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30 agosto 2014
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
Bando aree Expo:
Bonomelli, affianchiamo
gli operatori
Londra:
impressionanti trend di crescita
del mercato di Kensington
Pasquarelli vince
con l'housing sociale
L'iniziativa di Cascina Merlata imbocca la fase conclusiva
02
editoriale
Social housing: si può!
Iniziative non facili, ma possibili
Un giro per Cascina Merlata con Alessandro Pasquarelli serve
più di 10 convegni e 50 articoli sul tema del social housing. È
quello che abbiamo fatto nei giorni scorsi arrampicandoci sui
montacarichi dei cantieri e visitando le abitazioni tipo dell’iniziativa di EuroMilano alle porte del capoluogo lombardo, a due
passi dalle aree di Expo 2015. Qui sono quasi finiti i 600 appartamenti che la società amministrata da Pasquarelli ha realizzato non senza difficoltà, ma con uno spirito imprenditoriale
rimarchevole.
Nel numero odierno de Il Settimanale vi spieghiamo come si
può fare del social housing in Italia con alcuni esempi: in primis
questo di Cascina Merlata, ma anche con le iniziative promosse dalla SGR di Investire immobiliare nei centri storici minori e
di Prelios SGR in Umbria e nelle Marche. È significativo che tra
i promotori vi siano appunto i fondi immobiliari che assumono
così un ruolo di propellenti del mercato, cosa a lungo auspicata
per far uscire le SGR dalle sabbie mobili in cui da qualche anno
sono impelagate per difficoltà loro, di mercato e di normativa.
La rassegna di esempi e iniziative che abbiamo presentato in
questo numero non è assolutamente esaustiva ma vuole semplicemente indicare alcune soluzioni e portare dei buoni esempi:
il tutto nella speranza che altri seguano l’esempio e finalmente
si smuova qualcosa nell’ingessatissimo mercato immobiliare
italiano. Da mesi sosteniamo che ci vuole più coraggio da parte
degli operatori e i tempi attuali sono proprio quelli caratterizzati dalla buona volontà di andare oltre la crisi e i timori per i
futuro. “Serve più fiducia”, ha dichiarato Aldo Mazzocco nel suo
discorso programmatico di presidente di Assoimmobiliare e in
questo guardare avanti con spirito imprenditoriale credo stia la
scommessa del real estate italiano. Che può vincere col contributo attivo di tutti.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
il Quotidiano Immobiliare
®
presenta il nuovo numero della rivista
FOCUSQI
in collaborazione con:
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Verrà distribuita a tutti
Sarà stampata in 2.000
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i visitatori di REbuild a
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pubblicitario entro il
cura dell'organizzazione.
10 Settembre 2014.
Il tema
In occasione di REbuild la comunità del real estate si presenta all'evento con una serie di proposte e suggerimenti che investono il futuro dell'industria immobiliare riportandola al centro dell'attenzione e del sistema
economico nazionale. FocusQI è la rivista de il Quotidiano Immobiliare che per l'occasione riporterà i pareri e
i commenti dei principali player del settore e le loro indicazioni in materia di ecosostenibilità e rigenerazione.
NOMISMA OUTLOOK FLASH
Compravendite località turistiche: calo del 9,5% nel 2013
Variazioni percentuali annuali (2014/2013) nominali dei prezzi medi
di compravendita di appartamenti nelle principali località
turistiche italiane, per Regione
REGIONI
LOCALITà DI MARE
LOCALITà MONTANE
E LACUALI
Abruzzo
-6,70%
-5,60%
Basilicata
1,60%
n.d.
Calabria
-5,20%
-5,90%
Campania
-5,00%
n.d.
Emilia Romagna
-7,20%
n.d.
Friuli Venezia-Giulia
-6,00%
-6,20%
Lazio
-4,40%
n.d.
Liguria
-7,80%
n.d.
Lombardia
n.d.
-6,70%
Marche
-7,10%
n.d.
Molise
-5,60%
n.d.
Piemonte
n.d.
-6,90%
Puglia
-4,60%
n.d.
Sardegna
-0,40%
n.d.
Sicilia
-7,70%
n.d.
Toscana
-0,30%
n.d.
Trentino Alto-Adige
n.d.
-3,30%
Umbria
n.d.
-7,70%
Valle d'Aosta
n.d.
0,00%
Veneto
-6,90%
-7,00%
Fonte: Nomisma e Fimaa-Confcommercio
0
05
Dall'analisi delle compravendite di un campione di località
turistiche monitorate, emergono segnali di attenuazione
della tendenza negativa. Dopo il tracollo del 2012 (-26,7%),
in corrispondenza della débâcle del mercato immobiliare
nazionale, nel 2013 si è registrata una flessione del 9,5%, senza
differenze significative tra mare (-9,9%) e montagna (-6,7%).
Ad incidere negativamente sulle transazioni nel settore
immobiliare turistico, oltre alla debolezza delle prospettive
economiche e di settore, continuano ad essere ininfluenti la
perdurante selettività del sistema creditizio (nel 2013 i mutui
erogati a livello nazionale non sono andati oltre i 21,504 miliardi
di euro, vale a dire circa un terzo delle erogazioni concesse nel
2006) e la crescente gravosità del carico fiscale.
Al peso della fiscalità diretta si aggiunge, specie per le località
turistiche di maggiore pregio, il timore di accertamenti e
verifiche riconducibili alla capacità segnaletica di ricchezza
associata agli immobili, da porre alla base di talune
iniziative di disinvestimento. Tali fattori hanno esercitato
un'ulteriore pressione ribassista sui prezzi, i cui margini di
ridimensionamento, alla luce della fragilità del contesto, non
possono ancora dirsi del tutto esauriti.
06
i servizi si prendono la scena!
I Servizi
si prendono la scena!
Al convegno del 9 settembre il settore guarda al futuro
a cura della Redazione
Da un paio di anni il real estate italiano ha la buona abitudine
di ritrovarsi dopo la pausa estiva al World Join Center di Milano
al convegno organizzato da ilQI, per fare il punto della situazione e analizzare i temi centrali del mercato. Occorre poi trovare nuove energie dopo un’estate molto al di sotto delle aspettative. Tutti ci attendiamo un finale di anno migliore rispetto
agli ultimi tre mesi perché da questo 2014, è inutile negarlo, ci
aspettavamo una ripartenza ben più decisa. Quest’anno i protagonisti assoluti del settore immobiliare sono stati i Servizi al
real estate, che hanno rappresentato la spina dorsale dell’attività convegnistica de ilQI nel 2014.
Perché molto più di un anno fa abbiamo deciso di puntare sui
servizi come filo rosso conduttore della nostra attività convegnistica? Semplicemente perché ci piace guardare sempre un
po’ avanti e come noi hanno fatto molte società del settore. In
un mercato che vede ormai scomparso il trading puro, i servizi
diventano sempre più importanti, sia come gestione e valorizzazione degli immobili ma anche come advisoring agli investitori internazionali che arrivano a cercare opportunità o come
consulenza tecnica ai gruppi corporate che vogliono razionalizzare e ottimizzare il proprio portafoglio immobiliare. Tutti
hanno assoluta necessità di creare o mantenere valore attraverso una corretta e professionale gestione dei loro immobili
e di quanto ruota intorno a questa attività, che sia in ambito
legale, documentale, tecnico, ambientale o energetico.
i servizi per
il real estate:
evento conclusivo
martedì
09 settembre
milano
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Molte società hanno riconvertito il business o virato grosse
percentuali del loro fatturato su questo settore che in Italia può
vantare professionisti di alto livello ma ha ancora molti margini
di crescita in termini di prodotti e riconoscimento all’esterno.
