Ufficio Provinciale di Genova
GUIDA ALLA STIMA CATEGORIE SPECIALI
PROVINCIA DI GENOVA
VALORI INDICATIVI PER L’ATTRIBUZIONE
DELLA RENDITA.
ANNO 2008
Via Finocchiaro Aprile, 1 – 16129 Genova – tel.39 01053841- e-mail:[email protected]
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CRITERI DI STIMA N.C.E.U.
Sulla base di quanto si è potuto constatare nel corso dei sopralluoghi e delle
ricerche effettuate nei Comuni ove più diffusamente sono ubicati i fabbricati in argomento
e di quanto è emerso dal riesame delle stime dirette già eseguite per la determinazione
del coefficiente di aggiornamento delle vecchie rendite, si ritiene che il valore ordinario
degli immobili appartenenti ai gruppi D e E debba ricercarsi, essenzialmente, attraverso il
costo delle costruzioni (opportunamente degradato per lo stato di funzionalità globale e
vetustà)* e il valore dell’area compresa nell’intero lotto. Quest’ultima valutata in funzione
della sua appetibilità commerciale derivante dalle condizioni morfologiche del territorio,
dalle infrastrutture esistenti nella zona (strade, autostrade, ferrovie, ecc.) e dalla
prevalente caratterizzazione dei luoghi (zone agricole, turistiche, residenziali, industriali e
commerciali).
Verificato che i costi dei fabbricati, nell’ambito di ciascuna delle diverse tipologie
costruttive, sono da considerarsi pressoché uniformi in tutti i Comuni della Provincia, ne
deriva che, a parità di consistenza, i valori ordinari degli stessi si differenziano,
esclusivamente, in rapporto alla valenza commerciale dell’area che li ospita. Che risulta,
quindi, l’elemento sul quale dovrà maggiormente concentrarsi l’attenzione del tecnico
estimatore.
Di conseguenza, mentre per quanto riguarda l’entità dei costi delle costruzioni sono
state redatte (sulla traccia del prezzario inviato dall’U.T.E. di Milano) le apposite tabelle di
cui all’allegato
, per quanto concerne i valori delle aree si suggerisce di adottare una
metodologia mirata a conseguire, attraverso il tabulato costo di costruzione, valori finali
complessivi che esprimano l’entità economica degli immobili in relazione alla diversa
incidenza che esercita il valore dell’area sulle varie tipologie dei fabbricati, secondo la
zona di appartenenza. Ciò in considerazione delle molteplici combinazioni di elementi che
concorrono a determinare la stima e che, di fatto, rendono piuttosto arduo il compito di
parametrare, a priori, valori che tengano conto contemporaneamente, sia dell’importanza
commerciale della zona che della consistenza esistente.
Il criterio enunciato, appare il più pratico ed appropriato per addivenire a rendite
catastali proporzionalmente omogenee nell’ambito dell’intero comprensorio provinciale.
Giova, infatti, sottolineare che, per finalità fiscali che si intendono perseguire attraverso le
R.C. i valori imponibili dei complessi immobiliari sono da considerarsi al netto delle
eventuali potenzialità di ampliamento che i regolamenti edilizi comunali potrebbero ancora
consentire.
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Peraltro, per le variazioni di consistenza, le parti interessate sono tenute, a norma
della legge 47/85, alla presentazione delle relative denunzie mediante il mod. D.
Peraltro, nel presente prezziario, a ulteriore verifica e conferma dei valori stimati
mediante in costi di costruzione, sono indicati, al lato di questi, i valori medi di mercato
riferito al biennio 88/89 desunti dal tabulato dei prezzi della ex III Sezione. U.T.E.
Così a parte saranno, evidentemente, quelle U.I. il cui valore è rappresentato
prevalentemente dalle superfici dei comparti, quali, ad esempio, i campeggi, i depositi
all’aperto, ecc. che saranno valutati utilizzando gli appositi valori unitari espressi nel
quadro II della tabella “C”
*NOTA: Mediante i coefficienti di vetustà e la funzionalità globale si quantifica il degrado
percentuale derivante dalla combinazione tra l’epoca della costruzione, o eventuale
ristrutturazione totale, e la più o meno razionale connessione dei vari comparti del
complesso immobiliare in relazione ai normali standard attuali.
Per standard attuali si intendono tutti quegli elementi che consentono un efficiente
sfruttamento dell’attività esercitata in rapporto alle caratteristiche strutturali (altezze, luci,
portate,
aperture),
disposizione
dei
corpi
di
fabbrica,
accessi
sufficienti,
idonei
collegamenti (interni, passi, servizi, ecc.).
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VALUTAZIONE DELLE AREE
L’area dei comparti, in genere, è costituita da due porzioni e cioè, dall’area coperta
(sedime) e dall’aria scoperta.
AREA DI SEDIME (Vedere Tabella
)
Il valore dell’area occupata dai fabbricati scaturirà dall’applicazione di una quota
percentuale (che si indica dal 15% al 60%) sul costo di costruzione complessivo, a nuovo,
dei manufatti.
Tale ampio intervallo consente di individuare la giusta scala dei valori da applicare
alle diverse situazioni, che comunque, in casi particolari (vedi i chioschi) possono
richiedere ulteriori margini di stima. In questi casi – fermo restando il principio indicato –
il tecnico potrà operare con percentuali scelte a sua discrezione.
AREA SCOPERTA (Vedere quadro I Tabella C”).
Per l’area scoperta si indicano invece i limiti, massimo e minimo, entro i quali
oscillano i valori delle medesime, che, sul mercato, variano da € 2.58 (£ 5.000) a € 77.47
(£ 150.000)/ mq. a seconda delle specifiche utilizzazioni (area di servizio, posteggio,
giardino, deposito, distacco, scarpate, aree annesse, ecc.) e delle diverse estensioni.
I valori massimi unitari delle aree scoperte non dovranno comunque superare il
valore unitario attribuito all’area di sedime, come prima calcolata.
