Fondamenti di urbanistica
Schemi e immagini delle lezioni
Capitoli quarto e quinto
1/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il piano regolatore: perché
Evitare, o almeno ridurre, il caos derivante
dallo spontaneismo
Programmare l’uso del territorio
Regolare le trasformazioni fisiche e
funzionali
Valorizzare la rendita immobiliare
(fondiaria ed edilizia)
2/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Parole (1)
Le parole sono le etichette delle idee
distinguere  separare
fisico  funzionale
immobiliare = fondiaria + edilizia
3/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il piano regolatore: che cos’è
 come lo vedo: un insieme di parti disegnate (tavole di analisi e di
progetto) e di parti scritte (norme e relazione)
 come nasce: l’espressione tecnicamente compiuta d’una volontà
collettiva, quindi politica
 è strumento d’una volontà collettiva: perciò deve essere efficace: deve
trasmettere ordini e determinare comportamenti
 è riferito al territorio: perciò l’efficacia precettiva deriva da una
corretta congiunzione tra la cartografia e la normativa
 per l’operatore pubblico è soprattutto un programma
 per l’operatore privato è l’indicazione delle opportunità e delle
condizioni (vincoli)
4/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il linguaggio del piano regolatore
Due elementi principali:
 il disegno di massima delle infrastrutture per il trasporto
 la “zonizzazione”
La zonizzazione
suddivisione della città, esistente e futura, in zone caratterizzate da diverse
destinazioni d’uso e diverse quantità e tipologie di edificazione
Gli indici
 dimensione minima e massima del lotto edificabile
 rapporto di copertura = tra la superficie copribile e quella del lotto
 indice di fanbbricabilità = rapporto tra cubatura e superficie
 altezza degli edifici (geometrica o sostanziale)
 distacchi (dai confini, dalle strade ecc.)
5/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
La legge urbanistica
La legge 1150 del 17 agosto 1942 è ancor oggi la legge
fondamentale in materia urbanistica.
Nonostante il mezzo secolo trascorso,
nonostante che dal 1972 le regioni a statuto ordinario abbiano
la pienezza della potestà legislativa in materia,
nonostante le numerosissime “modificazioni e integrazioni”
intercorse con successivi atti legislativi,
l’impianto complessivo della pianificazione è ancora
determinato, in Italia, dagli istituti, i contenuti e le
procedure stabilite dalla legge
1150/1942.
6/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Finalità e cuore della lex 1150/1942
Finalità della legge è la disciplina de “l’assetto e
l’incremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo
urbanistico in genere nel territorio del Regno” (articolo 1).
Tale disciplina “si attua a mezzo dei piani regolatori
territoriali, dei piani regolatori comunali e delle norme
sull’attività costruttiva” (articolo 2).
Il cuore della legge è il “piano regolatore generale
comunale” (Prg). Esso dev’essere esteso all’intero
territorio comunale.
7/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il Prg deve contenere:
1.
2.
3.
4.
8/74
La rete delle principali vie di comunicazione stradali,
ferroviarie e, laddove occorra, navigabili, concepita
per la sistemazione e lo sviluppo dell’abitato, in modo
da soddisfare alle esigenze del traffico, dell’igiene e
del pubblico decoro;
La divisione in zone del territorio, con precisazione di
quelle destinate all’espansione dell’aggregato urbano,
e i caratteri e i vincoli di zona da osservare
nell’edificazione;
Le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o
sottoposte a speciale servitù;
Le aree da riservare a sede della casa comunale e
della casa del fascio, alla costruzione di scuole e chiese
e ad opere e impianti d’interesse pubblico in generale
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle
lezioni
(articolo
7)
La legge 1150/1942 prevede
Tre livelli di pianificazione
il livello comunale PRG
(piano regolatore generale comunale e
piano particolareggiato d’esecuzione)
il livello intercomunale PIC
(piano regolatore intercomunale)
il livello territoriale PTC
(piano territoriale di coordinamento)
9/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
L’attuazione del PRG
Il Prg è attuato:
o per intervento diretto (licenza edilizia, oggi concessione
edilizia)
o con il tramite di un “piano particolareggiato
d’esecuzione” (Ppe)
Il Ppe costituisce 
una progettazione di dettaglio di determinate e
circoscritte porzioni di territorio
la scala del Prg è infatti troppo piccola per poter definire
con sufficiente precisione l’assetto del territorio là dove le
trasformazioni devono essere consistenti.
