
6,41%
14,10%
7,69%
1,28%
Tranne che per il settore alberghiero, le località marine di pregio italiane continuano a mostrare ancora
le migliori opportunità, almeno nel sentiment del panel degli operatori intervistati.
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6B) EVOLUZIONE QUANTITATIVA DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI DA PARTE
DI INVESTITORI ISTITUZIONALI (rispetto alla situazione attuale)
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Fondi pensione
Casse di previdenza
Compagnie assicurazioni
2015
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
0,00%
Moderata
riduzione
5,88%
5,88%
15,69%
Stabilità
35,29%
27,45%
31,37%
Moderata
crescita
23,53%
39,22%
11,76%
Forte
crescita
13,73%
1,96%
13,73%
Stabilità
41,18%
44,12%
23,53%
Moderata
crescita
35,29%
41,18%
50,00%
Forte
crescita
8,82%
0,00%
8,82%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Fondi pensione
Casse di previdenza
Compagnie assicurazioni
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
0,00%
Moderata
riduzione
2,94%
0,00%
2,94%
Con riferimento agli operatori istituzionali, si trova conferma della tendenza all’investimento
immobiliare, seppure con tendenze diverse. Spicca la forte crescita delle casse di previdenza e delle
compagnie di assicurazione.
Per il futuro occorre verificare se e quanto ciò sia dovuto a una tendenza strutturale o al basso livello
dei tassi di interesse attuale.
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7B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI DA PARTE DI
INVESTITORI ISTITUZIONALI (SI INDICHI IL COMPARTO IN CUI SI ATTENDONO
MAGGIORI INVESTIMENTI
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Fondi pensione
Casse di previdenza
Compagnie assicurazioni
Residenziale
30,77%
30,77%
10,26%
Uffici
33,33%
25,64%
56,41%
Commerciale Industriale Alberghiero
10,26%
0,00%
0,00%
17,95%
0,00%
0,00%
7,69%
0,00%
0,00%
*non risponde al singolo sottopunto
della domanda
2015
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Fondi pensione
Casse di previdenza
Compagnie assicurazioni
Residenziale
3,03%
9,09%
0,00%
Uffici Commerciale
9,09%
27,27%
9,09%
24,24%
6,06%
36,36%
Industriale Alberghiero
30,30%
18,18%
12,12%
15,15%
18,18%
15,15%
Con i primi timidi segnali di ripresa, la tendenza è all’investimento non più solo nel residenziale, ma
anche nel commerciale, terziario, industriale e alberghiero.
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8B) EVOLUZIONE QUALITATIVA DEI DISINVESTIMENTI IMMOBILIARI DA PARTE DI
INVESTITORI ISTITUZIONALI (SI INDICHI IL COMPARTO IN CUI SI ATTENDONO
MAGGIORI DISINVESTIMENTI)
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Fondi pensione
Casse di previdenza
Compagnie assicurazioni
Residenziale
44,68%
38,30%
42,55%
Uffici
Commerciale
8,51%
10,64%
6,38%
6,38%
8,51%
6,38%
Industriale Alberghiero
12,77%
0,00%
14,89%
2,13%
19,15%
0,00%
*non risponde al singolo sottopunto
della domanda
2015
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Fondi pensione
Casse di previdenza
Compagnie assicurazioni
Residenziale
60,00%
51,43%
54,29%
Uffici
Commerciale
0,00%
2,86%
0,00%
5,71%
0,00%
2,86%
Industriale Alberghiero
0,00%
2,86%
5,71%
2,86%
2,86%
0,00%
Ormai da diverse rilevazioni emerge con costanza la volontà percepita da parte degli operatori
istituzionali di ridurre il portafoglio immobiliare sbilanciato nel comparto residenziale a favore di altri
più redditizi.
