L’IVA NEL SETTORE
IMMOBILIARE
Andrea GABOLA
1
L’IVA nel settore immobiliare Indice
1.
2.
3.
4.
5.
Quadro normativo
Compravendita
Locazione
Leasing finanziario
Reverse charge
2
Quadro normativo
•
DPR 633/72
–
–
–
–
–
•
•
•
•
•
art. 10, commi 8, 8 bis, 8 ter
art. 2, comma 3, lett. c)
art. 12
art. 17, commi 5 e 6
art. 19, comma 5, 19 bis, 19 bis 1, comma 1 lett. i)
L. 457/78, art. 31, comma 1
DM 2-8-69
Circ 27/E del 4-8-06
Circ 33/E del 16-11-06
Circ 37/E del 29-12-06
3
La compravendita di immobili
Venditore
Soggetto IVA
Altre destinazioni
Persona fisica
Destinazione abitativa
Imprese costruttrici Altre imprese
Due regimi o di ristrutturazione
alternativi
Imponibile IVA
Esente IVA
4
La destinazione degli immobili
Categoria
Descrizione
A/1
Abitazioni signorili
A/2
Abitazioni civili
A/3
Abitazioni economiche
A/4
Abitazioni popolari
A/5
Abitazioni ultra popolari
A/6
Abitazioni rurali
A/7
Abitazioni in villini
A/8
Abitazioni in ville
A/9
Abitazioni in castelli, palazzi storici
A/11
Abitazioni tipiche del luogo
A/10
Uffici tipiche del luogo
B
Immobili per uso di alloggi collettivi
C
Immobili ad uso commerciale
D
Immobili a destinazione speciale
E
Immobili a destinazione particolare
Destinazione abitativa
Altre destinazioni
5
Cessione di fabbricati strumentali
•
regime naturale
–
–
•
operazione generalmente esente da IVA
operazione imponibile IVA in alcuni casi
regime opzionale
–
–
facoltà di assoggettare ad IVA l’operazione
inasprimento dei tributi indiretti
6
Regime naturale
•
•
operazione in generale esente da IVA con
applicazione dell’imposta di registro in misura
fissa (168 euro) e delle imposte ipo-catastali in
misura proporzionale (3% + 1%)
operazione imponibile IVA in caso di cessioni
effettuate:
–
–
–
da imprese di costruzione, ristrutturazione nei 4 anni
dall’ultimazione delle opere;
verso soggetti con detrazione dell’IVA limitata al
25%
verso soggetti che non sono soggetti passivi di
imposta
7
Regime opzionale
•
•
il cedente può esercitare l’opzione per
l’imponibilità ad IVA in sede di atto
oltre all’IVA il cessionario è tenuto a
pagare le imposte ipo-catastali in misura
proporzionale (3% + 1%) e l’imposta di
registro in misura fissa (168 euro)
8
Impresa cedente – profili soggettivi
•
•
imprese costruttrici: edificano anche
occasionalmente fabbricati anche per il
tramite di altre imprese
imprese di ristrutturazione: eseguono
anche occasionalmente interventi di
restauro,
risanamento
conservativo,
ristrutturazione edilizia od urbanistica
9
Interventi recupero patrimonio edilizio
•
L. 457 del 5-8-78, art. 31, comma 1
a) Manutenzione ordinaria: interventi su finiture e
mantenimento in efficienza impianti
b) Manutenzione straordinaria: interventi su parti
strutturali senza modificare destinazione d’uso
c) Restauro e risanamento conservativo: conservazione
organismo edilizio, assicurandone funzionalità, nel
rispetto di alcuni requisiti
d) Ristrutturazione edilizia: trasformazione organismo
edilizio
e) Ristrutturazione urbanistica: sostituzione esistente
tessuto urbanistico edilizio
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Immobile
Cedente
Abitativo
Impresa di costruzione o
di ristrutturazione che ha
ultimato gli interventi da
meno di 4 anni
Acquirente
IVA
Registro
Ipo Catastali
168 euro
168 + 168
euro
Imponibile
4% I casa
Chiunque
10% altre
abitazioni
20% lusso
Abitativo
Altri soggetti IVA
Abitativo in
edilizia
convenzionata
Impresa di costruzione o
di ristrutturazione che ha
ultimato gli interventi da
più di 4 anni
Strumentale
Impresa costruttrice o di
ristrutturazione che ha
ultimato gli interventi da
meno di 4 anni
Strumentale
Altri soggetti IVA
Strumentale
Altri soggetti IVA
Strumentale
Strumentale
Altri soggetti IVA con
opzione
Altri soggetti IVA senza
opzione
Chiunque
Esente
3% prima
casa
7% altre
abitazioni
168 + 168
euro
2% + 1%
Imponibile
Chiunque
4% I casa
168 euro
168 + 168
euro
168 euro
3% + 1%
(*)
10% altre
abitazioni
Chiunque
Soggetti con
detraibilità fino al 25%
Soggetto non IVA (es.
consumatore privato)
Altri soggetti
Altri soggetti
10% (l.