Per controllo, ove risultasse possibile estrapolare dati omologhi, il valore delle
sovracostruzioni, più relativo sedime, non dovrà superare il valore unitario attribuito agli
immobili urbani compresi nelle categorie A, B, C, ai quali possono essere comparate le
U.I. stimate.
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NOTA AGGIUNTIVA PER LA STIMA
DELLE VECCHIE CARTIERE
Com’è noto, in alcune zone collinari dell’entroterra ligure, ed in particolare in quelle
comprese tra Arenzano (località Cantarena) – Voltri (località Fabbriche), e Mele (località
Biscaccia, Ferriere, Fado, Gallinea e Acquasanta), dal XV Secolo sino al periodo
antecedente la seconda guerra mondiale, l’industria cartaria rappresentava una delle
risorse economiche più importanti.
I numerosi e ripidi torrenti esistenti in questa parte di territorio consentirono lo
sviluppo di almeno una cinquantina di centri produttivi. Alcuni, raggiunsero dimensioni
ragguardevoli, altri garantirono un sicuro lavoro a generazioni di famiglie proprietarie. Con
l’aumentare delle quote di mercato, i vetusti fabbricati originari – ubicati generalmente in
luoghi impervi e in strette gole onde sfruttare maggiormente la forza motrice generata
dalla caduta delle acque -, nei secoli furono ampliati nelle parti e nei modi possibili,
secondo le concezioni e le esigenze delle diverse epoche.
Con l’avvento repentino delle tecnologie moderne, tali opifici non furono in grado di
adeguare le loro secolari strutture in muratura di pietrame, gli essiccatoi (in legno), gli
impianti fissi (vasche, molazze, olandesi, caldaie) e di sostituire i vecchi macchinari.
Inoltre gli spazi interni ed esterni risulteranno modesti e le strade di accesso troppo
tortuose e strette per i nuovi mezzi di trasporto. Peraltro, l’energia naturale si rivelò
insufficiente per sostenere la concorrenza di altre regioni che nel frattempo si erano
opportunamente attrezzate.
Per questi motivi, l’attività cartaria cessò quasi del tutto tra la fine degli anni ’60 e
l’inizio degli anni ’70.
Allo stato attuale questi edifici appaiono difficilmente recuperabili e privi di interesse
commerciale soprattutto a causa delle notevoli difficoltà ambientali che si dovrebbero
affrontare per un loro razionale recupero. Tanto è vero che, tranne rari casi, gli stessi
risultano in disuso e pressoché abbandonati.
In questi casi, fermo restando il valore unitario dei costi di costruzione, appare
opportuno contenere la quota di incidenza d’aria sino ad un minimo del 10 – 15%,
considerare e anche superare (per volumetrie consistenti) il massimo della combinazione
tra vetustà e funzionalità globale rispettivamente nel 30% e 25%, altroché assumere, nei
casi in cui l’opificio risultasse, in disuso, il tasso di redditività pari al 2%.
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TABELLA
PREZZIARIO PER LE STIME N.C.E.U. A VALORE DI COSTRUZIONE
Media 1988/89
CAPITOLO A
TETTOIE
Costo costruzione.
Valore medio (*)
Medio
Ordinario di mercato
€/mq. 55,00 (£ 100.000)
€/mq. 80,00 (£ 150.000)
€/mq. 80,00 (£ 150.000)
€/mq. 105,00 (£ 200.000)
€/mq. 180,00 (£ 350.000)
€/mq. 260,00 (£ 500.000)
€/mq. 335,00 (£ 650.000)
€/mq. 620,00 (£ 1.200.000)
€/mq. 415,00 (£ 800.000)
€/mq. 723,00 (£ 1.400.000)
Aa) Tettoia di tipo semplice: struttura portante di tipo
leggero per luci modeste; copertura in eternit o ondulati
comuni; pavimentazione naturale.
N.B. Al valore della struttura occorre aggiungere il
valore del sedime.
Ab) Tettoia di tipo medio: struttura portante ad una o
più campate di altezza non inferiore a Mt. 4-5; copertura
comunque
configurata
con
elementi
eventuale presenza di muri divisori
orizzontali;
o perimetrali;
pavimentazione in battuto di cemento o conglobamento
bituminoso.
N.B. Al valore della struttura occorre aggiungere il
valore del sedime.
Ac) Tettoie a destinazione particolare: (ad esempio
mercati pubblici, stazioni per servizi di trasporto etc.)
struttura di tipo pesante per campate di grande luce;
elementi di rifinitura accurati; presenza di servizi e/o
impianti.
N.B. Al valore della struttura occorre aggiungere il
valore del sedime.
Ad) Chioschi (piccole dimensioni)
N.B. Al valore della struttura occorre aggiungere il
valore del sedime.
(*)
I VALORI ORDINARI SI RIFERISCONO A COSTRUZIONI IN GENOVA, NUOVE CON FINITURE
ORDINARIE E IN NORMALI CONDIZIONI DI CONSERVAZIONE.
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CAPITOLO B
COSTRUZIONI CIVILI ED INDUSTRIALI
Ba)
Costruzioni
comuni,
ad
uno
o
più
piani
Costo costruzione
Valore medio (*)
medio
Ordinario di mercato
a
destinazione industriale e commerciale; strutture in
cemento armato con copertura gettata in opera, altezza
non superiore a Mt. 3-4 (per piano; pareti divisorie e
perimetrali
prefabbricati;
in
muratura
ordinaria
pavimentazione
in
o
elementi
conglomerato
cementizio o bituminoso.
-
Ad un piano
€/mq. 180,00 (£ 250.000)
Per sup. piccole
-
A più piani (ogni piano oltre il 1)
€/mq. 210,00 (£ 400.000)
€/mq. 415,00 (£ 800.000)
€/mq. 310,00 (£ 600.000)
€/mq. 520,00 (£ 1.000.000)
€/mc. 65,00 (£ 120.000)
€/mc. 80,00 (£ 150.000)
per h sup. a Mt. 4.00
€/mc. 55,00 (£ 100.000)
€/mc. 65,00 (£ 120.000)
per h da Mt. 6.00 a Mt. 8.00
€/mc. 45,00 (£ 85.000)
€/mq. 415,00 (£ 800.000)
€/mc. 55,00 (£ 100.000)
€/mq. 520,00 (£ 1.000.000)
-
Seminterrati o interrati ridurre i prezzi del 20%.