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9B) EVOLUZIONE DELL'ACCESSO AI FINANZIAMENTI BANCARI (rispetto alla
situazione attuale)
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
2015
Maggiore difficoltà di
accesso al credito
11,32%
1,89%
Stabilità
28,30%
58,49%
Maggiore facilità
di accesso al
credito
60,38%
37,74%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
Maggiore difficoltà di
accesso al credito
2,86%
0,00%
Stabilità
8,57%
20,00%
Maggiore facilità di
accesso al credito
77,14%
65,71%
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Ormai per tutte le tipologie di operatori si consolida un mutamento di tendenza, con una migliore
capacità di accesso al credito. In quest’ottica, anche grazie agli interventi di QE della Banca Centrale
Europea, si percepisce come nel campo dei finanziamenti immobiliari le banche si stiano attivando con
maggiore incisività.
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10B) EVOLUZIONE DEL RUOLO DELLA GARANZIA REALE NEI FINANZIAMENTI
(rispetto alla situazione attuale)
Quanto sopra rilevato si riflette nella ormai consolidata importanza che comunque le garanzie reali
hanno sull’erogazione di finanziamenti, soprattutto in relazione alla ripresa della strategia delle banche
di erogare prestiti ipotecari.
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
2015
Riduzione
importanza
0,00%
0,00%
Stabilità
47,17%
64,15%
Crescita
importanza
52,83%
35,85%
Stabilità
86,21%
82,76%
Crescita
importanza
10,34%
17,24%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
Riduzione
importanza
3,45%
0,00%
Soprattutto per gli operatori retail si consolida come in passato il trend di un più agevole accesso,
almeno formale, al finanziamento ipotecario.
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11B) EVOLUZIONE RAPPORTO TRA FINANZIAMENTO EROGATO E VALORE
DELL’IMMOBILE (rispetto alla situazione attuale)
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
*non risponde al singolo
sottopunto della domanda
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Riduzione
60,38%
50,94%
56,60%
66,04%
49,06%
Stabile
22,64%
41,51%
32,08%
30,19%
39,62%
Incremento
16,98%
7,55%
11,32%
3,77%
7,55%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Riduzione
13,33%
6,67%
10,00%
10,00%
3,33%
Stabile
70,00%
80,00%
73,33%
76,67%
80,00%
Incremento
16,67%
13,33%
16,67%
13,33%
16,67%
Il rapporto tra finanziamento erogato e valore dell’immobile si dimostra stabile e, in qualche caso, in
moderato aumento. Ciò potrebbe essere imputato alla volontà delle banche di consolidare o, meglio,
migliorare la loro esposizione nel mercato ipotecario alla luce delle riduzioni di valore che in passato
gli immobili hanno dimostrato avere.
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12B) EVOLUZIONE DEL COSTO DEI FINANZIAMENTI IPOTECARI
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
*non risponde al
singolo sottopunto
della domanda
2015
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
Moderata
riduzione
41,51%
30,19%
Stabilità
52,83%
67,92%
Moderata
crescita
5,66%
1,89%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Investitori retail
Investitori istituzionali
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
Moderata
riduzione
26,67%
13,33%
Stabilità
73,33%
83,33%
Moderata
crescita
0,00%
3,33%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
Come nelle precedenti rilevazioni, il costo dei finanziamenti ipotecari viene percepito essere ai minimi
livelli e non più passibile di forti riduzioni. In questo, tuttavia, gli operatori istituzionali vedono una
forte stabilità, mentre per gli operatori al dettaglio si manifesta una possibile ulteriore riduzione del
costo dei finanziamenti.
Come in passato, in questa risposta si inizia a percepire la maggiore aggressività nel campo dei prestiti
ipotecari delle banche commerciali italiane.
