Atto notarile.
Allegati obbligatori
provenienti da terzi
CDU e APE
A cura di Giovanni Rizzi
Padova 11 novembre 2013
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1
Il certificato di
destinazione
Urbanistica
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2
La norma
Art. 30, c. 2, T.U. DPR. 380/2001
Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad
oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di
diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né
trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia
allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le
prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata.
Art. 30, c 3,
T.U. DPR.
380/2001
Il CDU conserva validità per un anno dalla data di
rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei
condividenti, non siano intervenute modificazioni degli
strumenti urbanistici (cd. “dichiarazione di vigenza”)
ATTENZIONE: la dichiarazione di vigenza è considerata
integrativa del CDU e pure essa è richiesta a pena di
nullità; Cass. sent 11568 del 23/10/92
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3
Modalità rilascio CDU
Il certificato di destinazione
urbanistica
deve
essere
rilasciato dal dirigente o
responsabile del competente
ufficio comunale entro il
termine perentorio di trenta
giorni dalla presentazione
della relativa domanda.
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In caso di mancato rilascio
del CDU nel termine
previsto, esso può essere
sostituito
da
una
dichiarazione dell'alienante
o di uno dei condividenti
attestante
l'avvenuta
presentazione
della
domanda,
nonché
la
destinazione urbanistica dei
terreni secondo gli strumenti
urbanistici vigenti o adottati,
ovvero l'inesistenza di questi
ovvero la prescrizione, da
parte
dello
strumento
urbanistico
generale
approvato, di strumenti
attuativi.
4
LE ESCLUSIONI DAL CDU
Art. 30, c. 2, T.U.
DPR 380/2001
terreni
che
costituiscono
pertinenze di edifici
censiti nel nuovo
catasto
edilizio
urbano, purché la
superficie
complessiva
sia
inferiore a 5.000 mq.
Art. 30, c. 10, DPR. 380/2001
LE
DIVISIONI
EREDITARIE
LE DONAZIONI TRA
CONIUGI
O
A
FAVORE DI PARENTI
IN LINEA RETTA
I TESTAMENTI
GLI ATTI COSTITUTIVI MODIFICATIVI
OD ESTINTIVI DI DIRITTI REALI DI
GARANZIA E DI SERVITU’
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CONVALIDA
Art. 30, c. 4bis, T.U. DPR. 380/2001
Possono essere convalidati, anche da una sola delle parti o dai suoi
aventi causa, gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento o
costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a
terreni ai quali:
- non sia stato allegato il CDU
- manchi la dichiarazione di vigenza
In vigore dal
16.12.2005 –
art. 12 L. 28
novembre
2005 n. 246
Deve essere stipulato un atto pubblico o autenticato al quale
deve essere allegato un certificato “storico” contenente le
prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al
giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare ovvero nel
quale sia riprodotta la dichiarazione di vigenza omessa
nell’atto da confermare
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ALLEGAZIONE del CDU
Tipologie di atti e condizioni
Atti traslativi
- di trasferimento della piena o
nuda proprietà o di altro diritto
reale di godimento
- di trasferimento di una quota;
- di costituzione di diritti reali di
godimento (usufrutto, uso,
abitazione).
- di rinuncia, a titolo oneroso,
di diritti reali di godimento
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Compravendita
Permuta
Datio in solutum
Transazione
Conferimento di terreni in
società (costituzione e aumento
capitale)
Assegnazione di terreni da
società
ai
propri
soci
(liquidazione, recesso)
Costituzione rendita
Vitalizio alimentare
Cessione o conferimento in
società di azienda con terreni
7
Atti traslativi
Atti di scioglimento
della comunione
DIVISIONE
(con
o
senza
conguagli) ad eccezione, peraltro,
della DIVISIONE EREDITARIA, per
la quale non vi è alcun obbligo di
allegazione del CDU
Donazione (esclusa la donazione tra
coniugi o a favore di parenti in linea
retta)
Patto di famiglia (nel caso di terreni
aziendali o di liquidazione in natura)
Fondo patrimoniale (con trasferimento
di terreno a o tra i coniugi)
Assoggettamento di terreno al regime
della comunione legale (convenzione
ex 210 c.c.)