Praticamente tutto il real estate è legato ai servizi, eppure
spesso molti se ne dimenticano. Non parliamo poi del mondo
della politica che a stento conosce il real estate, figuriamoci
se conosce il valore e il numero degli occupati, direttamente o
indirettamente, del mondo dei servizi.
Va sottolineato anche il lavoro svolto in questo ambito da Assoimmobiliare che proprio prima della pausa ha presentato
la “Carta dei Servizi Immobiliari”, un vademecum utilissimo
che ha lo scopo di mettere ordine in un settore dove a volte
le competenze ed i servizi stessi si sono sovrapposti creando
confusione e poca chiarezza. IlQI durante l’anno ha analizzato
il comparto ed i suoi attori principali attraverso tre convegni
organizzati presso lo studio legale NCTM, suddivisi sulle fasi
dell’acquisizione, della gestione e della dismissione. Il convegno conclusivo del 9 settembre a Milano sarà l’apice del ciclo
dei convegni e vedrà relatori i protagonisti dei tre incontri precedenti, nonché le figure chiave del settore in Italia. L’appuntamento è ghiotto per chi non ha potuto assistere ai primi tre incontri, perché con un breve speech di 5 minuti relazioneranno
i protagonisti dei convegni passati (le loro presentazioni sono
pubblicate anche nel Focus QI sui Servizi che sarà distribuito in
anteprima in sala ai presenti), mentre la parte finale della mattinata sarà dedicata ad un tavola rotonda di alto profilo in cui
Emanuele Caniggia di IDeA Fimit, Aldo Mazzocco Presidente di
Assoimmobiliare, Massimo Caputi di Prelios Spa, Ezio Bigotti
di ExitOne e Luciano Manfredi di Beni Stabili Property Service,
sollecitati da Guglielmo Pelliccioli de ilQI, forniranno spunti alla
discussione e proporranno nuove idee e modelli utili a tutti gli
operatori presenti. Immaginiamo, viste le autorevoli figure, con
la solita chiarezza e sincerità che li contraddistingue quando
accettano di partecipare agli eventi de ilQI. Networking, confronto costruttivo, cultura, aggiornamento, input, innovazione,
informazioni e dati di mercato: ecco perché la mattinata del 9
settembre è un evento da non mancare per tutti gli operatori.
i servizi si prendono la scena!
l'ACQUISIZIONE
GUARDA TUTTI GLI
INTERVENTI DEI RELATORI
La gestione e la
valorizzazione
GUARDA TUTTI GLI
INTERVENTI DEI RELATORI
LA DISMISSIONE
GUARDA TUTTI GLI
INTERVENTI DEI RELATORI
MARTEDì 9 SETTEMBRE
ORE 9:30 - WJC MILANO
CONVEGNO
I SERVIZI
PER IL REAL ESTATE
RELATORI
Guglielmo Pelliccioli
Roberto Busso
Gianfranco Navone
Piercarlo Rolando
Stephen Coticoni
Leo Civelli
Riccardo Serrini
Enzo Albanese
Massimo Chieregato
Giampaolo Corsini
Prelios Valuations & e-Services
Jacopo Palermo
Immobiliare Percassi
Alessandro Mazzanti
Nicola Martinelli
Marina Concilio
Paolo Orlando
Luigi Croce
Francesco Ambrosino
Thomas Miorin
Moderatore - ilQI
Prelios
Prelios Credit Servicing
eFM
Gabetti Property Solutions
BNP Paribas RE PM
SIGEST
Innovation RE
NCTM Studio Legale Associato
Beni Stabili Property Service
Yard Group
REAG
Cogito Systems
CBRE Italia
Innovation RE
Habitech
Andrea Silipo
Europrogetti & Finanza
TAVOLA ROTONDA
Aldo Mazzocco
Ezio Bigotti
Massimo Caputi
Luciano Manfredi
Assoimmobiliare
Prelios
EXITone
Emanuele Caniggia
IDeA FIMIT SGR
Beni Stabili Property Service
CON IL PATROCINIO DI
PARTNER SCIENTIFICO
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focusQI: i servizi per il real estate
FocusQI
I servizi
per il real estate
Il numero 16 della rivista FocusQI è dedicato al ciclo di convegni che Il Quotidiano Immobiliare ha riservato nel 2014 ai
Servizi immobiliari, organizzato presso lo studio legale NCTM.
Un’ampia raccolta degli interventi dei relatori arricchita da
ulteriori contributi per illustrare questa parte del real estate ormai proiettata verso il futuro. In questo numero, legato
all'evento I Servizi per il Real Estate, convegno che si terrà il
9 settembre 2014 presso il WJC di Milano, si dà conto di cosa
offrono oggi i servizi tecnici immobiliari all’attuale scenario di
mercato, tenuto conto che alta è la richiesta della loro consulenza. Non solo. Si discute di modelli di business cambiati
sotto l’impulso della crisi economica e sempre più orientati a
potenziare i fatturati e creare nuova occupazione. In tutto ciò
l’industria del real estate può assumere un ruolo decisivo. In
questo numero del Focus potrete trovare i numerosi contributi suddivisi, così come il ciclo di convegni, nelle tre fasi dei
servizi tecnici immobiliari.
Elevare la qualità, standardizzare i processi, valutare i rischi, combattere l’inefficienza, valorizzare l’asset, guardare
a scenari internazionali sono solo alcuni degli spunti che gli
autori offrono e sui quali si dibatterà ancora il 9 settembre
prossimo.
focusQI: i servizi per il real estate
Nel numero 16 di FocusQI i contributi di:
ACQUISIZIONE
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I servizi e le attività propedeutiche all'acquisizione
di singoli asset o interi patrimoni immobiliari
Roberto Busso, GABETTI PROPERTY SOLUTIONS
Paola Ricciardi, REAG Real Estate Advisory Group
Christian Mocellin, NCTM STUDIO LEGALE ASSOCIATO
Riccardo Serrini, PRELIOS CREDIT SERVICING
Vincenzo Albanese, SIGEST Soluzioni Immobiliari
GESTIONE E VALORIZZAZIONE
L'individuazione, la pianificazione e la gestione
di servizi tecnici in un'ottica di sostenibilità
Luciano Manfredi, ASSOIMMOBILIARE
Piercarlo Rolando, PRELIOS
Paolo Orlando, INNOVATION RE
Nicola Martinelli, eFM
Massimo Chieregato, COGITO SYSTEMS
Ezio Bigotti, EXITone
Pierfrancesco Pozzetto, CEG FACILITY
Andrea Silipo, EUROPROGETTI & FINANZA
DISMISSIONE
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I servizi preliminari alla dismissione dell'asset
per garantire le migliori condizioni di vendita
Luigi Croce, NCTM STUDIO LEGALE ASSOCIATO
Katia Zulberti, NCTM STUDIO LEGALE ASSOCIATO
Gianfranco Navone, YARD GROUP
Giampaolo Corsini, PRELIOS VALUATIONS & E-SERVICES
Jacopo Palermo, IMMOBILIARE PERCASSI
Stephen Coticoni, BNP PARIBAS RE PROPERTY MANAGEMENT
Camilla Bastoni, JLL
Vittorio Colucci, MINERVA ART ENGINEERING & COMMUNICATION
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Cascina Merlata, una sfida vinta
Cascina Merlata,
una sfida vinta
Pronti 600 appartamenti in housing sociale
a cura di Guglielmo Pelliccioli
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Alessandro Pasquarelli quando è cominciata l’avventura di
Cascina Merlata, con quali obiettivi e quali partner?