-
Soppalchi e solette in travi (legno e ferro).
-
Soppalchi e solette in c.a. res. 400/600Kg
€/mq. 155,00 (£ 300.000)
-
Soppalchi e solette in c.a. res.>660Kg
€/mq. 260,00 (£ 500.000)
€/mq. 260,00 (£ 500.000)
€/mq. 365,00 (£ 700.000)
Ba’) Costruzioni in strutture metalliche tamponature in
legno (vecchio tipo) h = 3.00/4.00 Mt. ad uso deposito
€/mq. 105,00 (£ 200.000)
€/mq. 155,00 (£ 300.000)
€/mq. 130,00 (£ 250.000)
€/mq. 206,00 (£ 400.000)
€/mq. 45,00 (£ 80.000)
€/mq. 55,00 (£ 100.000)
(*)
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ORDINARIE E IN NORMALI CONDIZIONI DI CONSERVAZIONE.
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COSTRUZIONI CIVILI ED INDUSTRIALI
Costo costruzione.
Valore medio (*)
medio
Ordinario di mercato
€/mq. 260,00 (£ 500.000)
€/mq. 570,00 (£ 1.100.000)
€/mq. 310,00 (£ 600.000)
€/mq. 675,00 (£ 1.300.000)
€/mq. 310,00 (£ 600.000)
€/mq. 520,00 (£ 1.000.000)
Bb) Costruzioni speciali, ad uno o più piani, struttura
(c.a. acciaio o mista) portante di particolare robustezza
con solai atti a sopportare carichi statici e/o dinamici
anche notevoli; rifiniture normali
•
Seminterrati o interrati ridurre il prezzo del
20%.
Bc) Costruzioni ad un piano, caratterizzate da ampie
superfici coperte, libere da pilastri, e da un grado di
rifinitura accurato (palestre, discoteche, locali pubblici
spettacolo, etc.)
•
€/mq. 365,00 (£ 700.000)
€/mq. 725,00 (£ 1.400.000)
€/mq. 155,00 (£ 300.000)
€/mq. 620,00 (£ 1.200.000)
Seminterrati o interrati ridurre il prezzo del 20%
Bd) Costruzioni per civili abitazioni; non caratterizzate
da strutture o impianti di rilevanza superiore alla norma;
nuove o vecchie ristrutturate.
€/mq. 775,00 (£ 1.500.000)
Be) Costruzioni per uffici; aventi struttura in c.a. acciaio
o mista, comunque rifinite, dotate di servizi centralizzati
e
impianti
di
una
certa
rilevanza,
(ad
esempio
condizionamento d’aria).
€/mc. 155,00 (£ 300.000)
€/mq. 1240,00 (£ 2.400.000)
€/mc. 310,00 (£ 600.000)
€/mq. 1550,00 (£ 3.000.000)
+20% - 25% per complessi ove sono comprese opere di
urbanizzazione particolarmente rilevanti.
(*)
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COSTRUZIONI CIVILI ED INDUSTRIALI
Bf) Edifici a
destinazione
particolare;
Costo costruzione.
Valore medio (*)
medio
Ordinario di mercato
€/mc. 210,00 (£ 400.000)
€/mq. 1035,00 (£
€/mc. 260,00 (£ 500.000)
2.000.000)
caratterizzati
generalmente da impianti tecnici e da un grado di
rifinitura elevato, come case di cura, grandi magazzini,
alberghi etc. (NOVOTHEL – STARHOTEL)
€/mq.1550,00 (£ 3.000.000)
- seminterrati o interrati ridurre i prezzi del 30%
Bg) Caveau; camera di sicurezza per banche, camere di
sicurezza per gioiellerie e attività di commercio preziosi.
€/mc. 520,00 (£ 1.000.000)
€/mc. 415,00 (£ 800.000)
Bh) Edificio scolastico; scuola media – Tre piani f.t. –
Struttura in elementi prefabbricati integrati da getti in
opera, dei pilastri ed altri componenti – Copertura piana
– Serramenti alluminio – Finiture normali – Impianti:
riscaldamento – ascensore – antincendio – radio diff. –
telefonico – ect.
-
€/mc. 80,00 (£ 150.000)
€/mq. 620,00 (£ 1.200.000)
€/mc. 95,00 (£ 180.000)
€/mq. 775,00 (£ 1.500.000)
Piani nobili con h Mt. 4.00 a Mt. 12.00 edifici
storici importanti con affreschi di pregio.
€/mq. 310,00 (£ 600.000)
€/mq. 365,00 (£ 700.000)
Bi) Cabine elettriche
€/mq. 210,00 (£ 400.000)
€/mq. 310,00 (£ 600.000)
(*)
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CAPITOLO C
Costo costruzione.
Valore medio
medio
Ordinario di mercato
Per luci fino a Mt. 10
€/mq. 130,00 (£ 250.000)
€/mq. 365,00 (£ 700.000)
Per luci fino a Mt. 15
€/mq. 165,00 (£ 320.000)
€/mq. 465,00 (£ 900.000)
Per luci fino a Mt. 20
€/mq. 215,00 (£ 415.000)
€/mq. 570,00 (£ 1.100.000)
Per luci fino a Mt. 30
€/mq. 247,00 (£ 480.000)
€/mq. 675,00 (£ 1.300.000)
€/mq. 155,00 (£ 300.000)
€/mq. 365,00 (£ 700.000)
CAPANNONI
Ca) Ad un piano, struttura mista ad una o più
campate di c.a. (pilastri e c.a.p. (travi di copertura);
pareti di tamponatura in elementi prefabbricati in
c.a.s. o muratura ordinaria; copertura a piastre
prefabbricate. Altezza alla linea di gronda fino a 5
metri (5), compresi impianti.
