Vademecum
della buona convivenza
in condominio
elementi essenziali, regole e consuetudini
nelle relazioni di vicinato a Reggio Emilia
Vade-mecum
De la vie commune
En copropriété
Les éléments essentiels, les règles et les habitudes
pour bien vivre avec ses voisins à Reggio Emilia
Settembre 2008
Septembre 2008
ANNOTAZIONI E RINGRAZIAMENTI
Realizzazione: Vademecum della Buona Convivenza in Condominio ideato e realizzato da Stefano Borsari e Rossella Cecchini di CERISS – Centro di Ricerca sullo Sviluppo Sociale, con la collaborazione di Xinxin Qiu, Mina Tmane, Osei Hastings Anokye.
Comune di Reggio Emilia: il Vademecum è strumento operativo e informativo
nell’ambito della progettualità del Comune di Reggio Emilia – Assessorato alla Coesione e Sicurezza Sociale e delle politiche per l’integrazione, l’inclusione la convivenza. Assessore di riferimento Franco Corradini; Dirigente comunale di riferimento
Elena Edgarda Davoli; Funzionari e incaricati comunali di riferimento Linda Gualdi
e Manuela Vaccari.
Ringraziamenti: come realizzatori del Vademecum siamo particolarmente grati per
la collaborazione fornita da tante persone, istituzioni, associazioni e uffici, anche
interni all’Amministrazione del Comune di Reggio Emilia. Un ringraziamento particolare va tuttavia a chi più di altri ha fornito supporto tecnico e indispensabili
competenze specifiche sui complessi contenuti del Vademecum: ANACI con Maria
Rita Furnari, ASPPI con Ivandro Catellani, SICET con Chiara Lupi, SUNIA con Carlo
Veneroni. Il ringraziamento va esteso alle persone che con loro hanno collaborato
in qualità di esperti all’interno di tali associazioni, e in particolare gli avvocati Luca
Mutolo e Francesco Arlotti.
Riproduzione e diffusione: è consentita la riproduzione e la diffusione del presente
Vademecum o di sue parti con citazione completa della fonte: CERISS – Le Regole
del Gioco – Comune di Reggio Emilia, 2008.
Chiusura dei contenuti: settembre 2008.
Traduzione del testo a cura dello Studio Paola Ligabue di Reggio Emilia
L’immagine in copertina è di Eleonora Albanese
che ringraziamo per la gentile concessione.
OBSERVATIONS ET REMERCIEMENTS
Réalisation : Vade-mecum de la vie commune en copropriété conçu et réalisé par
Stefano Borsari et Rossella Cecchini du CERISS – Centre d’études et de recherches sur
l’intervention sociale, en collaboration avec Xinxin Qiu, Mina Tmane et Osei Hastings
Anokye.
Commune de Reggio Emilia : le vade-mecum est un outil visant à donner
des conseils pratiques et des informations dans le cadre des initiatives de la
Commune de Reggio Emilia – Assessorato alla Coesione e Sicurezza Sociale
(Division pour la cohésion et la sécurité sociale) – et dans celui des politiques
d’intégration, d’assimilation et de cohabitation. L’échevin de référence est M.
Franco Corradini ; le dirigeant communal de référence est Mme Elena Edgarda
Davoli ; les fonctionnaires et les délégués communaux de référence sont Mme
Linda Gualdi et Mme Manuela Vaccari.
Remerciements : bon nombre de personnes, d’institutions, d’associations et de
bureaux, également au sein même de l’administration de la Commune de Reggio
Emilia, nous ont apporté leur collaboration pour la réalisation du vade-mecum, et
nous les remercions tous. Nous exprimons un remerciement particulier aux personnes
qui nous ont prêté main forte sur le plan technique et ont mis à profit leur savoir-faire
pour développer les contenus complexes du vade-mecum : ANACI en la personne de
Maria Rita Furnari, ASPPI en la personne d’Ivandro Catellani, SICET en la personne de
Chiara Lupi et SUNIA en la personne de Carlo Veneroni. Nous remercions également
les personnes qui ont collaboré avec eux en tant que spécialistes au sein de ces
associations, et notamment Maîtres Luca Mutolo et Francesco Arlotti.
Reproduction et diffusion : ce vade-mecum peut être reproduit et diffusé, en tout
ou en partie, dans la mesure où la source est clairement énoncée - CERISS – Le
Regole del Gioco (Les règles du jeu) – Commune de Reggio Emilia, 2008.
Contenus achevés en : septembre 2008.
PROMOZIONE DELLA COESIONE SOCIALE A REGGIO EMILIA
In alcune aree della città si sono create situazioni difficili dal punto di vista sociale,
dei rapporti tra gli abitanti, della vita quotidiana e del rapporto con le Istituzioni.
Le aree cittadine maggiormente coinvolte dai problemi di relazione e coesione tra
gli abitanti sono state quelle a maggiore afflusso di immigrati stranieri, in ragione
della rapidità del fenomeno, del grande numero di persone coinvolte, delle forti
differenze linguistiche, di usi e costumi, anagrafiche ed anche economiche.
Per fare fronte a tali situazioni il Comune di Reggio Emilia ha avviato una serie
di analisi, e quindi di programmi e di interventi ad ampio raggio, con l’intento di
arrestare i fenomeni di degrado anche urbanistico e di avviare processi di concreto
miglioramento delle relazioni sociali. In particolare, l’Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale ha inteso affrontare alcune realtà abitative condominiali, mettendo
a disposizione dei cittadini italiani e stranieri metodologie di partecipazione, mediatori e animatori di vicinato, ed anche strumenti informativi come il presente
VADEMECUM PER LA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO. Nello specifico, i progetti promossi dall’Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale intendono attivare o
rimettere in moto processi di buon vicinato, per rendere migliore la convivenza in
condominio.
Scelta fondamentale è l’avvalersi della collaborazione diretta dei cittadini che vivono nelle zone e nei condomini individuati, come anche delle Associazioni e degli Enti
che sono parti interessate sui temi indicati (Associazioni della proprietà, Associazioni degli inquilini, Associazioni degli amministratori di condominio, Associazioni degli
immigrati stranieri, Servizi per gli immigrati, Enti e servizi pubblici impegnati sui
temi della casa e dell’abitare, ecc.). Dalla valorizzazione delle idee e dalle energie
delle persone che vivono direttamente le situazioni di disagio abitativo o sociale
possono derivare le migliori soluzioni ai problemi.
Per avere buoni rapporti di vicinato non è sufficiente il pure indispensabile rispetto
della legge, delle ordinanze e dei regolamenti, cioè delle regole che delimitano i
comportamenti di ciascuno nella vita sociale e nel condominio. E’ nella modifica
delle relazioni tra vicini attraverso una lunga e paziente opera di ascolto dei problemi, di informazione adeguata, di incontro tra abitanti dello stesso palazzo o della
stessa zona della città, di mediazione tra le diverse legittime esigenze di ciascuno,
che è possibile tentare di vivere meglio anche insieme, vicini e diversi.
Franco Corradini
Assessore Coesione e Sicurezza Sociale
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PROMOTION DE LA COHÉSION SOCIALE À REGGIO EMILIA
Dans certains quartiers de la ville, des situations difficiles sont apparues sur le plan
social, au niveau des rapports entre les habitants, de la vie quotidienne et des
relations avec les Institutions. Les problèmes de relation et de cohésion entre les
habitants sont davantage prononcés dans les quartiers urbains, où s’est installé le
plus grand nombre d’immigrés étrangers, en raison de la rapidité du phénomène,
de l’abondance des personnes concernées, des grandes différences de langue, de
coutumes et d’état civil, ainsi que des discordances économiques.
Pour faire face à cette situation, la Commune de Reggio Emilia a mis en place
une série d’analyses et, par conséquent, plusieurs programmes et interventions
d’envergure, dans le but de freiner les phénomènes de dégradation, y compris à
l’échelle urbaine, et d’entamer une amélioration concrète des relations sociales.
Notamment, l’Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale (division cohésion et
sécurité sociale) a voulu aborder la vie dans les copropriétés. Pour ce faire, cette
division a mis à la disposition des citoyens italiens et étrangers des méthodes de
participation, des médiateurs, ainsi que des animateurs de voisinage et des outils
d’information, comme ce VADE-MECUM DE LA VIE COMMUNE EN COPROPRIÉTÉ. Pour
être plus précis, les projets soutenus par l’Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale
(division cohésion et sécurité sociale) visent à enclencher ou à réenclencher des
processus de bon voisinage pour améliorer la vie commune en copropriété.
Il a été fondamental de s’appuyer sur la collaboration directe des habitants des
quartiers et des copropriétés identifiés, ainsi que sur celle des Associations et des
Organismes concernés par les thèmes mentionnés (Associations de la propriété,
Associations des locataires, Associations des syndics d’immeuble, Associations des
immigrés étrangers, Services pour l’immigration, Organismes et services publics
engagés sur les thèmes de la maison et du logement, etc.). La meilleure façon
de résoudre les problèmes est de mettre en valeur les idées et les énergies des
personnes qui vivent directement les situations de malaise résidentiel et social.
Pour instaurer des bonnes relations de voisinage, il est essentiel d’observer la loi, les
ordonnances et les règlements, c.-à-d. les règles qui définissent les comportements
de chacun de nous dans la vie sociale et dans la copropriété. Mais ça ne suffit pas.
C’est la modification des rapports entre voisins par une écoute longue et patiente
des problèmes, par une bonne information, par une rencontre entre les habitants
d’un même immeuble ou d’un même quartier, par une médiation entre les besoins
légitimes de chacun, qui permettra d’essayer de mieux vivre ensemble, semblables
et dissemblables.
Franco Corradini
Échevin Cohésion et Sécurité Sociale
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VADEMECUM DELLA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO:
ISTRUZIONE PER L’USO
Ognuno ha proprie convinzioni, usi e abitudini. Nella vita con le altre persone famigliari, amici o vicini di casa - il nostro modo di agire può unirsi con piacere a
quello degli altri e rendere migliore la nostra esistenza. Ma può anche essere fonte
di fastidio, di disturbo, di incomprensione e di conflitto.
Nella vita di condominio, dove molte persone e famiglie che vivono a stretto contatto non si sono scelte, la possibilità che si creino problemi e difficoltà di comunicazione è generalmente alta. I vicini di casa non si scelgono, ma ci si trova inevitabilmente sotto lo stesso tetto, ed è necessario mediare tra la libertà individuale che
ognuno ha il diritto di esercitare in casa propria ed esigenze collettive determinate
dall’insieme degli abitanti del condominio.
La compresenza della componente individuale/privata e della componente collettiva nella vita di condominio provoca spesso controversie e discussioni, perché ciascuno ha il proprio modo di vedere le cose e ciascuno ritiene di fare la cosa giusta.
Questa difficoltà propria della vita condominiale è dimostrata dalla avvenuta regolamentazione da parte della giurisprudenza di molti degli aspetti della vita di condominio, e dalla nomina prevista di un amministratore condominiale che ne gestisca
i principali aspetti e problemi.
Nelle città ad alta densità di popolazione immigrata i palazzi e i condomini sono
inoltre diventati luoghi dove il contatto interculturale avviene sempre più frequentemente ed in modo quasi obbligato, inevitabile. Quando nello stesso edificio si trovano a convivere persone che vengono da paesi con leggi e modi di abitare diversi,
nulla può essere dato per scontato perché ci si può trovare di fronte ad individui che
non solo non conoscono abitudini e consuetudini del luogo di arrivo, ma nemmeno
l’esistenza stessa di un regolamento di condominio o di specifiche ordinanze comunali e disposizioni di legge.
Anche a Reggio Emilia il contatto tra persone con culture, lingue e storie di vita
diverse è diventato un’esperienza quotidiana in molti palazzi, dando vita a incomprensioni, difficoltà di comunicazione, e anche conflitti. Tuttavia, la realizzazione di
una comunicazione interculturale efficace potrebbe trasformare il nuovo contatto
in un incontro positivo e rendere la convivenza tra persone con origini, esperienze e
culture differenti una risorsa positiva ed una fonte di interesse e di apprendimento
reciproco nella gestione della vita condominiale stessa.
Il presente VADEMECUM DELLA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO intende dare
un contributo concreto alla conoscenza delle regole che influenzano la vita delle
persone nei palazzi e nei condomini, portando informazione e conoscenza, aiutando
così a ridurre le occasioni di lite e di conflitto, nel tentativo di rendere migliori le
relazioni tra vicini. Rendere le cose chiare e le regole note, ed operare per il loro
rispetto da parte di tutti può contribuire a migliorare la vita di ogni giorno.
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VADE-MECUM DE LA VIE COMMUNE EN COPROPRIÉTÉ :
NOTICE EXPLICATIVE
Nous avons tous nos convictions, nos habitudes et nos coutumes. Notre façon
d’interagir peut s’assimiler sans friction à celle des autres personnes – famille, amis
ou voisins – et améliorer notre vie. Mais elle peut aussi être une source de malaise,
de gêne, d’incompréhension et de conflit.
En copropriété, où de nombreuses personnes et familles vivent en contact étroit
sans s’être auparavant choisies, le risque que des problèmes et des difficultés de
communication apparaissent est, en général, plutôt élevé. Nous ne choisissons pas
nos voisins. Mais nous nous retrouvons irrémédiablement sous le même toit. Il est
donc indispensable d’établir un compromis entre la liberté individuelle, que chacun
a le droit d’exercer chez soi, et les besoins collectifs déterminés par l’ensemble des
personnes vivant dans la copropriété.
La coexistence du facteur individuel/privé et du facteur collectif en copropriété
provoque souvent des litiges et des discussions, car nous avons tous notre façon de
voir les choses et nous sommes tous convaincus de bien faire. Pour prouver la réelle
difficulté de la vie en copropriété, il nous suffit de citer l’apparition de règles de
jurisprudence sur des nombreux aspects de la cohabitation en immeuble, ainsi que
l’instauration d’un syndic de copropriété pour gérer les principaux points et problèmes.
Dans les villes à haute densité de population immigrée, les immeubles et les
copropriétés sont devenus des endroits, où le contact interculturel est de plus
en plus fréquent et, désormais, pratiquement obligatoire, inévitable. Lorsqu’un
immeuble abrite des personnes venant de pays où les lois et les styles de vie sont
différents, rien ne peut être tenu pour acquis. En effet, il est possible que ces
personnes ignorent, non seulement les habitudes et les coutumes du pays d’accueil,
mais aussi l’existence d’un règlement de copropriété, d’ordonnances communales
ou de dispositions légales spécifiques.
À Reggio Emilia, le contact entre différentes cultures, langues et histoires de vie
constitue aussi une réalité quotidienne dans un grand nombre d’immeubles, ce qui
entraîne des incompréhensions, des difficultés de communication et des conflits.
Néanmoins, une communication interculturelle efficace pourrait transformer le
nouveau contact en une rencontre positive, et la cohabitation avec des origines, des
expériences et des cultures différentes, en une ressource positive, en une source
d’intérêt et de connaissance réciproque pour gérer la vie en copropriété.
Ce VADE-MECUM DE LA VIE COMMUNE EN COPROPRIÉTÉ souhaite apporter une aide
concrète pour faire la lumière sur les règles qui influencent la vie des personnes en
immeuble et en copropriété. Il fournit des informations et des renseignements dans
le but de diminuer les litiges et les conflits et d’améliorer ainsi les rapports de bon
voisinage. Donner des informations claires, communiquer les règles et inciter tout le
monde à les respecter, tout ceci peut contribuer à améliorer la vie de tous les jours.
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Il VADEMECUM affronta i principali temi della vita di condominio: costi e loro suddivisione, decisioni dell’assemblea, amministrazione condominiale e regolamenti, ma
anche questioni relative all’acquisto o all’affitto della casa. Vengono illustrati casi
tipici di conflitto tra vicini (rumori, parcheggi, pulizia, antenne, spazi comuni, ecc.)
indicando le possibili soluzioni. E’ stato inoltre realizzato un glossario (una raccolta
di parole in ordine alfabetico) con i principali termini utilizzati per le attività di
gestione del condominio e degli immobili, a cui è utile ricorrere per rendere più
facile e completa la comprensione del testo. Infine, è stato predisposto un elenco
delle Associazioni e dei servizi pubblici che maggiormente sono attivi (anche verso
gli stranieri) sui temi della casa, delle gestioni condominiali, della soluzione dei
conflitti di vicinato a Reggio Emilia.
Il VADEMECUM è stato realizzato all’interno del progetto LE REGOLE DEL GIOCO,
promosso dal Comune di Reggio Emilia – Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale,
e co-finanziato dalla Regione Emilia-Romagna. La realizzazione del documento è
stata possibile grazie al contributo tecnico di esperti soprattutto di alcune Associazioni che partecipano alle attività del progetto: ANACI (Associazione Nazionale
Amministratori Condominiali e Immobiliari), ASPPI (Associazione Sindacale Piccoli
Proprietari Immobiliari), SICET (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) e SUNIA (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari). Il coordinamento delle attività del
progetto e la responsabilità di quanto scritto nel VADEMECUM è invece interamente
del Centro di Ricerca sullo Sviluppo Sociale CERISS.
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Le VADE-MECUM aborde les principaux thèmes de la vie en copropriété : les charges
et leur répartition, les décisions de l’assemblée, l’administration de la copropriété,
les règlements, ainsi que les questions sur l’achat ou la location de l’appartement.
Nous avons illustré plusieurs cas typiques de conflit entre voisins (bruits, parkings,
nettoyage, antennes, espaces communs, etc.) et signalé les solutions éventuelles.
Nous avons également rédigé un glossaire (un vocabulaire par ordre alphabétique),
qui regroupe les principaux termes utilisés pour la gestion de la copropriété et des
immeubles. N’hésitez pas à le consulter pour mieux comprendre le texte. Enfin,
nous avons dressé une liste des associations et des services publics qui sont les plus
engagés (également pour les étrangers) sur les thèmes du logement, des gestions de
copropriété, de la solution des problèmes de voisinage à Reggio Emilia.
Le VADE-MECUM fait partie du projet LE REGOLE DEL GIOCO (les règles du jeu),
soutenu par la Commune de Reggio Emilia – Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale
(division cohésion et sécurité sociale), et cofinancé par la Région Émilie-Romagne.
Le document a pu prendre corps grâce à la contribution technique d’experts, et
notamment de certaines associations qui participent aux activités du projet : ANACI
(Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari – association
nationale syndics de copropriétés et administrateurs de biens), ASPPI (Associazione
Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari – union syndicale des petits propriétaires
immobiliers), SICET (Sindacato Inquilini Casa e Territorio - Syndicat des locataires
maison et territoire) et SUNIA (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari
- Syndicat unitaire national des locataires et des bénéficiaires). Le Centre d’études
et de recherches sur l’intervention sociale CERISS coordonne les activités du projet
et est responsable du contenu du VADE-MECUM.
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INDICE DEI CONTENUTI
VADEMECUM DELLA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO
1 - IL CONDOMINIO E LA SUA ORGANIZZAZIONE
1.1 IL CONDOMINIO
1.2 PARTI COMUNI
1.3 MILLESIMI E TABELLE MILLESIMALI
1.4 L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO
1.5 ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
1.6 SPESE CONDOMINIALI, BILANCIO E LORO RIPARTIZIONE
1.7 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, BASE DELLA CONVIVENZA
7
7
7
8
8
9
10
14
2 - ACQUISTARE UN APPARTAMENTO
2.1 VERIFICHE PREVENTIVE
2.2 FASI DELLA COMPRAVENDITA
2.3 VALORE DELL’IMMOBILE
21
21
22
23
3 - AFFITTARE UN APPARTAMENTO
3.1 TIPOLOGIE DI CONTRATTI
3.2 TEMATICHE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
25
25
26
4 - PROBLEMI CONDOMINIALI E ORIENTAMENTI RISOLUTIVI
4.1 IMPIANTI, OGGETTI ESTERNI E DECORO DELLO STABILE
4.2 OSPITALITA’ E SOVRAFFOLLAMENTO DEGLI APPARTAMENTI
4.3 SPESE E PAGAMENTI
4.4 RISPETTO DELLA QUIETE
4.5 PULIZIA E MANUTENZIONI
4.6 SPAZI COMUNI
4.7 DESTINAZIONE D’USO
4.8 ABITUDINI E RITUALI SUL CIBO
4.9 PARCHEGGIO CONDOMINIALE
28
28
31
33
34
35
37
38
40
42
5 - GLOSSARIO ESSENZIALE DEL CONDOMINIO
44
6 - REGGIO EMILIA: PRINCIPALI ASSOCIAZIONI E SERVIZI UTILI
A PROPRIETARI, INQUILINI ED AMMINISTRATORI CONDOMINIALI
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ATTENZIONE: nella vita e nella gestione dei condomini e delle abitazioni si utilizzano molti termini tecnici o anche del settore immobiliare, o termini legali, che
normalmente non si utilizzano nel linguaggio corrente. Per rendere più facile la
comprensione e chiaro il significato del testo è molto utile consultare l’elenco di
oltre 120 parole messe in ordine alfabetico (glossario), che si trova nella parte
finale del presente documento (parte 5).
10
TABLE DES MATIÈRES
VADE-MECUM DE LA VIE COMMUNE EN COPROPRIÉTÉ
1 – LA COPROPRIÉTÉ ET SON ORGANISATION
1.1 LA COPROPRIÉTÉ
1.2 LES PARTIES COMMUNES
1.3 LES MILLIÈMES ET LES BARÈMES
1.4 LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
1.5 L’ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES
1.6 LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ, LES COMPTES ET LEUR RÉPARTITION
1.7 RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ, BASE DE LA COHABITATION
13
13
13
15
5
17
19
27
2 – ACHETER UN APPARTEMENT
2.1 CONTRÔLES PRÉLIMINAIRES
2.2 ÉTAPES DE L’ACHAT
2.3 VALEUR DE L’IMMEUBLE
41
41
43
45
3 – LOUER UN APPARTEMENT
3.1 TYPES DE BAUX
3.2 THÉMATIQUES DANS LES CONTRATS DE BAIL
47
47
49
4 - PROBLÈMES DE COHABITATION ET SOLUTIONS ÉVENTUELLES
4.1 INSTALLATIONS, OBJETS EXTÉRIEURS ET PRESTIGE DE L’IMMEUBLE
4.2 HÉBERGEMENT ET SURPEUPLEMENT DES APPARTEMENTS
4.3 CHARGES ET PAIEMENTS
4.4 RESPECT DE LA TRANQUILLITÉ
4.5 NETTOYAGE ET ENTRETIEN
4.6 ESPACES COMMUNS
4.7 AFFECTATION
4.8 HABITUDES ET USAGES ALIMENTAIRES
4.9 PARKING DE COPROPRIÉTÉ
53
55
59
63
65
69
73
75
79
81
5 – GLOSSAIRE ESSENTIEL SUR LA COPROPRIÉTÉ
85
6 - REGGIO EMILIA : LES PRINCIPALES ASSOCIATIONS ET SERVICES POUR LES
101
PROPRIÉTAIRES, LES LOCATAIRES ET LES SYNDICS DE COPROPRIÉTÉ
ATTENTION : le vocabulaire utilisé pour la gestion des copropriétés et des
logements abonde en termes appartenant au lexique technique, immobilier
ou légal. En général, ces mots diffèrent du langage de tous les jours. Pour
faciliter la compréhension et illustrer clairement la signification du texte, il
peut s’avérer très utile de consulter la liste à la fin de ce document (partie
5). Elle contient plus de 120 mots en ordre alphabétique (glossaire).
11
1 - IL CONDOMINIO E LA SUA ORGANIZZAZIONE
1.1 IL CONDOMINIO
Il condominio esiste quando in uno stesso edificio vi sono spazi e locali ad uso comune e ad uso individuale, di proprietà di più persone fisiche o giuridiche (società,
enti, associazioni, ecc.). L’edificio condominiale è infatti costituito da:
• singole unità immobiliari: appartamenti, negozi, uffici, garages di proprietà del
singolo condòmino, che le utilizza in modo autonomo nel rispetto della legge, e
delle normative vigenti;
• parti e servizi comuni: spazi, locali, parti e impianti comuni a tutti i condòmini.Tali
parti o servizi non si possono separare, e necessitano di una gestione comune.
In linea generale, le questioni relative alla vita in condominio, alle cose che si
possono o non si possono fare al suo interno, ai doveri e ai diritti dei condòmini,
vengono definite nei regolamenti di condominio, oltre che nelle leggi vigenti in
Italia e nelle normative vigenti anche a livello locale (regolamenti e ordinanze del
Comune, della Polizia Municipale, dell’AUSL, ecc.). Ogni condòmino e ogni inquilino
deve poter conoscere il regolamento nei suoi diversi aspetti.
In genere è l’Amministratore condominiale che fornisce a condòmini e affittuari le
informazioni utili e necessarie in relazione al condominio, con possibilità di accesso
a preventivi, fatture, deliberazioni, regolamento.
1.2 PARTI COMUNI
Sono parti comuni del condominio (art.1117 del Codice Civile):
• le parti fondamentali: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi,
i portici, i cortili;
• i locali comuni destinati a servizi condominiali: portineria e alloggio del portiere, lavanderia, stenditoio, sala riunioni, locali che ospitano la centrale termica,
deposito biciclette e motorini, e altri simili spazi;
• gli impianti ed installazioni comuni, opere e installazioni di qualunque genere
che servono all’uso comune: ascensori, pozzi, cisterne, acquedotti, fognature e
canali di scarico, ed inoltre impianti per acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento e simili, ma fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà dei singoli condòmini.
Le parti comuni dell’edificio non possono essere divise tra i condòmini, ma solo
utilizzate in accordo con gli altri abitanti. Nessuno può impossessarsi delle parti
comuni ed impedirne l’utilizzo anche ad altri. Ciascun condòmino può servirsi della
cosa comune, purché non ne alteri la destinazione prevista: ad esempio, se una
parte dell’edificio è destinata al passaggio di persone, non potrà essere usata come
deposito di oggetti o come parcheggio.
12
1 – LA COPROPRIÉTÉ ET SON ORGANISATION
1.1 LA COPROPRIÉTÉ
Nous pouvons parler de « copropriété » lorsqu’un même bâtiment accueille
des espaces et des pièces à usage collectif et privatif, appartenant à plusieurs
personnes physiques ou morales (sociétés, organismes, associations, etc.). En effet,
le bâtiment en copropriété se compose de :
• lots privatifs : appartements, boutiques, bureaux, garages appartenant aux
copropriétaires qui en font un usage autonome et conforme à la loi et aux règlements
en vigueur ;
• parties et services communs : espaces, pièces, parties et installations à usage
collectif. Ces parties et services ne peuvent pas être séparés et ont besoin d’une
gestion commune.
En règle générale, les questions relatives à la vie en copropriété, aux choses qui
peuvent être faites ou pas à l’intérieur de la copropriété, aux devoirs et aux droits
des copropriétaires, sont abordées dans les règlements de copropriété, ainsi
que dans le droit italien en vigueur et dans les actuelles réglementations locales
(règlements et ordonnances émises par la Commune, par la Police Municipale,
par l’AUSL, etc.). Tous les copropriétaires et locataires doivent pouvoir connaître
l’intégralité du règlement.
En général, le Syndic de copropriété fournit aux copropriétaires et aux locataires
les informations utiles et nécessaires sur la copropriété. Ils peuvent avoir accès aux
devis, aux factures, aux délibérations et au règlement.
1.2 LES PARTIES COMMUNES
Par « parties communes de la copropriété », nous entendons (art. 1117 du Code
civil italien) :
• les parties fondamentales : le terrain sur lequel se dresse le bâtiment, les
fondations, les murs portants, les toits et les toits-terrasses, les escaliers, les portes
d’entrée, les porches, les vestibules, les halls d’entrée, les cours ;
• les locaux communs réservés aux services collectifs : loge du concierge,
laverie, salle à sécher le linge, salle de réunion, salles de chauffage, remise à vélos
et scooters et autres espaces du même genre ;
• les systèmes et installations communs, les ouvrages et les structures en tout
genre à usage collectif : ascenseurs, puits, réservoirs, canalisations d’eau, égouts,
conduits d’évacuation et autres installations pour l’eau, le gaz, l’électricité, le
chauffage et autres, mais seulement jusqu’au branchement des installations aux
locaux appartenant aux copropriétaires.
Les parties communes du bâtiment ne peuvent pas être divisées entre les
copropriétaires, mais utilisées en accord avec les autres occupants. Personne n’a le
droit de prendre possession des parties communes et d’empêcher leur utilisation.
13
1.3 MILLESIMI E TABELLE MILLESIMALI
I millesimi esprimono il valore di una certa unità immobiliare (appartamento, ufficio,
negozio, ecc.). Tale valore viene poi utilizzato sia nel calcolo delle maggioranze
per prendere decisioni, sia nella ripartizione delle spese comuni del condominio.
Fatto 1.000 il valore totale dello stabile condominiale, per ogni unità immobiliare
viene calcolato il valore specifico come quota di 1.000: ad esempio 50 millesimi per
un certo appartamento. L’insieme di tutti i valori delle unità immobiliari dell’edificio costituisce le tabelle millesimali.
Il valore in millesimi dell’unità immobiliare dipende da numerosi fattori tecnici, di
cui i principali sono: dimensione in metri quadrati, tipologia di locali che fanno parte
della unità immobiliare, piano di collocazione, orientamento geografico, luminosità.
Per questo, due appartamenti anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avranno valori millesimali uguali.
La tabella di proprietà è la principale: indica la quota di partecipazione di ogni
proprietà individuale rispetto alle proprietà comuni del condominio, e serve per la
divisione delle spese necessarie per garantire a tutti i condòmini il godimento di
tali parti comuni (es. spese di manutenzione). La tabella generale serve inoltre per
il calcolo delle maggioranze necessarie per la valida costituzione dell’assemblea di
condominio, e per la validità delle deliberazioni.
Esistono poi tabelle d’uso, come ad esempio quella relativa alla ripartizione delle
spese di riscaldamento e quella relativa alla ripartizione delle spese dell’ascensore: vengono compilate perché i rispettivi servizi (es. riscaldamento centralizzato e
ascensore) possono venire sfruttati in maniera diversa dai condòmini (es. diversa
metratura degli appartamenti, o diverso piano di collocazione).
1.4 L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO
Quando i condòmini sono più di 4, è necessario per legge (Codice Civile, art.1129)
nominare un Amministratore. Viene nominato dall’Assemblea condominiale ed è
un punto di riferimento fondamentale per la soluzione di ogni problema che insorga
nel condominio e tra i condòmini, soprattutto in materia di spese e di rispetto del
regolamento. L’Amministratore è la persona che esegue la volontà del condominio.
I provvedimenti e le decisioni presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri
sono obbligatori per i condòmini (C.C. art.1133).
La carica dell’Amministratore dura un anno e può essere rinnovata senza limite di
mandati; la carica può essere revocata in ogni tempo dall’assemblea stessa.
I principali compiti dell’Amministratore (C.C. art. 1130) sono:
• Convocare le assemblee ordinarie e straordinarie (per motivi speciali)
• Eseguire le decisioni prese dai condòmini in assemblea
• Fare rispettare il regolamento condominiale, e quindi le norme che hanno per
oggetto l’uso, la disciplina e la tutela delle cose comuni
• Disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse
comune, in modo da assicurarne il migliore godimento a tutti i condòmini
• Riscuotere i contributi dovuti dai condòmini in base al preventivo e allo stato di
ripartizione delle spese approvati dall’assemblea (le spese comuni ed eventualmente individuali)
14
Chaque copropriétaire peut se servir du bien collectif, conformément à son
affectation : par exemple, si une partie du bâtiment est réservée au passage des
personnes, elle ne pourra pas être utilisée pour y déposer des objets ou se garer.
1.3 LES MILLIÈMES ET LES BARÈMES
Les millièmes expriment la valeur d’un lot de copropriété connu (appartement,
bureau, boutique, etc.). Cette valeur est ensuite utilisée pour calculer aussi bien
les majorités pour les décisions à adopter en assemblée, que la répartition des
charges collectives. La valeur totale de la copropriété comprend 1 000 millièmes ;
la valeur spécifique de chaque lot de copropriété est calculée comme une quote-part
de 1 000 : par exemple, un appartement donné représente 50 millièmes. L’ensemble
des valeurs attribuées aux lots de copropriété constituent les barèmes.
La valeur en millièmes du lot de copropriété dépend de nombreux facteurs
techniques. Ci-après les principaux : superficie en mètre carré, type des pièces
faisant partie du lot de copropriété, étage, orientation géographique, luminosité.
Ainsi, il est rare que deux appartements de surface égale, situés dans le même
immeuble, aient les mêmes millièmes.
Le tableau de l’état de propriété est le tableau principal : indique la quote-part de
participation de chaque propriété individuelle par rapport aux biens collectifs de la
copropriété, et il sert à répartir les charges nécessaires pour permettre à tous les
copropriétaires d’avoir accès à ces parties communes (ex. frais de maintenance).
Le tableau général sert également à calculer la majorité nécessaire pour constituer
valablement l’assemblée des copropriétaires et pour valider les délibérations.
Il existe aussi des barèmes d’usage comme, par exemple, le tableau utilisé
pour la répartition des frais de chauffage et le tableau relatif à la répartition
des frais de l’ascenseur : ils doivent être renseignés, car chaque service (ex.
chauffage central et ascenseur) peut être exploité de différente façon par les
copropriétaires (ex. superficie différente des appartements ou étage différent).
1.4 LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
Lorsque les copropriétaires sont plus de 4, la loi (Code civil italien, art. 1129) impose
la nomination d’un Syndic. Il est désigné par l’assemblée des copropriétaires et il
constitue une référence fondamentale pour résoudre les problèmes apparaissant au
sein de la copropriété et entre les copropriétaires, notamment en ce qui concerne les
charges et le respect du règlement. Le Syndic est la personne qui exécute la volonté
de la copropriété. Les copropriétaires sont tenus d’observer les mesures et les
décisions prises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions (C.C. italien art. 1133).
Le Syndic est nommé pour une durée d’un an, et son mandat peut être renouvelé
sans aucune limite. Il peut être révoqué à tout moment par l’assemblée.
Les principales fonctions du Syndic (C.C. italien art. 1130) sont les suivantes :
• Convoquer les assemblées ordinaires et extraordinaires (pour des motifs
spéciaux) ;
• Exécuter les décisions prises par les copropriétaires en assemblée ;
• Faire respecter le règlement de copropriété et, par conséquent, les règles
visant l’usage, la réglementation et la conservation des biens collectifs ;
15
• Iniziare l’azione giudiziaria nei confronti dei condòmini inadempienti, con ottenimento di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
• Pagare le spese che occorrono per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
• dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni
• Eseguire i lavori di manutenzione straordinaria urgenti, con obbligo di riferire
• all’assemblea.
• Preparare il preventivo e il relativo riparto da inviare ai condòmini all’inizio
• dell’esercizio.
• Informare e documentare, alla fine di ogni anno contabile, sulla propria gestione
attraverso il rendiconto contabile
• Conservare tutti i documenti che hanno valore di prove per certificare le somme
del bilancio, e tutta la documentazione amministrativa e tecnica
• Provvedere alle gestione delle ritenute fiscali sulle fatturazioni, e dei versamenti
all’erario attraverso gli appositi documenti : il “modello F24” per i versamenti, e
la dichiarazione annuale riepilogativa con il “modello 770”.
1.5 ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Le norme che riguardano la convocazione e il funzionamento dell’assemblea sono
dettate dall’articolo 1136 del Codice Civile e sono inderogabili, cioè non possono
essere modificate. L’assemblea di condominio rappresenta l’insieme dei proprietari dell’edificio. Anche un affittuario di un appartamento o di altro immobile del
condominio ha diritto a partecipare all’assemblea, ma ha diritto di voto solo per
alcuni temi specifici (come previsto dall’articolo 10 dalla legge 392 del 1978); in
particolare ha diritto di voto al posto del proprietario nelle deliberazioni relative
alle spese di gestione per i servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria;
può inoltre intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modifica di altri
servizi comuni.
Durante l’assemblea si decide sugli argomenti posti all’ordine del giorno, che debbono essere indicati già nella convocazione. Ciascun condòmino può chiedere di
inserire nell’ordine del giorno argomenti di interesse comune. In genere l’avviso
di convocazione dell’assemblea viene comunicato a ciascun condòmino almeno 5
giorni prima della data fissata.
L’assemblea decide soprattutto su: preventivo delle spese, rendiconto e bilancio
consuntivo annuale, manutenzioni e opere straordinarie, ricorsi e azioni legali, nomina e revoca dell’Amministratore. Nessuna decisione dell’Assemblea può andare
contro le leggi e le norme vigenti.
L’assemblea può prendere decisioni per il condominio soltanto se è validamente
costituita: è valida in prima convocazione se sono presenti almeno 2/3 del valore
dell’edificio (667 millesimi), e i 2/3 dei partecipanti al condominio; è valida in
seconda convocazione se sono presenti almeno 1/3 del valore dell’edificio (334
millesimi) e almeno 1/3 dei partecipanti al condominio. Queste maggioranze sono
sufficienti per deliberare in genere su questioni di ordinaria amministrazione.
