VALUTAZIONI CONDOMINIALI
Gaetano Di Stefano
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VALUTAZIONI CONDOMINIALI
Definizione
CONDOMINIO: fabbricato in cui è possibile
distinguere parti in proprietà esclusiva (unità
immobiliari) e parti in proprietà comune (spazi
condominiali)
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PARTI COMUNI
Sono stabilite dall’art. 1117 del c.c.:
1.Suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri
maestri, le fondazioni, i tetti e i lastrici solari, le scale e
i pianerottoli, i portoni d’ingresso, gli androni, i portici, i
cortili, ecc.
2.I locali della portineria e l’alloggio del custode, i locali
lavanderia, i locali per il riscaldamento centralizzato,
gli stenditoi, ecc.
3.Le opere, le installazioni e i manufatti in genere che
servono all’uso delle parti comuni (ascensori,
montacarichi, pozzi, cisterne, fognature, ecc.)
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3
NASCITA DEL CONDOMINIO
Il condominio si costituisce con l’edificazione ex
novo di un fabbricato.
Se i proprietari sono più di 4, è obbligatoria la
nomina di un Amministratore (art. 1129 cc)
Se i condomini sono più di 10 è obbligatorio
compilare il Regolamento di condominio (legge
condominiale che regola l‘uso delle parti comuni) (art. 1138
cc)
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QUOTE MILLESIMALI
Ciascun condomino deve concorrere alle spese
comuni in proporzione del valore di piano o
porzione di esso di cui è proprietario.
Tale valore è espresso in millesimi (m/m).
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QUANTE TABELLE MILLESIMALI
In linea ipotetica non esiste un limite per la
redazione delle tabelle millesimali, potendosi
ripartire in funzione di millesimi tutte le parti
comuni di un edificio (perfino la sostituzione o
la ricostituzione della cassetta della posta
situata nell’atrio condominiale, la pulsantiera
dei citofoni, ecc.)
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6
segue
In pratica le tabelle millesimali che è possibile
riscontrare in ambito condominiale sono
relativamente poche e possono essere
distinte in:
1. TABELLA DI PROPRIETA’ GENERALE (O
GENERATRICE O PRINCIPALE O TABELLA “A” )
2.
TABELLE D’USO ( TAB. B, TAB. C, TAB. D,
TAB. E, ecc. )
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LA TABELLA “A”
E’ detta tabella generatrice o principale perché è
l’unica tabella che non può mancare in sede
condominiale e perché da essa prendono origine la
altre tabelle.(tabelle d’uso o derivate)
Serve:
1.Per stabilire le maggioranze assembleari;
2.Per ripartire le spese generali che non sono
strettamente legate all’uso particolare di una parte
comune (come ad es. le scale, l’ascensore, i
discendenti
degli
scarichi,
il
riscaldamento
centralizzato)
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8
Segue.
Per la costituzione della Tab. A si può partire:
1.Dai valori di mercato delle singole unità immobiliari;
2.Dalle superfici delle singole unità immobiliari.
NORMALMENTE LA 2° PROCEDURA E’
QUELLA PIU’ SEGUITA
(perché più obiettiva e meno soggetta a
valutazioni discordanti o momentanee del
mercato).
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9
segue
La Tab. A si redige a partire dalla superficie utile di
ogni singola u.i., “calibrando” l’importanza dei singoli
vani attraverso l’uso di COEFFICIENTI DI
DIFFERENZIAZIONE (stima per punti di merito).
La superficie che si ottiene è detta SUPERFICIE
RAGGUAGLIATA
Rapportando a 1000 (millesimi) la somma delle
superficie ragguagliate dell’immobile e moltiplicando
per la superficie ragguagliata di ogni singola unità
immobiliare, si ottengono i MILLESIMI DI PROPRIETA’
GENERALE DI OGNI SINGOLO APPARTAMENTO.