Trasferimento di terreno in esecuzione
accordi di separazione e divorzio
Adempimento di obbligazione naturale
Trust (non autodichiarato; sia per il
trasferimento al trustee che al
successivo
trasferimento
ai
beneficiari)
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Gli atti esclusi
La disciplina in tema
di allegazione del CDU
NON SI APPLICA agli
atti
senza
effetti
traslativi
FONDO PATRIMONIALE (senza trasferimento di
terreno a o tra i coniugi)
RINUNCIA ABDICATIVA (il beneficio si produce ipso
iure, in forza del principio di elasticità della
proprietà, dovendosi escludere qualsiasi effetto
traslativo)
RISOLUZIONE PER MUTUO CONSENSO (No CDU se
si accede alla tesi del negozio risolutorio ad
efficacia retroattiva; SI CDU se si accede alla tesi
del contrarius actus, salva donazione ai congiunti)
COMODATO
TRUST (autodichiarato, determinando solo la
segregazione, senza effetti traslativi)
VINCOLO DESTINAZIONE ex ART. 2645ter c.c. (atto
privo di effetti traslativi: studio CNN 357/2012)
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
COSTITUZIONE IPOTECHE (per espressa esclusione
ex art. 30 T.U. DPR 380/2001)
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Gli atti esclusi
DONAZIONE tra coniugi o a favore di parenti in linea
retta (per espressa esclusione ex art. 30 TU DPR
380/2001)
DIVISIONE EREDITARIA (per espressa esclusione ex
art. 30 TU DPR 380/2001)
CESSIONE o CONFERIMENTO DI AZIENDA (qualora i
terreni utilizzati per l’attività d’impresa siano
detenuti in forza di contratto di affitto)
COSTITUZIONE DI SERVITU’ (per espressa
esclusione ex art. 30 TU DPR 380/2001)
FUSIONE E SCISSIONE (vicenda evolutiva e
modificativa delle società; esclusi effetti traslativi.
Cass.S.U. 8.2.2006)
TRASFORMAZIONE SOCIETARIA
CESSIONI DI AZIONI, QUOTE E PARTECIPAZIONI DI
SOCIETÀ PROPRIETARIE DI IMMOBILI
I TESTAMENTI (per espressa esclusione ex art. 30
TU DPR 380/2001)
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Il Preliminare
L’art. 30 T.U. fa riferimento ai soli atti
Conferma in Cass. 6.6.2006 n. 13221 -
traslativi
resta
Cass. 20.11.2007 n. 24150 ed in Cass.
contratto
21.9.2011 n. 19219: l’allegazione non
o
pertanto
preliminare
obbligatori)
di
divisione:
escluso
il
(contratto
ad
effetti
è richiesta per il preliminare, avendo
effetti obbligatori
salva l’esigenza di allegazione del certificato di destinazione urbanistica per la
conclusione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica
dell’obbligo di concludere il contratto definitivo ex art. 2932 c.c.”
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IL CONTENUTO DEL CDU
Alcuni Comuni rilasciano CDU "sintetici"
contenenti le prescrizioni urbanistiche
relative alla sola "zonizzazione" (in tali
CDU ci si limita ad indicare la
destinazione
urbanistica
dell'area
precisando se la zona è soggetta a PUA
già approvato o da predisporre o se
esistono fasce di rispetto, ma senza poi
specificare anche la disciplina specifica
per l’attività edilizia prevista per
ciascuna zona.)
Altri Comuni rilasciano CDU "analitici"
contenenti le prescrizioni urbanistiche
relative non solo alla "zonizzazione"
ma anche alla disciplina specifica
prevista per l'attività edilizia per
ciascuna zona in termini di densità
edilizia, di distanze tra costruzione e
dai confini, di tipologie costruttive
(normalmente allegando al CDU vero e
proprio un estratto delle Norme
Tecniche di Attuazione del P.R.G.)
Ci si è chiesti se solo i CDU cd. "analitici" possano considerarsi conformi al disposto
di legge in quanto i soli contenenti le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area
interessata in relazione al disposto dell’art. 30 T.U.
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12
Contenuto CDU
il c.2 art. 30 TU va letto in stretta
correlazione con il c.4 che prevede
che in caso di mancato rilascio nei
termini, il CDU può essere sostituito
da una dichiarazione di parte
attestante l'avvenuta presentazione
della
domanda,
nonché
la
destinazione urbanistica dei terreni
......
