Il ruolo del lease-back nella
minimizzazione del costo del capitale
Giulio Tagliavini
Università di Parma
[email protected] - 0521.902437
1
Il lease-back

E’ una operazione finanziaria in base alla
quale un'impresa cede un proprio bene
strumentale (mobile o immobile) ad una
società di leasing la quale paga il
corrispettivo convenuto e si impegna a
concedere in leasing il bene stesso secondo
le normali regole che governano le
operazioni di locazione finanziaria.
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Lease-Back

Left Hand financing
[Uso il capitale fisso per assicurare
un livello elevato di garanzia]

A - Abbasso il costo del
capitale [regola principe della

finanza: devo usare al meglio le
garanzie che posso concedere]

B – Effetto di vantaggio
fiscale del leasing
Asimmetria fiscale tra
locatore e locatario
[l’ammortamento passa in capo al
locatore]
3
Ora si può fare !


Una recente pronuncia della Corte di
Cassazione (7 maggio 1998, n. 4612) ha
acceso anche in Italia l’interesse per il leaseback.
Quale è la situazione attuale:



l’operazione si va diffondendo
con estrema cautela
con qualche interesse per il profilo del calcolo e
dell’ottimizzazione della convenienza
4
Lease-back









Mutuo
Lease-back
Vantaggio
Tasso lordo
5,5%
6,2%
-70 bp
Tasso netto di imposta
3%
2.5%
50 bp
Quali elementi lo determinano ?
-> la garanzia più elevata
-> i criteri di valutazione del fido più precisi
-> il vantaggio fiscale ? Solo un pezzo
[in realtà è ripartito tra locatore e locatario]
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Come si produce il vantaggio fiscale del
leasing ?
Mutuo + acquisto
ammortizza in 33 anni
non ammortizza

Leasing
ammortizza in 8 anni
ammortizza in 8 anni

Locatario
locatore

In pratica: si dimezza il periodo di ammortamento

scudi fiscali
0 ------------------ t/2 ------------------- t



Valore creato: + Van –Irr
In definitiva: una perdita netta per il fisco
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Il lease-back



Permette di contenere l’indebitamento
esplicitamente espresso nel passivo e
permette, in pratica, di sostenere la politica
del debito
lease-back <-----> debito + mp
Dovrei fare le valutazioni di convenienza
usando il Wacc (che è più elevato rispetto al
costo del debito)
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In passato, ci si prendeva dei rischi



Nel passato il ricorso a tale soluzione di finanziamento è stata
ostacolato dalla presunta elusività dell'operazione.
Il Secit (es. delibera del 22.11.88), assimilando il lease-back ad
un mutuo garantito dal temporaneo trasferimento del bene,
riteneva che la scelta delle imprese ricadesse sulla prima
soluzione solo in ragione della maggiore convenienza fiscale
del lease-back (data, in verità, per scontata ma, come
vedremo, da verificare con attenzione).
La citata sentenza della Corte di Cassazione, che riconosce
l’operazione come il frutto della libertà contrattuale delle
parti, ha spinto al riconoscimento della liceità dell’operazione
anche da parte dell’Amministrazione finanziaria.
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Il Fisco ha abbandonato la partita, ma
sono pericolosi i lease-back che hanno le
seguenti caratteristiche:








Situazione di debito preesistente o contestuale alla vendita tra cedente e
cessionario del bene da concedere in locazione
Bene che permane nella disponibilità della società di leasing
Mancanza di interesse dell’apparente venditore – utilizzatore ad utilizzare il
bene oggetto del leasing
Sproporzione tra valore elevato del bene e prezzo esiguo pagato dalla
società di leasing all’utilizzatore
Tasso di interesse applicato all’operazione particolarmente gravoso
Elaborazione di vincoli contrattuali che impongono all’utilizzatore la
corresponsione di tutti i canoni fino alla scadenza del contratto, anche
nell’ipotesi di risoluzione anticipata
Facoltà concessa all’utilizzatore di sublocare il bene
Secondo la Direzione Regionale delle Entrate della Lombardia queste
sarebbero circostanze che possono far presumere una elusione del
divieto di patto commissorio.
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Ma è davvero conveniente ?


Ammessa dunque la fattibilità del lease-back, diviene di rilievo
compiere alcune osservazioni sulla convenienza economico-finanziaria
di tale tipologia di contratto.
La valutazione del contratto di leasing in generale scaturisce dalla
considerazione di diversi elementi. Tra i più rilevanti vale la pena di
ricordare:
a) la durata del processo di ammortamento implicito del bene
concesso in leasing (più corta di quella concessa dalle regole
ordinarie di ammortamento)
b) l’impossibilità di effettuare l’ammortamento fiscale del bene
secondo le regole ordinarie che riguardano il caso di acquisto
(dove la prima quota di ammortamento non è parametrata al
tempo di stipula del contratto mentre nel caso di leasing lo è).
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Quale metodo ?