Occorrono tuttavia maggioranze più ampie (dalla metà alla totalità dei millesimi)
anche in seconda convocazione per poter decidere su rilevanti aspetti del condominio: regolamento di condominio, nomina o revoca dell’Amministratore, scioglimento del condominio, innovazioni e migliorie strutturali, variazione di diritti sulle
parti comuni.
16
• Réglementer l’utilisation des biens collectifs et la prestation des services dans
l’intérêt commun pour en garantir la jouissance à tous les copropriétaires ;
• Récolter les cotisations des copropriétaires en fonction du devis et de l’état de
répartition des charges approuvés par l’assemblée (les charges communes et
individuelles le cas échéant) ;
• Entamer des poursuites légales contre les copropriétaires défaillants et obtenir
une injonction de payer immédiatement exécutoire ;
• Payer les frais nécessaires pour la maintenance ordinaire des parties communes
du bâtiment et pour la fourniture des services communs ;
• Effectuer les opérations de maintenance extraordinaire urgentes, avec
obligation de compte rendu à l’assemblée ;
• Préparer le devis et l’état de répartition à envoyer aux copropriétaires
au début de l’exercice ;
• Informer et documenter, à la fin de chaque exercice comptable, sa gestion par
l’état comptable ;
• Conserver tous les documents qui ont valeur de preuve pour certifier les
comptes, ainsi que toute la documentation administrative et technique ;
• Gérer les retenues à la source sur les factures et s’occuper des versements
au Trésor public au moyen des documents prévus à cet effet : le « modello
F24 » pour les versements et le « modello 770 » pour la déclaration annuelle
récapitulative.
1.5 L’ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES
L’article 1136 du Code civil italien contient les normes qui régissent la convocation
et le fonctionnement de l’assemblée. Celles-ci sont impératives, en d’autres termes
impossibles à modifier. L’assemblée des copropriétaires représente l’ensemble des
propriétaires du bâtiment. Le locataire d’un appartement ou d’un autre immeuble
de la copropriété a le droit de participer à l’assemblée, mais il n’a le droit de voter
que pour certains thèmes spécifiques (conformément aux dispositions de l’article 10
de la loi n°392 de 1978). Notamment, il a le droit de voter à la place du propriétaire
lorsque les délibérations concernent les frais de gestion des services de chauffage et
de climatisation. Il peut également prendre part, sans droit de vote, aux délibérations
relatives à la modification d’autres services communs.
L’assemblée se prononce sur les sujets inscrits à l’ordre du jour. Ceux-ci doivent
d’ailleurs déjà figurer dans la convocation. Chaque copropriétaire peut demander
d’intégrer des sujets d’intérêt commun à l’ordre du jour. En général, l’avis de
convocation de l’assemblée est communiqué à tous les copropriétaires au minimum
5 jours avant la date fixée.
Les décisions principales de l’assemblée sont : devis, bilan et budget d’exécution
annuel, maintenances et travaux extraordinaires, recours et actions en justice,
nomination et révocation du Syndic. Aucune décision de l’Assemblée ne peut aller à
l’encontre des lois et des normes en vigueur.
L’assemblée n’est autorisée à prendre des décisions pour la copropriété qu’à
condition d’être valablement constituée : réunie sur première convocation, les 2/3
minimum de la valeur du bâtiment (667 millièmes) et les 2/3 des participants à la
copropriété doivent être présents pour déclarer l’assemblée valable ; sur deuxième
convocation, 1/3 minimum de la valeur du bâtiment (334 millièmes) et 1/3 minimum
17
Se un condòmino non può partecipare all’assemblea, può lasciare una delega ad un
altro condòmino da lui incaricato di votare in sua vece sugli argomenti all’ordine
del giorno.
I temi della discussione e gli esiti delle votazioni vengono scritti nel verbale di assemblea, di cui una copia deve poi essere inviata a tutti i condòmini.
1.6 SPESE CONDOMINIALI, BILANCIO E LORO RIPARTIZIONE
Le spese condominiali sono quelle necessarie per la conservazione e l’utilizzo delle
parti comuni dell’edificio, nonché per la prestazione di servizi nell’interesse comune.
I condòmini sono obbligati a sostenere tutte le spese relative alla gestione delle
parti comuni.
Le spese vengono in genere ripartite tra i proprietari in misura proporzionale al valore della proprietà, espressa in millesimi (C.C. art.1123). Tuttavia, per i servizi gestiti in comune ma utilizzati in maniera differente dai condòmini, le quote di spesa
sono in genere proporzionate all’uso (ad esempio l’ascensore). Le spese relative ad
un uso esclusivo di alcuni spazi o servizi da parte di condòmini vengono ripartite tra
i soli utilizzatori (ad esempio, se la sala comune condominiale viene utilizzata per
una festa organizzata da un condòmino, le spese di pulizia saranno a carico dello
stesso). Le spese per danni causati da singole persone sono invece a carico di chi
ne è stato ritenuto responsabile, in base alla legge.
I costi sostenuti dal condominio sono contenuti nel bilancio condominiale, che
viene redatto ogni anno e presenta: le spese in comune, la loro ripartizione tra condòmini (a volte con suddivisione tra proprietari e affittuari), il sistema di raccolta
delle quote dei condòmini e l’indicazione delle scadenze per i pagamenti. In sostanza nel bilancio sono riportati tutti i movimenti economici relativi al condominio
per un determinato anno contabile.
Esistono diverse fasi del bilancio: quella del bilancio preventivo dove si cerca di
prevedere quali saranno le spese da sostenere nell’anno contabile che sta per iniziare; alla fine dell’anno contabile, sulla base delle spese effettivamente realizzate, prende vita il bilancio consuntivo. Con la chiusura e presentazione del bilancio
consuntivo ad esempio per l’anno 2007, viene predisposto il preventivo per il 2008.
Viene inoltre predisposto il piano di riparto, cioè le quote complessive a carico di
ciascuno condòmino, e la rateizzazione dei pagamenti (suddivisone della quota in
più parti dette rate, e relative date di scadenza). Il bilancio condominiale è obbligatorio. In genere si utilizza un conto corrente bancario per la gestione dei movimenti monetari del condominio, cioè per raccogliere i pagamenti dei condòmini e per
pagare i fornitori che hanno venduto servizi o merci acquistati dal condominio.
In caso di mancato o ritardato o parziale pagamento delle quote, vengono applicati gli interessi bancari convenzionali. Nei casi di ripetuto ritardo nel pagamento
delle spese condominiali, l’Amministratore può iniziare l’azione giudiziaria nei
confronti dei condòmini inadempienti (detti “morosi”): a norma dell’articolo 63
delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’Amministratore può ottenere,
a carico del condòmino moroso, il decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. E’ possibile la sospensione dell’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili
di utilizzo separato, il pignoramento dei beni mobili ed anche immobili. Le spese
sostenute per il distacco dell’utenza e per il successivo ripristino sono a carico del
condòmino moroso.
18
des participants à la copropriété sont nécessaires. En général, ces majorités suffisent
pour délibérer des questions d’administration ordinaire. Toutefois, des majorités plus
larges (de la moitié à la totalité des millièmes) sont indispensables, y compris sur
deuxième convocation, pour pouvoir décider des points importants de la copropriété :
règlement de copropriété, nomination ou révocation du Syndic, dissolution de la
copropriété, innovations et améliorations des structures, variation des droits sur les
parties communes. Si un copropriétaire ne peut pas participer à l’assemblée, il peut
remettre une délégation à un autre copropriétaire et le charger de voter à son nom
sur les sujets mis à l’ordre du jour. Les thèmes discutés et les résultats des votes sont
mentionnés dans le procès-verbal d’assemblée. Une copie doit ensuite être envoyée
à l’ensemble des copropriétaires.
1.6 LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ, LES COMPTES ET LEUR RÉPARTITION
Les charges de copropriété sont les frais nécessaires pour la conservation et
l’exploitation des parties communes du bâtiment, ainsi que pour la prestation des
services d’intérêt commun. Les copropriétaires sont tenus de supporter tous les frais
relatifs à la gestion des parties communes.
En général, les frais sont répartis entre les propriétaires proportionnellement à la
valeur de la propriété, exprimée en millièmes (C.C. italien art.1123). Cependant, les
quotes-parts de frais sont habituellement proportionnées à l’utilisation, lorsque les
services gérés en commun sont utilisés de différente façon par les copropriétaires (par
exemple, l’ascenseur). Les frais relatifs à l’utilisation exclusive de certains espaces ou
services par des copropriétaires sont uniquement répartis entre les utilisateurs (par
exemple, si la salle commune de la copropriété est utilisée pour une fête organisée
par un copropriétaire, les frais de nettoyage seront à sa charge). Par contre, les frais
occasionnés par les dommages provoqués par des individus sont à la charge de la/
personne/s jugée/s responsable/s, conformément aux dispositions légales.
Les dépenses engagées par la copropriété sont regroupées dans les comptes de
copropriété, qui sont rédigés chaque année. Ils comprennent : les frais communs, leur
répartition entre les copropriétaires (parfois avec subdivision entre les propriétaires
et les locataires), le système de collecte des quotes-parts des copropriétaires et les
échéances des paiements. En bref, les comptes contiennent tous les mouvements
économiques faits par la copropriété au cours d’un exercice comptable bien précis.
Les comptes connaissent plusieurs phases : la phase du budget pour essayer de
prévoir les dépenses à engager pendant l’exercice comptable qui est sur le point
de commencer ; la phase du budget d’exécution, à la fin de l’exercice comptable,
qui se base sur les dépenses effectives. Lors de la clôture et de la présentation du
budget d’exécution de l’année 2007 par exemple, le budget 2008 est également
préparé. La grille de répartition, soit toutes les quotes-parts à la charge de chaque
copropriétaire, et l’échelonnement des paiements (versement de la quote-part en
plusieurs parties appelées « tranches » et dates d’échéance correspondantes) sont
également dressés. Les comptes de copropriété sont obligatoires. En général, un
compte courant est ouvert pour gérer les mouvements monétaires de la copropriété,
c.-à-d. pour collecter les paiements des copropriétaires et pour payer les fournisseurs
qui ont fourni des services ou des marchandises à la copropriété.
À défaut de paiement ou en cas de retard de paiement ou de paiement partiel
des quotes-parts, les intérêts bancaires habituels sont appliqués. Si les charges de
19
Ripartizione indicativa delle spese tra inquilino e proprietario (salvo diverso accordo tra le parti interessate)
Affittuario
Acqua - utilizzata
x
Acqua – funzionamento autoclave
x
Acqua – piccole manutenzioni impianto
x
Acqua centralizzata – spese per filtri, manutenzione
depuratori, decalcificazione, pulizia rete
x
Amministrazione – compenso Amministratore
Proprietario
x
Amministrazione – spese correnti, affitto sale, spese
bancarie, cancelleria
x
Amministrazione – comunicazioni a inquilino
x
Antenne – sostituzione o nuova installazione
x
x
Antenne – manutenzione ordinaria
x
Ascensore – funzionamento e manutenzione ordinaria
x
Ascensore – riparazioni straordinarie, sostituzione cabina, cambio funi
x
Assicurazione – globale fabbricato
x
Avvolgibili – sostituzione parti interne deteriorabili con
l’uso
x
Avvolgibili – sostituzione dell’avvolgibile per vetustà
(perché vecchio)
Campi e zone gioco – ordinaria manutenzione
x
x
Campi e zone gioco – preparazione, ristrutturazione,
infrastrutture
Canne fumarie - pulizia
x
x
Canne fumarie – ricostruzione e adeguamento
Cassette delle lettere – manutenzione e riparazione
x
x
Cassetta delle lettere – sostituzione per vetustà (perché vecchia)
Citofoni e apriporta – piccole manutenzioni
x
x
Citofoni e apriporta – sostituzione impianto
Condizionatori – manutenzione ordinaria
Condizionatori – riparazioni straordinarie o sostituzione impianti
20
x
x
x
copropriété sont payées en retard à plusieurs reprises, le Syndic peut intenter une
action en justice contre les copropriétaires défaillants (dits « retardataires »). En
vertu de l’article 63 des Dispositions de mise en œuvre du Code civil italien, le Syndic
peut obtenir à l’encontre du copropriétaire retardataire une injonction de payer
immédiatement exécutoire. Le copropriétaire retardataire risque la suspension du
droit d’usage des services communs susceptibles d’une utilisation séparée, ainsi que la
saisie des biens meubles et immeubles. Les frais engagés pour le débranchement du
service et pour son rebranchement sont à la charge du copropriétaire retardataire.
Répartition indicative des frais entre locataire et
propriétaire (sauf accord contraire par les parties
concernées
Eau - consommée
Eau – fonctionnement autoclave
Eau – petites interventions de maintenance sur
l’installation
Eau commune – frais pour filtres, maintenance
épurateurs, détartrage, nettoyage des conduites
Administration – rémunération Syndic
Administration – dépenses courantes, locations salles,
frais bancaires, fournitures bureau
Administration – lettres aux locataires
Antennes – remplacement ou nouvelle installation
Antennes – maintenance ordinaire
Ascenseur – fonctionnement et maintenance ordinaire
Ascenseur – réparations extraordinaires,
remplacement cabine, remplacement câbles
Assurance – police globale sur le bâtiment
Stores – remplacement des pièces internes d’usure
Stores – remplacement du store pour vétusté (parce
que vieux)
Terrains et aires de jeu – maintenance ordinaire
Terrains et aires de jeu – préparation, restructuration,
infrastructures
Tuyaux d’évacuation de la fumée - nettoyage
Tuyaux d’évacuation de la fumée – reconstruction et
mise à jour
Boîtes aux lettres – maintenance et réparation
Boîtes aux lettres – remplacement pour vétusté
(parce que vieilles)
Parlophones et ouvre-portes – petites opérations de
maintenance
Parlophones et ouvre-portes – remplacement de
l’installation
Climatiseurs – maintenance ordinaire
Locataire Propriétaire
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Climatiseurs – réparations extraordinaires ou
remplacement des installations
21
X
Cortile – pulizia e manutenzione ordinaria
x
Cortile – lavori straordinari (nuova pavimentazione,
installazione cancelli)
x
Energia elettrica – parti comuni e impianti
x
Estintori - ricarica
x
Fognatura – pulizia, videoispezioni di pozzi neri,
fognature e colonne di scarico
x
Giardino in uso – irrigazione, taglio erba, potatura
annuale
x
Giardino - acquisto piante, attrezzi, rifacimento
aiuole
Grondaie - piccola manutenzione, pulizia
x
x
Grondaie - riparazioni e sostituzioni
x
Impianto antincendio - funzionamento e manutenzione ordinaria
x
Impianto antincendio - installazione, ristrutturazione,
adeguamento
Impianto igienico-sanitario - manutenzione ordinaria
x
x
Impianto igienico-sanitario - rotture alle tubazioni
Impianto elettrico - manutenzione e danni causati
dall’inquilino
x
x
Impianto elettrico - rifacimento per vetustà e adeguamenti normativi
x
Impianto TV - installazione e sostituzione di impianto
centralizzato
x
Impianto TV - sostituzione cavi, prese ed altri accessori
x
Impianto TV - manutenzione ordinaria, apparecchi di
ricezione
x
Impianto videosorveglianza - manutenzione ordinaria
x
Impianto videosorveglianza - installazione, sostituzione, riparazioni straordinarie
Imposta di bollo su ricevute per inquilino
x
x
Imposta comunale sugli immobili - ICI (abolita per la
prima casa di proprietà)
x
Imposta registrazione contratto locazione
x
Lampadine - spesa per sostituzione
x
22
x
Cour – nettoyage et entretien ordinaire
X
Cour – travaux extraordinaires (nouveau dallage,
installation portes à grille)
X
Électricité – parties communes et installations
X
Extincteurs - rechargement
X
Égouts – nettoyage, inspections vidéo des fosses
d’aisances, égouts et conduits d’évacuation
X
Jardin utilisé – arrosage, tonte du gazon, élagage
annuel
X
Jardin – achat plantes, outils, réfection parterres
Corniches – petite opération de maintenance,
nettoyage
X
X
Corniches – réparations et remplacements
Système de lutte incendie – fonctionnement et
manutention ordinaire
X
X
Système de lutte incendie – installation,
restructuration, mise à jour
Installations sanitaires – maintenance ordinaire
X
X
Installations sanitaires – conduites endommagées
Installation électrique – maintenance et dégâts causés
par le locataire
X
X
Installation électrique – réfection pour vétusté et mise
aux normes
X
Système TV - installation et remplacement du
système collectif
X
Système TV – remplacement câbles, prises et autres
accessoires
X
Système TV – maintenance ordinaire, appareils de
réception
Installation vidéosurveillance – maintenance ordinaire
Installation vidéosurveillance - installation,
remplacement, réparations extraordinaires
Droit de timbre sur les quittances remises au locataire
X
X
X
X
Impôt communal sur les biens immobiliers – ICI
(annulé pour la première maison en propriété)
X
Impôt enregistrement du contrat de bail
X
Ampoules – frais pour remplacement
X
23
X
Porte condominiali - piccola manutenzione
x
Porte condominiali - sostituzione
x
Portineria - servizio di portineria
90%
Pulizia - Servizio di pulizia del condominio
x
Rifiuti - tassa comunale
x
Riscaldamento - spese funzionamento e gestione
impianto, combustibili, elettricità
x
Riscaldamento - piccole manutenzioni ordinarie
x
Riscaldamento - sostituzione di parti, adeguamento
impianto, rifacimento
10%
x
Scaldabagno - manutenzione e spese di funzionamento
x
Scaldabagno - sostituzione apparecchio
x
Scaldabagno - riparazione danni provocati dall’inquilino
x
Scale - pulizia, piccole riaparazioni, sostituzione
lampadine
x
x
Scale - imbiancatura
x
Scale - rifacimento
x
Sicurezza impianti - adeguamento alle normative di
legge
x
Tassa passo carraio - in uso all’inquilino
x
Tetto - riparazioni e rifacimento
x
Tinteggiatura - pareti e infissi interni
x
Tinteggiatura - scale e parti comuni
x
Tinteggiatura - pareti esterne edificio
x
Verniciatura ringhiere scala e porte condominiali
x
Vetri - sostituzione in seguito ad eventi esterni (maltempo, scoppi, vandalismi)
x
Vetri - manutenzione, riparazione o sostituzione per
rottura con colpa inquilino
x
Vigilanza notturna o festiva per la sicurezza o l’interesse degli abitanti
x
24
x
Portes de la copropriété – petite opération de
maintenance
X
Portes de la copropriété – remplacement
Conciergerie – service de conciergerie
X
90%
Propreté – service de nettoyage de la copropriété
X
Immondices – taxe communale
X
Chauffage – frais fonctionn. et gestion installation,
combustibles, électricité
X
Chauffage – petites opérations de maintenance
ordinaire
X
Chauffage – remplacement de pièces, mise à jour
installation, réparation
10%
X
Chauffe-eau – maintenance et frais de fonctionnement
X
Chauffe-eau – remplacement appareil
X
Chauffe-eau – réparation dégâts causés par le
locataire
X
Escaliers – nettoyage, petites réparations,
remplacement ampoules
X
X
Escaliers – peinture
X
Escaliers – réfection
X
Sécurité installations – mise aux normes
Taxe passage véhicule – dont bénéficie le locataire
X
X
Toit – réparations et réfection
X
Peinture – murs et châssis intérieurs
X
Peinture – escaliers et parties communes
X
Peinture – murs extérieurs bâtiment
X
Peinture rampes d’escalier et portes de la copropriété
X
Vitres – remplacement suite à des événements
extérieurs (intempéries, explosions, vandalismes)
X
Vitres – maintenance, réparation ou remplacement
vitres cassées par locataire
X
Vigilance de nuit ou les jours fériés pour la sécurité ou
l’intérêt des habitants
X
25
X
1.7 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, BASE DELLA CONVIVENZA
Il regolamento è lo strumento essenziale per la gestione condominiale, per la definizione dei diritti e degli obblighi di ciascun condòmino e di ciascun abitante dell’edificio, e in definitiva per un ordinato svolgimento della vita di ciascuno (proprietario
o affittuario) nella comunità del condominio. Esso contiene una serie di norme che
hanno come obiettivo quello di disciplinare la vita del condominio e i rapporti tra le
persone, per evitare continue discussioni sui diversi aspetti della vita condominiale.
A tale regolamento si debbono attenere tutti i singoli partecipanti al condominio,
proprietari o affittuari.
Il regolamento è normalmente presente nei condomini, ed è comunque obbligatorio
per legge quando in un edificio il numero di condòmini è superiore a dieci (C.C.
art.1138). Le norme in vigore nei regolamenti condominiali sono valide per tutti e
da tutti devono essere rispettare, anche da chi non le condivide o non è d’accordo.
Esiste anche la possibilità di modificare alcuni aspetti del regolamento di condominio, tuttavia tali modifiche devono essere permesse dalla legge e devono anche
essere condivise e approvate in assemblea dagli altri condòmini.
Il regolamento contrattuale o pattizio contiene norme inderogabili (non modificabili) previste per legge, e vincola contrattualmente il condòmino. Questo regolamento - preparato dall’unico originario proprietario di tutto l’edificio (per esempio
il costruttore) - viene accettato dai singoli condòmini all’atto di compravendita.
Eventuali modifiche devono essere approvate da tutti i partecipanti al condominio.
Il regolamento assembleare è deciso tra i condòmini stessi: è predisposto dall’Amministratore o anche da un condòmino, ed è sottoposto all’approvazione dell’assemblea condominiale. Questo tipo di regolamento è approvato con un numero di
voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la
metà del valore dell’edificio (500 millesimi); può essere modificato dall’assemblea
con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione.
Tematiche del Regolamento
Divieti caratteristici riscontrabili nei
regolamenti di condominio
Accesso al tetto
E’ vietato salire sul tetto dell’edificio
Acqua dalle finestre
E’ vietato gettare acqua dalle finestre e
dai balconi. E’ vietato il gocciolamento
di acqua da piante e vasi appesi a finestre e terrazze.
Animali
E’ vietato mantenere ed allevare animali
che possano costituire pericolo a causa
della loro aggressività, o per motivi igienico-sanitari e di pubblica tranquillità.
Sono consentiti, entro le proprietà private, i soli animali domestici - cani, gatti,
uccelli e pesci - sempre che non arrechino disturbo o danno agli altri condòmini
o alle parti comuni. E’ vietato condurre
animali nel giardino condominiale.
26
1.7 RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ, BASE DE LA COHABITATION
Le règlement est l’outil essentiel pour gérer la copropriété, définir les droits et les
obligations de chaque copropriétaire et de chaque occupant du bâtiment, ainsi que
pour réglementer le comportement de chacun (propriétaire ou locataire) au sein de
la communauté de la copropriété. Il comprend plusieurs normes qui ont pour objet
de poser des règles de vie en copropriété et de relation entre les personnes afin
d’éviter des discussions continues sur les différents aspects de la cohabitation. Tous
les participants à la copropriété, propriétaires ou locataires, sont tenus d’observer
ce règlement.
En général, les copropriétés disposent d’un règlement qui est, dans tous les
cas, imposé par la loi lorsqu’un bâtiment compte plus de dix copropriétaires
(C.C. italien art.1138). Les règles de copropriété valent pour tout le monde, et
tout le monde doit les respecter, même les personnes qui ne sont pas d’accord
avec elles. Certains points du règlement de copropriété peuvent être modifiés.
Cependant, ces modifications doivent être autorisées par la loi et approuvées
en assemblée par les autres copropriétaires. Le règlement contractuel ou
conventionnel contient des règles à caractère impératif (impossibles à modifier),
conformément aux dispositions légales. Le copropriétaire s’engage par contrat à
les respecter. Ce règlement – rédigé par l’unique premier propriétaire de tout le
bâtiment (par exemple, l’entrepreneur) – est accepté par chaque copropriétaire
à l’acte de vente. Toute modification doit être approuvée par l’ensemble des
participants à la copropriété. Le règlement de l’assemblée est rédigé par les
copropriétaires : il est préparé par le Syndic ou par un copropriétaire, puis soumis
à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires. Ce type de règlement est
adopté s’il recueille la majorité des voix des membres composant l’assemblée
ou au moins la moitié de la valeur du bâtiment (500 millièmes). Il peut être
modifié par l’assemblée aux conditions de majorité prévues pour son approbation.
Thématiques du
règlement
Interdictions caractéristiques dans les règlements
de copropriété
Accès au toit
Il est interdit de monter sur le toit du bâtiment.
Eau par les fenêtres
Il est interdit de jeter de l’eau par la fenêtre ou par
le balcon. Il est interdit de faire couler l’eau des
plantes et des pots de fleurs mis aux fenêtres et aux
terrasses.
Animaux
Il est interdit de garder et d’élever des animaux
susceptibles de représenter un danger en raison de leur
agressivité, pour des motifs hygiéniques/sanitaires
ou pour perturbation de la paix publique. Seuls les
animaux domestiques – chiens, chats, oiseaux et
poissons – sont autorisés dans les propriétés privées,
à condition de ne pas déranger ou de ne pas léser
les autres copropriétaires ou les parties communes.
Il est interdit d’emmener les animaux dans le jardin
de la copropriété.
27
Apparecchi radio, TV e stereo
Il volume degli apparecchi radio, televisivi e per la riproduzione di musica
dovrà essere attenuato in modo da non
arrecare disturbo ai vicini.
Ascensore
E’ vietato l’uso dell’ascensore ai bambini non accompagnati e l’introduzione
nella cabina di animali pericolosi, bagagli e merci pesanti in genere. Ogni
guasto dipendente da qualsiasi inosservanza delle disposizioni suddette sarà
riparato, se accertato, a spese del condòmino alla cui famiglia (o cerchia di
relazioni) appartiene colui che ha causato il danno.
Battitura di tappeti, panni e zerbini
La battitura di tappeti, panni e zerbini
può essere fatta (in genere dalle ore 9
alle ore 10) solo all’interno dei balconi
od in luogo appositamente destinato.
Sarà sempre da escludersi la battitura
all’interno del vano scale, nell’androne
e all’esterno delle finestre.
Biciclette, passeggini, motorini
Le biciclette, i passeggini per bambini,
i tricicli, le motorette ecc. non possono essere lasciati negli atri dell’ingresso né per le scale, né sui pianerottoli
o comunque nei luoghi comuni, tranne
che negli spazi appositamente contraddistinti. L’eventuale spesa per la rimozione è a carico del proprietario.
Cani
I cani vanno tenuti al guinzaglio e con
museruola nelle parti comuni. Non possono accedere nella cabina di trasporto dell’ascensore. Occorre evitare che
i cani rechino disturbo, specialmente
di notte. E’ vietato condurre i cani nel
giardino condominiale. Eventuali escrementi dell’animale dovranno essere rimossi immediatamente.
Canti, balli e suoni
E’ vietato suonare, ballare, cantare e
tenere impianti di diffusione sonora
(stereo, tv, radio, karaoke, ecc) a volume alto. Orari del divieto: prima delle
ore 9:00, dalle 14:00 alle 16:00, e dopo
le 22:00.
28
Appareils radio, TV et
chaînes Hi-fi
Le volume des radios, des télévisions, des chaînes
Hi-fi devra être raisonnable pour ne pas déranger les
voisins.
Ascenseur
L’utilisation de l’ascenseur est interdite aux enfants
non accompagnés. Il est interdit d’introduire dans
la cabine des animaux dangereux, des bagages et
des marchandises lourdes en général. Tout dégât
causé par le non-respect des dispositions susvisées
sera réparé, après vérification, à la charge du
copropriétaire, dont la famille (ou ami) a provoqué
le dégât.
Battage des tapis, du
linge et des paillassons
Les tapis, le linge et les paillassons ne peuvent être
battus (en général, de 09 à 10 h) qu’à l’intérieur
des balcons ou dans les endroits prévus à cet effet.
Il est toujours interdit de les secouer dans la cage
d’escalier, sous le porche et par les fenêtres.
Vélos, poussettes,
scooters
Il est interdit de laisser les vélos, les poussettes, les
tricycles, les scooters, etc. dans les halls d’entrée,
dans les escaliers, sur les paliers ou, quoi qu’il en
soit, dans les parties communes, sauf aux endroits
spécialement prévus à cet effet. Le cas échéant, l’objet
encombrant sera enlevé à la charge du propriétaire.
Chiens
Les chiens doivent être muselés et tenus en laisse
dans les parties communes. Ils ne peuvent pas
accéder à l’ascenseur. Il convient d’éviter que les
chiens puissent déranger, et notamment de nuit.
Il est interdit d’emmener les chiens dans le jardin
de la copropriété. Tout excrément devra être
immédiatement enlevé.
Chants, danses et
bruits
Il est interdit de jouer d’un instrument, de danser,
de chanter et d’écouter de la musique (chaîne Hi-fi,
tv, radio, karaoké, etc.) à haut volume. Horaires de
l’interdiction : avant 09h00, de 14h00 à 16h00, et
après 22h00.
29
Chiodi sui muri
E’ vietato infiggere ferri, chiodi o simili
nei muri esterni.
Chiusura di balconi e terrazze
E’ vietato chiudere, sia pure parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio; l’eventuale applicazione di tende
o grate è subordinata ad un progetto
unitario da sottoporre alla approvazione dell’Assemblea.
Controllo sui figli e sicurezza
I genitori sono tenuti a sorvegliare i propri
minori affinché non facciano danni o disturbino nelle parti comuni. E’ vietato il gioco
per ragioni di sicurezza sulla rampa dei garage e nelle zona manovra automezzi.
Costruzioni e variazioni
E’ vietato erigere costruzioni su terrazzi
e logge, e fare variazioni che interessino la stabilità e l’estetica dell’edificio;
i trasgressori risponderanno del ripristino e della rifusione dei danni.
Danni e rumori dai mezzi a motore
E’ vietato arrecare danni con i mezzi
a motore alla pavimentazione ed alle
pareti delle parti comuni, come anche
produrre rumori molesti.
Decoro e buon costume
E’ proibito l’uso delle unità immobiliari
contrario al decoro ed al buon costume
del Condominio.
Destinazione d’uso
E’ vietata la destinazione degli appartamenti e dei locali di proprietà esclusiva
ad uso diverso dall’abitativo o da ufficio
professionale privato, senza la preventiva autorizzazione dell’Assemblea. E’
vietata qualsiasi destinazione contraria ai regolamenti comunali di igiene,
di piano regolatore, di polizia urbana e
dei vigili del fuoco.
Fiori sui davanzali
E’ vietato collocare piante o vasi di fiori
sui davanzali delle finestre e sui parapetti dei balconi, senza che siano muniti di riparo fisso in ferro e sistemati in
apposite fioriere.
Giardini e piante
E’ vietato calpestare i giardini e danneggiare le piante. Le aree destinate a
prato, giardino o terrazzo comune non
potranno essere destinate ad uso diverso, salvo delibere condominiali.
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Clous dans les murs
Il est interdit d’enfoncer des ferrures, des clous ou
autres dans les murs extérieurs.
Fermeture des balcons
et terrasses
Il est interdit de fermer, même partiellement,
les balcons et les terrasses du bâtiment. Toute
application de stores ou de grilles est subordonnée à
un projet d’homogénéité à soumettre à l’approbation
de l’Assemblée.
Contrôle des enfants et
sécurité
Les parents sont tenus de surveiller leurs propres
enfants mineurs pour éviter tout dégât ou problème
aux parties communes. Pour des raisons de sécurité,
il est interdit de jouer sur la rampe des garages et
dans l’aire de manœuvre des véhicules.
Constructions et
modifications
Il est interdit de faire des constructions sur les
terrasses et balcons, ainsi que d’apporter des
modifications touchant la stabilité et l’esthétique du
bâtiment. Les transgresseurs répondront de la remise
en état et du dédommagement.
Dégâts et bruits par
véhicules à moteur
Il est interdit d’endommager le sol et les murs des
parties communes avec des véhicules à moteur, ainsi
que de provoquer des bruits gênants.
Convenances et bonnes
mœurs
Il est interdit de faire un usage des lots privatifs
contraire aux convenances et aux bonnes mœurs de
la copropriété.
Affectation
Il est interdit de faire des appartements ou des
locaux privatifs un usage autre que celui de résidence
ou de bureau professionnel privé, sans l’autorisation
préalable de l’Assemblée. Il est interdit d’en faire
un usage contraire aux règlements communaux
d’hygiène, au plan d’aménagement, aux règlements
de la police urbaine et des pompiers.
Fleurs sur les appuis de
fenêtre
Il est interdit de mettre des plantes ou des pots de
fleurs sur les appuis de fenêtre et sur les allèges
des balcons, sans les avoir au préalable munis de
protections en fer et posés dans des jardinières.
Jardins et plantes
Il est interdit de marcher sur l’herbe et d’endommager
les plantes. Les zones réservées à pelouse, jardin ou
terrasse à usage collectif, ne pourront pas être utilisées
d’une autre façon, sauf en cas de délibérations des
copropriétaires.
31
Impianti GPL automezzi
E’ vietato sostare con gli autoveicoli
con combustibile a GPL nelle aree
coperte del condominio.
Impianto di riscaldamento interno
E’ vietato manomettere o modificare i
corpi riscaldanti (termosifoni) all’interno a ogni proprietà immobiliare, senza
il preventivo consenso dell’assemblea.
Insegne e targhe
E’ vietata l’apposizione di insegne luminose e dipinte e in genere, di mezzi
pubblicitari sulla facciata. L’apposizione di insegne e targhe professionali
negli androni e nelle scale è subordinata alla autorizzazione dell’Amministratore. E’ vietata l’applicazione di
insegne di qualsiasi genere o contenuto
sui balconi e aree visibili all’esterno di
ciascuna unità immobiliare.
Lancio di immondizia
E’ vietato gettare rifiuti ed immondizie
dalle finestre e dai balconi.
Lavaggio autoveicoli
E’ vietato effettuare il lavaggio degli
autoveicoli nei disimpegni, nonché
nell’autorimessa allorché il sistema di
lavaggio possa comunque deteriorare
i locali o causare umidità alle pareti. Il lavaggio dei mezzi deve essere
autorizzato dall’assemblea, altrimenti
è vietato.
Lavatoi e stenditoi
L’uso dei lavatoi e delle terrazze per
stendere è riservato ai condòmini a
seconda del turno stabilito. Dopo l’uso
ogni condòmino dovrà provvedere alla
pulizia delle vasche e dei locali, al trasporto dei residui, nonché assicurarsi,
sotto la propria personale responsabilità, che i rubinetti siano ben chiusi e gli
impianti non ostruiti.
Luci negli spazi comuni
E’ vietato lasciare accese lampadine
nello scantinato e negli altri luoghi
comuni.
Macellazione di animali
In genere non è consentito uccidere
e macellare animali all’interno degli
appartamenti
32
Installations GPL
véhicules
Il est interdit de garer les véhicules GPL dans les
espaces couverts de la copropriété.
Système de chauffage
intérieur
Il est interdit de toucher les éléments chauffants
(radiateurs) ou de les modifier à l’intérieur des
lots privatifs, sans l’approbation préalable de
l’assemblée.
Enseignes et plaques
Il est interdit d’installer des enseignes lumineuses
et peintes et, en général, des affiches publicitaires
sur la façade. La fixation d’enseignes et de plaques
professionnelles sous le porche et dans les escaliers
est subordonnée à l’autorisation du Syndic. Il est
interdit de poser des enseignes quelconques aux
balcons et aux endroits visibles à l’extérieur des lots
privatifs.
Jets de déchets
Il est interdit de jeter des déchets et des immondices
par les fenêtres et par les balcons.
Lavage véhicules
Il est interdit de laver les véhicules dans les zones de
dégagement ou dans les garages lorsque le système
de lavage peut abîmer les locaux ou provoquer la
formation d’humidité sur les murs. Le lavage des
véhicules doit être autorisé par l’assemblée. Dans le
cas contraire, cette activité est interdite.
Lavage et séchage du
lingee
Les lavoirs et les terrasses à sécher le linge
sont réservés aux copropriétaires, en fonction
du programme établi. Après utilisation, chaque
copropriétaire devra se charger de nettoyer les bacs
et les locaux, de transporter les déchets, ainsi que
de vérifier, sous sa propre responsabilité, que les
robinets sont bien fermés et les tuyaux ne sont pas
bouchés.
Éclairage dans les
espaces communs
Il est interdit de laisser la lumière allumée dans le
sous-sol et dans les autres espaces communs.
Abattage d’animaux
En général, il est interdit de tuer ou d’abattre des
animaux à l’intérieur des appartements.
33
Materiali pericolosi o con esalazioni
nocive
E’ vietato destinare qualsiasi sorta di locali per uso deposito di materiale esplosivo o comunque pericoloso, od emanante esalazioni nocive e sgradevoli.
Modifiche agli impianti
E’ vietato manomettere o modificare le
parti comuni dell’impianto idrico, del
gas, di riscaldamento, di depurazione
dell’acqua, dell’antenna centralizzata
tv, delle colonne verticali di scarico.