Per altezze superiori a 5 metri applicare ai prezzi un
incremento del 5% per metro fino ad un massimo del
10%.
Per altezze superiori a Mt. 10 (sino a Mt. 16)
l’incremento può salire sino al 25-30%.
Cb) Capannoni ad un piano aventi struttura e
copertura in cemento armato gettato in opera, acciaio
o mista, altezza generalmente non superiore a Mt. 5,
luci delle campate variabili in funzione della struttura
portante:
-
Per strutture leggere
€/mq. 465,00 (£ 900.000)
-
€/mq. 210,00 (£ 400.000)
Per strutture medie pesanti
€/mq. 520,00 (£ 1.000.000)
€/mq. 570,00 (£ 1.100.000)
Per
altezze
superiori
ai
5
metri
applicare
gli
incrementi di prezzo indicati nel caso dei capannoni di
cui al punto precedente.
(*)
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CAPITOLO D
PAVIMENTAZIONI
Costi
pavimentazione
delle
aree
scoperte
Costo costruzione.
Valore medio
medio
ordinario di mercato
di
pertinenza industriali compreso sottofondo:
•
– pavimentazione in conglomerato bituminoso.
€/mq. 30,00 (£ 50.000)
•
– pavimentazione in conglomerato cementizio.
€/mq. 35,00 (£ 60.000)
•
– pavimentazione in piastrelle di gres
€/mq. 45,00 (£ 80.000)
(*)
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ORDINARIE E IN NORMALI CONDIZIONI DI CONSERVAZIONE.
CAPITOLO E
RECINZIONI
Costi recinzione su sottostante muretto in cemento o
muratura:
•
– in ferro verniciata
•
– in rete metallica con pannelli di c.a.v.
•
– in muratura ordinaria
€/mq. 80,00 (£ 150.000) x 2,5 ml 200,00 (£ 375.000)
•
– in blocchi Trieste o Rosa Cometa
€/mq. 55.00 (£ 100.000) x 2,5 ml 137,50 (£ 250.000)
€/mq. 45,00 (£ 80.000) x 2,5 ml 112,50 (£ 200.000).
€/mq. 30,00 (£ 50.000) x 2,5 ml 75,00 (£ 125.000)
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CAPITOLO F
VALORE IMPIANTI
Impianti di carburanti:
1) – Opere di piazzale
a) In asfalto
€/mq. 35,00 (£ 60.000)
b) In autobloccanti
€/mq. 45,00 (£ 78.000)
2) - Pensiline (in opera)
a) Di modeste dimensioni-mq. 16/30
b) A galleria
€/cad.
7750,00 (£ 15.000.000)
€/mq. 155,00 (£ 300.000)
3) – Chioschi (in opera)
a) In allumnio-pannelli e vetro
€/mq. 235,00 (£ 450.000)
b) In muratura
A stima
Da €/mq. 260,00 (£ 500.000)
A €/mq. 390,00 (£ 750.000)
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VALORE IMPIANTI
4) – Serbatoi interrati per carburanti, in lamiera
(comprese opere edili e meccaniche).
a) Capacità mc.
3
€/cad. 1.035,00 (£ 2.000.000)
b) Capacità mc.
5
€/cad. 1.450,00 (£ 2.800.000)
c) Capacità mc.
7
€/cad. 1.760,00 (£ 3.400.000)
d) Capacità mc. 10
€/cad. 2.380,00 (£ 4.600.000)
e) Capacità mc. 13
€/cad. 2.740,00 (£ 5.300.000)
f)
Capacità mc. 15
€/cad. 3.520,00 (£ 6.800.000)
g) Capacità mc. 20
€/cad. 4.290,00 (£ 8.300.000)
h) Capacità mc. 25
€/cad. 4.805,00 (£ 9.300.000)
i)
Capacità mc. 30
€/cad. 5.940,00 (£ 11.500.000)
Per i serbatoi come sopra ma non interrati il costo
diminuisce del 10%.
-
Serbatoi in cemento armato:
a) Capacità mc.
10 x 20
€/mc. 155,00 (£ 300.000)
b) Capacità mc.
40 x 50
€/mc. 130,00 (£ 250.000)
c) Capacità mc.
80 x 100
€/mc. 105,00 (£ 200.000)
5) –
Erogatori
(comprese
opere
edili
e
elettromeccaniche).
a) Di tipo normale
€/cad. 3.360,00 (£ 6.500.000)
b) Di tipo moderno e automatico
€/cad. 9.560,00 (£ 18.500.000)
c) Apparecchio per self-service colonnina
€/cad. 9.300,00 (£ 18.000.000)
di comando.
6) – Reclamistica
a) Per impianto piccolo
€/mq. 1.290,00 (£ 2.500.000)
b) Per impianto medio
€/mq. 1.960,00 (£ 3.800.000)
c) Per impianto grande
€/mq. 2.580,00 (£ 5.000.000)
7) – Attrezzature diverse (in opera)
a) Sollevatore per cambio olio
b) Compressore ecc.
€/mq. 5.160,00 (£ 10.000.000)
Da €/mq. 2.062,00 (£ 4.000.000)
A €/mq. 2.580,00 (£ 5.000.000)
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13
VALORE IMPIANTI
MIN
8) – Opere varie per allacciamenti
Il
MAX
a) Idrico
€ 260,00 ( 500.000) – €1.031,00 ( 2.000.000).
b) Elettrico
€ 155,00 ( 300.000) – €1.550,00 ( 3.000.000).
c) Telefonico
€ 103,00 ( 200.000) – € 516,00 ( 1.000.000).
d) Fognatura
€ 516,00 ( 1.000.000 - € 2.580,00 ( 5.000.000)
massimo
dipende
dalla
distanza
e
dalla
difficoltà
di
allacciamento (attraversamento sedi stradali, ponti ecc.).
