Seminario
PEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI,
CREDITI EDILIZI
Milano, giovedì 8 novembre 2007
Le valutazioni per i meccanismi
perequativi e compensativi
Stefano Stanghellini
Università IUAV di Venezia
Dipartimento di Urbanistica
[email protected]
Gli argomenti dell’esposizione
 Un percorso metodologico
Un percorso
metodologico
 Le attitudini edificatorie dei suoli
Le attitudini
edificatorie
 La convenienza privata
La convenienza
privata
 Il trasferimento a distanza dei diritti edificatori
 Il trattamento delle preesistenze edilizie
 La perequazione per le politiche abitative
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Un percorso metodologico
Una prima schematizzazione
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Un percorso metodologico
Una traduzione applicativa: il Prg di Catania
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le attitudini edificatorie
Una traduzione applicativa: il Prg di Catania
Un percorso
metodologico
Sono state considerate e analizzate le seguenti caratteristiche di
fatto e di diritto, ovvero sono stati scelti i seguenti criteri di
valutazione per classificare le aree:
Le attitudini
edificatorie
 la localizzazione;
Il trasferimento
a distanza
La convenienza
privata
 l’accessibilità territoriale e la dotazione di servizi;
 i vincoli paesaggistico-ambientali;
Il trattamento
delle
preesistenze
 la morfologia e la pericolosità geologica;
 il microclima;
 l’inquinamento acustico.
Le politiche
abitative
Le attitudini edificatorie
Valutazione del peso delle caratteristiche:
matrice di confronto a coppie
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Esito: attribuzione di un peso percentuale ad ogni
caratteristica
Le politiche
abitative
Le attitudini edificatorie
Misura del possesso delle caratteristiche:
scala a intervalli
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
Esempio: caratteristiche morfologiche
La convenienza
privata
Ottime
1,00
Buone
0,75
Discrete
0,50
Scarse
0,25
Molto scarse
0,00
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le attitudini edificatorie
Formazione della graduatoria:
metodo aggregativo compensatore
Esempio: caratteristiche morfologiche
vi = ei1 w1 + ei2 w2 + ... + eij wj
vi = punteggio finale del comparto i-esimo
ei1= punteggio parziale, in valore decimale, compreso tra 0
(attitudine nulla) e 1 (attitudine massima), ottenuto dal comparto
i-esimo in relazione al criterio di valutazione 1
w1= peso assegnato al criterio 1
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le attitudini edificatorie
Classificazione dei suoli e di attribuzione degli indici perequativi
(mq/mq):
Un percorso
metodologico
il Prg di Jesi (reinterpretazione)
Zona
Territoriale
Indice di
edificabilità
If
Le attitudini
edificatorie
It
La convenienza
privata
A1
B1
0.50
B2
0.50
Il trasferimento
a distanza
B3
0.40
C1
0.30
…
….
Cn
0.06
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le attitudini edificatorie
Verifiche e retroazioni connesse all’attribuzione degli indici:
 il dimensionamento del Piano e il fabbisogno di aree per servizi:
il progetto di Città
 la convenienza privata all’attuazione:
il confronto con il mercato
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
La convenienza privata
La stima di un diritto edificatorio
Un percorso
metodologico
Vde = ( Vmpu – Vktru ) / qn
Vde = [( 2.000 – 1.500 )
Vde = 431,92
€/mq
€/mq
Le attitudini
edificatorie
] / (1+ 0,05)
n
=
Sul
Il trasferimento
a distanza
se n = 3 anni
Vde = [( 2.000 – 1.500 )
Vde = 391,76
se n = 5 anni
La convenienza
privata
€/mq
Sul
€/mq
] / (1+ 0,05)
n
=
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
La convenienza privata
La verifica con prezzi già praticati:
Vde x Ie = Vmu > Pmu
431,92
€/mq Sul
x 0,10
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
mq/mq =
43,19
€/mq > ?
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
391,76
€/mq Sul
x 0,10
mq/mq
= 39,18
€/mq > ?