"Nel 2008 EuroMilano acquista l’area che prende nome dall’omonima Cascina presente sin dall’800. Sempre nello stesso
anno EuroMilano promuovere la realizzazione di un innovativo habitat metropolitano progettato secondo avanzati principi di sostenibilità ambientale. Il nuovo quartiere ha una superficie di oltre 600 mila mq. Prevede un mix di destinazioni
commerciali, residenziali, servizi pubblici. Il quartiere sarà
interamente a emissioni zero impiegando le più importanti
tecnologie di gestione del calore e risparmio energetico. Uno
degli obiettivi principali è stato quello di realizzare un investimento attraverso l’organizzazione di concorsi che hanno
visto partecipare decine di architetti che si sono impegnati
nella progettazione, dal masterplan fino agli oggetti destinati
agli alloggi del social housing".
PERSONA
alessandro
pasquarelli
SOCIETà
euromilano
12
Come vi siete mossi per coinvolgere gli architetti in questo
progetto che insiste su un’area di 600 mila mq?
"Dopo il planivolumetrico frutto del concorso vinto ex aequo
dagli studi Antonio Citterio Patricia Viel and Partners, Mario
Cucinella Architects e Caputo Partnership, Cascina Merlata ha affidato agli studi Citterio Viel e Caputo l’elaborazione
del Piano Integrato d’Intervento. Al fine di garantire la qualità architettonica generale e il coordinamento degli interventi
sull’intera area sono state redatte specifiche linee guida che
determinano indirizzi in materia di definizione morfologica
degli edifici, piano colore, arredi urbani, relazione al suolo degli edifici e illuminazione pubblica.
Per gli edifici sono al lavoro altri progettisti. In particolare la
parte di housing sociale (690 alloggi) è progettata dagli architetti Cino Zucchi Architetti, C+S Associati, MCA di Mario
Cucinella Architects, Teknoarch, B22 e Pura. Questi ultimi
sono architetti under 35 che si sono affermati nei concorsi
AAA architetticercasi. Saranno realizzate residenze (52.500
mq di housing sociale, 127.000 mq di edilizia convenzionata
e 143.500 mq di libera) e servizi tra cui una scuola dell'infanzia, una elementare e una media inferiore, due asili nido, spazi pubblici attrezzati, cinque parchi giochi, il recupero della
Cascina per funzioni di interesse pubblico e il Villaggio Expo
2015 che sarà riconvertito in residenze e servizi, un centro
commerciale di 65.000 mq, commercio di vicinato".
Perché oltre all’edilizia libera e a quella convenzionata avete
pensato a un insediamento di Edilizia Privata Sociale, l’ormai celebre housing sociale? Questo strumento, come certamente sa, non è particolarmente sviluppato in Italia per le
resistenze dei soggetti promotori.
"Il concetto di social housing si è evoluto nel tempo. In passato l’idea correva subito a quartieri dormitorio e a un’edili-
Cascina Merlata, una sfida vinta
L’intero quartiere è immerso in un parco pubblico attrezzato di oltre
200 mila mq con oltre 10
km di piste ciclabili che
collegheranno Expo alla
città di Milano attraverso
il Raggio verde n. 7.
1
13
zia riconoscibile perché sempre uguale a se stessa, con livelli
qualitativi bassi. Ben diversa è la sfida che deve raccogliere chi vuole progettare housing sociale oggi. Nel progetto di
Cascina Merlata EuroMilano muove dalla convinzione che
costruire case a prezzi contenuti non sia l’unica risposta al
tema dell’abitare: l’housing sociale può completarne l’offerta,
aggiungendo soprattutto integrazione e qualità di vita. Il valore che si può generare con interventi di questo tipo è inserire
le residenze in un più ampio progetto di riqualificazione. Non
più quartieri dormitorio ma veri e propri pezzi di città con servizi, infrastrutture, aree verdi e commercio, sport e cultura. Al
primo posto la qualità del vivere e dell’abitare basata su un
mix che coniughi equilibrio tra differenti gruppi etnici e sociali
residenti nello stesso quartiere".
Quali sono le caratteristiche del comparto di Cascina Merlata dedicato all’housing sociale?
"Il cuore dell'intervento di riqualificazione urbana di Cascina
Merlata è l'insediamento residenziale di housing sociale sviluppato in accordo con il Comune di Milano: 11 edifici per un
totale di 690 alloggi e relative pertinenze (cantine, 608 posti
auto e 104 box) per 52.500 mq.
Con Cassa Depositi e Prestiti, EuroMilano e i Fondi Pensione
di Commercialisti e Ragionieri, è stato costituito un fondo immobiliare per la gestione di un mix funzionale di alloggi così
composto: il 31% degli alloggi destinati a patto di futura vendita (211 appartamenti), il 31% affitto a lungo termine (215
appartamenti) e il 38% alla vendita (264 alloggi). Beni Stabili
SGR è il gestore del Fondo.
Nella prima fase, gennaio 2013 - dicembre 2014 saranno realizzati 7 edifici a torre per un totale di 397 alloggi, pari a circa
30.500 mq, che durante Expo 2015 ospiteranno il Villaggio
Expo, con gli alloggi per staff e delegazioni provenienti da tutto il mondo. Nella seconda fase, luglio 2016 - dicembre 2017,
Cascina Merlata, una sfida vinta
EuroMilano, impegnata
nel recupero di grandi
aree metropolitane dimesse, sviluppa i suoi
interventi
guardando
alla creazione di un
benessere
collettivo
che metta al primo posto,
innanzitutto, giovani e
famiglie.
i numeri del
social housing
di cascina merlata
52.500 mq
11 edifici
690 alloggi
608 posti auto
104 box
14
Cascina Merlata, una sfida vinta
saranno realizzate le altre 4 torri con 293 alloggi, pari a circa
21.000 mq, come già detto, a emissioni zero, progettato con
le più avanzate tecnologie per ridurre l'impatto ambientale,
teleriscaldamento e geotermia".
Abbiamo avuto modo di visitare nelle scorse settimane il
complesso ormai già a buon punto e ci è stata mostrata
un’abitazione tipo. A partire dall’insonorizzazione, ai componenti impiantistici, alle finiture, agli arredi non sembra
certo un’unità destinata all’housing sociale. Come è possibile garantire questo elevato standard di qualità?
"Il pool di architetti ha progettato secondo precise linee guida
che EuroMilano ha messo a punto con l’obiettivo di diffondere standard qualitativi a tutto l’intervento, contenendo i costi
ma riservando particolare attenzione alla qualità del paesaggio urbano attraverso i materiali impiegati, i dettagli degli elementi di arredo urbano e di disegno dello spazio pubblico ma
anche il disegno delle facciate e la composizione delle cortine
stradali. Al primo posto quindi la qualità del vivere e dell’abitare, ripensando gli spazi urbani intervenendo in ogni segmento
della filiera immobiliare, dalla progettazione alla realizzazione
degli edifici, dalla loro gestione alla programmazione dettagliata dei servizi, valorizzando gli spazi esistenti secondo i
migliori standard architettonici e ambientali".
Come verranno assegnati questi alloggi? Ho sentito parlare
anche di una formula che assomiglia all’affitto a riscatto?