Movimentazione degli oggetti
E’ vietato, nel trasporto di mobili o
cose, recare danno ai muri, alle scale,
alle finestre del fabbricato.
Norme di buon vicinato
Tutti i condòmini sono tenuti ad osservare e far osservare le norme di buon
vicinato con reciproco rispetto e tolleranza, evitando ogni motivo di molestia
e disturbo agli altri.
Occupazione delle cose comuni
E’ vietato occupare con costruzioni
provvisorie o ingombrare con oggetti
mobili le scale, le terrazze comuni, gli
anditi, il giardino, il belvedere, i viali. L’occupazione delle cose comuni è,
tuttavia, consentita quando si debbano
eseguire lavori agli appartamenti ed ai
locali dei singoli condòmini, purché sia
limitata allo spazio e dal tempo strettamente indispensabili e, non impedisca
l’uso delle cose stesse da parte di altri
condomini.
Oggetti dalle finestre
E’ vietato gettare qualsiasi tipo di oggetto dalle finestre e dai balconi.
Oggetti e materiali negli scarichi
E’ vietato gettare nei tombini, negli
scarichi dei gabinetti e nei condotti
della spazzatura, negli scarichi delle
cucine materiale che possa ingombrare le tubazioni di scarico (pannolini dei
bambini, assorbenti igienici, cotone,
carta assorbente, spugne, stracci, grassi e olii). Le spese per lo sgombero degli
scarichi, e per eventuali danni agli impianti comuni, sono a carico di chi le ha
provocate.
34
Matières dangereuses
ou émanations toxiques
Il est interdit d’utiliser des locaux, quels qu’ils
soient, en tant que remises pour matériel explosif,
dangereux ou donnant lieu à des émanations toxiques
et désagréables.
Modification des
installations
Il est interdit de modifier ou de toucher aux parties
communes des installations d’eau, de gaz, de
chauffage, ainsi qu’à celles des systèmes d’épuration
d’eau, de l’antenne collective tv et des conduits
verticaux d’évacuation.
Manutention des objets
Lors du transport de meubles ou d’objets, il est
interdit d’endommager les murs, les escaliers et les
fenêtres du bâtiment.
Règles de bon
voisinage
Tous les copropriétaires sont tenus d’observer et de
faire observer les règles de bon voisinage dans un
esprit de respect réciproque et de tolérance, en évitant
de gêner et de déranger les autres personnes.
Occupation des parties
communes
Il est interdit d’occuper avec des constructions
provisoires ou d’encombrer de biens meubles
les escaliers, les terrasses communes, les halls,
le jardin, le pavillon ou les allées. Néanmoins,
l’occupation des parties communes est autorisée
lorsque des travaux doivent être effectués dans les
appartements et dans les locaux du copropriétaire,
dans la mesure où l’encombrement est limité à la
surface et au temps strictement nécessaire et qu’il
n’empêche pas l’utilisation de ces parties par les
autres copropriétaires.
Objets par les fenêtres
Il est interdit de jeter n’importe quel objet par les
fenêtres et par les balcons.
Objets et produits
dans les canalisations
d’évacuation
Il est interdit de jeter, dans les bouches d’égout,
dans les chasses d’eau et dans les vide-ordures, des
produits susceptibles de boucher les canalisations
d’évacuation
(couches,
tampons
hygiéniques,
coton, papier absorbant, éponges, chiffons, graisses
et huiles). Les frais engagés pour déboucher les
canalisation d’évacuation et réparer les éventuels
dommages aux installations communes, sont à la
charge du responsable.
35
Oggetti stesi e biancheria
E’ vietato stendere biancheria o altro
all’esterno dei balconi e delle finestre
visibili dalla strada; è consentito stendere all’interno dei balconi o negli spazi appositamente predisposti.
Ore di riposo
E’ vietato arrecare disturbo agli altri
condomini, specie nelle ore di riposo
diurno (14-16) e notturno (22-08).
Peso degli oggetti
E’ vietato tenere nelle unità immobiliari mobili e oggetti di peso superiore alla portata dei solai, ritenendosi il
condòmino responsabile per i danni che
da tale inosservanza dovessero derivare
all’edificio ed alle persone.
Porte dell’ingresso e dei locali comuni
E’ vietato lasciare aperti i portoni di ingresso e altre porte di accesso a locali
comuni.
Prostituzione
E’ vietato l’esercizio della prostituzione nei locali anche privati del condominio.
Scavi
E’ vietato eseguire scavi di qualsiasi
genere nel sottosuolo, in corrispondenza sia delle proprietà esclusive che di
quelle comuni.
Schiamazzi e rumori
E’ vietato disturbare i vicini con schiamazzi, rumori, nonché usare apparecchi elettrici o elettronici in modo assordante e fastidioso, suonare pianoforti
o strumenti musicali od usare elettrodomestici rumorosi. Tali attività, realizzate senza disturbo, sono in genere
consentite dalle ore 9 alle 12 e dalle 16
alle 19:30.
Sede di associaz., partito, sindacato,
scuola, ritrovo
E’ vietato l’uso degli alloggi a sedi di
partito o sindacali o di associazioni, circoli, ritrovi, scuole in genere, e in particolare di musica, canto, ballo.
Solidità e aspetto
E’ vietata la realizzazione di qualsiasi
opera che pregiudichi le strutture portanti dell’edificio, e comunque, quelle
che ne alterino l’aspetto architettonico.
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Linge à sécher
Il est interdit d’étendre le linge ou autre à l’extérieur
des balcons et des fenêtres visibles depuis la rue. Il
est permis d’étendre à l’intérieur des balcons ou aux
endroits prévus à cet effet.
Heures de repos
Il est interdit de déranger les autres copropriétaires,
notamment aux heures de repos diurne (14-16) et
nocturne (22-08).
Poids des objets
Il est interdit d’avoir, dans les lots privatifs, des
meubles et des objets dont le poids dépasse la
capacité des planchers. Le copropriétaire sera
tenu pour responsable des dommages causés aux
bâtiments ou aux personnes par le non-respect de
cette disposition.
Portes d’entrée et des
pièces communes
Il est interdit de laisser ouvertes les portes d’entrée
et les autres portes d’accès aux pièces communes.
Prostitution
Il est interdit d’exercer la prostitution, y compris dans
les locaux privatifs de la copropriété.
Excavations
Il est interdit de procéder à des excavations en
tout genre dans le sous-sol, qu’il s’agisse d’espaces
privatifs ou communs.
Tapage et bruit
Il est interdit de déranger les voisins en faisant du
tapage ou du bruit, d’utiliser des appareils électriques
ou électroniques assourdissants et gênants, de jouer
du piano ou autres instruments de musique ou
d’utiliser des électroménagers bruyants. En général,
ces activités – à pratiquer sans déranger – sont
permises de 09 à 12 et de 16 à 19h30.
Siège d’association,
parti, syndicat, école,
lieu de rencontre
Il est interdit d’utiliser les logements comme sièges
de partis, de syndicats, d’associations, de cercles, de
lieux de rencontre, d’écoles en général, et d’écoles de
musique, de chant et de danse en particulier.
Solidité et esthétique
Il est interdit de faire des ouvrages susceptibles de
compromettre les structures porteuses du bâtiment.
En tout état de cause, les ouvrages modifiant
l’esthétique architecturale sont interdits.
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Sosta automezzi
E’ vietato lasciare automezzi in sosta
sui marciapiedi comuni, sulle rampe di
accesso ai locali interrati o nelle parti
comuni non adibite esclusivamente a
parcheggio.
Tendaggi e infissi esterni
E’ vietato installare tendaggi e doppi
infissi esterni alle finestre e balconi,
senza il preventivo parere vincolante
dell’assemblea sul tipo, colore e caratteristiche.
Tranquillità, igiene e decoro
E’ vietato destinare gli immobili a qualsiasi uso che possa turbare la tranquillità dei condòmini o sia contraria all’igiene o al decoro dell’edificio.
Uso degli appartamenti privati
E’ vietata la destinazione a gabinetto di
cura per malattie infettive e contagiose. Sono vietate negli appartamenti le
attività che producono rumori molesti,
emissioni di fumo, esalazioni sgradevoli
o nocive. Gli appartamenti debbono essere esclusivamente destinati ad uso di
abitazione, ufficio, studio professionale, o di ambulatorio medico se consentito dal regolamento.
Le norme e i divieti del regolamento hanno valore vincolante in quanto decisi a
maggioranza dall’assemblea dei condomini, o accettati all’atto di acquisto dell’immobile, oppure nel momento della presa in affitto di un locale, o ancora perchè
derivanti da leggi nazionali generali o da ordinamenti e disposizioni locali. Il non
rispetto del regolamento può portare - a seconda dei casi specifici – all’intervento
dell’Amministratore, a sanzioni in denaro, a interventi della Polizia Municipale o
delle Forze dell’Ordine, allo sfratto dell’inquilino, oppure a sentenze esecutive di
un Tribunale o di un Giudice di Pace che possono arrivare al pignoramento dei beni
mobili e degli immobili.
Quasi sempre il non rispetto del regolamento porta alla lite e a cattivi rapporti di
condominio e con i vicini, rendendo così la vita quotidiana più difficoltosa per tutte
le parti coinvolte: è per tale ragione che i regolamenti condominiali fanno appello
soprattutto al senso civico, alla cooperazione e alla buona volontà delle singole
persone.
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Stationnement des
véhicules
Il est interdit de garer les véhicules sur les trottoirs
communs, sur les rampes d’accès aux locaux
souterrains ou dans les parties communes non
réservées exclusivement au stationnement.
Stores et châssis
extérieurs
Il est interdit de poser des stores et des doubles
châssis extérieurs aux fenêtres et aux balcons, sans
avoir au préalable demandé l’opinion de l’assemblée
quant au type, à la couleur et aux caractéristiques.
Tranquillité, hygiène et
prestige
Il est interdit de faire des immeubles un usage
susceptible de déranger la tranquillité des
copropriétaires ou de nuire à l’hygiène ou au prestige
du bâtiment.
Utilisation des
appartements privés
Il est interdit de les utiliser comme centres de soin
pour traiter les maladies infectieuses et contagieuses.
Il est interdit d’exercer dans les appartements des
activités qui engendrent des bruits gênants, des
émanations de fumée, des odeurs désagréables ou
des émanations toxiques. Les appartements doivent
être exclusivement utilisés comme logement, bureau,
cabinet professionnel ou médical, si le règlement le
permet.
Les règles et les interdictions du règlement ont un caractère contraignant, car
elles sont adoptées à la majorité par l’assemblée des copropriétaires, elles sont
acceptées à l’achat de l’immeuble ou à la location de l’appartement, et elles
découlent de lois nationales générales ou d’ordonnances locales. Le non-respect
du règlement peut entraîner – selon le cas – l’intervention du Syndic, l’adoption
de sanctions pécuniaires, l’intervention de la police municipale ou des forces de
l’ordre, l’expulsion du locataire, des jugements exécutoires par un Tribunal ou un
Juge de Paix qui peuvent également comprendre la saisie des biens mobiliers et
immobiliers.
La plupart du temps, le non-respect du règlement est source de litiges et de
mauvais rapports avec la copropriété et les voisins. La vie quotidienne de toutes les
parties concernées ne peut qu’empirer. C’est pour cette raison que les règlements
de copropriété font surtout appel à la conscience civique, à la coopération et à la
bonne volonté de chacun.
39
2 - ACQUISTARE UN APPARTAMENTO
Quando ci si appresta ad acquistare una abitazione è molto importante prendere
le necessarie informazioni e verificare alcuni rilevanti aspetti che riguardano l’immobile, in modo da poter valutare sia la correttezza del prezzo richiesto rispetto
al valore effettivo e allo stato dell’immobile, sia la rispondenza dell’immobile alle
necessità e all’uso che di esso si vuole fare.
Una volta effettuate tali verifiche preventive, per acquistare concretamente un immobile occorre in genere seguire una determinata procedura di compravendita, che
verrà di seguito sinteticamente illustrata, insieme ai principali punti di attenzione.
2.1 VERIFICHE PREVENTIVE
In via generale, se un immobile presenta problemi di certificazioni, di abitabilità, di
destinazione d’uso, di corretta costruzione, di accatastamento, può essere impossibile ottenere la residenza in tale immobile. Se l’immobile, oltre a questi problemi
ne presenta altri di tipo patrimoniale (ipoteche, mutui, debiti condominiali), allora
il valore reale dell’immobile può essere molto inferiore dal prezzo richiesto. Se poi
vi sono problemi di regolarità nella proprietà dell’immobile, l’acquisto fatto può
risultare annullato, nonostante si siano regolarmente pagate le somme concordate.
Di seguito indichiamo pertanto le principali verifiche da compiere attentamente
prima di passare all’acquisto di un immobile.
• Verificare che l’abitazione sia stata costruita in modo regolare dal punto di vista
delle autorizzazioni, soprattutto se si tratta di un edificio di nuova costruzione.
E’ utile chiedere al venditore la concessione edilizia e il certificato di abitabilità.
• Se alcune parti o dipendenze dell’abitazione sono state costruite senza la necessaria autorizzazione, non risultando nei primi documenti di costruzione, verificare che sia stata effettuata la domanda di condono edilizio e che il proprietario
sia in possesso della concessione a sanatoria del Comune.
• Verificare che l’immobile sia accatastato (cioè iscritto nei registri del Catasto)
correttamente come abitazione. Talvolta i locali all’ultimo piano e quelli al piano terra corrispondono nel progetto originale a soffitte o magazzini, che non
risultano abitabili. Il risultato sarà di avere pagato un prezzo più alto del dovuto,
di non potervi abitare in modo regolare, di non poter procedere agli allacciamenti di elettricità e gas, e di non potere ottenere una sanatoria.
• Verificare che non vi siano ipoteche sull’abitazione, cioè che l’immobile sia stato dato come garanzia a fronte di prestito di denaro. E’ opportuno fare una
visura ipotecaria presso gli uffici della Conservatoria Registri Immobiliari. Nel
caso esista ipoteca sull’abitazione è possibile acquistare l’immobile avendo però
cura di far cancellare l’ipoteca, e di diminuire il prezzo dell’immobile in misura
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2 – ACHETER UN APPARTEMENT
Lorsque vous êtes sur le point d’acheter un logement, il est capital de bien vous
informer et de vérifier certains aspects importants de l’immeuble afin de pouvoir
évaluer si le prix demandé correspond à la valeur réelle et à l’état de l’immeuble,
que l’immeuble répond à vos besoins et à l’utilisation prévue.
Après ces contrôles préliminaires, il convient de suivre une procédure
d’achat précise pour acheter concrètement un immeuble. Nous vous
illustrerons ci-après cette procédure et les principaux points d’attention.
2.1 CONTRÔLES PRÉLIMINAIRES
En règle générale, si un immeuble présente des problèmes de certification,
d’habitabilité, d’utilisation, de construction, de cadastre, il est probable que vous
ne réussissiez pas à y obtenir la résidence. Si outre ces problèmes, l’immeuble en a
également d’autres de type financier (hypothèques, prêts, dettes de copropriété),
la valeur réelle de l’immeuble peut être beaucoup plus basse que le prix demandé.
Si la propriété de l’immeuble comporte des irrégularités, l’achat effectué peut
être annulé, malgré le versement des montants convenus. Veuillez trouver ciaprès les principaux contrôles à exécuter en détail avant de passer à l’achat d’un
immeuble.
• Vérifier que le logement a été construit de façon régulière au point de vue
des autorisations, notamment s’il s’agit d’un bâtiment construit récemment.
Il convient de demander au vendeur le permis de bâtir et le certificat
d’habitabilité.
• Si certaines parties ou annexes du logement ont été construites sans
l’autorisation nécessaire d’après les premiers documents de construction,
vérifier que l’amnistie immobilière a été demandée et que le propriétaire
détient l’autorisation de régularisation relâchée par la Commune.
• Vérifier que l’immeuble est correctement cadastré (c.-à-d. inscrit au cadastre)
comme logement. Il arrive parfois que les pièces du dernier étage et celles
du rez-de-chaussée correspondent sur le projet original aux greniers ou aux
entrepôts, autrement dit des locaux non habitables. Vous aurez ainsi payé un
prix supérieur au prix normal, et vous ne pourrez ni y habiter de façon régulière,
ni procéder aux raccordements électricité/gaz, ni obtenir une régularisation.
• Vérifier que le logement n’est pas grevé d’une hypothèque, autrement dit que
l’immeuble n’a pas été donné en garantie contre un prêt financier. Il convient de
procéder à une vérification auprès du Conservateur des hypothèques. Dans le cas
où une hypothèque existe sur le logement, l’immeuble peut toutefois être acheté,
mais il faut veiller à annuler l’hypothèque et à diminuer le prix de l’immeuble à
hauteur de la valeur de cette hypothèque. Il est probable que vous achetiez, sans le
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uguale al valore dell’ipoteca stessa. E’ possibile che si acquisti, senza saperlo, un
immobile ipotecato e che poi si debba pagarne anche l’ipoteca.
• Occorre chiedere ad un Notaio di informarsi presso l’Amministratore condominiale dell’edificio per verificare se l’appartamento ha pendenze con il condominio. E’ dunque utile ottenere una dichiarazione dove risulta che il proprietario
dell’appartamento non ha debiti nei confronti del condominio. In caso di debiti,
occorre decurtare dal prezzo dell’immobile il valore di tali debiti e pendenze
perché una volta acquistato l’immobile se ne ereditano anche gli eventuali debiti.
• Verificare se il venditore è l’unico proprietario, oppure se vi sono altri proprietari
dell’immobile. Occorre cioè verificare la titolarità della vendita, e che esista il
consenso alla compravendita da parte di tutti i soggetti che hanno legali diritti
di proprietà sull’immobile. Ad esempio l’appartamento può essere posseduto in
comproprietà da più persone, oppure essere di una persona sposata in regime
di comunione dei beni. Oppure l’immobile può essere intestato ad una azienda
con più persone associate ed ugualmente proprietarie.
• E’ bene accertare la provenienza dell’appartamento, e in particolare se esso
sia frutto di donazione o di eredità. Se infatti vi sono altri eredi pretendenti,
essi possono far valere i propri diritti sull’immobile per un tempo pari a 10 anni
successivamente alla morte del donatore , anche se l’appartamento è stato venduto. Su questo aspetto è bene fare riferimento ad un notaio.
• E’ bene accertare la provenienza dell’appartamento, e in particolare se esso
sia frutto di donazione. In questo caso, il trasferimento dell’immobile donato è
considerato definitivo se il donante è deceduto da oltre 10 anni, e nel frattempo
non sono state intraprese azioni legali da parte degli eredi. Se infatti vi sono altri
eredi legittimi, essi possono far valere i propri diritti sull’immobile per un tempo
pari a 10 anni successivamente alla morte del donatore, anche se l’appartamento è stato venduto. Su questi aspetti è bene fare riferimento ad un notaio.
2.2 FASI DELLA COMPRAVENDITA
Le principali fasi della compravendita di un immobile sono solitamente le seguenti:
• Proposta d’acquisto - corrisponde a un impegno sottoscritto da chi intende acquistare l’immobile, e che non vincola il venditore. Già in questa fase possono
essere versate somme di danaro a titolo di caparra, che verranno restituite se la
compravendita non prosegue oltre.
• Compromesso o preliminare di compravendita - documento che vincola le parti e che deve riportare tutti i dati (delle persone e dell’immobile) necessari
per procedere all’atto formale di trasferimento della proprietà dell’immobile.
Nel compromesso deve essere indicato il prezzo dell’immobile, il valore versato
come caparra e il valore di altri eventuali anticipi da corrispondere prima del
saldo finale. Viene inoltre stabilita la data entro la quale si procederà all’atto
notarile di compravendita. Vengono anche fissate le penali per chi receda dal
compromesso.
• Rogito notarile - atto con il quale avviene l’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile, a fronte del versamento delle somme pattuite come valore di
compravendita. Se chi vende occupa anche l’immobile, è bene stabilire la data
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savoir, un immeuble hypothéqué. Dans ce cas, vous devrez aussi payer l’hypothèque.
• Il convient de demander à un Notaire de s’informer auprès du Syndic de
l’immeuble pour vérifier si l’appartement a des affaires en suspens avec la
copropriété. Il est alors utile d’obtenir une déclaration attestant que le
propriétaire de l’appartement n’a pas de dettes envers la copropriété. Le
cas échéant, déduire du prix de l’immeuble la valeur des dettes et comptes
en suspens, car le nouveau propriétaire en hérite directement à l’achat.
• Vérifier si le vendeur est le seul propriétaire de l’immeuble ou s’il y en a d’autres.
Il faut donc vérifier les titres de possession sur l’immeuble et veiller à disposer,
pour l’achat, de l’autorisation de toutes les personnes possédant des droits de
propriété légaux sur l’immeuble. Par exemple, l’appartement peut s’inscrire dans
une propriété partagée par plusieurs personnes ou appartenir à une personne
mariée sous le régime de la communauté des biens. Ou encore l’immeuble peut
être inscrit au nom d’une société comprenant plusieurs associés, tous propriétaires.
• Il convient de vérifier l’origine de l’appartement, et notamment s’il s’agit d’une
donation ou d’une hérédité. En effet, tout héritier présomptif peut faire valoir ses
droits sur l’immeuble pour une durée de 10 ans après la mort du donateur, même si
l’appartement a été vendu. À ce sujet, il est préférable de s’adresser à un notaire.
• Il convient de vérifier l’origine de l’appartement, et notamment s’il s’agit d’une
donation. Dans ce cas, le transfert de l’immeuble donné est réputé définitif, si
le donateur est décédé depuis plus de 10 ans et qu’aucune action en justice n’a
été intentée par les héritiers. En effet, tout héritier légitime peut faire valoir
ses droits sur l’immeuble pour une durée de 10 ans après la mort du donateur,
même si l’appartement a été vendu. À ce sujet, il est préférable de s’adresser
à un notaire.
2.2 ÉTAPES DE L’ACHAT
En général, l’achat d’un immeuble comprend les principales étapes suivantes :
•
Proposition d’achat – correspond à un engagement écrit de la
personne quisouhaite acheter l’immeuble. Elle n’engage en rien le
vendeur. Des sommes d’argent peuvent alors déjà être versées à titre
de caution. Elles seront restituées si la vente ne se poursuit pas.
•
Compromis ou avant-contrat de vente – document qui engage les parties
et doit mentionner toutes les données (des personnes et de l’immeuble)
nécessaires pour passer à l’acte formel attestant le transfert de propriété
de l’immeuble. Le compromis doit stipuler le prix de l’immeuble, les
cautions versées et la valeurs des éventuelles acomptes à verser avant le
solde final. Il comprend également la date limite pour l’acte notarié de
vente. Il précise aussi les pénalités en cas d’annulation du compromis.
•
Acte notarié – acte attestant le transfert de propriété effectif de
l’immeuble contre le versement des montants établis comme prix de vente.
Si le vendeur occupe l’immeuble, il est préférable de fixer la date à laquelle
l’appartement doit être libéré et mis à la disposition de l’acquéreur, ainsi
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entro la quale l’appartamento deve essere lasciato libero e disponibile, e vincolare il pagamento a tale liberazione di alloggio. In genere la data di liberazione
dell’alloggio è precedente a quella del rogito.
Per la complessità dell’intera procedura di compravendita, per le verifiche necessarie e per il rispetto dei diversi aspetti anche stabiliti dalla normativa, può essere
utile rivolgersi ai soggetti esperti in materia: soprattutto agenzie immobiliari e servizi delle associazioni della proprietà, ma non solo. Tale servizio di intermediazione immobiliare ha il costo della provvigione, oscillante tra l’1 e il 3% del valore di
compravendita, pagato in genere da ciascuna delle parti.
Al costo stabilito per l’appartamento occorre – oltre alla provvigione - aggiungere
un ulteriore 7-10% che va a coprire gli oneri fiscali e legali. Tali costi variano e
dipendono dalle diverse tipologie di venditori (privati o imprese) che hanno regimi
fiscali e di aliquote differenti. Inoltre, chi acquista la sua prima casa ha diritto a
specifiche agevolazioni fiscali, che riguardano sia le spese di acquisto che gli interessi pagati sul mutuo-casa.
2.3 VALORE DELL’IMMOBILE
A determinare il valore complessivo di mercato di un appartamento - e il suo prezzo
al metro quadrato – concorrono numerosi fattori, tra i quali segnaliamo:
• zona dove si trova l’immobile, all’interno di una determinata località e contesto
urbano
• condizioni fisiche generali dell’edifico dentro il quale sorge l’appartamento
• stato di manutenzione complessiva dell’appartamento
• metratura dell’appartamento
• esposizione dell’appartamento
• qualità delle finiture
• numero di servizi igienici presenti
• piano di collocazione nell’edificio
• pertinenze presenti (garage, cantina, soffitta)
• presenza di terrazze e balconi
• presenza degli impianti tipici (elettricità, riscaldamento, gas, acqua potabile,
scarichi)
• impianti propri (es. riscaldamento autonomo, acqua potabile con contatore separato, ecc)
• stato degli impianti, in particolare di quello idraulico e degli scarichi
• certificazioni disponibili (es. conformità impianto elettrico)
• servizi e spazi condominiali comuni (ascensore, portineria, deposito biciclette, ecc.)
• costi condominiali annui
• appartamento libero o affittato.
La valutazione è dunque piuttosto complessa, ed occorre investire tempo per confrontare più immobili e farsi almeno un’idea di cosa vi sia sul mercato degli immobili, sulla base della somma di denaro (ivi incluso l’eventuale mutuo casa) che si è
disposti a spendere.
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que de conditionner le paiement à la libération des lieux. En général,
la date de la libération des lieux précède la date de l’acte notarié.
Compte tenu de la complexité de la procédure d’achat, des contrôles
nécessaires et de l’observation des points légaux, il est préférable de s’adresser
à des spécialistes en la matière : notamment les agences immobilières et les
associations pour la propriété, mais pas seulement. Le coût de ce service
d’intermédiation immobilière s’appelle la commission. Elle varie entre 1 et 3%
de la valeur de la vente, et ce montant est généralement payé par les deux parties.
Outre la commission, il convient de ne pas oublier d’ajouter au prix de
l’appartement les charges fiscales et légales, soit 7/10% en plus. Ces frais
varient et dépendent de la catégorie des vendeurs (particuliers ou entreprises),
qui sont soumis à des régimes fiscaux et à des taux différents. De plus, tous ceux
qui achètent leur première maison ont droit à des avantages fiscaux aussi bien
sur les frais d’acquisition que sur les intérêts payés sur le prêt au logement.
2.3 VALEUR DE L’IMMEUBLE
Pour calculer la valeur de marché totale d’un appartement - et son prix au mètre
carré -, de nombreux facteurs entrent en jeu, dont entre autres :
•
le quartier de l’immeuble, la localité et le contexte urbain;
•
les conditions physiques générales du bâtiment dans lequel se trouve
l’appartement ;
•
l’état de maintenance global de l’appartement ;
•
la superficie de l’appartement ;
•
l’exposition de l’appartement ;
•
la qualité des finitions ;
•
le nombre de salles de bains ;
•
l’étage de l’appartement ;
•
les appartenances présentes (garage, cave, grenier) ;
•
les terrasses et les balcons ;
•
les installations standards (électricité, chauffage, gaz, eau potable, conduits
d’évacuation) ;
•
les installations individuelles (ex. chauffage autonome, eau potable avec
compteur séparé, etc.) ;
•
l’état des installations, notamment le réseau d’eau et celui d’évacuation ;
•
les certifications disponibles (ex. conformité installation électrique) ;
•
les services et les espaces communs de la copropriété (ascenseur, conciergerie,
remise à vélos, etc.) ;
•
charges de copropriété annuelles ;
•
appartement libre ou loué.
Il n’est donc pas facile de faire une évaluation. Il faut prendre le temps de
comparer plusieurs immeubles et de se faire au moins une idée des biens
disponibles sur le marché immobilier, en fonction de la somme d’argent (y
compris éventuel prêt au logement) allouée à cet effet.
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3 - AFFITTARE UN APPARTAMENTO
Al momento dell’affitto di un appartamento è importante che siano chiare alcune
importanti questioni di tipo economico: innanzitutto il costo dell’affitto (detto canone) e il costo annuo di registrazione, i costi di condominio a carico dell’affittuario
quali ad esempio riscaldamento centralizzato, ascensore, pulizia scale, manutenzione ordinaria di cortile e giardino, acqua fredda da impianto comune, e gli eventuali costi per l’amministrazione del condominio. Per verificare l’onere effettivo
delle spese condominiali è utile richiedere al proprietario o all’agenzia immobiliare
che fa da tramite, il bilancio condominiale dell’anno precedente completo di ripartizione delle spese.
3.1 TIPOLOGIE DI CONTRATTI
Per l’affitto degli immobili adibiti ad uso abitativo esistono due principali forme
contrattuali (come previsto dalla legge 431 del 1998), illustrate di seguito.
CONTRATTO DI LIBERO MERCATO: si basa sull’accordo per il valore dell’affitto tra
chi affitta (locatore) e chi prende in affitto (conduttore). Tale contratto ha durata di
4 anni base, più 4 anni di rinnovo automatico (indicato spesso come 4+4).
CONTRATTI CONCERTATI: sono determinati dagli accordi raggiunti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Prevedono: un canone solitamente
inferiore al valore di mercato, delle possibili agevolazioni fiscali, delle forme contrattuali più flessibili per situazioni o categorie particolari di soggetti. I contratti
concertati variano da città a città, a seconda degli accordi raggiunti. La determinazione “concertata” del canone dipende dallo stato dell’immobile e dalla zona in
cui è situato. I valori sono generalmente indicati in specifiche tabelle che si possono
facilmente reperire presso le associazioni della proprietà immobiliare o degli inquilini. I contratti concertati sono di tre tipologie:
• uso abitativo, con durata 3+2 anni aumentabile solitamente a 4+2 e oltre, che
prevede agevolazioni fiscali per proprietario e per inquilino;
• uso transitorio, di durata da 1 a 18 mesi, non rinnovabile, e applicabile solamente in situazioni particolari come la necessità del locatore di disporre in tempi
brevi dell’appartamento, oppure dell’inquilino con necessità di impegno breve
(es. lavoro temporaneo). Le necessità di locatore o inquilino vanno indicate chiaramente nel contratto. Non sono previste agevolazioni fiscali;
• uso studenti universitari, con durata da 6 a 36 mesi. E’ applicabile nei comuni
sede di università e nei comuni confinati. Sono previste agevolazioni fiscali per
i proprietari.
Esistono poi alcune altre tipologie, meno utilizzate, di contratto dove gli accordi e
il valore del canone sono stabiliti, come nei contratti a canone libero, direttamente
tra le parti coinvolte. Abbiamo così il contratto di sub-locazione (o subaffitto) e il
contratto di comodato. Di seguito se ne riportano i principali aspetti.
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3 – LOUER UN APPARTEMENT
Avant de louer un appartement, il est important de bien faire la lumière sur
certaines questions importantes de caractère économique : avant tout, le montant
du loyer, les frais d’enregistrement annuels et les frais de copropriété à la charge
du locataire (par ex. chauffage central, ascenseur, nettoyage escaliers, entretien
ordinaire de la cour et du jardin, eau froide de l’installation collective et coûts
d’administration éventuels). Pour contrôler le montant effectif des charges de
copropriété, demander au propriétaire ou à l’agence immobilière intermédiaire les
comptes de copropriété de l’exercice précédent, ainsi que la répartition des charges.
3.1 TYPES DE BAUX
Veuillez trouver ci-après l’illustration des deux principales formes de bail
(conformément à la loi italienne n°431 de 1998) pour la location des immeubles à
usage résidentiel.
BAIL LIBRE : repose sur l’accord de la valeur du loyer entre la personne qui donne
à bail (bailleur) et la personne qui prend à bail (preneur). Ce contrat de bail a
une durée de base de 4 ans, plus 4 ans de reconduction automatique (souvent
mentionnée comme 4+4).
BAUX CONCERTÉS : découlent des accords pris entre les organisations de propriété
et celles des locataires. Ils prévoient : un loyer habituellement inférieur à la valeur
de marché, des avantages fiscaux le cas échéant, des formes de contrat plus flexibles
pour des situations ou catégories particulières de personnes. Les baux concertés
varient de ville en ville, en fonction des accords. La qualification de « concerté »
pour le loyer dépend des conditions de l’immeuble et de son quartier. En général,
les valeurs sont renseignées dans des barèmes spéciaux, faciles à trouver au sein
des associations de la propriété immobilière ou des locataires. Les baux concertés
se répartissent en trois types :
•
usage résidentiel, avec durée 3+2 ans habituellement augmentable à 4+2
et plus, qui prévoit des avantages fiscaux pour le propriétaire et pour le
locataire ;
•
usage transitoire, avec durée de 1 à 18 mois non renouvelable, qui ne peut
être conclus que dans certaines cas (nécessité du propriétaire de disposer à
court terme de l’appartement ou CDD de la part du locataire, par ex. travail
temporaire). Les besoins du bailleur ou du locataire doivent être clairement
énoncés dans le contrat. Aucun avantage fiscal n’est prévu ;
•
pour les étudiants universitaires, avec durée de 6 à 36 mois. Applicable dans
les communes où se trouvent des universités et dans les communes voisines.
Des avantages fiscaux sont prévus pour les propriétaires.
Il existe également quelques autres types de baux, moins fréquents, où les accords
et le montant du loyer sont établis directement par les parties concernées, comme
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CONTRATTO DI SUB-LOCAZIONE (SUB-AFFITTO): l’inquilino può avere la possibilità
di sub-affittare l’immobile di cui è conduttore, se previsto dal contratto.
Occorre darne comunicazione al proprietario tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Senza il consenso esplicito del proprietario, la sub-locazione
dell’intero appartamento è vietata. La sub-locazione parziale (ad esempio l’affitto
di una stanza) è normalmente ammessa, salvo che nel contratto principale non vi
sia un esplicito divieto.
CONTRATTO DI COMODATO: è essenzialmente gratuito e non prevede dunque controprestazioni. E’ possibile, ad esempio, dare ad un familiare o ad un amico un
appartamento che si possiede utilizzando questa forma. In genere si consegna un
immobile per un tempo e per un uso determinato, con l’obbligo di restituzione ad
una data stabilita (art. 1809 del Codice Civile). Se non viene determinata una data
finale, si parla di comodato precario. In caso di urgente e imprevisto bisogno di chi
ha dato l’immobile (comodante), questi può esigerne la restituzione immediata.
In mancanza di accordo tra le parti, il giudice può stabilire un termine per la restituzione, in modo che chi vi abita (comodatario) possa lasciare vuoto l’immobile e
trovare un’altra sistemazione abitativa (Cassazione 4921 del 1988).
Per il contratto di comodato di un immobile non è necessaria la forma scritta ma, se
realizzato in forma scritta, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
3.2 TEMATICHE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
Al momento della firma del contratto per l’affitto di un appartamento è importante
verificare che siano presenti e chiarite nel documento contrattuale almeno le tipiche tematiche indicate più sotto.
• STIPULA: data della firma del contratto.
• NOMINATIVI: locatore e affittuario, con nome e cognome, luogo di nascita, data
di nascita, domicilio, codice fiscale.
• OGGETTTO DELLA LOCAZIONE: appartamento, indirizzo e numero, interno e piano, composizione (vani e locali accessori), dati e categoria catastali.
• DURATA DELLA LOCAZIONE e riferimenti normativi, data di avvio e di scadenza
dell’affitto, possibilità di rinnovo, modalità e tempi della disdetta.
• POSSESSO DEL LOCALE: data di avvio dell’accesso all’immobile, numero di chiavi
consegnate.
• CANONE DI AFFITTO: importo del canone annuo, importo delle quote mensili,
data del pagamento mensile
• DEPOSITO CAUZIONALE (caparra): ammontare di denaro, corrispondente ad alcuni mesi di affitto, versato come garanzia al proprietario (con ricevuta) e restituito (con interessi bancari) al termine del contratto di affitto.
• MODALITA’ DI PAGAMENTO: modo di pagamento dell’affitto (es. bonifico su banca
indicata, assegno circolare/moneta contante e dove consegnare, vaglia postale).
• AGGIORNAMENTO ISTAT: variazione del canone annuo, in base all’indice ISTAT dei
prezzi al consumo. L’ISTAT è l’ente nazionale di statistica che calcola ogni anno il
valore di aumento dei prezzi; il proprietario di un immobile può aumentare ogni
anno l’affitto in base a questo valore percentuale.
• DESTINAZIONE D’USO: uso previsto per l’immobile (es. esclusivamente ad uso abitativo).
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dans les baux à loyer libre. Nous avons ainsi le contrat de sous-location et le contrat
de prêt à usage. Veuillez trouver ci-après les principaux points.
CONTRAT DE SOUS-LOCATION : le locataire peut sous-louer l’immeuble pris à loyer,
si le contrat de bail prévoit ce cas de figure. Dans ce cas, le propriétaire doit en
être informé par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans l’autorisation
explicite du propriétaire, la sous-location totale de l’appartement est interdite. La
sous-location partielle (par exemple la location d’une pièce) est habituellement
admise, sauf si le bail principal contient une clause qui l’interdit expressément.