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13B) EVOLUZIONE DELLA DOMANDA DI INVESTIMENTO IN QUOTE DI FONDI
IMMOBILIARI
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Fondi ordinari retail
Fondi ordinari riservati
Fondi ad apporto retail
Fondi ad apporto riservati
Fondi speculativi
Fondi di fondi
2015
Forte Moderata
riduzione riduzione Stabilità
1,79%
8,93% 46,43%
0,00%
5,36% 41,07%
1,79%
3,57% 39,29%
0,00%
5,36% 33,93%
1,79%
12,50% 44,64%
0,00%
3,57% 46,43%
Moderata
crescita
33,93%
44,64%
44,64%
51,79%
30,36%
39,29%
Forte
crescita
5,36%
1,79%
0,00%
1,79%
3,57%
3,57%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Fondi ordinari retail
Fondi ordinari riservati
Fondi ad apporto retail
Fondi ad apporto riservati
Fondi speculativi
Fondi di fondi
Forte
riduzione
3,45%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
3,45%
Moderata
riduzione
13,79%
13,79%
0,00%
17,24%
44,83%
0,00%
Stabilità
75,86%
48,28%
55,17%
27,59%
31,03%
68,97%
Moderata
crescita
6,90%
37,93%
44,83%
51,72%
20,69%
27,59%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
3,45%
3,45%
0,00%
Come in passato, i fondi ad apporto e quelli ad apporto riservati continuano ad avere forte interesse da
parte degli operatori. Ciò sembra dovuto anche alla necessità, soprattutto da parte degli investitori
istituzionali, di razionalizzare il proprio patrimonio e di procedere a una progressiva liquidazione e
remix dello stesso. Un interesse non trascurabile viene ancora manifestato per i fondi di fondi, sempre
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al fine di avere il giusto compromesso tra diversificazione di portafoglio e liquidabilità dello stesso.
Rispetto alle precedenti rilevazioni rimane l’interesse per i fondi speculativi, forse anche in relazione al
fatto che la riduzione del costo dei finanziamenti rende opportuno attivare canali di investimento
immobiliare a valore aggiunto rispetto ad altri di tipo “core”.
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14B) EVOLUZIONE DELLA DOMANDA DI COSTITUZIONE DI FONDI IMMOBILIARI
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Fondi ordinari retail
Fondi ordinari riservati
Fondi ad apporto retail
Fondi ad apporto riservati
Fondi speculativi
Fondi di fondi
2015
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
1,79%
0,00%
0,00%
0,00%
Moderata
riduzione
8,93%
8,93%
7,14%
3,57%
16,07%
3,57%
Stabilità
50,00%
41,07%
30,36%
37,50%
44,64%
46,43%
Moderata
crescita
26,79%
37,50%
44,64%
44,64%
23,21%
37,50%
Stabilità
62,07%
34,48%
27,59%
48,28%
34,48%
72,41%
Moderata
crescita
10,34%
37,93%
37,93%
44,83%
13,79%
20,69%
Forte
crescita
8,93%
3,57%
3,57%
5,36%
8,93%
5,36%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Fondi ordinari retail
Fondi ordinari riservati
Fondi ad apporto retail
Fondi ad apporto riservati
Fondi speculativi
Fondi di fondi
Forte
riduzione
3,45%
0,00%
0,00%
0,00%
3,45%
3,45%
Moderata
riduzione
24,14%
27,59%
34,48%
6,90%
44,83%
0,00%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
3,45%
0,00%
Anche per la domanda di costituzione di nuovi fondi immobiliari, sembra aversi una tendenza verso
fondi a valore aggiunto, in particolare nel campo dei fondi riservati, dei fondi speculativi e dei fondi di
fondi. Ciò si pone in linea con il passato e nello scenario della riduzione del costo dei finanziamenti.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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15B) EVOLUZIONE DEI RENDIMENTI IMMOBILIARI DA LOCAZIONE
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
2015
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
9,09%
3,64%
5,45%
5,45%
1,82%
Moderata
riduzione
47,27%
43,64%
50,91%
40,00%
41,82%
Stabilità
38,18%
47,27%
36,36%
49,09%
43,64%
Moderata
crescita
1,82%
5,45%
5,45%
1,82%
9,09%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
0,00%
3,45%
0,00%
Moderata
riduzione
10,34%
17,24%
13,79%
13,79%
13,79%
Stabilità
86,21%
79,31%
75,86%
79,31%
75,86%
Moderata
crescita
3,45%
3,45%
6,90%
0,00%
10,34%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
3,45%
3,45%
0,00%
Come per il passato, seppure con lievi differenze, emerge una tendenziale stabilità, con qualche
riduzione. Ciò può essere anche dovuto alle esigenze di rilocazione di spazi e immobili liberi, che
possono prevedere nel complesso forti agevolazioni per i nuovi locatari. Da evidenziare il trend
positivo che si sta affermando in tema di hotel e di commerciale, forse anche quale effetto di