"Il mix funzionale di alloggi, gestito dal fondo Fondo Social
Housing Cascina Merlata è composto da appartamenti destinati a patto di futura vendita, affitto a lungo termine e alla
vendita. I criteri di assegnazione degli alloggi sono definiti
dalla convenzione con il Comune di Milano, che siamo riusciti
a migliorare in termini di prezzi e numero di appartamenti destinati a formule alternative alla vendita, per venire incontro al
bisogno abitativo esistente".
I prezzi dell'housing
sociale sono stati così
fissati:
• affitto annuo: 65€/
mq, pari a 5.200 euro
all'anno per un appartamento di 80
mq;
• vendita a partire
da 2.061 €/mq, pari
164.880 euro per un
appartamento di 80
mq;
• patto di futura vendita: 97 €/mq annui
pari a 7.760 euro
all'anno per 80 mq, di
cui il 70% in acconto
prezzo.
1
15
Esiste da anni in Italia un acceso dibattito tra i fautori della fattibilità delle iniziative di housing sociale e i detrattori.
Evidentemente dal suo esempio si deduce che è possibile.
Tuttavia le vorremmo chiedere quali saranno i vostri vantaggi economici e se avete beneficiato di particolari condizioni agevolate?
"L’intervento è sostenuto totalmente da finanziamenti privati,
non vi è stata alcuna agevolazione né alcun finanziamento
pubblico a sostegno. EuroMilano ha conferito al fondo l’area
e la volumetria ai costi (pari sostanzialmente all’incidenza
degli oneri urbanizzativi e aggiuntivi previsti dalla convenzione urbanistica), in cambio di quote dello stesso fondo. Quote
che, in relazione all’avveramento delle previsioni del business
plan del fondo, garantiranno a EuroMilano un modesto rendimento (circa il 2,5% del valore dell’area conferita e quindi
delle quote). Più che di vantaggio economico si può parlare
di un beneficio indiretto sull’operazione Cascina Merlata, in
quanto l’intervento consente di dare attuazione a una parte
significativa del piano, ammortizzare una parte dei costi di
urbanizzazione, e infine dare visibilità all’intero progetto immobiliare".
La vostra compagine sociale ha al proprio interno il gruppo bancario Intesa. Pensa che un operatore privato avrebbe
potuto realizzare la stessa opera senza l’equity della banca?
"L’offerta abitativa dovrebbe rivolgersi non solo a chi è in grado di fare un investimento per la vita, ma anche a chi vorrebbe fare il primo passo e troppo spesso è costretto ad abbandonare questi desideri per i costi proibitivi. Cascina Merlata è
sicuramente un esempio virtuoso in questo senso, un caso
unico nel panorama nazionale, dove diversi soggetti hanno
scelto di raccogliere una delle sfide abitative del nostro tempo: investire in un progetto di edilizia residenziale a costi contenuti, inserito in un progetto di riqualificazione che integra
Cascina Merlata, una sfida vinta
16
Cascina Merlata, una sfida vinta
residenziale, commerciale e servizi, con infrastrutture, scuole
e spazi verdi. Le infrastrutture ammontano a circa 75 milioni
di euro e saranno pronte entro il 2015.
Il mondo dell’immobiliare può fare la sua parte nel promuovere formule di investimento mirate e innovative, coinvolgendo
le banche, le imprese di costruzioni, le cooperative di abitanti,
i progettisti, a patto che si abbia la voglia di lavorare a nuove
proposte di edilizia attraverso forme di credito incentivanti, ricerca di nuovi materiali, progettazioni e costruzioni all’altezza
delle aspettative".
Quanto è stato importante industrializzare il prodotto e le
procedure per non passare nell’area della perdita economica?
"Negli interventi di housing sociale l’industrializzazione del
prodotto e dei processi gioca un ruolo fondamentale, dovendo
contenere i costi nei limiti molto ristretti imposti dalla fattibilità economica del programma. A maggior ragione questo vale
nell’intervento di Cascina Merlata, dove si è voluto dimostrare che tutto ciò è possibile garantendo al contempo elevati
standard di qualità architettonica, ambientale e funzionale,
e un ampia dotazione di servizi. In questo caso EuroMilano,
attraverso un attento controllo dei progetti, delle tecnologie
e delle procedure in tutte le fasi (dallo studio di fattibilità alla
costruzione), attuato con la propria struttura tecnica e attraverso il controllo e coordinamento dei progettisti esterni, è
riuscita a garantire questo risultato al fondo, assumendosene
la piena responsabilità. Attraverso un contratto di “contraente generale”, EuroMilano si è fatta carico della progettazione, dell’ottenimento delle autorizzazioni e della realizzazione
dell’intervento a un prezzo chiuso e prefissato".
Tutti gli edifici sono in
classe A e l'intero quartiere è zero gas, servito
esclusivamente da fonti
di energia rinnovabili: il teleriscaldamento
proveniente dal termovalorizzatore, il raffrescamento dalla geotermia
attraverso le pompe di
calore e l'energia necessaria dal solare, il riutilizzo e l’immissione in loco
di tutte le acque meteoriche. Completa l’intervento il cablaggio in fibra ottica dell’intero comparto
e degli edifici di housing
sociale.
1
17
Mi pare che la realizzazione di opera in housing sociale presupponga che il developer abbia una visione globale e di sistema. Pensa che se così non fosse si potrebbero lo stesso
condurre in porto iniziative di Edilizia Privata Sociale?
"Lo sviluppo degli interventi deve innanzi tutto guardare alla
creazione del benessere collettivo: non sempre si è riusciti
a evitare la nascita di nuovi quartieri dormitorio, con livelli
qualitativi bassi, che nell’epoca postindustriale hanno visto
scomparire tutto quel sistema di servizi che favoriva l’aggregazione sociale. Edilizia accessibile con standard qualitativi
elevati, da integrare con housing sociale di qualità. Potrebbe
essere questo il modo giusto per anticipare una serie di bisogni prima che diventino emergenza.
Occorre che gli sviluppatori immobiliari pensino che il mix
di funzioni destinate a interventi di grandi dimensioni sia
accompagnato da un progetto di riqualificazione complessa che restituisca alle città aree servizi, infrastrutture, spazi commerciali, scuole, aree verdi, spazi sportivi e ludici. Al
primo posto quindi la qualità del vivere e dell’abitare, ripensando gli spazi urbani intervenendo in ogni segmento della
filiera immobiliare, dalla progettazione alla realizzazione degli
edifici, dalla loro gestione alla programmazione dettagliata
dei servizi, valorizzando gli spazi esistenti secondo i migliori
standard architettonici e ambientali e garantendo anche lo
loro tenuta e sostenibilità sociale".
Voi tra l’altro affitterete a Expo 2015 una parte di questi appartamenti. Con quali vantaggi? Non ritenete che chi verrà
dopo penserà di entrare in locali di seconda mano?
"Quando ci è stato chiesto di realizzare il Villaggio Expo a
Cascina Merlata abbiamo raccolto una sfida: progettare uno
spazio adatto a ospitare persone provenienti da tutto il mondo, capace di interpretare le esigenze dell’abitare tempo-
Cascina Merlata, una sfida vinta
Per il post Expo il bando pubblico delineerà
obiettivi ed interventi,
per quanto ci riguarda
sicuramente i servizi, la
viabilità, il commercio,
il parco, i collegamenti
ciclopedonali e l’offerta
residenziale
potranno
essere di supporto e ad
integrazione di quanto si
vorrà sviluppare.