CONTRAT DE PRÊT À USAGE : il est essentiellement gratuit et ne prévoit donc pas
de contre-prestations. Par exemple, cette forme de contrat vous permet de donner
un appartement à un membre de la famille ou à un ami. En général, le prêt de
l’immeuble comporte une durée et un usage déterminés, ainsi que l’obligation de
restitution à une date établie (art. 1809 du Code civil italien). Si une date de fin n’est
pas fixée, on parle de prêt à usage précaire. En cas de besoin urgent ou imprévu, la
personne qui a prêté l’immeuble (prêteur) peut en exiger la restitution immédiate.
À défaut d’accord entre les parties, le juge peut établir un délai pour la restitution
afin de permettre à l’occupant (commodataire) d’abandonner l’immeuble et de
trouver un autre logement (Cassation 4921 de 1988).
La forme écrite n’est pas nécessaire pour le contrat de prêt à usage. S’il est
toutefois rédigé par écrit, il devra être enregistré au bureau des contributions.
3.2 THÉMATIQUES DANS LES CONTRATS DE BAIL
Avant de signer le bail pour louer un appartement, il est important de vérifier que le
contrat contient et explique clairement au moins les thématiques caractéristiques
ci-dessous.
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CONCLUSION : date de la signature du contrat.
COORDONNÉES : bailleur et locataire, avec prénom et nom, lieu et date de
naissance, adresse du domicile, numéro d’identification fiscale.
OBJET DU BAIL : appartement, adresse et numéro, numéro interne et étage,
composition (pièces et locaux accessoires), données et catégorie cadastrales.
DURÉE DU BAIL et normes de référence, date de début et de fin de la location,
possibilité de reconduction, modalités et délais pour la résiliation.
PRISE DE POSSESSION DE L’APPARTEMENT : date d’accès à l’immeuble, nombre
de clés remises.
LOYER : montant du loyer annuel, montant des échéances mensuelles, date du
paiement mensuel
CAUTIONNEMENT (caution) : somme d’argent équivalant à quelques mois
de loyer, versée au propriétaire comme garantie (avec quittance) et rendue
(majorée des intérêts bancaires) à l’échéance du bail.
MODALITÉ DE PAIEMENT : mode de paiement du loyer (par ex. virement sur un
compte bancaire spécifié, chèque certifié/espèces et lieu de remise, mandatposte).
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• PERSONE PREVISTE: elenco delle persone, e relativi dati anagrafici, che si prevede risiedano nell’appartamento.
• INADEMPIENZE: si indicano i fatti peri quali è possibile la cessazione del contratto (es. il mancato pagamento di una sola mensilità, che costituisce motivo di
risoluzione del contratto a norma dell’art. 1455 del Codice Civile).
• SPESE DI REGISTRAZIONE: viene in genere esplicitata la ripartizione a metà fra
le parti, come da legge.
• IL NON PREVISTO: in genere si rimanda esplicitamente, per tutto quanto non
previsto, al Codice Civile e alla legge 431 del 1998.
• FIRME: al termine dello scritto debbono essere apposte le firme delle parti, cioè
del locatore che affitta e del conduttore che prende in affitto.
• ARTICOLI SPECIFICI: per dare maggior forza legale al documento viene spesso
richiesta una firma ulteriore che indica l’approvazione anche degli specifici articoli, indicati uno per uno, del contratto.
Sono poi presenti altre importanti tematiche, che occorre anche considerare al
momento della stipula di un contratto.
• RECESSO ANTICIPATO: possibilità dell’affittuario di concludere anticipatamente dal
contratto con un preavviso solitamente di sei mesi, tramite raccomandata RR.
• CONDIZIONI DELL’IMMOBILE: descrizione dello stato dei locali e degli impianti
dell’appartamento, con lo stato di manutenzione. Si obbliga a riconsegnarli alla
scadenza del contratto nello stesso stato, salvo la normale usura. Talvolta si
realizzano fotografie.
• MIGLIORIE ED ADDIZIONI: clausola che in genere vieta ogni aggiunta o modifica
all’immobile, senza accordo con il proprietario, che deve dare assenso scritto.
• TINTEGGIATURA: si specifica l’eventuale stato di tinteggiatura delle pareti (es.
tinteggiato, non tinteggiato) e l’impegno ad una consegna a fine contratto nelle
stesse condizioni.
• ONERI ACCESSORI E CONDOMINIALI: sono indicati (oltre al canone di affitto) le
spese a carico del conduttore e in genere relative al servizio di riscaldamento, le
spese correnti condominiali, la tassa per la rimozione dei rifiuti.
• MANUTENZIONI E RIPARAZIONI ORDINARIE: viene richiesto di eseguire tutte le
riparazioni conseguenti a danni provocati da negligenza. Vengono richieste le
piccole riparazioni degli impianti igienico-sanitari, elettrico, idrico, del gas,
dell’acqua calda, di pertinenza esclusiva dell’immobile locato, le riparazioni alle
condutture idrauliche di scarico nonché la manutenzione periodica degli infissi
interni ed esterni.
• SUBLOCAZIONE: talvolta è vietato sublocare del tutto o in parte l’immobile, o di
immettere nell’alloggio persone estranee al nucleo familiare del conduttore.
• CAMBIO D’USO: può essere vietato il cambio di uso dell’immobile, rispetto a
quanto stabilito inizialmente nel contratto.
• REGOLAMENTO CONDOMINIALE: si specifica l’obbligo di rispettare e a far rispettare ai propri familiari e abitanti nell’appartamento, le norme del regolamento
condominiale e le deliberazioni dall’assemblea del condominio.
• AUTORIZZAZIONE COMUNICAZIONE DATI (ai sensi della Legge 675/96): autorizzazione a fornire i propri dati personali all’Amministratore dello stabile o a terzi,
per adempimenti riguardanti il rapporto locativo.
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MISE À JOUR ISTAT : modification du loyer annuel selon l’indice ISTAT des prix
à la consommation. L’ISTAT est l’institut central de statistiques qui calcule
chaque année l’augmentation des prix. Le propriétaire d’un immeuble peut
augmenter tous les ans le loyer selon ce pourcentage.
AFFECTATION : usage pour lequel l’immeuble a été construit (ex. exclusivement
à usage résidentiel).
PERSONNES PRÉVUES : liste des personnes, avec données personnelles, qui
habiteront l’appartement.
NON-EXÉCUTIONS : signalent les situations justifiant la résiliation du contrat
(par ex. le non-paiement d’une mensualité constitue un motif de résiliation du
contrat, en vertu de l’art. 1455 du Code Civil italien).
FRAIS D’ENREGISTREMENT : en général, la répartition par moitié entre les
parties est clairement énoncée, conformément aux dispositions légales.
LES CAS NON PRÉVUS : en général, une clause explicite renvoie au Code Civil
italien et à la loi n°431 de 1998 pour tout ce qui n’est pas prévu dans le
contrat
SIGNATURES : les parties, soit le bailleur qui donne à bail et le preneur qui
prend à bail, doivent apposer leur signature à la fin du contrat.
ARTICLES SPÉCIFIQUES : pour donner davantage de force légale au document,
une autre signature est souvent exigée pour attester l’approbation de certains
articles bien précis (énoncés un à un) du contrat.
Il existe aussi d’autres importantes thématiques qui doivent être pris en
compte à la conclusion du contrat.
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RÉSILIATION ANTICIPÉE : possibilité pour le locataire de mettre fin à l’avance au
contrat moyennant un préavis de six mois en général. La communication doit
être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
CONDITIONS DE L’IMMEUBLE : description de l’état des pièces et des installations
de l’appartement, ainsi que de l’état d’entretien. À l’échéance du contrat,
le locataire est tenu de les rendre dans le même état, mise à part l’usure
normale. Des photographies sont parfois tirées.
AMÉLIORATIONS ET AJOUTS : clause qui interdit en général tout ajout ou toute
modification à l’immeuble, sans l’accord écrit du propriétaire.
PEINTURE : précision de l’état de peinture des murs (ex. peint, non peint) et
obligation à remettre l’appartement dans les mêmes conditions à l’échéance
du contrat.
FRAIS ACCESSOIRES ET CHARGES DE COPROPRIÉTÉ : précision (en plus du loyer)
des frais à la charge du preneur et, en général, les frais relatifs au service de
chauffage, les dépenses courantes de copropriété, la taxe pour le ramassage
des poubelles.
MAINTENANCES ET RÉPARATIONS ORDINAIRES : il est demandé de faire toutes
les réparations nécessaires suite aux dégâts causés par négligence. Les petites
réparations demandées concernent les blocs sanitaires, les installations
d’électricité, d’eau, de gaz, d’eau chaude appartenant exclusivement au
bien immobilier loué, ainsi que la réparation des conduits d’évacuation et la
maintenance périodique des châssis et cadres intérieurs et extérieurs.
SOUS-LOCATION : il est parfois interdit de sous-louer l’immeuble en tout ou
51
4 - PROBLEMI CONDOMINIALI E ORIENTAMENTI RISOLUTIVI
Abitudini e preferenze di ciascuno, diversità culturali o generazionali, specifici usi e
costumi delle zone di provenienza, condizioni di vita personali, differente o assente
conoscenza di leggi e regolamenti, lingue diverse ed altro ancora contribuiscono a
generare modi di vivere differenti e incomprensioni che possono generare conflitti
con le persone che vivono vicino a noi. Sotto questi aspetti, nella vita di condominio la
situazione può presentarsi decisamente complicata poiché gli spazi sono spesso compressi, gli appartamenti degli altri abitanti sono a noi prossimi e ci circondano da ogni
lato, gli spazi comuni non sono ad uso esclusivo ma vanno gestiti in modo condiviso, e
molti dei nostri atti quotidiani possono avere influenza diretta sulle vite altrui.
Il modo più semplice per risolvere i problemi che inevitabilmente si presentano è
porre la propria attenzione anche verso gli altri, ed esercitare il proprio rispetto
verso le persone che vivono vicino a noi, accanto a noi. Occorre in primo luogo
rispettare la quiete generale, ed essere il meno possibile invasivi con i propri comportamenti. Occorre inoltre essere informati sulle leggi e normative (inclusi i regolamenti condominiali) che delimitano la libertà individuale nel luogo dove abitiamo,
a vantaggio di un ordinato svolgimento della vita sociale.
Numerosi sono i problemi e le situazioni conflittuali che vengono segnalati dai cittadini pur nelle differenti situazioni condominiali.
Di seguito verranno illustrati i problemi più ricorrenti e verranno fornite indicazioni
di massima sul come orientarsi per una loro possibile soluzione. Si tenga presente
che la normativa riguardante le liti condominiali è molto complessa ed anche contraddittoria, e dunque si potranno solamente indicare le tendenze prevalenti nella
soluzione di tali controversie. La soluzione auspicabile è cercare un civile accordo,
basato sul rispetto di leggi e normative in vigore, che soddisfi entrambe le parti. Il
ricorso ad azioni legali è comunque pur sempre possibile, ma occorre tenere presente che necessita di tempi lunghi e di costi, anche elevati, da sostenere. Tali costi
ricadranno soprattutto su chi risulterà avere torto.
52
•
•
•
partie, ou d’introduire dans l’appartement des personnes étrangères au noyau
familial du preneur.
CHANGEMENT D’AFFECTATION : il est possible qu’il soit interdit de varier
l’affectation de l’immeuble par rapport aux dispositions initiales du contrat.
RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : il est précisé que le locataire doit respecter et
faire respecter à sa famille et aux occupants de l’appartement le règlement de
copropriété et les délibérations de l’assemblée des copropriétaires.
AUTORISATION COMMUNICATION DONNÉES (aux termes de la Loi italienne
n°675/96) : autorisation pour fournir les données à caractère personnel
au Syndic de l’immeuble ou à des tiers dans le cadre du contrat de bail.
4 – PROBLÈMES
ÉVENTUELLES
DE
COHABITATION
ET
SOLUTIONS
Les habitudes et les préférences de chacun d’entre nous, les différences culturelles
ou générationnelles, les us et coutumes des zones d’origine, les conditions de
vie personnelles, l’ignorance ou la discordance des lois et des règlements, les
diverses langues et autres, contribuent à créer des styles de vie disparates et
des incompréhensions qui peuvent être une source de conflits avec les personnes
vivant près de nous. Pour ces raisons, la vie en copropriété peut prendre un aspect
plutôt compliqué, car les espaces sont souvent limités, les appartements des
autres membres de la copropriété sont proches du nôtre et nous encerclent, les
espaces communs ne sont pas à usage exclusif mais collectif, et bon nombre de nos
comportements quotidiens peuvent avoir une influence directe sur la vie d’autrui.
La façon la plus simple de résoudre les problèmes qui se manifestent inévitablement,
c’est de prêter aussi attention aux autres, de faire preuve de respect envers les
personnes qui vivent près de nous, à côté de nous. Il faut avant tout respecter
la tranquillité de la copropriété et se comporter le plus discrètement possible.
Il convient aussi de connaître les lois et les règles (y compris les règlements de
copropriété) qui délimitent la liberté individuelle dans le lieu de résidence, afin de
mettre en œuvre une bonne vie sociale.
Malgré des situations de copropriété différentes, nombreux sont les problèmes et
les situations de conflit signalés par les habitants.
Nous illustrerons ci-après les problèmes les plus fréquents, et nous donnerons
des indications générales pour rechercher une solution. N’oubliez pas que les
règles relatives aux litiges de copropriété sont très complexes et parfois même
contradictoires. Nous nous limiterons donc à signaler les solutions prédominantes
pour ces conflits. La meilleure des solutions est un accord à l’amiable, basé sur
le respect des lois et des règles en vigueur, d’une nature à contenter les deux
parties. Il est toutefois possible d’intenter une action en justice, mais rappelezvous que les temps sont longs et que la procédure est chère, voire même très
chère. Ces frais retomberont surtout sur la personne qui aura été jugée en tort.
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4.1 IMPIANTI, OGGETTI ESTERNI E DECORO DELLO STABILE
DECORO ARCHITETTONICO
Identificazione del problema: Nei condomini si affrontano discussioni riguardanti il
tema del decoro dello stabile o dell’estetica, in ragione della possibilità di installare impianti o di collocare oggetti visibili dall’esterno (panni stesi, tende parasole,
verande, condizionatori esterni, antenne paraboliche, ecc). Le opinioni personali al
riguardo sono solitamente molto differenti.
Domande: Cosa si deve intendere per decoro e per estetica quando ci si riferisce
alla situazione dell’edificio condominiale? Si tratta di criteri personali oppure esistono dei punti di riferimento da considerare?
Orientamento risolutivo: Per “decoro architettonico” deve intendersi l’estetica
del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata armonica fisionomia ed una specifica
identità. Tale decoro è tutelato dall’art. 1120 del Codice Civile. Non è sufficiente
che gli oggetti siano visibili dall’esterno perchè si possa parlare di danno al decoro
architettonico.
Sono vietate le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell’edificio: si ha
alterazione quando la nuova opera crea una evidente turbativa all’insieme delle
linee caratteristiche dell’edificio. Una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era
stata già menomata a seguito di precedenti lavori, ovvero che sia di mediocre livello
architettonico (Cass. n. 3549/1989). La valutazione delle innovazioni, al fine della
salvaguardia del decoro architettonico, e’ meno rigorosa per un edificio di architettura moderna, rispetto a quella necessaria per un immobile antico o d’epoca (Trib.
Milano 08.05.1989).
Sono comunque vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita
o alla sicurezza del fabbricato, o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
L’azione di tutela del decoro può essere esercitata dall’Amministratore del condominio, preferibilmente con l’autorizzazione dell’assemblea; ma legittimato ad
agire è anche ogni singolo condomino, autonomamente.
ANTENNA TV PARABOLICA
Identificazione del problema: Le antenne paraboliche televisive vengono a volte
installate singolarmente sui balconi, al lato di finestre oppure direttamente sul
tetto senza chiedere il consenso del condominio. Questo suscita spesso controversie
tra i cittadini perché il diritto ad una libera informazione o l’esercizio della libertà
individuale possono scontarsi oltre che con il regolamentato utilizzo delle parti
comuni di uno stabile (tetto), anche con l’idea non sempre simile di decoro ed
estetica degli edifici.
Domande: E’ permesso installare l’antenna parabolica sul proprio balcone? A chi occorre chiedere l’autorizzazione per installare l’antenna parabolica? Se la parabolica
viene messa sul tetto, la spesa è a carico del condominio?
Orientamento risolutivo: il Regolamento Edilizio Comunale di Reggio Emilia – art.
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4.1 INSTALLATIONS, OBJETS EXTÉRIEURS ET PRESTIGE DE L’IMMEUBLE
DÉCORATION ARCHITECTURALE
Identification du problème : dans les copropriétés, le thème du prestige ou de
l’esthétique de l’immeuble donne lieu à des discussions, notamment pour installer
des systèmes ou mettre des objets visibles de l’extérieur (linges mis à sécher, brisesoleil, vérandas, climatiseurs extérieurs, paraboles, etc.). Les avis personnels à ces
sujets sont d’habitude très disparates.
Questions : qu’appelons-nous « décoration » et « esthétique » lorsque nous parlons
de la situation du bâtiment en copropriété ? S’agit-il de critères personnels ou
existe-t-il des points de référence à prendre en compte ?
Solution possible : par « décoration architecturale », nous entendons l’esthétique
de l’immeuble dégagée par l’ensemble des lignes et des structures qui le composent
et lui donnent une physionomie harmonieuse et une identité spécifique. Cette
décoration est visée à l’art. 1120 du Code Civil italien. Il ne suffit pas que les objets
soient visibles de l’extérieur pour pouvoir parler de dommages à la décoration
architecturale.
Il est interdit d’apporter des innovations qui altèrent la décoration architecturale du
bâtiment. L’altération est présente lorsque le nouvel ouvrage représente un trouble
évident pour l’ensemble des lignes caractéristiques du bâtiment. Une modification
ne peut pas être jugée préjudiciable pour la décoration architecturale si elle est
apportée à un bâtiment, dont l’esthétique a déjà été dégradée par des travaux
précédents, soit si le niveau architectural est médiocre (Cass. n. 3549/1989).
Dans le cadre de la protection de la décoration architecturale, l’évaluation des
innovations est moins stricte pour un bâtiment moderne que pour un immeuble
ancien ou d’époque (Trib. Milan 08/05/1989).
Toutefois, il est interdit d’introduire des innovations susceptibles de porter préjudice
à la stabilité ou à la sécurité du bâtiment, ou de rendre certaines parties communes
du bâtiment inutilisables ou impraticables, même pour un seul copropriétaire.
La sauvegarde du prestige peut être exercée par le Syndic de copropriété, de
préférence avec l’autorisation de l’assemblée. Mais chaque copropriétaire est aussi
en droit d’agir de façon autonome.
PARABOLE TV
Identification du problème : les paraboles de télévision sont parfois installées sur
les balcons, à côté des fenêtres ou directement sur le toit, sans en avoir au préalable
demandé l’autorisation à la copropriété. Cette situation suscite de nombreux litiges
entre les habitants, parce que le droit à une information libre ou l’exercice de la
liberté individuelle peuvent se heurter, non seulement à l’utilisation réglementée
des parties communes de l’immeuble (toit), mais aussi à une conception pas toujours
uniforme de la décoration et de l’esthétique des immeubles.
Questions : est-il permis d’installer la parabole sur son balcon ? À qui doit-on
demander l’autorisation pour installer la parabole ? Si la parabole est posée sur le
toit, les frais sont à la charge de la copropriété ?
Solution possible : en matière d’antennes, le règlement communal sur les bâtisses
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71 – sancisce, in riferimento alle antenne, che nelle nuove costruzioni ed in quelle
soggette a ristrutturazione edilizia (i cui atti di assenso siano stati rilasciati dopo
l’entrata in vigore del regolamento stesso) con più di due unità immobiliari, è obbligatoria la posa in opera di un’antenna centralizzata, sia essa terrestre o satellitare,
per ogni tipo di ricezione tale da richiederla. Per esigenze di tutela dell’immagine
urbana, le antenne paraboliche, i pali e tutti gli altri apparati tecnici, devono risultare raggruppati in un’unica zona ed avere colorazione adeguata, atta ad integrarsi
nel contesto ambientale in cui sono installate. Essi devono essere collocati sulla
falda di copertura, senza sporgenza dal perimetro del tetto, sul lato opposto alla
pubblica via, in posizione tale da minimizzare l’impatto visivo. Sono da escludere
installazioni in facciata. Sono vietati i collegamenti tra gli apparecchi riceventi e le
antenne mediante cavi volanti; i cavi devono essere canalizzati nelle pareti interne
o esterne delle costruzioni e la dimensione delle canalizzazioni deve essere tale
da consentire eventuali futuri potenziamenti dell’impianto. L’Amministrazione comunale ha facoltà di richiedere, in ogni momento, per motivi di sicurezza pubblica
e/o di tutela dell’arredo urbano, l’installazione di impianti centralizzati d’antenne
radio-televisive e l’eliminazione delle antenne individuali, senza contrastare il diritto all’informazione. L’installazione di antenne o ripetitori per impianti ricetrasmittenti di qualunque tipo è soggetta alle specifiche disposizioni delle vigenti leggi
o altre norme e regolamenti di settore.
Le più recenti sentenze fanno prevalere il danno estetico e il danno al decoro urbano, rispetto alla libertà di informazione, visto che quest’ultima può essere garantita
anche con diverso tipo di installazione (ad esempio sul tetto).
Le antenne possono essere installate singolarmente od in modo centralizzato. In
entrambi i casi è necessario agire nel rispetto delle regole condominiali e della
sicurezza. E’ consigliabile che l’installazione sia fatta da un tecnico autorizzato
dal condominio, onde evitare danno agli altri impianti e al tetto. Occorre inoltre
evitare i cavi pendenti dal muro.
L’antenna centralizzata e unica per tutti i condòmini va deliberata dell’assemblea.
La spesa è ripartita tra i proprietari.
Per quanto riguarda le antenne singole individuali, la prima verifica da fare è che
il regolamento di condominio non ne vieti l’installazione. Dopo di che, occorre
considerare che tale installazione non deve recare danni e non deve limitare il
libero uso delle parti comuni dell’edificio. L’installazione dell’antenna individuale
sul tetto deve comunque essere autorizzata dall’Amministratore condominiale. Se
in un appartamento non vengono rispettate queste indicazioni, un altro residente
o anche l’Amministratore possono fare causa, portando in ultimo alla rimozione
dell’antenna abusiva, alla riparazione di eventuali danni ai muri, e al pagamento
delle spese legali.
ASSEMBRAMENTO DI MATERIALI, OGGETTI E COPERTURE SUL BALCONE
Identificazione del problema: a volte su terrazzi e balconi si verifica un accumulo
eccessivo di oggetti (materiali di vario genere, reti, materassi, tappeti, grossi contenitori in legno o plastica) o la copertura con teli protettivi che, essendo visibili
dalla strada, possono compromettere il decoro e l’estetica dell’edificio. Inoltre, un
peso eccessivo potrebbe causare anche problemi di stabilità per il balcone.
Domande: Esistono limitazioni all’uso del balcone per il deposito di oggetti? E’
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de Reggio Emilia – art. 71 – établit que, dans les nouvelles constructions et dans les
constructions sujettes à restauration (dont les dossiers d’approbation ont été délivrés
après l’entrée en vigueur du règlement) ayant plus de deux lots de copropriété, il
est obligatoire d’installer une antenne collective, tant terrestre que satellite, pour
tous les types de réception l’exigeant. À des fins de sauvegarde du paysage urbain,
les paraboles, les râteaux et tous les autres dispositifs techniques doivent être
rassemblés à un seul endroit. De plus, leur couleur doit pouvoir s’assimiler au cadre
d’installation. Ces appareils doivent être placés sur le versant du toit en veillant à
ne pas les faire dépasser du périmètre, du côté opposé à la voie publique de façon
à réduire l’impact visuel. La pose en façade n’est pas autorisée. Il est interdit de
raccorder les récepteurs aux antennes à l’aide de câbles volants. Les câbles doivent
être canalisés dans les murs intérieurs ou extérieurs des constructions, et la taille des
canalisations doit pouvoir permettre les éventuelles mises à jour de l’installation.
L’Administration communale a le droit d’exiger, à tout moment, pour des raisons
de sécurité publique et/ou de sauvegarde de l’architecture urbaine, l’installation
d’antennes TV/radio collectives et la suppression des antennes individuelles, sans
pour cela contester le droit à l’information. La pose d’antennes ou de relais pour
émetteurs-récepteurs en tout genre est soumise aux dispositions pertinentes des
lois en vigueur, ainsi qu’aux autres réglementations et aux normes de secteur.
Les derniers jugements attachent plus d’importance au dommage esthétique et au
dommage à la décoration urbaine qu’à la liberté d’information, étant donné que
celle-ci peut aussi être garantie par d’autres types d’installation (par exemple, sur
le toit). Les antennes peuvent être installées de manière individuelle ou collective.
Dans les deux cas, il est indispensable d’agir conformément aux règles de copropriété
et de sécurité. Il est préférable que la pose soit confiée à un technicien autorisé
par la copropriété afin d’éviter tout dégât aux autres systèmes et au toit. Il faut
également éviter de laisser des câbles pendre sur le mur.
L’antenne collective et unique pour tous les copropriétaires doit être une décision à
prendre en assemblée. Les frais sont répartis entre les propriétaires.
En ce qui concerne les antennes individuelles, il faut tout d’abord contrôler que
le règlement de copropriété n’interdit pas leur installation. Puis il est essentiel
de prendre en compte que cette installation ne doit ni abîmer ni limiter le libre
usage des parties communes du bâtiment. Quoi qu’il en soit, la pose de l’antenne
individuelle sur le toit doit être autorisée par le Syndic de copropriété. Si ces
indications ne sont pas respectées dans un appartement, un autre résident ou le
Syndic peuvent l’attaquer en justice et le forcer à enlever l’antenne abusive, à
réparer les éventuels dégâts aux murs et à payer les frais de justice.
ENTASSEMENT DE MATÉRIAUX, D’OBJETS ET DE BÂCHES SUR LE BALCON
Identification du problème : les terrasses et les balcons sont parfois encombrés
d’une quantité excessive d’objets (produits en tout genre, filets, matelas, tapis,
gros récipients en bois ou en plastique), ou ils contiennent des objets protégés par
des bâches visibles depuis la rue et, par conséquent, susceptibles de compromettre
le prestige et l’esthétique du bâtiment. Qui plus est, un poids trop lourd pourrait
aussi diminuer la stabilité du balcon.
Questions : existe-t-il des limitations pour le stock d’objets sur le balcon ? Est-il
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possibile accumulare oggetti sul balcone, anche se visibili dalla strada o da altri
palazzi? Come è possibile sapere se un gruppo di oggetti è eccessivamente pesante
per il balcone?
Orientamento risolutivo: I casi più comuni di oggetti collocati sul terrazzo e di
relative liti riguardano: infissi metallici di chiusura; tende, veneziane o verande;
fioriere; antenne; unità esterne del condizionatore d’aria; armadietti metallici,
caldaie o contatori del gas; sopraelevazioni; nuova ringhiera. Tutti questi oggetti
tendono, quando visibili, ad incidere sul decoro architettonico dell’edificio.
Perché esista danno al decoro la lesione deve essere “apprezzabile” o “appariscente”.. Altro elemento importante è che la cosa posta sul terrazzo possa creare una
diminuzione del valore commerciale dell’edificio. La lesione al decoro, per esistere
come danno deve essere permanente: non lo è ad esempio il fatto di stendere dei
panni sul balcone condominiale (Pretura di Pisa, 3 maggio 1993).
L’azione di tutela del decoro può essere ampliata dal regolamento condominiale contrattuale (quello approvato da tutti i proprietari, al momento dell’acquisto
dell’appartamento); è possibile che tale regolamento vieti, per esempio, le veneziane o gli armadietti sui balconi, o impedisca ogni tipo di modifica nelle linee della
facciata o nelle coperture del tetto (Cassazione, n. 7398/1996).
Il regolamento assembleare non può proibire l’esercizio di un diritto del proprietario, ma può stabilire il modo con cui tale diritto può esercitarsi: ad esempio non
potrà dire “no alle tende sui balconi”, ma potrà definirne le proporzioni, i materiali
e i colori.
Sono vietate dall’articolo 1120 del codice civile le innovazioni che pregiudicano
la statica dell’edificio, e dunque la collocazione di cose eccessivamente pesanti
per i balconi o per i muri dell’edifico. Il peso sopportabile per ogni mq di balcone
dipenderà dalle caratteristiche strutturali e costruttive; informazioni sulla tenuta
strutturale possono essere fornite da un tecnico specializzato, o dalla ditta costruttrice.
Valgono alcuni buoni consigli per evitare le liti: per quanto possibile posizionare gli
oggetti al di sotto della linea di ringhiera in modo che siano poco o nulla visibili dalla
strada; per l’installazione di verande, tende, contatori e armadietti esterni a parete cercare di utilizzare oggetti simili a quelli eventualmente già installati da altri
condomìni; se non si hanno precedenti installazioni, informare altri abitanti o l’amministratore dell’intenzione di mettere oggetti o dispositivi sul balcone e chiedere
consiglio; consultare e rispettare quanto previsto nei regolamenti condominiali.
4.2 OSPITALITA’ E SOVRAFFOLLAMENTO DEGLI APPARTAMENTI
SOVRAFFOLLAMENTO DEGLI APPARTAMENTI E RIPARTO DEI COSTI
Identificazione del problema: Molte persone negli appartamenti del palazzo, per
lungo tempo o in transito continuo, possono generare eccessivo affollamento.
Questo può creare problemi nella suddivisione di alcune spese comuni, basate sul
numero di utilizzatori dichiarati all’Amministratore. Si genera inoltre un transito di
persone sconosciute agli altri abitanti del condominio.
Domande: Quante persone possono abitare in un appartamento? Esiste un minimo
di mq per persona? Quando si ha un ospite di lungo periodo, dopo quanto tempo
occorre considerarlo come un domiciliato vero e proprio, e quindi deve essere preso
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possible d’accumuler des objets sur le balcon, même s’ils sont visibles depuis la rue
ou depuis d’autres bâtiments ? Comment savoir si un groupe d’objets est trop lourd
pour le balcon ?
Solution possible : les cas les plus fréquents d’objets entassés sur la terrasse et
les litiges à cet égard concernent : les châssis métalliques, les stores, les stores
à lamelles ou les vérandas, les jardinières, les antennes, les caissons extérieurs
du climatiseur, les armoires en métal, les chaudières ou les compteurs à gaz, les
surélévations, les nouvelles balustrades. Lorsqu’ils sont visibles, tous ces objets
influencent généralement sur la décoration architecturale du bâtiment.
Pour établir un dommage au prestige, l’atteinte doit être « appréciable » ou
« voyante ». Un autre élément de poids est que l’objet mis sur la terrasse peut
diminuer la valeur commerciale du bâtiment. Pour se transformer en dommage,
l’atteinte à au prestige doit être permanente. Ainsi, étendre le linge sur le balcon
de copropriété n’est pas une atteinte par exemple (Tribunal de Pise, 03 mai 1993).
La sauvegarde du prestige peut être approfondie par le règlement de copropriété
contractuel (le règlement approuvé par l’ensemble des propriétaires à l’achat de
l’appartement). Il est possible que ce règlement interdise, par exemple, les stores
à lamelles ou les armoires sur le balcon ou empêche tout type de modification
aux lignes de la façade ou au toit (Cassation, n°7398/1996). Le règlement de
l’assemblée ne peut pas interdire l’exercice d’un droit au propriétaire, mais il peut
poser les modalités pour exercer ce droit. Par exemple, il ne pourra pas dire « pas
de stores sur les balcons », mais il pourra en définir les proportions, les matériaux
et les couleurs.
L’article 1120 du Code Civil italien interdit les innovations qui portent préjudice à
la statique du bâtiment. Par conséquent, il interdit de mettre des objets trop lourds
pour les balcons ou pour les murs du bâtiment. Le poids supportable par le balcon
au m2 dépendra des caractéristiques structurales et constructives. Les informations
sur la capacité de la structure peuvent être fournies par un technicien expert ou
par l’entrepreneur.
Quelques conseils utiles pour éviter les conflits : mettre au maximum les objets
sous le niveau de la balustrade pour qu’ils soient peu ou pas visibles depuis la
rue ; essayer d’utiliser des objets semblables aux objets déjà installés par d’autres
copropriétaires pour les vérandas, les stores, les compteurs et les armoires murales
extérieures ; informer les autres occupants ou le syndic de l’intention de mettre
des objets ou des appareils sur le balcon et demander des conseils si aucune
installation de ce genre n’a encore été faite ; consulter et respecter les règlements
de copropriété.
4.2 HÉBERGEMENT ET SURPEUPLEMENT DES APPARTEMENTS
SURPEUPLEMENT DES APPARTEMENTS ET RÉPARTITION DES FRAIS
Identification du problème : un surpeuplement excessif peut se manifester si les
appartements sont occupés par un grand nombre de personnes, qu’il s’agisse d’un
phénomène à long terme ou un va-et-vient continu. Ceci peut poser des problèmes
pour la répartition de certaines charges collectives, puisqu’elle se base sur le
nombre d’occupants déclarés au Syndic. Qui plus est, il en résulte un va-et-vient
d’inconnus aux yeux du reste de la copropriété.
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in considerazione per la divisione delle spese condominiali?
Orientamento risolutivo: Esistono limiti di occupazione di un appartamento monostanza (o monolocale) che prevedono un solo abitante fino a mq 28 e 2 soli abitanti
fino a mq 38; nei normali appartamenti deve esistere una superficie di almeno 14 mq
per ciascuno dei primi 4 abitanti, e di 10 mq per gli abitanti successivi. Se questi limiti
non vengono rispettati, si può parlare di sovraffollamento.
In caso di affitto, nell’appartamento dovrebbero abitare stabilmente solo le persone indicate nel contratto, mentre vengono in genere automaticamente inclusi gli
stretti familiari (coniuge e figli), anche in caso di ricongiungimento.
E’ prassi corrente che dopo una permanenza di oltre 15/20 gg. si comunichi all’Amministratore il numero aggiornato degli occupanti l’appartamento, in modo tale da
poter eseguire un corretto riparto delle spese, laddove le stesse vengano calcolate
in base al numero delle persone (in modo particolare l’acqua, ma non solo). In
assenza di comunicazioni dirette, l’Amministratore di condominio raccoglie le indicazioni dei vicini circa il numero degli occupanti reali degli appartamenti, e su tale
base realizza il calcolo dei costi.
Oltre alle questioni del riparto dei costi, la presenza di persone non conosciute e di
volti nuovi all’interno dei condomini può generare preoccupazione tra gli abitanti:
pertanto è sempre bene avvisare gli altri abitanti della presenza di eventuali ospiti
per un tempo prolungato o di nuovi abitanti stabili.
SUB-AFFITTO
Identificazione del problema: In alcuni appartamenti si sub-affittano stanze. In
altri casi si sub-affittano posti-letto. In alcuni appartamenti il sub-affitto di posti
letto assomiglia ad una attività di albergo ad ore. Il transito dei persone sconosciute
nel palazzo, a tutte le ore, è inoltre elevato. Il sub-affitto può inoltre generare
sovraffollamento.
Domande: E’ possibile il sub-affitto? Com’è regolato? Ci sono limiti numerici al subaffitto? Si possono fare più contratti di sub-affitto in uno stesso appartamento? E’
possibile il sub-affitto giornaliero?
Orientamento risolutivo: Il sub-affitto è possibile solo se il contratto principale di
locazione lo prevede; lo stesso vale per il sub-affitto parziale di stanze. Difficilmente i contratti che prevedono il sub-affitto hanno delle particolari limitazioni. Non
esiste un limite minimo o massimo per la durata della permanenza nei locali o nei
posti letto affittati all’interno di una stanza. Diversa cosa è se un affittuario cede in
tutto o in parte l’appartamento ad altri, senza il consenso scritto del proprietario:
questo è un abuso e ci possono essere conseguenze legali che conducono fino allo
sfratto e al pagamento di spese; nei casi più gravi si può incorrere in reati legati
all’ospitalità e permanenza abusiva di persone o favoreggiamento della immigrazione clandestina.
Ancora diverso è il caso in cui l’attività di ospitalità e di cessione di locali e di posti letto
sia fatta senza alcun contratto di sub-affitto: qui si può configurare il reato di esercizio
abusivo di attività economica, ed anche l’infrazione di numerose norme relative sia alle
tasse che alle autorizzazioni e alle licenze di esercizio. Le conseguenze in termini di
oneri da pagare possono essere molto gravi, ed arrivare al pignoramento dell’immobile
e dei beni in esso presenti per far fronte a tali spese.
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Questions : par combien de personnes l’appartement peut-il être occupé ? Existe-til un minimum de personnes par m2 ? Lorsque l’appartement accueille longtemps
un invité, après combien de temps doit-il être considéré comme domicilié à tous
les effets et doit-il être pris en considération pour la répartition des charges de
copropriété ?