trascinamento dell’Expo e del futuro Giubileo.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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16B) EVOLUZIONE DEI RENDIMENTI IMMOBILIARI DA CAPITAL GAIN
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
2015
Forte
riduzione
21,15%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Moderata
riduzione
9,62%
13,46%
11,54%
32,69%
9,62%
Stabilità
55,77%
80,77%
61,54%
61,54%
71,15%
Moderata
crescita
11,54%
3,85%
25,00%
3,85%
15,38%
Forte
crescita
1,92%
1,92%
1,92%
1,92%
3,85%
Stabilità
58,62%
55,17%
62,07%
58,62%
55,17%
Moderata
crescita
20,69%
24,14%
24,14%
20,69%
27,59%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
0,00%
3,45%
3,45%
6,90%
0,00%
Moderata
riduzione
20,69%
17,24%
10,34%
13,79%
13,79%
I rendimenti da capital gain sembrano beneficiare delle attese di ripresa, in particolare nel campo degli
alberghi e commerciali. Anche questa tendenza consolida le rilevazioni del passato.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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17B) EVOLUZIONE DEI RISCHI IMMOBILIARI: RISCHIO LOCATARIO
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
2015
Forte
riduzione
1,92%
1,92%
1,92%
0,00%
1,92%
Moderata
riduzione
40,38%
36,54%
40,38%
38,46%
40,38%
Stabilità
44,23%
57,69%
44,23%
48,08%
55,77%
Moderata
crescita
11,54%
3,85%
11,54%
11,54%
0,00%
Forte
crescita
1,92%
0,00%
1,92%
1,92%
1,92%
Stabilità
19,23%
19,23%
19,23%
11,54%
30,77%
Moderata
crescita
11,54%
7,69%
7,69%
19,23%
0,00%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
3,85%
0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
3,85%
3,85%
0,00%
0,00%
0,00%
Moderata
riduzione
65,38%
69,23%
73,08%
65,38%
65,38%
Il rischio locatario, quello più sensibile al ciclo economico e al rischio vacancy, denota una percezione
di diminuzione anche nell’ultima rilevazione condotta. Questo discende dal miglioramento del più
generale quadro economico percepito dagli operatori intervistati. Rimane ancora il problema per gli
immobili a uso industriale, per i quali la percezione degli operatori intervistati è che non sia terminata
la crisi.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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18B) EVOLUZIONE DEI RISCHI IMMOBILIARI: RISCHIO BENE ENDOGENO
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
2015
Forte
riduzione
4,55%
2,27%
0,00%
0,00%
2,27%
Moderata
riduzione
25,00%
38,64%
22,73%
40,91%
36,36%
Stabilità
59,09%
56,82%
68,18%
40,91%
45,45%
Moderata
crescita
11,36%
2,27%
9,09%
15,91%
15,91%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
2,27%
0,00%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Moderata
riduzione
12,50%
12,50%
18,75%
18,75%
12,50%
Stabilità
81,25%
62,50%
62,50%
50,00%
75,00%
Moderata
crescita
6,25%
25,00%
12,50%
18,75%
6,25%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
6,25%
12,50%
0,00%
Anche il rischio immobiliare endogeno, connesso intrinsecamente al bene, continua a mostrare segni di
miglioramento rispetto alle precedenti rilevazioni. Fanno eccezione il comparto degli uffici e quello
del commerciale, i quali, forse, richiedono opere di riqualificazione ormai da ritenersi
improcrastinabili.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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19B) EVOLUZIONE DEI RISCHI IMMOBILIARI: RISCHIO BENE ESOGENO
2015
DATI DEL I QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
2015
Forte
riduzione
6,82%
6,82%
9,09%
6,82%
6,82%
Moderata
riduzione
29,55%
22,73%
15,91%
27,27%
4,55%
Stabilità
45,45%
38,64%
50,00%
61,36%
84,09%
Moderata
crescita
15,91%
29,55%
18,18%
2,27%
4,55%
Forte
crescita
2,27%
0,00%
4,55%
2,27%
0,00%
Stabilità
66,67%
52,38%
52,38%
47,62%
57,14%
Moderata
crescita
0,00%
14,29%
19,05%
9,52%
4,76%
Forte
crescita
0,00%
0,00%
0,00%
4,76%
4,76%
DATI DEL II QUADRIMESTRE
Residenziale
Uffici
Commerciale
Industriale
Alberghiero
Forte
riduzione
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Moderata
riduzione
14,29%
14,29%
9,52%
19,05%
14,29%
Infine, il ischio bene esogeno è atteso in stabilità, con una tendenza alla più generale riduzione. Per
tutti i comparti sembra possibile una ripresa delle attività, pubbliche e private, che portino a una
riduzione dei rischi connessi a fattori esogeni.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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SEZIONE INTEGRATIVA
1. È possibile che la riduzione del prezzo delle commodities e del costo del denaro si rifletta sulla
propensione al risparmio finanziario e immobiliare e contribuisca ad un incremento delle
transazioni immobiliari?