9) – Pese a ponti
a) Portata Q.li 80
€ 9.300,00 ( 18.000.000)
b) Portata Q.li 100
€ 10.315,00 ( 20.000.000)
c) Portata Q.li 150
€ 12.900,00 ( 25.000.000)
d) Portata Q.li 200
€ 15.470,00 ( 30.000.000)
e) Portata Q.li 250
€ 18.050,00 ( 35.000.000)
10) – Montacarichi
a) Portata Q.li 1 fermate n. 2
€ 2.580,00 ( 5.000.000) cadauno
b) Portata Q.li 1 fermate n. 3
€ 3.095,00 ( 6.000.000) cadauno
c) Portata Q.li 5 fermate n. 2
€ 6.190,00 ( 12.000.000) cadauno
d) Portata Q.li 5 fermate n. 3
€ 7.735,00 ( 15.000.000) cadauno
e) Portata Q.li 10 fermate n. 2
€ 9.300,00 ( 18.000.000) cadauno
f)
€ 10.315,00 ( 20.000.000) cadauno
Portata Q.li 10 fermate n. 3
11) – Frigoriferi (compreso costo della cella).
a) Frig./ora
1.200
€/ Frig. ora 13,00 (£ 25.000)
b) Frig./ora
2.200
€/ Frig. ora 11,50 (£ 22.000)
c) Frig./ora
3.200
€/ Frig. ora 9,30 (£ 18.000)
d) Frig./ora
5.000
€/ Frig. ora 7,80 (£ 15.000)
e) Frig./ora
9.000
€/ Frig. ora 6,70 (£ 13.000)
Frig./ora
15.000
€/ Frig. ora 5,70 (£ 11.000)
g) Frig./ora
30.000
€/ Frig. ora 5,20 (£ 10.000)
f)
12) – Travi in cemento armato per sostegno e guida dei
carrelli con paranco per portate da 2.000 Kg a 20.000
Kg.
€ 260,00 ( 500.000
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14
TABELLA B
INCIDENZA DELLE AREE DI SEDIME
Categorie
Percentuali
D1
30% - 60%
20% - 40%
D2
(75% E OLTRE SE ANCHE IN POSIZIONE COMMERCIALE X
NEGOZI – VED. S.MARGHERITA PASSEGGIATA)
D3
20% - 40% - 50%
D4
20% - 40%
D5
5%
D6
2% - 3%
D7
30% - 40%
D8
30% - 50%
D9
15% - 25%
D10
25% - 45%
D11
D12
E/1
E/2
E/3
25% - 100%
E/4
E/ - E/6 – E7
E/8
E/9
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15
TABELLA C
VALORI UNITARI DELLE AREE ANNESSE AI FABBRICATI D e E
VALORI A MQ - VALUTAZIONI INDICATIVE
DESCRIZIONE - VOCE
VALUTAZIONE MINIMA
VALUTAZIONE
MASSIMA
AREA DISTACCO
£/mq
25.000
€
12,91
£/mq
70.000
€ 36,15
AREA DI SERVIZIO
£/mq
30.000
€
15,49
£/mq
70.000
€ 36,15
AREA A GIARDINO
£/mq
15.000
€
7,75
£/mq
30.000
€ 15,49
AREA A VERDE
£/mq
5.000
€
2,58
£/mq
15.000
€ 7,75
AREA A DEPOSITO
£/mq
50.000
€
25,82
£/mq
100.000
€ 51,65
AREA A PARCHEGGIO
£/mq
80.000
€
41,32
£/mq
120.000
€ 61,97
AREA DISTRIBUTORI CARBURANTI
£/mq
350.000
€ 180,76
£/mq
650.000
€ 335,70
VALUTAZIONI PARTICOLARI
VALORI A MQ - VALUTAZIONI INDICATIVE
DESCRIZIONE - VOCE
VALUTAZIONE MINIMA
CAMPI DA TENNIS (RECINZIONI CAMPER)
£/mq
200.000
CAMPEGGI (FABBRICATI COMPRESI)
£/mq
DEPOSITI ALL’APERTO
VALUTAZIONE
MASSIMA
€ 103,29
£/mq
400.000
€ 206,58
80.000
€
41,32
£/mq
220.000
€ 113,62
£/mq
80.000
€
41,32
£/mq
400.000
€ 206,58
STADI (AREA CAMPO DI GIOCO)
£/mq
100.000
€
51,65
£/mq
180.000
€ 92,96
CAMPI DA GOLF (CAMPO DI GIOCO GREEN)
£/mq
25.000
€
12,91
£/mq
80.000
€ 41,32
CAMPI DA MINIGOLF
£/mq
120.000
€
61,97
£/mq
150.000
€ 77,47
CAMPI DA BOCCE
£/mq
100.000
€
51,65
£/mq
150.000
€ 77,47
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16
Dall’estratto Circolare del 30/04/1980 prot. 2935
Oggetto:
Revisione Generale degli Estimi del Catasto Edilizio Urbano – Immobili a
destinazione speciale o particolare.
L’istruzione III al paragrafo 52, stabilisce – come è noto – quanto segue
Nel caso di opifici il valore della consistenza immobiliare deve
comprendere anche il valore delle installazioni connesse od incorporate coi fabbricati o
comunque stabilmente infisse ad essi che ai sensi della vigente Legge sull imposta dei
fabbricati sono da considerarsi come facenti parte dell opificio
Al riguardo occorre considerare che le installazioni connesse od incorporate
con i fabbricati ( ad esempio un altoforno, una caldaia a vapore )concorrono certamente a
determinare il valore della consistenza e parimenti gli impianti stabilmente infissi ( ad
esempio una gru a ponte o montacarichi ).
Non si ritiene invece che rientrino tra le installazioni stabilmente
infisse quelle che semplicemente imbullonate alle strutture murarie o comunque fissate
in modo da essere rimovibili senza interventi sulle strutture del fabbricato ( ad esempio
una macchina utensile ).
Pertanto nella determinazione del valore da porre a base della
Rendita Catastale, si dovranno comprendere le sole installazioni connesse
all’immobile o quelle stabilmente infisse come sopra definite.
In breve:
IMPIANTI STABILMENTE INFISSI
( GRU A PONTE – MONTACARICHI Ect…….)