Solution possible : il existe des limites d’occupation pour les studios (une seule pièce)
qui établissent un seul occupant jusqu’à 28 m2 et seulement 2 occupants jusqu’à 38
m2. Dans les appartements standards, la surface doit être de 14 m2 minimum pour
chacun des 4 premiers occupants et de 10 m2 pour les occupants supplémentaires.
Si ces limites ne sont pas respectées, on peut parler de surpeuplement.
En cas de location, seules les personnes mentionnées dans le contrat devraient
occuper l’appartement de manière stable. Cependant, les membres de la famille
proche (conjoint et enfants) sont, en général, inclus automatiquement dans le
contrat, y compris en cas de regroupement familial.
La marche à suivre est de communiquer au Syndic le nouveau nombre d’occupants
lorsque l’invité reste pendant plus de 15/20 jours dans l’appartement. Ainsi, les
charges peuvent être correctement réparties, lorsqu’elles sont calculées en fonction
du nombre des occupants (notamment l’eau, mais pas seulement). À défaut de
communication directe, le Syndic de copropriété interroge les voisins sur le nombre
d’occupants réels des appartements, et il se base sur ces informations pour calculer
la répartition des frais. Outre la répartition des charges, la présence d’inconnus
et de visages nouveaux à l’intérieur des copropriétés peut préoccuper les autres
occupants. Par conséquent, il est recommandé de signaler au reste de la copropriété
la présence de tout invité à long terme ou de nouveaux occupants stables.
SOUS-LOCATION
Identification du problème : des pièces sont sous-louées dans certains appartements.
Dans d’autres cas, des lits sont sous-loués. Dans certains appartements, la souslocation de lits s’apparente à une location de chambres d’hôtel à l’heure. De plus,
une grande quantité de personnes inconnues accèdent aux bâtiments à toutes les
heures. La sous-location peut aussi créer un surpeuplement.
Questions : la sous-location est-elle possible ? Comment est-elle réglementée ?
Existe-t-il une limite au nombre de sous-locations ? Est-il possible de faire plusieurs
contrats de sous-location dans le même appartement ? La sous-location journalière
est-elle possible ?
Solution possible : la sous-location n’est possible que si le contrat de bail principal
le prévoit. Il en va de même pour la sous-location partielle de pièces. Il est peu
probable que les contrats envisageant la sous-location contiennent des limitations
spécifiques. Il n’existe pas un minimum ou un maximum pour la durée de séjour dans
les pièces ou pour le nombre de lits loués dans une pièce. Mais il en va autrement
si le locataire cède, en tout ou partie, l’appartement à des tiers sans l’approbation
écrite du propriétaire. Dans ce cas, il s’agit d’un abus. Il peut en découler des
conséquences légales, soit l’expulsion et le paiement des frais. Dans les cas les plus
graves, le locataire peut être accusé soit d’infractions pénales liées à l’hébergement
et au séjour abusif de personnes, soit d’aide à l’immigration clandestine.
Un autre cas est lorsque l’hébergement et la cession de pièces ou de lits se font
sans aucun contrat de sous-location. Le locataire peut alors être poursuivi pour
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DENUNCIA DI PERSONE OSPITATE
Identificazione del problema: Talvolta vengono ospitate persone, anche per lunghi
periodi. Queste persone sono ospiti, non facendo parte del nucleo familiare, non
avendo residenza nel luogo o non risultando nel contratto di affitto.
Domande: Occorre dichiarare alle Autorità le persone ospitate? Dopo quanto tempo
gli ospiti devono essere dichiarati all’Autorità? La eventuale denuncia riguarda sia
italiani che stranieri ospitati?
Orientamento risolutivo: La legge italiana prevede che sia possibile identificare
tutte le persone che sostano per più di 2 giorni in qualsiasi appartamento. Ogni persona che non fa parte del nucleo familiare, che non ha la residenza nel luogo o che
non risulta nel contratto di affitto, non può, soprattutto se ospite di lungo periodo,
passare inosservata. La denuncia di cessione fabbricato (nota anche come “denuncia antiterrorismo”) è una pratica amministrativa la cui responsabilità cade principalmente sul proprietario. Lo stesso, quando affitta o vende o cede a qualcuno un
immobile, è obbligato a fare la denuncia in Questura entro 48 ore dalla cessione.
Questa denuncia vale allo stesso modo per ospiti di nazionalità italiana o straniera.
Se invece un affittuario ospita una persona per oltre 48 ore, dovrebbe comunicarlo
immediatamente al proprietario, che poi farà denuncia all’autorità. Nel caso poi
che le persone ospitate siano cittadini extra-UE irregolari in quanto a permesso di
soggiorno, il proprietario rischia forti sanzioni ed anche la confisca dell’immobile
(nel caso vi sia elevato guadagno in denaro). Tali prescrizioni sono contenute nella normativa antimafia (per gli italiani e i cittadini comunitari) e nel Testo Unico
sull’Immigrazione (per i cittadini extra-comunitari).
4.3 SPESE E PAGAMENTI
MANCATO PAGAMENTO DI SPESE COMUNI E DI UTENZE CONDOMINIALI
Identificazione del problema: Il mancato pagamento delle spese condominiali da
parte di un condòmino comporta che tutti gli altri condòmini si trovino a pagare
anche tale quota, con evidente aggravio dei propri costi.
Domande: Quali sono gli strumenti per ottenere il pagamento delle spese condominiali? Se l’inquilino non paga, deve pagare il proprietario? E se nemmeno il proprietario paga?
Orientamento risolutivo: L’Amministratore condominiale, se previsto dal Regolamento Contrattuale, può sospendere all’occupante in debito l’utilizzazione di quei
servizi comuni che possono essere separati nel loro godimento. Se è l’affittuario a
non pagare le spese di condominio, queste devono essere saldate dal proprietario:
lui ne è il responsabile ultimo. Se il debito dell’inquilino verso il condominio supera
il valore di 2 mesi di affitto, è possibile richiedere lo sfratto per ragioni di morosità.
Se invece è il proprietario a non pagare le spese, l’Amministratore condominiale
ha la possibilità di effettuare un Decreto Ingiuntivo, immediatamente esecutivo;
ottenuto questo, se il debito non viene saldato l’Amministratore può procedere con
il pignoramento mobiliare o immobiliare; questo tuttavia comporta spese ingenti
62
exercice abusif d’une activité économique et pour violation d’une multitude de
règles relatives aux impôts, aux autorisations et aux permis d’exploitation. Les
conséquences en termes de frais à payer peuvent être très graves et aboutir à la
saisie du bien immobilier et des objets contenus pour faire face à ces frais.
DÉCLARATION DES PERSONNES HÉBERGÉES
Identification du problème : il est parfois possible que des personnes soient
hébergées pendant un certain temps. Ces individus sont des invités qui ne font pas
partie du noyau familial, qui ne sont pas résidents ou qui ne figurent pas dans le
contrat de bail.
Questions : faut-il déclarer aux Autorités les personnes hébergées ? Après combien
de temps les invités doivent-ils être déclarés aux Autorités ? Cette déclaration
éventuelle concerne-t-elle aussi bien les Italiens que les étrangers hébergés ?
Solution possible : selon la loi italienne, il doit être possible d’identifier quiconque
séjourne pendant plus de 2 jours dans un appartement. Les personnes ne faisant
pas partie du noyau familial, n’étant pas des résidents ou ne figurant pas dans
le contrat de bail, ne peuvent pas passer inaperçues, surtout en cas de séjour
longue durée. La déclaration de cession de bien immobilier (connue aussi sous
l’appellation « déclaration antiterroriste ») est une mesure administrative, dont
la responsabilité repose principalement sur le propriétaire. En cas de location, de
vente ou de cession d’un bien immobilier quelconque, il est tenu de le déclarer
à la préfecture dans les 48 heures suivant la cession. Cette déclaration doit
être faite pour les invités de nationalité italienne et étrangère. Si le locataire
héberge une personne pour une durée supérieure à 48 heures, il devrait en
informer sans délai le propriétaire, qui se chargera ensuite de le déclarer aux
autorités. Si les personnes hébergées sont des citoyens hors-UE en situation
irrégulière (permis de séjour), le propriétaire encourt des sanctions graves, voire
même la saisie du bien immobilier (en cas d’importants gains pécuniaires). Ces
prescriptions figurent dans la loi anti-mafia (pour les Italiens et pour les citoyens
européens) et dans le Texte Unique sur l’Immigration (pour les citoyens hors-UE).
4.3 CHARGES ET PAIEMENTS
NON-PAIEMENT DES CHARGES ET DES SERVICES COLLECTIFS
Identification du problème : si un copropriétaire ne paie pas les charges de
copropriété, tous les autres copropriétaires se retrouvent forcés de payer aussi sa
part et de supporter des charges supérieures à la normale.
Questions : quels sont les outils utiles pour obtenir le paiement des charges de
copropriété ? Si le locataire ne paie pas, le propriétaire doit-il payer ? Et si le
propriétaire ne paie pas ?
Solution possible : si le règlement contractuel le prévoit, le Syndic de copropriété
peut interrompre le droit de l’occupant débiteur à l’utilisation des services collectifs
à usage séparé. Si le locataire ne paie pas les charges de copropriété, le propriétaire
en est redevable : il reste le dernier responsable. Si la dette du locataire envers la
copropriété dépasse 2 mois de loyer, il est possible de demander l’expulsion pour
retards de paiement. Si par contre le propriétaire ne paie pas les charges, le Syndic
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(inizialmente a carico del condominio) e tempi lunghi. Il credito del condominio
verso un proprietario è chirografario (cioè non assistito da garanzia e non prioritario) ed avranno la precedenza altri creditori (es. banche) e vi è dunque il rischio
che il condominio non percepisca nulla. Tuttavia, la minaccia di perdere l’immobile
e la richiesta di rientro del mutuo da parte della banca quasi sempre “spingono” il
condòmino a saldare il debito, per cui tale azione spesso è efficace.
DIVISIONE DEI COSTI DI ACQUA POTABILE “PER TESTE”
Identificazione del problema: Il conteggio dei costi dell’acqua a “teste” (a persona) tiene conto dei residenti ufficiali e dichiarati, ma non degli ospiti non dichiarati
e di lungo periodo, non del turn over continuo di persone che in alcuni appartamenti
si vanno ad aggiungere ai residenti ufficiali. In situazioni di questo tipo, il risultato
è un aumento del consumo d’acqua che viene utilizzata da molte più persone di
quelle che effettivamente pagano. Il maggior costo ricade, alla fine, sui soli abitanti
dichiarati e paganti.
Domande: Se ci sono degli ospiti fissi o di lungo periodo, dopo quanto tempo occorre
inserirli per il conteggio del consumo dell’acqua? C’è la possibilità di inserire contatori singoli per il consumo dell’acqua? Che problemi possono sorgere?
Orientamento risolutivo: Se il criterio utilizzato per la ripartizione delle spese di acqua
potabile è quello del numero di persone, certamente la presenza di ospiti di lungo periodo (oltre i 15-20 giorni) va dichiarata all’Amministratore condominiale.
In ogni caso l’Amministratore potrà ottenere informazioni al riguardo anche dagli
altri abitanti del condominio, e procedere alla corretta divisione delle spese. Se il
condominio nasce con un impianto a contatore centralizzato, per poter modificare
il criterio di spese (persone-consumi) o per modificare l’impianto nel senso di autorizzare il singolo condòmino a staccarsi, occorre la totalità dei consensi. E’ invece
sufficiente il consenso della maggioranza dei condòmini, od anche solo dell’Amministratore, per installare contatori di lettura individuali.
Ottenuta tale autorizzazione, occorrerà affrontare da parte dei proprietari il costo dell’installazione di contatori individuali; dovranno poi essere fatte le letture
periodiche dei singoli contatori, per verificare il consumo effettivo di acqua, indipendentemente dal numero di occupanti. Quando non si permette ai rilevatori di
entrare in casa, e quando gli occupanti non comunicano la lettura del contatore
all’Amministratore, verrà calcolato e addebitato un consumo presunto che potrà
tenere conto del numero di effettivi abitanti nell’appartamento.
4.4 RISPETTO DELLA QUIETE
RUMORI, CONFUSIONE E VOCIO
Identificazione del problema: Talvolta un vicino compie azioni rumorose, ripetutamente, anche in orari notturni o per lungo tempo. Non vengono rispettati gli orari
tipici del riposo. Talvolta si hanno problemi di musica ad alto volume, o di altri
rumori di vario tipo dovuti ai fatti più diversi (spostamento di brande e letti, lavoro
notturno nelle abitazioni, calpestio con suole in legno o tacchi in metallo, realizzazione di feste domestiche, ecc).
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de copropriété peut demander une injonction de payer immédiatement exécutoire.
Si la dette n’est pas éteinte, le Syndic peut procéder à la saisie des biens mobiliers
ou immobiliers. Toutefois, cette procédure comprend des frais considérables (à la
charge de la copropriété au début) et des délais assez longs. La créance de la
copropriété à l’encontre d’un propriétaire est chirographaire (c.-à-d. non assortie
d’une sûreté et non prioritaire). Dès lors, les autres créanciers (par ex. banques)
auront la priorité. La copropriété risque donc de ne rien percevoir. Cependant, la
menace de perdre le bien immobilier et la demande de remboursement du prêt de
la part de la banque « incitent » presque toujours le copropriétaire à éteindre la
dette. Par conséquent, cette mesure donne souvent de bons résultats.
RÉPARTITION DES CHARGES « PAR TÊTE » POUR L’EAU POTABLE
Identification du problème : les coûts de l’eau par « tête » (soit par personne)
sont calculés en fonction des résidents officiels et déclarés, mais pas en fonction
des invités non déclarés et de ceux de longue durée, ni en fonction du va-etvient permanent des personnes qui s’ajoutent aux résidents officiels dans certains
appartements. Ces situations entraînent une hausse de la consommation d’eau, car
le service est utilisé par un nombre d’individus supérieur aux payeurs effectifs. La
majoration finit par retomber sur les occupants déclarés et payants.
Questions : en cas d’invités fixes ou longue durée, après combien de temps faut-il
les intégrer pour le calcul de la consommation d’eau ? Est-il possible de monter des
compteurs individuels pour la consommation d’eau ? Quels genres de problèmes peut
causer cette situation ?
Solution possible : si la répartition des charges pour l’eau potable se base sur le
nombre de personnes, il est évident que les invités longue durée (plus de 15/20 jours)
doivent être signalés au Syndic de copropriété. Dans tous les cas, le Syndic pourra
aussi recueillir des renseignements auprès des autres occupants de la copropriété
et rectifier la répartition des charges. Dans le cas où la copropriété dispose d’un
compteur collectif, tous les copropriétaires doivent approuver la modification du
critère de répartition (personnes/consommations) ou la modification du système pour
permettre l’isolement d’un copropriétaire. Par contre, l’approbation de la majorité
des copropriétaires, voire même du Syndic uniquement, suffit pour l’installation
de compteurs individuels. Une fois cette autorisation obtenue, les propriétaires
devront régler les frais d’installation des compteurs individuels. Chaque compteur
devra ensuite être relevé de façon régulière pour vérifier la consommation d’eau
effective, indépendamment du nombre d’occupants. Lorsque les occupants ne
permettent pas aux releveurs d’entrer dans la maison ou ne communiquent pas le
relevé du compteur au Syndic, la consommation sera estimée et facturée. Cette
estimation pourra tenir compte du nombre d’occupants effectifs de l’appartement.
4.4 RESPECT DE LA TRANQUILLITÉ
BRUITS, VACARME ET BROUHAHA
Identification du problème : il est possible qu’un voisin exécute un travail bruyant
à plusieurs reprises, y compris de nuit ou pendant longtemps. Les heures de repos
standards ne sont pas respectées. Les problèmes peuvent se manifester si la musique
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Domande: Cosa si può fare quando i rumori provocati da alcuni condòmini disturbano
la quiete di altri abitanti? Come si può stabilire se il volume della musica o della televisione, o delle voci è troppo alto? Ci sono limiti alle feste domestiche?
Orientamento risolutivo: I regolamenti di condominio prevedono in genere orari da
rispettare negli appartamenti per tenere sotto controllo le rumorosità di qualunque
genere. Non vi sono particolari limitazioni alle feste domestiche, fatto però salvo
il rispetto della quiete altrui, e lo svolgimento di attività che non siano vietate da
leggi nazionali e altre normative locali.
I condòmini disturbati possono chiamare direttamente le forze dell’ordine, per fare
cessare immediatamente la confusione. In caso di disturbo continuato nel tempo,
oltre a richiami scritti dell’Amministratore di condominio, è possibile citare in giudizio i trasgressori. E’ possibile contattare ARPA (Agenzia Regionale per la Protezione Ambientale) per la misura dei decibel raggiunti dai rumori; il suo intervento
può essere richiesto sia dal singolo cittadino che da un giudice; ARPA provvederà
a effettuare i rilievi ed i controlli di merito; se risultano superati i limiti previsti
dalla legge, verrà imposto di adeguarsi ai valori limite di rumore previsti dalla legge; sempre i tecnici ARPA verificheranno in seguito se è avvenuto il risanamento
e, nel caso in cui accertino la continuazione dell’attività rumorosa, è prevista una
sanzione amministrativa fino a 10.329 € (art.10 L.Q. 447/95); può essere inoltrata
informativa di reato all’Autorità Giudiziaria competente (giudice unico - art. 650
del Codice Penale) per inosservanza di un provvedimento dell’autorità. Il singolo
cittadino può rivolgersi al Giudice di Pace (art.7 C.P.C.) per ottenere il rispetto
dell’art.844 del Codice Civile che, regolando i rapporti di vicinato, vieta le immissioni, le esalazioni, i rumori e gli scuotimenti che superano la “normale tollerabilità”; non è necessaria l’assistenza di un legale e per questa materia il Giudice di
Pace è competente qualsiasi sia il valore della controversia; il Giudice potrà inibire
immediatamente l’attività rumorosa, oppure imporre, se tecnicamente possibile,
determinati accorgimenti tecnici che riducano il fastidio provocato; il trasgressore
potrà essere condannato al risarcimento dei danni nei confronti di coloro che hanno
dovuto subire il fastidio provocato dal rumore. Nei confronti di chi provoca rumore
può anche essere intentata una causa penale sulla base dell’art.659 del Codice
Penale: il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone (ad esempio a causa
di schiamazzi notturni provenienti dai frequentatori di un locale, o dall’abuso di
strumenti sonori o di segnalazioni acustiche); l’art.659 C.P. è disposto a tutela della
quiete pubblica e privata e colui che viene riconosciuto colpevole di reato è sottoposto ad una serie di “spiacevoli” conseguenze. L’azione penale inizia con un atto
di denuncia-querela presentato alla Polizia Giudiziaria (ad es. Carabinieri, Polizia)
che lo trasmette immediatamente alla Pretura (competente in base all’art.7 c.p.p.)
perché proceda agli accertamenti volti a verificare la sussistenza del reato.
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est écoutée à plein volume ou que d’autres types de bruits sont émis (déplacement
de lits de camps et de lits, travail nocturne dans les logements, semelles en bois ou
talons en métal, fêtes domestiques, etc.).
Questions : quelles sont les mesures à prendre lorsque les bruits provoqués par
certains copropriétaires perturbent la tranquillité des autres occupants ? Comment
peut-on établir que le volume de la chaîne Hifi, de la télévision ou des voix est trop
fort ? Existe-t-il des limites aux fêtes domestiques ?
Solution possible : en général, les règlements de copropriété établissent des horaires
à respecter dans les appartements pour maîtriser les bruits. Les fêtes domestiques
ne sont soumises à aucune limitation particulière, si ce n’est le respect de la
tranquillité d’autrui et l’interdiction des activités contraires aux lois nationales et
aux autres règles locales. Les copropriétaires dérangés peuvent faire directement
appel aux forces de l’ordre pour mettre immédiatement un terme au vacarme.
En cas de dérangement permanent à long terme, les transgresseurs peuvent, non
seulement recevoir des rappels écrits par le Syndic de copropriété, mais aussi être
traduits en justice. Il est possible de contacter l’ARPA (Agenzia Regionale per la
Protezione Ambientale – Agence régionale pour la protection environnementale)
pour mesurer le niveau sonore des bruits en décibels. Son intervention peut être
demandée par le résident ou par un juge. L’ARPA se chargera de faire des relevés
et des contrôles. Si les limites légales ne sont pas respectées, des mesures seront
prises pour forcer le transgresseur à observer les valeurs limites sonores prévues par
la loi. Les techniciens ARPA s’occuperont ensuite de contrôler que l’assainissement
a bien été mis en œuvre. Dans le cas où ils constatent que les bruits sont encore
présents, une sanction administrative, pouvant aller jusqu’à 10 329 € (art. 10 loicadre italienne n° 447/95), est prévue. Une dénonciation d’infraction pénale peut
être transmise à l’autorité judiciaire compétente (juge unique – art. 650 du Code
pénal italien) pour violation d’une mesure judiciaire. Chaque habitant a le droit
de recourir au Juge de Paix (art. 7 C.P.C. italien) pour faire respecter l’art. 844
du Code civil italien relatif aux relations de voisinage. Il interdit le brouhaha, les
émanations, les bruits et le vacarme supérieurs au « seuil normal de tolérance ».
Le recours à l’avocat n’est pas nécessaire, et le Juge de Paix est compétent pour
cette question, quelle que soit la valeur du litige. Le Juge pourra interdire sans
délai l’activité bruyante ou imposer, dans la mesure du possible, des mesures
techniques précises pour réduire la gêne. Le transgresseur pourra être condamné
à payer des dommages et intérêts aux personnes gênées par les bruits. Un procès
pénal peut être intenté contre les fauteurs de bruit, en vertu de l’art. 659 du Code
pénal italien : la gêne des opérations et du repos des personnes (par exemple,
à cause du tapage nocturne provoqué par les habitués d’un bar, par l’utilisation
excessive d’instruments sonores ou de signaux acoustiques). L’article 659 du
C.P. italien protège la tranquillité publique et privée. Toute personne reconnue
coupable d’une infraction pénale va à l’encontre d’une série de conséquences
« désagréables ». La poursuite en justice commence par le dépôt de la plainte à
la Police Judiciaire (par ex. carabinieri, police), qui la transmet immédiatement
au Tribunal d’arrondissement (compétent aux termes de l’art. 7 du c.p.p. italien)
afin de lui permettre de contrôler l’existence effective de l’infraction pénale.
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4.5 PULIZIA E MANUTENZIONI
OLIO USATO E RIFIUTI ALIMENTARI NEGLI SCARICHI
Identificazione del problema: L’olio fritto bollente utilizzato cucinando, e i residui di cucina gettati nello scarico del lavandino, possono creare intasamenti nelle
tubature o danneggiamenti delle stesse. Questo può rendere necessaria una pulizia
e manutenzione più frequente delle tubature, con costi a carico dell’intero condominio.
Domande: E’ possibile che lo scarico frequente di olio caldo nel lavello intasi le
tubature di un intero condominio? Nel caso, è possibile accertare la responsabilità,
e assegnare i relativi costi di ripristino? Come è possibile eliminare l’olio usato in
cucina senza causare danni?
Orientamento risolutivo: L’olio va smaltito senza versarlo nel lavandino: intasa
infatti le tubature e causa problemi anche ai depuratori più sofisticati. Inoltre l’olio
di frittura è inquinante per l’ambiente. Il miglior modo per smaltire l’olio usato di
cucina è lasciarlo raffreddare, versarlo in un contenitore e portarlo periodicamente
presso le stazioni ecologiche o eco-centri, dove esistono appositi contenitori per la
raccolta differenziata; l’olio vegetale può infatti essere riciclato per creare sapone
e altri prodotti. In mancanza di smaltimento differenziato, è possibile lo smaltimento dell’olio in quantità modeste nella spazzatura generica, anche con l’aiuto
di carta domestica assorbente. In caso di danneggiamento o intasamento delle tubatura, con necessità di intervento del tecnico, la spesa è imputabile all’inquilino
che ha causato il danno; l’accertamento della responsabilità è possibile tramite la
supervisione e dichiarazione del tecnico chiamato a risolvere il guasto. Se invece il
danno non è chiaramente riconducibile ad un singolo occupante, l’Amministratore
ha l’obbligo di addebitare le spese di ripristino all’intero condominio.
PATTUME CHE COLA
Identificazione del problema: A volte gli spazi comuni dei condomini (pianerottoli,
ascensori e scale) non presentano uno stato di pulizia ed igiene adeguato. La presenza di sporcizia di vario genere (tracce di pattumi colanti, rifiuti abbandonati,
ecc) non solo lede il decoro interno degli stabili, ma può comportare anche un
pericolo dal punto di vista igienico-sanitario e di incolumità fisica delle persone (es.
chiazze scivolose sulle scale).
Domande: Gli occupanti sono tenuti a rispettare gli ambienti comuni e a mantenerli
puliti ed in ordine? Questo vale anche quando le pulizie del condominio sono affidate a un incaricato o a una ditta esterna? A chi vanno i costi delle eventuali pulizie
straordinarie?
Orientamento risolutivo: Gli abitanti di un edificio debbono sempre tenere in
ordine gli spazi comuni, anche quando tale manutenzione periodica è affidata ad
imprese esterne di pulizie. E’opportuno utilizzare gli appositi cestini per gettare i
rifiuti (cartacce, sigarette) e in mancanza di cestini tali rifiuti non vanno comunque
gettati a terra. E’ poi consigliabile verificare la tenuta dei sacchi di immondizia
prima di uscire dall’appartamento, in modo da evitare gocciolamenti spesso maleodoranti o scivolosi sui pianerottoli, nell’ascensore, nelle scale del palazzo; in caso
di perdita di liquidi, occorre provvedere immediatamente alla pulizia di quanto
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4.5 NETTOYAGE ET ENTRETIEN
HUILE USAGÉE ET DÉCHETS ALIMENTAIRES DANS LES CONDUITS D’ÉVACUATION
Identification du problème : une fois jetés dans l’évier, l’huile alimentaire bouillante
et les déchets de cuisine peuvent boucher les conduits ou les endommager. Ceci
peut augmenter la fréquence de nettoyage et d’entretien des conduits à la charge
de l’ensemble de la copropriété.
Questions : est-il possible que l’évacuation fréquente d’huile bouillante par le siphon
bouche les conduits de l’ensemble de la copropriété ? Dans ce cas, est-il possible
de vérifier la responsabilité et d’attribuer aux coupables les frais de réparation ?
Comment peut-on éliminer l’huile alimentaire sans rien endommager ?
Solution possible : l’évacuation de l’huile ne se fait par le siphon de l’évier. Elle
boucherait les conduits et endommagerait même les épurateurs les plus sophistiqués.
De plus, l’huile de friture pollue l’environnement. La meilleure façon d’éliminer
l’huile alimentaire usagée est de la laisser refroidir, puis de la verser dans un
récipient et de l’amener régulièrement aux décharges écologiques ou écocentres,
où se trouvent des conteneurs spéciaux pour le tri sélectif. En effet, l’huile végétale
peut être recyclée pour fabriquer des savons et autres produits. À défaut de tri
sélectif, l’huile peut être éliminée en petites quantités dans la poubelle normale, y
compris au moyen de papier absorbant. En cas de conduits endommagés ou bouchés
nécessitant une intervention technique, les frais sont à la charge du locataire
responsable des dégâts. La responsabilité peut être établie à la suite du contrôle
et de la déclaration du technicien appelé à résoudre le problème. Si par contre les
dégâts ne sont pas clairement attribuables à un seul occupant, le Syndic est tenu de
faire payer les frais de réparation à la totalité de la copropriété.
POUBELLE QUI COULE
Identification du problème : les espaces communs des copropriétés (paliers,
ascenseurs et escaliers) peuvent parfois ne pas présenter une propreté et une hygiène
adéquates. Non seulement les saletés en tout genre (traces de poubelles coulantes,
ordures abandonnées) compromettent le prestige intérieur des immeubles, mais elles
peuvent aussi représenter un danger sur le plan hygiénique/sanitaire et au niveau de
l’intégrité physique des personnes (par ex. taches glissantes sur les escaliers).
Questions : les occupants doivent-ils respecter les espaces communs et les garder
propres et en ordre ? Cette règle est-elle aussi valable lorsque le nettoyage de la
copropriété est confié à une personne ou à une société extérieure ? Le cas échéant,
qui doit payer les nettoyages extraordinaires ?
Solution possible : les occupants d’un bâtiment doivent toujours garder les espaces
communs en ordre, même lorsque l’entretien périodique est confié à des entreprises
extérieures de nettoyage. Il convient de jeter les déchets (papiers, mégots) dans les
poubelles prévues à cet effet. À défaut de poubelles, ces déchets ne doivent jamais
être jetés par terre. Il est également recommandé de s’assurer de l’étanchéité des
sacs-poubelles avant de sortir de l’appartement pour éviter de perdre des substances
souvent malodorantes et glissantes sur les paliers, dans l’ascenseur et dans les
escaliers de l’immeuble. En cas de fuite liquide, nettoyer immédiatement. Si la
saleté est l’œuvre d’un seul occupant, le Syndic de copropriété pourra lui facturer
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sporcato. Se la sporcizia è riconducibile ad un singolo occupante, l’Amministratore
condominiale potrà addebitare direttamente a lui la spesa per la pulizia straordinaria, ogni volta che il fatto si ripete.
OGGETTI, ROTTAMI E RIFIUTI ABBANDONATI IN AREA PRIVATA
Identificazione del problema: Si verificano casi di abbandono di rottami di edilizia,
masserizie e oggetti dismessi all’interno di aree condominiali comuni esterne, quali
cortili, zone di sosta, aiuole.
Domande: Come fare per rimuovere i materiali? Chi occorre avvisare? Chi paga gli
eventuali costi?
Orientamento risolutivo: In caso di rifiuti abbandonati in area condominiale occorre attivare l’Amministratore, che provvederà a richiedere un intervento di rimozione a imprese specializzate o ad Enìa a Reggio Emilia, per il successivo trasferimento
in discarica. Una soluzione meno costosa è ingaggiare e pagare una ditta privata
perchè porti il materiale sulla pubblica via, previo accordo con Enìa che poi passerà
a raccogliere il materiale. Enìa, società a partecipazione pubblica incaricata della
raccolta e smaltimento dei rifiuti, non effettua i propri servizi dentro le aree di
proprietà privata.
Questo tipo di attività ha un costo, che va ripartito tra tutti i condòmini. Se tuttavia
viene individuato il responsabile dello scarico abusivo di materiale, il costo dell’intervento di rimozione potrà essere imputato a lui soltanto.
UTILIZZO DEGLI ASCENSORI, USURA E COSTI
Identificazione del problema: Un errato ed eccessivo utilizzo dell’ascensore comporta una maggiore usura ed un aumento della possibilità di rottura dell’impianto e,
di conseguenza, una crescita delle spese di manutenzione e riparazione sostenute
dal condominio.
Domande: Le spese per la riparazione dell’ascensore sono sempre a carico dell’intero condominio? Anche quando la rottura è dovuta ad un uso non corretto o eccessivo del mezzo da parte di alcuni? Come è possibile stabilire la responsabilità
nel cattivo utilizzo? Come è possibile ripartire le spese in base all’uso effettivo? E’
possibile riservare l’uso dell’ascensore ai soli residenti?
Orientamento risolutivo: Spesso la suddivisione delle spese di ascensore è data
combinando il piano a cui si trova un appartamento e il numero dei suoi occupanti
effettivi. L’Amministratore potrà raccogliere informazioni per accertare l’esatto
numero di persone che abitano realmente nei diversi appartamenti, ed utilizzare
tali informazioni per ripartire le spese. In genere, le spese di manutenzione ordinaria dell’ascensore (canone manutenzione, piccoli interventi, blocco impianto, verifiche periodiche, forza motrice-elettricità) sono a carico di chi vive nell’immobile,
sia esso proprietario o inquilino. Solo se vi è evidenza che un danno all’ascensore è
stato causato da una particolare persona, sarà possibile imputare la spesa di riparazione ad un solo appartamento. Se il danno è causato da un ospite, il costo verrà imputato all’appartamento ospitante. E’ inoltre possibile limitare l’uso dell’ascensore
ai soli abitanti del condominio installando, ad esempio, un dispositivo con chiave
(serratura esterna, oppure blocco dell’avvio) e fornendo la chiave ai soli abitanti
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directement les coûts du nettoyage extraordinaire, chaque fois que nécessaire.
OBJETS, FERRAILLE ET ORDURES ABANDONNÉS DANS L’ESPACE PRIVÉ
Identification du problème : des déchets de chantier, des meubles et des objets
inutilisés sont abandonnés dans les espaces collectifs extérieurs, comme les cours,
les aires de stationnement et les parterres.
Questions : comment s’y prendre pour enlever les matériaux ? Qui informer ? Qui paie
les frais éventuels ?
Solution possible : en cas de déchets abandonnés dans l’espace collectif, il faut en
informer le Syndic, qui se chargera de demander une opération de ramassage aux
entreprises spécialisées ou à Enìa (à Reggio Emilia) en vue de leur mise en décharge.
Une autre solution moins onéreuse est de faire appel aux services d’une société
privée afin de faire amener les matériaux sur la voie publique, après avoir averti
Enìa qui procédera ensuite au ramassage. Enìa, société à participation publique
chargée du ramassage et de l’évacuation des déchets, n’intervient pas dans les
espaces privés. Ce genre d’activité a un coût qui doit être réparti entre tous les
copropriétaires. Si par contre le responsable de l’abandon abusif des matériaux est
identifié, les frais de l’intervention pourront lui être totalement facturés.
UTILISATION DES ASCENSEURS, USURE ET FRAIS
Identification du problème : une utilisation mauvaise et excessive de l’ascenseur
comporte une usure plus importante, une plus grande probabilité de pannes et, par
conséquent, une hausse des frais de maintenance et de réparation pour la copropriété.
Questions : les frais de réparation de l’ascenseur sont-ils toujours à la charge de
l’ensemble de la copropriété ? Même lorsque la panne est due à une utilisation
incorrecte et excessive par certaines personnes ? Comment est-il possible d’établir
la responsabilité en cas de mauvais usage ? Comment est-il possible de répartir les
frais en fonction de l’utilisation effective ? Est-il possible de réserver l’utilisation
de l’ascenseur aux résidents uniquement ?
Solution possible : les frais d’ascenseur sont répartis selon l’étage de l’appartement
et selon le nombre de ses occupants effectifs. Le Syndic pourra se renseigner pour
vérifier le nombre exact des occupants effectifs dans les différents appartements et
répartir les frais en fonction de ces informations. En général, les frais de maintenance
ordinaire pour l’ascenseur (redevance maintenance, petites interventions, arrêt du
système, contrôles périodiques, moteur, électricité) sont à la charge des habitants
de l’immeuble, tant les propriétaires que les locataires. Ce n’est que dans le cas
où il existe la preuve de la responsabilité d’une personne en particulier que les
frais de réparation pourront être attribués à un seul appartement. Si les dégâts
sont provoqués par un invité, les frais seront à la charge de l’appartement hôte.
Il est également possible de limiter l’utilisation de l’ascenseur aux habitants de la
copropriété en installant, par exemple, un dispositif à clé (serrure extérieure ou
verrouillage) et en ne donnant la clé qu’aux habitants officiels du bâtiment.
Pour diminuer les frais de maintenance de l’ascenseur, il convient de respecter la
quantité maximale de personnes, ainsi que le poids maximum autorisé. De plus, en
cas d’ascenseurs multiples, n’en appeler qu’un seul pour réduire la consommation
d’électricité.
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ufficiali dell’edificio.
Per ridurre i costi di manutenzione dell’ascensore, è opportuno rispettare il numero
massimo di persone e di peso ammessi, nonché in presenza di più ascensori è utile
chiamarne uno solo, risparmiando in questo caso energia elettrica.
Si ricorda inoltre che l’uso dell’ascensore è permesso ai minori di 14 anni solo se
accompagnati da un adulto.
4.6 SPAZI COMUNI
OCCUPAZIONE DI SPAZI COMUNI
Identificazione del problema: A volte gli spazi comuni dei condomini vengono indebitamente occupati da oggetti di vario tipo (biciclette, motorini, mobili, materassi,
carrozzine e passeggini, ma anche rifiuti e materiale di scarico) che ne impedendiscono l’uso previsto, creano talvolta problemi di passaggio alle persone, ledono il
decoro dello stabile.
Domande: Cosa fare se alcuni condomini occupano con propri oggetti gli spazi comuni? E’ possibile rimuovere tali oggetti? Chi ne paga i costi?
Orientamento risolutivo: I regolamenti condominiali disciplinano l’uso degli spazi
comuni. In caso di occupazione impropria di tali spazi comuni, l’Amministratore invia inizialmente lettere di sollecito mirate, se si è a conoscenza di chi ha infranto il
regolamento. Le lettere sono invece generalizzate e rivolte “a tutti gli abitanti” se
non si sono individuati con precisione i responsabili. Viene quindi concesso un tempo
e indicata una data limite per rimuovere “gli oggetti in causa”. In seguito l’Amministratore potrà provvedere, a seguito di azione in Tribunale, alla rimozione tramite
Ufficiale Giudiziario dei vari oggetti addebitando la spesa complessiva (rimozione,
trasporto, smaltimento) ai proprietari di tali beni, se essi sono stati individuati. In
mancanza di specifica individuazione dei responsabili, la spesa è invece ripartita su
tutto il condominio.