La valutazione del lease-back richiede però di
considerare, in aggiunta rispetto al caso del leasing
tradizionale, due ulteriori aspetti:



Il primo, dato dal fatto che la cessione del bene dal cliente
alla società di leasing fa usualmente emergere una
plusvalenza imponibile (o una minusvalenza deducibile da
reddito); ciò può accadere in ragione della diversità tra
valore netto contabile e prezzo di cessione alla società di
leasing;
Il secondo, legato al fatto che la cessione del bene dal
cliente alla società di leasing può interrompere la
possibilità di portare a termine l’originario piano di
ammortamento.
Vantaggio del leasing # Vantaggio del lease-back
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Un esempio di lavoro



Il caso di cui si vuole discutere riguarda un contratto di lease-back
immobiliare.
Tale convenienza viene mantenuta in ipotesi lease-back ? Ovvero: c’è
convenienza ad effettuare il lease-back immobiliare sui beni di
proprietà, evidentemente in corso di ammortamento ?
Il caso considerato riguarda una società di capitali alla quale viene
proposta una soluzione di lease-back per un immobile di proprietà
prevedendo:


a) un prezzo di cessione alla società di leasing di 1.000 milioni
b) un leasing al tasso lordo del 4,5% avente durata pari al minimo
ammesso dalle norme fiscali (quindi 8 anni) ed un prezzo di riscatto pari
al 10% del valore del bene.
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Un bene quasi nuovo



Si osserva che se il bene è stato acquistato (o costruito)
recentemente, ed è quindi poco ammortizzato, si ha una forte
convenienza del lease-back.
Questa è esattamente la stessa del leasing tradizionale nel
caso in cui il costo di acquisto/costruzione sia lo stesso del
prezzo di cessione alla società di leasing.
Quando invece il bene sia già stato consistentemente
ammortizzato, si registra un peggioramento della convenienza
in ragione della plusvalenza tassabile: per ammortamenti
cumulati superiori al 60% del costo originario dell’immobile la
convenienza diviene debole.
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I casi più convenienti

Al di là di tali regole di carattere generale esistono situazioni
particolari in cui, indipendentemente dal processo di ammortamento
già realizzato, il lease-back risulta di estremo interesse sotto il profilo
della convenienza. Si tratta di tutti quelle situazioni in cui:
-> avendosi un costo originario del bene più elevato del prezzo di cessione
alla società di leasing emerge una minusvalenza di immediata deducibilità
fiscale. Qualora il bene risulti anche poco ammortizzato, si evidenzia una
situazione ottimale che consente alle imprese di mettere a fuoco uno
schema di finanziamento particolarmente conveniente;
-> l’impresa, momentaneamente in perdita fiscale, abbia ragionevoli
prospettive di utile fiscale negli esercizi seguenti con la conseguenza che
risulta molto conveniente realizzare la plusvalenza e “ricaricare” il
processo di ammortamento su una base più elevata.
14
Strumento proposto

Un foglio Excel che aggiusti il calcolo del
vantaggio fiscale del leasing, tenendo conto:




della plus-minusvalenza
dell’interruzione del processo di ammortamento
Il foglio può essere scaricato al seguente
indirizzo:
http://unipr.it/arpa/facecon/tagliavini/tagliav.htm
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Profili di convenienza del lease back immobiliare
5,0%
4,5%
Prezzo = 1000
Tasso netto mutuo
Prezzo = 1500
Prezzo = 500
Tassi netti d'imposta
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Ammortamento già effettuato prima del lease back
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Profili di convenienza del lease back strumentale
4,5%
4,0%
Prezzo = 1000
Tasso netto mutuo
Prezzo = 1500
Prezzo = 500
Tassi netti d'imposta
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Ammortamento già effettuato prima del lease back
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In estrema sintesi, le regole operative per le imprese
che si possono mettere a fuoco sono le seguenti:




bene già consistentemente ammortizzato -> lease-back poco
conveniente;
bene relativamente poco ammortizzato -> lease-back molto
conveniente; in situazione di temporanea perdita fiscale ancor
di più per importi elevati del contratto di leasing in quanto non
si paga l’imposta sulla plusvalenza;
bene relativamente poco ammortizzato e situazione di utile
fiscale -> lease-back conveniente; ancor di più per importi
ridotti del contratto di leasing in quanto la minusvalenza è
immediatamente deducibile;
indipendentemente dal grado di ammortamento: conveniente
per riequilibrare la struttura del passivo -> confronto con il
costo dei mezzi propri.
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Massima convenienza

Se ci sono le condizioni, conviene abbassare il più possibile
l’ammontare del contratto di vendita alla società di leasing





minusvalenze
ammontare del finanziamento più basso
tasso netto del lease-back che va verso lo 0%
IN PRATICA, lo si potrà fare solo quando vi sono elementi forti e chiari
che giustificano un valore più basso dell’immobile.
Una operazione elusiva spinta avrebbe i seguenti pericoli:



revocatoria in caso di fallimento del locatario (è un problema del locatore)
rettifica del valore della compravendita (è un problema per locatore e
locatario)
riconoscimento del lease-back come operazione esclusivamente finalizzata a
costituire un patto commissorio (conseguenze tragiche)
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Spazio di convenienza del lease-back
0%
Ammortamento effettuato
100%
0
Conveniente
Iperconveniente
Prezzo a pronti
del bene
Non conveniente
100
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Regole che legano il lease-back alla
minimizzazione del costo del capitale



Impresa in perdita
temporanea
Bene che ha subito una
perdita di valore
Procedura di ammortamento
già inoltrata



Lease-back con vendita a
pronti del bene a prezzo
elevato
Lease-back con vendita a
pronti del bene a prezzo
basso
Non faccio il lease-back
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Bibliografia




G. Tagliavini – M. Regalli, Il vantaggio fiscale del leasing, Egea, Milano,
1999.
G. Tagliavini – M. Regalli, Un nuovo approccio per la stima del
vantaggio fiscale del leasing, Roma, Il Fisco, n. 37, 1999, pp. 1190210.
G. Tagliavini – M. Regalli, Lo spazio di convenienza del leasing, Roma,
Il Fisco, n. 42, 1999, pp. 13186-95.
G. Tagliavini – M. Regalli, Il lease-back è ora possibile e spesso
conviene, Roma, Il Fisco, n. 2, 2000, pp. 444-7.
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