Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza
26 Giugno 2014
IL REPOSSESSING:
Una strategia di recupero per gli NPL
Operatori Internazionali a confronto sul mercato immobiliare e strumenti di trasparenza
Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL
Ing. Diego Martinisi - MRICS
PREMESSA: il ciclo di vita del Credito ed i Servizi di ITALFONDIARIO RE
SPL
NPL
Foreclosure
CTU
Borrower Cooperation
Agreement
Transazione con
debitore
Internal Site visit
Auction
Repossess
Osservazione
alle CTU
R.E.O.Co.
Valutazioni
immobiliari
Auction
Facilitation
Business plan
Commercializzazione
degli asset appetibili
Verifica la congruità
della CTU
Drive by / Desktop
Drive by
Partecipazione
all’asta
Rete
Internal site visit
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Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL
Ing. Diego Martinisi - MRICS
LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI
2013
21.781
2.526
51%
4,2
PERIODO DI RIFERIMENTO
[ intero anno ]
2012
ASTE MONITORATE
[ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA – I°/II° grado ipotecario ]
NUMERO DI VENDITE
[ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ]
PREZZI DI VENDITA
[ prezzo di vendita / valore della CTU ]
TEMPI DI VENDITA
[ numero di incanto in cui si realizza l’aggiudicazione ]
17.793
2.274
56%
3,9
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Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL
Ing. Diego Martinisi - MRICS
LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI
2014
10.423
1.232
50%
4,3
PERIODO DI RIFERIMENTO
[I° semestre]
2013
ASTE MONITORATE
[ campione costituito dai crediti gestiti da ITALFONDIARIO SpA – I°/II° grado ipotecario ]
NUMERO DI VENDITE
[ aggiudicazioni definitive, escluse le decadute ]
PREZZI DI VENDITA
[ prezzo di vendita / valore della CTU ]
TEMPI DI VENDITA
[ numero di incanto in cui si realizza l’aggiudicazione ]
9.961
1.105
50%
4,3
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Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL
Ing. Diego Martinisi - MRICS
LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – LE AGGIUDICAZIONI E IL TERRITORIO (1)
7.793 _aste monitorate
1.331 _aste aggiudicate
3.858 _aste monitorate
363 _aste aggiudicate
10.130 _aste monitorate
832 _aste aggiudicate
vendita / CTU_ 45 %
Incanto medio_
5,0
vendita / CTU_ 34 %
Incanto medio_
5,5
vendita / CTU_ 37 %
Incanto medio_
5,6
(1) Dati Italfondiario SpA riferiti al 2013;
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Il Repossessing: una strategia di recupero per gli NPL
Ing. Diego Martinisi - MRICS
LO SCENARIO: il Trend negativo delle Aste – L’ASPETTO COMPORTAMENTALE
LE FRASI TIPICHE CHE SI SENTONO QUANDO SI PARLA DI IMMOBILI ALL’ASTA…
 Non andrei mai a comprare all’asta la casa del mio vicino…
 Nessuno verrà mai a comprare la mia casa che va all’asta… piuttosto mi ci incateno…
 Quella casa è di un “noto” personaggio locale, nessuno gli si metterà contro…
… E QUELLE LEGATE A PERPLESSITA’ OPERATIVE SULLE VENDITE GIUDIZIARIE…
 Il custode Giudiziario ha fatto ostruzionismo, e non ha consentito le visite
 Non sapevo che quella casa fosse all’asta… altrimenti ci avrei fatto un pensierino…
 Chissà quanto tempo ci vuole per la liberazione dell’immobile, preferisco acquistare sicuro…
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Ing. Diego Martinisi - MRICS
UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – DESCRIZIONE
Scopo
Mandato a
Auction
Promozione
Facilitation
Aste
Mandato
Vendere a
Vendere
Avvio azioni
CTU
REPOSSESS
Reposess
ASTA
Descrizione
legali (sofferenza)
Mission
Principali
attività
Strategia terminale di recupero volta a:
 favorire l’aggiudicazione a terzi degli immobili in asta
 sostenere il relativo prezzo di aggiudicazione
Istituire una SPV per la partecipazione in asta che sostenga il prezzo di
aggiudicazione a terzi degli immobili. In caso di propria aggiudicazione,
acquisisca e venda l’immobile a valori di mercato.
 Monitoraggio costante e analisi del portafoglio immobiliare problematico al fine di pianificare le partecipazioni in asta,
ottimizzando il recupero dei crediti mediante rapida valorizzazione degli Asset eventualmente acquisiti
 Screening del portafoglio immobiliare della Banca e monitoraggio del mercato aste
• Italfondiario RE – Valutazione Desktop
 Valutazione delle opportunità di intervento in asta e redazione di BP specifici
• Italfondiario RE – Valutazione Drive By
 Intervento in asta, gestione operativa e trading degli immobili aggiudicati
• Italfondiario RE – Property management
 Spirito non speculativo del veicolo societario
Principi
cardine
 Difesa del credito erogato dalla Banca
 Aggiudicazione a terzi e rapida dismissione degli immobili
 Acquisti in asta basati su assunzione di debito e/o pagamento diretto
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UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – OBIETTIVI E DRIVER DI MERCATO
Obiettivi strategici
• Mitigare il rischio immobiliare
Driver di intervento
1
• Realizzare in caso di
aggiudicazione a REOCO una
rapida rivendita dell’immobile
• Tutelare il rischio sulla
speculazione del credito
Markettability
immobili
2
• Non ripartire i benefici
dell’intervento con altri
soggetti
• Partecipare in asta con
l’obiettivo primario di
favorirne l’aggiudicazione a
terzi
• Applicare a tutto il portafoglio
la strategia di repossess
• Ridurre rischi gestionali e
reputazionali
Tutela del
Credito
Bancario
Descrizione
• Decisione di interventi su
immobili con buona
commerciabilità
• Valutazione Interna
• Analisi del BP
Razionali
• Minor contrazione del mercato
• Ridotto Holding period (180 gg vs 220
gg)
• Non intervenire quando il prezzo base
è uguale o inferiore al credito esigibile
• Delibera di partecipazione
• Normativa vigente relativa alla tutela
dei credito ipotecario in via
privilegiata (ex art. 2855 cc)
Aggiudicazione
a Terzi
• Gestione del legale esterno
e delle corrette indicazioni
alla partecipazione
• Non rilanciare nel caso in cui vi
siano uno più partecipanti se
non in rare eccezioni
Ridotta
complessità
gestionale
• Evitare l’ingresso in
procedure legali complesse
• Evitare la partecipazione in
asta per immobili di valore
esiguo
• Mitigare rischi di revocatorie o
procedure bloccate per elementi di
natura legale
3
4
• Non realizzare interventi “importanti”
sull’immobile per una sua
valorizzazione
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UNA STRATEGIA RISOLUTIVA: Il repossess – FLUSSO OPERATIVO
CLIENT
REQUEST
AUCTION
MANAGEMENT