Scopo del CDU, o dell'eventuale
dichiarazione di parte, è quella di
rendere edotte le parti della sola
natura urbanistica (e non anche di
tutta la disciplina urbanistica ed
edilizia) dell'area oggetto di contratto
Il CDU ha avuto il suo primo
riconoscimento con l'art. 8, c.9, L.
94/1982: "i Comuni con popolazione
superiore a 30.000 abitanti sono tenuti
a rilasciare ……..un certificato in cui
siano indicate tutte le prescrizioni
urbanistiche ed edilizie riguardanti
l'area o gli immobili interessati" con la
conseguenza che "… la domanda di
concessione che il progettista attesti ….
conforme al certificato ….. si intende
assentita qualora entro 90gg non
venga comunicato il provvedimento
motivato con cui viene negato il
rilascio"
Dal confronto tra le due norme si può
ricavare ulteriore argomento per
ritenere che nei CDU debbano essere
indicate le sole notizie sulla "natura
urbanistica"
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L’ALLEGAZIONE del CDU: casi pratici
Viene venduto un capannone industriale insistente su un lotto di
terreno di complessivi mq 1550 di cui mq 1037 circa coperti da
capannone realizzato solo nella struttura portante e nelle
coperture in base a regolare concessione edilizia. Il capannone
non è ancora stato denunciato al Catasto Fabbricati.
L'allegazione è stata ritenuta obbligatoria dal Tribunale di
Lucca 17.12.1992 che ha dichiarato nullo l'atto privo di CDU,
per violazione della norma che esclude l’obbligo di
allegazione solo per aree di pertinenza di fabbricati censiti al
Catasto fabbricati
Tale sentenza è stata riformata dalla sentenza della Corte di
Appello di Firenze 11.6.1993 che ha escluso l’obbligatorietà
dell'allegazione del CDU ritenendo così valido l'atto stipulato,
in quanto l’area aveva perso la sua autonomia funzionale
divenendo elemento costitutivo del fabbricato.
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L’ALLEGAZIONE del CDU: casi pratici
Viene venduto un terreno e viene esibito al Notaio un CDU rilasciato
da oltre un anno ma di recente integrato dal medesimo Comune con
la seguente dicitura: “Si confermano i dati contenuti nel presente
certificato di destinazione urbanistica” con sottoscrizione del
Responsabile del Servizio timbro del Comune e data
Il Conservatore dei RR.II ha rifiutato la trascrizione dell’atto
ritenendo non valida la proroga e quindi il CDU mancante per
scadenza del termine annuale di validità
Il Presidente del Tribunale di Sondrio con provvedimento 4
marzo 1997, chiamato a pronunciarsi sul rifiuto del
Conservatore dei RR.II di trascrivere ha invece ritenuto valido
tale CDU ordinando la trascrizione.
In questo senso anche CNN parere 6.2.1997 (“la conferma
del certificato equivale a rilascio di un nuovo certificato”)
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L’ALLEGAZIONE del CDU: casi pratici
Viene venduto un negozio inserito in un Centro Commerciale. A tale
negozio compete una quota pari a 1/1000 sulle parti comuni del
Centro Commerciale, tra le quali vi è una vasta area scoperta di
superficie pari a 20.000 mq adibita a parcheggio (con trascritto a
carico un vincolo d’uso pubblico a destinazione parcheggio).
Per CNN (studio 18.5.1993) non necessita allegazione CDU
in quanto il trasferimento delle parti comuni avviene “ex
lege” unitamente alla singola unità immobiliare.
“E' logico affermare che le aree in questione piuttosto che
essere definite quali pertinenze di fabbricati più
appropriatamente andrebbero qualificate quali parti
funzionalmente inscindibili da essi … con la conseguenza
che le aree in questione ….. non siano regolate dall'art. 18
legge 47 (ora 30 del TU) ma dalle disposizioni riguardanti i
fabbricati dei quali esse sono parte…..”