10/74

Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il Piano particolareggiato
Nella sostanza:
Il piano particolareggiato è esteso a una parte del territorio
comunale, e precisa per essa la disciplina prevista dal Prg a
livello di dettaglio. Può giungere a indicare le sagome
planimetriche e altimetriche dei singoli edifici
planovolumetrico).
Secondo la legge:
nei piani particolareggiati di esecuzione “devono essere
indicate le reti stradali e i principali dati altimetrici di
ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati”
specifici contenuti

11/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il contenuto del Ppe
 le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e
piazze;
 gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico;
 gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti
a restauro o a bonifica edilizia;
 le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la
tipologia indicata nel piano;
 gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare;
 la profondità delle zone laterali a opere pubbliche la cui
occupazione serva ad integrare le finalità delle opere stesse ed a
soddisfare prevedibili esigenze future.
(articolo 13)
12/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Gli altri piani
piano regolatore intercomunale è un Prg
esteso al territorio di più comuni. È approvato da
tutti i comuni compresi nel suo perimetro
piano territoriale di coordinamento è un
piano sovraordinato, esteso a vaste porzioni del
territorio nazionale. È (era) formato dal Ministero
dei Lavori pubblici

13/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Contenuto del PTC
I PTC devono stabilirsi le direttive da seguire in rapporto:
1. alle zone da riservare a speciali destinazioni ed a quelle
assoggettate a speciali vincoli o limitazioni di legge;
2. alle località da scegliere come sedi di nuovi nuclei
edilizi od impianti di particolare natura ed importanza;
3. alla rete delle principali linee di comunicazione stradali,
ferroviarie, elettriche, navigabili esistenti e in
programma.
(articolo 7)
14/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Procedure di formazione
formazione è l’intero procedimento nel quale il piano, da
progetto, diventa un atto amministrativo vigente
protagonisti della pianificazione sono, nel sistema italiano,
gli enti pubblici: il governo nazionale e i comuni (oggi:
regioni, province, comuni)
nella logica della legge 1150/1942 il piano è un atto
amministrativo complesso ineguale
le tappe della formazione esprimono il sistema di garanzie
degli interessi coinvolti
(articolo5)
15/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Iter della formazione
(In riferimento al Prg)
 decisione di formare e attribuzione dei compiti
 redazione (analisi e scelte)
 adozione da parte dell’organo consiliare (norme di salvaguardia)
 pubblicazione
 osservazioni (e opposizioni)
 controdeduzioni alle osservazioni (e opposizioni)
 trasmissione all’ente sovraordinato
 approvazione ed entrata in vigore
(articolo5)
16/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Le espropriazioni: quando e perché
Nascono in Europa nel XIX secolo quando e perché:
si formano gli Stati nazionali
il sistema economico ha bisogno di trasporti per
raggiungere i mercati
le condizioni igieniche richiedono interventi di
risanamento dei vecchi quartieri
l’individualismo proprietario nell’assetto fondiario
diventa un ostacolo

17/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
La ragione degli espropri
Nascono nel XIX secolo le prime leggi che regolamentano le
espropriazioni.
Leggi necessarie nel nuovo regime delle garanzie borghesi perché
il suolo non era più del Signore o della collettività: era di
proprietà privata, e la proprietà privata era il fondamento della
società borghese.