18
raneo. Allo stesso tempo lasciare alla città di Milano, dopo
EXPO 2015, un’eredità di valore, un progetto immobiliare contemporaneo, capace di rispondere alle esigenze abitative che
l’attuale contesto economico sociale richiede, che realizza
pienamente il modo di operare di EuroMilano nella riqualificazione delle aree dismesse. La progettazione, la definizione
degli spazi abitativi e la scelta degli arredi del Villaggio, che
EuroMilano ha affidato al Politecnico di Milano, sono state
sviluppate tenendo conto dei due tipi di utilizzo e destinazione degli appartamenti del complesso Cascina Merlata: una
fase temporanea durante i mesi dell’Expo 2015 e un uso permanente negli anni successivi. Il progetto degli interni degli
spazi domestici del Villaggio prevede, infatti, la possibilità di
disinstallare e riutilizzare finiture e arredi.
Al piano terra degli edifici delle 7 torri sono stati progettati
spazi multifunzionali destinati ad accogliere i servizi per gli
ospiti del Villaggio Expo. Tra i servizi previsti: portineria, assistenza medica, locali lavanderia, palestra, spazio interreligioso, sala riunioni attrezzata, sala living ed emeroteca. Contiamo di mantenere attivi questi servizi anche al termine di Expo
Milano 2015, per le residenze di housing sociale. Numerosi,
quindi, i vantaggi di cui potranno godere i futuri abitanti di
queste residenze".
Tornando al progetto generale di Cascina Merlata voi siete
partiti dalla realizzazione delle infrastrutture per poi procedere alla costruzione dei building e delle altre funzioni. Perché questa scelta innovativa ma non certo usuale?
"Entro il 2015, quando avremo realizzato solo una parte
dell’intero progetto di sviluppo dell’area di Cascina Merlata,
sarà realizzato l'80% delle opere pubbliche, per un valore di
circa 75 milioni di euro, con infrastrutture, servizi e la maggior
Cascina Merlata, una sfida vinta
Al termine di Expo 2015,
il Villaggio Expo presente
a Cacina Merlata sarà ri-
convertito in residenze di housing sociale:
gli alloggi saranno oggetto di un moderno processo di refurbishment
che permetterà ai nuovi
inquilini di entrare in appartamenti nuovi.
1
19
parte del parco pubblico. Questo consentirà a chi verrà ad
abitare a Cascina Merlata di avere tutte le infrastrutture e tutti
i servizi già funzionanti occorrerà attendere solo la consegna
della casa. Questo è il modo di operare di EuroMilano, questo
è uno dei capisaldi che orientano il nostro modo di intervenire
nella riqualificazione di aree dismesse, come ho avuto modo
di argomentare ampiamente nelle domande precedenti".
In questi giorni state definendo la vendita di un’area a una
società che sviluppa e gestisce centri commerciali. In questo caso avete semplicemente venduto un’area. Perché
questa scelta di non sviluppare voi e poi semmai cedere a
terzi o a dei fondi?
"La realizzazione diretta di un grande centro commerciale e
di intrattenimento, come quello che sarà costruito sull’area
in adiacenza all’autostrada A4, richiede un ingente impegno
di risorse finanziarie, che occorre mettere a disposizione sia
attraverso una consistente quota di capitale proprio, sia ricorrendo all’indebitamento bancario. Cascina Merlata è un
intervento già molto impegnativo sotto l’aspetto finanziario,
anche per la scelta che è stata fatta di realizzare anticipatamente – rispetto alla costruzione della residenza - l’infrastrutturazione e i servizi: si è quindi preferito dedicare a questo, e allo sviluppo della residenza, le risorse già disponibili.
Inoltre, vendendo l’area anziché il prodotto finito si anticipano
notevolmente i tempi di incasso del valore dell’area stessa,
che viceversa seguirebbe i tempi di realizzazione e vendita
del centro commerciale, oggi difficilmente collocabile prima
di qualche anno dalla sua apertura".
Cascina Merlata, una sfida vinta
20
Strategicamente l’area di Cascina Merlata è estremamente interessante. Ci vuole riassumere i vantaggi ‘logistici’ di
questa collocazione?
"Il progetto riqualificherà un’area di circa 600.000 metri quadrati situata a Nord-Ovest di Milano, in prossimità del quartiere Gallaratese. Cascina Merlata è in una posizione strategica: collegata all’A4 Torino-Venezia da un nuovo svincolo,
sarà connessa direttamente all’A8 Milano-Laghi-Malpensa e
alla Tangenziale Ovest attraverso una nuova viabilità; è vicino
alla fiera Rho-Pero e al sito dell’Expo 2015, a cui sarà direttamente collegata attraverso un ponte ciclopedonale. Cascina
Merlata è raggiungibile con la metropolitana linea M1 fermata Molino Dorino (400 metri a piedi dal quartiere) e con le vicine stazioni di S. Leonardo e Pero, e con gli autobus n. 72 e n.
69, che attraverseranno l’area. Il quartiere è caratterizzato da
un percorso di oltre 10 km di piste ciclabili che si collegano al
sistema di Milano, in particolare con il Raggio verde n. 7. Sul
lato Nord, in adiacenza al Centro Commerciale Merlata Mall,
la viabilità si connetterà con l’A4 Torino-Venezia attraverso
uno svincolo dedicato, mentre sul lato Sud saranno creati diversi accessi diretti con Via Gallarate. Cascina Merlata sarà
inoltre servita da una nuova viabilità che attraversa in tunnel
l’area, collegando la Tangenziale Ovest con l’Autostrada A4
Torino-Venezia e la Tangenziale Rho-Monza A52, e da una
nuova strada denominata Zara-Expo che la connette con la
parte Nord di Milano".
Cascina Merlata, una sfida vinta
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Prelios SGR punta su Marche e Umbria
Prelios SGR punta
su Marche e Umbria
Scordino: la chiave è la mitigazione del rischio
a cura di Marco Luraschi
Il 26esimo fondo immobiliare gestito da Prelios SGR si chiama ASCI, acronimo Abitare Sostenibile Centro Italia ed è dedicato appunto al Social Housing. Il fondo in realtà è stato
istituito a ottobre 2011 (collocato da Focus Gestioni SGR di
Banca Marche) ed è operativo dal 2013 mediante l'apporto
di un immobile residenziale ad Ascoli Piceno, a cui è seguito
l'acquisto di un terreno edificabile a Bastia Umbra. Ora è entrato nel perimetro di gestione della SGR della Bicocca guidata da Paolo Scordino con l’obiettivo di realizzare un progetto
con 174 unità immobiliari a destinazione residenziale, a prevalenza alloggi sociali, oltre a 40 unità ad uso commerciale, alcune delle quali saranno locate a canone moderato, e
poi servizi pubblici come asili e spazi sociali. Al momento gli
asset del fondo valgono relativamente poco, circa 7 mln di
euro, ma il valore dovrebbe arrivare a 50 mln in breve tempo.
Tuttavia gli obiettivi sono più ambiziosi, poiché la durata del
veicolo è pari a 27 anni e gli investimenti previsti fino a 200
mln di euro, grazie all’investitore istituzionale principale che
sarà Cassa Depositi e Prestiti.
PERSONA
paolo
scordino
SOCIETà
prelios sgr
Prelios SGR punta su Marche e Umbria
Dott. Scordino, dove volete
investire i soldi del fondo e che
tipo di progetti saranno?