UTILIZZO DELLE SALE CONDOMINIALI
Identificazione del problema: L’utilizzo delle sale condominiali, a volte presenti negli
edifici, non sempre è agile e frequente. In alcuni casi crea difficoltà di gestione nell’organizzazione delle pulizie, degli eventuali danni e dei costi aggiuntivi.
Domande: Com’è regolato l’utilizzo della sala condominiale? Tutti i condòmini hanno diritto ad avere le chiavi? Per quali scopi può essere utilizzata? Chi si occupa di
gestire la saletta?
Orientamento risolutivo: Le sale condominiali nascono spesso come sale giochi per
i bambini, o sale di riunione, ma nella realtà ne è quasi sempre vietato l’accesso e
l’utilizzo. In pratica servono solamente per le rare riunioni condominiali.
Essendo locali comuni, potrebbero essere usate dai condòmini anche ad uso privato,
per feste di bambini o ritrovo degli adulti. Tuttavia, a causa di frequenti mancanze
di rispetto delle regole di base di gestione (rotture, degrado o sporcizia lasciata) ne
viene limitata la libera attività individuale o familiare, e l’uso della saletta viene
fortemente regolato. Non è tuttavia possibile il divieto assoluto di utilizzo. E’ normalmente l’Amministratore, sentito il parere del condòmini, che può autorizzare o
meno l’uso del locale. In caso di utilizzo individuale, le eventuali spese straordinarie
di pulizia, di ripristino e di consumi specifici sono tutti a carico dell’utilizzatore.
72
Se rappeler également que les enfants de moins de 14 ans doivent être accompagnés d’un adulte pour utiliser l’ascenseur.
4.6 ESPACES COMMUNS
OCCUPATION DES ESPACES COMMUNS
Identification du problème : les espaces communs des copropriétés sont parfois
abusivement occupés par divers objets (vélos, scooters, meubles, matelas,
poussettes et voitures d’enfant, ordures et déchets), qui en empêchent l’utilisation,
entravent le passage et nuisent à la décoration de l’immeuble.
Questions : que peut-on faire si les autres copropriétaires remplissent les espaces
communs d’objets ? Est-il possible de faire enlever ces objets ? Qui paie les frais de
l’opération ?
Solution possible : les règlements de copropriété règlent l’utilisation des espaces
communs. En cas d’occupation abusive des espaces communs, le Syndic commence
par envoyer des lettres de rappel personnelles s’il connaît l’auteur de la violation.
Par contre, les lettres sont généralisées et adressées « à l’ensemble des habitants »
si les responsables ne sont pas identifiés avec précision. Un délai et une date limite
sont alors indiqués pour enlever « les objets en question ». Après avoir saisi le
Tribunal, le Syndic pourra procéder à l’enlèvement des objets par l’intermédiaire de
l’Huissier de Justice. Les frais de l’opération (ramassage, transport et élimination)
seront à la charge des propriétaires de ces biens, s’ils ont été identifiés. Si les
responsables n’ont pas été identifiés avec précision, les frais seront répartis entre
tous les copropriétaires.
UTILISATION DES SALLES COLLECTIVES
Identification du problème : les bâtiments ont parfois des salles collectives, dont
l’usage pose souvent problème. Dans certains cas, des difficultés de gestion se
manifestent pour organiser les nettoyages, réparer les dégâts éventuels et régler
les frais supplémentaires.
Questions : comment l’utilisation de la salle collective est-elle réglementée ? Estce que tous les copropriétaires ont le droit d’avoir les clés ? À quelles fins peut-elle
être utilisée ? Qui s’occupe de la gestion de la salle ?
Solution possible : les salles collectives sont souvent créées à l’origine comme
salles de jeux pour les enfants ou comme salles de réunion, mais l’accès et
l’utilisation sont presque toujours interdits en réalité. En pratique, elles ne servent
que pour les rares assemblées des copropriétaires. Compte tenu que ces salles sont
communes, les copropriétaires pourraient aussi les utiliser à des fins privées, afin
d’organiser des fêtes pour les enfants ou se retrouver entre adultes. Cependant, la
libre utilisation individuelle ou familiale est souvent limitée suite à des violations
fréquentes des règles de base (dégâts, dégradation ou saletés). L’utilisation de la
salle est alors soumise à des règles strictes. L’interdiction absolue d’utilisation est
toutefois impossible. En général, le Syndic peut en autoriser ou en interdire l’usage
après avoir demandé l’opinion des copropriétaires. En cas d’utilisation individuelle,
les éventuels frais extraordinaires pour le nettoyage, la remise en état et les
consommations sont totalement à la charge de l’utilisateur.
73
4.7 DESTINAZIONE D’USO
ATTIVITA’ ECONOMICHE E DESTINAZIONE D’USO
Identificazione del problema: In alcuni appartamenti si svolgono talvolta attività
con finalità economiche e di lucro. Tali attività in appartamento non sono generalmente consentite (laboratori di confezione abiti, ristorazione, albergo diurno,
ecc). La destinazione d’uso degli appartamenti dovrebbe essere ai soli fini abitativi,
mentre vengono anche svolte attività irregolari, in nero, e con flussi di persone
estranee nel palazzo. In altri locali dell’edificio, di solito al piano terra, ci sono
invece normali attività commerciali.
Domande: Quali tipi di attività sono permesse all’interno degli appartamenti in
condomino? Occorre sempre rispettare la destinazione d’uso dei locali? Cosa succede se viene svolta una attività economica non regolare?
Orientamento risolutivo: I locali del condominio non sono solo appartamenti, e
dunque si possono avere più destinazioni: ad uso abitativo (ospitare un nucleo familiare), uffici, laboratori, magazzini, negozi, pizzerie, ecc. I diversi tipi di locale
hanno tutti una loro classificazione ufficiale e una loro specifica destinazione d’uso
(ed. uso commerciale, uso ufficio, ecc.).
Chi occupa i locali deve rispettare la loro destinazione d’uso originale, che in genere non è modificabile. Per svolgere qualunque attività economica occorrono Partita
IVA, Dichiarazione di Inizio Attività, autorizzazioni AUSL, talvolta la iscrizioni alla
Camera di Commercio, oppure licenze specifiche (es. vendita di alcolici); occorre
poi tenere una regolare contabilità, pagare tasse e contributi ed utilizzare collaboratori con regolari contratti di lavoro.
Se non si hanno tali permessi, autorizzazioni e documentazioni non è possibile svolgere alcuna attività economica. In nessun caso è possibile svolgere una attività economica anche regolare in locali non adatti e senza la corrispondente destinazione
d’uso. Negli appartamenti dunque non è possibile svolgere attività quali ad esempio
la vendita di alcolici, la ristorazione, l’ospitalità alberghiera, il servizio di diurno, il
laboratorio artigiano o tessile, il phone center o l’internet point, la vendita di indumenti. E’ invece consentito dedicare una parte dell’appartamento ad uso ufficio per
la propria attività professionale, senza tuttavia che questa attività possa avere carattere prevalente, e con divieto di apertura al pubblico. Se queste norme non vengono rispettate, si infrangono molte leggi sia rispetto all’abitare che rispetto alle
attività economiche, e le conseguenze possono essere gravi sia in termini di multe
da pagare che in termini di possibile detenzione in carcere (per i casi più gravi).
Quando una persona ritiene che in un locale si svolgano attività illecite e irregolari,
può fare denuncia alle forze di Polizia, all’AUS, alla Guardia di Finanza o all’Ispettorato del Lavoro. Anche l’Amministratore di condominio può sporgere denuncia. In
caso di controllo, verrà verificata anche la destinazione d’uso: se non è adeguata ed
è in appartamento, verrà immediatamente chiusa; scatteranno inoltre sanzioni per
ogni aspetto non regolare: mancate dichiarazioni, mancate autorizzazioni, mancata
tenuta contabile, mancati versamenti di imposte ed evasione fiscale, utilizzo di
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4.7 AFFECTATION
ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES ET AFFECTATION
Identification du problème : il peut arriver que des activités à finalité économique
et à but lucratif aient lieu dans certains appartements. En général, ces activités ne
sont pas autorisées dans les appartements (ateliers de fabrication de vêtements,
restauration, hôtel diurne, etc.). L’affectation des appartements devrait être
exclusivement résidentielle, alors que des activités irrégulières et non déclarées
sont également menées, impliquant un va-et-vient d’étrangers dans le bâtiment.
Les autres locaux du bâtiment, habituellement au rez-de-chaussée, sont le siège
d’activités commerciales.
Questions : quels types d’activité sont permis dans les appartements de copropriété ?
Faut-il toujours respecter l’affectation des locaux ? Que se passe-t-il en cas d’activité
économique irrégulière ?
Solution possible : les locaux de copropriété ne sont pas que des appartements, et
ils peuvent donc comprendre plusieurs affectations : résidence (accueillir un noyau
familial), bureaux, ateliers, entrepôts, boutiques, pizzerias, etc. Les différents
types de locaux s’accompagnent tous d’une catégorie officielle et d’une affectation
spécifique (par ex. usage commercial, bureau, etc.). Les occupants des locaux
sont tenus de respecter leur affectation première qui, en général, ne peut pas
être modifiée. Quiconque veut entreprendre une activité économique doit avoir
un numéro de TVA, faire la déclaration de commencement d’activité, se munir des
autorisations AUSL, parfois même s’inscrire au Tribunal de commerce (voire Chambre
de Commerce) ou disposer de permis spécifiques (par ex. vente d’alcools). Il faut
également tenir une comptabilité régulière, payer les impôts et les cotisations,
et embaucher les collaborateurs avec des contrats de travail légaux. Sans ces
permis, autorisations et documents, toute activité économique est impossible. En
aucun cas, il n’est possible de mener une activité économique, même en situation
régulière, dans des locaux inadaptés et ne présentant pas la bonne affectation.
Il n’est donc pas possible d’organiser dans les appartements des activités comme
la vente d’alcools, la restauration, l’hébergement hôtelier, les chambres à usage
diurne, l’atelier artisanal ou textile, le centre d’appels ou le point Internet, la vente
de vêtements. Il n’est néanmoins permis de réserver une partie de l’appartement à
usage bureau pour sa propre activité professionnelle. Cependant, cette activité ne
pourra pas avoir un caractère dominant et ne sera pas accessible au grand public. Si
ces règles ne sont pas respectées, un grand nombre de lois relatives au logement et
aux activités économiques sont violées. Les conséquences peuvent être graves, car
le transgresseur encourt aussi bien des sanctions pécuniaires que l’emprisonnement
(pour les cas les plus graves). Lorsqu’une personne pense que des activités illicites et
illégales ont lieu dans un appartement, elle peut porter plainte auprès des forces de
police, de l’AUSL, de la Guardia di Finanza (brigade des douanes) ou de l’Inspection
du travail et de la main-d’œuvre. Le Syndic de copropriété peut aussi porter plainte.
En cas de contrôle, l’affectation sera également vérifiée. Si l’activité n’est pas
appropriée et a lieu dans un appartement, un terme y sera immédiatement mis.
De plus, des sanctions seront émises sur tous les points en situation irrégulière :
absence des déclarations, des autorisations et de la comptabilité, non-acquittement
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manodopera in nero, ed eventualmente favoreggiamento di immigrazione clandestina se si trovassero nei locali dei lavoratori extra-UE irregolari. Questo ultimo caso
prevede anche il carcere per il responsabile dell’attività.
AFFITTO DI GARAGE AD “USO ABITATIVO”
Identificazione del problema: I garage hanno una destinazione d’uso ben precisa.
Tuttavia in alcune situazioni marginali è stato riscontrato che alcune persone utilizzavano il garage ad uso abitativo.
Domande: Cosa si può fare quando risulta che una persona abita un garage? Il proprietario ha delle responsabilità? Cosa succede se un garage o una cantina è trasformato in residenza di fatto?
Orientamento risolutivo: Quando si riscontra che una o più persone stanno vivendo
all’interno di un garage, utilizzandolo come propria abitazione, occorre avvertire in
primo luogo il proprietario, che a volte ne è all’oscuro. In seguito occorrerà fare denuncia a Polizia o Carabinieri ed eventualmente informare (anche ai fine di assistenza
sociale) AUSL e Comune. Si provvederà poi allo sgombero dell’immobile, in quanto
non destinato ad abitazione. Il proprietario potrebbe avere delle responsabilità se nel
contratto d’affitto cede in locazione un garage ad esplicito uso abitativo; se invece
nel contratto è chiaramente indicato che il locale è dato in locazione come autorimessa, il proprietario non risponde per gli eventuali abusi. Se è l’inquilino che ha
usato l’immobile impropriamente ad esempio cedendolo a terzi come abitazione, il
proprietario può pretendere la cessazione immediata del contratto. Esistono poi le
diverse sanzioni relative alla mancata denuncia di cessione fabbricato, al possibile
favoreggiamento di immigrazione clandestina, all’uso improprio di locali senza abitabilità (con sanzioni da parte AUSL) che possono portare a spiacevoli conseguenze e
forti sanzioni da pagare da parte del responsabile di tale ospitalità irregolare.
UTILIZZO DI SOLAI CONDOMINIALI E DI PARTI COMUNI PER DORMIRE
Identificazione del problema: Le parti comuni di un condominio (solai, cantine, garage, ecc) non possono essere utilizzate per dormire. Tuttavia in alcuni palazzi sono
state trovate persone che dormivano nel solaio comune, o nel corridoio del solaio,
o persone che dormivano in altre parti comuni dello stabile.
Domande: Com’è regolato l’utilizzo dei solai condominiali? Tutti i condòmini hanno
diritto ad avere le chiavi? Per quali attività può essere utilizzato un solaio comune?
Cosa è possibile fare quando delle persone estranee al condominio dormono negli
spazi comuni? Che succede se un condòmino dorme nel proprio solaio?
Orientamento risolutivo: I solai possono essere privati, dove ognuno ha una propria
stanza (tipico dei condomini di 20/30 anni fa), oppure può esistere un unico locale
che a volte viene usato da stenditoio comune. Se il solaio è una parte comune del
condominio, ogni condòmino ha diritto di avere le chiavi. In nessun caso è possibile
trasformare un solaio - privato o comune - in dormitorio. Non è possibile dare un
solaio in uso a persone estranee al condominio. Se un abitante del fabbricato vuole
dormire nel proprio solaio, non vi è invece nessuna legge che lo impedisca, purché
76
des impôts et fraude fiscale, utilisation de la main-d’œuvre au noir, voire même
aide à l’immigration clandestine si des travailleurs hors-UE en situation irrégulière
se trouvent dans les locaux. Dans ce dernier cas, le responsable de l’activité est
également passible de prison.
LOCATION DE GARAGES « À USAGE RÉSIDENTIEL »
Identification du problème : les garages ont une affectation bien précise. Néanmoins,
il a été constaté que des personnes utilisaient le garage en guise de logement dans
certains cas marginaux.
Questions : que peut-on faire lorsqu’une personne habite dans un garage ? Le
propriétaire en est-il responsable ? Que se passe-t-il si un garage ou une cave sont
transformés en logement de fait ?
Solution possible : quand une ou plusieurs personnes utilisent un garage comme
logement, il faut tout d’abord en avertir le propriétaire qui, bien souvent, ignore le
problème. Il faudra ensuite porter plainte à la police ou aux carabinieri et, le cas
échéant, en informer (également pour l’assistance sociale) l’AUSL et la Commune.
Le bien immobilier sera alors évacué, compte tenu que son affectation n’est pas
résidentielle. Le propriétaire pourrait en être tenu pour responsable, dans la mesure
où le contrat de bail cède explicitement en location le garage à usage résidentiel. Si
par contre le contrat précise clairement que le local est loué en tant que garage, le
propriétaire ne saurait être tenu pour responsable des abus éventuels. Si le locataire
a fait un usage abusif du bien immobilier en le cédant, par exemple, à des tiers en
guise de logement, le propriétaire peut exiger la résiliation immédiate du contrat.
Plusieurs sanctions punissent également l’absence de déclaration de cession de bien
immobilier, l’éventuelle aide à l’immigration clandestine et l’usage illégal de locaux
non habitables (avec des sanctions de la part de l’AUSL). Les conséquences peuvent
être désagréables, et le responsable de ce logement illégal peut être condamné à
des amendes considérables.
USAGE DES GRENIERS COLLECTIFS ET DES ESPACES COMMUNS EN TANT QUE
DORTOIRS
Identification du problème : les espaces communs d’une copropriété (greniers, caves,
garages, etc.) ne peuvent pas être utilisés pour dormir. Dans certains bâtiments, il a
été néanmoins constaté que des personnes dormaient dans le grenier collectif, dans
le couloir des greniers ou dans d’autres parties communes de l’immeuble.
Questions : comment l’utilisation des greniers collectifs est-elle réglementée ?
Est-ce que tous les copropriétaires ont le droit d’avoir les clés ? Quelles sont les
activités permises dans le grenier collectif ? Que peut-on faire lorsque des personnes
ne faisant pas partie de la copropriété dorment dans les espaces communs ? Que se
passe-t-il si un copropriétaire dort dans son grenier ?
Solution possible : les greniers peuvent être privatifs ; dans ce cas, chacun a son
local individuel (caractéristique des copropriétés d’il y a 20/30 ans). Sinon il s’agit
d’un local unique qui est parfois utilisé en tant que salle à sécher le linge. Si le
grenier est une partie commune de la copropriété, chaque copropriétaire a le droit
de posséder les clés. En aucun cas, le grenier – privatif ou collectif – ne peut être
transformé en dortoir. Les personnes étrangères à la copropriété n’ont pas le droit
77
ciò non rechi fastidio effettivo o danno agli altri condòmini. Non è in ogni caso possibile cambiare la destinazione d’uso verso l’abitativo a locali come solai, garage,
cantine. Se i locali comuni fossero occupati da “estranei”, l’Amministratore dovrebbe fare immediata denuncia alla Polizia. Anche il singolo condòmino può richiedere
l’intervento delle forze di polizia, che provvederanno a fare sgomberare gli abusivi,
oltre a verificarne l’identità. Se poi le persone nei solai o negli spazi comuni hanno
pagato una somma per l’ospitalità, si prospetta una denuncia al locatore per appropriazione indebita di spazi comuni con finalità di lucro, oltre che per la mancata
dichiarazione di cessione di fabbricato all’autorità passate le 48 ore di presenza
degli abusivi,. Se gli ospitati sono immigrati extra-UE irregolari, è ipotizzabile il
reato di favoreggiamento di immigrazione clandestina, con forti sanzioni in denaro
e possibile azione penale a carico dell’ospitante.
4.8 ABITUDINI E RITUALI SUL CIBO
IMPROPRIA CONSERVAZIONE O TRATTAMENTO DEI CIBI
Identificazione del problema: Alcuni occupanti nel condominio conservano i cibi in
contenitori non sigillati, in spazi aperti o sui terrazzi (pesce essiccato, carni appese,
ecc) con fuoriuscita di odori forti e sgradevoli. In altri casi si cucina sul terrazzo o
con le finestre aperte, facendo uscire odori forti e a volte sgradevoli per gli altri
abitanti. Talvolta, per la presenza di odori cattivi, taluni abitanti temono che vi
possano essere prodotti avariati e il rischio di diffusione di parassiti e malattie.
Domande: Quali sono le norme che regolano la conservazione a domicilio del cibo?
Come si fa ad individuare un possibile rischio sanitario per l’intero condominio? Chi
occorre avvisare in caso di timore della diffusione di malattie? E’ possibile impedire il consumo di determinati alimenti o prodotti “non usuali” e particolarmente
odorosi?
Orientamento risolutivo: Le emissioni di odori e di esalazioni maleodoranti possono
essere considerate reato ed equiparate al getto pericoloso di sostanze o al disturbo
da rumore. I cattivi odori, per essere considerati reato, debbono avere un carattere
non momentaneo e debbono risultare davvero intollerabili o comunque debbono
provocare un evidente fastidio fisico (es. nausea, disgusto, inappetenza).
Nei danni sono considerati anche gli effetti di tipo psicologico, l’esercizio delle
normali attività quotidiane di lavoro e di relazione (es. necessità di tenere le finestre chiuse, difficoltà di ricevere ospiti, ecc.). In questi casi la prima cosa da fare è
accertare da dove provenga il disturbo olfattivo, e fare poi presente ai vicini il fatto
da loro provocato, chiedendo la rimozione dei prodotti o dei cibi maleodoranti.
Se l’odore persiste è possibile sporgere denuncia all’autorità e chiedere soprattutto
l’intervento dell’AUSL per una ispezione sanitaria, per accertare che non vi siano rischi alla salute pubblica. Se non vi sono rischi sanitari, è comunque possibile seguire
le vie legali per far cessare le emissioni di cattivi odori: l’iter sarà piuttosto lungo,
occorreranno pareri di esperti e verifiche nel condominio, potendo anche ricorrere
al Giudice di Pace. Se verrà riconosciuto il fatto del cattivo odore persistente e
molesto, e dunque il danno subito, il responsabile si troverà a pagare delle sanzioni
in denaro, tutte le spese legali e forse anche a compensare con denaro il danno mo78
d’utiliser le grenier. Si un habitant de l’immeuble souhaite dormir dans son propre
grenier, aucune loi ne l’interdit, à condition de ne pas gêner ou de ne pas causer
des dommages effectifs aux autres copropriétaires. Dans tous les cas, il n’est pas
possible d’attribuer l’affectation résidentielle aux locaux comme les greniers, les
garages et les caves. Si les espaces communs sont occupés par des « étrangers »,
le Syndic devrait sans délai porter plainte à la police. Le copropriétaire peut aussi
demander l’intervention des forces de police, qui se chargeront de faire évacuer les
occupants abusifs et de vérifier leur identité. Si les personnes ont payé une somme
d’argent pour pouvoir occuper les greniers ou les espaces communs, le bailleur
risque une plainte pour appropriation illicite des espaces communs à but lucratif,
ainsi que pour la non-déclaration de cession de bien immobilier à l’autorité après
48 heures d’occupation abusive. Si les occupants sont des immigrés extra-UE en
situation irrégulière, un constat d’infraction pénale peut être émis pour aide à
l’immigration clandestine. L’hébergeur risque des sanctions pécuniaires très fortes
et des poursuites pénales.
4.8 HABITUDES ET USAGES ALIMENTAIRES
MAUVAISE CONSERVATION OU MAUVAIS TRAITEMENT DES ALIMENTS
Identification du problème : certains occupants de la copropriété conservent la
nourriture dans des récipients ouverts, en plein air ou sur les terrasses (poisson
séché, viandes pendues, etc.), qui émanent des odeurs fortes et désagréables. Il
peut aussi arriver que des occupants cuisinent sur la terrasse ou fenêtres ouvertes,
dégageant ainsi des odeurs fortes et parfois désagréables pour les autres habitants.
Les mauvaises odeurs incitent également les habitants à soupçonner la présence
d’aliments avariés et à craindre la propagation des parasites et des maladies.
Questions : quelles sont les règles relatives à la conservation de la nourriture à la
maison ? Comment s’y prendre pour identifier un risque sanitaire pour l’ensemble
de la copropriété ? Qui devons-nous avertir si nous craignons la propagation de
maladies ? Est-il possible d’empêcher la consommation de certains aliments ou de
produits « inhabituels » qui dégagent une forte odeur ?
Solution possible : les odeurs et les émanations malodorantes peuvent être considérées
comme infraction pénale et assimilées à l’émission de substances dangereuses ou à
la nuisance sonore. Pour être qualifiées d’infraction pénale, les mauvaises odeurs
doivent avoir un caractère permanent et être vraiment insupportables ou, en tout
état de cause, provoquer un malaise physique évident (par ex. nausées, dégoût,
manque d’appétit). Les dommages tiennent aussi compte des effets psychologiques
et de l’exercice des activités quotidiennes au niveau professionnel et relationnel
(par ex. devoir garder les fenêtres fermées, difficulté de recevoir des invités, etc.).
Dans ce cas, la première chose à faire est de s’assurer de l’origine du problème
olfactif, puis de le signaler aux voisins concernés et de demander l’enlèvement des
produits ou des aliments malodorants. Si l’odeur persiste, il est possible de porter
plainte auprès de l’autorité et, notamment, de demander un contrôle sanitaire à
l’AUSL afin de garantir l’absence de risques pour la santé publique. Si aucun risque
sanitaire n’est présent, il est toutefois possible d’entamer des poursuites pour faire
cesser les émanations de mauvaises odeurs. La procédure sera plutôt longue, et
elle impliquera l’intervention d’experts et des contrôles au sein de la copropriété.
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rale e materiale subito dal vicino. Non è possibile invece vietare l’uso di particolari
prodotti alimentari, se questo non causa disturbo in termini di odori molesti o di
rischio per la salute pubblica.
MACELLAZIONE DOMESTICA E RITUALE CON FINALITA’ DI ALIMENTAZIONE
Identificazione del problema: In alcuni casi si è verificata la tenuta in appartamento di animali “non da compagnia” vivi, e la loro successiva uccisione e macellazione
in sede domestica, con fuoriuscita di sangue nel pianerottolo (montoni, agnelli,
pollame).
Domande: E’ possibile tenere animali vivi in casa, per la propria alimentazione? E’
possibile l’uccisione di tali animali, e la successiva macellazione in appartamento?
E’ possibile la macellazione domestica, a scopo di alimentazione, dovuta a rituale
religioso?
Orientamento risolutivo: Normalmente i regolamenti condominiali vietano la tenuta di animali, ad esclusione di cani, gatti o pesci,e a patto che non arrechino disturbo. Dunque la tenuta di altri animali vivi è in genere vietata. Per quanto riguarda
la uccisione e macellazione di animali esistono soprattutto regolamenti sanitari
che limitano l’attività al di fuori dei macelli autorizzati: pertanto la macellazione
domestica non è consentita. Lo scopo rituale e religioso non è sufficiente per consentire tale attività in appartamento, e nemmeno in cantina o garage o in locali non
idonei allo scopo. La macellazione infatti, se l’animale non è sano, può diffondere
infezioni e parassiti con conseguente pericolo per l’igiene pubblica. Oltre a ciò,
esistono problemi legati al possibile maltrattamento di animali, non consentito dalla legge italiana: ad esempio si richiede la macellazione con previo stordimento,
ritenendo preminente la pur relativa protezione degli animali su precetti religiosi
confliggenti con la morale pubblica.
La normativa impone che la macellazione rituale, senza stordimento, anche se per
consumo familiare, possa essere eseguita solamente nei macelli, e in particolare
in quelli specificatamente autorizzati. La macellazione di animali, il sezionamento
o il deposito delle carni in stabilimenti non riconosciuti o non autorizzati è punita
con l’arresto fino a due anni o con l’ammenda fino a 60 mila euro (art.20 D.L.vo
286/94). L’articolo 544 ter del Codice Penale sanziona con la reclusione da tre mesi
a un anno o con la multa da 3.000 a 15.000 euro, aumentata della metà nel caso
di morte, chiunque utilizzi animali in attività che provochino lesioni o sevizie, così
come lo è l’uccisione domestica al di fuori della normativa speciale di tutela degli
animali per la macellazione.
4.9 PARCHEGGIO CONDOMINIALE
PARCHEGGI CONDOMINIALI PRIVATI AD USO PUBBLICO
Identificazione del problema: In alcuni stabili sono presenti parcheggi condominiali aperti (non delimitati da sbarre o cancelli) che vengono occupati anche dai
non residenti. A volte le vetture vengono lì abbandonate anche per lunghi periodi,
contribuendo a creare degrado ed occupando in permanenza uno spazio pubblico.
Inoltre il condominio non può decidere autonomamente di delimitare l’area par80
Le Juge de paix pourra être saisi. Si ces vérifications établissent l’existence de
mauvaises odeurs persistantes et désagréables et, par conséquent, l’existence du
dommage, le responsable sera condamné à payer des sanctions pécuniaires, tous les
frais de justice et, le cas échéant, dédommager monétairement le dommage moral
et matériel subi par le voisin. Par contre, il est impossible d’interdire l’utilisation
de certains produits alimentaires, s’ils n’engendrent aucune gêne en termes de
mauvaises odeurs ou de risques pour la santé publique.
ABATTAGE DOMESTIQUE ET RITUEL ALIMENTAIRE
Identification du problème : il a été constaté que des animaux vivants « non de
compagnie » vivaient parfois en appartement pour être ensuite abattus et dépecés
entre les murs domestiques, provoquant l’écoulement de sang sur le palier (moutons,
agneaux, volailles).
Questions : est-il possible de garder des animaux vivants à l’intérieur de la maison
à des fins alimentaires ? Est-il possible d’abattre ces animaux et de les dépecer en
appartement ? L’abattage rituel à des fins alimentaires est-il autorisé entre les murs
domestiques ?
Solution possible : en principe, les règlements de copropriété interdisent d’avoir des
animaux, si ce n’est à l’exception des chiens, des chats et des poissons à condition,
toutefois, de ne pas déranger. Par conséquent, il est généralement interdit de
garder d’autres animaux vivants. Quant à l’abattage et au dépeçage des animaux,
il existe surtout des règlements sanitaires qui limitent exclusivement l’activité
aux abattoirs autorisés. L’abattage domestique n’est donc pas autorisé. Le rituel
et la religion ne sont pas des motifs suffisants pour autoriser cette activité dans
l’appartement, à la cave, dans le garage ou dans des pièces non prévues à cet effet.
En effet, l’abattage d’un animal malade peut engendrer la propagation d’infections
et de parasites et finir par constituer un risque pour la santé publique. Outre ce
problème, le droit italien interdit la maltraitance des animaux. Par exemple,
l’abattage doit être précédé par l’étourdissement, car la protection relative des
animaux l’emporte sur les préceptes religieux contraires à la morale publique.
Les règles établissent que l’abattage rituel sans étourdissement, y compris pour
la consommation familiale, ne peut être fait que dans les abattoirs, et notamment
dans les abattoirs spécialement autorisés à cet effet. L’abattage des animaux, le
dépeçage ou le stockage des viandes dans des établissements non reconnus ou non
autorisés sont punis d’une peine d’emprisonnement jusqu’à deux ans ou d’une amende
pouvant aller jusqu’à 60 mille euros (art.20 D.Lgs. italien n°286/94). L’article 544
ter du Code pénal italien punit d’une peine de trois mois à un an ou d’une amende
de 3 000 à 15 000 euros, majorée de la moitié en cas de mort, quiconque utilise des
animaux pour des activités qui occasionnent des blessures ou des sévices. Il en va
de même pour l’abattage domestique contraire aux règles de protection spécifiques
pour les animaux d’abattage.
4.9 PARKING DE COPROPRIÉTÉ
PARKINGS PRIVÉS DE COPROPRIÉTÉ À USAGE PUBLIC
Identification du problème : certains bâtiments comprennent des parkings de
copropriété ouverts (non délimités par des barrières ou par des portes à grille), qui
sont aussi occupés par des non-résidents. Il peut arriver que les voitures y soient
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cheggio con sbarre o cancelli.
Domande: Quando e con quali criteri si possono rimuovere le auto in un parcheggio
privato ad uso pubblico? E’ possibile cambiare la classificazione del parcheggio? Chi
deve occuparsi della manutenzione delle aree private a uso pubblico?
Orientamento risolutivo: Su segnalazione dell’Amministratore di condominio, per
le automobili abbandonate nei parcheggi privati ad uso pubblico (classificazione
urbanistica P1) può intervenire la Polizia Municipale, che a seconda dei casi potrà
decidere anche per la rimozione del mezzo. In particolare, se l’automezzo risultasse inutilizzabile, potrà essere trattato alla stregua di un rifiuto urbano ingombrante
e quindi smaltito in discarica. Le spese saranno a carico del proprietario dell’automezzo. In caso il veicolo sia in buono stato ma l’assicurazione sia scaduta, verrà
effettuata la rimozione verso un deposito automezzi; oltre alla sanzione, il proprietario dovrà pagare le spese di rimozione, di trasporto e di sosta presso il deposito.
Il cambio di tipologia da parcheggio a uso pubblico verso parcheggio privato condominiale (classificazione P3) non viene mai concesso dal Comune. La manutenzione
dei parcheggi classificati P1 è a totale carico della proprietà e del condominio. A
volte il Comune ne disciplina la viabilità con cartelli, segnaletica e illuminazione,
ma il ripristino della pavimentazione, scarichi, fogne, ecc è interamente a carico
del condominio. Non è concesso di limitare l’accesso al parcheggio ai non residenti.
Il parcheggio deve rimanere ad uso pubblico, a vantaggio dei condòmini ma anche
degli altri cittadini.
PARCHEGGI CONDOMINIALI PRIVATI - OCCUPAZIONE POSTI AUTO
Identificazione del problema: Nei parcheggi privati, spesso chiusi da sbarre o cancelli, sostano anche auto che non appartengono ai residenti ma a persone che hanno
comunque le chiavi d’accesso (si tratta o di persone che hanno abitato lì, o di persone a cui i residenti hanno dato le chiavi). In altri casi sono i clienti di una attività
commerciale del condominio a occupare i posti auto nel cortile privato.
Domande: Quando e con quali criteri si possono rimuovere le auto in un parcheggio
privato condominiale? Chi ha diritto ad usufruire del parcheggio? E chi può possedere le chiavi?
Orientamento risolutivo: Salvo disposizioni diverse previste dal rogito, dal regolamento di condominio o da delibere assembleari, l’utilizzo dei posti macchina è
riservato solamente ai condòmini e ai residenti. Chi utilizza in modo non autorizzato un posto auto può essere prima richiamato dall’Amministratore, poi portato in
giudizio per abuso di utilizzo della cosa comune, con altresì richiesta risarcitoria di
danni. Un modo semplice per risolvere la questione può essere la delimitazione e
numerazione degli spazi di parcheggio nel cortile privato, e l’assegnazione a ogni
condòmino di una piazzola numerata. In caso il numero dei condòmini sia maggiore
delle piazzole disponibili, si potrà effettuare la turnazione dei posti disponibili,
secondo un calendario prefissato.
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longtemps abandonnées, provoquant une dégradation et l’occupation permanente
d’un espace public. De plus, la copropriété ne peut pas décider d’elle-même de
délimiter l’aire de stationnement par des barrières ou par des grilles.
Questions : quand et selon quels critères peut-on faire enlever les voitures garées
dans un parking privé à usage public ? Est-il possible de modifier la catégorie du
parking ? Qui doit s’occuper de l’entretien des aires privées à usage public ?
Solution possible : la Police municipale peut intervenir à la demande du Syndic de
copropriété en ce qui concerne les voitures abandonnées dans les parkings privés à
usage public (catégorie urbaine P1). Selon les cas, les véhicules pourront aussi être
enlevés. Notamment, si le véhicule est hors d’usage, il pourra être traité comme
un déchet urbain encombrant et mis en décharge. Les frais seront à la charge du
propriétaire du véhicule. Dans le cas où la voiture est en bon état mais l’assurance
a expiré, elle sera emmenée à la fourrière. Outre l’amende, le propriétaire devra
aussi payer les frais d’enlèvement, de transport et de garde en fourrière. La
Commune n’autorise jamais le passage de catégorie d’un parking à usage public à
parking privé de copropriété (catégorie P3). L’entretien des parkings de catégorie
P1 est totalement à la charge des propriétaires et de la copropriété. La Commune
réglemente parfois la viabilité avec des panneaux, des signaux et un éclairage,
mais la remise en état du sol, des évacuations, des égouts, etc. est entièrement
à la charge de la copropriété. Il est impossible d’empêcher les non-résidents
d’avoir accès au parking. Le parking doit rester à usage public, aussi bien pour les
copropriétaires que pour les autres personnes.
PARKINGS PRIVÉS DE COPROPRIÉTÉ – OCCUPATION PLACES DE PARKING
Identification du problème : les parkings privés, souvent délimités par des barrières
ou par des grilles, sont aussi occupés par des véhicules qui n’appartiennent pas aux
résidents, mais à des personnes qui disposent des clés (peut-être des ex-résidents
de la copropriété ou des personnes auxquelles les résidents ont donné les clés). Il
peut aussi arriver que dans la cour privée, les places de parking soient occupées par
les clients d’une activité commerciale présente au sein de la copropriété.
Questions : quand et selon quels critères peut-on faire enlever les voitures garées
dans un parking privé de copropriété ? Qui a le droit de se garer dans le parking ? Et
qui peut avoir les clés ?