Si doveva imporsi ad essa quando un interesse collettivo lo
esigeva: ma si dovevano stabilire compensazioni adeguate e
procedure che fossero garanzia per i proprietari colpiti
18/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
I trasporti in Inghilterra e Francia
1825: prima ferrovia a vapore
1835: abolizione delle corvées
1844: lo Stato subentra ai privati nelle ferrovie
1858: inizia l’abolizione dei pedaggi stradali
1790: lo Stato si occupa direttamente delle strade
1838: entra in funzione la prima ferrovia
1838: il Conseil Géneral des Ponts et Chaussée è incaricato di
fare il piano generale delle ferrovie

19/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
L’igiene urbana in Inghilterra e Francia
1842: relazione Chadwick sulle condizioni della povertà
Si costituiscono amministrazioni elettive locali
Si finanziano programmi di fognature
Si sviluppa la regolamentazione edilizia
1848: tentativo di rivoluzione borghesia-proletariato
1849: epidemia di colera
Programmi di trasformazione di Parigi di
Haussmann

Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
20/74
Gli espropri in Europa
Leggi per le espropriazioni tra il 1842 e il 1845
Leggi parziali tra il 1810 e il 1833
Legge generale nel 1841
in connessione al piano ferroviario
1865: tre anni dopo la costituzione dello
Stato,
viene emanata la legge che regola gli
espropri: la legge 25 giugno 1865 n.2359
21/74

Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Le procedure della legge 2359 /1865
Richiesta alla competente autorità della dichiarazione di pubblica
utilità delle opere da realizzarsi;
dichiarazione di pubblica utilità con l’indicazione dei termini
d’inizio e d’ultimazione delle espropriazioni e dei lavori di
realizzazione delle opere;
formazione del piano particolareggiato d’esecuzione, con la
descrizione degli immobili da espropriare, dei relativi proprietari, e
delle somme offerte quali indennità;
determinazione dell’indennità come “il giusto prezzo che avrebbe
avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita”
emissione del decreto di espropriazione, con conseguente
trasferimento della proprietà dall’espropriato all’espropriante.
22/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Vantaggi e svantaggi
La legge 2559/1865 prevede nei casi di occupazione parziale, che
l’indennità consista “nella differenza tra il giusto prezzo che
avrebbe avuto l’immobile avanti l’occupazione, e il giusto
prezzo che potrà avere la residua parte di esso dopo
l’occupazione”,
La legge stabilisce anche che “qualora dall’esecuzione
dell’opera pubblica derivi un vantaggio speciale e immediato
alla parte del fondo non espropriata, questo vantaggio sarà
estimato e detratto dall’indennità”
In sostanza, non è ammissibile riconoscere ai proprietari dei beni
immobili gli aumenti di valore del bene che non sono prodotti né
dal capitale né dal lavoro del proprietario, ma che sono dovuti al
capitale e al lavoro della collettività
23/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
La legge di Napoli (2892/1885)
Si decise di risanare una vastissima parte del “ventre di
Napoli”.
Fu emanata la legge 15.1.1885 n. 2892 per il risanamento
della città di Napoli.
 L’indennità è “determinata sulla media del valore venale
e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio, purché essi
abbiano data certa, corrispondente al rispettivo anno di
locazione”
 In sostanza: in misura pari al valore medio tra quello di
mercato e quello corrispondente alla somma delle ultime
dieci annualità di fitto
 24/74
In difettoEdoardo
di tali
fitti
è “fissata
sull’imponibile
Salzano,
IuaV -accertati,
Cdl Ptua, corso di Fondamenti
di urbanistica,
schemi delle lezioni
netto agli effetti delle imposte su terreni e su fabbricati”.
La legge di Roma (502/1907)
Nel 1907, in connessione con il nuovo Prg di Roma (allora
amministrata dal Blocco popolare guidato da Ernesto
Nathan), in corso di elaborazione, il Parlamento approvò la
legge 11 luglio 1907 n. 502 “provvedimenti per la città di
Roma”.
Il Comune può espropriare le “aree fabbricabili comprese
nel perimetro del nuovo piano regolatore […] a un prezzo
corrispondente al valore dichiarato dal proprietario
delle aree agli effetti della tassa sulle aree stesse”.
25/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
L’esproprio nella 1150/1942
L’articolo 18 prevede la facoltà, per i comuni dotati di PRG
approvato, di espropriare “entro le zone d’espansione
dell’aggregato urbano […] le aree inedificate e quelle su cui
insistano costruzioni che siano in contrasto con la
destinazione di zona ovvero abbiano carattere provvisorio”.