Al momento con il Fondo Abitare Sostenibile Centro Italia (ASCI) abbiamo investito in Umbria e nelle Marche, ad Ascoli
Piceno, dove tra edificato e da sviluppare
realizzeremo circa 200 appartamenti di
cui 168 alloggi sociali. Abbiamo in pipeline ulteriori investimenti in operazioni
di riqualifica a Perugia e Terni per altri 300
appartamenti circa, per il 90% circa alloggi sociali, e che, per
la gran parte, saranno offerti in locazione a canone moderato di circa 4€/mq/mese. I nostri quotisti attuali, oltre a CDPI
SGR per conto del FIA Fondo Investimenti per l’Abitare, sono
anche Fondazioni bancarie, pur in questo momento di difficoltà, ma soprattutto mi piace mettere in risalto i privati che
sottoscrivono oltre il 30% del Fondo, segno che quando i Piani finanziari sono equilibrati e le operazioni sono convincenti,
si riesce ancora ad ottenere la fiducia degli investitori privati
appunto.
Oltre ASCI contiamo poi di replicare il modello su livello territoriale in altre aree geografiche e con nuovi Fondi dedicati.
Abbiamo creato un Team dedicato e stiamo lavorando sulla
selezione degli investimenti.
Come è possibile oggi realizzare progetti di Social Housing
che siano sostenibili e che possano soddisfare le esigenze
dell’investitore in termini di rendimento (in questo caso CDP)?
In questo momento di mercato bisogna valutare con attenzione ed ottimizzare i costi in entrata; inoltre, nell’analisi e
selezione degli investimenti devono essere presenti destinazioni non prevalenti che possano mediare la reddività, ovviamente non elevata, che il ritorno degli investimenti nel Social
Housing mette a disposizione. Per non innalzare il livello di
rischio, adottiamo poi strategie di mitigazione, ad esempio
ricercando ed ottenendo dei committment già vincolanti, in
vendita o locazione, su queste destinazioni complementari.
In sintesi, bisogna conoscere in maniera approfondita i mercati di riferimento ed i loro trend.
2
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il social housing in provincia si può fare
il social housing
in provincia si può fare
Investire Immobiliare: non è semplice
mantenere i target di rendimento
a cura di Marco Luraschi
Investire Immobiliare SGR (che presto darà vita alla fusione
con Beni Stabili Gestioni SGR e Polaris SGR) promuove con
una finalità molto chiara il Fondo HS Italia Centrale, nato dalla
volontà di Fondazioni bancarie locali come Fondazione Cassa Risparmio Ascoli Piceno, Fondazione Tercas di Teramo,
Comune di Ascoli Piceno e che ha l’impegno del Fondi FIA di
Cassa Depositi e Prestiti.
Paola Di Pasquale è Fund Manager di Investire Immobiliare
SGR e ci spiega i progetti di questo fondo particolare che ha
il non facile compito di valorizzare le realtà locali di piccole
dimensioni.
“Siamo partiti, su indicazioni delle fondazioni bancarie, con
la precisa finalità di riqualificare i centri storici e coinvolgere
il territorio, anche come professionisti e imprese locali. Ora
però stiamo allargando l’orizzonte anche ad aree da riqualificare o immobili già esistenti su cui intervenire con opere di
ristrutturazione e valorizzazione, ma sempre con finalità di
social housing. Entro la fine del 2015 CDPI SGR deve deliberare le iniziative che sono state portate alla loro attenzione
e poi partire con la propria partecipazione. Ad Ascoli Piceno
PERSONA
paola
di pasquale
SOCIETà
investire
immobiliare
sgr
24
il social housing in provincia si può fare
abbiamo già un immobile completamente locato con 16 unità
immobiliari, mentre sullo storico Palazzo Sgariglia stiamo realizzando 22 alloggi a canone sociale più due alloggi di coabitazione o studentato e 6 alloggi a libero mercato. A proposito
degli studenti abbiamo registrato ad Ascoli una forte necessità di alloggi e siamo stati contattati per un progetto legato
all’Università locale. A Teramo invece stiamo partendo con
un’altra iniziativa, si tratta di un complesso di alloggi di Edilizia Residenziale Popolare, ormai in degrado, ancora occupati e di cui al momento non abbiamo la disponibilità. Stiamo
individuando tramite gara i professionisti che redigeranno il
progetto di riqualificazione. Sia le fondazioni, che il comune e
la CDPI SGR hanno voluto dare la massima evidenza al fatto
che verrà coinvolto il territorio. Pensi che su Palazzo Sgariglia
ad Ascoli, l’80% dei professionisti sono locali, così come l’impresa di costruzioni”.
La domanda fondamentale è questa: si può fare il social
housing, anche in provincia? È sostenibile dal punto di vista
economico?
“È vero che si tratta di operazioni molto complesse sia in termini di sostenibilità economico-finanziaria, sia sotto il profilo
di fattibilità tecnica, basti pensare, nel nostro caso, ai vincoli e autorizzazioni necessarie per operare nei centri storici.
Le Fondazioni bancarie, nell’ottica di favorire lo sviluppo del
territorio di appartenenza e di fornire servizi per la comunità,
aderiscono al Fondo in maniera differente rispetto alla partecipazione del Fondo FIA gestito da CDPI SGR. L’articolazione
e la strutturazione di operazioni di social housing dipendono
anche dal territorio nel quale si opera; in provincia il mercato
immobiliare è meno dinamico rispetto alle grandi città ma i
rendimenti obiettivi delle operazioni rimangono invariati (per
2
25
il social housing in provincia si può fare
CDPI SGR 3%+inflazione), per questo risulta spesso difficile
individuare nuove operazioni soprattutto se si parla di riqualificazione e non di nuova edificazione. Quello che penso è che
le operazioni di social housing sono fattibili ma vanno pensate e strutturate caso per caso. Insomma dal punto di vista
finanziario il social housing non è un investimento garantito o
particolarmente redditizio, è bene ricordare che è un progetto
che deve avere una forte ricaduta sociale sul territorio e deve
essere promosso da soggetti che abbiano questo tipo di interessi.
Oggi vediamo che si rivolgono al social housing anche molte operazioni incagliate. Cosa ne pensa?
“Oggi imprese di costruzioni in difficoltà si rivolgono agli ‘operatori’ del social housing per far valutare iniziative che non riescono a portare a compimento; queste come anche iniziative appartenenti al mercato dei NPL’s possono trovare spazio
nelle operazioni di social housing. Condizione, a mio parere
necessaria, è che le operazioni prima rivolte ad una fascia di
mercato (libero, convenzionato, ecc.), vengano “adattate” alle
necessità del social housing soprattutto in termini di servizi
per l’utenza e la cittadinanza.
Inoltre l’acquisto dell’invenduto spesso e soprattutto in provincia non è localizzato in zone ad alta tensione abitativa. Il
tutto può alimentare un mercato di sostituzione sugli affitti
con immobili più nuovi ma spesso le condizioni di acquisto
non incontrano le aspettative dei costruttori.
Oggi il social housing può rappresentare una valida occasione per il recupero di aree degradate piuttosto che per nuove
edificazioni. Ovviamente in tali ipotesi i rendimenti sono ancora più sfidanti per la maggiore onerosità del recupero.
Insomma, c’è molta domanda, dovuta anche al momento di
crisi economica del Paese, ma è un settore non per tutti.
