NOVITA’ DISCIPLINA
IVA IMMOBILI
a cura di Luca Caramaschi
SISTEMAZIONE DEFINITIVA ?
ESENZIONE
OPERAZIONI IMMOBILIARI
LOCAZIONI E CESSIONI
IMPONIBILITA’
Circolare Agenzia delle entrate 22/E
spiega il nuovo regime
Provvedimento Agenzia delle Entrate del 29.07.2013
spiega come optare
CM 22/E/13 – Locazione fabbricati abitativi
Regime Iva
Registro
Regime ordinario
Esenzione
2%
Regime opzionale
IVA (10%)
€ 67
 Costruttori
 Alloggi sociali
opzione
Situazione a regime: in contratto
Disciplina transitoria: registrazione di
accordo integrativo o modello telematico
CM 22/E/13 – Locazione fabbricati strumentali
Regime Iva
Registro
Regime ordinario
Esenzione
1%
Regime opzionale
IVA (21%)
1%
 Per tutti, indipendentemente dal
locatario
Situazione a regime: in contratto
opzione
Disc. transit: IVA obbligo  Iva opzione: nessuna opzione
Disc. transit: IVA obbligo  esenzione: contratto integrativo
Provv. 92492 del 29.7.2013
In alternativa al
contratto integrativo
registrato
Locazioni IVA da parte del costruttore
Utilizzabile
per
Locazioni IVA per alloggi sociali
Subentri con opzione IVA (alloggi sociali)
… anche per gli strumentali ???
COMPILAZIONE SEMPLICE
QUANDO VA UTILIZZATO ?
Il Provvedimento precisa le casistiche in cui deve essere utilizzato il modello
per manifestare la scelta di applicare l’IVA, riassumibili come segue:
1. contratti di locazione di fabbricati abitativi effettuati da imprese
costruttrici o di ripristino, in corso di esecuzione al 26 giugno 2012;
2. contratti di locazione destinati ad alloggi sociali, in corso di esecuzione al
24 gennaio 2012;
3. subentro di un terzo in qualità di locatore in un contratto già in essere (in
questo caso, la scelta sembra essere possibile per qualsiasi tipologia di
contratto di locazione, e non solo per quelli attinenti fabbricati abitativi).
POSSO PASSARE DALLA IMPONIBILITA’ ALLA ESENZIONE?
CM 22/E/13 – Cessione fabbricati abitativi
IVA
Registro
IVA (obbligo)
IVA (opzione)
€ 168
€ 168
Altri soggetti
Esenzione
%
Alloggi sociali
IVA (opzione)
€ 168
Costruttori
entro 5 anni IVA
Oltre 5 anni
CM 22/E/13 – Cessione fabbricati strumentali
Costruttori
entro 5 anni IVA
Oltre 5 anni
Altri soggetti
 situazione di default
 opzione per tutti
IVA
Registro
IVA (obbligo)
IVA (opzione)
€ 168
€ 168
IVA
Registro
Esenzione
IVA
€ 168
€ 168
Cessioni: dove
esercitare
l’opzione IVA?
preliminare
• Vincolante per il rogito
(contra 102/T/12)
• Acconti in IVA
Rogito
(senza prelim.)
• IVA solo saldo
• Registro su acconti
(contra 102/T/12)
Preliminare
Senza opzione
• IVA solo saldo, se opto
• Conguaglio registro su
acconti
Il caso chiarito
immobile abitativo costruito:
 Acconti entro 5 anni
 Rogito dopo 5 anni
Acconti in IVA
Salvo esente / IVA (r.c.)
CM 22/E/13 – inversione contabile
DL 83/12
IVA per obbligo
IVA per opzione
rivalsa
Reverse charge
Momento di effettuazione (acconti)
Attenzione a:
Fabbricato non ultimato
CM 22/E/13 – separazione delle attività
… per attività diverse
Separazione
ammessa…
… nell’ambito dell’attività di locazione
… nell’ambito dell’attività di cessione (DL 1/12)
Il chiarimento: separazione per «sub-settori»
«I sub-settori di attività ulteriormente separabili nell’ambito di ciascun settore
sono costituiti, rispettivamente, dalle locazioni di fabbricati abitativi esenti e
locazioni di altri fabbricati o immobili e dalle cessioni di fabbricati abitativi esenti
e cessioni di altri fabbricati o immobili.»
SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA’
Il possibile scenario di una impresa edile “mista
1°
2°
Locazione di fabbricati
(attività con specifico codice ATECO)
Locazioni fabbricati
abitativi esenti
(senza specifico
codice)
ESENZIONE
Locazioni di altri
fabbricati
(senza specifico
codice)
ESENZIONE
IMPONIBILITA’
Costruzione/cessione di fabbricati
(attività con specifico codice ATECO)
Cessioni di fabbricati
abitativi esenti
(senza specifico
codice)
ESENZIONE
PERMANE PROMISCUITA’
Cessioni di altri
fabbricati
(senza specifico
codice)
ESENZIONE
IMPONIBILITA’
NOVITA’ D.L. 104/2013
in vigore dal 1° gennaio 2014
 Art. 26 del D.L. 104/2013, per garantire la copertura finanziaria
delle maggiori spese in materia di istruzione contenute dal
provvedimento, dispone che, dal 1° gennaio 2014, gli importi
delle imposte di registro, ipotecaria e catastale previste in
misura fissa di 168 euro saranno elevate a 200 euro.