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16
L’ALLEGAZIONE del CDU: casi pratici
Viene venduto un terreno di mq. 8000, derivato dal frazionamento di
un’area più vasta di 20.000 mq.; viene esibito al Notaio un CDU
riguardante, peraltro, l’area originaria ante frazionamento, ossia
l’area di 20.000 mq
Per Cass. (sent. 19219 del 21.9.2011) il CDU è finalizzato da
un lato a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi e
dall’altro ad informare il Comune sulle vicende negoziali
riguardanti l’area affinchè possa svolgere i dovuti controlli.
Pertanto ove il CDU allegato riguardi un’area più vasta
rispetto a quella compravenduta, ma comprensiva di
quest’ultima, non può ritenersi di per sé integrata la nullità di
legge, dovendosi verificare se il CDU sia idoneo a realizzare
gli obiettivi per cui è richiesto.
Valido se non vi sono dubbi circa la destinazione urbanistica.
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L’ALLEGAZIONE del CDU: casi pratici
Viene venduto un posto auto scoperto (non unitamente
ad altra unità: abitazione, ufficio negozio, ecc. ecc., ma
singolarmente)
Si ritiene NON sia necessaria l’allegazione del CDU
Se la realizzazione del posto auto ha richiesto attività edilizia e/o
di trasformazione urbanistica PREVIA progettazione e rilascio
titolo edilizio (di norma lo stesso del fabbricato servito), lo stesso
va considerato “costruzione in senso lato” ed assoggettato alla
disciplina dettata dal T.U. DPR 380 /2001 per i fabbricati
In questo senso Circ. C.N.N. “legge 28.2.1985 n. 47” marzo 1987
Nel caso in cui non siano state eseguite opere urbanisticamente
rilevanti, prudenzialmente, va allegato il CDU
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L’attestato di
prestazione
energetica
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19
La norma
Disciplina
operativa
Recepimento
direttiva
2010/31/UE
Dlgs 19 agosto 2005 n 192, dlgs 29
dicembre 2006 n. 311
LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA
CERTIFICAZIONE ENERGETICA: D.M.
Sviluppo Economico 26.6.2009 e D.M.
Sviluppo Economico 22.11.2012
D.L. 4 giugno 2013 n. 63 convertito
con L. 3 agosto 2013 n. 90 (sostituisce
l’ACE con l’APE e reintroduce l’obbligo di
allegazione a pena di nullità dal 4.8.2013)
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OBBLIGO DI ALLEGAZIONE: è strettamente connesso all’obbligo
di dotazione (per “presupposto contrattuale”)
L’obbligo di dotazione, in occasione di un atto traslativo (a titolo oneroso o
gratuito) o di nuova locazione, può ritenersi funzionale proprio
all’osservanza dell’obbligo di allegazione
Non
sussiste
obbligo
di
allegazione laddove sia escluso
(in base alla vigente disciplina)
l’obbligo di dotazione.
Al contrario può sussistere
obbligo dotazione ma non di
allegazione (come nel caso del
PRELIMINARE)
LA NORMA (art. 6, c.3bis, dlgs 192, introdotto
dalla L. 90/2013 di conv. D.L. 63/2013)
“L’attestato di prestazione energetica deve
essere allegato al contratto di vendita, agli atti
di trasferimento di immobili a titolo gratuito o
ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità
degli stessi contratti”.
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DOTAZIONE (per presupposto contrattuale) & ALLEGAZIONE:
Tipologie di atti, condizioni e modalità operative
Atti a titolo oneroso
Interpretazione preferibile: non
solo la vendita ma ogni atto tra
vivi comportante trasferimento
a titolo oneroso (in relazione
anche
a
precedenti
interpretazioni in materia;
studio CNN 432/2006 del
14.7.2006)
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Compravendita
Permuta
Assegnazione da cooperativa
Datio in solutum
Transazione
Conferimento di edifici in società
(costituzione e aumento capitale)
Assegnazione di edifici da società
ai propri soci (liquidazione,
recesso)
Costituzione rendita
Vitalizio alimentare
Cessione o conferimento in
società di azienda con edifici
22
Atti a titolo gratuito
Non solo donazione o liberalità
donative, ma anche ogni altro negozio
nel quale – anche senza spirito di
liberalità – vi sia trasferimento di
immobile a titolo gratuito.