In tal modo l’espropriazione viene svincolata dalla
realizzazione della singola opera. L’esproprio può essere
utilizzato per costituire, in anticipo rispetto ai processi di
urbanizzazione, demani di aree da urbanizzare successivamente:
così come da tempo avveniva in Olanda, Svezia, Gran Bretagna.
26/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Le tre forme di reddito
Sul versante della produzione, tre tipi di redditi (e di soggetti):
rendita: è la remunerazione corrispondente al fatto che viene
messa a disposizione dei produttori veri e propri un bene utile,
scarso e appropriabile
profitto: residuo del processo produttivo, remunerazione del
capitale (tendenzialmente indirizzato all’accumulazione)
salario: valore/remunerazione della forza lavoro, prezzo della
produzione e riproduzione della forza lavoro.

27/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
I soggetti del processo di produzione della città
la proprietà fondiaria, cioè i soggetti che possiedono la materia prima
elementare per la costruzione della città: il suolo sul quale essa sarà realizzata
l'impresa di costruzione, cioè gli imprenditori capitalisti la cui attività produttiva
consiste nel realizzare manufatti edilizi
 i lavoratori del settore delle costruzioni, i quali concretamente realizzano le
opere nelle quali la città consiste,
la proprietà edilizia, cioè i soggetti che hanno acquistato i manufatti costruiti
dall’impresa di costruzione sul suolo
il capitale finanziario, cioè i soggetti (banche ecc.) che presta il liquido che serve
ai precedenti soggetti per realizzare la loro operazione,
il decisore dei confini della città, cioè il soggetto, in linea di principio pubblico,
che stabilisce quali sono i suoli urbanizzabili ed edificabili
l'urbanizzatore, cioè il soggetto, pubblico o privato, che progetta e realizza le
opere finalizzate alla urbanizzazione delle aree edificabili,
il gestore/manutentore, cioè il soggetto al quale è affidato il compito di curare la
manutenzione della città e il suo funzionamento.
28/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Dal punto di vista del consumo
Sul versante del consumo, tre tipi di soggetti:
 Consumatori dei beni necessario per la riproduzione e
ricostituzione della forza lavoro (i lavoratori, i funzionari del
capitale)
 Consumatori delle materie prime (le industrie di
trasformazione)
 Consumatori di prodotti semilavorati (le industrie di
trasformazione)
29/74

Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
ATTENZIONE!!!
Abbiamo parlato
di soggetti nel senso di “figure sociali”,
non di persone concrete.
Nella concretezza dei fatti,
in un unico soggetto
possono convivere e fondersi
più figure sociali.

30/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
La domanda delle imprese
Che cosa chiedono alla città le imprese?
Beni materiali
Spazi 
Spazi attrezzati 
Urbanizzazione generale
Beni immateriali
Formazione
Informazione
Comunicazione
. 
31/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
La domanda delle famiglie
Che cosa chiedono alla città le famiglie?
Residenza
Attrezzature
Urbanizzazione generale
Servizi
(scuola, salute, mobilità, ricreazione ecc. ecc.)
Occasioni di lavoro
……..
32/74
. 
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
La città come luogo dei conflitti
Conflitto tra interessi collettivi e interessi
individuali
Conflitto tra pubblico e privato
(non coincide col precedente)
Conflitti nell’impiego delle risorse:
la questione della rendita urbana
. 
33/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
La rendita: una definizione
Si chiama rendita il reddito che il proprietario di certi
beni percepisce in conseguenza del fatto che tali beni
sono, o vengono resi, disponibili in quantità scarsa; dove
la scarsità va intesa in uno dei seguenti sensi: 1) i beni
in questione appartengono alla categoria degli agenti
naturali, disponibili in quantità limitata e inferiore al
fabbisogno; 2) i beni in questione vengono resi disponibili
da chi li possiede in quantità inferiore alla domanda che
di essi si avrebbe in corrispondenza di prezzi uguali ai
loro costi. (Claudio Napoleoni)
34/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
La rendita fondiaria
La rendita fondiaria è la forma classica della rendita. È
il reddito percepito dal proprietario fondiario
(proprietario di terreno) in conseguenza del fatto che
egli è proprietario di un bene (la terra) destinabile alla
coltivazione o al pascolo.