 Inoltre, il D.L. 104/2013, interviene, nuovamente, sulla riforma
della tassazione degli atti immobiliari, già disposta dall’art. 10
del D.Lgs. 23/2011 (cd. decreto sul “Federalismo fiscale”)
che, insieme alla suddette modifiche, entrerà sempre in vigore
dal 1° gennaio 2014.
NOVITA’ D.L. 104/2013
in vigore dal 1° gennaio 2014
 a decorrere dal 1° gennaio 2014, il D.Lgs. 23/2011 prevedeva,
per l’imposta di registro, l’introduzione di due sole aliquote (2%
acquisto “prima casa” e 9% in tutti gli altri casi) e l’esenzione
dall’imposta di bollo e dalle imposte Ipotecarie e Catastali, dai tributi
speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
 il D.L. 104/2013, nel mantenere le suddette aliquote del registro,
ripristina l’imponibilità per le imposte ipotecaria e catastale nella
misura fissa di 50 euro ciascuna (al posto dell’attuale misura
proporzionale del 2% complessiva).
Confermata, altresì, la disposizione contenuta nel D.Lgs. 23/2011,
sempre a decorrere dal 1° gennaio 2014, che abolisce tutte le
esenzioni ed agevolazioni tributarie attualmente vigenti, anche
se previste in leggi speciali.
NOVITA’ D.L. 104/2013
in vigore dal 1° gennaio 2014
 con le nuove aliquote, l’imposta di registro non potrà comunque essere
inferiore a 1.000 euro
 9% per gli atti a titolo oneroso relativi ad immobili di qualsiasi specie
(residenziali e non), aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà, ovvero degli
altri diritti reali di godimento, ivi compresa la costituzione e la rinuncia agli stessi,
nonché per gli atti di espropriazione per pubblica utilità e per i trasferimenti coattivi;
la nuova aliquota sostituirà quella oggi applicabile in caso di acquisto della
seconda casa e di immobili non abitativi (pari al 7%), e per il trasferimento
delle aree (pari all’8%)
 2% in caso di acquisto della “prima casa” (tale aliquota sostituirà, quindi,
quella attualmente vigente, pari al 3%). Aliquota ridotta è comunque esclusa in
caso di acquisto di abitazioni “di lusso”, intendendosi per tali quelle accatastate nelle
categorie A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in villa) e A/9 (castello o
palazzo di pregio artistico e storico)
 In entrambe le suddette ipotesi, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale si
applicheranno nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
SOLIDARIETA’ NEGLI
APPALTI
a cura di Luca Caramaschi
RESPONSABILITA’ SOLIDALE APPALTI
VERA NOVITA’
NON ATTUATA
Limitazione della
responsabilità al solo
comparto delle ritenute
d’acconto sui
dipendenti
Ipotesi che prevedeva il
rilascio del DURT
(documento unico di
regolarità contributiva)
ELIMINATO IL RIFERIMENTO ALL’IVA PER CENSURE UE
RESPONSABILITA’ SOLIDALE APPALTI
COMMITTENTE
APPALTATORE
SUBAPPALTATORE
RIMANE RISCHIO
SANZIONE
RIMANE
RESPONSABILITA’
SOLIDALE MA SOLO
PER RITENUTE
Sul pregresso?
1. La sanzione decade anche per le violazioni pregresse (favor rei)
2. La solidarietà in tema di IVA potrebbe restare
RESPONSABILITA’ SOLIDALE APPALTI
committente
Committente paga
appaltatore solo
previa verifica,
altrimenti rischia la
sanzione
appaltatore
Appaltatore paga i subappaltatori solo
previa verifica, altrimenti rischia la
responsabilità solidale
subappaltatore
subappaltatore
PER ORA RIMANE PROBLEMA DELLA AUTOCERTIFICAZIONE
RESPONSABILITA’ SOLIDALE APPALTI
FORSE IN ARRIVO BUONE NOTIZIE (Camera 08.08.2013)
La Camera premesso che:
1.nel corso dell’esame al Senato è stata ripristinata la formulazione originaria dell’ articolo 50 del provvedimento
che reca modifiche all’articolo 35, comma 28 del D.L. n. 223/2006 in tema di responsabilità solidale
dell’appaltatore. In particolare viene meno la responsabilità solidale dell’appaltatore per il versamento dell’Iva
da parte del subappaltatore, mentre rimane per il versamento delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro
dipendente;
2.la disposizione soppressa, introdotta nel corso dell’esame alla Camera, prevedeva l’esclusione della
responsabilità solidale con l’acquisizione del Documento unico di regolarità tributaria (DURT) relativo al
subappaltatore, attestante l'inesistenza di debiti tributari per imposte, sanzioni o interessi, scaduti e non estinti
dal subappaltatore alla data di pagamento del corrispettivo o di parti di esso;
3.tale modifica è stata unanimemente bocciata perché ritenuta un inutile aggravio oneroso ed indecoroso per le
imprese e professionisti;
4.l'attuale formulazione tuttavia lascia in essere la responsabilità solidale tra appaltatore e subappaltatore
concernente le ritenute di lavoro dipendente. Questo implica peraltro che persiste la necessità di porre in essere
tutti gli adempimenti procedurali previsti dalla disciplina per evitare di incorrere nella responsabilità solidale in
questione, seppure con riguardo alle sole ritenute di lavoro dipendente.