408/49)
20% altri
casi
Imponibile
(20%)
Imponibile
(20%)
Imponibile
(20%)
Esente
168 euro
168 euro
168 euro
168 euro
3% + 1%
(*)
3% + 1%
(*)
3% + 1%
(*)
3% + 1%
(*)
11 una
(*) ridotte della metà se partecipa all’atto un Fondo Immobiliare, un’impresa di leasing,
banca o altro intermediario finanziario.
Detraibilità per l’acquirente
•
•
•
oggettiva: casi in cui l’indetraibilità è
espressamente prevista
da pro rata: l’impresa esercita in via
esclusiva o concorrente con altre, attività
che danno luogo ad operazioni esenti da
IVA
specifica: l’impresa impiega un bene per
porre in essere operazioni esenti o
comunque non soggette ad IVA
12
Aliquote IVA
•
4%
–
–
•
10%
–
–
•
caratteristiche I casa dell’abitazione e requisiti per
l’acquirente
assegnazione I casa a soci di cooperativa edilizia
abitazione non di lusso
assegnazione abitazione non di lusso a soci di
cooperativa edilizia
20%
–
–
abitazione di lusso
assegnazione abitazione di lusso a soci di cooperativa
edilizia
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Agevolazione I casa
•
•
•
•
casa di abitazione non avente le caratteristiche di lusso
l’abitazione è ubicata nel territorio del comune in cui
l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la
propria residenza (dichiarazione da rendere in atto)
l’acquirente dichiara in atto di non essere titolare di
diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del
comune
l'acquirente dichiara in atto di non essere titolare su tutto
il territorio nazionale di diritti reali su altra casa di
abitazione acquistata con agevolazione I casa
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Abitazione di lusso
•
•
DM 2-8-69
i parametri che vengono presi in esame per la
determinazione della categoria di lusso sono tra
gli altri:
–
–
–
–
–
–
–
superficie
terrazze
ingressi, ascensori e montacarichi
scale principali e scale di servizio
altezze del piano
pavimenti, soffitti, rivestimenti e rifiniture
piscine e campi da tennis
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Cessione di interi fabbricati o porzioni
•
10%
–
–
•
fabbricati con requisiti Tupini: almeno il 50% della
superficie destinata ad abitazioni non di lusso e non
più del 25% destinata a negozi venduti da impresa di
costruzioni (entro 4 anni)
fabbricati venduti da impresa che ha effettuato
interventi di recupero
20%
–
fabbricati senza requisiti Tupini venduti da impresa
costruttrice (entro 4 anni)
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Cessione aree fabbricabili e terreni
•
fuori campo IVA (DPR 633/72, art. 2, comma 3,
lett. c)
–
–
•
•
terreni ceduti da privati
terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria
ceduti da imprese
definizione normativa di Area Edificabile:
utilizzabile a scopo edificatorio in base allo
strumento urbanistico adottato dal Comune
aliquota 20%:
–
terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria
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Pertinenze
•
immobile con agevolazione prima casa
–
•
indipendentemente dalla contestualità
beneficia dell’aliquota agevolata
dell’atto
immobile senza agevolazione prima casa
–
–
se acquistate contestualmente all’immobile principale:
art. 12 DPR 633/72 “… le altre cessioni … accessorie
ad una cessione di beni …, effettuate direttamente dal
cedente … non sono soggette autonomamente ad
imposta …”
se acquistate con atto separato dall’immobile
principale: il vincolo pertinenziale non incide sulla
determinazione dell’aliquota IVA
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Contratto preliminare
•
puro senza acconto o caparra
–
–
•
con caparra
–
•
imposta di registro in misura fissa
la caparra non costituisce pagamento parziale del
prezzo ma ha funzione prevalentemente risarcitoria
imposta di registro in misura proporzionale
con acconti prezzo
–
emissione di fattura ed applicazione dell’IVA in base
all’aliquota dovuta per la cessione
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Servizi di locazione
Locatore
Soggetto IVA
Altre destinazioni
Regime
opzionale
Persona fisica
Destinazione abitativa
Regime
naturale
Imponibile IVA
Esente IVA 20
Locazione di fabbricati strumentali
•
regime naturale
–
–
•
operazione generalmente esente IVA
operazione imponibile IVA in alcuni casi
regime opzionale
–
–
facoltà di assoggettare ad IVA l’operazione
inasprimento dei tributi indiretti
21
Regime naturale
•
•
operazione in generale esente da IVA con