Solution possible : sauf dispositions contraires dans l’acte notarié, dans le règlement
de copropriété ou dans les délibérations de l’assemblée, les places de parking sont
exclusivement réservées aux copropriétaires et aux résidents. Quiconque utilise une
place de parking sans autorisation peut, tout d’abord, être rappelé à l’ordre par
le Syndic, puis poursuivi en justice pour exploitation abusive du bien commun et
condamné à verser des dommages et intérêts. Pour régler la question simplement,
il est possible de délimiter et de numéroter les places de parking dans la cour
privée, puis d’attribuer un emplacement numéroté à chaque copropriétaire. Si les
copropriétaires sont plus nombreux que les places disponibles, il pourra être rédigé
un calendrier pour l’utilisation des emplacements à tour de rôle.
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5 - GLOSSARIO ESSENZIALE DEL CONDOMINIO
Di seguito sono stati raccolti e spiegati in modo sintetico e semplice 120 tra i termini di uso frequente nell’ambito del condominio, della casa e delle attività ad essi
collegate.
123 TERMINI
PRINCIPALE SIGNIFICATO DEL TERMINE
IN AMBITO CONDOMINIALE E IMMOBILIARE
Abitabilità
Atto dell’amministrazione comunale che certifica che un dato appartamento è vivibile secondo criteri stabiliti, e che dunque consente
alle persone di poter abitare in modo regolare in tale appartamento.
Accatastare
Iscrivere al Catasto un immobile.
Affittuario
Chi prende in affitto una proprietà di altri.
Agenzia delle
Entrate
Principale ente che svolge i servizi di amministrazione e
riscossione dei tributi e delle imposte (tasse).
Allacciamento
Collegamento di un impianto al sistema generale, ad esempio
del gas, del telefono, dell’elettricità.
Amministratore
Chi è responsabile dell’amministrazione di un bene, di un’istuzione di un patrimonio, o di un condominio.
Andito
Luogo di passaggio o disimpegno, corridoio.
Anno contabile
Periodo di tempo nel quale si considerano i costi e i relativi
pagamenti (es. da aprile al marzo successivo). Nei condomini
spesso non coincide con l’anno solare.
Assemblea
condominiale
Riunione dei proprietari e dei conduttori di un condominio per
prendere decisioni che riguardano la vita economica e sociale del
condominio in cui si hanno delle proprietà e/o in cui si abita.
Bilancio
condominiale
Documento che sintetizza i costi comuni condominiali e le
entrate monetarie.
Bilancio consuntivo Documento riepilogativo dei costi comuni condominiali già
sostenuti e delle entrate monetarie effettive. Contiene la suddivisione e rateizzazione delle spese.
Bilancio preventivo Documento che riassume i costi comuni condominiali da sostenere e delle entrate monetarie da attivare per far fronte a tali
costi. Contiene la suddivisione delle spese.
Caparra
Somma versata a garanzia di un contratto, contro eventuali
inadempienze (mancati pagamenti, danni causati, ecc).
Cassazione
Supremo organo di giustizia, le cui sentenze hanno grande influenza nello stabilire la regolarità di determinati atti o comportamenti.
Catasto
Registro pubblico nel quale si elencano i beni immobili, con
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5 – GLOSSAIRE ESSENTIEL SUR LA COPROPRIÉTÉ
Veuillez trouver ci-après un recueil comprenant une explication brève et simple sur
120 termes fréquents employés dans le domaine de la copropriété, du logement et
des activités corrélées.
123 MOTS
Habitabilité
Cadastrer
Locataire
Bureau des
contributions
Raccordement
Syndic
Vestibule
Exercice comptable
Assemblée des
copropriétaires
Comptes de
copropriété
Budget d’exécution
Budget
Caution
SIGNIFICATION PRINCIPALE DU MOT DANS LE CADRE DE
LA COPROPRIÉTÉ ET DE L’IMMOBILIER
Acte de l’administration communale attestant qu’un
appartement est habitable selon des critères établis et
autorisant un individu à habiter dans cet appartement de
façon régulière.
Inscrire un bien immobilier au cadastre.
Qui loue une propriété appartenant à un tiers.
Organisme principal qui s’occupe de l’administration et
de la perception des redevances et des impôts (taxes).
Connexion d’une installation au réseau général, par
exemple le gaz, le téléphone et l’électricité.
Qui est responsable de l’administration d’un bien, de
l’institution d’un patrimoine ou d’une copropriété.
Passage ou dégagement, couloir.
Période retenue pour calculer les dépenses et les
paiements correspondants (par ex. du mois d’avril au
mois de mars de l’année suivante). Dans les copropriétés,
l’exercice comptable ne coïncide pas souvent avec
l’année civile.
Réunion des propriétaires et des locataires d’une
copropriété pour prendre des décisions sur la vie
économique et sociale de la copropriété, où sont détenus
des appartements et/ou se trouve la résidence.
Document qui résume les charges communes de
copropriété et les entrées d’argent.
Récapitulatif des charges communes de copropriété
supportées et des entrées d’argent effectives. Contient
la répartition et l’échelonnement des frais.
Document qui résume les charges communes de
copropriété à supporter et les entrées d’argent à obtenir
pour faire face à ces frais. Contient la répartition des
charges.
Somme d’argent versée comme garantie de contrat
et comme protection contre toute inexécution (nonpaiements, dégâts occasionnés, etc.).
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indicazione di luogo e confine, con il nome dei possessori e le
relative rendite, sulle quali debbano calcolarsi le tasse.
Codice di Procedura Insieme delle norme che organizzano l’attività, l’esercizio dei
Civile C.C.P.
diritti e le procedure per l’amministrazione della giustizia in
ambito civile.
Codice Civile – C.C. Raccolta di norme giuridiche che disciplinano gli atti ed i comportamenti dei privati nei loro reciproci rapporti socialmenteed economicamente rilevanti.
Codice Penale – C.P. Raccolta di leggi e norme che si riferiscono ai reati di maggiore gravità e che disciplinano la limitazione della libertà
personale dei colpevoli attraverso le diverse pene detentive
(carcere, arresti domiciliari, ecc).
Comodato
Contratto in base al quale il proprietario (comodante) concede
ad un’altra persona (comodatario) in uso e gratuitamente un
bene anche immobile, con obbligo di restituzione a richiesta.
Compravendita
Atto con cui si trasferisce la proprietà di un bene in cambio di
denaro.
Compromesso
Accordo formale con cui le parti si obbligano a stipulare un
futuro contratto, relativo a una compravendita.
Comproprietà
Comunione tra più soggetti del diritto di proprietà di un bene.
Comunione dei beni Modo con cui sono regolati i rapporti patrimoniali fra coniugi,
i quali mettono in comune i propri beni immobili e le altre
proprietà materiali.
Concessione edilizia Provvedimento con cui l’amministrazione comunale rilascia
l’autorizzazione a costruire un immobile.
Condominio
Edificio costituito da più appartamenti i cui singoli proprietari
hanno insieme agli altri la proprietà di parti e servizi comuni,
ed in cui possono vivere anche persone in affitto (affittuari)
che utilizzano le proprietà.
Condòmino
Persona che vive in un condomino. Al plurale – condòmini – indica l’insieme degli abitanti di tale edificio.
Condono edilizio
Provvedimento dello stato teso a sanare e regolarizzare fenomeni di abusivismo, previa auto-denuncia e pagamento di
un’ammenda (multa).
Conduttore
Chi prende in affitto un immobile e stipula col proprietario il
relativo contratto.
Conservatoria
Ufficio in cui sono tenuti i registri immobiliari e ipotecari.
Conto corrente
condominiale
Strumento monetario per effettuare operazioni di pagamento
o ricevimento di denaro, e per tenere la registrazione di tali
movimenti in relazione a un dato condominio.
Contraente
Chi stipula o conclude un contratto.
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Cassation
Cour suprême, dont les jugements ont une grande
influence pour établir la légalité des actes et des
comportements.
Cadastre
Registre public énumérant les biens immobiliers et
précisant l’emplacement, la surface, le nom des
propriétaires et les revenus éventuels servant de base à
l’assiette de l’impôt foncier.
Code de procédure
Ensemble des règles régissant l’activité, l’exercice des
civile –
droits et les procédures pour l’administration de la
C.P.C.
justice dans le domaine civil.
Code civil –
Recueil de règles de droit qui régissent les actes et les
C.C.
comportements des individus dans le cadre de leurs
relations interpersonnelles sociales et économiques.
Code pénal –
Recueil de lois et de règles relatives aux délits plus
C.P.
graves qui limitent la liberté personnelle des coupables
par des peines privatives de liberté (prison, résidence
surveillée, etc.).
Prêt à usage
Contrat par lequel le propriétaire (prêteur) permet à
une autre personne (commodataire) d’utiliser à titre
gratuit un bien, y compris immobilier, avec obligation de
restitution à la demande.
Achat (vente)
Acte par lequel est transférée la propriété d’un bien
moyennant paiement d’une somme d’argent.
Compromis
Accord formel par lequel les parties s’engagent à stipuler
un contrat d’achat/vente futur.
Propriété partagée
Communion entre plusieurs sujets du droit de propriété
sur un seul bien.
Communauté des biens Régime réglementant les relations patrimoniales entre
les époux. Ceux-ci mettent en commun leurs biens
immobiliers et les autres propriétés matérielles.
Permis de bâtir
Disposition selon laquelle l’administration communale
délivre l’autorisation de bâtir un immeuble.
Copropriété
Bâtiment composé de plusieurs appartements, où chaque
propriétaire détient la propriété des parties et services
communs. La copropriété peut aussi accueillir des
personnes (locataires) qui louent les propriétés.
Copropriétaire
Personne qui habite dans une copropriété. Au pluriel les copropriétaires -, le terme désigne l’ensemble des
habitants de ce bâtiment.
Amnistie immobilière
Disposition de l’État permettant d’assainir et de
régulariser des constructions non autorisées, après
autoaccusation et paiement d’une amende.
Preneur
Qui loue un immeuble et signe un contrat de bail avec le
propriétaire.
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Contratto
Accordo formale di due o più parti per costituire, modificare o
estinguere un rapporto giuridico che vincola le parti a determinati comportamenti, come la cessione di beni o l’affitto di
beni in cambio di denaro.
Contratto di
locazione
Contratto con cui una parte si impegna a concedere a un’altra
il godimento di un bene (mobile o immobile) per un certo tempo, dietro il pagamento di un determinato compenso.
Controprestazione
Corrispettivo in denaro o in natura di una prestazione, di un
servizio, di un’attività.
Convocazione
Invito a partecipare a una riunione.
Credito chirografario Credito non assistito da garanzia reale o personale. Tipico dei
crediti del condominio, viene riscosso solo dopo che gli altri
creditori (es. banche) sono stati saldati.
Cubatura
Misura del volume, della capacità di un locale, di un appartamento. Considera dunque l’insieme di larghezza, lunghezza e
altezza di un locale.
Dati catastali
Informazioni relative a un certo immobile, contenute nei registri catastali, che lo individuano in maniera precisa e senza
possibilità di equivoco.
Decoro
dell’immobile
Estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle
strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una
determinata fisionomia ed una specifica identità.
Decreto Legge – D.L. Atto con forza di legge, che può essere adottato dal Governo,
in casi di particolare urgenza.
Decreto Legislativo Atto normativo avente forza di legge, emanato dal Governo su
D.LGS.
delega del Parlamento. E’ anche detto “decreto delegato”.
Decreto del
Presidente della
Repubblica – D.P.R.
Atto del Presidente della Repubblica, che ratifica una decisione
del Governo. Come tutti gli atti del Presidente, va controfirmato
dai ministri competenti.
Delega
Atto con cui si autorizza qualcuno ad agire al proprio posto, in
propria vece.
Deliberazione
Decisione formale di un organo collegiale (es. assemblea) con
valore esecutivo.
Deposito cauzionale Somma versata a garanzia di un contratto, contro eventuali
inadempienze.
Destinazione
Uso per cui una certa cosa è stata concepita e realizzata. Un
uso differente viene detto “improprio”.
Destinazione d’uso
Vincolo pubblico sulle attività che si possono realizzare all’interno di un immobile. Ad esempio “uso abitativo” oppure “uso
commerciale”.
Diritti
Sono le tutele basilari di ogni persona, riconosciute per legge
88
Conservateur des
hypothèques
Compte courant de
copropriété
Bureau où sont détenues les inscriptions immobilières et
hypothécaires.
Instrument monétaire pour procéder aux paiements
ou recevoir de l’argent, ainsi que pour enregistrer les
mouvements d’une certaine copropriété.
Contractant
Qui stipule ou signe un contrat.
Contrat
Accord formel conclu entre deux ou plusieurs parties
pour constituer, modifier ou terminer un rapport de droit
obligeant les parties à certains comportements, comme
la cession de biens ou la location de biens moyennant
paiement d’une somme d’argent.
Contrat de bail
Contrat par lequel une partie s’engage à autoriser à une
autre la jouissance d’un bien (mobilier ou immobilier)
pendant un certain temps, moyennant paiement d’une
somme d’argent établie.
Contre-prestations
Rémunération en argent ou en nature en contrepartie
d’une livraison, d’un service ou d’une activité.
Convocation
Invitation à participer à une réunion.
Créance chirographaire Créance non assortie d’une sûreté réelle ou personnelle.
C’est une caractéristique des créances de la copropriété.
Les créanciers chirographaires sont payés après les autres
créanciers (par ex. banques).
Cubage
Mesure d’un volume, de la capacité d’une pièce, d’un
appartement. Le cubage tient compte de la largeur, de
la longueur et de la hauteur d’un local.
Données cadastrales
Informations sur un immeuble contenues dans les
registres du cadastre. Elles le définissent de façon précise
et univoque.
Décoration de
Esthétique du bâtiment donnée par l’ensemble des lignes
l’immeuble
et des structures, qui caractérisent le bâtiment et lui
donnent une physionomie et une identité spécifiques.
Décret loi –
Acte ayant force de loi, qui peut être adopté par le
D.L.
Gouvernement en cas d’urgence particulière.
Décret législatif –
Acte réglementaire ayant force de loi, promulgué par
D.LGS.
le Gouvernement sur délégation du Parlement. On parle
aussi de « décret de délégation ».
Décret du Président de Acte du Président de la République, qui ratifie une
la République –
décision du Gouvernement. À l’instar de tous les actes
D.P.R.
du Président, ce décret est contresigné par les ministres
compétents.
Délégation
Acte par lequel une personne est autorisée à agir pour le
compte d’une autre.
Délibération
Décision formelle d’un collège (par ex. assemblée) ayant
valeur exécutoire.
89
ad ogni cittadino. I diritti civili sono concessi dagli Stati a chi
si trovi nei confini territoriali. I diritti naturali o i diritti umani
si ritiene debbano appartengano a tutte le persone.
Diritto di voto
Diritto a poter esprimere legittimamente e in modo formale la
propria decisione riguardo a un dato argomento.
Disdetta
Dichiarazione resa da un contraente alla controparte per porre
fine a un contratto prima del tempo stabilito, o per impedirne
il tacito rinnovo. Deve essere in forma scritta e inviata tramite
raccomandata con ricevuta di ritorno.
Donazione
Atto amministrativo con cui una persona (donante) dispone a
favore di un’altra (donatario), a titolo gratuito e volontario, il
trasferimento di un proprio diritto o di un bene patrimoniale.
Edificio
Fabbricato, costruzione.
Erario
Insieme delle finanze dello Stato.
Eredità
Insieme dei beni appartenuti a un defunto e trasmessi ai suoi
successori.
Godimento
Facoltà di usufruire di un bene, di esercitare un diritto su tale
bene.
ICI
Imposta Comunale sugli Immobili, corrispondente ad una tassa
sul valore della proprietà.
Immobile
Edificio, palazzo, e comunemente anche un appartamento o
un locale siti in uno stabile.
Impianti comuni
Impianti che servono a fornire servizi (es. riscaldamento, acqua potabile, fognature) a più persone di un immobile, o a più
immobili.
Imposta di registro
Essa è dovuta al momento della registrazione degli atti presso
l’Agenzia delle Entrate (prima dell’unificazione degli uffici fiscali, la registrazione era effettuata presso l’Ufficio del Registro).
Ipoteca
Garanzia che dà facoltà a un creditore, in caso di mancato
pagamento, di recuperare il denaro vendendo l’immobile che
è stato dato in pegno.
Lastrico solare
Copertura a terrazzo di un edificio.
Legge – L.
Atto del Parlamento contenente regole comportamentali di
cui si impone l’osservanza nel territorio dello Stato.
Legge Quadro – L.Q. E’ una legge contenente i principi fondamentali in un dato
campo di attività. Delega inoltre ad altri soggetti (es. Regioni)
ulteriori regolamenti e legislazioni derivate.
Locatore
Persona che affitta un immobile. Il locatore può anche non
essere il proprietario dell’immobile, come ad esempio in caso
di sub-affitto.
Locatario
La persona che prende in affitto un immobile.
90
Cautionnement
Somme d’argent versée comme garantie de contrat et
comme protection contre toute inexécution.
Usage prévu
Usage pour lequel une chose donnée a été conçue et
fabriquée. Tout autre usage est qualifié d’incorrect.
Affectation
Contrainte émise par l’autorité publique relative aux
activités possibles dans un immeuble. Par exemple, « à
usage résidentiel » ou « à usage commercial ».
Droits
Ce sont les prérogatives fondamentales de chaque
individu, attribuées par la loi à chaque citoyen. Les droits
civils sont octroyés par les États dans les limites de leur
territoire. Les droits naturels ou les droits de l’homme
devraient appartenir à tous les individus.
Droit de vote
Droit de pouvoir exprimer de manière légitime et formelle
une décision sur un sujet donné.
Résiliation
Déclaration faite par une partie à l’autre partie de son
intention de mettre fin au contrat avant l’échéance établie
ou d’en empêcher la reconduction tacite. La résiliation
se fait par écrit. Elle est envoyée en recommandé avec
accusé de réception.
Donation
Acte administratif par lequel une personne (donateur)
transfère à une autre personne (donataire), à titre gratuit
et volontaire, son droit ou un bien de son patrimoine.
Bâtiment
Bâtisse, construction.
Trésor public
Ensemble des finances de l’État.
Hérédité
Ensemble des biens ayant appartenu à une personne
décédée et transmis aux héritiers.
Jouissance
Faculté de bénéficier d’un bien, d’exercer un droit sur
ce bien.
ICI
Impôt communal sur les immeubles, équivalant à une
taxe sur la valeur de la propriété.
Immeuble
Bâtiment, édifice et, en général, aussi un appartement
ou un local situés dans une bâtisse.
Installations à usage
Installations servant à fournir des services (par ex.
collectif
chauffage, eau potable, égouts) à plusieurs personnes
d’un immeuble ou à plusieurs immeubles.
Droit d’enregistrement Taxe à payer lors de l’enregistrement des actes auprès
du bureau des contributions (avant l’unification des
bureaux du fisc, l’enregistrement se faisait au Bureau du
Registre).
Hypothèque
Garantie qui, à défaut de paiement, donne au créancier
la possibilité de récupérer l’argent en revendant
l’immeuble donné en gage.
Toit-terrasse
Toit parallèle d’un bâtiment.
Loi – L.
Acte du parlement englobant des règles comportementales
qui doivent être observées dans le territoire de l’État.
91
Locazione
Atto o contratto con il quale un soggetto (detto locatore) cede
un immobile in affitto ad un altro soggetto (detto locatario).
Manufatto
Opera edile.
Manutenzione
ordinaria
Attività tecnica che si esegue periodicamente a scopo preventivo
sugli impianti e sulle strutture esistenti.
Manutenzione
straordinaria
Attività tecnica che si esegue in seguito a guasti imprevisti o
per rinnovare parti anche strutturali.
Millesimi
Misura del valore tecnico di un immobile di un condominio,
che tiene anche conto di altri aspetti tecnici (esposizione,
piano, destinazione d’uso). E’ utilizzata per il conteggio delle
spese individuali e comuni dei condòmini, e per il computo
(conteggio) dei voti in assemblea.
Morosità
Ritardo ingiustificato nell’adempiere ad un proprio obbligo
(es. un pagamento).
Mq
Sigla che indica “metro quadrato”. Si utilizza per la misura
delle superfici.
Mutuo
Prestito a lungo termine, assistito da garanzie per lo più immobiliari, rimborsabile per quote a scadenze determinate.
Natura contrattuale Disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e
degli obblighi di ciascun condominio (es. destinazione delle
proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle
spese). Modificabili solo con il consenso di tutti i condòmini.
Natura regolamentare Disposizioni che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condòmini (es. modalità di uso dei servizi e degli
spazi condominiali). Modificabili a maggioranza.
Negligenza
Grave mancanza di cura e di attenzione.
Non rinnovabile
Che non può essere riproposto alla sua scadenza, e deve terminare.
Norma di legge
Regola di condotta che prescrive il comportamento da osservare o il comportamento vietato. E’ stabilita dalle leggi di uno
Stato ed è valida dentro i suoi confini territoriali.
Notaio
Libero professionista che svolge la funzione di pubblico ufficiale, attribuendo pubblica validità agli atti e assolvendo altre
mansioni quali il deposito di documenti, la consulenza per la
stipula di atti, l’apposizione di sigilli.
Nuda proprietà
Diritto di possesso di un dato bene, senza tuttavia poterne
godere fino a quando tale bene è utilizzato da un usufruttuario
(es. persona in un alloggio).
Obblighi
Vincolo a tenere un certo comportamento, a fare o non fare
una determinata cosa, derivante dal rispetto di una norma giuridica, o ad impegni assunti.
Oneri accessori
Spese che riguardano tutti gli aspetti della gestione comune
92
Loi-cadre –
L.C.
Bailleur
Locataire
Location
Construction
Maintenance ordinaire
Maintenance
extraordinaire
Millièmes
Retard
Mq - M2
Prêt
Nature contractuelle
Nature réglementaire
Négligence
Non renouvelable
Norme légale
Loi englobant les principes fondamentaux d’un domaine
d’activité. Elle délègue d’autres sujets (par ex. les
Régions) pour élaborer les règlements et législations
supplémentaires.
Personne qui donne un immeuble à bail. Le bailleur peut
ne pas être le propriétaire de l’immeuble comme, par
exemple, en cas de sous-location.
Personne qui prend un immeuble à bail.
Acte ou contrat par lequel un sujet (appelé « le bailleur »)
cède un immeuble à bail à un autre sujet (appelé « le
locataire »).
Bâtiment.
Intervention technique effectuée régulièrement sur
les installations et structures existantes à des fins
préventives.
Intervention technique effectuée pour réparer les pannes
imprévues ou pour remettre à neuf les structures.
Mesure de la valeur technique d’un immeuble de
copropriété. Les millièmes tiennent aussi compte d’autres
aspects techniques (exposition, étage, affectation).
Cette mesure sert à calculer les charges individuelles et
collectives des copropriétaires, ainsi que pour compter
les voix lors des assemblées.
Retard injustifié pour l’exécution d’une obligation (par
ex. paiement).
Abréviation de « mètre carré ». Sigle utilisé pour mesurer
les surfaces.
Crédit à long terme assorti de garanties immobilières
pour la plupart, remboursable par échéances établies.
Dispositions qui agissent au niveau des droits subjectifs et
des obligations de chaque copropriété (par ex. affectation
des propriétés exclusives, modification des critères de
répartition des charges). Elles ne peuvent être modifiées
qu’avec l’approbation de tous les copropriétaires.
Dispositions qui concernent les intérêts impersonnels de
la collectivité des copropriétaires (par ex. utilisation des
services et des espaces de la copropriété). Elles peuvent
être modifiées à la majorité.
Manque grave de précautions et de vigilance.
Qui ne peut pas être prolongé à l’échéance et doit
prendre fin.
Règle de conduite qui indique le comportement à
observer ou le comportement à ne pas avoir. Elle est
établie par les lois d’un État et valable dans les limites
de son territoire.
93
ordinaria e straordinaria del condominio. Sono suddivise tra
locatore e affittuario, in base a precise tabelle.
Ordine del giorno
- ODG
Documento che specifica quali saranno gli argomenti di
discussione e possibile decisione e la loro sequenza. Ultimo
punto di un OdG è in genere “varie ed eventuali”, indicando
temi che non potevano essere previsti e sui quali non si potrà
deliberare.
Pagamento in nero
Somme di denaro date e ricevute al di fuori della legalità (ad
esempio, il pagamento in contanti di un affitto senza un documento di ricevuta).
Parti comuni
Spazi, locali e impianti comuni a tutti i condòmini.
Penale
Pagamento di denaro, stabilito dalle parti per chi manca ad un
patto contrattuale.
Pendenza
Controversia non risolta, conto non liquidato, obbligazione
non soddisfatta.
Pertinenze
Sono pertinenza dell’appartamento la soffitta, la cantina e
talvolta il posto auto, situati nello stesso edificio nel quale si
trova l’abitazione principale.
Piano di riparto
Ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie tra i condòmini. In genere sono indicate le scadenze delle rate da pagare
sul conto corrente condominiale.
Proprietario
Colui che ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo
pieno ed esclusivo, entro i limiti e secondo gli obblighi fissati
dalla legge.
Provvigione
Retribuzione ricevuta da agente immobiliare o mediatore o
da altro intermediario per aver procacciato o concluso una
compravendita.
Quorum
Numero di voti e di millesimi necessari per prendere una decisione valida, ad esempio in assemblea di condominio.
Raccomandata
Lettera raccomandata, dove è documentato l’avvenuto invio.
Raccomandata A.R. Lettera raccomandata e con ricevuta di ritorno (AR = Avviso
di Ricevimento), firmata dal ricevente, che comprova ufficialmente l’avvenuta consegna di un documento al destinatario.
Rateizzazione
Dividere una somma da pagare in parti (dette rate), con scadenze prefissate nel tempo.
Recesso
Atto con cui un soggetto può sciogliere un rapporto contrattuale.
Regolamento
assembleare
Insieme di norme stabilite all’interno del condominio, e
approvato dalla assemblea. In genere non può imporre limiti
alla proprietà individuale e al suo uso.
Regolamento
Insieme di norme predisposte dal costruttore-venditore
94
Notaire
Nue-propriété
Obligations
Frais accessoires
Ordre du jour –
OdJ
Paiement au noir
Parties communes
Pénalité
Affaires en suspens
Appartenances
Grille de répartition
Propriétaire
Commission
Quorum
Recommandé
Libéral qui fait office d’officier public établi pour donner
aux actes le caractère d’authentification attaché aux
actes de l’autorité publique et recouvrir d’autres rôles,
comme assurer le dépôt des documents, conseiller lors
de la signature des actes et apposer ses sceaux.
Droit conservé sur un bien sans toutefois pouvoir en
jouir pendant le temps que ce bien sera utilisé par un
usufruitier (par ex. personne dans un logement).
Contrainte forçant à avoir un comportement spécifique,
à faire ou à ne pas faire une chose bien précise selon
le respect d’une règle de droit, ou à maintenir les
engagements.
Frais concernant l’ensemble des aspects de la gestion
commune ordinaire et extraordinaire de la copropriété.
Ils sont répartis entre le bailleur et le locataire selon des
barèmes bien précis.
Document précisant les sujets à discuter, la décision
éventuelle et leur séquence. En général, le dernier
point de l’OdJ est intitulé « divers ». Il s’agit de sujets
impossibles à prévoir et non soumis à délibération.
Sommes d’argent données et perçues illégalement (par
ex. le paiement en espèces d’un loyer sans quittance).
Espaces, locaux et installations communs à tous les
copropriétaires.
Somme d’argent établie par les parties, à verser en cas
de non-respect d’un arrangement contractuel.
Litige non résolu, comptes impayés, obligation non
remplie.
Les appartenances de l’appartement sont le grenier, la
cave et, parfois, la place de parking, situés dans le même
bâtiment où se trouve le logement principal.
Répartition des frais ordinaires et extraordinaires entre
les copropriétaires. En général, la grille précise les
échéances des versements sur le compte courant de
copropriété.
Qui a le droit de jouir et de disposer des biens totalement
et exclusivement, dans les limites et en fonction des
obligations établies par la loi.
Rémunération perçue par un agent immobilier, courtier
ou autre intermédiaire pour avoir apporté l’affaire ou
conclu un acte de vente.
Nombre de voix et de millièmes nécessaires pour prendre
une décision valable, par exemple, en assemblée des
copropriétaires.
Lettre recommandée avec preuve de l’envoi.
95
contrattuale
dell’edificio. Viene accettato all’atto della compravendita.
Rendiconto
Equivale al bilancio consuntivo condominiale. Documento riepilogativo dei costi comuni condominiali e delle entrate.
Ritenuta alla fonte
Prelievo fiscale operato da chi deve pagare un compenso a
qualcuno, come acconto dell’imposta che il beneficiario del
pagamento dovrà versare all’erario.
Rogito
Atto del notaio, che attesta ad esempio l’avvenuto acquisto di
un immobile.
Sanatoria
Atto con cui si pone rimedio a una situazioni irregolari o mancanze condivise da più persone e, fino a quel momento, sanzionabili per legge.
Scadenza
Impegno da adempiere entro un termine di tempo stabilito.
Pagamento da rispettare entro una data stabilita.
Servizi comuni
Si tratta di servizi che vanno a beneficio dell’insieme dei condòmini, e i cui costi vanno dunque ripartiti tra di essi: ad esempio il costo di ascensore o del riscaldamento centralizzato.
Sfratto
Ingiunzione, ordine di lasciare libero l’immobile che si ha in affitto.
Sostituto di imposta Soggetto tenuto, in forza di disposizioni di legge, al pagamento di imposte in nome di altro contribuente che ha prestato
attività a pagamento. La ritenuta avviene su parte di quanto
dovuto, ed è versata all’erario pubblico.
Spese ordinarie
Spese che ricorrono in ogni esercizio finanziario condominialeper il normale funzionamento dell’edificio, dei servizi e degli
impianti (es. pulizia scale, giardinaggio).
Spese straordinarie Spese determinate da esigenze di carattere eccezionale nella
vita del condominio, come il rifacimento del tetto o la sostituzione di una caldaia, e che non è possibile programmare.
Stipula
Redigere formalmente un accordo, firmare, concludere un
contratto.
Tabella generale
dei millesimi
Principale tabella dei millesimi di proprietà: suddivide tutte le
proprietà, sia private che comuni del condominio, in millesimi.
Tabelle millesimali
Costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all’interno del condominio. Servono inoltre per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze.
Tabelle d’uso
millesimali
Esistono tabelle millesimali specifiche, come ad esempio quella
per la ripartizione delle spese dell’ascensore, che vengono
compilate perché diversi servizi vengono sfruttati in maniera
diversa dai condòmini.
Titolarità
Condizione giuridica di colui al quale l’ordinamento riconosce
un diritto soggettivo o la difesa di un diritto.
Unità abitativa
Singolo alloggio all’interno di un edificio residenziale.
96
Recommandé avec A.R. Lettre recommandée avec accusé de réception (A.R. :
accusé de réception), signée par le destinataire, prouvant
officiellement la remise effective d’un document au
destinataire.
Échelonnement
Diviser une somme d’argent à payer en plusieurs parties
(appelées « tranches »), avec échéances établies.
Résiliation
Acte par lequel une partie peut mettre fin à un rapport
contractuel.
Règlement de
Ensemble des règles établies au sein de la copropriété
l’assemblée
et approuvées par l’assemblée. En général, le règlement
ne peut pas poser de limites à la propriété individuelle
et à son usage.
Règlement contractuel Ensemble des normes établies par l’entrepreneur/le
vendeur du bâtiment. Ce règlement est accepté à l’acte
de vente.
Bilan
Équivaut au budget d’exécution de la copropriété.
Récapitulatif des charges communes de copropriété et
des entrées d’argent.
Retenue à la source
Prélèvement fiscal par la personne qui doit payer une
rétribution à un tiers, en tant qu’acompte de l’impôt que
le bénéficiaire devra verser au Trésor public.
Acte notarié
Acte du notaire attestant, par exemple, l’achat d’un
bien immobilier.
Régularisation
Acte par lequel sont mises en règle les situations
irrégulières ou les carences vécues par plusieurs
personnes et, jusque-là, punissables par la loi.
Échéance
Engagement à accomplir dans un délai établi. Paiement à
verser avant une date établie.
Services communs
Services dont bénéficient l’ensemble des copropriétaires.
Leurs coûts sont donc répartis entre eux. Il s’agit, par
exemple, des frais d’ascenseur ou de chauffage central.
Expulsion
Injonction, ordre de quitter l’immeuble pris à bail.
Organisme payeur
Organisme tenu, en vertu des dispositions légales, au
paiement des impôts au nom d’un autre contribuable
qui a fourni un service moyennant paiement. La retenue
constitue une partie des impôts, et elle est versée au
Trésor public.
Frais ordinaires
Frais supportés dans chaque exercice financier de
copropriété pour le fonctionnement normal de
l’immeuble, des services et des installations (par ex.
nettoyage des escaliers, jardinage).
Frais extraordinaires
Frais dépendant d’événements exceptionnels dans la
vie de la copropriété, comme la réfection du toit ou le
remplacement de la chaudière, impossibles à prévoir.
97
Unità immobiliare
Porzione di fabbricato, fabbricato o area che nello stato in
cui si trova presenta potenzialità di autonomia funzionale e
reddituale. E’ una unità immobiliare un appartamento con le
sue pertinenze, ma anche una autorimessa o un locale commerciale.
Usufrutto
Diritto di godere di un bene altrui, in genere senza pagamento di affitto o di corrispettivo. Sono normalmente a carico
dell’usufruttuario i costi di gestione e di funzionamento.
Vano
Indica un ambiente o un locale. E’ abitabile se possiede i requisiti necessari per essere utilizzato come abitazione (cubatura, aerazione, illuminazione, ecc.).
Verbale
Documento che attesta e registra quanto è accaduto o è stato
dichiarato oralmente in una data circostanza, come nel corso
di una riunione o di una assemblea condominiale.
Vestibolo
Vano o passaggio posto tra la porta d’entrata e l’interno di
in palazzo, sovente antistante le scale; a volte il termine è
utilizzato per indicare uno spazio che da accesso ad altri ambienti.
Vetustà
Indica una cosa molto vecchia.
Vincolo contrattuale Costrizione a un determinato comportamento in conseguenza
di un obbligo giuridico (di legge), in quanto stabilito da un
documento di contratto firmato dalle parti in causa, e non
contrario alla legge.
Visura catastale
Accertamento dello stato giuridico di un immobile, rilasciato
liberamente dagli uffici del Catasto.
Zonizzazione
Suddivisione delle aree abitate in zone, secondo la loro tipologia, anche per determinare diversi livelli di affitto degli
immobili.
98
Conclusion
Rédiger formellement un accord, signer et conclure un
contrat.
Barème général
Tableau principal reprenant les millièmes de propriété. Le
barème divise toutes les propriétés, aussi bien privatives
que collectives, en millièmes.
Barèmes
Forment la base pour toutes les répartitions des charges
au sein de la copropriété. Les barèmes servent aussi
à évaluer la validité de l’assemblée et à calculer les
majorités.
Barèmes d’usage
Barèmes spécifiques comme, par exemple, le barème
pour la répartition des frais d’ascenseur. Ils doivent être
renseignés, car plusieurs services sont utilisés par les
copropriétaires de façon différente.
Titres de possession
Condition juridique de la personne à laquelle la législation
reconnaît un droit subjectif ou la défense d’un droit.
Unité d’habitation
Logement individuel dans un bâtiment résidentiel.
Lot de copropriété
Portion d’immeuble, bâtiment ou zone qui, dans son
état actuel, présente un potentiel d’autonomie pratique
et économique. Un lot de copropriété peut être un
appartement et ses appartenances, un garage ou un local
commercial.
Usufruit
Droit de jouissance sur un bien d’autrui, en général sans
paiement d’un loyer ou d’une rétribution. En principe,
les frais de gestion et de fonctionnement sont à la charge
de l’usufruitier.
Pièce
Désigne un espace ou un local. La pièce n’est habitable que
si elle présente les critères nécessaires pour être utilisée
comme habitation (cubage, aération, éclairage, etc.).
Procès-verbal
Document attestant et reprenant tout ce qui s’est
produit ou a été déclaré oralement dans une circonstance
spécifique comme, par exemple, lors d’une réunion ou
d’une assemblée des copropriétaires.
Porche
Pièce ou passage entre la porte d’entrée et l’intérieur
d’un bâtiment, souvent en face des escaliers. Le terme
désigne parfois un espace donnant l’accès à d’autres
locaux.
Vétusté
Désigne une chose très vieille.
Engagement
Contrainte à suivre un comportement précis suite à une
contractuel
obligation juridique (légale), établie par un contrat signé
par les parties intéressées et conforme à la loi.
Vérification au cadastre Vérification du statut juridique d’un bien immobilier,
délivrée sur papier libre par les bureaux du Cadastre.
Zonage
Répartition d’un territoire habité en zones selon leur
type, pour déterminer également les différents loyers
des immeubles.
99
6 - REGGIO EMILIA: PRINCIPALI ASSOCIAZIONI E SERVIZI UTILI
A PROPRIETARI, INQUILINI ED AMMINISTRATORI CONDOMINIALI
Di seguito si indicano i principali soggetti associati e i servizi che operano a Reggio
Emilia sul tema della casa, dell’abitare, del vicinato e dei conflitti, delle amministrazioni di immobili e di condominio, dei servizi agli immigrati anche riguardati il
tema della casa. Questi soggetti vengono raggruppati in alcune principali categorie:
• sindacati degli inquilini
• sindacati e associazioni della proprietà
• associazioni di amministratori di immobili e di condominio
• servizi agli immigrati di sindacati e di altre associazioni
• aziende e servizi pubblici.
6.1 SINDACATI E ASSOCIAZIONI DELLA PROPRIETÀ
ASPPI - Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari
ASPPI è una organizzazione sindacale e di servizio ai piccoli proprietari immobiliari.
Principali servizi offerti:
• consulenze generali in materia locativa
• stesura e gestione contratti
• registrazione contratti e disdette
• aggiornamenti annuali ISTAT
• dichiarazioni dei redditi e ICI
• consulenze legali, fiscali e tributarie
• consulenze tecniche e stime
• consulenze condominiali
• pratiche risparmio energetico
• calcolo canoni concordati e relativa assistenza.
Indirizzo: Viale dei Mille, 4 - 42100 Reggio Emilia
Orario: martedì, giovedì e venerdì ore 9.00 - 12.30, e ore 15.00 - 18.30
Telefono: 0522 454945 - Fax: 0522 430364
E-mail: [email protected]
Web: www.asppi.it
UPPI - Unione Piccoli Proprietari Immobiliari
UPPI è un sindacato che difende il diritto alla casa per il proprietario.
Principali servizi offerti:
• consulenze verbali gratuite su problemi fiscali, legali, tecnici e condominiali
• contratti di locazione ad uso abitativo (legge 431/98), commerciale e comodato
100
6 - REGGIO EMILIA : LES PRINCIPALES ASSOCIATIONS ET SERVICES
POUR LES PROPRIÉTAIRES, LES LOCATAIRES ET LES SYNDICS DE
COPROPRIÉTÉ
Veuillez trouver ci-après les principaux organismes associés et les services actifs à
Reggio Emilia sur le thème de la maison, du logement, du voisinage, des conflits,
des administrations de biens immobiliers et de copropriétés, des services aux
immigrés, y compris sur le plan du logement. Ces organismes sont répartis en
plusieurs catégories principales :
• syndicats des locataires ;
• syndicats et associations de la propriété ;
• association des syndics de copropriétés et des administrateurs de biens ;
• services aux immigrés par syndicats et autres associations ;
• entreprises et services publics.
6.1 SYNDICATS ET ASSOCIATIONS DE LA PROPRIÉTÉ
ASPPI - Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari (union syndicale
des petits propriétaires immobiliers)
ASPPI est une organisation syndicale et une association de service aux petits
propriétaires immobiliers.
Principaux services :
•conseils généraux en matière de location ;
•rédaction et gestion des contrats ;
•enregistrement des contrats et des résiliations ;
•mises à jour annuelles ISTAT ;
•déclarations d’impôts et ICI ;
•conseils légaux et fiscaux ;
•conseils techniques et expertises ;
•conseils sur le plan de la copropriété ;
•conseils pratiques pour les économies d’énergie ;
•calcul des loyers concertés et assistance.
Adresse :
Horaire :
Téléphone :
E-mail :
Site Internet :
Viale dei Mille, 4 - 42100 Reggio Emilia
mardi, jeudi et vendredi, de 9h00 à 12h30 et de 15h00 à 18h30
0522 454945 - Fax : 0522 430364
[email protected]
www.asppi.it
UPPI - Unione Piccoli Proprietari Immobiliari (union des petits propriétaires
immobiliers)
UPPI est un syndicat qui défend le droit à la maison pour le propriétaire.
Principaux services :
101
•
•
•
•
•
•
•
assistenza legale e Assistenza fiscale
assistenza condominiale
visure e volture catastali
consulenze immobiliari per compravendite, valutazioni ed affittanze
consulenze su mutui e assicurazioni
gestione scadenziario dei contratti di locazione
servizio “prima casa” per coloro che si accingono a diventare proprietari immobiliari
• calcolo dei canoni concordati.
Indirizzo: via Carlo Marx, 11 - 42030 Puianello (RE)
Orario: dal lunedì al venerdì ore 9.00 - 17.30
Telefono: 0522 245091 - Fax: 0522 247447
E-mail: [email protected] - Web: www.uppi.it
APE Confedilizia - Associazione Proprietà Edilizia
APE Confedilizia è una associazione tra proprietari, condomini e investitori istituzionali (assicurazioni, banche, casse pensioni, istituti previdenziali e società immobiliari). Offre soprattutto i seguenti servizi per gli associati:
• consulenza nelle materie che hanno attinenza con la casa
• assistenza per il proprietario nella stipula di contratti di locazione
• servizi di gestione condominiale (retribuzioni dei portieri, gestione contabilità,
contratti di locazione) e assistenza per i problemi che sorgono nel condominio,
conciliazione delle controversie
• corsi di formazione e di aggiornamento per amministratori di immobili e per
costruttori di immobili
• mutui per l’acquisto della casa; con riparatori; con società assicuratrici, ecc.
• contrattualistica e sicurezza per lavoratori nei condomini (colf, portieri, giardinieri, ecc.)
Indirizzo: Via Tavolata, 6 – 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 433 905
Web: www.confedilizia.it
6.2 SINDACATI DEGLI INQUILINI
SICET - Sindacato Inquilini Casa e Territorio
SICET fornisce una attività di difesa e tutela per chi abita in affitto sia in una casa
pubblica che in una privata, offrendo consulenza agli iscritti.
Servizi nell’edilizia privata:
• stipula di contratti (individuali e collettivi) di affitto ai sensi della legge 431/98
per la loro registrazione
• calcolo e l’aggiornamento del canone
• assistenza agli sfratti
• recupero di somme non dovute e per l’acquisto della casa, anche in cooperativa
102
• conseils oraux gratuits sur les problèmes fiscaux, légaux et techniques, ainsi que
sur les questions de copropriété ;
• contrats de bail à usage résidentiel (loi italienne n°431/98), commercial, et
contrats de prêt à usage ;
• assistance juridique et assistance fiscale ;
• assistance sur les questions de copropriété ;
• vérifications et transferts au cadastre ;
• conseils immobiliers pour l’achat/vente, les estimations et les baux ;
• conseils sur les prêts et les assurances ;
• gestion de l’échéancier des contrats de bail ;
• service « prima casa » (soit première maison) pour tous ceux qui s’apprêtent à
devenir des propriétaires immobiliers ;
• calcul des loyers concertés.
Adresse : Via Carlo Marx, 11 - 42030 Puianello (RE)
Horaire : du lundi au vendredi, de 9h00 à 17h30
Téléphone : 0522 245091 – Fax : 0522 247447
E-mail: [email protected] - Web: www.uppi.it
APE Confedilizia - Associazione Proprietà Edilizia (association de la propriété
immobilière)
APE Confedilizia est une association regroupant les propriétaires, les copropriétés
et les placeurs institutionnels (assurances, banques, caisses de pension, organismes
de sécurité sociale et sociétés immobilières). L’association offre surtout les services
suivants pour ses membres :
• conseils pour les questions afférentes à la maison ;
• assistance au propriétaire pour la stipulation des contrats de bail ;
• services de gestion de copropriété (rémunération des concierges, gestion de la
comptabilité, contrats de bail) et assistance pour les problèmes se manifestant
dans la copropriété, conciliation des litiges ;
• cours de formation et de mise à jour pour les administrateurs de biens et les
constructeurs ;
• prêts au logement, avec réparateurs, avec des compagnies d’assurance, etc. ;
• rédaction des contrats et sécurité pour les travailleurs au sein des copropriétés
(bonnes, concierges, jardiniers, etc.) ;
Adresse : Via Tavolata, 6 – 42100 Reggio Emilia
Téléphone : 0522 433 905
Site Internet : www.confedilizia.it
6.2 SYNDICATS DES LOCATAIRES
SICET - Sindacato Inquilini Casa e Territorio (Syndicat des locataires maison et
territoire)
SICET exerce une activité de défense et de protection pour les locataires d’un
103
•
•
•
•
•
•
•
•
•
ripartizione delle spese a carico dell’inquilino e del proprietario
partecipazione alle assemblee condominiali
Servizi nell’edilizia pubblica
presentazione delle domande al Comune
controllo del canone sociale
usufruire del fondo a sostegno dell’affitto
domande di cambio alloggio
acquisto e riscatto degli alloggi di residenza pubblica
rapporto con ACER – Azienda pubblica per la casa.
Indirizzo: presso Centro Servizi CISL - Via Turri, 71 - 42100 Reggio Emilia
Orario: mercoledì pomeriggio, su appuntamento
Telefono: 0522 357555 (centralino per appuntamenti) - Fax: 0522 357401
E-mail: [email protected]
Web: www.cislreggioemilia.it - sito nazionale: www.sicet.it
SUNIA - Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari
SUNIA è un’organizzazione degli inquilini privati e degli assegnatari di edilizia pubblica. Ha per scopo il riconoscimento del diritto alla casa per ogni cittadino a condizioni compatibili con le esigenze delle famiglie. Persegue l’obiettivo della sicurezza degli alloggi e degli edifici, e della qualità dell’abitare in un contesto urbano
adeguato.
Principali Servizi - Edilizia Privata:
• contratti di locazione: consulenze relative ai contenuti del contratto di locazione e alla loro conformità alle norme vigenti e relativa stipula
• determinazioni e conteggi degli affitti: canoni concordati legge 431/98, equo
canone e patti in deroga
• contestazione dei contratti di affitto irregolari, recupero dei canoni corrisposti
in nero
• suddivisione spese per oneri e accessori: controlli e verifiche, conteggi e regole
condominiali
• assistenza legale in sede civile ed amministrativa su tutti i problemi inerenti ai
contratti di locazione
• informazione su detrazioni ed agevolazioni fiscali, mutui prima casa, ristrutturazioni e fondo sociale per l’affitto.
Principali Servizi - Edilizia Pubblica:
• informazione sulle norme della Legge Regionale riguardante l’edilizia residenziale pubblica: accesso, modalità d’uso, ripartizioni oneri, autogestioni, subentro,
ospitalità temporanea, coabitazione e cambio alloggio
• verifica contratto locazione, controllo del canone d’affitto e delle spese condominiali
• compilazione domande per: richiesta di cambio alloggio, allargamento o riduzione
del nucleo familiare, cambio di intestazione del contratto di assegnazione, ecc.
104
logement public ou privé. Le syndicat fournit des services-conseils à ses membres.
Services dans la construction privée :
• stipulation des contrats de bail (individuels et collectifs), aux termes de la loi
italienne n°431/98, en vue de leur enregistrement ;
• calcul et mise à jour du loyer ;
• assistance pour les expulsions ;
• recouvrement des sommes non dues et de celles pour l’achat de la maison, y
compris en coopérative ;
• répartition des frais à la charge du locataire et du propriétaire ;
• participation aux assemblées des copropriétaires ;
• Services dans la construction publique :
• présentation des demandes à la Commune ;
• vérification du loyer social ;
• jouissance du fonds de soutien au logement ;
• demandes de changement logement ;
• achat et rachat des logements à loyer modéré ;
• rapport avec ACER – Entreprise publique pour le logement.
Adresse : au Centro Servizi CISL - Via Turri, 71 - 42100 Reggio Emilia
Horaire : mercredi après-midi, sur rendez-vous.
Téléphone : 0522 357555 (standard pour rendez-vous) – Fax : 0522 357401
E-mail : [email protected]
Site Internet : www.cislreggioemilia.it - Site italien : www.sicet.it
SUNIA - Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari (syndicat unitaire
national des locataires et des bénéficiaires)
SUNIA est l’organisation des locataires privés et des bénéficiaires de logement
public. Elle a pour objet de reconnaître le droit au logement de chaque citoyen
à des conditions conformes aux exigences des familles. Elle vise à garantir la
sécurité des logements et des bâtiments, ainsi que la qualité résidentielle dans
un cadre urbain adapté.
Principaux services – Construction privée :
• contrats de bail : conseils sur les contenus du contrat de bail, sur leur conformité
avec les normes en vigueur et stipulation des contrats
• détermination et calcul des loyers : loyers concertés conformément à la loi
italienne n°431/98, loyers réglementés et loyers équitables ;
• contestation de la validité des contrats de bail illégaux, récupération des loyers
payés au noir ;
• répartition des frais pour charges et accessoires : contrôles et vérifications,
calculs et règles de copropriété ;
• assistance juridique devant une juridiction civile et administrative pour tous les
problèmes afférents aux contrats de bail ;
• informations sur les abattements et les avantages fiscaux, sur les prêts au
logement première maison, sur les restructurations et le fonds social de soutien
au logement.
105
• informazione su bandi di assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica
• consulenza ed assistenza contrattuale nei confronti dell’Ente proprietario e
dell’Ente gestore
• assistenza legale in sede civile ed amministrativa.
Indirizzo: Via Roma, 51/d - 42100 Reggio Emilia
Orario: martedì e venerdì ore 9.00 - 12.30 e ore 15.00 - 18.30
Telefono: 0522 454517 - 0522 457266 - Fax: 0522 438701
E-mail: [email protected]
Web: www.cdltre.it – sito nazionale: www.sunia.it
UNIAT UIL – Unione Nazionale Inquilini Ambiente Territorio
UNIAT è un sindacato che tutela i cittadini che si trovano in condizioni di bisogno alloggiativo, con particolare riguardo agli inquilini di abitazioni private e pubbliche.
Si occupa dei diversi aspetti della vita abitativa, e soprattutto di:
• stipula del contratto di locazione, canone e suo aggiornamento
• Sfratti, condominio, locazione pubblica
• detrazioni fiscali e mutui legati alla casa
• alloggi a canone agevolato
• edilizia residenziale pubblica e bandi di concorso alloggi
• politiche abitative.
Indirizzo: via Gramsci 34 , 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 232197 – 0522 506 222 - Fax 0522275290
E-mail: [email protected] - Web: www.uil.it/uniat/
6.3 ASSOCIAZIONI AMMINISTRATORI IMMOBILI E CONDOMINIO
ANACI - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari
ANACI è una associazione tra professionisti nella gestione degli immobili e dei condomini. Obiettivo dell’associazione è la diffusione di una corretta cultura professionale sui temi della casa e dell’abitare.
Vengono organizzati corsi di aggiornamento sia per gli iscritti che per chi intende intraprendere la professione di amministratore. Si organizzano convegni sulle problematiche condominiali e si partecipa alle iniziative pubbliche sulle politiche abitative. Le competenze sviluppate dall’associazione riguardano la gestione immobili, le
tematiche legali e tecniche, la contrattualistica e la gestione degli affitti, le tabelle
millesimali e tutti gli altri aspetti della gestione condominiale e immobiliare.
Indirizzo: via Farini, 12 - 42100 Reggio Emilia
Orario: tipiche ore d’ufficio
Telefono: 0522 321 509 - Fax: 0522 323 080
E-mail: [email protected] – [email protected] - Web: www.anaci.it
106
Principaux services – Construction publique :
•
informations sur les normes de la Loi régionale relative aux logements à loyer
modéré : accès, modalités d’usage, répartitions des charges, autogestions,
remplacement, hébergement provisoire, cohabitation et changement de
logement ;
•
contrôle du contrat de bail, vérification du loyer et des charges de
copropriété ;
•
rédactions des demandes pour : changement de logement, agrandissement ou
réduction du noyau familial, changement des parties au bail ; etc. ;
•
informations sur les concours d’attribution des logements à loyer modéré ;
•
conseils et assistance contractuelle envers l’Organisme propriétaire et
l’Organisme administrateur ;
•
assistance juridique devant une juridiction civile et administrative.
Adresse : Via Roma, 51/d - 42100 Reggio Emilia
Horaire : mardi et vendredi, de 9h00 à 12h30 et de 15h00 à 18h30
Téléphone : 0522 454517 - 0522 457266 – Fax : 0522 438701
E-mail : [email protected]
Site Internet : www.cdltre.it – Site italien : www.sunia.it
UNIAT UIL – Unione Nazionale Inquilini Ambiente Territorio (union nationale des
locataires environnement et territoire)
UNIAT est un syndicat qui s’occupe des citoyens qui ont besoin d’un logement, et
notamment les locataires des constructions privées et publiques.
Le syndicat traite plusieurs aspects de la vie résidentielle, et notamment :
• stipulation du contrat de bail, le loyer et sa mise à jour ;
• expulsions, copropriété, logement public ;
• abattements fiscaux et prêts au logement ;
• logements à loyer favorisé ;
• logements à loyer modéré et concours logements ;
• politiques résidentielles.
Adresse : Via Gramsci 34, 42100 Reggio Emilia
Téléphone : 0522 232197 – 0522 506 222 – Fax : 0522275290
E-mail : [email protected] Site Internet : www.uil.it/uniat/
6.3 ASSOCIATIONS DES SYNDICS DE COPROPRIÉTÉ ET DES ADMINISTRATEURS DE BIENS
ANACI - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari
(association nationale syndics de copropriétés et administrateurs de biens)
ANACI est une association regroupant les professionnels de l’administration des
immeubles et des copropriétés. L’association a pour objet de divulguer une bonne
culture professionnelle sur les thèmes de la maison et du logement. Elle organise
des cours de mise à jour, non seulement pour ses membres, mais aussi pour tous
ceux qui veulent entreprendre la profession de syndic. Elle planifie des conférences
107
ANAMMI - Associazione Nazionale Amministratori di Immobili
Associazione di categoria senza fini di lucro. Obiettivo primario è la creazione di
tecnici professionisti nella gestione immobiliare e nella consulenza condominiale,
affiancando ad essi l’erogazione di servizi, per poter svolgere l’attività di amministratore di condominio in modo corretto. I servizi associativi sono rivolti soprattutto
agli amministratori di immobili.
Indirizzo: Via Passo Buole, 82/3-4 - 42100 Reggio Emilia
Orario: dal lunedì al venerdì ore 9.00 - 12.00 e ore 16.00 - 19.00
Telefono: 0522 326072 - Fax: 0522 280112
E-mail: [email protected] - Web: www.anammi.it
UNAI - Unione Nazionale Amministratori di Immobili
UNAI è una associazione sindacale per la tutela degli interessi professionali e di
categoria degli amministratori di beni immobili in condominio e in mono o multi
proprietà. UNAI opera soprattutto nei seguenti ambiti:
• rappresentanza e tutela degli interessi degli associati
• attività culturali e studi sui temi dell’amministrazione immobiliare e in materia
condominiale
• formazione verso gli associati e aggiornamenti professionali
• vigilanza sul rispetto delle norme di deontologia professionale e sulla correttezza professionale dei propri iscritti,
• realizzazione di strumenti utili alle attività professionali della categoria.
Indirizzo: C/o Studio Benaglia - Via Abbadessa 2 – 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 439 775
E-mail: [email protected] - Web: www.unai.it
6.4 SERVIZI IMMIGRATI DI SINDACATI E ALTRE ASSOCIAZIONI
CGIL - Centro Lavoratori Stranieri – Coordinamento Lavoratori Immigrati
Il CENTRO LAVORATORI STRANIERI opera per garantire e tutelare il rispetto del diritto di cittadinanza, aiutare l’immigrato nella conoscenza e nel funzionamento delle
istituzioni, delle leggi, dei contratti di lavoro.
Servizi offerti:
• primo orientamento per il Sindacato inquilini (SUNIA )
• informazioni sulla casa
• informazione sui diritti nel lavoro, indirizzo per le Categorie Sindacali, per il
Patronato INCA, per i Servizi Fiscali
• permesso di soggiorno e Carta di soggiorni: documentazione e assistenza
• ricongiungimenti familiari
• richiesta di cittadinanza
• traduzione di testi
• assistenza Legale
• mediazione con la Questura
• informazioni sulle Leggi che disciplinano il soggiorno in Italia
108
sur les problèmes de copropriété et participe aux initiatives publiques sur les
politiques résidentielles. Les compétences de l’association sont l’administration
des biens immobiliers, les thèmes légaux et techniques, la rédaction des contrats
et la gestion des loyers, les barèmes et tous les autres aspects de la gestion de
copropriété et de bien immobilier.
Adresse : Via Farini, 12 - 42100 Reggio Emilia
Horaire : heures de bureau normales
Téléphone : 0522 321 509 – Fax : 0522 323 080
E-mail: [email protected] – [email protected] - Web: www.anaci.it
ANAMMI - Associazione Nazionale Amministratori di Immobili (association nationale des administrateurs de biens)
Association professionnelle sans but lucratif. Elle a pour objet principal de former
des professionnels de l’administration des immeubles et des spécialistes de
la copropriété. Elle propose aussi des services utiles à la bonne exécution de la
fonction de syndic de copropriété. Les services de l’association s’adressent surtout
aux administrateurs de biens.
Adresse : Via Passo Buole, 82/3-4 - 42100 Reggio Emilia
Horaire :
du lundi au vendredi, de 9h00 à 12h00 et de 16h00 à 19h00
Téléphone : 0522 326072 – Fax : 0522 280112
E-mail : [email protected] – Site Internet : www.anammi.it
UNAI - Unione Nazionale Amministratori di Immobili (association nationale des
administrateurs de biens)
UNAI est une union syndicale qui défend les intérêts professionnels des administrateurs
de biens en copropriété, en mono ou en multipropriété. UNAI s’occupe surtout des
domaines suivants :
• représentation et défense des intérêts de ses membres ;
• activités culturelles et recherches sur les thèmes de l’administration immobilière
et de la copropriété ;
• formation de ses membres et mises à jour professionnelles ;
• vérification du respect des règles de déontologie et de la conduite professionnelle
de ses membres ;
• mise en œuvre d’outils utiles aux activités professionnelles du secteur.
Adresse : C/o Studio Benaglia - Via Abbadessa 2 – 42100 Reggio Emilia
Téléphone : 0522 439 775
E-mail : [email protected] - Site Internet : www.unai.it
6.4 SERVICES AUX IMMIGRÉS PAR SYNDICATS ET AUTRES ASSOCIATIONS
CGIL - Centro Lavoratori Stranieri (centre des travailleurs étrangers) –
Coordinamento Lavoratori Immigrati (coordination des travailleurs immigrés)
109
• informazioni su servizi scolastici, socio-sanitari, notizie sui paesi d’origine
• corsi di formazione.
Indirizzo: Via Roma, 53 – 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 457371 – Fax: 0522 454161
E-mail: [email protected] - Web: www.cdltre.it
CISL - Servizio Immigrati ANOLF – Associaz. Nazionale Oltre Le Frontiere
ANOLF offre assistenza lavoratori e persone immigrate. I principali servizi riguardano:
• informazione, consulenza legale ed assistenza per i diritti della persona, per la
parità tra cittadini stranieri immigrati ed italiani per accesso a lavoro, abitazione, servizi socio-sanitari, educativi
• accompagnamento e sostegno per le pratiche presso Questura, Prefettura, Enti
Locali
• promozione di momenti di incontro, di riflessione e di festa, per la conoscenza
reciproca e la convivenza rispettosa
• organizzazione di percorsi di orientamento, formazione e ricerca del lavoro
• temi specifici (asilo politico, colf e badanti dell’est Europa).
Indirizzo: Via Turri, 71 – 42100 Reggio Emilia
Orario: dal lunedì al venerdì ore 9:00 alle 12:30 - Mercoledì e Giovedì ore 15:00 - 18:00
Telefono: 0522 357415 – Fax: 0522 357416
E-mail: [email protected]
Web: www.cislreggioemilia.it – sito nazionale: www.anolf.it
110
Le CENTRE DES TRAVAILLEURS ÉTRANGERS garantit et défend le droit à la citoyenneté,
présente et illustre aux immigrés les institutions, les lois et les contrats de travail.
Services proposés :
• présentation du Syndicat des locataires (SUNIA) ;
• informations sur le logement ;
• informations sur les droits au travail, adresses des unions syndicales, du Patronato
INCA et des services fiscaux ;
• permis et carte de séjour : documents et assistance ;
• regroupements familiaux ;
• demande de citoyenneté ;
• traduction de textes ;
• assistance juridique ;
• médiation avec la préfecture ;
• informations sur les lois qui régissent le séjour en Italie ;
• informations sur les services scolaires et sociosanitaires, sur les pays d’origine ;
• cours de formation.
Adresse : Via Roma, 53 – 42100 Reggio Emilia
Téléphone : 0522 457371 – Fax : 0522 454161
E-mail : [email protected] - Site Internet : www.cdltre.it
CISL - Servizio Immigrati (service aux immigrés) – ANOLF - Associaz. Nazionale
Oltre Le Frontiere (association nationale outre les frontières)
ANOLF assiste les travailleurs et les personnes immigrées. Principaux services :
• informations, conseils légaux et assistance pour les droits individuels, pour les
égales opportunités entre les étrangers immigrés et les citoyens italiens en ce
qui concerne l’accès au travail, au logement, aux services sociosanitaires et à
l’éducation ;
• accompagnement et aide pour les dossiers à présenter à la préfecture et aux
organismes locaux ;
• organisation d’événements pour favoriser les rencontres, les réflexions, les
loisirs, la connaissance mutuelle et la bonne cohabitation ;
• organisation de parcours d’orientation, de formation et de recherche
d’emploi ;
• thèmes spécifiques (asile politique, bonnes et garde-malades de l’Europe de l’Est).
Adresse : Via Turri, 71 – 42100 Reggio Emilia
Horaire: du lundi au samedi, de 9:00 à 12:30 – Lundi, mardi et mercredi, de 15:00 à 18:00
Téléphone : 0522 357415 – Fax : 0522 357416
E-mail : [email protected]
Site Internet : www.cislreggioemilia.it - Site italien : www.anolf.it
111
6.5 AZIENDE E SERVIZI PUBBLICI
UFFICIO CASA – CONTRIBUTO PER AFFITTO - Comune di Reggio Emilia
Vengono dati contributi per il pagamento dell’affitto a persone con basso reddito, italiane o straniere. Per richiedere il contributo occorre presentare domanda all’Ufficio
Casa del Comune. Verrà preparata una graduatoria per l’assegnazione dei contributi
disponibili. Il massimo contributo annuale ottenibile è di € 3.100 per l’anno 2008.
Indirizzo: Viale Monte Grappa 13/D - 42100 Reggio Emilia
Orario: dal lunedì al venerdì 10.30 - 12.30
Telefono: 0522 454 178 – 0522 441 216 - Fax: 0522 455 709
Web: www.municipio.re.it
Per ritiro domanda, bando, elenco CAF, elenco documentazione necessaria e per informazioni generali sul contributo casa occorre rivolgersi all’ URP – Ufficio Relazioni
con il Pubblico:
Indirizzo: Via Farini, 2/1 - 42100 Reggio Emilia
Orario: Mattine Lunedì, martedì, giovedì, venerdì, sabato 8:30 – 13:00
e mercoledì 9:30 – 13:00
Orario: Pomeriggi Martedì, giovedì, venerdì 15:00 – 18:00
Telefono: 0522 456 660 - Fax 0522 456 329
E-mail: [email protected]
ACER - Azienda Casa Emilia Romagna – Reggio Emilia
ACER è un ente pubblico che si occupa di politiche abitative e di gestione del patrimonio immobiliare pubblico. ACER realizza alloggi con diverse finalità: Edilizia
Residenziale Pubblica (detti ERP), alloggi per anziani, alloggi per studenti.
Si accede agli alloggi pubblici ACER attraverso domanda e successivo inserimento
in graduatoria.
Servizi offerti:
• consegna degli alloggi ai nuovi assegnatari
• calcolo dei canoni di locazione
• riscossione dei canoni e delle quote accessorie
• manutenzione dei fabbricati
• assicurazione degli immobili
• vigilanza ed esercizio di azioni giudiziarie
• attività di mediazione dei conflitti.
Indirizzo: Via della Costituzione 6 - 42100 Reggio Emilia
Orario: dal lunedì al venerdì ore 11:00 – 12:45, e martedì ore 15:00 – 17:00
Telefono: 0522 236611 - Fax: 0522 236699
E-mail: [email protected] - Web: www.acer.re.it
112
6.5 ENTREPRISES ET SERVICES PUBLICS
UFFICIO CASA (bureau logement) – CONTRIBUTO PER AFFITTO (aide au logement)
- Commune de Reggio Emilia
Les personnes à faible revenu, italiennes ou étrangères, reçoivent une aide au
logement. Pour y avoir droit, une demande doit être présentée à l’Ufficio Casa
(bureau logement) de la Commune. Un classement sera préparé pour l’attribution
des aides disponibles. L’aide annuelle était de 3 100 € maximum pour l’exercice 2008.
Adresse : Viale Monte Grappa 13/D - 42100 Reggio Emilia
Horaire : du lundi au vendredi, de 10h30 à 12h30
Téléphone : 0522 454 178 – 0522 441 216 – Fax : 0522 455 709
Site Internet : www.municipio.re.it
S’adresser à l’URP - Ufficio Relazioni con il Pubblico (bureau relations avec le public)
pour retirer la demande, le règlement de concours, la liste CAF et les documents
nécessaires, ou pour obtenir des informations générales sur l’aide au logement.
Adresse : Via Farini, 2/1 - 42100 Reggio Emilia
Horaire : matin - lundi, mardi, jeudi, vendredi, samedi de 8h30 à 13h00 et mercredi
de 9h30 à 13h00
Horaire : après-midi – mardi, jeudi, vendredi de 15h00 à 18h00
Téléphone : 0522 456 660 – Fax : 0522 456 329
E-mail : [email protected]
ACER - ENTREPRISE LOGEMENT ÉMILIE-ROMAGNE – Reggio Emilia
ACER est un organisme public qui s’occupe de politiques résidentielles et de
gestion du patrimoine immobilier public. ACER réalise des logements à diverses fins :
logements à loyer modéré (appelés « ERP », soit Edilizia Residenziale Pubblica),
logements pour personnes âgées, logements pour étudiants.
Une demande devra être présentée pour avoir accès aux logements publics ACER, puis
un classement sera établi.
Services proposés :
• remise des logements aux nouveaux bénéficiaires ;
• calcul des loyers ;
• perception des loyers et des quotes-parts accessoires ;
• entretien des bâtiments ;
• assurance des biens immobiliers ;
• inspection et poursuites judiciaires ;
• médiation des conflits.
Adresse : Via della Costituzione 6 - 42100 Reggio Emilia
Horaire : du lundi au vendredi de 11h00 à 12h45, et mardi de 15h00 à 17h00
Téléphone : 0522 236611 – Fax : 0522 236699
E-mail : [email protected] - Site Internet : www.acer.re.it
113
CENTRO DI MEDIAZIONE SOCIALE DEI CONFLITTI
Servizio attivato dal Comune di Reggio Emilia e gestito dall’Associazione Equilibrio,
per cercare soluzioni concrete a conflitti sorti in condominio o tra cittadini. E’
aperto a tutti i cittadini. Le tipologie di conflitti che il Centro di Mediazione sociale
affronta sono soprattutto:
• discordie e contrasti nei condomini in relazione all’utilizzo degli spazi comuni;
• rumori e inquinamento acustico;
• problemi da odori, inquinamento atmosferico e canne fumarie;
• presenza di animali e relative controversie;
• gruppi di giovani negli spazi pubblici;
• controversie fra persone di diverse generazioni o diverse culture.
Indirizzo: Via Turri 25/A
Orario: Lunedì e Sabato ore 11:00 - 14:00
Telefono: 0522 391 084
Email: [email protected] - Web: www.ass-equilibrio.it
CENTRO INFORMAZIONE IMMIGRATI – Comune di Reggio Emilia
Il Centro Informazione Immigrati del Comune di Reggio Emilia offre operatori competenti e mediatori linguistico–culturali per quanto riguarda la legislazione sulla
immigrazione e sui percorsi burocratici che interessano i cittadini stranieri, con
informazione, orientamento e consulenza giuridica.
Il Centro è rivolto ai cittadini italiani e stranieri e offre loro consulenza per:
• facilitare la ricerca della casa
• facilitare la ricerca del lavoro
• la legislazione vigente in materia di immigrazione e sulle pratiche amministrative
• informazioni sulle disponibilità delle strutture di accoglienza
• informazioni sui servizi e gli interventi pubblici, del privato sociale e del volontariato.
Il servizio riceve il pubblico senza appuntamento nei giorni:
• Martedì ore, Giovedì ore 15.00 – 17.00
• Venerdì ore 9.00 – 13.00 (con mediatore di lingua araba dalle 9 alle 12)
• Sabato ore 8.30 - 12.30 (con mediatore di lingua cinese dalle 9 alle 12)
Per accedere agli uffici occorre munirsi di numero di prenotazione, con distribuzione dalle 8.30.
Il Centro Informazione Immigrati riceve anche su appuntamento nelle giornate di:
• mercoledì e giovedì ore 8.30 - 13.00, martedì ore 14.30 - 17.00
Nei giorni di ricevimento su appuntamento il Centro si avvale della collaborazione
dei mediatori linguisitico–culturali di lingua araba e cinese. E’ possibile attivare la
collaborazione con mediatori di diversa provenienza.
Indirizzo: Galleria Santa Maria, 1 (primo piano) - 42100 Reggio Emilia
Telefono: 0522 456706 dal lunedì al venerdì dalle ore 8.30 alle 9.30
e dalle 12.30 alle 13.30
Fax: 0522/436747 - E-mail: [email protected]
Web: www.municipio.re.it
114
CENTRE DE MÉDIATION SOCIALE DES CONFLITS
Service mis en œuvre par la Commune de Reggio Emilia et géré par l’Association
Equilibrio dans le but de trouver des solutions concrètes aux litiges apparus au sein
de la copropriété ou entre citoyens. Tous les citoyens peuvent y accéder. Le centre
de médiation sociale s’occupe surtout des conflits suivants :
• litiges et divergences dans les copropriétés à propos des espaces communs ;
• bruits et pollution sonore ;
• mauvaises odeurs, pollution atmosphérique et tuyaux d’évacuation de la fumée ;
• animaux et litiges à ce sujet ;
• groupes de jeunes dans les espaces publics ;
• divergences entre personnes de générations ou cultures différentes.
Adresse : Via Turri 25/A
Horaire : lundi et samedi, de 11h00 à 14h00
Téléphone : 0522 391 084
E-mail : [email protected] - Site Internet : www.ass-equilibrio.it
CENTRE D’INFORMATIONS POUR L’IMMIGRATION – Commune de Reggio Emilia
Le Centre d’informations pour l’immigration de la Commune de Reggio Emilia dispose
d’opérateurs compétents et d’interprètes médiateurs culturels pour illustrer la
législation sur l’immigration et les démarches bureaucratiques utiles aux citoyens
étrangers, ainsi que pour donner des informations, une orientation et des conseils
juridiques.
Le Centre s’adresse aux citoyens italiens et étrangers. Il se charge de :
• faciliter la recherche de logement ;
• faciliter la recherche d’emploi ;
• informer sur la législation en vigueur en matière d’immigration et sur les démarches
administratives ;
• informer sur les disponibilités des structures d’accueil ;
• informer sur les services et les initiatives publiques, celles du tiers secteur et de
bénévolat.
Le public peut accéder au centre sans rendez-vous :
• mardi et jeudi de 15h00 à 17h00 ;
• vendredi de 9h00 à 13h00 (avec médiateur de langue arabe de 9 à 12h00) ;
• samedi de 8h30 à 12h30 (avec médiateur de langue chinoise de 9 à 12h00).
Pour accéder aux bureaux, il est indispensable de se munir d’un numéro de réservation.
Celui-ci est distribué dès 08h30.
Le Centre d’informations pour l’immigration reçoit aussi sur rendez-vous :
• mercredi et jeudi de 08h30 à 13h00, mardi de 14h30 à 17h00.
Lors des visites sur rendez-vous, le Centre collabore avec des interprètes médiateurs
culturels de langue arabe et chinoise. La collaboration avec des médiateurs d’une
autre origine est également possible.
Adresse : Galleria Santa Maria, 1 (premier étage) - 42100 Reggio Emilia
Téléphone : 0522 456706 du lundi au vendredi, de 8h30 à 9h30 et de 12h30 à 13h30
Fax : 0522/436747 - E-mail : [email protected]
Site Internet : www.municipio.re.it
115
Per ogni contatto o informazione relativa al presente
VADEMECUM DELLA BUONA CONVIVENZA IN CONDOMINIO:
Comune di Reggio Emilia
Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale
Galleria Santa Maria, 1 – Reggio Emilia 42100
Segreteria Assessorato - telefono: 0522 456 737
Sito web: www.municipio.re.it
Settembre 2008
Pour tout contact ou toute information sur ce
VADE-MECUM DE LA VIE COMMUNE EN COPROPRIÉTÉ :
Commune de Reggio Emilia
Assessorato Coesione e Sicurezza Sociale
(division pour la cohésion et la sécurité sociale)
Galleria Santa Maria, 1 – Reggio Emilia 42100
Secrétariat de la division – téléphone : 0522 456 737
Site Internet : www.municipio.re.it
Septembre 2008
Impaginazione e stampa
Tipografia San Martino - San Martino in Rio (RE)
Gennaio 2009
Stampato con matrici ecologiche prodotte senza l’utilizzo di bagni chimici.