Lo scorso 21 luglio si
è conclusa la Fase 1
del concorso per l’in-
dividuazione
della
migliore
proposta
progettuale per la rea-
lizzazione dell’iniziativa
residenziale di 11.000 mq
in via Longo a Teramo. Investire Immobiliare SGR
ha deciso di aumentare il
numero dei partecipanti
ammessi alla Fase 2: saranno infatti 21 e non 15
come inizialmente previsto.
Il post Expo che fa gola ai big del mattone
Il post Expo che fa gola
ai big del mattone
Bonomelli: a fianco di chi vincerà il bando di gara
a cura di Marco Luraschi
L’eredità più importante che lascerà Expo 2015 a Milano non
sarà solo l’elaborazione e la presentazione del tema “nutrire il
pianeta” ma consisterà in quello che diverrà dopo il 2015 l’immensa area su cui si svolgerà l’esposizione universale. Alla
fine Expo di Milano si farà, e potrà anche essere un successo
se tutte le caselle si incastreranno tra di loro in tempi stretti,
tuttavia si sta già adesso giocando la partita più importante:
il futuro immobiliare dell’area. Un’area, diciamolo, con una destinazione tutta da scrivere (e immaginare). Settimana scorsa,
in piena quiete vacanziera Arexpo SpA, la società partecipata
da Regione Lombardia, Comune di Milano, Fondazione Fiera,
Comune di Rho e Provincia di Milano, ha presentato il bando di
gara per l'alienazione e la relativa riqualificazione urbanistica
dell'area in cui si svolgerà Expo 2015. In breve, un bando di 315
mln di euro per quasi 1 mln di metri quadri: le offerte dovranno pervenire entro il 15 novembre prossimo. L'alienazione riguarderà solo la parte immobiliare, mentre rimarranno esclusi
la Cascina Triulza, le aree di proprietà di terzi e Palazzo Italia.
Non sono previste offerte al ribasso rispetto alla base d'asta
indicata nel bando. Per la prima volta si parla espressamente
di qualità del progetto come criterio decisivo nell’assegnazione
della vittoria nella gara. La Commissione che verrà nominata
da Arexpo fonderà il suo giudizio su 4 requisiti: il progetto dovrà riguardare l'intera area, l'edificabilità non dovrà superare i
479.000 mq, dovranno essere rispettate le norme urbanistiche
e metà dell’area dovrà essere destinata a Parco Pluritematico
PERSONA
guido
bonomelli
SOCIETà
arexpo
Il post Expo che fa gola ai big del mattone
della metà dell’area. Figura chiave nella realizzazione di questo
bando è Guido Bonomelli, Direttore Generale di Arexpo Spa.
A lui abbiamo chiesto di chiarirci quali sono i vantaggi di questo
bando di gara, considerando che si tratta di un percorso doppiamente difficile, sia per l’esborso economico ma soprattutto
perché lo sforzo di immaginare dal nulla il futuro di una superficie così importante alle porte di Milano, dove al momento non
esiste una vocazione chiara.
Ing. Bonomelli, partiamo dalla prima considerazione degli
operatori. Perché un bando di gara unico per tutta l’area, non
è troppo difficile l’alienazione in un solo blocco?
Bisogna dire che i soci pubblici di Arexpo hanno da sempre
manifestato l’interesse a promuovere un bando di gara unico.
Per come è fatta l’area il ragionamento sul progetto deve essere per forza complessivo e organico. Ritengo che la possibilità
che ci sia un solo attore coinvolto sia molto bassa ma proprio
per questo il bando è molto flessibile e prevede che le società
si possano accorpare successivamente. Vediamo se il mercato è in grado di coordinarsi. L’auspicio è che si formi un pool
di società e aziende di alto livello. È vero che per le dimensioni
dell’area è inevitabile che ci siano funzioni diverse, per questo abbiamo previsto delle premialità se il progetto prevede almeno 3 funzioni differenti (una funzione deve arrivare almeno
al 20% della superficie complessiva). Inoltre esiste anche una
premialità se la funzione residenziale non è prevalente. Esiste poi il tema del parco pluritematico che coinvolge la metà
dell’area, per cui si può immaginare una destinazione sportiva o tecnologica d’avanguardia. Quando parlo di destinazione
sportiva non intendo solo lo stadio di calcio, per il quale era già
arrivata la manifestazione d’interesse del Milan, ma anche altre strutture sportive di cui a Milano c’è sicuramente necessità.
Arexpo SpA, costituita
in data 1 giugno 2011, è
attualmente partecipata da: Regione Lombardia (34,67%), Comune
di Milano (34,67%), Fondazione Fiera di Milano
(27,66%), Provincia di
Milano (2%) e Comune di
Rho (1%).
Il 17 marzo 2014 la società AC Milan ha presentato una manifestazione di interesse per la
realizzazione di uno stadio di calcio nell’area
espositiva dell’Expo.
28
Il post Expo che fa gola ai big del mattone
La qualità è il vero cardine del giudizio sui progetti proposti.
In tal senso la formazione della Commissione è molto importante. Quando sarà formata e da chi?
Ci siamo ispirati al codice dei contratti e quindi la Commissione
verrà nominata solo dopo la presentazione dei progetti per evitare ogni possibile conflitto di interessi. Sarà una Commissione di alto livello, composta da 3-5 figure professionali che non
avranno solo le competenze tecniche, ma anche urbanistiche,
ambientali, legate alle nuove energie. Insomma probabilmente
5 figure con le competenze più varie in grado di valutare il progetto nella sua completezza.
Chi sono i soggetti che hanno già manifestato interesse? La
base di gara del bando non è alla portata di tutti gli investitori.
Guardi, al momento i nomi che possiamo fare sono quelli
emersi circa un anno fa legati appunto al filone sportivo o al
filone delle grosse società internazionali in grado di sviluppare il tema dell’incubatore d’impresa o delle nuove tecnologie.
Io penso che tra quelle si possano già trovare dei candidati.
Certo la base d’asta è molto importante, anche se la valutazione ritengo sia corretta. Devo però specificare alcune cose:
innanzitutto parliamo di un’area molto ben infrastrutturata ma
soprattutto che si aggiudica il bando diventa un aggiudicatario
provvisorio che viene accompagnato da Arexpo nel percorso
fino all’approvazione dello strumento attuativo nell’arco verosimilmente di 2-3 anni. Prima deve versare solo una parte della
cifra. Questa è un vantaggio fondamentale perché elimina il
rischio burocratico. Arexpo in tal senso diventa mediatore tra
le richieste della pubblica amministrazione e i diritti dell’aggiudicatario. Inoltre, ritengo ci sia un altro grande vantaggio, ovvero la possibilità per l’aggiudicatario di avere una posizione assolutamente privilegiata a maggio all’apertura dell’esposizione
Il bando di gara internazionale per il
post Expo è pubblico ed
è aperto ad una vasta
gamma di soggetti: persone fisiche e giuridiche,
società singole, consorzi
e raggruppamenti temporanei d'impresa costituiti e costituendi. Dal 1°
settembre al 30 ottobre
i soggetti interessati potranno presentare quesiti
le cui risposte verranno
pubblicate (in forma anonima) sul sito di Arexpo.
vai al bando di gara
pubblicato da ilqi
2
29
Il post Expo che fa gola ai big del mattone
internazionale nei confronti degli operatori internazionali che
partecipano ad Expo e che possono essere coinvolti nel futuro dell’area. Diventa insomma un interlocutore privilegiato con
tutti gli operatori mondiali che verranno a Expo.
Lo sviluppo verosimilmente sarà lungo. C’è il rischio del passaggio dall’Expo alla realizzazione del nuovo progetto. Come
pensate di ridurre questa possibilità di abbandono dell’area?
Questo è il passaggio chiave, quello che noi vogliamo evitare
è proprio l’abbandono del sito nella fase successiva al termine
dell’esibizione. Lo sviluppo dell’area va visto e immaginato nel
tempo, probabilmente anche per lotti, con un passaggio che
deve essere armonico tra l’esposizione ed il cantiere futuro.
Anche per questo il concorrente potrà scegliere cosa mantenere dell’esposizione universale nel proprio progetto, cosa potrà
convivere con la sua idea di sviluppo. Alcune strutture rimarranno. Per esempio è noto che il Padiglione Italia di proprietà
Arexpo avrà destinazione pubblica, come altre funzioni, e sarà
un punto di riferimento per tutta l’area. Con il nostro bando abbiamo puntato molto sulla forza del progetto, sulla flessibilità
offerta e sulla mancanza di vincoli stringenti per gli operatori.
Sinceramente cosa si aspetta da questa prima scadenza,
come risponderà il mercato?
Guardi, sappiamo tutti qual è la situazione estremamente difficile del mercato in questo momento, però due cose mi danno
molta fiducia: la prima è il fatto che chi acquista non è abbandonato a se stesso ma di fatto collabora con la pubblica amministrazione eliminando il rischio urbanistico, la seconda che
esiste il grande vantaggio del traino dell’Expo e della possibilità
di sfruttare i contatti ed i temi legati alla manifestazione mondiale.
Lo scorso ottobre ad
Arexpo sono pervenute
15 idee e proposte alla
scadenza prorogata prevista dal bando consultivo per la raccolta di
progetti per il parco
tematico di almeno 43
ettari che verrà realizzato
successivamente
ad Expo2015. Tra queste
manifestazioni di interesse ci sono anche quelle di
BNP Paribas Re, Prelios
Integra, Urban Land Institute Italy.
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Kensington: il quartiere più esclusivo di Londra
Kensington: il quartiere
più esclusivo di Londra
Mansion vittoriane e red bricks
per uno dei mercati immobiliari più cari di Londra
di Giacomo Gatti
Kensington, cuore del Royal Borough di Kensington & Chelsea,
è il quartiere vittoriano per eccellenza di Londra: è la zona dei
musei famosi, dei college dai nomi altisonanti e dei palazzi di
fiaba, a partire dal più noto di tutti, Kensington Palace residenza ufficiale della monarchia britannica per quasi due secoli e
casa di molti esponenti della Famiglia Reale inglese in epoca
moderna: dalla Principessa Diana agli attuali occupanti, William, Kate e il principino George. Un quadrilatero elegante, sobrio e assolutamente esclusivo, la cui compiuta urbanizzazione risale alla seconda metà dell’800. All’interno del quartiere si
fondono storia, cultura, eleganza e glamour come in nessun
altra zona della Capitale inglese.
Kensington & Chelsea è uno dei quattro Comuni di Londra insignito del titolo di Royal Borough in virtù dei suoi strettissimi legami con la monarchia britannica. L’area di Kensington
e South Kensington è situata nella zona ovest della Capitale
inglese, appena a Sud di Hyde Park e dei giardini di Peter Pan
(i famosi Kensington Gardens). Confina a Nord con il romantico quartiere di Notting Hill, a Est con la zona della moda e del
lusso di Knightsbridge, a Sud con Chelsea ed Earl’s Court e a
Ovest con Holland Park, Hammersmith e Shepherd’s Bush.
Kensington Palace Gardens è senza dubbio la via più costosa ed esclusiva dell’intero Regno Unito, e forse del mondo. È
un viale elegante e super protetto situato a fianco di Kensington Palace e dell’Ambasciata russa, costituito in gran parte da
grandi case di stucco bianco o mattoni rossi e costantemente
PERSONA
giacomo
gatti
SOCIETà
investirelondra.com
32
Kensington: il quartiere più esclusivo di Londra
vigilato da guardie armate poste ai due capi della strada. Non
è facile incontrare gli abitanti di questa via da sogno, in cui risiede ufficialmente il maggior numero di miliardari al mondo:
il riserbo, infatti, regna sovrano. Non si vedono macchine eccessive o altre ostentazioni di lusso, e tutto è improntato alla
massima sobrietà. Qui vivono, tra gli altri, Roman Abramovich,
Leonard Blavatnik e Lakshmi Mittal che, secondo la rivista Forbes, sono fra i 15 imprenditori più ricchi ed influenti del mondo,
ma anche principi della Famiglia Reale Saudita, il Sultano del
Brunei, diversi ambasciatori e molti personaggi del jet set internazionale, che hanno discretamente acquistato case il cui
valore medio, nel 2013, era di 122 milioni di sterline (150 milioni
di euro). In passato, tra i residenti di questa via super-esclusiva che collega Notting Hill Gate a High Street Kensington ci
sono stati la famiglia Rotschild, Bernie Ecclestone e il Barone
de Reuters (fondatore dell’omonima agenzia stampa).
Sotto il profilo immobiliare, Kensington è una delle zone
più costose di Londra e dell’intero Regno Unito. Tralasciando gli eccessi di Kensington Palace Gardens e dell’altrettanto
esclusiva Holland Road (luogo di residenza di David e Victoria Beckham, Robbie Williams e altri vip internazionali) il valore medio delle proprietà dell’area è comunque tra i più elevati
dell’intera Capitale UK. Nella zona abitano decine di personaggi noti della cultura, dello spettacolo, del cinema, dello sport e
della moda inglesi e si trovano alcune delle strade e piazze più
care dell’intero Regno Unito: Edwardes Square, Earls Terrace,
The Phillimores, Wycombe Square.
L’architettura del quartiere è dominata dalle grandi mansion
vittoriane in mattoni rossi (red bricks) e stucco bianco (white stucco), che caratterizzano il panorama urbano londinese fin
dalla metà dell’800 e offrono l’opportunità di acquistare pezzi di
storia inglese che si rivalutano nel tempo e rappresentano una
delle forme di investimento più sicure e redditizie del mondo.
Kensington è un quadrilatero elegante e assolutamente esclusivo in cui
tradizione, cultura e ricchezza si fondono come
in nessun altro luogo di
Londra. Dai fasti di Kensington Palace ai musei
di South Kensington, tutto in questa zona rimanda alla grandezza della
storia e della cultura britannica. Scopri i segreti
del quartiere più "regale"
della Capitale UK.
Kensington: il quartiere più esclusivo di Londra
PREZZO MEDIO
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€ 6.000.000
€ 4.000.000
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34
Kensington: il quartiere più esclusivo di Londra
I trend di crescita dei valori immobiliari nell’intero quartiere di
Kensington & Chelsea sono impressionanti. Con l’eccezione
dei due anni iniziali della recente crisi internazionale (2008 e
2009) i valori medi delle case a K&C sono costantemente cresciuti nel corso degli ultimi quarant’anni, con un incremento
medio del 324% negli ultimi 15, del 154% negli ultimi 10 e del
42% negli ultimi 3 (Fonte dati: Land Registry for England and
Wales, l’Agenzia del territorio inglese).
Questo articolo è tratto
da un report della società
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completa
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£728.245
£673.491
£548.193
£516.875
£488.304
£291.947
Gennaio Gennaio Gennaio Gennaio Gennaio Gennaio Gennaio Gennaio Gennaio Gennaio Gennaio Gennaio Febbraio Marzo
1999
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