Impegna il Governo
a procedere in tempi rapidi, o comunque nel primo provvedimento utile, all'integrale abolizione della disciplina
riguardante la responsabilità solidale tra appaltatore e subappaltatore e dei relativi adempimenti, di cui ai
commi da 28 a 28-ter dell'art. 35 del DL 223/2006.
PAGAMENTI E
COMPENSAZIONI:
C.M. 21/E/13 E 27/E/13
a cura di Luca Caramaschi
DIFFERIMENTO DEI VERSAMENTI
IMPOSTA DOVUTA
10.000,00
10.000,00
Due differenti opzioni di versamento
10.040,00
Ma cosa accade se sbaglio o non
verso integralmente?
E’ corretto applicare la sanzione del
30% sull’intero importo?
ERRORI SUL DIFFERIMENTO
Parere dell’Avvocatura generale dello Stato, numero 263000 del 2 luglio 2012:
• " (…) il versamento entro 30 giorni dalla scadenza dell’importo dovuto senza la
maggiorazione dello 0,40% è assimilabile all’omesso versamento parziale e non già
al ritardato pagamento, e di conseguenza la sanzione del terzo deve essere
rapportata alla frazione dell’importo non versato (…)“;
• “(…) nel dubbio, deve privilegiarsi un’interpretazione della norma conforme ai
principi di proporzionalità, ragionevolezza e certezza del diritto (…)".
Il 30% si computa solo sulle somme non
versate
quindi
Il contribuente ha la possibilità di intervenire
con il ravvedimento operoso
ERRORI SUL RAVVEDIMENTO
Ravvedimento perfetto:
Piccoli errori non
ostacolano il fatto che una
parte del versamento sia
correttamente sanato
IMPOSTA
SANZIONI
CM 27
OCCORRE CODICE
SANZIONE SU F24
INTERESSI
Calcolo manuale sino alla
predisposizione di apposito
software
ERRORI SUI VERSAMENTI DA DEFINIZIONE
Definizione integrale art. 15
Definizione sanzioni art. 17
• MANCA AUTOMATISMO SUGLI ERRORI
• LIEVI RITARDI SONO SCUSABILI
• VERSAMENTI CARENTI SONO SCUSABILI
SOLO OVE LA DIFFERENZA SIA
ASSOLUTAMENTE MODESTA
Dichiarazione omessa e riporto credito
DICHIARAZIONE A CREDITO OMESSA
IL CASO
1
2
3
Società nel corso del 2010 matura credito IVA di € 10.000, ma non presenta
dichiarazione IVA.
Presenta regolarmente dichiarazione per anno successivo, riportando
credito IVA 2010 di €1 0.000, nel frattempo utilizzato in compensazione
Ufficio in fase di liquidazione dichiarazione IVA relativa al 2011 riscontra
irregolarità in quanto non risulta credito IVA 2010 ed emette avviso
bonario, richiedendo importo credito, interessi e sanzione 30%
Dichiarazione omessa e riporto credito
DICHIARAZIONE A CREDITO OMESSA
Risoluzione 74/E del 19-04-2007
“l’eccedenza del credito IVA maturata in un anno in cui la
dichiarazione annuale risulta omessa potrà essere
computata in detrazione, al più tardi, con la dichiarazione
relativa al secondo anno successivo a quello in cui il diritto
alla detrazione è sorto …. Il contribuente avrà, comunque,
sempre la possibilità di richiedere la restituzione del credito
IVA attraverso la procedura di rimborso di cui all’art. 21 del
D.Lgs. 546/92, entro i termini ivi previsti”
DICHIARAZIONE A CREDITO OMESSA
Circolare 34/E del 6-8-2012
1. Il credito è correttamente recuperato con avviso bonario;
2. Sono dovuti sanzioni ed interessi;
3. Ove il credito sia esistente, è possibile istanza di rimborso ex art. 21 D.Lgs. 546/92
4. In fase di mediazione è possibile scomputare direttamente il credito, se il
contribuente ne ha comprovato l’esistenza;
DICHIARAZIONE A CREDITO OMESSA
Circolare 21/E del 25-06-2013
1. Il credito è correttamente recuperato con avviso bonario;
2. Sono dovuti sanzioni ed interessi;
3. Il contribuente dimostra, nei 30 giorni, l’esistenza del credito;
4. L’ufficio emette nuovo avviso bonario, scomputando l’imposta a credito;
5. L’ufficio ha comunque la possibilità di esperire controlli volti a determinare
l’esistenza del credito