SI
RENDITA CATASTALE
IMPIANTI NON STABILMENTE INFISSI
( MACCHINE UTENSILI Ect………….. )
NO
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MOTORI ELETTRICI
Motore Elettrico Asincrono Trifase (3000 giri) completo di aviatore diretto, quadro ed ogni altra istallazione.
Con potenza di HP
1
£
250.000
€
129,11
2
£
320.000
€
165,27
3
£
385.000
€
198,84
4
£
455.000
€
234,99
5
£
520.000
€
268,56
6
£
590.000
€
304,71
7
£
660.000
€
340,86
8
£
725.000
€
374,43
9
£
795.000
€
410,58
10
£
865.000
€
446,74
20
£
2.000.000
€
1.032,91
30
£
2.800.000
€
1.446,08
40
£
3.600.000
€
1.859,24
50
£
4.000.000
€
2.065,83
Con potenza da 50 a 100 HP per ogni HP
£
80.000
€
41,32
Con potenza da 101 a 150 HP per ogni HP
£
90.000
€
46,48
50
£
2.700.000
€
1.394,43
63
£
2.900.000
€
1.497,73
100
£
3.400.000
€
1.755,95
125
£
3.700.000
€
1.910,89
160
£
4.300.000
€
2.220,76
200
£
4.800.000
€
2.478,99
250
£
5.600.000
€
2.892,16
315
£
6.400.000
€
3.305,32
400
£
7.500.000
€
3.873,43
500
£
8.500.000
€
4.389,88
630
£
10.000.000
€
5.164,57
Trasformatore a bagno d'olio completo in opera.
Con potenza di HVA
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18
CARRIPONTE
Carroponte monotrave con carrello paranco della portata di 2.00
ton.e scartamento luce di m. 11.
£
11.000.000
€
5.681,03
Carroponte monotrave con carrello paranco della portata di 6.00
ton.e scartamento luce di m. 11.
£
16.000.000
€
8.263,31
Carroponte monotrave con carrello paranco della portata di 6.00
ton.e scartamento luce di m. 16.
£
19.000.000
€
9.812,68
Carroponte monotrave con carrello paranco della portata di 6.00
ton.e scartamento superiore di m. 16 per ogni metro in più.
£
1.000.000
€
516,46
Carroponte bitrave con carrello argano della portata di 6.00 ton.e
scartamento luce di m. 11.
£
22.000.000
€
11.362,05
Carroponte bitrave con carrello argano della portata di 6.00 ton.e
scartamento luce di m. 16.
£
26.000.000
€
13.427,88
Carroponte bitrave con carrello a doppio argano della portata di
6.00 ton.e scartamento luce di m. 11.
£
33.000.000
€
17.043,08
Carroponte bitrave con carrello a doppio argano della portata di
6.00 ton.e scartamento luce di m. 16.
£
37.000.000
€
19.108,91
Carroponte bitrave con carrello a doppio argano della portata di
10.00 ton.e scartamento luce di m. 11.
£
44.000.000
€
22.724,10
Carroponte bitrave con carrello a doppio argano della portata di
10.00 ton.e scartamento luce di m. 16.
£
48.000.000
€
24.789,93
CARRELLI - ARGANO
Carrello argano bitrave della portata di 6.00 ton.e scartamento
tra le due travi di m. 1,2.
£
10.000.000
€
5.164,57
Carrello argano bitrave della portata di 6.00 ton.e scartamento
tra le due travi di m. 1,8.
£
13.000.000
€
6.713,94
Carrello argano bitrave della portata di 10.00 ton.e scartamento
tra le due travi di m. 1,2.
£
20.000.000
€
10.329,14
Carrello argano bitrave della portata di 10.00 ton.e scartamento
tra le due travi di m. 1,8.
£
26.000.000
€
13.427,88
Via Finocchiaro Aprile, 1 – 16129 Genova – tel.+39 01053841 e-mail: [email protected]
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19
PESE A PONTE
Ponte a bilico (pesa) con apparecchio pesatore semplice con
pianale da m. 9 x 3,20 e portata da 40 ÷ 50 tonn.
£
17.000.000
€
8.779,77
Ponte a bilico (pesa) con apparecchio pesatore semplice con
pianale da m. 9 x 3,20 e portata da 50 ÷ 60 tonn.
£
19.000.000
€
9.812,68
Ponte a bilico (pesa) con apparecchio pesatore semplice con
pianale da m. 13 x 3,20 e portata da 50 ÷ 60 tonn.
£
20.000.000
€
10.329,14
Ponte a bilico (pesa) con apparecchio pesatore semplice con
pianale da m. 13 x 3,20 e portata da 60 ÷ 80 tonn.
£
22.000.000
€
11.362,05
Ponte a bilico (pesa) con apparecchio pesatore elettronico con
pianale da m. 9 x 3,20 e portata da 40 ÷ 50 tonn.
£
23.000.000
€
11.878,51
Ponte a bilico (pesa) con apparecchio pesatore elettronico con
pianale da m. 13 x 3,20 e portata da 50 ÷ 60 tonn.
£
26.000.000
€
13.427,88
Ponte a bilico (pesa) con apparecchio pesatore elettronico con
pianale da m. 13 x 3,20 e portata da 60 ÷ 80 tonn.