si
no
in parte
37,18%
14,10%
48,72%
Le risposte fornite a questa domanda dimostrano la percezione che gli operatori hanno dei legami tra il
mercato immobiliare e quelli finanziario/commodities. Seppure non in modo netto, infatti, si ritiene
che le opportunità di investimento in campo immobiliare possano essere alternative a quelle in altri
settori, come quello finanziario e delle materie prime quotate.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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2) Gli occupati nel settore delle costruzioni nel secondo trimestre del 2015 sono in aumento.
Ritiene tale dato sufficiente per prevedere una ripresa del settore?
si
no
in parte
10,71%
54,76%
34,52%
La prudenza degli operatori si verifica con riguardo al comparto delle costruzioni. L’aumento delle
persone occupate non viene percepito come automatico segnale di miglioramento del più generale
comparto immobiliare.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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3) L’applicazione della normativa europea, più lineare e veloce rispetto a quella nazionale, degli
appalti potrebbe aiutare il rilancio del settore immobiliare nel suo complesso?
si
no
in parte
37,18%
14,10%
48,72%
Gli operatori del panel non percepiscono che un miglioramento della normativa sugli appalti possa
migliorare in modo netto il rilancio del settore immobiliare. In questo si nota una divisione tra gli
investimenti immobiliari pubblici e quelli che possono caratterizzare il più vasto comparto
immobiliare.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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4) Un trasferimento dell’imposizione fiscale dal reddito all’immobile, in linea con le
raccomandazioni europee, influenzerà il comparto immobiliare?
Si
No
53,85%
23,08%
in parte
23,08%
Rispetto al passato, la variabile fiscale continua a tenere desta l’attenzione degli operatori. In
particolare, la tassazione è percepita come elemento deterrente all’investimento immobiliare,
soprattutto per l’incertezza che la connota rispetto al livello applicato in Italia.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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5) Il mantenimento del livello dei tassi d’interesse e il piano di sostegno della Banca Centrale
Europea alle economie nazionali (Quantitative Easing) per il 2016 potrebbero contrastare la
volatilità dei mercati finanziari europei influenzati dalle Borse asiatiche e di riflesso il mercato
immobiliare ricevere un sostegno?
si
42,62%
no
9,84%
in parte
47,54%
Come nelle precedenti rilevazioni, la politica monetaria espansiva della BCE viene vista in maniera
positiva dal panel degli operatori. Tuttavia, è da rilevare come una buona parte di essi non veda in tale
politica un segnale univoco di miglioramento delle prospettive del comparto.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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DISCLAIMER:


La somma di alcuni valori indicati nelle tabelle non raggiunge il 100% in quanto nei cluster considerati alcuni
rispondenti, facente parte del paniere considerato, non hanno partecipato alla nostra intervista per alcune domande.
Alcune domande prevedono risposte multiple.
Professor Claudio Cacciamani – Dottoressa Sonia Peron
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