La disciplina in commento si applica
ogniqualvolta a fronte del trasferimento
di un edificio il cessionario non
sopporti alcun sacrificio, non essendo
tenuto né a prestare un corrispettivo in
denaro o in natura, né ad obbligarsi ad
un determinato comportamento
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Donazione
Patto di famiglia (nel caso di
edifici
aziendali
o
di
liquidazione in natura)
Fondo
patrimoniale
(con
trasferimento di edificio a o tra
i coniugi)
Assoggettamento di edificio al
regime della comunione legale
(convenzione ex 210 c.c.)
Adempimento di obbligazione
naturale
Trust (non autodichiarato; sia
per il trasferimento al trustee
che al successivo trasferimento
ai beneficiari)
23
L’art. 6, c. 2 e c. 3bis, parla di
“vendita e di atti di trasferimento
a titolo gratuito” senza precisare
il
diritto
oggetto
di
trasferimento ......
Si ritiene sussistano l’obbligo di
dotazione & allegazione nei casi:
- di trasferimento di una quota;
- di trasferimento della nuda
proprietà o di altro diritto reale di
godimento
- di costituzione di diritti reali di
godimento
(usufrutto,
uso,
abitazione).
-- di proprietà superficiaria
Sussistono gli obblighi di dotazione &
allegazione con riguardo alle parti comuni
condominiali?
NO i beni condominiali non sono
suscettibili di trasferimento autonomo ma
“seguono” il bene principale ed il
trasferimento avviene ex lege senza
possibilità per l’acquirente di rinunciarvi.
Presupposto contrattuale dotazione APE:
cessione voluta dalle parti.
Inoltre gran parte enti comunque esclusi in
base normativa: art. 3, c. 3, dlgs 192, par.
2 Linee Guida (es. autorimesse o cantine
condominiali) o per i quali non va garantito
confort abitativo o il cui utilizzo standard
non prevede impianti (es. il vano scale, il
vano ascensore, ecc.
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Contratti di locazione
Deve trattarsi di una nuova locazione come si
evince dagli artt. 6, c. 2, dlgs 192 (“Nel caso
di vendita, di trasferimento di immobili a titolo
gratuito o di nuova locazione di edifici [...]”) e
6, c. 1 dlgs 192 (“l’attestato di prestazione
energetica è rilasciato per gli edifici ..., venduti
o locati ad un nuovo locatario [...]”).
Sono esclusi gli atti che rinnovano, prorogano
o reiterano un precedente rapporto di
locazione.
Si applica la normativa in commento alla sub
locazione, nuovo, autonomo, distinto contratto
di locazione
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Si ritiene applicabile, in via
estensiva, la disciplina
dettata per la locazione
anche
ai
seguenti
contratti, per affinità con
la figura della locazione (e
sempreché si tratti di
nuovi contratti):
- il leasing (avente per
oggetto
un
edificio
comportante
consumo
energetico);
- l’affitto di azienda
(qualora il complesso
aziendale
comprenda
anche edifici comportanti
consumo energetico).
25
Gli atti
esclusi
La disciplina
in tema di
dotazione &
allegazione
NON
SI
APPLICA agli
atti
senza
effetti
traslativi
FONDO PATRIMONIALE (senza trasferimento a/tra coniugi)
COMODATO
TRUST (autodichiarato, determinando solo la segregazione,
senza effetti traslativi)
VINCOLO DESTINAZIONE ex ART. 2645ter c.c. (atto privo di
effetti traslativi: studio CNN 357/2012)
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
COSTITUZIONE IPOTECHE (l’ipoteca ha funzione di garanzia)
DIVISIONE (per la riconosciuta natura dichiarativa; vale
anche in caso di masse plurime e conguagli superiori al 5%
essendo limiti posti ai soli fini fiscali. Cautela in presenza di
conguagli rilevanti)
COSTITUZIONE DI SERVITU’ (viene imposto un peso; esclusi
effetti traslativi)
FUSIONE E SCISSIONE (vicenda evolutiva e modificativa
delle società; esclusi effetti traslativi. Cass.S.U. 8.2.2006)
TRASFORMAZIONE SOCIETARIA
CESSIONI DI AZIONI, QUOTE E PARTECIPAZIONI DI SOCIETÀ
PROPRIETARIE DI IMMOBILI
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26
I casi particolari
TRASFERIMENTO DI EDIFICIO IN ESECUZIONE ACCORDI DI SEPARAZIONE E
DIVORZIO (atti traslativi come tali, in base alla interpretazione preferibile,
assoggettati all’obbligo di allegazione)
RINUNCIA ABDICATIVA (NO allegazione per rinuncia abdicativa; il beneficio si
produce ipso iure, in forza del principio di elasticità della proprietà, dovendosi
escludere qualsiasi effetto traslativo; SI allegazione per rinuncia con corrispettivo
o a titolo di donazione)
RISOLUZIONE PER MUTUO CONSENSO (NO allegazione: se si accede alla tesi del
negozio risolutorio ad efficacia retroattiva; SI allegazione: se si accede alla tesi del
contrarius actus)
CESSIONE o CONFERIMENTO DI AZIENDA qualora gli immobili utilizzati per l’attività
d’impresa siano detenuti in forza di contratto di locazione (disciplina art. 36 legge
392/1978; SI allegazione se si ricorre alla sub locazione; NO allegazione: se si
ricorre alla cessione contratto. Operante anche in mancanza di diversa volontà ex
art. 2558 c.c.)