£
28.000.000
€
14.460,79
Via Finocchiaro Aprile, 1 – 16129 Genova – tel.+39 01053841 e-mail: [email protected]
P.I. 06455481009/C.F. 80416110585
20
CELLE FRIGORIFERE PICCOLE
Cella frigorifera del volume di mc. 9.00 e motore 1.00 HP capace
di sviluppare 1000 frigorie/h
£
6.800.000
€
3.511,91
Cella frigorifera del volume di mc. 14.00 e motore 1.50 HP
capace di sviluppare 1500 frigorie/h
£
8.200.000
€
4.234,95
Cella frigorifera del volume di mc. 26.00 e motore 2.00 HP
capace di sviluppare 2500 frigorie/h
£
15.200.000
€
7.850,14
Cella frigorifera del volume di mc. 60.00 e motore 3.50 HP
capace di sviluppare 5300 frigorie/h
£
35.000.000
€
18.075,99
Cella frigorifera del volume di mc. 80.00 e motore 4.50 HP
capace di sviluppare 7100 frigorie/h
£
42.000.000
€
21.691,19
Cella frigorifera del volume di mc. 100.00 e motore 5.00 HP
capace di sviluppare 9000 frigorie/h
£
51.000.000
€
26.339,30
Cella frigorifera del volume di mc. 130.00 e motore 7.50 HP
capace di sviluppare 12000 frigorie/h
£
68.000.000
€
35.119,07
Cella frigorifera del volume di mc. 160.00 e motore 10.00 HP
capace di sviluppare 15000 frigorie/h
£
85.000.000
€
43.898,84
CELLE FRIGORIFERE MEDIE
Cella frigorifera del volume di mc. 400.00 e motore 20.00 HP
capace di sviluppare 22000 frigorie/h
£
125.000.000
€
64.557,11
Cella frigorifera del volume di mc. 500.00 e motore 30.00 HP
capace di sviluppare 27000 frigorie/h
£
140.000.000
€
72.303,97
Cella frigorifera del volume di mc. 750.00 e motore 35.00 HP
capace di sviluppare 38000 frigorie/h
£
185.000.000
€
95.544,53
Cella frigorifera del volume di mc. 1000.00 e motore 40.00 HP
capace di sviluppare 50000 frigorie/h
£
250.000.000
€
129.114,22
Cella frigorifera del volume di mc. 1500.00 e motore 50.00 HP
capace di sviluppare 77000 frigorie/h
£
315.000.000
€
162.683,92
Cella frigorifera del volume di mc. 2200.00 e motore 60.00 HP
capace di sviluppare 100000 frigorie/h
£
420.000.000
€
216.911,90
Via Finocchiaro Aprile, 1 – 16129 Genova – tel.+39 01053841 e-mail: [email protected]
P.I. 06455481009/C.F. 80416110585
21
CELLE FRIGORIFERE GRANDI
Cella frigorifera del volume di mc. 3500.00 e motore 80.00
HP capace di sviluppare 150.000 frigorie/h
£
550.000.000
€
284.051,29
Cella frigorifera del volume di mc. 5000.00 e motore
100.00 HP capace di sviluppare 200.000 frigorie/h
£
670.000.000
€
346.026,12
Cella frigorifera del volume di mc. 7500.00 e motore
140.00 HP capace di sviluppare 400.000 frigorie/h
£
730.000.000
€
377.013,54
Cella frigorifera del volume di mc. 9000.00 e motore
190.00 HP capace di sviluppare 3000.000 frigorie/h
£
820.000.000
€
423.494,66
Cella frigorifera del volume di mc. 12000.00 e motore
220.00 HP capace di sviluppare 5300.000 frigorie/h
£
985.000.000
€
508.710,05
Cella frigorifera del volume di mc. 16000.00 e motore
250.00 HP capace di sviluppare 6000.000 frigorie/h
£
1.150.000.000
€
593.925,43
Via Finocchiaro Aprile, 1 – 16129 Genova – tel.+39 01053841 e-mail: [email protected]
P.I. 06455481009/C.F. 80416110585
22
MONTACARICHI E ASCENSORI
Montavivande con cabina metallica porta di piano a battente e fermate 2 - 3 - 4.
Per portata di kg
24
£
7.000.000
€
3.615,20
50
£
8.000.000
€
4.131,66
100
£
9.000.000
€
4.648,11
€
413,17
Per ogni fermata in più i valori saranno
maggiorati di:
£
800.000
Montacarichi tradizionale a funi con cabina metallica porta di piano a battente e fermate 2 - 3.
Per portata di kg
500
£
16.000.000
€
8.263,31
700
£
19.000.000
€
9.812,68
1000
£
22.000.000
€
11.362,05
1500
£
25.000.000
€
12.911,42
2000
£
30.000.000
€
15.493,71
3000
£
36.000.000
€
18.592,45
€
723,04
Per ogni fermata in più i valori saranno
maggiorati di:
£
1.400.000
Montacarichi oleodinamico con cabina metallica porta di piano a battente e fermate 2 - 3.
Per portata di kg
300
£
18.000.000
€
9.296,22
500
£
20.000.000
€
10.329,14
750
£
22.000.000
€
11.362,05
1000
£
26.000.000
€
13.427,88
1500
£
30.000.000
€
15.493,71
€
1.032,91
Per ogni fermata in più i valori saranno
maggiorati di:
£
2.000.000
Montacarichi oleodinamico con cabina metallica porta di piano a battente e fermate 2 - 3.
Per portata di kg
2000
£
42.000.000
€
21.691,19
3000
£
50.000.000
€
25.822,84
€
1.755,95
Per ogni fermata in più i valori saranno
maggiorati di:
£
3.400.000
Ascensore a funi del tipo semiautomatico con cabina in lamiera rivestita in formica porte di piano in lamiera
tamburata una velocità e fermate 2 - 3.
Per portata di kg
325
£
13.500.000
€
6.972,17
480
£
16.000.000
€
8.263,31
600
£
19.000.000
€
9.812,68
€
723,04
Per ogni fermata in più i valori saranno
maggiorati di:
£
1.400.000
Via Finocchiaro Aprile, 1 – 16129 Genova – tel.+39 01053841 e-mail: [email protected]
P.I. 06455481009/C.F. 80416110585
23
Ascensore a funi del tipo automatico con cabina in lamiera rivestita in formica porte di piano in lamiera tamburata una
velocità e fermate 2 - 3.
Per portata di kg
325
£
15.500.000
€
8.005,08
480
£
17.000.000
€
8.779,77
600
£
20.000.000
€
10.329,14
€
723,04
Per ogni fermata in più i valori saranno
maggiorati di:
£
1.400.000
Ascensore oleodinamico semiautomatico con cabina in lamiera rivestita in formica porte di piano in lamiera tamburata
una velocità e fermate 2 - 3.