Individuazione
del perimetro di
intervento

Analisi tecnico legale delle
posizioni

Valutazione
opportunità
d’intervento e
degli Asset
d’interesse

Stime prezzo di
rivendita e
predisposizione
BP preventivi
BID
MANAGEMENT
PROPERTY
MANAGEMENT

Gestione della
partecipazione
all’asta

Gestione tecnica,
amministrativa e
piano interventi

Espletamento
formalità post
asta

Gestione
morosità

Liberazione
immobile;

Monitoraggio,
rendicontazione e
intermediazione
fornitori



FACILITY
MANAGEMENT
Messa in
sicurezza e presa
in custodia

Marketing dell’ immobile
(foto, pubblicazioni, etc.)

Commercializzazione
Gestione forniture
di manutenzione
immobili;
Pianificazione
degli interventi da
realizzare
SALES
MANAGEMENT
dell’ immobile
con brokers

Definizione degli
scostamenti rispetto
al BP
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BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – l’immobile
[ dati in mq ]
A
B
Totali
parziali
Coeff. di
ragguaglio
34.141
4.034
180
5.291
+
+
+
+
2.813
131
0
5.943
=
=
=
=
36.954
+
4.165
+
180
x
x
x
100 %
120 %
10 %
+ 11.234
x
2%
42.195
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BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – lo scenario
• ASTA SENZA INCANTO IL 30/09/2014;
• PREZZO BASE PARI A 10mln eur;
• DISPOSITION AMOUNT PARI A 14mln eur;
• TEMPO DI RIVENDITA 18 mesi;
• LINEA DI CREDITO (per le spese di acquisizione e di gestione) AL 4,0%;
• CANONE DI LOCAZIONE EFFETTIVAMENTE PERCEPITO PER 12 mesi;
• COSTO DI CREAZIONE, GESTIONE E TENUTA REOCo PARI A 20k eur/anno;
Acquisto effettuato con una REOCo utilizzando
l’istituto dell’assunzione del debito (ex art. 508 C.P.C.)
Acquisto effettuato in regime di esenzione IVA
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BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – Max Bid Case
PREZZO DI ACQUISTO
PREZZO DI RIVENDITA
TEMPI DI RIVENDITA
MAX BID
SPESE DI RIVENDITA
SPESE DI GESTIONE
SPESE DI ACQUISIZIONE
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BUSINESS CASE: acquisto di un immobile INDUSTRIALE all’asta – sintesi
VOCI ECONOMICHE
Prezzo Base
Rilancio obbligatorio
A) Prezzo Acquisizione Asta
Spese di Procedura
Importi a 18 mesi
10.000.000
50.000
10.050.000
2.500
Spese di Acquisizione
461.704
Spese di Gestione
297.300
Spese per Rivendita (rilascio immobile, pratiche urbanistico/catastali, legali, broker,
APE etc.)
460.000
Canone di locazione
-2.132.948
B) Costi Operativi
-911.444
Totale Costi A) + B)
C) Ipotesi Prezzo di Rivendita
D) Effetto netto economico stimato C) - A) - B)
E) Prezzo Massimo d'Acquisto (break even) D) + A)
9.138.556
14.000.000
4.861.444
14.911.444
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