La rendita fondiaria consente di comprendere
facilmente il meccanismo elementare della rendita

35/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il meccanismo della rendita
Supponiamo distinte le figure del proprietario terriero e del
capitalista produttore agricolo.
Se la terra complessivamente coltivabile in una determinata area
è inferiore a quella che sarebbe necessario coltivare per
produrre beni agricoli in quantità tale da soddisfare la domanda,
una parte di quelli che sarebbero disponibili a diventare produttori
agricoli e ne avessero i mezzi non possono diventarlo.
Il proprietario terriero allora, in virtù del privilegio di essere
proprietario di un bene scarso, ha la possibilità di far pagare
un prezzo al produttore che voglia utilizzare il suo terreno.
36/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Rendita assoluta e rendita differenziale
Rendita assoluta è la rendita che sorge nella misura in
cui la terra disponibile complessivamente nell'ambito di
una determinata area è scarsa rispetto al fabbisogno
(rendita come forma di reddito percepibile per la scarsità
generale di quel bene
Rendita differenziale: deriva dal fatto che, se la terra è
generalmente scarsa, e quindi la proprietà di essa rende
possibile la percezione di una rendita, esistono tuttavia
differenze tra i vari tipi di terra in relazione all'uso che se
ne vuole fare.
37/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Riepilogando
Ogni bene scarso appropriabile dà luogo a un reddito,
percepibile dal proprietario in quanto tale, il quale è costituito
da due parti:
una parte. che c'è in ogni rendita, è la rendita assoluta e
dipende dalla scarsità generale di quel bene;
un'altra parte, che c'è solo in corrispondenza di un
sottoinsieme di beni, è la rendita differenziale o relativa, e
dipende dalla maggiore appetibilità, o utilizzabilità, di quel
particolare bene rispetto ad altri della stessa categoria.
La rendita totale coincide con la rendita assoluta nel caso dei
beni meno appetibili (per esempio, la terra meno fertile e più
lontana).
38/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
La rendita fondiaria urbana
La rendita fondiaria urbana è il reddito che deriva dalla
proprietà dei terreno in relazione non suo uso agricolo, ma
all'uso edilizio urbano.
I terreni urbani sono quelli nei quali è avvenuto un
processo storico di urbanizzazione:
non nel senso che ogni terreno sul quale sia percepibile
rendita fondiaria urbana sia stato concretamente investito
da un processo di urbanizzazione in senso stretto,
ma nel senso che ognuno di tali terreni è stato posto
dalla storia in una collocazione tale da poter essere
utilizzato a fini edilizi, e cioè concretamene urbanizzato.
39/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Una rendita manovrabile
La scarsità del bene “terreno urbano” non è una scarsità
naturale in senso proprio, ma una scarsità che deriva dal
fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente
dotato di quei requisiti che ne rendono possibile una
utilizzazione edilizia-urbana.
La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità
manovrabile.
Poiché il grado della scarsità influenza i livelli della
rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili.
40/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Rendita fondiaria urbana
assoluta e differenziale
Anche nel caso della rendita fondiaria urbana si può
distinguere la componente assoluta dalla componente
differenziale.
La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che
deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile.
La rendita differenziale è quella che deriva dal fatto
che un particolare terreno presenta vantaggi e requisiti
che lo rendono più appetibile di altri.
41/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
L’intervento pubblico e la rendita
con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono
potenzialmente edificabili, con la realizzazione delle opere di
urbanizzazione,
con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con
il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree
concretamente edificabili,
con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e
dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e
urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze,
distacchi, densità ecc. ) accresce o diminuisce l'appetibilità
relativa delle varie aree edificabili.