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10
SEGUE
1000
Q m/m 
 Sup. ragg. U.I.1,2,...n
 Sup. ragg. totali
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I PRINCIPALI COEFFICIENTI DI
DIFFERENZIAZIONE
Servono per ragguagliare la superficie reale
dell’u.i. ed ottenere la superficie “virtuale”,
proporzionale al valore della proprietà.
1.Coefficiente di DESTINAZIONE
2.Coefficiente di ALTEZZA DI PIANO
3.Coefficiente di ESPOSIZIONE (o affaccio)
4.Coefficiente di ORIENTAMENTO
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12
segue
Accanto
a
questi
coefficienti
(che
rappresentano i più importanti e vengono
sempre considerati), se ne possono aggiungere
altri (di luminosità, di rumore, di isolamento
termico, di comodità di accesso, di vetustà,
ecc.) in dipendenza delle catratteristiche
presentate dalle unità immobiliari presenti nel
fabbricato.
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Alcuni esempi indicativi
Coefficiente di destinazione funzionale: serve per
evidenziare la diversa destinazione delle u.i. appartenenti al condominio.
Destinazione
Appartamento
Negozio
Retronegozio
Coefficiente
1
1,50-2
0,8
Ufficio
1,20-1,50
Cantina
0,2-0,25
Soffitta
0,15-0,2
Box
0,6
Posto auto
0,22
Magazzino
0,6
Ecc.
maga zzino
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14
segue
Coefficiente per altezza di piano
Piano dell’ u.i.
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Con ascensore
Senza ascensore
Seminterrato
0,6
0,7
Terreno
0,8
0,85
Primo
0,9-0,95
1
Secondo e interm. 1-1,10
0,9-0,95
Ultimo
0,7-0,8
0,9-1,05
15
segue
Coefficiente di esposizione:
Esposizione su: Coefficiente
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Giardino
1,05
Strada
1
Cortile
0,8
16
segue
Coefficiente di orientamento:
Orientamento
Nord
0,9
Nord-est
0,93
Nord-ovest
0,95
Est; Ovest
0,97
Sud; Sud-est; Sud-ovest
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Coefficiente
1
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LE SPESE PER LA RICOSTRUZIONE E LA
MANUTENZIONE
DELLE
SCALE
E
DELL’ASCENSORE
La ripartizione delle spese per le scale e
l’ascensore avviene tra i proprietari dei piani a cui
le scale servono, per META’ (500 m/m) in base alla
proprietà generale (Tab. A) e per META’ (500 m/m)
in base all’USO (in misura proporzionale all’altezza
di ciascun piano dal suolo.
Per la ripartizione della seconda metà delle spese
si ricorre ad un’apposita tabella d’uso:
TABELLA B – SCALE E ASCENSORE
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18
segue
SCALE E ASCENSORE
500 m/m TAB A
1000 m/m
500 m/m H piano
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Le spese per il riscaldamento centralizzato
TAB. C
Il riparto delle spese di riscaldamento avviene
sulla base dei metri cubi riscaldati o sulla base
del numero degli elementi radianti presenti in
ciascuna u.i.
Q m/m =
Q m/m =
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1000
3

m
u.i.
3
m

oppure:
1000
 elementi radianti u.i.
elementi radianti
20
segue
Normalmente i millesimi per il riscaldamento
comune si ottengono come media tra i m/m
calcolati in base alla volumetria dell’u.i.
riscaldata e quelli definiti in base agli elementi
radianti:
Q m/m cubatura + Q m/m elementi radianti
Q m/m risc.=
2
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ALTRE SPESE
I lastrici solari:
Sono le strutture piane poste a copertura del
fabbricato o di una parte di esso e utilizzabili
come terrazze.
Se il lastrico solare di copertura è comune a
tutto l’edificio, le spese di ricostruzione e di
manutenzione vengono ripartiti tra tutti i
condomini in funzione dei m/m di proprietà
generale (Tab. A).