Per portata di kg
325
£
18.000.000
€
9.296,22
480
£
20.000.000
€
10.329,14
600
£
22.000.000
€
11.362,05
€
1.032,91
Per ogni fermata in più i valori saranno
maggiorati di:
£
2.000.000
Ascensore oleodinamico automatico con cabina in lamiera rivestita in formica porte di piano in lamiera tamburata una
velocità e fermate 2 - 3.
Per portata di kg
325
£
18.000.000
€
9.296,22
480
£
20.000.000
€
10.329,14
600
£
22.000.000
€
11.362,05
£
29.000.000
€
14.977,25
€
1.032,91
€
41.316,55
Per portata di kg.900,00 ad uso disabili
Per ogni fermata in più i valori saranno
maggiorati di:
£
2.000.000
SCALE MOBILI
Scale mobili per trasporto di persone atte a superare un dislivello
fino a 4,00 m compresi gruppo trazione composto da motori
elettrici asincroni speciali, sistema a doppia catena dentata per
trasporto, gradini, corrimano e dispositivi di comando e
sicurezza.
£
80.000.000
PISCINE
Piscina interrata a cielo aperto completa di impianti ed attrezzature d'uso e di rifiniture estetiche funzionali adeguate
alla sua destinazione
Con dimensioni
12,00 x 7,00 e volume di 150 mc.
£
50.000.000
€
25.822,84
25,00 x 12,60 e volume di 750 mc.
50,00 x 21,00 e volume di 3000 mc.
£
£
125.000.000
260.000.000
€
€
64.557,11
134.278,79
Via Finocchiaro Aprile, 1 – 16129 Genova – tel.+39 01053841 e-mail: [email protected]
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24
GUIDA SCHEMATICA ALLA STESURA DOC.FA PER CATEGORIE SPECIALI
Si riporta graficamente ed in sintesi la compilazione dei quadri obbligatori, fermo restando
che si possono compilare anche gli altri quadri non obbligatori.
Modello 2N parte I
C
–
Azienda –Descrizione
dell’azienda
(
Distributore
Energia elettrica –
Distributore carburante Centro commerciale – Industria alimentare ect.)–
vietato inserire la ragione sociale o la proprietà.
Questa voce serve ad indicare l’oggetto della variazione
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25
Modello 2N parte I
E’ importante che la sommatoria delle voci AREA TOTALE LORDA sia uguale a
quella inserita nel campo obbligatorio in alto a destra. ( 19+11 = 30 m2)
Il VOLUME sarà dato dal prodotto AREA TOTALE LORDA x ALTEZZA
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26
Nella lista si indica nell'ordine:
•
Il numero o la lettera che in planimetria contraddistingue l'elemento (area o
fabbricato) cui si riferisce la stima;
•
La tipologia dello stesso elemento (muratura, prefabbricato, corte, verde
privato ecc.);
•
La destinazione dell'elemento
aziendali, servizi, ecc.);
•
Consistenza (in mq o in mc);
•
Il valore unitario attribuito;
in
esame
(laboratorio,
deposito,
uffici
Il valore totale di quel elemento, frutto del prodotto dei due dati precedenti,
espresso in euro.
Valore complessivo: somma dei valori relativi a tutti gli elementi inseriti, è
aggiornato automaticamente dal sistema; e' espresso in migliaia di euro.
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27
In questo quadro è calcolata la rendita catastale dell'immobile moltiplicando il suo
valore complessivo per un saggio di fruttuosità (in genere 0.02) scelto in base
alla sua ubicazione ed alla sua destinazione.
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28
Modello 2N parte I
IDENTIFICATIVI CATASTALI
Via Finocchiaro Aprile, 1 – 16129 Genova – tel.+39 01053841 e-mail: [email protected]
P.I. 06455481009/C.F. 80416110585
29
OGGETTO DELLA VARIAZIONE :
INSERIRE SEMPRE L INDICAZIONE PRINCIPALE D USO OGGETTO DELLA VARIAZIONE (
CABINA ELETTRICA, CENTRO COMMERCIALE, ALBERGHI ,CINEMA IMPIANTI SPORTIVI ECT)
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30
ELEMENTI COSTRUTTIVI DELLA STRUTTURA
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31
DATI METRICI
N.B.
I VALORI DEVONO CORRISPONDERE COME AL QUADRO PARTE I MOD 2N ( VEDI PAG. 26)
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32
ALLA FINE DELLA COMPILAZIONE DOVREBBE RISULTARE LA SCHERMATA COME IN FIGURA (
N.B SEMPRE CHE L OGGETTO DELLA VARIAZIONE SI RIFERISCE SOLO ED ESCLUSIVAMENTE
A CATEGORIE SPECIALI . IN PRESENZA DI CATEGORIE ORDINARIE DOVRA ESSERE
COMPILATO ANCHE IL MOD 1N PARTE SECONDA
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33
INDICE
•
Introduzione
•
pag.
02.
Valutazione delle Aree
pag.
04
•
Nota aggiuntiva alla stima delle Vecchie Cartiere
pag.
05.
•
Tabella A
•
( Criteri di Stima )
o Capitolo A
Tettoie
pag.
06
o Capitolo B
Costruzioni Civili ed Industriali
pag.
07.
o Capitolo C
Capannoni
pag.
10
o Capitolo D
Pavimentazioni
pag.
11
o Capitolo E
Recinzioni
pag.
11
o Capitolo F
Valori Impianti
pag.
12
pag.
15
pag.
16
Tabella B
o Incidenza Aree di Sedime
•
Tabella C
o Valori unitari aree annesse
•
Vetusta
pag.
17
•
Circolare del 30/04/1980 prot. 2935
pag.
17
•
Motori elettrici
pag.
18
•
Carroponte
pag.
19
•
Carrelli argano
pag.
19
•
Pese a ponte
pag.
20
•
Celle frigorifere
pag.
21
•
Montacarichi Ascensori
pag.
23
•
Scale mobili
pag.
24
•
Piscine
pag.
24
•
Guida schematica alla stesura Doc.fa per categorie speciali
pag.
25
Ar
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