42/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Ancora sulla rendita urbana
In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene minore
è il livello della rendita assoluta. Questo vale per i beni che sono
fungibili
Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che, e che le
differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime (la rendita
differenziale è molto più consistente delle rendita assoluta).
Ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre.
In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una
consistente quantità di nuove aree edificabili determina un
innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in
tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili
43/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Rendita edilizia
Ipotizziamo un assetto del regime proprietario tale che le aree
edificabili siano espropriate dalla mano pubblica e cedute in uso a chi
voglia utilizzarle a un prezzo uguale a zero.
In questo caso non c'è più rendita fondiaria urbana.
Ma chi ha ricevuto in uso il terreno può costruirvi a utilizzare il costruito
a suo piacimento. Avremo così une nuova categoria di beni - anch'essi
scarsi e anch'essi in appartenenza a qualcuno a titolo proprietario.
Anche qui, dunque, avremo un meccanismo di rendita: con una
componente assoluta, dipendente dalla scarsità generale di edifici
rispetto al fabbisogno, e una rendita differenziale, nella quale entrano
quelle stesse componenti di differenziazione qualitativa e d'uso tra i
vari edifici che avevamo già visto nel caso dei terreni urbani.
44/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Rendita immobiliare
Possiamo dire, in conclusione, che, nel corso del
processo di urbanizzazione ed edificazione, la
rendita fondiaria viene trasformata in rendita
edilizia.
L'insieme dell'una e dell'altra, oltre che della
rendita fondiaria agraria, la chiameremo “rendita
immobiliare”, la quale comprende quindi tutte le
rendite derivanti dalla proprietà di beni immobili.
45/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Ricordiamo
I piani urbanistici attuativi costituiscono un
approfondimento tecnico delle previsioni del Prg.
Essi sono disegnati a un livello di dettaglio molto
maggiore di quello del Prg: questo è rappresentato
generalmente alle scale da 1:5.000 a 1:2.000, mentre
i piani attuativi sono disegnati alle scale da 1:1.000 a
1:200.
Contengono di conseguenza molte più informazioni
rispetto al Prg.
46/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il Pua: un tramite esecutivo
I piani urbanistici attuativi sono necessari, e idonei, per il
passaggio all’esecutività delle previsioni e prescrizioni del
Prg.
Il Prg non è (generalmente) sufficiente per passare
dalla generica attribuzione di una parte del territorio alla
“destinazione” residenziale, produttiva ecc.
alla specifica indicazione di quali lotti siano concretamente
edificabili, con quali quantità, forme ecc.: cioè, non è sufficiente
a dare i “comandi” necessari per il progetto edilizio.
Il Piano attuativo è quindi il tramite tra Prg e progetto
edilizio.
47/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il Pua: attribuzione di valori
Di conseguenza, è il piano urbanistico attuativo che effettua
una precisa attribuzione di utilizzazioni e di valori alle
singole proprietà
All’interno di una “zona” genericamente destinata alla
residenza, o all’industria ecc., il Prg prevede solo una
determinata quantità complessiva di volumi, alloggi, ecc.,
determinati indici e parametri, e determinate quantità di spazi
da destinare a strade, verde, servizi ecc.
Il piano attuativo distribuisce queste quantità alle singole
porzioni di territorio, alle singole proprietà, e definisce
l’organizzazione morfologica della porzione di città “disegnata”
dal piano attuativo.
48/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
I piani urbanistici attuativi
Con la legge 167 del 1962, per “agevolare l’acquisizione
delle aree da destinare all’edilizia economica e popolare”,
si introducono i piani per l’edilizia economica e
popolare (e i piani per gli insediamenti produttivi).
Con la “legge ponte” del 1967, per risolvere alcuni più
urgenti problemi di disciplina dell’edilizia e di
razionalizzazione dell’urbanizzazione, si introducono i
piani di lottizzazione convenzionata.
Con la legge 457 del 1978, per rilanciare la
programmazione dell’intervento pubblico nell’edilizia e a
favorire il recupero dell’edilizia abitativa esistente, si
introducono i piani di recupero.