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22
segue
Se il lastrico solare è di uso esclusivo di un
condomino (terrazzo a livello), il condomino che
ha l’uso esclusivo “ è tenuto a contribuire per 1/3
della spesa di ricostruzione o manutenzione del
lastrico: gli altri 2/3 sono a carico di tutti i
condomini dell’edificio o della parte di questo a cui
il lastrico solare serve, in proporzione del valore del
piano o della porzione di piano di ciascuno”
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23
segue
TETTO COMUNE
LASTRICO SOLARE COMUNE
A
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LASTRICO SOLARE
ESCLUSIVO (A)
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Un esempio.
Unità
immobiliare
Piano
Destinazione
Sup.
reale
Coefficienti
Dest.
Orient.
Piano
Espos.
Prodotto
coefficienti
Superficie
ragguagliata
A1
T
Abitazione
105
1
1
0,8
1
0,8
84
A2
T
Abitazione
96
1
0,97
0,8
1,10
0,85
81,6
A3
1
Abitazione
110
1
1
1
1
1
110
A4
1
Abitazione
100
1
0,97
1
1,10
1,07
107
B1
I
Box
15
0,6
-
-
-
0,6
9
B2
I
Box
18
0,6
-
-
-
0,6
10,8
C1
I
Cantina
6
0,25
-
-
-
0,25
1,5
C2
I
Cantina
8
0,25
-
-
-
0,25
2
TOTALE
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405,9
25
segue
Calcolo dei millesimi di proprietà generale (TAB. A)
Unità
immobiliare
Piano
Destinazione
Sup.
reale
Superficie
ragguagliata
Quota millesimale




1000
 Sup. ragg. U.I.
ragg. totali
 Sup.
A1
T
Abitazione
105
84
206,94
A2
T
Abitazione
96
81,6
201,03
A3
1
Abitazione
110
110
271,00
A4
1
Abitazione
100
107
263,62
B1
I
Box
15
9
22,17
B2
I
Box
18
10,8
26,61
C1
I
Cantina
6
1,5
3,70
C2
I
Cantina
8
2
4,93
TOTALE m/m
1000
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x




26
segue
Calcolo dei millesimi delle scale e ascensore (TAB. B)
Unità
immobiliare
Piano
Destinazione
Quota
millesimale
(Tab. A)
TABELLA B
500 m/m di
proprietà
generale
500 m/m
d’uso
QUOTA m/m
TOTALE
A1
T
Abitazione
206,94
103,47
-
103,47
A2
T
Abitazione
201,03
100,52
-
100,52
A3
1
Abitazione
271,00
135,50
228,87
364,37
A4
1
Abitazione
263,62
131,80
222,64
354,44
B1
Inter.
Box
22,17
11,09
18,72
29,81
B2
Inter.
Box
26,61
13,31
22,48
35,79
C1
Inter.
Cantina
3,70
1,85
3,13
4,98
C2
Inter.
Cantina
4,93
2,46
4,16
6,62
500
500
1000
TOTALE m/m
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27
segue
Calcolo dei millesimi di riscaldamento (TAB. C)
Unità
Piano
immobiliare
Destinazione
Superficie
reale
Altezza
N° elementi
radianti
TABELLA C
m/m
volume
(a)
A1
T
Abitazione
105
3,00
18
255,47
m/m
elementi
radianti
(b)
315,79
A2
T
Abitazione
96
3,00
11
233,58
192,92
214
A3
1
Abitazione
110
3,00
15
267,64
263,16
264
A4
1
Abitazione
100
3,00
13
243,31
228,07
236
B1
Box
15
-
-
-
-
-
B2
Inter.
Inter.
Box
18
-
-
-
-
-
C1
Inter.
Cantina
6
-
-
-
-
-
C2
Inter.
Cantina
4,93
-
-
-
-
-
1000
1000
1000
TOTALE m/m
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QUOTA m/m
TOTALE
(a+b)/2
286
28