applicazione dell’imposta di registro in
misura proporzionale (1%)
operazione imponibile IVA (20%) in caso
di locazioni effettuate:
–
–
verso soggetti con detrazione dell’IVA
limitata al 25%
verso soggetti che non sono soggetti passivi
di imposta
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Regime opzionale
•
•
il locatore può esercitare l’opzione per
l’imponibilità ad IVA in sede di stipula del
contratto di locazione
oltre all’IVA il contratto sconta l’imposta
di registro in misura proporzionale (1%)
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Regime IVA applicabile alle
locazioni
Immobile
Locatore
Conduttore
IVA
Registro
Abitativo
Soggetto IVA
Chiunque
Esente
2%
Abitativo in
edilizia
convenzionata
Impresa di
costruzione o di
ristrutturazione
Chiunque
Imponibile (10%)
2%
Strumentale
Soggetto IVA
Soggetti con detraibilità
fino al 25%
Imponibile (20%)
1%
Strumentale
Soggetto IVA
Soggetto non IVA
Imponibile (20%)
1%
Strumentale
Soggetto IVA con
opzione
Altri soggetti
Imponibile (20%)
1%
Strumentale
Soggetto IVA senza
opzione
Altri soggetti
Esente
1%
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Locazione aree fabbricabili e terreni
•
esente IVA
–
–
•
aree non edificabili non destinare a parcheggio
terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria
imponibile IVA
–
–
terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria
aree non edificabili destinare a parcheggio
25
Locazione finanziaria
•
assimilabile alle locazioni ed alle cessioni
–
–
•
per quanto riguarda i canoni di locazione finanziaria
per quanto attiene il prezzo di riscatto
agevolazioni previste
–
–
aliquote dimezzate per le imposte ipo-catastali (1,5%
e 0,5%) in caso di cessione
dalle imposte ipo-catastali l’acquirente scomputa
l’imposta di registro pagata sui canoni durante la vita
del contratto
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Opzione di imponibilità IVA
scelte di opportunità
•
per il cedente
–
•
per il cessionario
–
•
effetti positivi o neutri
effetti negativi o neutri
eventuale impatto sulla negoziazione tra le
parti del prezzo di cessione o del canone di
locazione
27
Reverse charge - Subappalto
•
•
Dal 1-1-07 è applicabile alle prestazioni di
servizi rese nel settore edile dai subappaltatori
Appalto e subappalto (artt. 1655-1656 c.c.):
– “… contratto col quale una parte assume, con
organizzazione dei mezzi necessari e con gestione
a proprio rischio, il compimento di un’opera o di
un servizio verso un corrispettivo in danaro.”
“L’appaltatore non può dare in subappalto
l’esecuzione dell’opera o del servizio, se non è
autorizzato dal committente.”
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Reverse charge - Subappalto
Committente
creditore IVA
Ordine di lavoro
contratto di appalto
Fattura con IVA
Appaltatore
debitore IVA
Ordine di lavoro
contratto di subappalto
Erario
Fattura senza IVA
Subappaltatore
creditore IVA
29
Modalità di rilevazione
•
•
Subappaltatore emette fattura indicando il
corrispettivo della prestazione senza
esplicitare l’Iva
Appaltatore:
–
–
•
Integra la fattura indicando aliquota ed imposta Iva
Annota la fattura nel registro fatture emesse e degli
acquisti
Finalità della norma: contrastare fenomeni
evasivi che si manifestano nel settore edile
30
Ambito di applicazione
•
•
Operazioni di subappalto rese nel settore edile,
dai contribuenti la cui attività rientra nella
sezione F della Tabella Ateco (codici attività
da 43.11.00 a 43.99.02)
Escluse dall’applicazione:
–
–
le prestazioni d’opera professionale che non sono
definibili come prestazioni di manodopera
le forniture di beni con posa in opera, poiché tali
operazioni ai fini IVA costituiscono cessioni di
beni e non prestazione di servizi
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Reverse charge – immobili
strumentali
Le cessioni di immobili a cui deve essere applicato il
regime del reverse charge sono diverse a seconda
della data di emissione della relativa fattura:
–
dal 1 ° ottobre 2007 al 29 febbraio 2008 sono soggette al
regime del reverse charge solo le cessioni di immobili
strumentali imponibili per opzione;
–
dal 1 ° marzo 2008 diventano soggette al regime del
reverse charge anche le cessioni di immobili strumentali
imponibili per obbligo effettuate a soggetti passivi di
imposta che hanno la facoltà di detrarre l'IVA pagata
sugli acquisti in misura inferiore al 25%.
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