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Il trasferimento a distanza
Il caso di Ravenna
Cintura verde
Un percorso
metodologico
Darsena di
Città
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Il trasferimento a distanza
Il caso di Jesi
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
I diritti edificatori sono spalmati sulle
proprietà dell’ambito
e poi concentrati su una piccola
porzione mentre la parte
maggioritaria è ceduta al Comune per
la realizzazione di un parco urbano
Le politiche
abitative
Il trasferimento a distanza
Una avvertenza
Nel trasferimento a distanza, il valore del diritto edificatorio è
determinato dal suolo ricettore, non dal suolo cedente.
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Il trasferimento a distanza
L’importanza di stime appropriate
Il caso di Rimini Padulli:
complessità della struttura della proprietà
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Il trasferimento a distanza
Il caso di Rimini Padulli:
assetto delle opere di urbanizzazione
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Il trasferimento a distanza
Un percorso
metodologico
Il caso di Rimini Padulli:
i valori di riferimento
Le attitudini
edificatorie
Vde
= 400,00
V terreno non più edificabile
= 20,00
€/mq
V terreno per le opere di urbanizzazione
= 60,00
€/mq
Rapporto di equivalenza:
= 6,7
€/mq
Sul
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Il trasferimento a distanza
Un percorso
metodologico
Il caso di Rimini Padulli:
trasferimento di diritti edificatori
Fig. 5. - Il trasferimento dei diritti edificatori: le compensazioni per la cessione delle aree per le urbanizzazioni primarie
Le attitudini
edificatorie
1.400
La convenienza
privata
1.200
1.000
superficie utile (mq)
Proprietà riceventi diritti edificatori
800
Il trasferimento
a distanza
600
Il trattamento
delle
preesistenze
400
200
0
Le politiche
abitative
-200
Proprietà cedenti diritti edificatori
-400
1
3
5
7
9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67 69 71 73 75 77
proprietà (n. d'ordine)
Le preesistenze edilizie
Come valutare le preesistenze edilizie ?
La stima e attribuzione dei diritti edificatori ai fini della definizione
dei meccanismi perequativi/compensativi è agevole per le aree di
prima urbanizzazione, ma problematica per quelle con manufatti.
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Soluzione:
riconoscimento di crediti edilizi
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le preesistenze edilizie
Come valutare le preesistenze?
Le variabili per la quantificazione del credito edilizio:
 consistenza (mq Sul)
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
 destinazione in essere
 stato conservativo
 disponibilità immediata vs. occupazione
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le preesistenze edilizie
Come valutare le preesistenze?
Una possibile soluzione:
de derivante dall’indice + ce credito edilizio
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Un’altra possibile soluzione:
Il trasferimento
a distanza
de derivante dall’indice vs. ce credito edilizio
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Una avvertenza
Nell’attribuire gli indici di edificabilità, è preferibile dapprima
riconoscere i diritti edificatori spettanti alla proprietà privata dei
suoli, poi attribuire la capacità edificatoria per l’edilizia
residenziale sociale e le opere pubbliche.
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
La capacità edificatoria aggiuntiva:
 può essere attribuita al Comune interamente;
 può essere attribuita al Comune parzialmente.
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il Comune può:
 acquisirla e poi utilizzarla, oppure venderla tramite gara;
 orientarne l’utilizzo dell’operatore verso finalità sociali.
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Casalecchio di Reno:
il Pru S. Biagio
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Casalecchio di Reno:
obiettivi dell’Amministrazione

recuperare un insediamento degradato mantenendovi le
famiglie residenti

produrre nuovi alloggi per l’affitto a canone calmierato

produrre nuovi alloggi in proprietà a prezzo
convenzionato

trasformare un margine urbano in un quartiere

realizzare interventi di recupero improntati alla bioedilizia

minimizzare la spesa comunale
Il Comune ha alienato i diritti edificatori ottenuti per mezzo della
perequazione per realizzare edilizia residenziale sociale
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Casalecchio di Reno:
procedura di gara
La procedura individuata dall’Amministrazione:

Bando per la selezione di un operatore privato
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il criterio di valutazione dell’offerta:

Massimizzazione del numero degli alloggi a canone
calmierato, a parità di qualità
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Casalecchio di Reno:
modello di valutazione
Il punto di vista dell’operatore:


ricavi
 vendita edilizia residenziale convenzionata
 contributo regionale
 affitti alloggi a canone calmierato
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
costi





realizzazione edilizia residenziale convenzionata
realizzazione urbanizzazioni
realizzazione alloggi a canone calmierato
oneri finanziari
profitto imprenditoriale
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Casalecchio di Reno:
Un percorso
metodologico
modello di valutazione
Σ
i=1..t
[(Ri – Ci)/(1+r)i] + Σ
in cui
i=1..t
[(Rai – Cai)/(1+r)i] = 0
Ra = n * P
ricavi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il canone
unitario
Ca = n * C
costi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il costo unitario
L’equazione, definiti tutti gli altri elementi, può essere risolta per n
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Casalecchio di Reno:
modello di valutazione
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Casalecchio di Reno:
esiti della gara
La prima gara:
 nessuna ditta partecipante
La seconda gara:
 quattro ditte partecipanti
Il numero di alloggi a canone calmierato offerti:
 Offerta A: 61 alloggi
 Offerta B: 75 alloggi
 Offerta C: 86 alloggi
 Offerta D: 115 alloggi
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Casalecchio di Reno:
Un percorso
metodologico
gli esiti in termini di benefici sociali
Categorie di famiglie
a. Primi interventi
Famiglie in locazione nella "casa Andreatta" ristrutturata
n.
Le attitudini
edificatorie
%
33
7,08
165
33
115
120
466
35,41
7,08
24,68
25,75
100,00
b. Programma attuale
Famiglie in
Famiglie in
Famiglie in
Famiglie in
Totale
locazione nelle "case Andreatta" ristrutturate
locazione nella "casa Parcheggio" Acer
locazione con canone calmierato
alloggi di proprietà
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Casalecchio di Reno:
Un percorso
metodologico
gli esiti sotto il profilo della minimizzazione della spesa
pubblica
Soggetto
Risorse finanziarie
€
Totale
Risorse fondiarie
mq
20.000
€/mq
722
Le attitudini
edificatorie
€
%
Comune
0
14.446.332
26,4
Regione
2.590.031
2.590.031
4,7
Operatore selezionato (1)
6.072.000
6.072.000
11,1
Operatore selezionato (2)
14.560.000
14.560.000
26,6
Operatore selezionato (3)
15.190.000
15.190.000
27,8
Operatore selezionato (4)
1.828.258
1.828.258
3,3
Totale
54.686.622
100,0
(1) Spese per il recupero delle "case Andreatta" compensate con quota parte dei "diritti edificatori" e
con il contributo regionale
(2) Costi di produzione degli alloggi per la locazione a canone moderato (al netto dell'area)
(3) Risorse investite negli alloggi da vendere a prezzo convenuto (al netto del valore dell'area)
(4) Risorse investite nelle opere urbanizzative
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Rovereto:
procedura negoziale per soddisfare il fabbisogno di Ers
Stima della valorizzazione fondiaria da densificazione mediante:
1. quantificazione della variazione quantitativa delle funzioni
insediabili
2. individuazione dei valori immobiliari (indagini di mercato)
3. confronto del valore differenziale prodotto (pre/post
densificazione)
Dal valore differenziale è scorporato il valore dell’area che viene
suddiviso in due quote:

minoritaria: incentivo all’adesione da parte del privato

maggioritaria: spettante alla collettività
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative
Le politiche abitative
Rovereto:
procedura negoziale
Si assumo quattro opzioni per l’offerta di ERS:
1. Il privato cede gratuitamente area e corrispondenti diritti
edificatori
2. Il privato costruisce e cede gratuitamente alloggi
3. Il privato costruisce e vende alloggi a prezzo convenzionato
4. Il privato costruisce e affitta alloggi a canone calmierato
Si applica il principio perequativo perseguendo:
indifferenza del privato alle 4 opzioni sulla base della verifica della
valorizzazione fondiaria a fronte di un uguale beneficio
collettivo
Un percorso
metodologico
Le attitudini
edificatorie
La convenienza
privata
Il trasferimento
a distanza
Il trattamento
delle
preesistenze
Le politiche
abitative