MANDATO AD ALIENARE (NO allegazione al mandato privo effetti traslativi. SI
allegazione ai contratti di somministrazione (1719) e ritrasferimento alla
estinzione del mandato senza rappresentanza
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27
Il Preliminare
Il D.L. 63/2013 ha innovato la disciplina applicabile alle trattative di vendita e di
conseguenza anche al preliminare. Ora l’obbligo di dotazione sussiste anche in
occasione della stipula di un preliminare di vendita.
Art. 6, c.2, dlgs 192: “in tutti i casi, il
proprietario deve rendere disponibile
l'attestato di prestazione energetica al
potenziale acquirente o al nuovo
locatario all'avvio delle rispettive
trattative e consegnarlo alla fine delle
medesime”
Art. 6, c. 8, dlgs 192: “nel caso di
offerta di vendita o di locazione, i
corrispondenti annunci tramite tutti i
mezzi di comunicazione commerciali
riportano gli indici di prestazione
energetica [...] e la classe energetica
corrispondente”
Non si può più attendere il momento della stipula dell’atto traslativo per dotare
l’immobile dell’APE; comunque va escluso l’obbligo di allegazione all’APE a pena di
nullità, in quanto il preliminare è privo di effetti traslativi.
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28
LE ESCLUSIONI OGGETTIVE DALLA DOTAZIONE &
DALL’ALLEGAZIONE
Le esclusioni disposte dal dlgs 192/2005
I FABBRICATI ISOLATI
con superficie utile
inferiore a 50 mq
(art. 3, c.3 , lett. d)
dlgs 192)
EDIFICI ADIBITI A LUOGHI
DI CULTO e per attività
religiose (art. 3, c.3 , lett.
f) dlgs 192)
FABBRICATI
INDUSTRIALI
ARTIGIANALI qualora siano
riscaldati:
- per esigenze del processo
produttivo
- utilizzando reflui energetici
del processo produttivo
(art.3, c.3, let.b), dlgs 192)
(per analogia anche se non
riscaldati se utilizzo standard
non prevede impianti)
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FABBRICATI
AGRICOLI sprovvisti
di
impianti
di
climatizzazione
(art.3, c.3, let.c),
dlgs
192,
introdotto dal DL
63/2013)
29
Le esclusioni disposte dal dlgs 192 e dalle Linee Guida
edifici adibiti ad abitazione, ad
albergo e similari; a ospedali, cliniche
e similari, ad attività ricreative, o di
culto e assimilabili (es. cinema e
teatri, bar, ristoranti, sale da ballo);
ad attività commerciali e assimilabili;
ad attività sportive; ad attività
scolastiche; ad attività industriali ed
artigianali e assimilabili.
Sono esclusi gli edifici che risultano
non compresi nelle categorie di
edifici di cui all'articolo 3, D.P.R.