49/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il piano particolareggiato
Prima della formazione del Ppe tutti i proprietari
compresi all’interno di un ambito, di cui il Prg prevede
la trasformazione mediante urbanizzazione ed
edificazione, sono proprietari della loro area, sulla
quale hanno un’aspettativa di edificabilità.
Dopo l’approvazione del Ppe i proprietari risultano
divisi in due grandi categorie:
quelli le cui proprietà sono destinate dal piano alla
realizzazione di spazi pubblici,
e quelli ai quali il Ppe attribuisce una concreta possibilità
di edificazione (o trasformazione edilizia) private.

50/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il Ppe e la rendita
In definitiva, alcuni proprietari sono privati della loro
proprietà, contro il ristoro di una somma (l’indennità di
espropriazione) inferiore a quella che otterranno gli altri
proprietari.
Questi ultimi resteranno invece proprietari della loro area,
e otterranno un vantaggio derivante dalla previsione certa
di edificazione, e dalla valorizzazione indotta dalla
realizzazione di servizi sulle aree dei primi proprietari.
Il piano particolareggiato d’esecuzione funziona quindi
come strumento di valorizzazione della rendita e di suo
trasferimento da una parte all’altra dei proprietari.
51/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il Peep
Nel Peep tutte le aree vengono preliminarmente
espropriate ed urbanizzate dal comune, il quale le
cede poi, in proprietà o in uso, a determinati soggetti
abilitati a realizzare edilizia “di tipo economico e
popolare” (enti pubblici, cooperative, singoli soggetti,
imprese di costruzione.
I comuni possono stipulare convenzioni nelle quali gli
assegnatari delle aree assumono determinati impegni
circa il livello degli affitti e dei prezzi di vendita.
52/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il Peep e la rendita
Il Peep consente di intervenire drasticamente sulla rendita
immobiliare urbana, almeno in linea teorica
Il Peep infatti
elimina la rendita fondiaria nel momento del passaggio
del terreno dal valore agricolo a quello urbano (poiché
l’indennità espropriativa tende a ridursi al valore agricolo),
ne può impedire la ricostituzione nel passaggio da
rendita fondiaria urbana a rendita edilizia, mediante il
convenzionamento dei prezzi degli edifici.
53/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il Piano di lottizzazione convenzionato
il Plc è di iniziativa privata: sono i proprietari, in accordo tra
loro, che lo redigono e lo propongono al comune;
le aree necessarie per gli spazi pubblici vengono cedute
gratuitamente al comune;
i privati realizzano a loro carico, le opere di urbanizzazione
primaria (modellamento del terreno, strade, fogne, acquedotto e
altre reti, verde pubblico) e parte delle opere di urbanizzazione
secondaria (asili, scuole, sport ecc.);
i proprietari firmano una convenzione con il comune, nella
quale si impegnano a realizzare le opere di urbanizzazione e a
cedere al comune le aree dovute.
54/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il PLC e la rendita
Il Plc è uno strumento di valorizzazione della rendita
fondiaria e suo trasferimento perequato alla rendita
edilizia.
Infatti la cubatura teorica (e quindi il valore teorico di rendita
urbana) che era attribuita dal Prg a ciascuna proprietà si
trasforma proporzionalmente in cubatura reale; se il proprietario
XY possedeva originariamente il 4% della superficie compresa
nell’ambito del Plc, adesso possiede il 4% della cubatura
edificabile.
L’area che è stata ceduta al comune non ha alcun valore, poiché
tutta la cubatura che le competeva è stata trasferita alle aree
edificabili.
55/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni
Il Piano di recupero
Il Piano di recupero (Pdr) è stato introdotto dalla legge 457
del 1978. La legge si propone di incoraggiare il recupero
dell’edilizia esistente, assegnando finanziamenti e
definendo procedure snelle.
In questo quadro, la legge introduce il Piano di recupero
come un piano particolareggiato, d’iniziativa sia pubblica
che privata, specializzato, da applicare nelle zone ove si
rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio
esistente mediante interventi rivolti alla conservazione, al
risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione
del patrimonio stesso.
56/74
Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni