ARCHITETTO GIUSEPPE BORRELLI Tribunale di Napoli R.G.450/06
TRIBUNALE DI NAPOLI
Rif.to : Esecuzione immobiliare
Promossa da ____________ contro ____________
Giudice Esecutivo Dott:.Petruzziello RGE 450/2006
CTU: Dott. Arch. Borrelli Giuseppe
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO:
INTEGRAZIONE
La SVI, GE Dott. Petruzziello, nominava me sottoscritto Dott. Borrelli Giuseppe, con studio in Napoli
alla via S.re Gambardella n° 21 ed iscritto all’ordine degli Architetti di Napoli e Provincia n°8382,
Consulente Tecnico nella procedura di espropriazione immobiliare promossa da ________ contro
________________..
Nella qualità di professionista incaricato al compimento delle attività previste, nell'ambito della
procedura esecutiva in oggetto, Le preciso quanto segue:
In relazione alla stima da me redatta e depositata agli atti in data 11 luglio 2007, integro l'elaborato
peritale con la valutazione del locale adibito a scantinato, pertinenza dell’appartamento di proprietà
del Sig. ________________, sottoposto all’odierna procedura esecutiva e riportato nel Nuovo Catasto
Edilizio Urbano del Comune di Napoli alla Sezione Avvocata, foglio 14, particella 619 sub.3. (cfr.
Allegato n.3 e n.4).
Il locale scantinato in parola è posto al piano terra del fabbricato B del condominio sito in Napoli alla
via Tasso 203 ed ha ingresso dalla prima porta a destra del corridoio-ballatoio che dà accesso agli
scantinati (come è possibile evincere dagli atti di vendita del Notaio dott. Armando Manna. (cfr.
Allegato n.5)
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A tale corridoio-ballatoio si accede, provenendo dall’ingresso principale del condominio, quindi da Via
Tasso 203, attraverso il corridoio pedonale coperto che collega il quarto piano del fabbricato A con il
piano terra del fabbricato B del condominio in parola.
Si evidenzia alla S.V. che l’accesso al fabbricato B, ove sono ubicati l’appartamento ed il relativo
scantinato pertinenziale, oggetto della presente procedura esecutiva, è consentito pure attraverso
l’ingresso pedonale secondario del condominio, posto su via Aniello Falcone n.417.
LA PRESENTE RELAZIONE E' ORGANIZZATA NEI SEGUENTI
PARAGRAFI:
1) Descrizione dello stato dei luoghi;
2) Valutazione dell'immobile;
3) Conclusioni.
Dal sopralluogo espletato:
Il giorno 13 febbraio 2008, alle ore 13,00 circa, il sottoscritto Arch. Giuseppe Borrelli, quale
Consulente Tecnico del Tribunale di Napoli, al numero di Matr.10638, nel giudizio promosso da
_________, nella qualità di amministratore della ____________, contro _________ ed in seguito
all’incarico conferitomi dal Giudice M. Petruzziello, in ottemperanza alla richiesta d’integrazione alla
Relazione Tecnica depositata, disposta dal G.E. con provvedimento del 15/18.1.2008, si è recato sui
luoghi di causa, dove ha effettuato le operazioni peritali, ed eseguito un rilievo fotografico e
planimetrico, del vano ad uso scantinato indicato in epigrafe.
Alle ore 14,00 circa, si chiude il presente verbale, ritenendo, il CTU, di aver preso visione dei luoghi ed
eseguito i rilievi necessari alla redazione della chiesta integrazione.
Si precisa che le operazioni peritali si sono svolte alla presenza dell’amministratore Giordano
Giuseppe.
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DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI:
L’immobile con lo scantinato di pertinenza, oggetto di causa è sito in Napoli alla via Tasso n.203.
Questo fabbricato è composto di due distinti corpi di fabbrica:
- il primo, contraddistinto come fabbricato A, è composto di n.4 piani, oltre il piano stradale, con
accesso da via Tasso,n. 203;
- il secondo, contraddistinto come fabbricato B è composto di n.2 piani oltre al piano terra in cui sono
ubicate le cantinole o scantinati. Tale secondo fabbricato ha accesso sia da via Tasso 203, attraverso
un passaggio pedonale coperto che collega il quarto piano del fabbricato A al piano terra del
fabbricato B, sia direttamente da via Aniello Falcone n. 417, attraverso un cancello pedonale che,
mediante una rampa di scale discendente, consente l’accesso al portone secondario del condominio,
posto al secondo piano del fabbricato B.
L'immobile sottoposto alla procedura d’esproprio è ubicato in Napoli in via Tasso n. 203, al piano 2°
del fabbricato B, con ingresso dalla porta posta alla sinistra del pianerottolo per chi proviene salendo
le scale, contraddistinto con n. d’interno 10, composto da cinque vani ed accessori, da un ingresso,
corridoio disimpegno, comprensivo di un bagno padronale e di un bagno di servizio, quest’ultimo con
annessa zona destinata a lavanderia, ha la possibilità di esposizione su tre dei quattro lati, grazie a due
balconcini che danno sul lato nord – ovest, con l’affaccio sottostante la strada di via Aniello Falcone,
altri due balconcini che danno sul lato sud – est, panoramico, verso il mare, ed infine un quinto
balconcino, che poi collega l’appartamento al giardino esterno grazie all’ausilio di una piccola scala,
sul lato est dell’immobile ; esso è confinante con via Aniello Falcone, cassa di scala e quartino interno
11 di proprietà __________ o aventi causa. E’ pertinenza dell’appartamento un piccolo giardino a
livello leggermente sottoposto, rispetto al piano di calpestio dell’appartamento, al quale si accede
attraverso una scala esterna ad uno dei balconi dell’immobile. In considerazione delle
raccomandazioni avute dall’occupante dell’immobile, il quale mi ha riferito che la suddetta scale è allo
stato pericolante ed in considerazione dell’appurato cattivo stato di manutenzione della stessa nonché
del pessimo stato di manutenzione del giardino, al sottoscritto C.T.U. non è stato possibile effettuare,
direttamente in loco, il corrispondente rilievo planimetrico. Successivamente, ho provveduto a
rappresentare la planimetria del detto giardino pertinenziale, riproducendone, le sue dimensione reali,
grazie all’ausilio di un rilievo fotografico satellitare.
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A detto quartino è, altresì, pertinenziale lo scantinato sito al piano terra dello stesso fabbricato B.
Prendendo come punto di riferimento l’ingresso principale di via Tasso, 203 al precisato scantinato si
accede attraverso, il passetto coperto, che collega il 4 piano del fabbricato A con il piano terra del
fabbricato B.
Superato il detto passetto, attraverso una porta di ferro posta sulla propria sinistra, si accede ad un
corridoio – ballatoio aperto. Immediatamente alla destra del detto corridoio-ballatoio attraverso una
soglia, priva di porta, ci si trova di fronte a due porte di accesso a due distinti scantinati: la porta posta
sulla destra accede alla cantina o scantinato, pertinenziale all’immobile oggetto di perizia; mentre la
porta a sinistra, dà accesso alla cantina di pertinenza dell’appartamento della sig.ra _______ o aventi
causa.
Il vano adibito a cantinola è confinante con la cassa scale, con lo scantinato di proprietà
____________ o aventi causa, con il corridoio-ballatoio di accesso.
Lo scantinato o cantinola, ha una struttura portante in blocchi di tufo misto a latero-cemento, le pareti
sono prive di intonaco, ed inoltre il locale non presenta alcuna pavimentazione. Esso è in pessime
condizioni di conservazione e di manutenzione.
La cantina oggetto del provvedimento è occupata dal sig. _________, il quale riferisce di utilizzarla per
alloggiarvi gli attrezzi utilizzati per gli interventi di manutenzione del condominio, in passato a lui
affidati. Si precisa che, al sottoscritto C.T.U., non è stato esibito alcun documento attestante il titolo
d’occupazione.
Il bene suddetto è pertinenziale all’appartamento, che invece è occupato dal sig. ____________;, senza
un contratto di locazione scritto, ad un canone di circa € 300,00 (trecento) mensili, canone già in
passato, sottoposto a pignoramento presso terzi, da parte dello stesso condominio creditore procedente.
Si precisa che la natura del titolo dell’occupazione da parte del _________ è oggetto d’accertamento
da parte dell’avv. Di Gianni, custode giudiziario dei citati immobili.
L 'immobile risulta in ditta all’esecutato _______________.
Questi beni pervennero all'esecutato _______ in virtù delle successioni legittime del germano
________, nato a _______ il ________, apertasi a Napoli il 16.12.1969 e trascritta a Napoli il
10.7.1970 ai nn. 30295/22362 e del genitore _________, nato a __________ il _________, apertasi il
18.1.1971, trascritta a Napoli il 14.1.1972 ai nn. 2527/1956, nonché per atto notaio Armando Manna
del 26.6.1974 (repertorio n. 116168, raccolta n. 4612 a Napoli il 24 settembre 1974 ai numeri
12314/10301.
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Esso risulta riportato al NCEU al foglio 14 sezione AVV. Particella 619 sub 3 zc 6,classe 6-cat. A/2
(variazione di classamento del 26/10/2006)- r.c.1.200,76 euro.(cfr. Allegato n.2 : foto n.4/9; n.4 e n.5 ).
I dati catastali dell’'immobile nell’atto di pignoramento trovano riscontro in catasto, salva la suddetta
variazione di classamento.
Sul punto, peraltro, si evidenzia alla S.V. che i beni sono accatastati insieme, come risulta dalla visura
catastale, oltre che come specificato nell’atto di provenienza, mentre nella planimetria catastale
dell’appartamento lo scantinato sembrerebbe non presente. In realtà esso, risulta abbozzato a mano
libera, infatti sulla planimetria catastale, ad un’attenta analisi, è riscontrabile un quadrato al cui
interno è riportata la dicitura catastale C1, che potrebbe corrispondere per dimensioni e tipologia
catastale allo scantinato in parola.
Non sussistono abusi edilizi. L’immobile è stato costruito nel 1939 circa. Dai rilevi effettuati
nell’appartamento oggetto di perizia, si evince l’esistenza di una tramezzatura che divide la zona della
cucina da una zona destinata a lavanderia, formante un bagno di servizio, senza aumentare la
superficie esistente e senza modificare il volume dell’immobile, non censita dalla cartografia del
catasto (data di presentazione 26/04/1940), come pure una finestra, su via A. Falcone, che dai rilievi
grafici non risulta rappresentata.
L’immobile non è dotato di dichiarazione di agibilità.
L’immobile non è soggetto a vincoli artistici, storici, paesaggistici, alberghieri, di inalienabilità o
indivisibilità.
Non è stata rilevata l’esistenza di diritti demaniali di superficie o servitù pubbliche o usi civici.
Sussistono oneri condominiali, gravanti sul bene, per € 30.726,23. Quantificati già nella relazione
depositata (11 luglio 2007), che andranno ad sommarsi agli oneri relativi ai lavori, deliberati
successivamente al suddetto procedimento di esecuzione, e in attesa del decreto ingiuntivo del
Tribunale, quali di ristrutturazione scale e ripristino ascensore del condominio oggetto di causa.
L’importo a carico del sig.___________ è pari a euro 8.774,19 per la parti interne ed euro 13.692,07
per il ripristino dell’ascensore, somme che sono state aggiunte secondo una ripartizione millesimale,
alla somma già stimata. Restano da quantificare gli oneri riguardanti le spese legali, interessi ecc. che
resteranno a carico dell’aggiudicatario. Le relative procedure legali sono state affidate all’Avv.
Giannattasio.
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VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
L'immobile oggetto di stima è classificato al N.C.E.U. foglio 14 particella 619 Sub 3 con annesso lo
scantinato, sito nello stesso fabbricato.
Per determinare il valore venale di tale immobile all’attualità si è proceduto all'applicazione del
CRITERIO DEL PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO, appare più idoneo a realizzare lo scopo
della stima in quanto esprime il rapporto di equivalenza, tra una quantità di moneta e un determinato
bene, rapporto che è in funzione della domanda e dell’offerta di quel bene sul mercato.
Tale criterio può elaborarsi attraverso i procedimenti di stima sintetico ed analitico ma si tralascia
quest’ultimo che si fonda sulla capitalizzazione dei redditi, vale a dire sulla sconto all’attualità dei
redditi netti, futuri, costanti e continuativi che è capace di produrre un bene, qualora sia immesso nel
libero mercato, in quanto i dati disponibili per i canoni di locazione sono di scarsa reperibilità.
La stima verrà pertanto definita con il procedimento di stima sintetica, facendo riferimento per le
quotazioni immobiliari, ai dati rilevati attraverso indagini mirate, ad accertare i Valori di mercato di
unità immobiliari, dello stesso tipo ed effettuate presso Agenzie Immobiliari quali Tecnocasa, Pirelli Re,
etc., le cui inserzioni sono state riprese dai giornali e dai periodici specializzati.
Si evidenzia alla S.V. che nella mia Relazione Tecnica, depositata in data 11 luglio 2007, ho
successivamente potuto riscontrare alcuni errori di stampa, a seguito dei quali si rende necessario
riportare analiticamente il ragionamento logico e di calcolo che mi ha condotto alla valutazione finale
di €. 885.760,00 di cui alla mia relazione integrativa del 18.2.2008.
Infatti la valutazione immobiliare, riportata nella mia relazione del 11. luglio 2007, teneva conto anche
della quota di 1/5 del locale sito al piano terra del fabbricato A, avente accesso dal civico 201
(riportato al N.C.U.E foglio 14 particella 618, sub 1); quest’ultimo cespite era stato, in concreto,
escluso dalla procedura esecutiva in parola con provvedimento dalla S.V. emesso in data 07/08.2.2007.
Si riporta, pertanto di seguito, la valutazione definitiva e corretta, nonché il ragionamento posto alla
base della stessa:
(Per maggiore precisione di calcolo i costi unitari al mq. sono espressi senza considerare i decimali di
Euro)
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Partendo dalle informazioni attinte presso le più importanti Agenzia Immobiliari della città, al fine di
determinare il più probabile prezzo di mercato al mq. per l’immobile in parola, nonché per le sue
pertinenze, considerando i seguenti dati:
_ Appartamento mq. 110 di superficie utile, composta da : 3 camere, 1 ripostiglio, 2 bagni,
terrazzo. Euro 846.780,00 da cui si ricava un prezzo unitario di circa euro/mq 7.698,00.
_ Appartamento di mq. 125 circa di superficie utile, composto da : salone , 2 camere da
letto, cucina abitabile, tinello, ripostiglio, 2 bagni, balconi. Euro 980.000,00 da cui si
ricava un prezzo unitario di circa euro mq 7.840,00.
_ Appartamento di mq 155 di superficie utile interna, composto da 3 camere da letto, cucina
abitabile, balcone grande, Euro 1.368.960,00 da cui si ricava un prezzo unitario medio di
euro/mq 8.832,00.
ho potuto ricavare il seguente prezzo unitario medio di euro/mq. 8.265,00, determinato quale media
aritmetica fra il prezzo più alto e quello più basso, per tipologia analoghe di appartamenti.
Quindi, partendo dallo scantinato, si è proceduto alla determinazione del valore di mercato dei tre
cespiti che sono stati coinvolti nella procedura de quo.
SCANTINATO
Analogamente ho proceduto a determinare il prezzo di mercato per lo scantinato, nonché per la quota
di 1/5 del garage che dovrà essere sottratta al prezzo originario, per cui:
per il vano ad uso scantinato di circa mq. 6, in considerazione del fatto che tecnicamente per la
determinazione del valore di uno scantinato si usa applicare un coefficiente di riduzione che va dal 15%
al 30% della superficie reale si è quindi calcolato il seguente valore, tenuto conto di un coefficiente di
superficie del 30%:
Sc : mq. 6 x 0.30 = mq 1,8 euro/mq 8.265,00 = 14.877,00 euro
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Tale valore di mercato, in considerazione del pessimo stato di conservazione del detto scantinato (privo
di pavimentazione ed intonaco (cfr. allegato n.2- foto5-8), va decurtato di un percentuale che
realisticamente viene identificata nel 40% del suo valore complessivo, per cui si avrà :
Sc : 14.877,00 euro x 40%= 5.950,80 euro
e che per comodità si arrotondano ad 6.000,00. Per quanto innanzi il prezzo finale dello scantinato è
di:
14.877,00 euro – 6.000,00 euro= 8.877,00 euro
QUOTA DI 1/5 GARAGE
Alla stessa maniera ho, quindi, determinato il prezzo di mercato per la quota di 1/5 del garage che
dovrà essere sottratta al prezzo originario, per cui:
per il locale garage l’area comune utile è di mq. 105, in considerazione del fatto che tecnicamente per
la determinazione del valore di un locale garage si usa applicare un coefficiente di riduzione che va
fino al 50% della superficie reale si è quindi calcolato il seguente valore, tenuto conto di un coefficiente
di superficie del 40%:
Sc : mq. 105 x 0.40 = mq 42 : 5 = 8,4 mq x 8.265,00 euro = 69.426,00 euro
Pertanto il valore di mercato della quota di 1/5 della comproprietà del locale
garage è determinata in 69.426,00 euro.
APPARTAMENTO
Ritenendo il detto prezzo unitario applicabile all’immobile de quo, pur con le precisazioni che in
appresso si descriveranno, ho ricavato il prezzo di vendita moltiplicando il prezzo unitario di
riferimento per la Superficie complessiva residenziale dell’appartamento (Sc).
Sc : mq. 148 x euro/mq 8.265,00 = 1.223.220,00 euro
A tale importo, indicato come unitario nella perizia del 11.07.2008, va detratto il valore della quota di
1/5 del garage, in precedenza determinato, per cui:
1.223.220,00 euro – 69.426,00 euro= 1.153.794,00 euro
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In considerazione delle condizioni di vetustà dello stesso appartamento, del giardino e della necessità
di rifare integralmente la scala d’acceso al detto giardino, ritengo necessario applicare a tale ultimo
complessivo importo una percentuale di deprezzamento, che ho ritenuto equo identificare nel 24%, per
cui si avrà :
Sc : 1.153.794,00 euro x 24%= 276.910,00 euro
Sottratto tale valore al prezzo unitario, al netto del valore della quota del garage, si avrà il prezzo
definitivo di stima relativo all’appartamento, per cui:
1.153.794,00 euro – 276.910,00 euro= 876.883,00 euro
CONCLUSIONI.
Ritenuto che lo scantinato costituisce pertinenza dell’appartamento, talché in esso non è possibile
individuare un autonomo lotto di vendita, per determinare il prezzo di vendita complessivo bisogna
sommare al valore dell’appartamento quello dello scantinato così come in precedenza calcolati. Per cui
si avrà:
876.883,00 euro + 8.877,00 euro= 885.760,00 euro
Infine si riporta, di seguito, il riepilogo definitivo e corretto, della situazione esposta:
L'immobile oggetto di stima, classificato al N.C.E.U. foglio 14 particella 619 Sub 3 con pertinenza dello
scantinato, sito nello stesso fabbricato, ha una superficie complessiva (Sc) per un totale di mq. 154
circa.
Il prezzo di stima della Sc. è pari a: 885.760,00 euro.
Avendo ottemperato al mandato conferitomi dalla S.V.I. si rassegna la presente relazione, ringraziando
per la fiducia accordatami.
Napoli 20 marzo 2008
Il CTU
( Dott. Arch. Giuseppe Borrelli )
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