26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo
standard non prevede l'installazione
e l'impiego di sistemi tecnici di
climatizzazione (art. 3, c.3, let.e, dlgs
192)
Sono esclusi gli edifici in cui non è
necessario garantire un confort
abitativo (ovvero non sia prevista una
permanenza o un’attività di persone,
dovendosi, nel caso di specie, il
termine “abitativo”, intendersi in
senso ampio) (Linee Guida par. 2)
Esemplificazione:
Box, cantine, autorimesse, parcheggi
multipiano,
depositi,
strutture
stagionali a protezione di impianti
sportivi (esclusi uffici e simili
scorporabili ai fini isolamento termico)
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Le esclusioni disposte dalle LINEE GUIDA NAZIONALI
Esclusione: i ruderi
Manufatti ormai compromessi nella loro
struttura edilizia, che non possono
essere recuperati attraverso interventi di
restauro, manutenzione ordinaria o
straordinaria,
(art.
6,
c.1,
l.c)
DM2.1.1998 n.28 (disciplina F/2)
Esclusione: i fabbricati al grezzo
- immobili venduti nello stato di
"scheletro strutturale", cioè privi di tutte
le pareti verticali esterne o di elementi
dell'involucro edilizio
- immobili venduti "al rustico", cioè privi
delle rifiniture e degli impianti
tecnologici.
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Condizioni:
lo status di rudere/grezzo
deve
essere
dichiarato
“nell’atto
notarile
di
trasferimento della proprietà”:
- dichiarazione va resa dall’
alienante
- no dichiarazione sostitutiva
atto notorietà
- dichiarazione da recepire nel
corpo dell’atto
anche
in
caso
di
trasferimento
diritti
reali
godimento
- possibile relazione tecnica
da allegare a supporto della
dichiarazione
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La validità temporale dell‘APE (art. 6, c.5, dlgs 192)
L’ APE ha una validità temporale massima di 10 anni, a CONDIZIONE che
non vi siano stati, nel frattempo,
interventi di ristrutturazione o
riqualificazione tali da modificare la
classe energetica dell'edificio o
dell'unità immobiliare (nel qual caso
l’APE deve essere aggiornato)
Siano state rispettate le prescrizioni per
le operazioni di controllo di efficienza
energetica dei sistemi tecnici dell’edificio,
in particolare per gli impianti termici,
compresi gli eventuali adeguamenti
previsti dalle normative vigenti
Nel caso di mancato rispetto delle predette prescrizioni l’APE decade
il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima
scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di
efficienza energetica; a tal fine i libretti di impianto sono allegati, in
originale o in copia, all’APE
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Al fine di consentire la verifica dell’avvenuto rispetto delle prescrizioni per le
operazioni di controllo, l’art. 6, c. 5, dlgs 192 prescrive che i libretti di impianto
debbano essere allegati, in originale o in copia, all’APE. Bisogna distinguere:
l’esemplare dell’APE destinato alla
consegna
l’esemplare dell’APE destinato alla
allegazione
l’obbligo di consegna è del tutto autonomo e distinto dall’obbligo di
allegazione: l’obbligo di consegna deve essere adempiuto alla chiusura della
trattative, che, di norma, precede il momento in cui viene sottoscritto l’atto
traslativo e/o di locazione nel quale sorge l’obbligo di allegazione
i libretti di impianto dovranno essere allegati
esclusivamente all’esemplare destinato alla
consegna: acquirente o conduttore debbono
essere messi nelle condizioni di verificare la
validità dell’APE esibito prima della stipula
del contratto definitivo
Va esclusa (per motivi di ordine
pratico, di successivo accesso ed
utilizzo di detti libretti di impianto)
una loro allegazione all’attestato
destinato all’allegazione all’atto
definitivo.
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L’OBBLIGO DI ALLEGAZIONE ED IL RUOLO DEL NOTAIO
I CONTROLLI
il Notaio non è tenuto a fare
alcun controllo sul contenuto
tecnico e sul merito dell’APE
(ad es. circa i criteri utilizzati
per il calcolo della prestazione
energetica, circa la correttezza
del procedimento di calcolo
eseguito, ecc.).
Il controllo al quale è chiamato
il Notaio avrà carattere
puramente formale.
Il Notaio dovrà verificare che il documento
che gli viene esibito abbia quel contenuto
minimo che lo possa qualificare come APE
ed in particolare:
i) l’indicazione della classe di prestazione
energetica;
ii) la data di rilascio ed il termine di validità
(sia l’APE che i vecchi ACE hanno durata
decennale);
iii) gli elementi idonei a collegare
l’attestato all’immobile negoziato (in primo
luogo i dati di identificazione catastale);
iv) la sottoscrizione del tecnico che lo ha
redatto.
v) la dichiarazione di indipendenza da
parte del certificatore
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L’obbligo di ALLEGAZIONE modalità operative
Debbono essere
eseguite
particolari
verifiche in ordine
al
disposto
dell’art. 15, c. 1,
dlgs 192, laddove
dispone che l’APE
“è reso in forma di
dichiarazione
sostituiva di atto
di notorietà”?
NO. si ritiene che scopo della norma sia quello di elevare
l'APE a dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per
assoggettare i redattori alle sanzioni penali previste per il
caso di false attestazioni (non per nulla non è stato
riproposto il precedente c. 2, art. 15, che prevedeva
sanzioni amministrative per il rilascio di ACE non veritieri).
L’APE rilasciato nel rispetto delle norme vigenti è, quindi,
considerato di per sé e, a tutti gli effetti, dichiarazione
sostitutiva di atto di notorietà.
Il richiamo all’art. 47 DPR 445/2000 deve intendersi come
specificazione della qualificazione giuridica da attribuire
all’APE escluso che all’attestato si applichino le modalità
per l’invio e la sottoscrizione delle istanze e dichiarazioni da
presentare alla PA o ai gestori di pubblici servizi, trattandosi
di figura non riconducibile a queste fattispecie.
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L’obbligo di ALLEGAZIONE modalità operative
Quali particolari
accertamenti
deve eseguire il
Notaio in ordine
alla
validità
temporale
dell’APE esibito?
Si ritiene che il Notaio non sia tenuto a fare alcun
accertamento sulla sussistenza delle condizioni di validità di
un APE, dovendo limitarsi a controllare la data di rilascio ed il
rispetto del termine decennale di validità.
Un accertamento del genere richiede competenze e
conoscenze tecniche (circa l’incidenza di interventi di
riqualificazione sulla classe energetica, circa la tipologia di
controlli sull’efficienza da effettuare con riguardo ai diversi
impianti e le relative scadenze) che il Notaio non possiede.
Spetterà al proprietario (alienante o locatore) dichiarare e
garantire in atto che non si è verificata nessuna delle
condizioni incidenti sulla validità dell’APE prodotto.
Sul piano operativo si consiglia di inserire in atto apposita dichiarazione
dell’alienante e/o del locatore (una sorta di “dichiarazione di vigenza” simile a
quella prevista dalla legge per il caso di allegazione del CDU).
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L’obbligo di ALLEGAZIONE modalità operative
Può
essere
utilizzato un ACE
rilasciato prima del
6 giugno 2013?
(stante il tenore
letterale dell’art. 6
c. 3bis che parla di
allegazione
dell’APE)?
Sì. l’art. 6, c. 10, dlgs 192 fa salvi gli ACE, rilasciati prima
del 6 giugno 2013, in conformità alla direttiva
2002/91/CE, ed in corso di validità;
in base alla previgente disciplina, l’attestato di
certificazione energica aveva validità temporale massima
di 10 anni dal suo rilascio, a condizione che fossero
rispettate le prescrizioni normative vigenti per le
operazioni di controllo di efficienza energetica (art. 6
Decreto Ministero Sviluppo Economico 26 giugno 2009)
e salva la necessità di suo aggiornamento ad ogni
intervento di ristrutturazione che avesse modificato la
prestazione energetica (art. 6, c. 5, dlgs 192/2005,
vecchio testo);
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L’obbligo di ALLEGAZIONE modalità operative
Può
essere
riutilizzato un APE
allegato
a
precedente atto?
Sì. E’ possibile, nei limiti temporali di validità
dell'attestato originario, allegare all'atto di
ritrasferimento copia conforme per estratto
autentico
dell'attestato
originario
suddetto
(conformemente a quanto si ritiene per i certificati
di destinazione urbanistica)
ATTENZIONE: non è possibile un semplice richiamo
all’atto precedente. La mera "relatio formale" non
sembra in grado di garantire lo scopo di
informazione cui è preordinata la norma in
commento
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Atto notarile.
Allegati obbligatori
provenienti da terzi
CDU e APE
Grazie per l’attenzione!
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